TO AUTENTYCZNY STAN FAKTYCZNY !

WIĘKSZOŚĆ Z WAS – POWIE – ABSURD  !

A JEDNAK

 

Mój klient kupił lokal użytkowy – bardzo drogi –  w prestiżowej lubelskiej lokalizacji !

Lokal drogi więc na kredyt, ale … to doświadczony restaurator więc wydawałoby się, że dobrze oszacował rentowność inwestycji.

Ponieważ chciał tzw. „pewniaka” co do kwestii własnościowych kupił odrębną własność lokalu.

Wszystko na pierwszy rzut oka wyglądało doskonale.

Duża Wspólnota Mieszkaniowa posiadająca NIP i REGON. Jest wybrany Zarząd Wspólnoty.

Przedmiotowa Wspólnota to nie Wspólnota powstała na bazie nowego budynku zrealizowanego przez developera.

To Wspólnota powstała w wyniku zlikwidowania współwłasności w dużej prawie 100-letniej kamienicy.

W budynku Wspólnoty znajdują się lokale mieszkalne i użytkowe będące w posiadaniu ich właścicieli.

Lokal perełka !

Szybko wystartowali z urządzeniem knajpy, zatrudnieniem personelu itp.

To wszystko oczywiście stanowiło NIE MAŁE nakłady !

Biznes działa !

Pewnego jednak wieczoru w restauracji nie ma wody ! Oburzony właściciel ustala co się dzieje …

I tu pojawia się przykra niespodzianka ……… Niespodzianka powodująca nie tylko nerwowość ale i spoooooryyy uszczerbek w finansach restauratora.

Knajpa bez wody musi być zamknięta 🙁

A jak to  się stało ?

Clou problemuwłaściciele pozostałych lokali nie uiszczają naliczanych im opłat na utrzymanie nieruchomości wspólnej, ani za media, w tym za zużycie wody i odprowadzenie ścieków.

Właściciele lokali mieszkalnych nie mają stałych źródeł dochodu, a hipoteki ich lokali są już obciążone na rzecz różnych pomiotów.

Co więcej, w stosunku do niektórych z nich prowadzone są postępowania egzekucyjne na podstawie sądowych i administracyjnych tytułów wykonawczych.

Orzeczone w stosunku do nich przez Sąd prawomocne nakazy zapłaty zostały przekazane do postępowania egzekucyjnego.

Komornik zaś umorzył postępowanie egzekucyjne z uwagi na bezskuteczność egzekucji.

Oczywiście ….  można skierować egzekucję w stosunku do ich lokali, ale jeśli ktoś próbował jako wierzyciel prowadzić egzekucję z nieruchomości , to wie, że jest to „droga przez mękę” –  droga ta jest bowiem  długa i kosztowna.

Już sam koszt  wyceny rynkowej lokalu przez rzeczoznawcę majątkowego jest pokaźny.

Kto miałby wyłożyć te koszty ?

Na koncie Wspólnoty nie ma żadnych środków finansowych z uwagi na nie dokonywanie opłat przez większość właścicieli lokali.

 

Dlaczego tak wyszło ?

W omawianym przypadku doszło do sytuacji, gdy przedsiębiorstwo wodociągowe odcięło dopływ wody do budynku Wspólnoty,  z uwagi na kilkumiesięczne zaległości w opłatach za wodę. 

 Z przyczyn technicznych nie jest w tej kamienicy  możliwe odcięcie wody do poszczególnych lokali.

Aby móc kontynuować prowadzenie knajpy właścicielowi restauracji nie pozostało nic innego jak zapłacić za niesolidnych sąsiadów .

Czekanie na rozstrzygnięcie Sądu w tego typu biznesie byłoby absurdalne…

 

Po tygodniu , dopływ wody został przewrócony po dokonaniu przez właściciela lokalu użytkowego, gdzie prowadzona jest działalność gastronomiczna zapłaty całości zaległości za wodę za całą Wspólnotę.

Nie była to mała kwota ….

Oczywiście właściciel restauracji  ma roszczenie do pozostałych właścicieli, ale z przyczyn, o których wspomniałam wyżej, jest to roszczenie czysto teoretyczne, bo w praktyce niewykonalne.

Sąsiedzi są przecież „nieściągalni”:(

 

Dokonując zakupu nieruchomości większość nie wyobraża sobie nawet tak czarnego scenariusza.

