SZKOLENIE DLA POŚREDNIKÓW z AML !

Elżbieta Liberda        22 lutego 2021        Komentarze (0)

Ustawa o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu nakłada w art. 52 obowiązek szkoleniowy m.in. na pośredników nieruchomości i na zatrudniony w agencjach nieruchomości personel.

Zgodnie z Art. 52.  1. Instytucje obowiązane zapewniają udział osób wykonujących obowiązki związane z przeciwdziałaniem praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu w programach szkoleniowych dotyczących realizacji tych obowiązków.

2. Programy szkoleniowe, o których mowa w ust. 1, powinny uwzględniać charakter, rodzaj i rozmiar działalności prowadzonej przez instytucję obowiązaną oraz zapewniać aktualną wiedzę w zakresie realizacji obowiązków instytucji obowiązanej, w szczególności obowiązków, o których mowa w art. 74 ust. 1, art. 86 ust. 1 i art. 89 ust. 1.

3. Do instytucji obowiązanych będących osobami fizycznymi prowadzącymi działalność gospodarczą przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio.

Po odbyciu szkolenia uczestnicy otrzymają certyfikaty poświadczające ukończenie szkolenia ze szczegółowym wskazaniem programu.

Przedmiotowy certyfikat będzie potwierdzał w razie kontroli spełnienie obowiązku.

Szkolenie prowadzone jest w formie webinaru i trwać będzie 6 godzin.

Sama praktyka! Uczestnicy otrzymają:

  • teksty aktów prawnych
  • dokumentację wymaganą przez ustawę
  • wzór wewnętrznej procedury przeciwdziałania praniu pieniędzy,
  • wzór procedury anonimowego zgłaszania, 
  • wzór oceny ryzyka, 
  • formularz analizy transakcji i klienta, 
  • wzory oświadczeń 

Tematyka

Pośrednik w obrocie nieruchomości jest tzw. instytucją obowiązaną w rozumieniu ustawy z 1 marca 2018 r. o przeciwdziałania praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu. W związku z tym powinien wypełnić szereg obowiązków, w tym m.in.:

  • zapewnić szkolenia dla siebie i pracowników z tematyki AML/CTF
  • wdrożyć procedury,  w tym wewnętrzną procedurę przeciwdziałania praniu pieniędzy, procedurę anonimowego zgłaszania naruszeń
  • sporządzić analizę ryzyka (do 13 stycznia 2019 i aktualizować ją co 2 lata)
  • stosować środki bezpieczeństwa finansowego, w tym prawidłowo identyfikować klienta i beneficjenta rzeczywistego

 


Cel edukacyjny szkolenia:

  1. Omówienie instytucji i pojęć występujących w ustawie z dnia 1 marca 2018 roku o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu w kontekście wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami.
  2. Zaprezentowanie procederu prania pieniędzy/finansowania terroryzmy na przykładach obrotu gospodarczego.
  3. Omówienie obowiązków pośrednika w obrocie nieruchomościami.
  4. Przygotowanie Wewnętrznych procedur związanych z przestrzeganiem przepisów o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu,  wdrożenie procedur w stosunku do pracowników, współpracowników i Klientów pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Plan szkolenia:

  1. Przedstawienie źródeł prawa w zakresie przeciwdziałania prania pieniędzy oraz finansowania terroryzmu.
  2. Zdefiniowanie obowiązków pośrednika w obrocie nieruchomościami jako jednostki obowiązanej do przestrzegania przepisów ustawy z dnia 1 marca 2018 roku o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu.
  3. Klasyfikacja klienta i czynniki ryzyka związane z klientem.
  4. Analiza, szacowanie i ocena ryzyka oraz dokumentowanie czynności podjętych w celu szacowania ryzyka przez pośrednika w obrocie nieruchomościami,
  5. Bieżąca i okresowa analiza transakcji klienta.
  6. Cel i sposoby realizacji zasady „know your client”- identyfikacja i weryfikacja klienta, osoby upoważnionej do działania w imieniu klienta, beneficjenta rzeczywistego.
  7. Procedury powstępowania w odniesieniu do osób zajmujących eksponowane stanowiska polityczne, członków ich rodzin i ich współpracowników.
  8. Transakcje podejrzane w praktyce pośrednika w obrocie nieruchomościami – analiza transakcji.
  9. Obowiązek raportowania i zawiadamiana organów (Generalnego Inspektora Informacji Finansowej, prokuratury, inne).
  10. Kontrola i nadzór nad przestrzeganiem przez pośrednika w obrocie nieruchomościami obowiązków związanych z przeciwdziałaniem prania pieniędzy oraz finansowania terroryzmu.
  11. Szkolenie pośrednika w obrocie nieruchomościami, jego pracowników i współpracowników.

