UDZIAŁ W SPADKU. Jak sprzedać lub kupić udział w spadku ?

Elżbieta Liberda        15 września 2021        Komentarze (0)

Jak sprzedać udział w spadku ?

Czy mogę dokonać sprzedaży udziału w spadku bez zgody pozostałych spadkobierców .

 

To bardzo częste pytanie.

Wielokrotnie stajemy się nabywcami udziału w spadku razem z osobami które nie koniecznie mają ten sam pomysł na zadysponowanie otrzymanym majątkiem.

Im więcej spadkobierców, tym z reguły o porozumienie trudniej.

Sytuację komplikuje też ilość składników masy spadkowej.

Bywa tak, że są to nieruchomości, ruchomości, środki pieniężne itp.

Są też czasem i długi… ale o tym w innym wpisie.

 

Czy w takiej sytuacji możemy dokonać rozporządzenia udziałem w nieruchomości który nam przysługuje ?

Czy dla nabywcy jest to bezpieczne ?

Otóż, nabywca udziału w nieruchomości spadkowej  staje się jej współwłaścicielem.

Zgodnie z art. 1036 KC spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku.

Ale czy jednak zawsze jesteśmy uzależnieni od pozostałych !

Nie !

Brak zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców nie powoduje nieważności rozporządzenia, lecz jego bezskuteczność i to tylko o tyle, o ile naruszałoby ono uprawnienie przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku. Dopóki zatem sąd nie uzna, że doszło do takiego naruszenia, dopóty zbycie udziału jest w pełni skuteczne.

 

Czy taka transakcja niesie jakieś ryzyko dla nabywcy ?

Trochę tak, ale jak dobrze się „sprawdzi temat” to ryzyko nie jest duże.

Przekładając na „polski” przepisy, problem byłby, gdyby przy sprawie o dział spadku okazało się, że któremuś ze spadkobierców przysługuje większy udział niż nabył.

Jedyne zagrożenie jest takie, że osoba, która nawet w dobrej wierze nabyła od jednego ze spadkobierców bez zgody pozostałych, część udziału we współwłasności nieruchomości, czy rzeczy,  nie może korzystać z instytucji chroniących nabywców w dobrej wierze.

W szczególności nie chroni jej rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, o której mowa w art. 5 KWU.

Przepis ten bowiem chroni nabywcę tylko wówczas, gdy kupił nieruchomość od nieuprawnionego zbywcy ujawnionego w księdze wieczystej jako właściciel. Tymczasem w sytuacji określonej w art. 1036 KC zbywca jest uprawniony do zbycia udziału, a jedynie zbycie to może być uznane za bezskuteczne w razie wystąpienia okoliczności w przepisie tym przewidzianych. Nabywcy w takiej sytuacji przysługuje wobec zbywcy jedynie roszczenie oparte na przepisach dotyczących rękojmi za wady prawne rzeczy sprzedanej, nie chroni go natomiast rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Podsumowanie.

Zakup udziału w spadku przy braku zgody pozostałych może okazać się bardzo dobrą inwestycją.

Większość rynku nie będzie zainteresowana taką ofertą, bo najzwyczajniej w świecie nie będą umieli należycie prześwietlić tematu i nie zechcą ponosić ryzyka.

I słusznie, bo trzeba tu nie tylko wiedzy z zakresu obowiązujących przepisów ale przede wszystkim praktyki w sprawdzeniu „praw do spadku” i możliwości dochodzenia ustalenia innych udziałów w spadku niż wynikające z ustawy czy testamentu.

Mało tego, wielu pośredników czy innych uczestników rynku nieruchomości nie tyka się takich w mojej ocenie „perełek”.

Dlatego to okazja do znalezienia inwestycji w naprawdę okazyjnej cenie !

Chcesz nauczyć się jak ogarniać takie tematy.

Zapraszam na organizowane przeze mnie warsztaty z inwestowania w udziału w nieruchomości.

