UMOWA DOŻYWOCIA CZY SŁUŻEBNOŚĆ MIESZKANIA ! Czy wiesz jakie są różnice ?

Elżbieta Liberda        31 maja 2016        Komentarze (0)

Dożywocie, służebność mieszkania !?

Dla większości moich klientów to w zasadzie jedno i to samo …

A jadnak tak nie jest !

Niestety błędne zrozumienie, niesie za sobą doniosłe skutki prawne.

 

Z reguły problem pojawia się przy okazji, kiedy planujemy podarować  nieruchomość, w której  obecnie  zamieszkujemy.

Niejednokrotnie mamy obawy czy na stare lata nie pozostaniemy bez dachu nad głową.

Życie jak wiadomo pisze różne scenariusze … 

 

Warto  w  sposób formalny zabezpieczyć swoje prawa do tego, aby móc do końca życia korzystać  z mieszkania niezależnie od tego, kto będzie w przyszłości właścicielem nieruchomości.

 

A jak to zrobić ? Zrzut ekranu 2016-05-31 o 15.07.01

Opcje są dwie  – umowa o dożywocie lub ustanowienie służebności mieszkania.

No jest oczywiście jeszcze trzecia – zaufanie, że obdarowany nie „wyrzuci” nas z domu.

A jak jest z tym zaufaniem to wiadomo! dlatego zalecam kierowanie się zasadą ” ograniczonego” zaufania :), nawet – a może w szczególności –  w relacjach z najbliższymi :-)

Przyjrzyjmy się zatem o co chodzi !

 

UMOWA DOŻYWOCIA  to umowa, w której właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, w zamian za co nabywca zobowiązuje się zapewnić dożywotnie utrzymanie zbywcy, ewentualnie osobie bliskiej zbywcy nieruchomości.

Umowa dożywocia skutkuje przeniesieniem własności nieruchomości, dlatego musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Zakres i rodzaj dożywotnich świadczeń strony ustalają w umowie.

Świadczenia, do których zobowiązany jest nabywca nieruchomości.

  • obowiązek traktowania dożywotnika jako domownika,
  • dostarczanie wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału,
  • zapewnienie odpowiedniej pomocy i pielęgnowanie w chorobie,
  • sprawić własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom.

Funkcją dożywocia jest więc zaspokojenie potrzeb osobistych uprawnionego. Dożywocie ma zatem charakter alimentacyjny. Umowę dożywocia należy odróżnić od służebności mieszkania.

 

Czym różni się służebność mieszkania od umowy dożywocia?

Służebność taką należy odróżnić od praw wynikających z umowy dożywocia.

Służebność mieszkania polega na możliwości zapewnienia uprawnionemu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w określonym lokalu mieszkalnym. Służebność mieszkania stanowi element prawa dożywocia.

Służebność mieszkania to nic innego jak  prawo do „zamieszkiwania”, a więc zajmowania oznaczonego pomieszczenia mieszkalnego dla schronienia, wypoczynku, snu, przyrządzania posiłków, dokonywania czynności higieny osobistej, zaspokajania potrzeb kulturalnych itp.

Nie ma tu natomiast  obowiązku zapewnienia  utrzymania, dostarczania wyżywienia, zapewnienia  pomocy w chorobie.

Służebność mieszkania to wyłącznie bezpłatne dostarczenie mieszkania, bez pokrywania innych kosztów.  Nieodpłatność wiąże się jedynie z brakiem konieczności opłacania czynszu na rzecz właściciela nieruchomości.

Uwaga :

Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności (wyrok SN z 5 kwietnia 1985 r., III CRN 71/85, LexisNexis nr 309265, MoP 2007, nr 6, s. 321).

 

Już od dzisiaj, czyli od 17 kwietnia 2016r UOKIK uzyskał nowe narzędzia „kontroli” i karania przedsiębiorców.

Konsumenci zaś mają nowe oręże do zawiadamiania o nieprawidłowościach w stosowanych przez przedsiębiorców wzorcach umownych.

Na podstawie nowelizacji ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 2015 r., poz 1634) Prezes urzędu będzie m.in. w trybie administracyjnym wydawał decyzje w sprawie zakazu stosowania niedozwolonych postanowień wzorców umowy (obecnie robi to Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów).

