Cesja praw z umowy deweloperskiej.

Elżbieta Liberda        21 marca 2020        Komentarze (0)

Plany często się zmieniają….

A szczególnie kiedy jest to planowanie długoterminowe.

Na rynku nieruchomości takie sytuacje można określić jako powszechne.

Decydując się na zakup nieruchomosci od developera z reguły finalizacja inwestycji jest odroczona w czasie.

Klienci często zgłaszają się do mnie z takim oto zagadnieniem:

podpisali umowę deweloperską na zakup mieszkania, wpłacili np.10 procent ceny, a budowa ma się zakończyć za rok, ale  z uwagi na różne okoliczności chcą  zrezygnować z zakupu.

Co mogą zrobić w takiej sytuacji?

Z reguły w umowach z developerem widnieje zapis że część środków przepadnie ….

Czy mogą na swoje miejsce wskazać kogoś innego kto chciałby kupić to mieszkanie?

 

Na wstępie należy zauważyć, że umowa deweloperska jest umową wzajemną, co oznacza, że każda z jej stron jest zarówno wierzycielem, jak i dłużnikiem. Strony takiej umowy mają względem siebie zarówno prawa jak i obowiązki. Jest to o tyle istotne, że o ile wierzytelność można przenieść na inny podmiot bez zgody dłużnika (chyba, że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania), to już przeniesienie długu wymaga zgody wierzyciela (art. 509 par. 1 k.c. oraz 519 par. 2 pkt 2 k.c.).
Przekładając te przepisy na grunt omawianej sprawy, kupujący zawierając umowę deweloperską stają się z jednej strony wierzycielem ( bo mają określone w umowie prawa ) ale i dłużnikiem ( bo mają tez obowiązki wobec dewelopera jak chociażby obowiązek zapłaty).

Aby móc dokonać zmiany nabywcy lokalu to owszem, jest to możliwe, ale tylko kiedy zgodę na cesję wyrazi deweloper.

Zgoda taka może być zawarta w samej umowie deweloperskiej. Jeżeli umowa takiego postanowienia nie zawiera, to osoba chcąca zbyć prawa i obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej musi uzyskać zgodę dewelopera.

W wyniku zbycia praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej ich nabywca wstępuje w miejsce dotychczasowego nabywcy. A co za tym idzie, umowa deweloperska nie ulega rozwiązaniu i wszelkie jej postanowienia pozostają w mocy. W związku z powyższym, jeżeli poprzedni nabywca dokonał już na rzecz dewelopera jakichkolwiek wpłat, to nie podlegają one zwrotowi. Wpłaty te są traktowane jako dokonane przez osobę, która w wyniku cesji wstąpiła w miejsce poprzedniego nabywcy. Stąd kwestia rozliczenia kwoty wpłaconej przez dotychczasowego nabywcę powinna zostać uregulowana w umowie cesji. Dotychczasowy nabywca nie będzie bowiem mógł żądać zwrotu wpłaconej kwoty od dewelopera.

O zawarciu umowy cesji należy powiadomić dewelopera. Do czasu zawiadomienia wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej będą wykonywane w stosunku do dotychczasowego nabywcy.

Odnośnie osoby wstępującej do umowy deweloperskiej w miejsce dotychczasowego nabywcy, to jak zostało wskazane powyżej, „wchodzi” on we wszystkie prawa i obowiązki. Konieczne jest zatem dokładne i wnikliwe zapoznanie się przez podmiot zamierzający wstąpić do umowy deweloperskiej z jej postanowieniami. Nie ma również przeszkód, aby osoba taka uzyskała kredyt na zakup nieruchomości.

Zawierając umowy z developerem jeśli mamy obawy że plany się zmienią i będziemy chcieli wycofać się z umowy warto już na wstępie – czyli przy podpisywaniu umowy deweloperskiej wynegocjować z deweloperem wprowadzenie do umowy zapisu upoważniającego Kupującego do dokonania cesji.

 

W ostatnich dniach do naszej kancelarii zgłaszają się osoby, na których pracodawca wymusił (lub chce wymusić) złożenie wniosku o urlop bezpłatny na okres przestoju w pracy spowodowanego panującą w naszym kraju epidemią koronawirusa. Pracodawcy w takich wypadkach jako alternatywę dla złożenia takiego wniosku przez pracownika, wskazują wypowiedzenie umowy o pracę.