Dlatego tak istotnym jest aby zawsze, bez względu na to jaki lokal kupujemy, powierzyć sprawę profesjonaliście który zanim podpowie w co zainwestować zrobi dokładne due dilligence nieruchomości.

Audyt prawny i biznesowy, nawet  – przy wydawałoby się – tak bezpiecznej transakcji jak zakup odrębnej własności jest konieczny !

 

KONKLUZJA    –  nawet we Wspólnocie uważaj kto jest twoim sąsiadem 🙂 

Data pewna w umowach. Co to i kiedy należy ją ustanowić ?

Elżbieta Liberda        29 października 2016        Komentarze (0)

Data pewna w umowach najmu i dzierżawy. 

Nabywca rzeczy najętej lub wydzierżawionej nie może wypowiedzieć umowy najmu lub dzierżawy zawartej na czas określony  kiedy zawarta jest ona z tzw datą pewną.

 

Często jednak  powstają pytania :

Kiedy powinna być poświadczona data i kto właściwie może to zrobić ?

Czynność prawna ma datę pewną  :

  • w razie stwierdzenia dokonania czynności w jakimkolwiek dokumencie urzędowym – od daty dokumentu urzędowego;
  • w razie umieszczenia na obejmującym czynność dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza – od daty wzmianki;
  • w razie opatrzenia kwalifikowanym elektronicznym znacznikiem czasu dokumentu w postaci elektronicznej – od daty opatrzenia kwalifikowanym elektronicznym znacznikiem czasu.

W razie śmierci jednej z osób podpisanych na dokumencie datę złożenia przez tę osobę podpisu na dokumencie uważa się za pewną od daty śmierci tej osoby.

 

A kiedy ? 

Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego także wtedy, gdy np. notariusz poświadczył datę po dokonaniu czynności.

Na tym tle toczyło się wiele sporów, wywodzono bowiem iż np. w umowach najmu, dzierżawy data pewna winna być stwierdzona „od razu” przy zawarciu umowy.

Wątpliwości rozwiało poniższe orzeczenie.

SN w wyroku z dnia 05.02.2009 r., o sygn. akt I CSK 325/08 orzekł, że zastrzeżenie w art. 678 § 2 k.c. formy pisemnej z datą pewną ad eventum oznacza, że data pewna może być uzyskana także w sposób określony w art. 81 § 2 k.c. W konsekwencji, nabywca rzeczy najętej (wydzierżawionej) nie może wypowiedzieć umowy najmu (dzierżawy) zawartej na czas określony zarówno wtedy, gdy notariusz poświadczył datę przy zawarciu umowy, jak i wtedy, gdy notariusz umieścił stosowną wzmiankę na umowie dopiero po jej zawarciu. Istotne jest jedynie to, aby umowa została opatrzona datą pewną przed zbyciem rzeczy najętej (wydzierżawionej).

 

Często spotykam się z zapytaniami ze strony klientów którzy są najemcami lokali :

  • Co się wydarzy kiedy Wynajmujący  sprzeda lokal w trakcie  trwania umowy ? 

Odpowiedź z reguły nie jest satysfakcjonująca dla Najemcy, szczególnie jeśli poczynił duże nakłady na nieruchomość, bądź też prowadzi tam firmę i zależy mu na utrzymaniu lokalizacji.

Otóż jeśli Wynajmujący sprzeda nieruchomość, nowy właściciel co do zasady wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.

Wydaje się to dla wielu niezrozumiałe, bo przecież panuje powszechny pogląd, że skoro mam umowę na czas oznaczony to o ile nie zaistnieją przyczyny uprawniające do jej rozwiązania powinna trwać przez tyle lat na ile została zawarta .

Możemy jednak temu zaradzić.

Uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta

  • na czas oznaczony ,
  • z zachowaniem formy pisemnej
  • i z datą pewną,
  • a rzecz została najemcy wydana.

 

 

3 lata więzienia za nękanie lokatorów ! Czyli jeszcze większa ochrona dla najemcy !

