Użytkowanie wieczyste a prawo do lokalu . Ważna uchwała SN.

Elżbieta Liberda        05 września 2017        Komentarze (0)

Od dawna niejasna była sytuacja lokatorów mieszkań położonych na gruncie, do którego wygasło prawo użytkowania wieczystego.

Brak było jednoznacznego określenia co dzieje się z prawem odrębnej własności lokalu.

W związku z powyższym Rzecznik Praw Obywatelskich skierował pytanie prawne do Sadu Najwyższego.

Problemów nastręczał art. 4 ust. 3 Ustawy o własności lokali (Dz.U. 1994 Nr 85, poz. 388 t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892), który stanowi, że jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jest to prawo, a dalsze przepisy o własności lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania wieczystego.

Powyższy przepis należy interpretować w związku z art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego – Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

W odpowiedzi na pytanie RPO, Sąd Najwyższy Uchwałą Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego z dnia 25 sierpnia 2017 r. sygnatura akt III CZP 11/17 stwierdził, że

upływ terminu, na który zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie powoduje wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie.

Do tej pory dominowały dwa skrajnie różne poglądy na temat tej sytuacji.

Z jednej strony dopuszczalne było wygaśnięcie prawa odrębnej własności lokali w budynku wielolokalowym po upływie terminu, na który ustanowione zostało użytkowanie wieczyste gruntu. Zgodnie z takim rozumieniem przepisów, dotychczasowy właściciel tracił prawa własności mieszkania, które przechodziło na właściciela gruntu (Skarb Państwa lub gminę).

Z drugiej strony wysuwano twierdzenia, że prawo własności lokalu jest prawem wiodącym, które nie może wygasnąć na skutek upływu terminu użytkowania wieczystego nieruchomości.

Powyżej zaprezentowane stanowisko Sądu Najwyższego daje duże zabezpieczenia dla lokatorów, których mieszkania położone są na gruncie, do którego wygasło prawo użytkowania wieczystego. Zgodnie z powyższym, niemożliwa będzie eksmisja ani inne negatywne konsekwencje dla lokatorów.

 

 

 

 

Ważne zmiany w prawie dotyczące pośrednictwa i zarządzania nieruchomościami.

Elżbieta Liberda        01 września 2017        Komentarze (0)

W tym roku na 1 września czekali  nie tylko uczniowie, ale także wszyscy związani z rynkiem nieruchomości.

Właśnie dziś wchodzi w życie nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami, która bezpośrednio wpłynie na sposób i komfort wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami, zarządcy nieruchomości czy rzeczoznawcy majątkowego.

Co zmieni się konkretnie?

Nowelizacja zapewni nieco bardziej przejrzystą i stabilną sytuację stronom umów o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami.

Wszyscy pamiętamy – a szczególnie osoby wykonujące zawody pośrednika i zarządcy –  konsekwencje ustawy z dnia 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (Dz. U. poz. 829).

To co dla jednych otwierało nowe możliwości zawodowe, dla innych często okazywało się współpracą z mało profesjonalnymi osobami, które wielokrotnie gubiły się w meandrach rynku nieruchomości.

Ilość spraw trafiająca na wokandy i również do mojej Kancelarii przeciwko „niedouczonym” pośrednikom i zarządcom była i jest naprawdę spora….

Deregulacja która w założeniu miała „napędzić ” gospodarkę przyniosła odwrotny skutek.    Przykre konsekwencje otwarcia dostępu do zawodu odczuli nie tylko „oszukani” klienci ale i cała branża nieruchomości …

Wizerunek zawodu pośrednictwa i zarządcy mocno ucierpiał. Rykoszetem oberwały profesjonalnie działające firmy i doświadczeni pośrednicy.  Ale nie o tym dzisiaj… Dla tych którzy lekturę chcą poszerzyć tutaj wpis Z pośrednikiem czy bez?

Obecna nowelizacja co prawda nie reguluje wciąż kompleksowo wykonywania tych profesji ale przynajmniej  przywraca definicje „pośrednictwa w obrocie nieruchomościami” oraz „zarządzania nieruchomościami”.

I tym samym przez pośrednictwo rozumiemy odpłatne wykonywanie czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów: nabycia lub zbycia praw do nieruchomości czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części, a także innych niż powyższe, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części.

Pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Ustawa osobom wykonującym czynności z zakresu pośrednictwa przyznaje prawo do wglądu do wielu dokumentów co znacznie ułatwi przeprowadzenie takiej transakcji.

Wielu profesjonalnych pośredników doceni zapewne, że wreszcie ustawodawca zdecydował się wprost określić umowy pośrednictwa jako umowy odpłatne, co wydaje się, że w przyszłości wyeliminuje wiele sporów.