Ponadto UOKiK będzie mógł wysyłać tzw. „tajemniczych klientów” do przedsiębiorców, aby sprawdzić, czy przestrzegają swoich obowiązków.

Główne zmiany

 

1. Prezes UOKiK będzie w trybie administracyjnym wydawał decyzje w sprawie zakazu stosowania niedozwolonych postanowień wzorców umowy.

2. Nie będzie aktualizowany rejestr postanowień niedozwolonych

[ Będą dwa rejestry! Nowelizacja wprowadza bowiem nowy rejestr decyzji Prezesa UOKIK, stary zaś będzie obowiązywał jeszcze 10 lat tyle tylko , że nie będzie aktualizowany ! ]  – zatem pośredniku – trzeba sprawdzać oba !

3. Konsumenci mogą składać zawiadomienia do UOKiK w związku z podejrzeniem stosowania klauzul abuzywnych

4. Prezes UOKIK w decyzji ma możliwość nakazania usunięcia skutków naruszeń stosowania niedozwolonej praktyki poprzez np. usunięcie z umów pozostających w obrocie niedozwolonych postanowień umownych

5. Za stosowanie klauzul niedozwolonych grozi sankcja w wysokości 10% obrotów

6. Prezes UOKiK ma możliwość skorzystania z instytucji tzw. tajemniczego klienta !

[UOKIK może wysłać kontrolera który udawać będzie potencjalnego klienta]

7. Prezes UOKiK ma możliwość wydawania tzw. decyzji tymczasowych

8. Wydłużony został termin przedawnienia praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów z roku do 3 lat

9. Prezes UOKiK może publikować w mediach publicznych „ostrzegawcze komunikaty” w sytuacji kiedy uzna że działania przedsiębiorcy mogą stanowić istotne zagrożenie dla interesów konsumentów

JAK BEZPIECZNIE KUPIĆ NIERUCHOMOŚĆ ? Z POŚREDNIKIEM CZY BEZ ?

Elżbieta Liberda        28 marca 2016        Komentarze (0)

Na rynku nieruchomości dokonuje się różnorakich transakcji. Dobro którym obracamy – nieruchomość – jak wiadomo, to dobro materialne o znacznej wartości.

Niejednokrotnie inwestujemy cały majątek swojego życia, zaciągamy wieloletnie zobowiązania finansowe w postaci kredytów czy pożyczek, wiążemy z nieruchomością swoje życiowe plany.

Zakup nieruchomości dla wielu, nie trudniących się tym zawodowo, to z reguły jedna z najpoważniejszych decyzji .

Dlatego tak ważne jest bezpieczeństwo dokonywanych transakcji.

O ochronę swoich interesów chcą zadbać zarówno Sprzedawcy jak i Kupujący.

Sprzedawca z reguły obawia się o zapłatę ceny oraz o to aby kupujący się nie rozmyślił.

Z punktu widzenia Kupujących szczególnie newralgiczne obszary to objęcie w posiadania mieszkania (często bowiem termin wydania nieruchomości jest odroczony), jak również dokonanie zakupu nieruchomości z uregulowanym stanem prawnym bez jakichkolwiek obciążeń.

Nasze nieruchomości stanowią również przedmiot wynajmu, często kupujemy w celach inwestycyjnych.

Dokonana transakcja wynajmu ma na celu rentowność przedsięwzięcia, a co za tym idzie musi być bezpieczna tak, aby nie zafundować sobie lokatora którego nie uda się usunąć z nieruchomości lub też w przypadku lokali komercyjnych nierzetelnego płatnika.

Z uwagi na obszerność zagadnienia podzielę wpisy dotyczące zakupu nieruchomości na kilka aspektów.

Zacznijmy od tego czy warto skorzystać z pomocy profesjonalisty przy planowanej transakcji ?

Sprzedaż osobiście czy przy pomocy biura nieruchomości ?

Kiedy decydujemy się już na sprzedaż, zakup czy też wynajem nieruchomości z reguły rozważamy kwestię czy całą procedurę chcemy prowadzić osobiście, czy też skorzystać chcemy z firm profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami na rynku.