W pierwszej kolejności należy podnieść, że zgodnie z treścią art. 174 § 1 k.p. na pisemny wniosek pracownika pracodawca może udzielić mu urlopu bezpłatnego. Już z literalnego brzmienia wskazanego powyżej przepisu wynika, że urlop taki udzielany jest wyłącznie na wniosek pracownika. A zatem to pracownik, który znalazł się w okolicznościach zmuszających go do wystąpienia z wnioskiem o urlop bezpłatny z takim wnioskiem występuje do pracodawcy. Pracodawca nie może zatem występować do pracownika z „propozycją” udzielenia mu urlopu bezpłatnego.

Wzięcie przez pracownika urlopu bezpłatnego pociąga za sobą doniosłe skutki. Po pierwsze, jak sama nazwa wskazuje, za okres tego urlopu pracodawca nie wypłaca pracownikowi wynagrodzenia przysługującemu mu z zawartej umowy o pracę. Po drugie – zgodnie z treścią art. 174 § 2 k.p. – okres urlopu bezpłatnego nie wlicza się do okresu pracy, od którego zależą uprawnienia pracownicze.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że pracodawca nie może wymuszać na pracowniku złożenia wniosku o urlop bezpłatny w sytuacji, w której pracownik deklaruje pracodawcy gotowość do pracy. Bez znaczenia pozostaje bowiem to, że pracodawca – wskutek panującej epidemii – zmuszony został do zaprzestania swojej działalności.

Co jednak zrobić w sytuacji, gdy pracodawcy już udało się nakłonić pracownika do złożenia wniosku o urlop bezpłatny? Złożenie takiego wniosku jest kwalifikowane w prawie jako oświadczenie woli. Biorąc pod uwagę treść art. 300 k.p. – zgodnie z którym w sprawach nie unormowanych przepisami prawa pracy do stosunku pracy stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego, jeżeli nie są one sprzeczne z zasadami prawa pracy – pracownikowi przysługuje uprawnienie do złożenia pracodawcy oświadczenia o uchyleniu się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem groźby zwolnienia z pracy (art. 88 § 1 k.c.). Pracownik ma wówczas (zgodnie z treścią art. 88 § 2 k.c.) na złożenie takiego oświadczenia rok od chwili, kiedy stan obawy ustał.

O opisanej powyżej praktyce pracodawców – jako niezgodnych z przepisami prawa pracy – pracownik może również poinformować Państwową Inspekcję Pracy, która jest organem chroniącym prawa pracowników wynikające z prawa pracy. Inspekcja może wówczas ukarać pracodawcę i nakazać wypłatę pracownikowi wynagrodzenia za okres, w którym pracownik pozostawał w gotowości do pracy.

Radca Prawny Łukasz Puchała

Kancelaria Radcy Prawnego LEX PERFECTA Elżbieta Liberda

Zadatek za nieruchomość a koronawirus

Elżbieta Liberda        19 marca 2020        Komentarze (0)

Sytuacja na rynku nieruchomości nie wygląda kolorowo.

Coraz więcej osób zgłasza się do nas z pytaniem co zrobić w sytuacji gdy mają podpisaną umowę przedwstępną, a termin zawarcia umowy przyrzeczonej upływa niebawem. Z przyczyn oczywistych – zamknięte Urzędy, Sądy, Spółdzielnie itd. nie są w stanie sfinalizować transakcji bo np. nie mają wymaganych do umowy przenoszącej własność dokumentów. A nawet jeśli mają to wiele Kancelarii notarialnych nie pracuje….. Powstaje zagadnienie  – co dzieje się wówczas z zadatkiem ?

W takim wypadku zadatek podlega zwrotowi.

Następuje to na mocy art. 394§3 który stanowi, że gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony zadatek powinien być zwrócony.

Obecna sytuacja niewątpliwie daje możliwość do skorzystania właśnie z tego przepisu. Ale czy zawsze nam o to chodzi ? Raczej nie, przecież kupujący chce nabyć nieruchomość. Aby zagwarantować sobie możliwość jej nabycia w terminie późniejszym nie pozostaje nic innego jak aneksowanie umowy przedwstępnej i wskazanie innego terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Jeśli tego nie zrobimy sprzedawca będzie jedynie zobowiązany do zwrotu zadatku natomiast w terminie późniejszym będzie mógł sprzedać nieruchomość komuś innemu.

