Rynek najmu. Najczęstsze błędy popełniane przy najmie mieszkań.

Elżbieta Liberda        13 września 2019        Komentarze (0)

Elżbieta Liberda w wywiadzie dla Rzeczpospolita .

Czy na rynku najmu jest gorąco?

Mieszkań szukają już studenci? Kto jeszcze? 

Wakacje to doskonały okres na wynajmowanie nieruchomości na cele mieszkalne. Rzesze studentów poszukują lokum na rok akademicki. Lokali szukają także Ci którzy od września rozpoczynają nową pracę.

Właściciele chcę wykorzystać ten moment na korzystne ulokowanie kapitału. Inwestowanie w nieruchomości pod wynajem cieszy się bowiem coraz większą popularnością.

Niestety, bardzo często wynajmujący zwracają uwagę jedynie na wysokość czynszu jaką oferuje najemca.

Nie weryfikują lokatora, podpisują w pośpiechu umowy znalezione w Internecie.

Brak należytego zabezpieczenia się w umowie przez właściciela w konsekwencji wykorzystują nieuczciwi najemcy.

 

Czy uaktywnili się także oszuści? Klienci szukający mieszkań na wynajem nadal padają ich ofiarą? Lista pokrzywdzonych się wydłuża?

 

Kiedy na rynku dużo się dzieje ludziom przychodzą do głowy pomysły na „łatwy” pieniądz. Rozwija się tzw. „handel adresami” które nie istnieją, albo są to oferty nieaktualne. Wygląda to zazwyczaj w ten sposób, że potencjalny najemca, aby mógł obejrzeć mieszkanie musi już na dzień dobry zapłacić zaliczkę albo opłatę rezerwacyjną. Ogłoszenia są sformułowane tak, że wydają się wyjątkowo atrakcyjne ze względu na cenę i lokalizację. Wielu wpłaca nie małe kwoty, a potem okazuje się, że pukają do mieszkania którego właściciel jest zaskoczony i twierdzi, że nigdy nie było wystawione do najmu.

 

Nieuczciwie potrafią działać także biura nieruchomości. Tu sytuacja wygląda podobnie. Firmy życzą sobie, aby za samo przekazanie adresu (czasem ofert już nieaktualnych) zapłacić.

Korzystając z usług pośredników zawsze należy zadbać o zawarcie umowy pośrednictwa w której dokładnie będzie określone za co odpowiada pośrednik i za co płaci klient. Profesjonalny pośrednik z pewnością zadba o to, aby transakcja była udana.

Pokrzywdzonych osób przybywa, a odzyskanie pieniędzy jest niezwykle trudne.

 

Jacy klienci, z jakimi sprawami, trafiają do Pani kancelarii? Jak zostali oszukani/naciągnięci?

Najpoważniejsze problemy mają właściciele mieszkań, którzy poprzez błędy przy formułowaniu umów najmu nie tylko nie otrzymują należnego im czynszu, ale niejednokrotnie fundują sobie lokatora na wiele lat, którego to nie można się pozbyć. Rynek „szarej strefy” najemców działa intensywnie. Tzw. „mafia lokatorska” to wcale nie wymysł mediów, ale rzeczywistość. Umiejętnie korzystają z przywilejów jakie gwarantuje im prawo. Wybierają atrakcyjne lokalizacje i duże metraże. Płacą pierwszy czynsz, kaucję i na tym kończy się ich płynność finansowa. Właściciele lokali pozostają bezradni. Pozostaje sprawa o eksmisje i w najgorszym wypadku wieloletnie oczekiwanie na lokal socjalny który zapewnić ma gmina.

Duża ilość spraw to kłopoty, kiedy najemca znika. Bywa, że lokatorzy porzucają lokale, które często zniszczyli, a wcześniej wpłacona kaucja nie wystarcza na pokrycie szkód. Trudne bywa ich odnalezienie i prowadzenie ewentualnej sprawy sądowej.

 

Na co uważać, wynajmując mieszkanie? Co sprawdzać, słowem – jak się nie dać oszukać? 

 

Podstawą jest dobra umowa najmu. Chroni zarówno najemcę jak i właściciela.

Prawo daje możliwości zabezpieczenia się przed trudnymi sytuacjami jak np. brak możliwości usunięcia z lokalu nierzetelnego najemcy. Jest to chociażby możliwość zawierania umów najmu okazjonalnego.