Jak wiadomo, firmy te dysponują dużym rozeznaniem na rynku, zaś w swych ofertach prezentują różny zakres usług. Niewątpliwie jednak za takie profesjonalne doradztwo oraz wyszukanie nabywcy trzeba będzie zapłacić.

W związku z ustawą deregulacyjną, jak grzyby po deszczu wyrastają nowe biura nieruchomości oferujące przeróżny wachlarz usług.

Niektóre z nich oferują nawet pracę „za darmo” czyli słynne oferty za 0 %.

Jak w gąszczu ofert znaleźć profesjonalistę?

Czy dać się nabrać na to, że dostajemy coś za darmo?

Za te 0 %. ??

 

Wyjdźmy zatem od tego jak bezpiecznie współpracować z pośrednikiem.

W przypadku dokonania wyboru odpowiedniej firmy nasz kapitał znajdzie się w naprawdę dobrych rękach, zaś my unikniemy błądzenia po urzędach i spędzania wielu godzin na poszukiwaniu kontrahenta.

Od dnia 1 stycznia 2014r zawód pośrednika i zarządcy został zderegulowany.

Dziś pośrednikiem może być w zasadzie każdy. Do lamusa poszły skomplikowane studia podyplomowe, obowiązek odbycia praktyki zawodowej i ciężkie egzaminy ministerialne. Po przejściu takiej ścieżki klienci mieli gwarancje, że osoba posiadająca licencję zawodową i określony tytuł posiada wiedzę w zakresie obrotu nieruchomościami.

Dziś brak jest jakichkolwiek dokumentów urzędowych pozwalających stwierdzić klientowi czy trafił na rzetelną firmę i wykfalifikowanego pośrednika.

Oczywiście, można by stwierdzić, że pewnym „gwarantem” jest współpraca z pośrednikami którzy uprawnienia swe zdobyli przez wejściem w życie ustawy deregulacyjnej. Jednakże nie można przecież wykluczyć fachowości i profesjonalizmu osób które nie załapały się na stare zasady zdobywania licencji.

 

Jak zatem sprawdzić pośrednika?

Polska Federacja Rynku Nieruchomości (PFRN) uruchomiła Centralny Rejestr PFRN. Rejestr ten stanowi integralną część systemu nadawania licencji zawodowych PFRN i jest odpowiedzią Federacji na deregulację zawodu pośrednika.

Osoby, które ubiegają się o uzyskanie licencji Pośrednika Nieruchomości, muszą spełnić wymagania regulaminu nadawania licencji i dobrowolnie przyjąć na siebie zobowiązania, wynikające z Kodeksu Etyki Pośrednika Nieruchomości. Osoby takie posiadają własny profil w Centralnym Rejestrze PFRN (www.rejestr.pfrn.pl). Federacja wymaga aby pośrednicy legitymowali się określona wiedzą, przekazywali dane o sobie oraz o zakresie świadczonych usług oraz co najistotniejsze z punktu widzenia interesu klienta – informację o posiadaniu przez przedsiębiorcę – pośrednika w obrocie nieruchomościami ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody mogące powstać w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa.

Ale to nie wszystko !

Najistotniejszym czynnikiem będzie zawarcie umowy z pośrednikiem. To ten dokument precyzuje zakres obowiązków pośrednika i ramy jego odpowiedzialności.

UMOWA POŚREDNICTWA !

Niegdyś to ustawa o gospodarce nieruchomościami wskazywała na obligatoryjną treść umowy pośrednictwa. W obecnym stanie prawnym ustawodawca mówi jedynie o konieczności zachowania formy pisemnej.

Biura działają na dwóch płaszczyznach – współpracują w oparciu o umowy otwarte i umowy na wyłączność.

W pierwszym etapie należy zatem wybrać którąś z form współpracy z pośrednikiem .

A jakie są podstawowe różnice?

Umowa otwarta charakteryzuje się tym, iż możemy co do zasady korzystać z usług wielu firm pośredniczących, jak również sami dokonać sprzedaży. Upraszczając – rozliczamy się z pośrednikiem który znalazł klienta.