Chętnie podzielę się z Wami moim doświadczeniem i pokaże moje sprawdzone przez wiele lat sposoby jak zabezpieczyć się przy takiej transakcji.

 

tutaj link do zapisów 🙂

WARSZTATY Z UDZIAŁÓW

 

Niestety coraz częściej spotykam się w mojej praktyce zawodowej z sytuacją gdy dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości , a ustalona cena za nieruchomość za nią nie wpływa.

Co wtedy zrobić !

Wszystkim wydaje się że to niemożliwa sytuacja, a jednak ….

Przy nawet najprostszej transakcji można mieć tego typu problem.

Ale już przechodzę do konkretów.

Zapłata ceny

Ta na pozór prosta kwestia wielokrotnie powoduje wątpliwości u stron umowy sprzedaży. O ochronę swoich interesów w tej materii chcą zadbać zarówno sprzedawcy, jak i kupujący.

Sprzedawca z reguły obawia się, czy pieniądze za mieszkanie wpłyną na konto w terminie, kupujący zaś mają wątpliwości, czy jeśli już zapłacą, to sprzedawca wyprowadzi się w umówionym terminie. Obawy są jak najbardziej uzasadnione. Na rynku nieruchomości często pojawiają się oszuści.

 

A jak to wygląda w praktyce?

Naturalne jest, że niewielu kupujących przynosi do kancelarii notarialnej gotówkę lub też płaci cenę przed podpisaniem umowy sprzedaży. Z reguły strony umawiają się na płatność przelewem, co wiąże się z odroczeniem terminu zapłaty o kilka dni, a gdy nabywca pokrywa cenę z kredytu, czasem nawet o kilka tygodni. W takiej sytuacji wiele osób chce w umowie sprzedaży umieścić zapis stanowiący, że przeniesienie prawa własności nieruchomości dojdzie do skutku dopiero, kiedy kupujący dokona zapłaty określonej ceny. Nie jest to jednak możliwe. Zgodnie z kodeksem cywilnym własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

Przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą podpisania aktu notarialnego. Zatem już po wyjściu od notariusza kupujący staje się właścicielem.

Rygor egzekucji co do zapłaty ceny. Najbardziej powszechnym i najczęściej stosowanym sposobem na notarialne zabezpieczenie zapłaty ustalonej ceny jest poddanie się przez stronę kupującą egzekucji z art. 777 § 1 pkt 4 lub 5 kodeksu postępowania cywilnego (dalej: k.p.c.), czyli zapis popularnie zwany trzema siódemkami. W praktyce jest to złożenie przez kupującego oświadczenia, że zobowiązuje się on zapłacić sprzedawcy umówioną cenę w określonym terminie i w odniesieniu do tego zobowiązania poddaje się wprost z aktu notarialnego rygorowi egzekucji na podstawie art. 777 k.p.c.

? Pytanie jednak, jaka jest skuteczność tego postanowienia?

W przypadku, kiedy pieniądze nie trafią na konto sprzedawcy, niestety nie uda się natychmiast ich odzyskać. To, że kupujący nie zapłacił, również nie będzie stanowiło podstawy do odstąpienia od umowy i „automatycznego” odzyskania nieruchomości.

Aby odzyskać pieniądze, sprzedawca musi złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, a dopiero po jej nadaniu komornik może ściągnąć brakującą kwotę.

 

? A co, jeśli kupujący poza nieruchomością, której niedawno stał się właścicielem, nie posiada innego majątku?

Niestety, w takim wypadku nie pozostanie nic innego, jak prowadzenie egzekucji z właśnie tej nieruchomości. To jednak może potrwać bardzo długo.

? To jak się zabezpieczyć, sprzedając nieruchomość?

Często sprzedawcy uzależniają wydanie nieruchomości w posiadanie kupującemu od zapłaty całej ceny. Jest to jakieś rozwiązanie, ale muszą się zgodzić na nie dwie strony. Kupujący może się bać, że jak już zapłaci, to sprzedawca nie opuści mieszkania, a jak wiadomo kupujący nie będzie go mógł łatwo i szybko wyprowadzić.

