Altana ogrodowa. Domek letniskowy. Czy potrzebne jest pozwolenie na budowę ?

Elżbieta Liberda        12 maja 2017        Komentarze (1)

Sezon działkowy tuż za rogiem i wielu właścicieli  działek szuka sposobów na ich zagospodarowanie.

Częstym pomysłem jest postawienie altany gdzie możemy spędzić wolne chwile.

Jednak czy budowa takiego obiektu nie wymaga pozwolenia lub zgłoszenia do właściwego urzędu?

Prawo budowlane i status samej altany ulegają częstym i dynamicznym zmianom.

Altana rozumiana jest jako lekka budowla, często ażurowa, zazwyczaj o niskiej zabudowie, ale pozwalającej na swobodne przemieszczanie się, mająca za zadanie ochronę przed deszczem i słońcem oraz wykorzystywana w celach rekreacyjnych.

Obecne zmiany obowiązujące od 1 stycznia 2017 r. zwalniają z obowiązku posiadania pozwolenia na budowę w przypadku domków letniskowych, budynków gospodarczych, oranżerii i ogrodów zimowych w formie oranżerii, garaży oraz altan.

Warto jednak pamiętać o tym, że taka altana musi być obiektem wolnostojącym, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki (art. 29 ust. 1 pkt 2d ustawy Prawo budowlane Dz.U. Dz.U.2016.290).

Taka budowa nie wymaga również zgłoszenia.

Warto zaznaczyć, że budowa altany o powierzchni przekraczającej 35 m2 będzie już wymagać uzyskania pozwolenia budowlanego, a co za tym idzie sprawy formalne będą już znacznie bardziej skomplikowane.

Dzięki powyższym zmianom w prawie budowlanym nie tylko budowa ogrodowej altany została ułatwiona, ale też ustawa wprowadziła  skrócenie terminu na wniesienie sprzeciwu do zgłoszeń budowy z 30 dni do 21 dni.

Ma to zapewnić przyspieszenie rozpoczęcia procesu inwestycyjnego w zakresie inwestycji na podstawie zgłoszenia.

Powyższe zmiany zostały wprowadzone w celu poprawy otoczenia prawnego dla przedsiębiorców i ułatwienia całego procesu budowlanego.

 

Podstawa prawna. – PRAWO BUDOWLANE:

Art. 29. [Budowy i roboty budowlane niewymagające pozwolenia na budowę] 1. Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa: 2d) 16 wolno stojących altan o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki; 4) altan działkowych i obiektów gospodarczych, o których mowa w ustawie z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz. U. z 2014 r. poz. 40 oraz z 2015 r. poz. 528);

Miejscowy plan zagospodarowania – atut czy utrapienie ?

Elżbieta Liberda        06 maja 2017        Komentarze (1)

Panuje powszechna opinia, że w miastach plany zagospodarowania przestrzennego to ogromna zaleta.

To i owszem, ale nie dla wszystkich !

Jak to się mówi – punkt widzenia zależy od punktu siedzenia 🙂

Paradoksalnie, uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może pogrzebać szanse rozwoju miasta.

Wyobraźmy sobie sytuację kiedy np. pojawi się w niewielkim mieście inwestor który chce zbudować hipermarket, ośrodek sportowy, spa, a w planie przeznaczenie gruntu będzie umożliwiało jedynie np. lokalizację domów jednorodzinnych.

Nikt nie będzie wówczas zastanawiał się jak wiele miejsc pracy mogłoby zostać tam stworzonych, że zdecydowanie ciekawsze z pkt widzenia danego miasta byłoby ulokowanie innego obiektu aniżeli osiedla domków….

Plan jest plan, a żeby go zmienić to już nie taka prosta sprawa.

Przeczytasz o tym tutaj .

Dobrze prosperujący inwestor naturalnym jest, iż rozpocznie budowę w miejscowości, w której będą stworzone ku temu warunki – nawet jeżeli nie ma miejscowego planu zagospodarowana przestrzennego…

Dlaczego?

Dlatego, że zdecydowanie szybciej można otrzymać decyzję o warunkach zabudowy niż zmienić miejscowy plan.

Otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy w oparciu o koncepcję zagospodarowania terenu, a w konsekwencji pozwolenia na budowę, otwiera drogę do realizacji inwestycji.

Powszechnie panuje opinia, że brak miejscowego planu zagospodarowania uniemożliwia rozwój miast. Czy oby napewno?