Ale są wady takiego modelu współpracy.

Po pierwsze – zamieszanie przy prezentowaniu oferty.

Kiedy wielu pośredników oferuje tą samą nieruchomość, niejednokrotnie za różne ceny, potencjalny nabywca teoretycznie może zgłosić zainteresowanie do kilku firm. Problem – z którym pośrednikiem powinniśmy się rozliczyć.

Po drugie – chaos jeśli chodzi o współpracę – nie mamy bowiem jednego agenta który doskonale zna nieruchomość i nasze oczekiwania. Wydzwaniają różne biura i trudno się czasem połapać z której firmy jest pośrednik czy potencjalny nabywca.

Po trzecie – zawierając umowę otwartą pośrednik nie może w pełni prezentować walorów nieruchomości takich jak np. wygląd z zewnątrz, czy też udzielenie informacji co do lokalizacji. Wielu pyta, jak to? Dlaczego ? Odpowiedź jest banalnie prosta; pośrednik chcąc zachować prawo do wynagrodzenia gdyby puścił w eter informacje o adresie nieruchomości to z pewnością albo skorzystała by z tego konkurencja, albo klient bezpośrednio dotarłby do sprzedawcy.

A przecież każdy chce pracować za wynagrodzeniem :)

Umowa na wyłączność, co do zasady, ogranicza nasze możliwości jeśli chodzi o powierzanie sprzedaży innym podmiotom, natomiast gwarantuje dużo szerszy zakres usług pośrednika.

Musimy jednak pamiętać, że nawet w przypadku kiedy nieruchomość sprzedamy samodzielnie z pośrednikiem należy się rozliczyć za wykonaną przez niego pracę. Obowiązek zapłaty wynagrodzenia podyktowany jest tym, iż w przypadku umów na wyłączność pośrednik inwestuje nie rzadko niebagatelne kwoty na reklamę i promocje nieruchomości. Z reguły macie Państwo również dostęp do innych usług, takich jak profesjonalny fotograf, obanerowanie nieruchomości, homestaging, czasem obsługa prawna czy podatkowa.

Klient zaś, w przypadku wybrania tej formy współpracy w zasadzie może pojawić się tylko raz zawierając umowę z pośrednikiem, a później przenosząc własność nieruchomości.

W przypadku ofert wyłącznościowych pośrednik działa na rzecz strony którą reprezentuje, zapewniając uzyskanie jak najkorzystniejszych warunków przyszłej transakcji tj. ceny i warunków umowy.

Zawarcie umowy z klauzulą wyłączności u większości Klientów początkowo wywołuje niechęć i obawy. Wynika to głównie z faktu niezrozumienia idei wyłączności. Straszy już sama nazwa – WYŁĄCZNOŚĆ !

Umowy z klauzulą wyłączności w innych krajach nazywane są jako umowy „ekskluzywne”.

W USA i innych krajach, gdzie w zasadzie każda transakcja dokonywana jest przy pomocy pośrednika, są jedynym sposobem współpracy Pośrednika z Klientem na rynku nieruchomości.

Wyłączność nie oznacza, że inne firmy nie mogą wskazać potencjalnego nabywcy. Agent prowadzący oferuje wręcz taką współpracę umożliwiając innym agentom pełną identyfikację nieruchomości. Wie bowiem, ze otrzyma wynagrodzenie od swojego klienta. Firma która przyprowadzi nabywcę rozliczy się albo ze swoim klientem, albo ustali podział wynagrodzenia z pośrednikiem który zawarł umowę ekskluzywną.

Tak więc wachlarz potencjalnych zainteresowanych jest dużo większy, zaś my unikamy współpracy z niezliczoną ilością firm. Mamy też jasne zasady dotyczące rozliczenia się z określonym agentem.

Na co jeszcze zwrócić uwagę w umowie pośrednictwa ?

I pośrednikom zdarzają się  błędy. Dlatego istotnym jest, aby zwrócili Państwo uwagę czy pośrednik jest ubezpieczony i to na jaka kwotę.

W przypadku gdyby poszło coś nie tak z polisy pośrednika uzyskacie Państwo stosowne odszkodowanie. To kolejny aspekt dla którego warto korzystać z usług pośredników.

