Radca prawny Elżbieta Liberda – o swojej pasji – w wywiadzie dla Rzeczpospolitej

Elżbieta Liberda        22 sierpnia 2016        Komentarze (3)

Zrzut ekranu 2016-08-03 o 10.42.49

 

Nie samym prawem człowiek żyje …

Codziennie  po pracy albo bardzo wczesnym rankiem jeszcze przed tym jak zasiadam do akt  🙂 mój czas spędzam na treningach jeździectwa.  W Rzeczpospolitej wywiad w którym opowiadałam trochę o moich koniach oraz o tym jak radca prawny realizuje się również jako zawodnik.

Pełny tekst wywiadu tutaj:

Elżbieta Liberda – o swojej pasji

 

3 lata więzienia za nękanie lokatorów ! Czyli jeszcze większa ochrona dla najemcy !

Elżbieta Liberda        20 sierpnia 2016        Komentarze (2)

O tym, że przepisy prawa polskiego ustawiają lokatorów w zdecydowanie uprzywilejowanej pozycji już wiele razy pisałam ☺ Dla przypomnienia o problemach z pozbyciem się problematycznego najemcy poczytać możecie tutaj –  Pułapki w umowach najmu lokali mieszkalnych

Ale … Ustawodawcy było wciąż mało …

Pomimo, iż – w mojej przynajmniej ocenie – uprawnienia lokatorów i tak są olbrzymie w porównaniu do tego co „może” właściciel, twórcy prawa poszli jeszcze o krok dalej.

W styczniu 2016r weszły w życie przepisy ustawy z dnia 10 września 2015 r. o zmianie ustawy – Kodeks karny, ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy – Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia (Dz.U. 2015 nr 0 poz. 1549 2016.01.07 ).

Jak poczytać możemy w komunikatach nowelizacja „jest reakcją ustawodawcy na zachowania właścicieli nieruchomości, którzy dążąc do uzyskania władztwa nad mieszkaniami utrudniają lokatorom korzystanie z zajmowanych mieszkań, najczęściej poprzez wyłączanie prądu lub ogrzewania, odcinanie dostępu do wody, dewastowanie budynku, zanieczyszczania oraz niszczenia jego części wspólnych np. poprzez usuwanie drzwi i okien”.

Niestety, nikt nie wpadł na to, że tylko niewielki odsetek takich „niepłacących” lokatorów to ludzie naprawdę biedni, schorowani…

Prowadząc szereg tego typu spraw [to naprawdę plaga dzisiejszych czasów i ogromny kłopot właścicieli nieruchomości] – dosłownie kilka razy zdarzyło mi się, że do niepłacenia czynszu zmusiła kogoś trudna sytuacja życiowa. Oczywiście taka – której na własne życzenie sobie lokator nie zafundował ☺

Właściciele nieruchomości – na które wielokrotnie ciężko pracowali – niestety, nie mogąc poradzić sobie w sposób wydawało by się najprostszy, a mianowicie udając się do sądu po wyrok eksmisyjny sięgali rzeczywiście po inne „metody”….

I oczywiście nie można tu generalizować, ale większość z nich decydując się na odłączenie mediów czy też wprowadzenie „hałaśliwych studentów” robiła to z desperacji… – nie mogli już dłużej utrzymywać lokatora.

Od stycznia tego roku za tego typu zachowanie można trafić „za kraty”.

Nowelizacja kodeksu karnego wprowadziła karę za nowy typ przestępstwa – stosowanie wobec kogoś innej przemocy niż bezpośrednia w sposób uporczywy lub „istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego”.

Będzie za to groziło do trzech lat więzienia. Takie przestępstwo ścigane jest na wniosek pokrzywdzonego.

Poniżej dokładne brzmienie przepisu:

Art. 191 k.k. [Zmuszanie do określonego zachowania. Utrudnianie korzystania z lokalu mieszkalnego]

§ 1. Kto stosuje przemoc wobec osoby lub groźbę bezprawną w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3. § 1a. Tej samej karze podlega, kto w celu określonym w § 1 stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.

 

Nie wdając się w literalną analizę tego przepisu już na pierwszy rzut oka widać brak precyzji legislacyjnej – bo cóż to oznacza – ZAJMOWANEGO LOKALU MIESZKALNEGO ! ?

Brak określenia charakteru korzystania z lokalu przez ustawodawcę, zgodnie z literalną a także systemową wykładnią tego artykułu – ochronę prawnokarną daje również osobom zajmującym lokal niezgodnie z prawem!

Ale to nie koniec niespodzianek….

Zmiany też dotyczą przepisów prawa budowlanego oraz kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia.

Do ustawy Prawo budowlane dodano m.in. przepis, zgodnie z którym budynki powinny być w czasie ich użytkowania poddawane kontroli w przypadku zgłoszenia przez lokatorów dokonania „nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszeń”.

Natomiast w razie stwierdzenia takich naruszeń, których charakter uniemożliwia lub znacznie utrudnia użytkowanie w celach mieszkalnych, organ nadzoru budowlanego nakaże przywrócenie stanu poprzedniego.