Oczywiście sytuacja idealna zarówno dla samorządów oraz inwestorów jest taka kiedy gminy posiadają uchwalone miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, na podstawie których to planów zostały dokonane podziały nieruchomości i stworzone warunki do inwestowania, zarówno dla „biznesu” , developerów jak i osób prywatnych.

Niestety realia polskie pokazują że takich sytuacji idealnych mamy niewiele.

Plan miejscowy posiada rangę prawa miejscowego, co czyni go dokumentem o ogromnej sile oddziaływania, rozumianej jako podstawa do dokonania czynności w zakresie szeroko rozumianego budownictwa i zagospodarowania terenów. Jest także wyrazem wizji wyglądu, funkcjonowania i rozwoju gminy.

Plan miejscowy kiedy jest racjonalny, a nawet wizjonerski, z całą pewnością może być potężnym orężem w walce o najwiekszych graczy inwestycyjnych.

Przyciągnąć może nie tylko nowych mieszkańców. Może stanowić prawdziwą mekkę dla nowo powstającego biznesu – szczególnie w regionach nie specjalnie zagospodarowanych 🙂

A biznes jak wiadomo wpływa na zasobność lokalnego budżetu, a co za tym idzie – jakość życia.

Niestety przepisy prawa nie specjalnie nadążają za zmieniającą się rzeczywistością.

Długotrwały proces tworzenia planów miejscowych, a czasami jeszcze dłuższy proces ich zmian straszy potencjalnych inwestorów.

Zmiana planu zagospodarowania przestrzennego

Elżbieta Liberda        05 maja 2017        Komentarze (0)

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest podstawowym narzędziem planistycznym w systemie prawnym zagospodarowania przestrzennego gminy.

Ustala przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określa sposoby zagospodarowania i warunki zabudowy. Jest wyrażeniem polityki przestrzennej gminy.

Postanowienia planu miejscowego są wiążące zarówno dla organów i instytucji publicznych, jak i obywateli. Dopuszcza się więc traktowanie poszczególnych ustaleń planu jako normy prawne, będące podstawą do wydawania decyzji administracyjnych w procesie budowlanym.

Po wejściu planu miejscowego w życie istnieją dwie możliwości wpłynięcia na zmianę zawartych w nim ustaleń.

Po pierwsze, można wystąpić z odpowiednim wnioskiem do wójta (burmistrza lub prezydenta miasta), który prowadzi rejestr planów miejscowych oraz wniosków o ich sporządzenie lub zmianę. Niezależnie od zakresu zmiany, wniosek taki powinien zawierać:

  • imię i nazwisko lub nazwę wnioskodawcy, a także jego adres
  • przedmiot i zakres wnioskowanej zmiany
  • określenie nieruchomości (lub opis terenu), których dotyczy wniosek

Do wniosku należy także dołączyć

  • kserokopię lub wyrys z aktualnej mapy ewidencyjnej lub zasadniczej, z oznaczeniem nieruchomości, której dotyczy wniosek
  • wypis z rejestru gruntów

Trzeba jednak zaznaczyć, że przepisy nie przewidują żadnych procedur dotyczących udzielenia odpowiedzi na złożony wniosek, ani terminów jego rozpatrzenia.

Oznacza to, że złożenie takiego wniosku nie jest w żaden sposób wiążące dla władz gminy. Nie ma też możliwości odwołania się od ewentualnej odmowy ani też zmusić wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) do jakiejkolwiek reakcji na wniosek. Ewentualna zmiana planu miejscowego następuje w takim trybie, w jakim jest on uchwalany.

Drugą możliwością zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest jego zaskarżenie do sądu, przez złożenie wniosku o stwierdzenie jego nieważności. Jednakże, nieważność całości lub części planu miejscowego można stwierdzić tylko wtedy, gdy plan uchwalono z naruszeniem zasad lub trybu jego sporządzania, bądź z naruszeniem właściwości organów biorących udział w procedurze ich tworzenia. Ustawodawca nie przewidział terminu zaskarżenia planu miejscowego, stąd skargę taką można złożyć w każdym momencie, również po jego uchwaleniu.

Zgodnie z przepisami ustawy o samorządzie gminnym, każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może – po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia (a więc najpierw trzeba wystąpić do rady gminy (miasta) z odpowiednim wezwaniem) – zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu administracyjnego. Interesem prawnym mogą się wykazać wyłącznie osoby, którym przysługuje nieograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości objętych zaskarżanym planem – czyli ich właściciele i użytkownicy wieczyści.