A co ze słynnym w obecnych czasach 0 %?

Nie dajmy się zwieść, nikt bowiem nie pracuje za darmo.

Otóż, w przypadku tego typu ofert prowizja pośrednika z reguły ukryta jest w cenie nieruchomości.

Pozornie, zamiast na konto pośrednika zapłacicie Państwo tą kwotę na rzez Sprzedawcy, który obciążony jest wyższym procentem.

Ale to nie wszystko.

Z pewnością pośrednik pracujący za 0% nie będzie negocjował dla Państwa jak najniżej ceny zakupu czy tez wynajmu… Zależy mu bowiem by jego wynagrodzenie liczone było od jak najwyższej sumy transakcyjnej.

Często również zdarzają się sytuacje, kiedy w ogóle Klient kupujący nie zawiera żadnej umowy z pośrednikiem. Firma działa w oparciu o przysłowiowe „ za darmo”.

A jakie są tego konsekwencje?

Otóż działacie Państwo tak, jak byście w ogóle nie korzystali z usługi pośrednika. W zasadzie Ten pośrednik nie ma żadnych zobowiązań wobec Państwa. Gdyby poszło coś nie tak, kupilibyście Państwo nieruchomość np. zadłużoną, w przypadku braku umowy nie skorzystacie z ochrony ubezpieczeniowej pośrednika…

Jeszcze gorzej kiedy podpisujecie Państwo umowę, a w niej widnieje zapis że prowizja pośrednika to 0 % .

Szanowni czytelnicy !

Z tytułu otrzymania nieodpłatnego świadczenia po stronie osoby która je otrzymała powstaje obowiązek podatkowy ! Musimy rozliczyć się z fiskusem ! Jeśli tego nie zrobimy czekać nas może nawet postępowanie karne skarbowe.

Podsumowanie

Klarowne przedstawienie zakresu obowiązków podmiotów uczestniczących w transakcji pozwoli uniknąć rozczarowań. Warto zatem poświęcić chwilę, zweryfikować pośrednika, a następnie wszelkie kwestie ustalić w umowie.

Wybór odpowiedniej firmy pośredniczącej w obrocie nieruchomościami to czasem nie lada wyzwanie. Ale kiedy trafimy już na kompetentnego pośrednika z pewnością przeprowadzi nas gładko przez całą transakcje.

Kupującym życzę satysfakcjonujących zakupów, Sprzedawcom korzystnych cen, a rzetelnym pośrednikom wysokich prowizji i masy zadowolonych klientów.

W kolejnych wpisach z cyklu jak bezpiecznie kupić nieruchomość” przybliżę Państwu problematykę umów przedwstępnych.

Śledźcie wpisy na bieżąco :)

Oczywiście zachęcam do aktywnej dyskusji !

ZNIESIENIE WSPÓŁWŁASNOŚCI – pułapki przy zakupie udziałów

Elżbieta Liberda        13 marca 2016        Komentarze (0)

Zakup udziałów i zniesienie współwłasności nieruchomości to temat rzeka.

Często jednak gra jest warta świeczki i decydujemy się na nabycie udziałów w nieruchomości.

 

Trzeba jednak poświęcić dłużą chwilę na przygotowanie się do tego typu transakcji.

Pozornie korzystne oferty, brak świadomości prawnej konsekwencji podjętej decyzji  mogą nastręczyć nie lada problemów…

Współwłasność jak wiemy, lubi być problematyczna.

 

Pytanie zatem: 

– czy mamy świadomość jakie są konsekwencje bycia współwłaścicielem ?

– czy rzeczywiście wystarczy zapis w akcie notarialnym, że w ramach zakupionych udziałów mamy prawo zajmować czy korzystać z konkretnego lokalu?

– czy taki lokal w sensie prawnym jest twój ?

 

O współwłasności i problemach z nią związanych można by pisać bardzo wiele … i jeszcze będzie wiele w kolejnych wpisach.

Żeby nie zanudzić Was obszerną lekturą w  niniejszym wpisie chciałabym zwrócić uwagę na najczęstsze problemy z jakimi borykają się właściciele udziałów w nieruchomości.