Decyzja taka podlega natychmiastowemu wykonaniu, natomiast osoba, która nie zastosuje się do decyzji będzie mogła zostać ukarana mandatem w wysokości do 2 tys. zł.

I coś na deser – nie przeprowadzenie kontroli obiektu przez jego właściciela lub zarządcę, gdy zgłoszono, że w obiekcie dokonano nieuzasadnionej ingerencji lub naruszenia stanie się wykroczeniem.

A co Wy myślicie o tych przepisach? Zapraszam do dyskusji.

Jak zabezpieczyć się w umowie przedwstępnej ? Zadatek czy zaliczka.

Elżbieta Liberda        05 sierpnia 2016        Komentarze (1)

Zadatek czy zaliczka.

To bardzo często zadawane pytanie przez klientów którzy decydują się na zakup nieruchomości.

Najpowszechniejszym sposobem zabezpieczenia interesów stron przy zawieraniu umów przedwstępnych jest korzystanie z instytucji zadatku lub zaliczki.

Jednakże ta na pozór podobna terminologia w przypadku błędnego jej zrozumienia niesie daleko idące konsekwencje w zakresie skutków prawnych.

Otóż, zarówno zaliczka jak i zadatek stanowią zabezpieczenie dla wykonania zobowiązań, które są przedmiotem umowy.

W przypadku, gdy umowa została wykonana, wpłacona wcześniej zaliczka czy zadatek są zaliczane na poczet określonej w umowie ceny.

Inaczej ma się sprawa, gdy umowa nie dochodzi do wykonania.

Zadatek, zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego, dany przy zawarciu umowy ma takie znaczenie, iż:

w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek. W przypadku, kiedy sama zapłaciła zadatek, może zażądać sumy dwukrotnie wyższej.

Oznacza to tym samym, że jeżeli kupujący nie podpisze umowy z własnej winy, traci on kwotę wręczoną sprzedającemu przy umowie przedwstępnej, jako zadatek.

Jeżeli natomiast nie dojdzie do podpisania umowy z winy sprzedającego, wtedy sprzedający zobowiązany będzie zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości.

Zadatek stanowi wiec jednocześnie zabezpieczenie i jest rodzajem odszkodowania na wypadek ewentualnego niewykonania umowy.

W razie, gdy strony dojdą do porozumienia – rozwiążą umowę przedwstępną – zadatek powinien być zwrócony.

Nie ma wtedy obowiązku zapłaty sumy dwukrotnie wyższej.

Identyczna zasada obowiązuje wówczas, gdy niewykonanie umowy spowodowały okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo odpowiadają obie.

Inną funkcję pełni zaliczka.

Do zaliczki nie stosuje się zasad obowiązujących przy zadatku tj. przepadku zadatku lub obowiązku jego zwrotu w podwójnej wysokości.

Zaliczka jest kwotą wpłaconą na poczet ceny sprzedaży, w przypadku wykonania umowy zostaje zaliczona na poczet zapłaty ceny.

Jeżeli nie dojdzie do umowy przyrzeczonej, zaliczka jest zwracana kupującemu.

Zaliczka w przeciwieństwie do zadatku nie pełni funkcji odszkodowawczej.

Wysokość zaliczki lub zadatku przy sprzedaży nieruchomości nie jest regulowana żadnymi przepisami prawa. Pozostaje zatem w gestii stron swobodne określenie jej wysokości.

W przypadku kiedy zainteresowani jesteśmy tym, aby Sprzedawca nie skorzystał np. z lepszej oferty cenowej innego potencjalnego nabywcy lub też nie rozmyślił się ze sprzedaży,  warto wręczyć wysoki zadatek, tak aby w przypadku kiedy Sprzedawca nie zechce przystąpić do umowy definitywnej, był zobowiązany do zwrotu tej sumy w podwójnej wysokości, a co za tym idzie, może być to dla niego wysoce nieopłacalne.

Kara umowna.

Swego rodzaju gwarantem przyszłej transakcji może być również kara umowna zastrzeżona na wypadek uchylenia się którejś ze stron (bądź tylko jednej z nich) od zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zastrzeżenie kary umownej jest korzystne choćby z tego względu, że w przypadku gdy kontrahent okaże się niesłowny, można dochodzić jej zapłaty bez względu na wysokość poniesionej szkody.

Dochodząc zapłaty kary umownej nie trzeba więc wykazywać rozmiarów doznanej szkody, czy w ogóle faktu jej poniesienia, co nierzadko sprawia spore problemy.

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie – Rzeczpospolita.TV

Elżbieta Liberda        18 lipca 2016        Komentarze (0)

15 lipca 2016 roku, na portalu Rzeczpospolita.tv opowiadałam o tym, jak bezpiecznie wynająć mieszkanie:

Wakacje to okres szczególnie gorący jeśli chodzi o zawieranie transakcji  wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne.

Rzesze studentów poszukują lokum na rok akademicki.

Wielu właścicieli wykorzystać chce ten moment na korzystne ulokowanie kapitału.

Inwestowanie w nieruchomości pod wynajem cieszy się coraz większą popularnością.

