ZDEMOLOWANY POKÓJ W HOTELU. Za co odpowiadają turyści ?

Elżbieta Liberda        08 lipca 2017        Komentarze (0)

Trudni turyści to zmora właścicieli nieruchomości świadczących usługi noclegowe.

Wiele pokoi w hotelach czy pensjonatach wyposażona jest –  jak to się mówi –  „na bogato „.

Nawet niewielkie szkody  wiążą się z ogromnymi kosztami .

Pytanie zatem,  czy możemy odzyskać pieniądze  za szkody powstałe po pobycie turysty – np. uszkodzona kabina prysznicowa , zbita szyba, dziura w ścianie ?

Pomysłowość gości jest przecież spora …. A na wyjeździe niejednokrotnie puszczają wodze fantazji 🙂

 

Co do zasady gość hotelowy odpowiada za szkody przez siebie wyrządzone.

Czasami wyrządzenie szkody następuje przez zwykłą nieuwagę turysty, są jednak sytuacje kiedy mamy do czynienia z celowym zniszczeniem mienia, szkodami spowodowanymi nieprzestrzeganiem regulaminów, libacjami alkoholowymi. Straty bywają niebagatelne w szczególności kiedy mamy do czynienia z zakwaterowaniem gościa w luksusowych kurortach.

 

Co w takiej sytuacji może zrobić właściciel obiektu ?

Oczywiście najprościej byłoby załatwić sprawę polubownie i uzgodnić z klientem sposób naprawienia szkody. Realia jednak pokazują, że nie jest to takie proste. Często zdarza się, że dopiero po opuszczeniu hotelu przez turystę zauważone zostają zniszczenia.

 

Zgodnie z obowiązującymi przepisami odszkodowania za wyrządzone szkody, np. uszkodzone wyposażenie, sprzęt RTV / AGD hotelarz może dochodzić na tzw. zasadach ogólnych określonych w kodeksie cywilnym.

Oznacza to, że domagając się od gościa hotelowego naprawienia szkody, konieczne jest  wykazanie wszystkich przesłanek warunkujących przypisanie mu odpowiedzialności.

 

Będzie to

  • określenie wysokości poniesionej szkody,
  • okoliczności wskazujących na winę gościa oraz
  • związek przyczynowy pomiędzy jego zachowaniem i powstałą szkodą.

 

Na domaganie się przedmiotowego odszkodowania hotelarz ma stosunkowo dużo czasu gdyż okres przedawnienia roszczeń wynosi trzy lata od chwili, gdy właściciel obiektu dowiedział się o szkodzie i osobie zobowiązanej do jej naprawienia, nie więcej jednak niż 10 lat od dnia wyrządzenia szkody.

 

Dużo dłuższy termin obowiązuje, gdy szkoda wynikła ze zbrodni lub występku – roszczenie o naprawienie szkody ulega wówczas przedawnieniu z upływem 20 lat od dnia popełnienia przestępstwa, bez względu na to, kiedy poszkodowany dowiedział się o szkodzie i osobie zobowiązanej do jej naprawienia.

Przykładowo kradzież jest co do zasady występkiem.

 

Wysokość odszkodowania.

Odszkodowanie to najogólniej mówiąc zwrot wszelkich kosztów związanych z poniesioną szkodą – zniszczeniami dokonanymi przez gościa.

 

Wydatki poniesione na zakup nowego sprzętu, związane z zatrudnieniem ekipy remontowej itp. – powinny być zwrócone. Odszkodowanie polega więc na zwrocie wszelkich kosztów będących następstwem szkody.

 

Odszkodowanie może pokrywać:

rzeczywiście wyrządzoną szkodę czyli straty, które poniósł hotel (tzw. damnum emergens),

ponadto utracone korzyści, które poszkodowany mógłby uzyskać gdyby szkody mu nie wyrządzono (tzw. lucrum cessans).

Utrata korzyści to z reguły naturalna konsekwencja dokonanych zniszczeń.

Hotel bowiem nie może czerpać dochodów z wynajmu zdemolowanego pokoju.

 

Jakie działania musimy podjąć aby móc domagać się odszkodowania ? 

 

Należy  przede wszystkim pamiętać o zabezpieczeniu dowodów, wskazujących na fakt wyrządzenia szkody. Dobrą praktyką jest sprawdzanie pokoi w chwili wymeldowywania gościa. Jeśli zauważymy szkodę należy maksymalnie szczegółowo udokumentować zdarzenie. Cennym dowodem będzie protokół sporządzony przez pracowników hotelu, z ich podpisami i podpisem gościa lub stwierdzeniem odmowy podpisania protokołu przez gościa, wykonanie dokumentacji zdjęciowej, nagrania z monitoringu, rozpytanie innych gości czy byli świadkami zdarzenia, a jeśli tak zanotowanie ich danych. W wypadkach wskazujących na wandalizm warto zawiadomić Policję.