Praktycznym sposobem, który funkcjonuje na rynku, jest założenie przez obie strony umowy rachunków bankowych w tym samym banku. Wówczas, po wcześniejszym uzgodnieniu z notariuszem, kupujący może dokonać przelewu umówionej kwoty na rachunek sprzedającego w trakcie podpisywania aktu notarialnego. Grunt to tylko komputer i Internet. Jeśli rachunki są w tym samym banku, środki od razu pojawią się na koncie sprzedawcy, a strony mogą spokojnie podpisać akt notarialny. Można też skorzystać z ekspresowych przelewów, np. eliksir. Co prawda kosztują one kilkadziesiąt złotych, ale umożliwiają przekazanie środków natychmiast.

Jest jeszcze wiele opcji zabezpieczeń, o których żaden przepis nie mówi, a doskonale sprawdzają się w praktyce. Niestety to kolejne obszerne i skomplikowane zagadnienia.

Ten temat będzie szczegółowo przeze mnie omawiany podczas moich warsztatów, na które serdecznie Cię zapraszam.

Link do zapisów:

Ryzyka w obrocie nieruchomościami

 

 

Prawo i sport. Jak połączyć prawo, biznes, z zawodowym uprawianiem sportu ?

Elżbieta Liberda        22 sierpnia 2021        Komentarze (0)

Dziś niecodzienna tematyka.

Często moi klienci pytają, jak to możliwe, że udaje mi się połączyć rolę radcy prawnego z zawodowym sportem.

Inspiracją do napisania tego tekstu było biznesowe wydarzenie na które zostałam zaproszona po to aby podzielić się z przedsiębiorcami kawałkiem mojego życia.

 

Konie towarzyszyły mi od najmłodszych lat. I tak to już zostało do tej pory😊

Większość czytelników tego bloga zna mnie  ze scen, gdy wygłaszam merytoryczne prelekcje na temat rynku nieruchomości i prawa.

Ale poza tym, że jestem radcą prawnym specjalizującym się w prawie nieruchomości, rozwodach, to jestem zawodniczką jeździectwa.

Podzielę się z Wami  tym,  jak sport wpłyną na moją zawodową karierę, charakter i …. życie.

 

Sport od kuchni.

Wszystkim jeździectwo kojarzy się z elegancją, drogimi imprezami sportowymi, paniami w kapeluszach i pięknych garsonkach…

Tymczasem to tylko ułamek tego jak wygląda to na co dzień.

Poza miłością do koni i rywalizacji trzeba mieć pasję do wstawania o 6 rano, bycia brudnym, zmęczonym, zmokniętym i zamarzniętym .

Konie nie obchodzą świat, Sylwestra  – ale za to muszą codziennie trenować !

Każda pauza skazuje na porażkę.

To lata ciężkiej pracy, występy na zawodach poprzedza kilkuletnie szkolenie konia i zawodnika, po to, aby przez 10 min pokazać się na parkurze przed sędziami i publicznością.

 

Sport uczy pokory i żelaznej konsekwencji

W jeździectwie nic nie zależy tylko od Ciebie, musisz brać poprawkę na humory i samopoczucie Twojego partnera, który nie zawsze ma podobne zdanie co Ty i nawet przy najlepszym przygotowaniu możecie się nie dogadać….

Ale kiedy team work zadziała, to nie znam większej satysfakcji z osiągniętego sukcesu.

Wielu mówi, że trzeba być szaleńcem żeby dla chwili poklasku trenować latami …

Ale, jak to mądrzy mówią  – szaleńcy zmieniają świat !

Sukces w tym sporcie to 90 % pracy i 10 talentu….

Konkurencja jest ogromna. Ludzie startujący w zawodach mają miliony na kontach, a konie na których jeżdżą są droższe niż niejedna nieruchomość.