Podstawa prawna:

  • Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2016.78)
  • Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie terytorialnym (Dz.U.2016.446)

 

Nabycie nieruchomości przez małoletniego

Elżbieta Liberda        02 maja 2017        Komentarze (1)

To bardzo częste zagadnienie występujące w obrocie nieruchomościami.

Na  pozór wydawałoby się oczywiste, że skoro rodzice reprezentują swoje dzieci w wielu sprawach to zarówno mogą dokonać zakupu nieruchomości w ich imieniu.

Nie jest to jednak jak się okazuje takie proste. Wszystko rozbija się o to czyja jest „kasa” 🙂

 

Zacznijmy od początku.

Zgodnie z kodeksem cywilnym, pełnoletność uzyskuje się z chwilą ukończenia lat 18.

Okres pomiędzy urodzeniem, a osiągnięciem pełnoletniości to okres, kiedy człowiek jest małoletnim w rozumieniu prawa cywilnego.

Wyjątek stanowi kobieta, która za zezwoleniem sądu wstąpi w związek małżeński po ukończeniu lat 16 – wtedy już w wieku 16 lat przestaje być małoletnią w świetle prawa.

 

W prawie cywilnym to właśnie od wieku zależy tzw. zdolność do czynności prawnych – czyli możliwość nabywania praw i obowiązków z zakresu prawa cywilnego wskutek własnego działania.

Kodeks Cywilny wyróżnia dwie kategorie małoletnich – pierwszą grupę stanowią małoletni poniżej 13 lat, którzy nie mają w ogóle zdolności do czynności prawnych.

W imieniu takich osób, czynności  może dokonywać jedynie  przedstawiciel ustawowy.

Z kolei małoletni pomiędzy 13 a 18 rokiem życia nabywa już ograniczoną zdolność do czynności prawnych.

Taka osoba może, bez zgody przedstawiciela ustawowego, zawierać umowy należące do umów powszechnie zawieranych w drobnych, bieżących sprawach życia codziennego, a także może rozporządzać swoim zarobkiem. Jednak do pozostałych czynności prawnych, potrzebna jest w zasadzie zgoda przedstawiciela ustawowego małoletniego.

A jak to się ma w wypadku nieruchomości ? 

Co się tyczy zakupu mieszkania – nie ulega wątpliwości fakt, że taka czynność nie należy do katalogu umów powszechnie zawieranych w drobnych, bieżących sprawach życia codziennego, w związku z tym niezależnie od wieku małoletniego – kupno mieszkania może zostać dokonane wyłącznie przez jego przedstawicieli ustawowych.

Dokonanie tego rodzaju czynności prawnej podlega jednak pewnym warunkom, wynikającym z przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Zgodnie z art. 101 § 3 KRO, rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko. Zakup mieszkania jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Na próżno szukać katalogu czynności zwykłego zarządu i przekraczających zarząd zwykły w treści przepisów.  Na to co stanowi taką czynność  wskazuje polskie orzecznictwo.

O czym warto pamiętać ? 

Przywołany wyżej przepis odnosi się do jednak do zarządu majątkiem dziecka.

Jeżeli zakup mieszkania jest finansowany ze środków majątkowych samych rodziców (czy też innych przedstawicieli ustawowych), to nie ma potrzeby uzyskiwania zgody właściwego sądu rodzinnego na dokonanie takiej czynności prawnej, ponieważ zakupu dokonują faktycznie rodzice dziecka (lub inni jego przedstawiciele ustawowi) we własnym imieniu.

Wymóg zgody Sądu  zależy więc w głównej mierze od tego, czyj majątek zostaje użyty do zakupu mieszkania.

Oczywiście jeśli będzie to majątek dziecka to zgoda już będzie wymagana.

A może darowizna? 

Innym rozwiązaniem jest jeszcze zakup mieszkania przez rodziców dziecka we własnym imieniu, a następnie dokonanie darowizny na rzecz małoletniego.

Tutaj trzeba mieć na uwadze fakt, że jeżeli nieruchomość zostanie zakupiona lub darowana dla małoletniego, to stanie się on jej prawnym właścicielem i to na nim będzie spoczywać obowiązek ponoszenia wszelkich opłat (np. czynszu).

Od darowizny na rzecz zstępnego nie płaci się podatku od spadków i darowizn, ale fakt dokonania takiej czynności należy zgłosić w ciągu 6 miesięcy od jej dokonania do naczelnika właściwego Urzędu Skarbowego (aby uniknąć naliczenia podatku na zasadach ogólnych).