Dodatkowo dla uczestników – wzór procedury z załącznikami.

Prowadzący:

Monika Markisz

Radca prawny nr wpisu Lb-1204, Doradca podatkowy nr wpisu 10554.

link do zapisów : https://lexperfecta.pl/produkt/nowe-obowiazki-posrednikow-i-zarzadcow-w-kontekscie-zmian-w-ustawie-o-przeciwdzialaniu-praniu-pieniedzy-oraz-finansowaniu-terroryzmu/

Gigantyczne kary dla pośredników nieruchomości za nieprzestrzeganie AML !

Elżbieta Liberda        22 lutego 2021        Komentarze (0)

Jak czytamy w komunikacie na stronie Ministerstwa Finansów –

na jedno z największych biur nieruchomości w Polsce nałożona została potężna kara finansowa – 500.000,00 zł .

Kara została nałożona za niedopełnienie obowiązków:

  1. wyznaczenia osoby odpowiedzialnej za wykonanie obowiązków określonych w art. 8 ustawy,
  2. sporządzenia oceny ryzyka, o której mowa w art. 27 ust. 3 ustawy,
  3. stosowania i dokumentowania zastosowanych środków bezpieczeństwa finansowego,
  4. wprowadzenia wewnętrznej procedury instytucji obowiązanej, o której mowa w art. 50 ustawy,
  5. zapewnienia udziału osób wykonujących obowiązki związane z przeciwdziałaniem praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu w programach szkoleniowych, o których mowa w art. 52 ustawy,
  6. wdrożenia wewnętrznej procedury anonimowego zgłaszania naruszeń przepisów z zakresu przeciwdziałania praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu, o której mowa w art. 53 ustawy

Jak widać nieprzestrzeganie ustawy przez pośredników może być dolegliwe w skutkach.…. a obowiązków które nakłada ustawa jest bardzo wiele .

Wielu pośredników nie ma świadomości że AML ich obowiązuje.

Systemy zarządzania zgodnością wszystkim kojarzą się głównie z sektorem finansowym i ubezpieczeniowym.

Ustawa o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy dotyczy też pośredników nieruchomości.

Co muszą zrobić agencje nieruchomości ?

Przede wszystkim dokładnie zapoznać się z treścią ustawy .

Po drugie wprowadzić szczegółowe procedury !

Wymagane jest także posiadanie dokumentacji która potwierdzi faktyczne badanie klienta.
Podczas ewentualnej kontroli, kontroler zweryfikuje, czy po pierwsze jest wprowadzona procedura i po drugie, czy jest ona rzeczywiście przeprowadzana.

Ponieważ temat jest bardzo skomplikowany zapraszam na szkolenie z tego zakresu.

Tutaj link do zapisów : https://lexperfecta.pl/produkt/nowe-obowiazki-posrednikow-i-zarzadcow-w-kontekscie-zmian-w-ustawie-o-przeciwdzialaniu-praniu-pieniedzy-oraz-finansowaniu-terroryzmu/

Poniżej wklejam też link do pełnej treści komunikatu ze strony gov.pl .

tutaj link: https://www.gov.pl/web/finanse/kara-pieniezna-nalozona-przez-ministra-finansow-funduszy-i-polityki-regionalnej-na-home-broker-sa

” Kara pieniężna nałożona przez Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej na Home Broker S.A. Informacja o wydaniu ostatecznej decyzji w sprawie nałożonej kary administracyjnej przez Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej, opublikowana na podstawie art. 152 ust. 1 ustawy z dnia 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu (Dz.U. z 2020 r., poz. 971 ze zm.), zwanej poniżej ustawą.







To fenomenalne wydarzenie zorganizowane zostało przez Warszawskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.

Wśród wielu prelegentów miałam okazję wypowiedzieć się na temat mojej praktyki zawodowej związanej z inwestowaniem w kamienice.