 

Ale zacznijmy od początku.

Czym jest współwłasność ?

 

Instytucja współwłasności uregulowana jest w ustawie Kodeks cywilny.

Polega na tym, że własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom.

Cechami charakterystycznymi współwłasności są :

  • jedność przedmiotu współwłasności,
  • wielość podmiotów, którym dane prawo przysługuje,
  • niepodzielność wspólnego prawa.

Oznacza to, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy, a nie tylko do jej części.

I ten właśnie aspekt rodzi najwięcej problemów.

 

Rodzaje współwłasności.

 

Współwłasność jest :

albo

  1. współwłasnością w częściach ułamkowych

albo

  1. współwłasnością łączną ( np. ustawowa wspólność małżeńska).

 

Podstawową różnicą pomiędzy w/w jest to, iż cechą charakterystyczną współwłasności łącznej jest jej bezudziałowy charakter, a w związku z tym współwłaściciel nie może rozporządzać swoim prawem dopóki trwa współwłasność łączna.

Upraszczając – to np. dopóki trwa małżeństwo i nasza nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków to bez zgody drugiego małżonka sprzedać nie możemy swojej „połowy”.

 

W przeciwieństwie do współwłasności łącznej – współwłasność ułamkowa polega na tym, że udział każdego współwłaściciela we wspólnym prawie jest określony ułamkiem.

Każdy, kto dysponuje takim udziałem może nim rozporządzać bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Dotyczy to jednak tylko i wyłącznie posiadanego udziału.

 

Do rozporządzania rzeczą wspólną (czyli przykładowo całą nieruchomością) oraz do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (np. wydzierżawienie), potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

 

A jak wiadomo interesy współwłaścicieli nie zawsze są jednakowe…

 

O problemach przy decydowaniu w kwestiach np. remontów czy pozwolenia na prowadzenie lokalu gdzie sprzedawany jest alkohol wspominałam już we wpisie Szantaż współwłaściciela

Tam również poczytacie jaki sposób na zarabianie pieniędzy znaleźli sobie niektórzy właściciele udziałów.

 

 

Mam udział ale bez lokalu !

Poza problemami z dojściem do porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami w zakresie zarządu nieruchomością wspólną doniosły jest również problem z brakiem możliwości czerpania korzyści z nieruchomości.

 

Powszechnie znane są przypadki kiedy jesteśmy właścicielami udziałów ale tylko na papierze.

Wszelkie lokale w nieruchomości są bowiem w posiadaniu pozostałych współwłaścicieli i to wcale nie tych którzy dysponują większym ułamkiem.

 

A jak to możliwe?

 

Otóż jak wcześniej wspomniano współwłasność to taki twór, gdzie de facto w ramach naszego udziału nie mamy wskazania, że jest to udział w danym „miejscu” np. 10 m2 na parterze(poza pewnymi wyjątkami).

Istotne jest tutaj objęcie w posiadanie lokalu. Niestety, zdarza się tak , że wszystkie lokale są już zajęte …

 

 

Co zrobić kiedy nie ma możliwości osiągnięcia porozumienia ?

 

Jedynym wyjściem może okazać się zniesienie współwłasności.

Zniesienie współwłasności polega na likwidacji stosunku prawnego, jaki łączy współwłaścicieli. Z żądaniem zniesienia współwłasności może wystąpić każdy ze współwłaścicieli.

 

Zniesienia współwłasności można dokonać zarówno w drodze umowy jak i przez Sąd.

 

Umowa znosząca współwłasność musi zawarta być przez wszystkich współwłaścicieli i powinna m.in. określać sposób zniesienia współwłasności, zawierać oświadczenia o przeniesieniu udziałów lub postanowienia dotyczące spłat i dopłat oraz terminów ich uiszczenia. Jeżeli przedmiotem umowy jest nieruchomość umowa zawarta musi być w formie aktu notarialnego.

 

W sytuacji kiedy nie możemy się „dogadać” pozostanie nam jedynie tryb sądowy.

 

Sądowe zniesienie współwłasności odbywa się w postępowaniu nieprocesowym przed sądem rejonowym.