Koniecznie należy zweryfikować możliwości finansowe najemcy, pobrać kaucję oraz zapewnić sobie uprawnienie do kontroli stanu lokalu.  Bezwzględnie, poza umową, spisać trzeba protokół przekazania lokalu. Ten dokument stanowić będzie podstawę przy rozliczaniu pobranej przez właściciela kaucji.

Najem to wbrew pozorom wcale nie taka prosta sprawa. Brak czujności może być bolesny finansowo zarówno dla właścicieli mieszkań jak i najemców.

 

link do artykułu w Rzeczpospolita – https://www.rp.pl/Mieszkaniowe/307309905-Kwitnie-handel-fikcyjnymi-adresami.html

Elżbieta Liberda

Radca prawny

Kancelaria Radcy Prawnego Lex Perfecta Elżbieta Liberda

 

 

 

Umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami od lat budzą wiele emocji zarówno wśród Klientów jak i przedstawicieli firm pośredniczących.

Ponieważ na rynku zdarzają się nieuczciwe praktyki mecenas Elżbieta Liberda poproszona została o komentarz prawny do niektórych zapisów umownych i praktyk rynkowych.

https://www.rp.pl/Mieszkaniowe/308159952-Co-daje-wylacznosc-w-umowie-z-agentem.html

Czy prelekcja prawnicza musi być nudna ?

Elżbieta Liberda        10 września 2019        Komentarze (0)

W tym wpisie nieco bardziej na luzie:)

Piszę ten tekst bo wiele osób zadaje mi pytanie jak ja to robię, że na moje wykłady prawnicze przychodzi tyle ludzi i że nie przysypiają 🙂 

 

Rzeczywiście obalam mit, że prelekcja prawnicza musi być nudna !

Przygotowanie jednak takiego wystąpienia, szczególnie kiedy Twoim odbiorcą nie są przedstawiciele palestry to całkiem spore wyzwanie.

Ja kocham scenę i kocham mówić do ludzi. Ale tylko wtedy kiedy mam coś do powiedzenia ….

Od lat szkolę rzesze przedsiębiorców i występuje jako prelegent największych wydarzeń biznesowych.

 

Ale, żeby było merytorycznie i jednocześnie ciekawie z pewnością nie wystarczy jedynie doskonała znajomość przepisów.

Liczy się dobra prezencja i dykcja, przemyślana prezentacja oraz umiejętne nawiązanie kontaktu z publicznością.

Nie mniej ważne jest właściwe korzystanie z mikrofonu, czy też innego sprzętu nagłaśniającego, łączenie werbalnych wątków z aktualnie wyświetlanym slajdem, odpowiednie poruszanie się po scenie (szczególnie kiedy mówisz do kilkuset osób), opanowanie zbyt „ofensywnych” słuchaczy przy jednoczesnym zaangażowaniu tych bardziej nieśmiałych J

Takie niby oczywiste, a jednak wielu osobom – choć merytorycznie bardzo dobrze przygotowanym – sprawia to kłopot, konsekwencją czego jest w najlepszym przypadku zaspane audytorium.

 

Żeby moje wystąpienia były atrakcyjne naprawdę ostro nad tym pracuje.

Pomimo tego, że na scenie czuje się jak ryba w wodzie to i tak o wielu rzeczach muszę pamiętać (jak chociażby o tym aby nie „biegać” po scenie,  nie stać w pozycji jak do walki, zapanować nad niewyparzonym językiem i takie tam różne …

 

Ale samo to się „nie robi”.

Konsultuje się z osobami które uczą wystąpień publicznych, na youtubie zamiast seriali oglądam najskuteczniejszych mówców i strategów no i oczywiście czytam.

 

Sporo czytam. Np. aktualnie na tapecie mam świetną lekturę – MOC W GĘBIE autorstwa mojego „góru” w zakresie polskiej konferansjerki  i dziennikarstwa – Tomasza Kammela.

To naprawdę doskonałe kompendium wiedzy nawet dla tych którym wydaje się że na scenie nic ich już nie zaskoczy.

Ja po pochłonięciu książki niemalże jednym tchem już wiem, że kolejne moje prelekcje będą jeszcze bardziej nafaszerowane mocną merytoryką, ale w bardzo przystępnym i „błyskotliwym” wydaniu.