Powstanie szkody należy niezwłocznie zgłosić ubezpieczycielowi.

 

 

Zadatek i zaliczka w turystyce. Czy są jakieś różnice?

Elżbieta Liberda        07 lipca 2017        Komentarze (0)

W związku z faktem że kancelaria specjalizuje się w obsłudze runku nieruchomości naszymi klientami są też właściciele hoteli , kurortów oraz różnego typu nieruchomości świadczących usługi turystyczne i noclegowe. 

Dzisiejszy wpis podyktowany jest wzrastająca ilością spraw związanych z nieporozumieniami już na etapie rezerwacji oraz błędnym rozumieniem na pozór tożsamych pojęć.

Zdarza się, że turyści  rezerwują  noclegi, a następnie  rezygnują twierdząc, że np. pokój im nie odpowiada.

Powstaje pytanie –  czy właściciel hotelu powinien zwrócić zaliczkę?

 

Wszystko zależeć będzie od okoliczności związanych z dokonaną rezerwacją.

Już na etapie bookowania miejsca w hotelu z reguły na stronach internetowych obiektów znajdują się informacje jakie są konsekwencje zrezygnowania z pobytu przez turystę.

Dlatego z pkt widzenia właścicieli obiektów noclegowych istotne jest aby przedstawili klarowne informacje w tym zakresie, natomiast z  pkt widzenia klientów ważne jest to aby z taką informacją dokładnie się zapoznali, a w wypadku jakichkolwiek wątpliwości wyjaśnili je w formie pisemnej. Z reguły będzie to następowało w drodze korespondencji elektronicznej.

Na pozór podobne w powszechnym rozumieniu sformułowania mogą być odmienne w skutkach. I tak np. częstą przyczyną nieporozumień jest brak odróżnienia instytucji zadatku od zaliczki.

 

A czym różni się zadatek od zaliczki?

Ta na pozór podobna terminologia w przypadku błędnego jej zrozumienia niesie daleko idące konsekwencje w zakresie skutków prawnych.

Otóż, zarówno zaliczka jak i zadatek stanowią zabezpieczenie dla wykonania zobowiązań.

W przypadku, gdy kolokwialnie rzecz ujmując wszystko „pójdzie ok”, wpłacona wcześniej zaliczka czy zadatek  zaliczone zostaną na poczet ceny za hotel.

Inaczej ma się sprawa, gdy z jakiś przyczyn nie dojdzie do wykonania usługi.

Gdy  rozmyśli się klient i zrezygnuje z usługi, to co do zasady po wpłacie zaliczki – może liczyć na jej zwrot.

Natomiast w wypadku gdy klient wpłaci zadatek i zmieni zdanie – hotel ma prawo go zatrzymać.

 

A co się stanie gdy będziemy mieć sytuację odwrotną, czyli – jeżeli to właściciel obiektu będzie musiał odwołać przyjazd gościa z powodu niespodziewanej awarii np. dzień przed przyjazdem?

Zadatek, choć na pozór wydaje się korzystny tylko dla przedsiębiorcy zabezpiecza także interesy klienta.

W wypadku np. zdarzających  się ostatnio często tzw. overbookingów lub gdy po prostu z „jakiś” przyczyn hotel nie będzie mógł wykonać usługi i odwoła rezerwację, to w wypadku kiedy klient wpłacił zadatek odzyska go w podwójnej wysokości.

Zaliczka natomiast jest zwracana klientowi w takiej wysokości, w jakiej została wpłacona. Zaliczka w przeciwieństwie do zadatku nie pełni funkcji odszkodowawczej.

 

Nieco odmiennie sytuacja się przedstawia gdy zaistnieją tzw. okoliczności nadzwyczajne.  Jeśli niewykonanie usługi nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony, wtedy zadatek lub zaliczka zostają zwrócone.

Jeśli strony nie dojdą do porozumienia ostatecznie o tym, czy określony powód niewywiązania się z umowy stanowi okoliczność nadzwyczajną  oceniać będzie sąd.

A w jakiej wysokości możemy pobrać zadatek lub zaliczkę ?

Wysokość zaliczki lub zadatku przy usługach hotelarskich nie jest regulowana wprost żadnymi bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa. Pozostaje zatem w gestii stron swobodne określenie jej wysokości.