Z video dowiesz się :

– Jaki jest potencjał inwestycyjny kamienic

– Jak kupować kamienice?

– Udziały w nieruchomości to korzyść czy ryzyko ?

– Jakie są zalety i wady związane z inwestowaniem w kamienice ?

– Ryzyka związane z inwestowaniem w kamienice, kiedy nie warto podchodzić to transakcji ?

A wszystko po to aby wiedzieć jak bezpiecznie kupić kamienice .

Pełna relacja z wydarzenia znajduje się na kanale WSPON – https://www.youtube.com/channel/UCr0y…

Chcesz inwestować w Kamienice, znieść współwłasność, sprzedać lub kupić udziały ! Napisz lub zadzwoń do mnie.

Co daje wyłączność w umowie z agentem ?

Elżbieta Liberda        07 lutego 2021        Komentarze (0)

https://www.rp.pl/Mieszkaniowe/308159952-Co-daje-wylacznosc-w-umowie-z-agentem.html

Jakiś czas temu moje wypowiedzi pojawiły się na łamach Rzeczpospolita.

Umowy na wyłączność budzą wieloktrtonie obawy u klientów. Ale czy słusznie ?

Absolutnie nie ! To najlepsza forma współpracy z agentem nieruchomości.

Wklejam treść całego artykułu. Mam nadzieje że rozwieję wątpliwości.

1. Co oznacza dla klienta umowa na wyłączność z pośrednikiem? Co może na niej zyskać?

Umowa pośrednictwa na wyłączność jest różnie formułowana przez biura. Nie ma jednego obowiązującego w obrocie wzorca.

Są firmy które redagują zapisy tak, że wyłączność oznacza to, że klient nie może współpracować z innymi pośrednikami, natomiast we własnym zakresie może nieruchomość sprzedać lub wynająć. Wynagrodzenie przysługuje pośrednikowi za przeprowadzone czynności pośrednictwa, które to powinny być w umowie określone. Jeśli na skutek działań pośrednika nieruchomość zostanie sprzedana lub wynajęta to zmaterializuje się obowiązek zapłaty.

Są też takie praktyki rynkowe, gdzie postanowienie o wyłączności oznacza, że transakcji można dokonać tylko z udziałem pośrednika i bez względu na sposób skojarzenia stron transakcji na kliencie ciąży obowiązek zapłaty. Kolokwialnie rzecz ujmując – nie ważne kto sprzeda, to i tak klient musi zapłacić.

To podejście nie jest prawidłowe. Na ten temat wielokrotnie wypowiadały się sądy. Jeśli chodzi o sytuacje kiedy klient jest konsumentem, aspekt ten wprost regulują przepisy kodeksu cywilnego wskazujące, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności przewidują obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta.

Orzecznictwo potwierdza to stanowisko, uznając za niedozwoloną klauzulę o konieczności zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia „bez względu na to w jaki sposób doszło do skojarzenia stron”.

Co można zyskać?  

Umowa na wyłączność, co do zasady, ogranicza możliwości jeśli chodzi o powierzanie sprzedaży innym podmiotom, natomiast gwarantuje dużo szerszy zakres usług pośrednika. Statystyki pokazują, że oferty wyłącznościowe sprzedają się dużo szybciej i zdecydowanie po korzystniejszych cenach.

Prowadzony jest intensywny marketing oferty, a obowiązki pośrednika są o wiele większe. W zasadzie standardem jest profesjonalna sesja zdjęciowa, obanerowanie nieruchomości czy homestaging. W przypadku ofert wyłącznościowych pośrednik działa na rzecz strony którą reprezentuje, zapewniając uzyskanie jak najkorzystniejszych warunków przyszłej transakcji tj. ceny i warunków umowy.

Należy pamiętać, że wyłączność nie oznacza, że inne firmy z rynku nie mogą wskazać potencjalnego nabywcy. Agent prowadzący oferuje wręcz taką współpracę, umożliwiając innym agentom pełną identyfikację nieruchomości. Nie musi bać się, że pieniądze i czas zainwestowane w reklamę przepadną na rzecz np. konkurencji . Tym samym  wachlarz potencjalnych zainteresowanych jest dużo większy, zaś Klient unika współpracy z niezliczoną ilością firm. Ma jasne zasady dotyczące rozliczenia się z określonym agentem.