Tego sportu w zasadzie nie da się uprawiać bez posiadania pieniędzy .

I właśnie moja działalność prawnicza i na rynku nieruchomości pozwala mi realizować tą pasje.

 

A skąd wzięło się prawo ?

Własna Kancelaria i Biuro Nieruchomości ?

Najpierw byłam sportowcem. Potem przyszła kolejna pasja – prawo. Od zawsze wiedziałam że chce być prawnikiem! Pewnie dlatego, że od dziecka walczyłam!  Ponieważ sport ciągle mi towarzyszył wiedziałam, że muszę zrobić coś by, na tą nie tanią pasję zarabiać !

No i …. Poszłam w nieruchomości, jako najbardziej dochodową branżę.  Ponieważ zawsze kręcił mnie handel, nie tylko wyspecjalizowałam się w prawie nieruchomości ale zaczęłam nimi obracać, i już na 4 roku studiów otworzyłam biuro nieruchomości.

 

Szef to nie dla mnie…

Zawsze byłam indywidualistką. Moja niepokorna natura nie pozwoliła na to aby mieć szefa, nie chciałam też czekać, aż skończę aplikacje bo kasa była potrzebna na już. Miałam też stosowne doświadczenie, bo już kilka lat pracowałam podczas studiów jako prawnik.

I tak wymyśliłam , że …. otworze biuro usług prawnych.

Większość pukała się w głowę ….. czekając na moją porażkę.

Palestra chciała mnie rozszarpać.

25 letnia blondynka , studentka 5 roku prawa otworzyła firmę która zatrudniła radców prawnych 😊

Miałam trochę farta, to był rok 2006,  rynek nieruchomości hulał, więc nieźle zarabiałam na pośrednictwie w obrocie. Już po roku działania zatrudniałam zespół kilku agentów którymi zarządzała zatrudniona menadżerka. Ja obsługiwałam klientów pod względem prawnym, a mecenasi biegali po sądach 😊

No dobra, ale było mi mało.

Też chciałam chodzić do sądu, ale nie miałam uprawnień. Więc znów musiałam coś wymyślić!

No i …. wiadomo że wymyśliłam.

Wykorzystałam mało komu znaną regulację, umożliwiającą reprezentowanie klientów w sądach nie mając uprawnień radcy prawnego lub adwokata – tzw. stałe zlecenie.

Występowałam więc przed Sądami przy najbardziej skomplikowanych sprawach z zakresu podziałów majątku, spadków i nieruchomości. Jejku , jak ja wtedy to przeżywałam…..

Codziennie biegałam po salach sądowych wygrywając liczne spory sadowe .

Domyślacie się jak reagowali na to inni doświadczeni  w branży😊

Ale, choć łzy się czasem lały robiłam swoje. To właśnie sport nauczył mnie, że nie można się poddawać , że ciągle trzeba walczyć ! A rywalizacja w jeździectwie jest brutalna….

Prawo stało się drugą moją pasją, a bez jednej i drugiej wiedziałam że nie mogę żyć !

 

 

Specjalizacja jako recepta na sukces

Prawo nieruchomości

Szkolenia

Prawo dla jeźdźców i hodowców koni

 

Jeśli chcesz działać w wielu obszarach to … skazany jesteś na przeciętność.

Zawsze bałam się najbardziej bycia przeciętną… dlatego w ramach kancelarii skupiłam się na prawie nieruchomości.

Oczywiście, prawo nieruchomości to szeroka gałąź więc często rozwodzę, dziele majątki, reguluje ustroje majątkowe małżeńskie, prowadzę sprawy spadkowe , bo jest to z reguły ściśle związane z nieruchomościami.

Ale główny kor mojej działalności to ekspercka usługa dla rynku nieruchomości. Doradzam przy najbardziej skomplikowanych sprawach z zakresu obrotu nieruchomościami, znoszę współwłasności, usuwam niechcianych lokatorów, uczę jak bezpiecznie i dochodowo inwestować.