Może wkońcu z rynku znikną „pseudo” okazje , i wprowadzanie klientów w błąd że pośrednik zrobi coś za 0 %.

O konsekwencjach prawnych stosowania tego typu w mojej ocenie nieuczciwej praktyki napisze dokładnie już niebawem.

Umowa pośrednictwa nadal wymaga formy pisemnej, a nową możliwością jest forma elektroniczna. Zachowanie powyższej formy wciąż jest zastrzeżone pod rygorem nieważności.

 

Natomiast jako zarządzanie nieruchomościami wg znowelizowanej ustawy rozumiemy podejmowanie decyzji i dokonywanie czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:

1)  właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;

2)  bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;

3)  właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;

4)  bieżące administrowanie nieruchomością;

5)  utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;

6)  uzasadnione inwestowanie w nieruchomość

Zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami.

Zatem  pośrednikiem lub zarządcą powinna być osoba, która realizuje czynności zawodowe

  •  odpłatnie,
  • w sposób zorganizowany,
  • ciągły,
  • powtarzalny.

Te wszystkie elementy składają się na definicję działalności gospodarczej, a ponieważ nie wyszyscy tego przestrzegali przedmiotowa regulacja znalazła się wprost w przepisach.

Powyższe regulacje zapewnią  większe bezpieczeństwo, zwłaszcza dla klientów.

Kolejną zmianą o charakterze ochronnym w stosunku do klientów  jest wprowadzenie nowego obowiązku jakim będzie dołączenie kopii umowy ubezpieczenia OC odpowiednio do: operatu szacunkowego lub umowy o sporządzenie wyceny nieruchomości, umowy pośrednictwa i umowy o zarządzanie nieruchomością.

Jak wyjaśniono powyższe „pomoże stronie takiej umowy w ewentualnym ubieganiu się o odszkodowanie za szkody spowodowane w związku z wykonywaniem czynności rzeczoznawstwa majątkowego, pośrednictwa lub zarządzania nieruchomościami”.

Kopia dokumentu ubezpieczenia, aktualnego na dzień zawarcia umowy stanowi załącznik do tej umowy.

Zarządca nieruchomości czy pośrednik niezwłocznie informuje stronę umowy o wszelkich zmianach danych zawartych w dokumencie ubezpieczenia i o zawarciu nowej umowy ubezpieczenia, przekazując kopię dokumentu ubezpieczenia. Jeżeli nie dopełnią powyższych obowiązków, strona umowy po uprzednim wezwaniu w formie pisemnej do przedłożenia kopii dokumentu ubezpieczenia w ciągu 7 dni od dnia otrzymania wezwania, ma prawo wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym.

 

Poza powyższymi zmianami ustawa wprowadza szereg zmian dotyczących obrotu nieruchomościami. Np.  zwalnia użytkowników wieczystych zawierających kolejną umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste tej samej nieruchomości z obowiązku wniesienia pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, przy zastrzeżeniu, że od dnia wygaśnięcia umowy nie upłynęły 3 lata, a także wprowadza możliwości umarzania, odraczania terminów spłaty lub rozkładania spłaty na raty należności z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste, czynsz, najem lub dzierżawę, w stosunku do nieruchomości Skarbu Państwa, przez wojewodę lub właściwego ministra oraz ujednolica terminy określania opłat adiacenckich oraz doprecyzowanie zasad określania wartości nieruchomości na potrzeby ustalania tychże opłat.

 

Te wszystkie zmiany omówione będą na łamach niniejszego bloga oraz podczas prowadzonych przez Zespół mojej Kancelarii szkoleń .

W razie pytań czy wątpliwości jak zwykle zachęcam Państwa do kontaktu z Kancelarią.

Po lewej stronie widnieje zakładka umożliwiająca subskrybcje bloga. Wszelkie wpisy i informacje o nadchodzących szkoleniach dla subskybentów przyjdą bezpośrednio na email 🙂

 

 

 

Chociaż letnie upały powoli zaczynają być wspomnieniem, w obrocie prawnym nadal panuje gorący okres.

W najbliższym okresie czeka nas wiele zmian, które często dotyczyć będą również rynku nieruchomości.

2 sierpnia 2017 r. Prezydent podpisał  ustawę z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze.

Zasadniczym celem wprowadzonej ustawy jest dostosowanie jej do kilku orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego.

Co z powyższego wynika? Jakie uprawnienia zyskają członkowie spółdzielni? O czym nie mogą zapomnieć spółdzielnie?

Wiele zmian dotyczy tak podstawowej instytucji jaką jest członkostwo w spółdzielni.

Polski ustawodawca zdecydował, że powinno on powstawać z mocy prawa i tym samym zerwał z procesem składania deklaracji, a także wnoszenia wpisowego.

Nowelizacja określa też przypadki kiedy członkostwo ustaje.