Niemniej jednak nie można zapominać o interpretacjach i decyzjach Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

UOKiK zakwestionował praktyki przedsiębiorców polegające na pobieraniu zadatku w wysokości 100 proc. całej kwoty do zapłaty, która to nie była zwracana, gdy konsument zrezygnował z zakwaterowania.

UOKiK nie kwestionował samego prawa przedsiębiorcy do pobierania zadatku i jego zatrzymywania, gdy klient wycofa się z umowy. Jednak jak czytamy w uzasadnieniu –wysokość zadatku nie może odpowiadać całemu wynagrodzeniu przedsiębiorcy.

 

Kara umowna.

Swego rodzaju gwarantem przyszłej transakcji może być również kara umowna zastrzeżona na wypadek uchylenia się którejś ze stron (bądź tylko jednej z nich) od zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zastrzeżenie kary umownej jest korzystne choćby z tego względu, że w przypadku gdy kontrahent okaże się niesłowny, można dochodzić jej zapłaty bez względu na wysokość poniesionej szkody.

Dochodząc zapłaty kary umownej nie trzeba więc wykazywać rozmiarów doznanej szkody, czy w ogóle faktu jej poniesienia, co nierzadko sprawia spore problemy.

Niemniej jednak przy dużej konkurencji wśród obiektów noclegowych nieliczne mogą pozwolić sobie na stosowanie takich obostrzeń.

 

Zakup nieruchomości od komornika nie zawsze bezpieczny !

Elżbieta Liberda        06 lipca 2017        Komentarze (0)

Powszechnie panuje przekonanie, że kupując nieruchomość od komornika kupimy ją „czystą”.

No i owszem, z reguły tak jest, ale dotyczyć to będzie tylko długów  finansowych ciążących na nieruchomości.

Niestety, wielu naszych klientów, sugerując się „mecenasem google” i tymi powszechnymi a zarazem błędnymi opiniami straciło spore majątki…

A jak to się stało ?

Otóż nabyli nieruchomość, wolną od hipotek itp.  Ale cóż z tego ! W przedmiotowej nieruchomości zastali nieoczekiwanego gościa !

Mało tego… drzwi do zakupionego lokum były zamknięte …..

 Jak to możliwe  ?

W wypadku kiedy  nieruchomość wykorzystywana jest przez dłużników na cele mieszkaniowe,  to  dokonując  zakupu takiej nieruchomości w drodze licytacji należy koniecznie ustalić czy oby napewno nie kupimy domu, mieszkania z lokatorem.

 

W sytuacji nieposiadania tytułu prawnego do innej nieruchomości przez dłużników [co jest z reguły wielce prawdopodobne] wprowadzenie w posiadanie do zakupionej nieruchomości nowych nabywców może potrwać nawet kilka lat.

Zgodnie bowiem z obowiązującymi przepisami prawnymi nie można dokonać eksmisji „na bruk”.

Krótko mówiąc, musimy mieć gdzie takiego „byłego właściciela” przekwaterować.

 

W omawianym wyżej stanie faktycznym – kiedy już zaskoczy nas obecność dawnego właściciela w nieruchomości –  nie pozostaje nic innego, jak skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego o opróżnienie lokalu. 

W toku takiego postępowania Sąd z urzędu zbada czy nie zachodzą przesłanki do przyznania osobie eksmitowanej lokalu socjalnego.

A z reguły niestety taka sytuacja będzie miała miejsce…

Większość osób których życie potoczyło się tak, że ich nieruchomość została zlicytowana, spełnia przesłanki do przyznania im  lokalu socjalnego. Wystarczy bowiem, że ów delikwent chociażby zarejestruje się jako bezrobotny. 

Wówczas na możliwość zamieszkania w zakupionej nieruchomości trzeba będzie „trochę” poczekać .

Gdyby okazało się bowiem, że któryś z byłych właścicieli spełni przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego to oczekiwanie na taki lokal trwa nawet kilka lat.

Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

  • kobiety w ciąży,
  • małoletniego, niepełnosprawnego, ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
  • obłożnie chorych,
  • emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
  • osoby posiadającej status bezrobotnego,
  • osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Podsumowanie :

Zakup nieruchomości od komornika może być doskonałą inwestycją. Cena wywoławcza to przecież 3/4 wartości ! A przy drugim terminie już tylko 2/3.

O ile nikt nas nie „przebije” to może być to strzał w przysłowiową dziesiątkę .

Ale !

Zanim zdecydujesz się na taki ruch pamiętaj o dokonaniu pełnego due dieligence nieruchomości .

Pamiętaj też, że nie tylko należy zadbać o kwestię czysto formalno prawne .

Konieczne będą odpowiednie działania natury faktycznej które umożliwią bezpieczne wprowadzenie nowego nabywcy w posiadanie nieruchomości .