Jestem prawnikiem praktykiem. A że lubię ludzi i właśnie spotkania z ludźmi dają mi paliwo, na scenie czuje się doskonale, dlatego również realizuje się jako szkoleniowiec.

Robię to już kilkanaście lat, a w tym roku powstał mój autorski projekt – Akademia prawa nieruchomości.

Ale…. Ponieważ sport ciągle mi towarzyszył to i mam w tym kilkunastoletnie praktyczne doświadczenie, postanowiłam połączyć pasje z biznesem.

Tak powstał jeden z departamentów kancelarii  Prawo i Konie.

Sport nie może dziś funkcjonować bez styku z biznesem i prawem. Transakcje sprzedaży koni opiewają niejednokrotnie na sumy wyższe niż nieruchomości którymi handluje. Wymaga to specjalistycznej wiedzy nie tylko prawnej, ale przede wszystkim z zakresu jeździectwa, weterynarii , hodowli koni.

Z uwagi na wiedzę w tych dwóch dziedzinach obsługiwałam najlepszych zawodników, hodowców i podmioty takie jak największych gracz na rynku  – polski związek jeździecki.

Przy moim wsparciu do różnych zakątków świata wyjechały najdroższe konie z Polski, a ich niektóre właścicielki z kwot zarobionych na koniach inwestują ze mną w nieruchomości.

W mojej ocenie nie można się rozdrabniać. Trzeba się skupić na sprecyzowanym celu.

Można przecież mówić w wielu językach, a w żadnym z nich nie mieć nic do powiedzenia.

 

Spełnione marzenie ….

Jak połączyć pracę na full time z zawodowym sportem.

Kancelaria się rozkręciła, a doba nie chciała się wydłużyć.

Przede wszystkim musiałam nauczyć się dobrze delegować obowiązki.

W mojej pracy jeżdżę po całej Polsce świadczyć usługi prawne. Muszę być tam, gdzie nieruchomości, a one nie chcę podróżować 😊

Ponieważ moja zawodnicza kariera też nabrała tempa, apetyt urósł w miarę jedzenia – zapadła decyzja – aby trenować muszę mieć do tego warunki po domem i nie mogę być uzależniona od „właścicieli „ innych stajni, ich godzin pracy .

I tak 4 lata temu wybudowałam moją największą inwestycję  – profesjonalny ośrodek sportowy. Aktualnie mam swoich 5 koni.

Pewnie zastanawiacie się jak wygląda mój czas i kto tym wszystkim zarządza.

Z reguły o 6 rano zaczynam treningi, do 10 wszystko jest skończone, potem szybki prysznic i do roboty !  I tak 5 dni w tygodniu . Weekendy jestem na szkoleniach które prowadzę, albo na zawodach : )

 

Delegowanie obowiązków, ustalanie priorytetów

„żadnej wojny nie wygrywa się samemu”

 Z uwagi na dużą ilość obowiązków, którą miałam i z żadnego obszaru nie chciałam rezygnować, musiałam delegować obowiązki.

Nie da się być od wszystkiego.

Abym ja mogła  zwiększyć efektywność w obszarach w których się specjalizowałam do innych tematów zatrudniłam menadżerów, adwokatów i radców prawnych do współpracy, ludzi do koni.

Za mną i za każdym sukcesem sportowym i zawodowym stoi zespół. Daje mi to czas i przestrzeń na znalezienie równowagi między życiem osobistym i zawodowym.

Nie warto oszukiwać się, że będziemy specjalistami w każdym obszarze. Do dziś mam swojego „kołcza”, który weryfikuje moje szalone pomysły, pomaga budować zespół i działa w obszarach, które pomimo tego, że w miarę rozumiem to on jest ciągle lepszy…

Nauczyłam się, że należy otaczać się specjalistami.

Każdy powinien skupić się na tym na czym najlepiej się zna.

Obserwując najlepiej zarabiających przedsiębiorców z którymi współpracuje każdy z nich robi swoje, a zatrudnia prawnika , marketingowca, handlowca.