Co ważne, spółdzielnie zostały pozbawione prawa podjęcia uchwały o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu z uwagi na zaległości z zapłatą opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 ustawy, za okres co najmniej 6 miesięcy, rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

W takiej sytuacji jedyną możliwością wydaje się proces.

Wiele zmian dotyczy też zasad rozliczania funduszu remontowego.

Kolejne modyfikacje dotyczą umowy o budowę lokali i regulacji stanu prawnego spółdzielczych lokatorskich praw do lokali, a także nabycia ekspektatywy odrębnej własności.

Dodatkowo, jako nowość wprowadzono, że w walnych zebraniach wszystkich spółdzielni mieszkaniowych będą mogli uczestniczyć pełnomocnicy członków spółdzielni. Jak dotąd powyższa możliwość mogła być zablokowana przez statut.

Jak łatwo zauważyć zmian jest sporo, a co jeszcze ciekawsze często dotyczą one bardzo istotnych kwestii funkcjonowania spółdzielni.

Dlatego zachęcam Państwa do udziału w prowadzonych przeze mnie szkoleniach dotyczących tej tematyki, a także śledzenia publikacji na blogu.

Jak zawsze w razie pytań i wątpliwości zachęcam do kontaktu z Kancelarią.

 

 

 

 

Zgoda małżonka na zakup nieruchomości.

Elżbieta Liberda        09 sierpnia 2017        Komentarze (0)

W sytuacji, kiedy w małżeństwie panuje ustawowy ustrój majątkowy, czyli wspólność ustawowa, zasadą jest, że wszystko to, co zostało nabyte w czasie trwania związku małżeńskiego przez oboje małżonków lub tylko przez jednego z nich stanowi ich majątek wspólny.

Oznacza to między innymi, że oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Niektórych czynności zarządczych majątkiem wspólnym każdy z małżonków może co prawda dokonać samodzielnie, jednak istnieją również czynności dotyczące majątku wspólnego, których małżonek może dokonać wyłącznie za zgodą drugiego małżonka.

Do grupy czynności, względem których wymagana jest zgoda drugiego małżonka zalicza się między innymi odpłatne nabycie nieruchomości.

Do zakupu nieruchomości przez jednego małżonka wymagana jest zatem zgoda drugiego małżonka.

Tym samym przy zawieraniu umowy sprzedaży, mocą której nastąpić ma zakup nieruchomości obecni powinni być oboje małżonkowie jednocześnie albo jeden z małżonków, który  posiada stosowne pełnomocnictwo od drugiego.

 

Do kwestii dotyczącej zarządu majątkiem wspólnym odnoszą się przepisy Kodeksu Rodzinnego i Opiekuńczego, m.in.:

Art. 36. § 1. Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

  • 2. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
  • 3. Przedmiotami majątkowymi służącymi małżonkowi do wykonywania zawodu lub prowadzenia działalności zarobkowej małżonek ten zarządza samodzielnie. W razie przemijającej przeszkody drugi małżonek może dokonywać niezbędnych bieżących czynności.

Art. 361. § 1. Małżonek może sprzeciwić się czynności zarządu majątkiem wspólnym zamierzonej przez drugiego małżonka, z wyjątkiem czynności w bieżących sprawach życia codziennego lub zmierzającej do zaspokojenia zwykłych potrzeb rodziny albo podejmowanej w ramach działalności zarobkowej.

  • 2. Sprzeciw jest skuteczny wobec osoby trzeciej, jeżeli mogła się z nim zapoznać przed dokonaniem czynności prawnej.
  • 3. Przepis art. 39 stosuje się odpowiednio.

Art. 37. § 1. Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania:

1) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków;

2) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal;

3) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa;

4) darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.

  • 2. Ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka.
  • 3. Druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu.
  • 4. Jednostronna czynność prawna dokonana bez wymaganej zgody drugiego małżonka jest nieważna.

Art. 38. Jeżeli na podstawie czynności prawnej dokonanej przez jednego małżonka bez wymaganej zgody drugiego osoba trzecia nabywa prawo lub zostaje zwolniona od obowiązku, stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie osób, które w dobrej wierze dokonały czynności prawnej z osobą nieuprawnioną do rozporządzania prawem.

Art. 39. Jeżeli jeden z małżonków odmawia zgody wymaganej do dokonania czynności, albo jeżeli porozumienie z nim napotyka trudne do przezwyciężenia przeszkody, drugi małżonek może zwrócić się do sądu o zezwolenie na dokonanie czynności. Sąd udziela zezwolenia, jeżeli dokonania czynności wymaga dobro rodziny.

 

ZDEMOLOWANY POKÓJ W HOTELU. Za co odpowiadają turyści ?

Elżbieta Liberda        08 lipca 2017        Komentarze (0)

Trudni turyści to zmora właścicieli nieruchomości świadczących usługi noclegowe.