Niestety, brak należytego zabezpieczenia swoich interesów przez właściciela nieruchomości w umowie najmu może być źródłem problemów i doprowadzić do tego, że z naszym lokatorem nie będziemy mogli uporać się przez lata.

Właściciele przygotowując umowę, bardzo często zapominają, że ta na pozór prosta umowa, jest jedną z najbardziej sformalizowanych umów, zaś swoboda stron w kształtowaniu jej treści jest bardzo mocno ograniczona.

Zawarcie w treści umowy postanowień sprzecznych z ustawą będzie powodowało ich nieważność.

Najczęstszym błędem popełnianym przez wynajmujących jest swobodne określanie, kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu.

Procedura wypowiadania umów najmu jest jednak ściśle przez przepisy określona.

Najemca ma więcej praw niż właściciel!  

Przepisy prawa polskiego kolokwialnie rzecz ujmując przesadnie „chronią najemców” i to również tych nie zawsze uczciwych.

Uregulowania prawne uniemożliwiające tzw. „eksmisje na bruk” często prowadzą do nadużywania prawa w tym zakresie.

Mało tego, lokatorzy często działają świadomie.

Doskonale zdają sobie sprawę z tego, że w przypadku kiedy obejmą już lokal w posiadanie oraz podpiszą umowę to trudno będzie się ich pozbyć , nawet kiedy przestaną płacić.

Niestety rynek szarej strefy najemców działa coraz intensywniej. Umiejętnie korzystają z przywilejów jakie gwarantują im przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

Z reguły wybierają atrakcyjne lokalizacje i duże metraże. Płacą pierwszy czynsz , kaucję i na tym kończy się ich płynność finansowa. Właściciele lokali pozostają bezradni.

A co na to prawo?

Należy wyjść od definicji pojęcia lokator. W świetle prawa, należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

Podpisując umowę najmu lokalu mieszkalnego z mocy prawa najemca staje się lokatorem.

To właśnie z treści umowy wynikają prawa i obowiązki stron.

I wszystko wydawałoby się proste gdyby nie fakt , że przepisy prawa nie pozostawiają w tym przedmiocie pełnej swobody.

Przy „tradycyjnej” umowie najmu część postanowień zmieniać można, ale tylko i wyłącznie na korzyść najemcy !

A przepisy w tym zakresie lokatorów ustawiają w zdecydowanie uprzywilejowanej pozycji!

Kiedy chcemy rozstać się z lokatorem

Po pierwsze należy rozpocząć od załatwienia formalności związanych z wypowiedzeniem umowy , które to narzuca reżim ustawy o ochronie praw lokatorów.

I tu pojawiają się z reguły schody. A mianowicie, ustawodawca określa wprost sytuacje kiedy możemy dokonać wypowiedzenia (art. 11 u.o.o.p.l.)

W treści art. 11 pkt 1 u.o.p.l czytamy, że jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 ustawy.

Nie wdając się w szczegóły, jedną z nich jest brak regulowania czynszu. Ale przedmiotowe zaległości muszą również istnieć przez pewien czas.

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Tu jednak również sprawa się lekko komplikuje. Bowiem obowiązkiem formalnym właściciela jest wcześniejsze uprzedzenia lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

A co w sytuacji, kiedy nasze działania pozostają bez odpowiedzi, a lokator wciąż zamieszkuje w lokalu? 

Niestety, nie pozostaje nic innego jak skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Czeka nas proces o eksmisję oraz o zapłatę.

Czas oczekiwania na pierwszą rozprawę to z reguły kilka miesięcy, szczególnie w dużych aglomeracjach. ☺ a lokator wciąż mieszka …

W toku procesu Sąd ustali okoliczności faktyczne sprawy, a w szczególności czy nasz niesolidny najemca ma tytuł prawny do innej nieruchomości . Dodatkowo z urzędu Sąd zbada, czy nie zachodzą okoliczności uzasadniające przyznanie lokalu socjalnego.

Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

  1. kobiety w ciąży,
  2. małoletniego, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
  3. obłożnie chorych,
  4. emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
  5. osoby posiadającej status bezrobotnego,
  6. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie, jednakże jak powszechnie wiadomo okres oczekiwania na socjalne lokum z reguły trwa latami.

Na otarcie łez pozostaje możliwość dochodzenia odszkodowania od gminy z tytułu niedostarczenia takowego lokalu.

To jednak wiąże się z kolejnym postępowaniem sądowym.

*****

Jak widać sytuacja właścicieli z punktu widzenia obowiązującego prawa nie jest prosta.

Po pierwsze należy zaznaczyć czasochłonność prowadzonych postępowań, formalizm już na etapie samej procedury związanej z wypowiedzeniem umowy, a następnie trudności w wykonaniu wyroków eksmisyjnych.

Prawo daje jednak furtki pozwalające na uniknięcie tego typu sytuacji.

Jest to chociażby możliwość zawierania umów najmu okazjonalnego.

Dlatego tak istotnym jest, aby na etapie zawierania umowy precyzyjnie zredagować wszelki zapisy i mieć świadomość, co do konsekwencji złożonych oświadczeń woli.