Klient w przypadku wybrania tej formy współpracy w zasadzie może pojawić się tylko raz w biurze nieruchomości aby zawrzeć umowę z pośrednikiem, a później u notariusza przenosząc własność nieruchomości.

Zawarcie umowy z klauzulą wyłączności u większości Klientów początkowo wywołuje niechęć i obawy. Wynika to głównie z faktu niezrozumienia idei wyłączności. Straszy już sama nazwa – WYŁĄCZNOŚĆ. Umowy z klauzulą wyłączności w innych krajach nazywane są jako umowy „ekskluzywne”. I w istocie, jeśli są prawidłowo rozumiane i stosowane przez pośrednika takimi są w pełnym rozumieniu tego słowa.

2. Na jaki czas klient umawia się z pośrednikiem? Może taka umowę wypowiedzieć?

Umowy na wyłączność z reguły zawierane są na czas oznaczony.

To na jak długo zawierana jest umowa zależy od samej nieruchomości, od prognozowanego czasu sprzedaży, czy jej parametrów (zwykle jednak nie są one zawierane na okres krótszy niż 3 miesiące).

Co do zasady, umowa na czas oznaczony obowiązuje przez taki okres na jaki została zawarta. W umowach pośrednictwa często jednak wskazuje się na możliwość jej wypowiedzenia w sytuacji zaistnienia określonych przyczyn. Nie ma ustawowego terminu wypowiedzenia. Zależy to od woli stron.

3. Czy jeśli wypowie umowę i sprzeda mieszkanie (sam znajdzie klienta) już po jej zerwaniu, to czy pośrednikowi należy się prowizja? Taka umowa to „dożywotni” obowiązek zapłaty prowizji?

Absolutnie nie. Takie zapisy nawet jeśli znajdują się w umowach nie obowiązują klienta.

Pośrednikowi wynagrodzenie przysługuje tylko i wyłącznie w sytuacji, kiedy to na skutek jego działań doszło do transakcji.

4. Jedna z agencji zawarła z naszym czytelnikiem umowę, w które znalazł się zapis, że pośrednik jest uprawniony do prowizji nawet jeśli umowa wygasła lub została rozwiązana. Jest dopisek mówiący, że wynagrodzenie należy się agentowi, jeśli klient w ciągu – i tu nie określono czasu – zawrze umowę sprzedaży. Skan kontrowersyjnego zapisu w załączeniu. Taki zapis jest zgodny z prawem?  Niepodanie okresu, w jakim od wygaśnięcia lub zerwania umowy trzeba płacić prowizję oznacza, że wynagrodzenie należy się zawsze, nawet jeśli mieszkanie zostanie sprzedane po dziesięciu latach od zerwania umowy?

Ten zapis nie jest zgodny z obowiązującymi przepisami oraz utrwalonym orzecznictwem Sądów. Szczególnie w sytuacji kiedy klient jest konsumentem pośrednik redagując klauzulę wyłączności musi mieć na uwadze zakazy opisane w k.c., jak również orzecznictwo Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów które zawarte jest Rejestrze Klauzul Niedozwolonych. Rejestr ten wprawdzie nie jest już aktywny, a wpisywane są do niego tylko postanowienia które są wynikiem toczących się jeszcze postępowań sprzed 17 kwietnia 2016 r., jednak wciąż stanowi podstawę do interpretacji dla UOKiK, gdzie w trybie administracyjnym orzeka się o karach za stosowanie klauzul niedozwolonych.

Takie postanowienie w ewentualnym procesie cywilnym z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością uznane byłoby za niewiążące konsumenta.

Co grozi pośrednikom ?

W przypadku kontroli i wykazania, że pośrednik dopuścił się naruszenia zakazu stosowania we wzorcach umów zawieranych z konsumentami niedozwolonych postanowień umownych, o których mowa w k.c., Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów może nałożyć na niego w drodze decyzji karę pieniężną w wysokości nie większej niż 10% obrotu osiągniętego w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary. 

Co za tym idzie, pośrednicy dopuszczający się  tego typu praktyk powinni się mieć na baczności, gdyż ryzykują nie tylko to, że klient im nie zapłaci ( bo i za co ), a może mieć to dolegliwe skutki finansowe w ich portfelach.