Wiele pokoi w hotelach czy pensjonatach wyposażona jest –  jak to się mówi –  „na bogato „.

Nawet niewielkie szkody  wiążą się z ogromnymi kosztami .

Pytanie zatem,  czy możemy odzyskać pieniądze  za szkody powstałe po pobycie turysty – np. uszkodzona kabina prysznicowa , zbita szyba, dziura w ścianie ?

Pomysłowość gości jest przecież spora …. A na wyjeździe niejednokrotnie puszczają wodze fantazji 🙂

 

Co do zasady gość hotelowy odpowiada za szkody przez siebie wyrządzone.

Czasami wyrządzenie szkody następuje przez zwykłą nieuwagę turysty, są jednak sytuacje kiedy mamy do czynienia z celowym zniszczeniem mienia, szkodami spowodowanymi nieprzestrzeganiem regulaminów, libacjami alkoholowymi. Straty bywają niebagatelne w szczególności kiedy mamy do czynienia z zakwaterowaniem gościa w luksusowych kurortach.

 

Co w takiej sytuacji może zrobić właściciel obiektu ?

Oczywiście najprościej byłoby załatwić sprawę polubownie i uzgodnić z klientem sposób naprawienia szkody. Realia jednak pokazują, że nie jest to takie proste. Często zdarza się, że dopiero po opuszczeniu hotelu przez turystę zauważone zostają zniszczenia.

 

Zgodnie z obowiązującymi przepisami odszkodowania za wyrządzone szkody, np. uszkodzone wyposażenie, sprzęt RTV / AGD hotelarz może dochodzić na tzw. zasadach ogólnych określonych w kodeksie cywilnym.

Oznacza to, że domagając się od gościa hotelowego naprawienia szkody, konieczne jest  wykazanie wszystkich przesłanek warunkujących przypisanie mu odpowiedzialności.

 

Będzie to

  • określenie wysokości poniesionej szkody,
  • okoliczności wskazujących na winę gościa oraz
  • związek przyczynowy pomiędzy jego zachowaniem i powstałą szkodą.

 

Na domaganie się przedmiotowego odszkodowania hotelarz ma stosunkowo dużo czasu gdyż okres przedawnienia roszczeń wynosi trzy lata od chwili, gdy właściciel obiektu dowiedział się o szkodzie i osobie zobowiązanej do jej naprawienia, nie więcej jednak niż 10 lat od dnia wyrządzenia szkody.

 

Dużo dłuższy termin obowiązuje, gdy szkoda wynikła ze zbrodni lub występku – roszczenie o naprawienie szkody ulega wówczas przedawnieniu z upływem 20 lat od dnia popełnienia przestępstwa, bez względu na to, kiedy poszkodowany dowiedział się o szkodzie i osobie zobowiązanej do jej naprawienia.

Przykładowo kradzież jest co do zasady występkiem.

 

Wysokość odszkodowania.

Odszkodowanie to najogólniej mówiąc zwrot wszelkich kosztów związanych z poniesioną szkodą – zniszczeniami dokonanymi przez gościa.

 

Wydatki poniesione na zakup nowego sprzętu, związane z zatrudnieniem ekipy remontowej itp. – powinny być zwrócone. Odszkodowanie polega więc na zwrocie wszelkich kosztów będących następstwem szkody.

 

Odszkodowanie może pokrywać:

rzeczywiście wyrządzoną szkodę czyli straty, które poniósł hotel (tzw. damnum emergens),

ponadto utracone korzyści, które poszkodowany mógłby uzyskać gdyby szkody mu nie wyrządzono (tzw. lucrum cessans).

Utrata korzyści to z reguły naturalna konsekwencja dokonanych zniszczeń.

Hotel bowiem nie może czerpać dochodów z wynajmu zdemolowanego pokoju.

 

Jakie działania musimy podjąć aby móc domagać się odszkodowania ? 

 

Należy  przede wszystkim pamiętać o zabezpieczeniu dowodów, wskazujących na fakt wyrządzenia szkody. Dobrą praktyką jest sprawdzanie pokoi w chwili wymeldowywania gościa. Jeśli zauważymy szkodę należy maksymalnie szczegółowo udokumentować zdarzenie. Cennym dowodem będzie protokół sporządzony przez pracowników hotelu, z ich podpisami i podpisem gościa lub stwierdzeniem odmowy podpisania protokołu przez gościa, wykonanie dokumentacji zdjęciowej, nagrania z monitoringu, rozpytanie innych gości czy byli świadkami zdarzenia, a jeśli tak zanotowanie ich danych. W wypadkach wskazujących na wandalizm warto zawiadomić Policję.

Powstanie szkody należy niezwłocznie zgłosić ubezpieczycielowi.