E-mail jest dokumentem. Uwaga na zmiany w kodeksie cywilnym .

Elżbieta Liberda        01 maja 2017        Komentarze (0)

Weszły w życie istotne zmiany w prawie cywilnym. Nieznajomość ich może słono kosztować.

W prowadzonych przez nas sprawach już wielu dało się „naciąć „.

Dlatego przypominam !

Dnia 8 września 2016 roku weszła w życie nowelizacja Kodeksu cywilnego oraz Kodeksu postępowania cywilnego i niektórych innych ustaw, która przyczyniła się do cyfryzacji przepisów prawa cywilnego, usprawniając postępowanie cywilne.

Nowelizacja wprowadziła do Kodeksu cywilnego definicję dokumentu –

zgodnie z art. 773 kc,

dokumentem jest każdy nośnik informacji umożliwiający zapoznanie się z jej treścią.

Oznacza to, że wiadomość

  • e-mail,
  • sms czy
  • mms, ale także
  • nagranie audio lub wideo (nadające się do zapisania i odtworzenia)

może stanowić dokument w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego.

 

Konsekwencją tej regulacji jest też ustanowienie nowej formy dokumentowej, która w skutkach prawnych została zrównana z bardziej sformalizowaną, zwykłą formą pisemną.

Jeżeli ustawa lub umowa pod rygorem nieważności nie przewidują żadnej szczególnej formy, oświadczenie złożone w formie

  • jakiegokolwiek dokumentu
  • w taki sposób, że możliwe jest ustalenie jego nadawcy –

ma co do zasady taki sam walor prawny, jak oświadczenie złożone i podpisane na piśmie.

 

Wątpliwości…

Przypisanie oświadczenia woli do osoby może jednak stanowić kwestię sporną, bowiem już obecnie strony potrafią kwestionować własnoręczność złożonego podpisu, a co dopiero, jeśli będzie chodzić o konkretną wiadomość e-mail czy plik komputerowy.

Zmianie uległa także zasada wnoszenia pism procesowych w postępowaniu cywilnym.

Od tej pory, przynajmniej teoretycznie, możliwe jest dokonanie wyboru wnoszenia pism procesowych drogą elektroniczną w całym postępowaniu cywilnym poprzez tzw. Elektroniczne Biuro Podawcze.

Zgodnie z przepisem art. 125 § 21 kpc,

jeżeli przepis szczególny tak stanowi albo dokonano wyboru wnoszenia pism procesowych za pośrednictwem systemu teleinformatycznego – pisma procesowe w tej sprawie wnosi się wyłącznie za pośrednictwem systemu teleinformatycznego.

Sąd obowiązany jest pouczyć stronę jeszcze przed wniesieniem pisma o tym, że w przypadku złożenia pisma inną drogą – przewodniczący odeśle je wnoszącemu i zawiadomi go o bezskuteczności czynności.

Wybór doręczania pism za pośrednictwem systemu teleinformatycznego nie jest nieodwołalny, ustawa przewiduje bowiem możliwość złożenia oświadczenia o rezygnacji z takiego wyboru, które składa się również za pośrednictwem tego systemu – takie oświadczenie jest wiążące tylko w stosunku do osoby, która je złożyła.

Najistotniejszą konsekwencją zdecydowania się na doręczanie pism za pośrednictwem systemu teleinformatycznego jest fakt, że w przypadku takiego doręczenia pismo uznaje się za doręczone w chwili wskazanej w elektronicznym potwierdzeniu odbioru korespondencji – a więc w chwili zalogowania się do systemu teleinformatycznego.

W przypadku braku takiego potwierdzenia, doręczenie elektroniczne uznaje się za skuteczne po upływie 14 dni od daty umieszczenia pisma w systemie.

Zostało wspomniane na początku, że wybranie wnoszenia pism procesowych za pośrednictwem systemu teleinformatycznego jest możliwe przynajmniej teoretycznie – ustawodawca przewidział bowiem okres 3 lat od wejścia w życie ustawy zmieniającej, w którym wnoszenie pism za pośrednictwem tego systemu jest dopuszczalne, jeżeli ze względów technicznych, leżących po stronie sądu, jest to możliwe.

Wszystkie sądy mają więc czas do 8 września 2019 r. na umożliwienie stronom wnoszenia pism procesowych drogą elektroniczną za pośrednictwem “Elektronicznego Biura Podawczego”.