Skoncentrowanie się na rozwoju swoich najmocniejszych stron i na tym co kochamy robić nie tylko pozwala na rozwój i satysfakcje ale skalowanie dochodów.

 

W historii zapisują się tylko zwycięscy.

W życiu kieruje się przekonaniem, że to co robimy róbmy na 100 %. Nie ma półśrodków. Życie to pasmo wyborów. Ja wybrałam to co kocham robić, a jednocześnie przynosi zyski.

Duch rywalizacji i chęć wygranej za wszelka cenę, czasem mi osobiście przeszkadza, bo porażki nie znoszę – i raczej do niej nie dopuszczam.

Ale  przekłada się to na to, jak walczę na sali sądowej i w negocjacjach o interes mojego klienta.  Współczuje czasem moim przeciwnikom….

Bardzo Wam dziękuje za możliwość podzielenia się kawałkiem mojej historii.

Zapraszam Was serdecznie do dyskusji  jakie wy macie wyzwania związane z prawem i nieruchomościami,  dzieleniem życia zawodowego z prywatnym.

A na koniec tylko chcę Wam życzyć, abyście żyli odważnie, szybko i na własnych zasadach !

Ela

Lokal pod gabinet stomatologiczny.

Elżbieta Liberda        10 sierpnia 2021        Komentarze (0)

Jakiś czas temu, redaktor jednego z najbardziej uznanych w branży medycyny stomatologicznej magazynów Medical Tribune,  poprosiła mnie o wypowiedź na temat najmu lub kupna lokalu pod gabinet stomatologiczny.

 

Lokal własny czy wynajęty – co dla stomatologa, jest bardziej opłacalne i wygodne z punktu widzenia prowadzenia praktyki lekarskiej?

 

Decyzja o wyborze lokalu na gabinet stomatologiczny to kluczowy aspekt przy prowadzeniu biznesu. Zakup nieruchomości w branży stomatologicznej z reguły będzie korzystniejszy. Wniosek taki wynika z faktu, że na przystosowanie lokalu poczynić trzeba duże nakłady. Wynajmując lokal wątpliwe jest to, aby właściciel nieruchomości chciał partycypować w tych kosztach. Oczywiście można trafić na okazję i wynająć lokal, w którym wcześniej tego typu usługi były prowadzone, niemniej jednak i tak każdy z lekarzy zechce przystosować gabinet wedle własnych potrzeb. Wynajmując lokal najważniejszą sprawą jest dobra umowa najmu. Powinna być zawarta na czas oznaczony i z tzw. datą pewną. Najemca będzie miał wówczas gwarancje, że nawet gdyby wynajmujący sprzedał lokal, to umowa będzie obowiązywać. Nie można także zapomnieć o uregulowaniu takich kwestii jak rozliczenie nakładów i możliwość dokonywania zmian w lokalu. Ważnym zapisem będzie też zagwarantowanie najemcy, że stawka czynszu się nie zmieni.

Co jeszcze powinno się znaleźć w postanowieniach umowy?

         precyzyjny opis stanu prawnego lokalu, jego adres, dane wynikające z księgi wieczystej lub ewidencji gruntów;

         opis dokumentów potwierdzających dopuszczenie przedmiotu najmu do użytkowania przez odpowiedni organ nadzoru budowlanego;

         zapewnienie złożone przez wynajmującego, że lokal spełnia normy BHP i przeciwpożarowe, nie ma wad powodujących zagrożenie życia lub zdrowia najemcy i jego pracowników;

         ewentualne wyłączenie zastosowania art. 685 1 kodeksu cywilnego, który uprawnia wynajmującego do jednostronnego wypowiedzenia wysokości czynszu;

         zdefiniowanie kosztów, poza czynszem, które ma ponosić najemca, oraz zasad ich rozliczania; dotyczy to zwłaszcza opłat za media oraz opłat eksploatacyjnych;

         jeśli umowa dotyczy pomieszczeń biurowych, które nie zostały jeszcze wybudowane określenie daty, do kiedy powinny być ukończone prace i uzyskane wymagane przez prawo zezwolenia;

         określenie sposobu rozliczenia nakładów na lokal poniesionych przez najemcę;

         uregulowanie zasad zwrotu lokalu i terminu jego wydania.