Oczywiście kupujący nie może domagać się zadatku w podwójnej wysokości bo jak wcześniej wspomniano do umowy nie dojdzie wskutek okoliczności za które nikt odpowiedzialności nie ponosi.

Podsumowując, czym prędzej zawierajmy aneksy z odpowiednio długim terminem na zawarcie umowy przenoszącej własność bo kto wie ile  obecna sytuacja się utrzyma.

Jak obsługujemy rynek nieruchomości ? Dobre oferty nie będą czekać ….

Elżbieta Liberda        18 marca 2020        Komentarze (0)

Private Lawyer  – Twój osobisty prawnik

Obsługa podmiotów z rynku nieruchomości wymaga pełnej dyspozycyjności prawników przy jednoczesnym zagwarantowaniu eksperckiej wiedzy z różnych dziedzin prawa i podatków.

Aby zapewnić maksymalną rentowność inwestycji, często decyzje zakupowe podejmowane muszą być natychmiast, a co za tym idzie, badanie stanów prawnych czy analiza i przygotowanie dokumentacji nie może czekać.

Odpowiedzią na potrzeby inwestorów jest usługa Private Lawyer.

Stworzona została w trosce o interesy najbardziej wymagających Klientów.

Wszystkie sprawy są w rękach jednej osoby – zaufanego i doświadczonego radcy prawnego, który doskonale zna swojego kontrahenta i jest dla Niego dostępny 24 godziny na dobę 7 dni w tygodniu.

Połączenie specjalistycznej wiedzy prawniczej z doskonałą znajomością rynku nieruchomości pozwala na bezpieczne inwestowanie nawet przy dużej dynamice transakcji.

To usługa na miarę XXI wieku.

W ramach współpracy:

–  zadbamy o ochronę twojego osobistego majątku,

– doradzimy przy wyborze najkorzystniejszej formy prowadzenia działalności optymalizując koszty, ograniczając ryzyko  i maksymalizując zyski,

– doradzimy w kwestii ustrojów majątkowych małżeńskich,

– obliczymy przewidywane stopy zwrotu z inwestycji,

– pomożemy znaleźć nabywców i sprzedawców nieruchomości,

– zadbamy o dokumentację niezbędną w procesie inwestowania,

– udzielimy wsparcia w bieżącym zarządzaniu nieruchomościami,

– podzielimy majątek, zniesiemy współwłasność, uporządkujemy sprawy z lokatorami,

– będziemy wsparciem prawnym i biznesowym przy każdej istotnej sprawie.

 

Zespół radców prawnych z Kancelarii to specjaliści z różnych gałęzi prawa, co gwarantuje usługę na najwyższym poziomie przy jednoczesnym ograniczeniu wizyt u wielu prawników.

 

zobacz więcej tutaj: https://lexperfecta.pl/private-lawyer/

 

Zapraszamy do współpracy

zespół Kancelarii Rady Prawnego Elżbiety Liberda

Zadzwoń lub napisz do Nas.

Rynek najmu. Najczęstsze błędy popełniane przy najmie mieszkań.

Elżbieta Liberda        13 września 2019        Komentarze (0)

Elżbieta Liberda w wywiadzie dla Rzeczpospolita .

Czy na rynku najmu jest gorąco?

Mieszkań szukają już studenci? Kto jeszcze? 

Wakacje to doskonały okres na wynajmowanie nieruchomości na cele mieszkalne. Rzesze studentów poszukują lokum na rok akademicki. Lokali szukają także Ci którzy od września rozpoczynają nową pracę.

Właściciele chcę wykorzystać ten moment na korzystne ulokowanie kapitału. Inwestowanie w nieruchomości pod wynajem cieszy się bowiem coraz większą popularnością.

Niestety, bardzo często wynajmujący zwracają uwagę jedynie na wysokość czynszu jaką oferuje najemca.

Nie weryfikują lokatora, podpisują w pośpiechu umowy znalezione w Internecie.