Elżbieta Liberda        20 sierpnia 2016        5 komentarzy

O tym, że przepisy prawa polskiego ustawiają lokatorów w zdecydowanie uprzywilejowanej pozycji już wiele razy pisałam ☺ Dla przypomnienia o problemach z pozbyciem się problematycznego najemcy poczytać możecie tutaj –  Pułapki w umowach najmu lokali mieszkalnych

Ale … Ustawodawcy było wciąż mało …

Pomimo, iż – w mojej przynajmniej ocenie – uprawnienia lokatorów i tak są olbrzymie w porównaniu do tego co „może” właściciel, twórcy prawa poszli jeszcze o krok dalej.

W styczniu 2016r weszły w życie przepisy ustawy z dnia 10 września 2015 r. o zmianie ustawy – Kodeks karny, ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy – Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia (Dz.U. 2015 nr 0 poz. 1549 2016.01.07 ).

Jak poczytać możemy w komunikatach nowelizacja „jest reakcją ustawodawcy na zachowania właścicieli nieruchomości, którzy dążąc do uzyskania władztwa nad mieszkaniami utrudniają lokatorom korzystanie z zajmowanych mieszkań, najczęściej poprzez wyłączanie prądu lub ogrzewania, odcinanie dostępu do wody, dewastowanie budynku, zanieczyszczania oraz niszczenia jego części wspólnych np. poprzez usuwanie drzwi i okien”.

Niestety, nikt nie wpadł na to, że tylko niewielki odsetek takich „niepłacących” lokatorów to ludzie naprawdę biedni, schorowani…

Prowadząc szereg tego typu spraw [to naprawdę plaga dzisiejszych czasów i ogromny kłopot właścicieli nieruchomości] – dosłownie kilka razy zdarzyło mi się, że do niepłacenia czynszu zmusiła kogoś trudna sytuacja życiowa. Oczywiście taka – której na własne życzenie sobie lokator nie zafundował ☺

Właściciele nieruchomości – na które wielokrotnie ciężko pracowali – niestety, nie mogąc poradzić sobie w sposób wydawało by się najprostszy, a mianowicie udając się do sądu po wyrok eksmisyjny sięgali rzeczywiście po inne „metody”….

I oczywiście nie można tu generalizować, ale większość z nich decydując się na odłączenie mediów czy też wprowadzenie „hałaśliwych studentów” robiła to z desperacji… – nie mogli już dłużej utrzymywać lokatora.

Od stycznia tego roku za tego typu zachowanie można trafić „za kraty”.

Nowelizacja kodeksu karnego wprowadziła karę za nowy typ przestępstwa – stosowanie wobec kogoś innej przemocy niż bezpośrednia w sposób uporczywy lub „istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego”.

Będzie za to groziło do trzech lat więzienia. Takie przestępstwo ścigane jest na wniosek pokrzywdzonego.

Poniżej dokładne brzmienie przepisu:

Art. 191 k.k. [Zmuszanie do określonego zachowania. Utrudnianie korzystania z lokalu mieszkalnego]

§ 1. Kto stosuje przemoc wobec osoby lub groźbę bezprawną w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3. § 1a. Tej samej karze podlega, kto w celu określonym w § 1 stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.

 

Nie wdając się w literalną analizę tego przepisu już na pierwszy rzut oka widać brak precyzji legislacyjnej – bo cóż to oznacza – ZAJMOWANEGO LOKALU MIESZKALNEGO ! ?

Brak określenia charakteru korzystania z lokalu przez ustawodawcę, zgodnie z literalną a także systemową wykładnią tego artykułu – ochronę prawnokarną daje również osobom zajmującym lokal niezgodnie z prawem!

Ale to nie koniec niespodzianek….

Zmiany też dotyczą przepisów prawa budowlanego oraz kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia.

Do ustawy Prawo budowlane dodano m.in. przepis, zgodnie z którym budynki powinny być w czasie ich użytkowania poddawane kontroli w przypadku zgłoszenia przez lokatorów dokonania „nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszeń”.

Natomiast w razie stwierdzenia takich naruszeń, których charakter uniemożliwia lub znacznie utrudnia użytkowanie w celach mieszkalnych, organ nadzoru budowlanego nakaże przywrócenie stanu poprzedniego.

Decyzja taka podlega natychmiastowemu wykonaniu, natomiast osoba, która nie zastosuje się do decyzji będzie mogła zostać ukarana mandatem w wysokości do 2 tys. zł.