 

 

Zakup lokalu, pomimo tego, iż wydaje się korzystniejszy niż najem, nie jest wcale taką prostą sprawą. Jak wiadomo, nie w każdej nieruchomości będzie możliwe prowadzenie gabinetu. Lokale takie muszą spełniać szereg wymogów zarówno w kwestiach technicznych, jak i sanitarnych. Jeśli dokonamy zakupu lokalu wymagającego przebudowy, bo np. wcześniej lokal miał funkcję mieszkalną lub prowadzone było biuro to wymagana będzie zmiana sposobu użytkowania lokalu. Przed zakupem należy sprawdzić czy jest to dopuszczalne.

Nie można tracić z pola widzenia takich aspektów jak możliwość umieszczenia szyldu. Należy sprawdzić, czy przypadkiem z tego tytułu nie będą naliczane dodatkowe opłaty i czy w ogóle umieszczenie reklamy jest możliwe. Zadbać należy także o miejsca parkingowe dla klientów. Z reguły decydując się na prowadzenie praktyki jako stomatolog zakładamy, że jest to działalność na kilka lub kilkanaście lat. Biorąc pod uwagę trudności w dostosowaniu lokalu, konieczność poczynienia dużych nakładów, a także fakt, że klienci przyzwyczajają się do lokalizacji, inwestowanie we własną nieruchomość ma zdecydowanie więcej plusów niż najem. Odchodzi także żmudna kwestia ustalania wszelkich zmian w lokalu z właścicielem.

Dodatkowo, w przypadku kupna nieruchomości w dobrej lokalizacji można oczekiwać wzrostu wartości nieruchomości, a co za tym idzie, wyższej ceny za lokal, gdy zmienimy plany i zechcemy go sprzedać. Z uwagi na zmniejszającą się w miastach podaż gruntów pod nowe inwestycje, rośnie wartość istniejących już nieruchomości. Lokal taki zawsze też będzie można korzystnie wynająć. Podsumowując, bez względu na to, czy zdecydujemy się na najem czy kupno, konieczne jest dokonanie audytu stanu prawnego i faktycznego nieruchomości pod kątem możliwości prowadzenia w niej gabinetu stomatologicznego. Wszelkie ustalenia, czy to z wynajmującym, czy ze sprzedawcą powinny mieć odzwierciedlenie w doskonale przygotowanej dokumentacji, tak aby uniknąć przykrych i często kosztownych niespodzianek.

Elżbieta Liberda,

radca prawny

 

Pełny tekst dla MEDICAL TRIBUNE tutaj :

medical tribune – o najmie dla lekarzy – art. E.L.

MIESZKANIE W SPÓŁDZIELNI. Zalety i wady.

Elżbieta Liberda        09 sierpnia 2021        Komentarze (0)

Wielokrotnie pojawia się u moich klientów pytanie czy lepiej kupić mieszkanie w spółdzielni czy jednak gdy nieruchomością zarządza wspólnota.

Nie zawsze dokładnie rozumiemy też czym różni się spółdzielcze własnościowe prawo od odrębnej własności.

Z takim też zapytaniem zwróciła się do mnie redaktor gazety Rzeczpospolita.

Dla zainteresowanych wstawiam link do ciekawej publikacji z moim komentarzem.

https://www.rp.pl/Mieszkaniowe/308059883-Malo-mieszkan-od-spoldzielni.html?fbclid=IwAR3G_PdN0RVi_jN_3QO53LR5t0JC_0nw-mK59BDZHSlaWoCmCNzKTetp2E8

 

A tutaj kilka jeszcze słów na ten temat :

Zalety i wady zakupu mieszkań spółdzielczych. Pułapki.