 

 

Kwitnie handel fikcyjnymi adresami. Wypowiedzi Elżbiety Liberda dla Rzeczpospolita.

Elżbieta Liberda        09 września 2019        Komentarze (0)

Na rynku najmu ciągle gorąco.

Korzystają z tego nie zawsze uczciwi gracze.

W Rzeczpospolitej mecenas Elżbieta Liberda wskazuje na co warto zwrócić uwagę by nie dać się oszukać.

https://www.rp.pl/Mieszkaniowe/307309905-Kwitnie-handel-fikcyjnymi-adresami.html

UDZIAŁY W NIERUCHOMOSCI TO NIE MIESZKANIE.

Elżbieta Liberda        20 sierpnia 2019        Komentarze (0)

Na rynku pojawia się wiele ofert które kuszą ceną.

W ogłoszeniach znajdujemy zapisy, że są to udziały ze wskazaniem na lokal.

Niestety, błędne rozumienie co to jest udział bywa źródłem poważnych problemów.

 

Po pierwsze, należy wskazać, że nabywając udział nie stajemy się wyłącznym właścicielem lokalu, nawet jeśli wraz z zakupem udziału związane będzie prawo do korzystania z nieruchomości.

W potocznym obiegu funkcjonuje przeświadczenie, że przez pewien zapis w akcie notarialnym umowy sprzedaży można w wyniku nabycia udziałów stać się właścicielem konkretnego lokalu.

Tym zapisem ma być stwierdzenie w akcie notarialnym, że :

„w ramach nabytych udziałów nabywca będzie korzystał z lokalu np. mieszkalnego położonego na I-piętrze o pow. 45m2 składającego się z dwóch pokoi , kuchni, wc, łazienki.”

 

Nabywca podekscytowany kupnem udziałów uważa, że stał się poprzez taki zapis wyłącznym właścicielem tego mieszkania.

Jest to całkowicie błędne przekonanie, gdyż nabył tylko ułamkową część nieruchomości, a lokal otrzymał tylko do korzystania-używania, jak to piszą notariusze w sporządzanych aktach.

Wyłącznym właścicielem tego lokalu może się stać tylko w wyniku zniesienia współwłasności.

Lecz nie ma 100% pewności, iż tak się stanie….

Zapis o wyłącznym korzystaniu z lokalu nie wiążę Sądu w postępowaniu o zniesienie współwłasności.

W toku takiego postępowania, pomimo tego, że korzystaliśmy z mieszkania przez wiele lat to i tak można go stracić.

Jako przykład wskaże case z mojego biurka.

Klientka, kupiła niewielki udział w nieruchomości.

Znalazła ofertę w internecie gdzie napisano – udział ze wskazaniem na lokal – mieszkanie 51 m2.

Kupiła go jako lokal mieszkalny od  byłego współwłaściciela według stawki rynkowej  licząc  za 1m² mieszkania  po 3500 z, a więc zapłaciła 178 500 zł, bo myślała że kupuje lokal, a nie udziały.

Pomieszkała dwa lata i nagle otrzymała pismo – wniosek o zniesienie współwłasności.

Zdenerwowana przyszła do mojej kancelarii z zapytaniem, czy możliwe jest to, aby pozostali współwłaściciele zabrali jej lokal – bo taki właśnie wniosek sformułowali w piśmie.

Po analizie dokumentów okazało się, że wartość udziału który kupiła nie odpowiada wartości lokalu.

W postępowaniu o zniesienie współwłasności biegły wycenił wartość udziałów każdego współwłaściciela i  wyszło, że wartość  kupionego przez nią udziału wynosi 15 500 zł, a zapłaciła za niego 178 500 tysięcy.

Jednocześnie biegły wycenił odrębnie wartość każdego lokalu w budynku i wyszło, że wartość  lokalu mieszkalnego który ona zajmuje to 158 000 zł.

A zatem, jeżeli chciałaby aby Sąd ustanowił na jej rzecz odrębną  własność tego lokalu  to musi zapłacić pozostałym współwłaścicielom 142 500 zł bo 158 000 – 15 500 (wartość udziału) to właśnie 142 500 zł.

I tu jest największa pułapka, gdy nabywca udziałów myśli, że kupił lokal a de iure kupił wyłącznie udziały.