 

A jak przebiega postępowanie egzekucyjne dotyczące nieruchomości dowiesz się już w kolejnych wpisach.

W razie jakichkolwiek pytań nie wahaj się zadzwonić i zapytać 🙂

 

Eksmisja na bruk . Czy to możliwe ?

Elżbieta Liberda        05 lipca 2017        Komentarze (0)

Wielu wydaje się, że w wypadku kiedy  lokal zajmuje „ktoś” bez tytułu prawnego to będzie można go usunąć …

Niestety !

Prawo polskie w znacznym stopniu chroni lokatorów, wielokrotnie „lepiej” aniżeli właścicieli nieruchomości.

Dodatkowo należy wskazać na przepisy kodeksu cywilnego mówiące o ochronie posiadania.

Wskazują, że nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze, zaś do ochrony władania lokalem stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie posiadania.

Oznacza to, iż jeśli nawet osoba zajmująca lokal nie ma tytułu prawnego do nieruchomości natomiast jest w jego posiadaniu to co do zasady przysługuje jej ochrona prawna z tego tytułu.

Największą bolączką właścicieli są jednak regulacje zawarte w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Uniemożliwiają one w zasadzie całkowicie usunięcie „niechcianego gościa ” na bruk bez zapewnienia mu jakiegokolwiek lokum.

Taki stan rzeczy był możliwy do czasu wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 4 listopada 2010 r, orzekającego niekonstytucyjność art. 1046 § 4 kpc. Wówczas w niektórych przypadkach możliwe było niezapewnienie lokalu tymczasowego (np. jeśli eksmitowany znęcał się nad rodziną).

Z dniem 17.11.2011r  wskazany przepis stracił moc.

Obecnie nie ma tzw. „eksmisji na bruk” i nawet w przypadku braku orzeczenia uprawnienia do lokalu socjalnego lub zamiennego eksmitowanym należy zapewnić lokal tymczasowy.

Obecnie jeżeli sąd nie przyzna prawa do lokalu socjalnego albo lokalu zastępczego, komornik który przeprowadza egzekucję, musi wstrzymać się do czasu kiedy to gmina nie wskaże tymczasowego pomieszczenia.

Nie ma problemu jeżeli dłużnikowi przysługuje prawo do innego lokalu mieszkalnego.

Jeżeli jednak nie przysługuje dłużnikowi tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności.

Gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie.

Komornik wstrzymuje wówczas eksmisję, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy.

Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Jeżeli komornik usuwa dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, musi powiadomić właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia.

Lokal zastępczy musi się nadawać do zamieszkania, zapewniać co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na osobę oraz znajdować się w tej samej lub pobliskiej miejscowości. Dodatkowo pomieszczenie takie musi spełniać minimalne wymogi techniczno-sanitarne. Musi posiadać dostęp do WC oraz źródło zaopatrzenia w wodę. Dodatkowo w pomieszczeniu musi być dostęp do światła – zarówno elektrycznego jak i naturalnego, możliwość zainstalowania jakiegokolwiek ogrzewania oraz urządzenia do gotowania posiłków. Takie minimalne wymogi narzuca ustawa z dnia 21 czerwca 2011 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2016 poz.1610 ).

Poza koniecznością zapewnienia lokalu zastępczego, ustawa nakłada także inne ograniczenia – dotyczą one terminu wykonywania eksmisji.

Zgodnie z art. 16 ustawy, eksmitować nie możne w okresie zimowym, czyli od 1 listopada do 31 marca, jeżeli nie zapewniono lokalu zastępczego. Nie można zatem w tym okresie eksmitować do schronisk lub noclegowni. Zakaz ten nie dotyczy jednak przypadku, gdy eksmisja jest spowodowana jest zaistnieniem jednej z następujących okoliczności: − stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, − niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku − zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego. W powyższych sytuacjach eksmisja do schroniska lub noclegowni jest możliwa w każdym czasie.

Kwestie związane z obowiązkiem przyznania lokalu socjalnego zostaną omówione w innym wpisie .

Tanie mieszkanie nie musi być okazją.

Elżbieta Liberda        02 czerwca 2017        2 komentarze

Jakiś czas temu Pani Dziennikarka z  Rzeczypospolitej poprosiła mnie o wypowiedź dotyczącą inwestowania na rynku nieruchomości.

Rozmowa dotyczyła tego w jakie lokale nie warto inwestować, bo można stracić, kierując się „pseudokazją” oraz tego  kiedy lokal będzie dobrą lokatą?”

 

A jakie jest moje zdanie na ten temat  ?