Na co powinien zwracać  uwagę klient.

Kupno mieszkań będących w tzw. zasobach spółdzielni mieszkaniowych.

Z punktu widzenia prawnego przedmiotem obrotu w nieruchomościach spółdzielczych są lokale o dwojakim charakterze praw.

Pierwsze – to spółdzielcze własnościowe  prawo do lokalu i drugie – to prawo odrębnej własności lokalu.

Chociaż w aspekcie  prawnym są to dwa różne rodzaje praw, to z perspektywy kupującego mieszkanie – w sensie praktycznym – nie jest to istotne i nie powinno wpływać na cenę zakupu (dlaczego, to może być osobny temat).

Z kupnem mieszkania spółdzielczego częściej do czynienia będziemy mieć na rynku wtórnym niż pierwotnym, chociaż spółdzielnie mieszkaniowe także inwestują  w budowę  lokali celem ich zbycia.

Największą zaletą zakupu lokali mieszkalnych będących w zasobach spółdzielni jest ich lokalizacja.

Ponieważ lokale takie były budowane najczęściej dość dawno i w sytuacji  gdy możliwe były do pozyskania pod budowę tereny znajdujące się  w centrach miast, to ich lokalizacje są bardzo atrakcyjne, znajduje się tam cała infrastruktura – przedszkola, szkoły, sklepy, usługi, bliskość do przystanków miejskiej komunikacji itd.

Dlatego po chwilowej euforii związanej z tzw. nowym budownictwem – z uwagi na brak terenów do budowy w atrakcyjnych lokalizacjach, zlokalizowanych na obrzeżach miast bez w/w infrastruktury – następuje widoczny powrót do tzw. starego budownictwa, w dużej mierze będącego w zasobach spółdzielczych.

A co do wad. Wszystko zależy w jak zarządzanej spółdzielni znajduje się lokal.

Są spółdzielnie bardzo dobrze zarządzane, gdzie zarząd i rada nadzorcza dba o stan techniczny  nieruchomości i właściwą gospodarkę finansami spółdzielni, a niestety są też spółdzielnie gdzie środki finansowe pochodzące z opłat eksploatacyjnych są wydatkowane niegospodarnie, skutkiem czego miesięczne opłaty eksploatacyjne za lokale  o takim samym  metrażu w jednej spółdzielni mogą  wynosić np. 350zł a w innej spółdzielni dwa razy tyle.

Co do kwestii „pułapek” przy nabywaniu mieszkań spółdzielczych, to jest to podobnie  jak przy zakupie każdego innego mieszkania. Tutaj warto dodatkowo zwrócić uwagę na płynność finansową spółdzielni.

Z punktu widzenia korzystania z mieszkania nie ma praktycznie żadnej różnicy czy jest to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy odrębna własność.

Osobie, która posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, przysługuje ograniczone prawo rzeczowe, na którego treść składają się dwa podstawowe uprawnienia, tj.: prawo do korzystania z lokalu oraz prawo do rozporządzania swoim prawem, w tym możliwość wynajęcia, użyczenia. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego można sprzedać, darować, zapisać komuś w testamencie czy obciążyć hipoteką.

Nie jest do tego potrzebna zgoda spółdzielni mieszkaniowej.

Trzeba jednak pamiętać, że w przypadku kiedy zechcemy dokonać zmiany przeznaczenia lokalu mieszkalnego np. na lokal użytkowy, konieczne będzie uzyskanie w tym zakresie zgody spółdzielni mieszkaniowej.

Dzieje się tak dlatego, że osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego ma tzw. ograniczone prawo do lokalu i nie zawsze może korzystać z nieruchomości w ten sam sposób, co właściciel nieruchomości, gdyż nie jest ona właścicielem gruntu ani też budynku, w którym znajduje się lokal mieszkalny.

 

Umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (odrębnego lokalu) mieszkalnego może być ujawnione w księdze wieczystej w taki sam sposób jak własność.