I coś na deser – nie przeprowadzenie kontroli obiektu przez jego właściciela lub zarządcę, gdy zgłoszono, że w obiekcie dokonano nieuzasadnionej ingerencji lub naruszenia stanie się wykroczeniem.

A co Wy myślicie o tych przepisach? Zapraszam do dyskusji.

Jak zabezpieczyć się w umowie przedwstępnej ? Zadatek czy zaliczka.

Elżbieta Liberda        05 sierpnia 2016        Komentarze (1)

Zadatek czy zaliczka.

To bardzo często zadawane pytanie przez klientów którzy decydują się na zakup nieruchomości.

Najpowszechniejszym sposobem zabezpieczenia interesów stron przy zawieraniu umów przedwstępnych jest korzystanie z instytucji zadatku lub zaliczki.

Jednakże ta na pozór podobna terminologia w przypadku błędnego jej zrozumienia niesie daleko idące konsekwencje w zakresie skutków prawnych.

Otóż, zarówno zaliczka jak i zadatek stanowią zabezpieczenie dla wykonania zobowiązań, które są przedmiotem umowy.

W przypadku, gdy umowa została wykonana, wpłacona wcześniej zaliczka czy zadatek są zaliczane na poczet określonej w umowie ceny.

Inaczej ma się sprawa, gdy umowa nie dochodzi do wykonania.

Zadatek, zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego, dany przy zawarciu umowy ma takie znaczenie, iż:

w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek. W przypadku, kiedy sama zapłaciła zadatek, może zażądać sumy dwukrotnie wyższej.

Oznacza to tym samym, że jeżeli kupujący nie podpisze umowy z własnej winy, traci on kwotę wręczoną sprzedającemu przy umowie przedwstępnej, jako zadatek.

Jeżeli natomiast nie dojdzie do podpisania umowy z winy sprzedającego, wtedy sprzedający zobowiązany będzie zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości.

Zadatek stanowi wiec jednocześnie zabezpieczenie i jest rodzajem odszkodowania na wypadek ewentualnego niewykonania umowy.

W razie, gdy strony dojdą do porozumienia – rozwiążą umowę przedwstępną – zadatek powinien być zwrócony.

Nie ma wtedy obowiązku zapłaty sumy dwukrotnie wyższej.

Identyczna zasada obowiązuje wówczas, gdy niewykonanie umowy spowodowały okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo odpowiadają obie.

Inną funkcję pełni zaliczka.

Do zaliczki nie stosuje się zasad obowiązujących przy zadatku tj. przepadku zadatku lub obowiązku jego zwrotu w podwójnej wysokości.

Zaliczka jest kwotą wpłaconą na poczet ceny sprzedaży, w przypadku wykonania umowy zostaje zaliczona na poczet zapłaty ceny.

Jeżeli nie dojdzie do umowy przyrzeczonej, zaliczka jest zwracana kupującemu.

Zaliczka w przeciwieństwie do zadatku nie pełni funkcji odszkodowawczej.

Wysokość zaliczki lub zadatku przy sprzedaży nieruchomości nie jest regulowana żadnymi przepisami prawa. Pozostaje zatem w gestii stron swobodne określenie jej wysokości.

W przypadku kiedy zainteresowani jesteśmy tym, aby Sprzedawca nie skorzystał np. z lepszej oferty cenowej innego potencjalnego nabywcy lub też nie rozmyślił się ze sprzedaży,  warto wręczyć wysoki zadatek, tak aby w przypadku kiedy Sprzedawca nie zechce przystąpić do umowy definitywnej, był zobowiązany do zwrotu tej sumy w podwójnej wysokości, a co za tym idzie, może być to dla niego wysoce nieopłacalne.

Kara umowna.

Swego rodzaju gwarantem przyszłej transakcji może być również kara umowna zastrzeżona na wypadek uchylenia się którejś ze stron (bądź tylko jednej z nich) od zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zastrzeżenie kary umownej jest korzystne choćby z tego względu, że w przypadku gdy kontrahent okaże się niesłowny, można dochodzić jej zapłaty bez względu na wysokość poniesionej szkody.

Dochodząc zapłaty kary umownej nie trzeba więc wykazywać rozmiarów doznanej szkody, czy w ogóle faktu jej poniesienia, co nierzadko sprawia spore problemy.