Elżbieta Liberda

radca prawny z Kancelarii Lex Perfecta

– specjalista ds. prawa w obrocie nieruchomościami oraz pośrednik w obrocie nieruchomościami

Co deweloper musi powiedzieć klientowi?

Elżbieta Liberda        30 stycznia 2021        Komentarze (0)

W Rzeczpospolitej ciekawy artykuł dotyczący jednego z Warszawskich deweloperów, a w nim opinia Elżbiety Liberdy.

https://www.rp.pl/Mieszkaniowe/301269898-Co-deweloper-musi-powiedziec-klientowi.html

OPINIA

Czy podpisane akty notarialne z niekorzystnymi dla klientów zapisami można zmienić? W jakiej sytuacji można je unieważnić?

Elżbieta Liberda, radca prawny, Lex Perfecta Kancelaria Radcy Prawnego i Biuro Nieruchomości:

Sytuacja osób, które podpisały już akty notarialne, jest niezmiernie trudna. Notariusz przed złożeniem przez strony podpisu, odczytuje akt i w razie potrzeby wyjaśnia terminologię użytą w jego treści. Akt notarialny jest potwierdzeniem dokonanej czynności prawnej i można go unieważnić wyłącznie w oparciu o wady oświadczenia woli. Wady te są opisane i unormowane w Kodeksie cywilnym. Jedną z nich jest sytuacja kiedy osoba składająca określone oświadczenie działa pod wpływem błędu. Wówczas, w razie, gdy pojawi się błąd co do treści czynności prawnej, można uchylić się od skutków prawnych składanego oświadczenia.REKLAMAabout:blank

Przy składaniu oświadczenia innej osobie uchylenie się od skutków będzie dopuszczalne wtedy, gdy błąd wywołany jest przez tę osobę, nawet bez jej winy, albo gdy wiedziała o błędzie i mogła go zauważyć.

Jak mówi ustawodawca można się powołać wyłącznie na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie nie składałby oświadczenia o takiej treści. Kwestię tą reguluje Kodeks Cywilny art. 84 par. 1 i 2 k.c w związku z art. 86 par. 1 i 2 oraz 88 par. 1 i 2 k.c.

Uchylenie się od oświadczeń złożonych pod wpływem błędu reguluje art. 88 par. 2 k.c. Jest to na rok i oświadczenie takie musi być złożone na piśmie. Jeżeli w sposób skuteczny dojdzie do uchylenia czynności prawnej, która została wyrażona w formie aktu notarialnego, to mamy taki stan prawny jak sprzed jego zawarcia. Można wówczas składać odwołania, skargi itd. Tutaj mówimy o trybie administracyjnym i cywilnym.

Zgodnie z art. 385 1. § 1. Kodeksu cywilnego postanowienia, które nie zostały uzgodnione indywidualnie, nie wiążą konsumenta, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszający jego interesy. Co znaczy, że postanowienia nie zostały uzgodnione indywidualnie? To wyjaśnia paragraf 3 przywołanego przepisu: „nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta”.REKLAMAabout:blank

Najczęściej z taką sytuacją mamy do czynienia, gdy dostawcą/wykonawcą rzeczy/usług jest jeden podmiot na rzecz dużej grupy klientów. Wtedy zazwyczaj nie ma miejsca na negocjacje warunków umowy, a przedsiębiorca stosuje wzór ten sam dla wszystkich. Tak postępują m.in. banki, deweloperzy, firmy telekomunikacyjne.

Zdecydowanie zapisy zawarte w treści aktów notarialnych noszą znamiona klauzul niedozwolonych i za takie mogą zostać uznane, a co za tym idzie, nie będą wówczas wiązać konsumentów. W treści aktów wyraźnie uprzywilejowany jest deweloper przy jednoczesnym ograniczeniu praw konsumenta.

Absolutnie nie jest dopuszczalne wymaganie od klientów zrzeczenia się wszelkich mogących powstać w przyszłości roszczeń w stosunku do dewelopera. Nawet jeśli takie zapisy w aktach notarialnych są, to nie są dla konsumenta wiążące.

Należy dodać, że obowiązkiem dewelopera było poinformowanie klientów o planowanych inwestycjach już w prospekcie informacyjnym.