Otóż, na rynku nieruchomości roi się od ofert reklamowanych jako „okazja”, „super cena” czy też „doskonała inwestycja”.

Rzeczywistość jednak bywa nieco inna.

„Coś” co ma być przysłowiową żyłą złota może być niejednokrotnie źródłem problemów i rodzić spore zobowiązania finansowe….

Jak zatem ocenić rentowność inwestycji?

Czy w obecnych czasach możemy liczyć na tzw. „pewniaki” generujące zyski.

Kryzys gospodarczy niewątpliwie doprowadził do sytuacji kiedy na ryku nieruchomości znaleźć możemy swoiste „perełki”.

Z reguły sprzedawca będący na skraju bankructwa, postawiony przed wyborem czy sprzedać za niską cenę czy też ryzykować, iż nieruchomość zostanie zlicytowana wybiera lepsze zło. To moment kiedy sprytny nabywca może zrobić dobry interes.

Należy jednak pamiętać, że przy wyborze nieruchomości nie tylko cena ma znaczenie!

Dokonując wyboru należy przede wszystkim określić, jaki cel ma spełnić dana inwestycja?

Czy będziemy chcieli sami zamieszkać w nieruchomości, czy może kupujemy w celu wynajmu czy dalszej odsprzedaży. Najistotniejszym czynnikiem jest oczywiście lokalizacja .

I tak, decydując się na inwestowanie w celach osiągania przychodów z najmu najkorzystniejsze wydają się okolice centrum miast oraz dzielnic uniwersyteckich.

Uwaga na udziały!

Wielu kuszą oferty sprzedaży lokali których stan prawny określany jest jako udział w nieruchomości.

Pozornie tanie i super korzystne oferty mogą okazać się jednak nie lada problemem…

Dokonując wizji nieruchomości oferujący wskazuje nam z reguły piękne mieszkanie w kamienicy o dużej powierzchni za niewysoką cenę.

Dokonując kalkulacji, okazuje się, że rzeczywiście, cena za metr kwadratowy jest wyjątkowo korzystna…

Pytanie jednak, czy nie korzystamy z powierzchni ponad przysługujący nam udział.

Otóż przy ewentualnej sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości, pomijając już czas i nerwy związane z toczącym się postępowaniem sądowym, w konsekwencji możemy zostać zobowiązani do zapłaty za korzystanie przez lata za metraż który nie przysługiwał nam w ramach nabytego udziału.

Zdarzają się też okazje związane np. z zakupem kamienic. Pozornie tania nieruchomość może jednak okazać się studnią bez dna generującą koszty. Nakłady jakie będziemy musieli ponieść wielokrotnie przewyższają nasze wyobrażenie w momencie planowania inwestycji.

Szczególną ostrożność należy wykazać przy zakupie nieruchomości będących pod ochroną konserwatora zabytków.

Często zdarza się, iż planujemy np. prowadzenie kameralnego pensjonatu czy też restauracji, i w ten sposób szacujemy rentowność inwestycji.

Pytanie jednak, czy w ogóle taka inwestycja będzie mogła zostać w tym obiekcie zrealizowana.

 

Lawinowo do sprzedaży wystawiane są nieruchomości z „ lokatorami” .

Pozorne deklaracje sprzedawców, że lokator się wyprowadzi nie zawsze znajdują pokrycie w rzeczywistości.

Kusząca cena często jest decydującym czynnikiem wpływającym na podjęcie decyzji o zakupie takiego lokum.

Wydaje się, iż w najgorszym wypadku wystarczy przeprowadzić postępowanie o eksmisję i po problemie. Tak jednak nie jest!

Otóż w przypadku kiedy nasz lokator nie posiada innej nieruchomości i np. jest bezrobotny przysługiwać mu będzie uprawnienie do lokalu socjalnego który zapewnić ma gmina. Okres oczekiwania na taki lokal to z reguły kilka lat… właściciel nieruchomości jest w tej sytuacji praktycznie bezradny, zaś na otarcie łez wystąpić może jedynie o odszkodowanie od gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego.

Zatem dobra lokata to nie tylko niska cena nieruchomości!

Lokalizacja i uregulowany stan prawny to niezbędne warunki jakie spełniać musi planowana inwestycja!

 

Jeśli chcesz dokonać oceny rentowności planowanej inwestycji bądź też przeprowadzić gruntowny due diligence nieruchomości zapraszam do kontaktu.

Wystarczy wysłać email na lexperfecta@wp.pl lub po prostu zadzwonić i umówić się na spotkanie  – 607 504 320 🙂

Podróżuje po całej Polsce i nie tylko !

Do zobaczenia !