Brak należytego zabezpieczenia się w umowie przez właściciela w konsekwencji wykorzystują nieuczciwi najemcy.

 

Czy uaktywnili się także oszuści? Klienci szukający mieszkań na wynajem nadal padają ich ofiarą? Lista pokrzywdzonych się wydłuża?

 

Kiedy na rynku dużo się dzieje ludziom przychodzą do głowy pomysły na „łatwy” pieniądz. Rozwija się tzw. „handel adresami” które nie istnieją, albo są to oferty nieaktualne. Wygląda to zazwyczaj w ten sposób, że potencjalny najemca, aby mógł obejrzeć mieszkanie musi już na dzień dobry zapłacić zaliczkę albo opłatę rezerwacyjną. Ogłoszenia są sformułowane tak, że wydają się wyjątkowo atrakcyjne ze względu na cenę i lokalizację. Wielu wpłaca nie małe kwoty, a potem okazuje się, że pukają do mieszkania którego właściciel jest zaskoczony i twierdzi, że nigdy nie było wystawione do najmu.

 

Nieuczciwie potrafią działać także biura nieruchomości. Tu sytuacja wygląda podobnie. Firmy życzą sobie, aby za samo przekazanie adresu (czasem ofert już nieaktualnych) zapłacić.

Korzystając z usług pośredników zawsze należy zadbać o zawarcie umowy pośrednictwa w której dokładnie będzie określone za co odpowiada pośrednik i za co płaci klient. Profesjonalny pośrednik z pewnością zadba o to, aby transakcja była udana.

Pokrzywdzonych osób przybywa, a odzyskanie pieniędzy jest niezwykle trudne.

 

Jacy klienci, z jakimi sprawami, trafiają do Pani kancelarii? Jak zostali oszukani/naciągnięci?

Najpoważniejsze problemy mają właściciele mieszkań, którzy poprzez błędy przy formułowaniu umów najmu nie tylko nie otrzymują należnego im czynszu, ale niejednokrotnie fundują sobie lokatora na wiele lat, którego to nie można się pozbyć. Rynek „szarej strefy” najemców działa intensywnie. Tzw. „mafia lokatorska” to wcale nie wymysł mediów, ale rzeczywistość. Umiejętnie korzystają z przywilejów jakie gwarantuje im prawo. Wybierają atrakcyjne lokalizacje i duże metraże. Płacą pierwszy czynsz, kaucję i na tym kończy się ich płynność finansowa. Właściciele lokali pozostają bezradni. Pozostaje sprawa o eksmisje i w najgorszym wypadku wieloletnie oczekiwanie na lokal socjalny który zapewnić ma gmina.

Duża ilość spraw to kłopoty, kiedy najemca znika. Bywa, że lokatorzy porzucają lokale, które często zniszczyli, a wcześniej wpłacona kaucja nie wystarcza na pokrycie szkód. Trudne bywa ich odnalezienie i prowadzenie ewentualnej sprawy sądowej.

 

Na co uważać, wynajmując mieszkanie? Co sprawdzać, słowem – jak się nie dać oszukać? 

 

Podstawą jest dobra umowa najmu. Chroni zarówno najemcę jak i właściciela.

Prawo daje możliwości zabezpieczenia się przed trudnymi sytuacjami jak np. brak możliwości usunięcia z lokalu nierzetelnego najemcy. Jest to chociażby możliwość zawierania umów najmu okazjonalnego.

Koniecznie należy zweryfikować możliwości finansowe najemcy, pobrać kaucję oraz zapewnić sobie uprawnienie do kontroli stanu lokalu.  Bezwzględnie, poza umową, spisać trzeba protokół przekazania lokalu. Ten dokument stanowić będzie podstawę przy rozliczaniu pobranej przez właściciela kaucji.

Najem to wbrew pozorom wcale nie taka prosta sprawa. Brak czujności może być bolesny finansowo zarówno dla właścicieli mieszkań jak i najemców.

 

link do artykułu w Rzeczpospolita – https://www.rp.pl/Mieszkaniowe/307309905-Kwitnie-handel-fikcyjnymi-adresami.html

Elżbieta Liberda

Radca prawny

Kancelaria Radcy Prawnego Lex Perfecta Elżbieta Liberda