W trakcie postępowania sądowego rzecz wspólna może zostać podzielona pomiędzy współwłaścicieli na trzy sposoby.

  • podział rzeczy wspólnej (tzw. podział fizyczny),
  • przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli
  • sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).

 

 

Jeżeli zniesienie współwłasności następuje przez podział rzeczy wspólnej, sąd dokonuje podziału na tyle części, ilu jest współwłaścicieli, w stosunku do wielkości udziałów. Dokonanie podziału w taki sposób, aby wyodrębnione części odpowiadały co do wartości wielkościom udziałów poszczególnych współwłaścicieli nie zawsze jednak jest możliwe lub gospodarczo celowe. W przypadku różnicy pomiędzy wartością utworzonych części rzeczy a wielkością udziałów, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne.

Zniesienie współwłasności może polegać również na przyznaniu nieruchomości na własność jednemu ze współwłaścicieli, bądź kilku z nich, jeżeli ci współwłaściciele wyrażą na takie niepełne zniesienie zgodę (por. postanowienie SN z dnia 4 czerwca 2003 r., I CKN 447/01, Lex nr 83839). Ten sposób zniesienia współwłasności dotyczy zazwyczaj nieruchomości, których fizyczny podział byłby niemożliwy. Przyznanie nieruchomości jednemu bądź kilku współwłaścicielom powoduje, że pozostali współwłaściciele otrzymują spłaty stanowiące równowartość ich udziału we współwłasności.

Kolejnym sposobem zniesienia współwłasności może być sprzedaż rzeczy wspólnej i podział pomiędzy współwłaścicieli uzyskanej ceny (tzw. podział cywilny). Znajdzie zastosowanie gdy taki wniosek złożą wszyscy współwłaściciele , a także pomimo braku takiego wniosku, gdy nieruchomości nie da się podzielić, a konkretne okoliczności przemawiają za takim rozstrzygnięciem sprawy. W szczególności sąd powinien zarządzić sprzedaż, gdy żaden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na przyznanie mu rzeczy w naturze (por. postanowienie SN z dnia 4 listopada 1998 r., II CKN 347/98, OSNC 1999, z. 6, poz. 108) bądź też żaden ze współwłaścicieli lub ten, który wyłącznie ubiega się o przyznanie mu wspólnej rzeczy, nie byłby w stanie ponieść ciężaru spłat (por. postanowienie SN z dnia 12 kwietnia 2001 r., II CKN 658/00, OSNC 2001, z. 12, poz. 179). Sprzedaży zarządzonej przez sąd dokonuje się stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego (art. 1066-1071) w trybie postępowania egzekucyjnego (w drodze licytacji).

 

Korzystanie „ponad udział” nie zawsze się opłaca.

Jak widać, w przypadku bycia współwłaścicielem, w zasadzie zawsze należy liczyć się z tym , że przyjdzie moment kiedy stan ten zostanie zakończony.

 

Za czerpanie korzyści z nieruchomości która de facto do nas nie należy trzeba będzie bowiem zapłacić.

 

Otóż, przy ewentualnej sprawie o zniesienie współwłasności nieruchomości, pomijając już czas i nerwy związane z toczącym się postepowaniem sądowym, w konsekwencji możemy zostać zobowiązani do zapłaty za korzystanie przez lata za metraż który nie przysługiwał nam w ramach nabytego udziału.

 

A co z zapisami w aktach notarialnych, że w ramach nabytych udziałów możemy zajmować dany lokal ?

 

Zapisy te nie chronią nas przed możliwością żądania zniesienia współwłasności przez pozostałych współwłaścicieli. Nie gwarantują też, że w postanowieniu nie zostaniemy pozbawieni własności takiego lokalu.

Dodatkowo, roszczenia o zniesienie współwłasności nie ulegają przedawnieniu.

Niestety …

Posiadając udziały w nieruchomości, nawet ze wskazaniem na lokal zawsze musimy liczyć się z tym, że może go utracić.

W skrajnych przypadkach można stracić lokal mieszkalny czy użytkowy, a do tego jeszcze można zostać zobowiązanym przez Sąd do zapłaty innym współwłaścicielom nieruchomości bardzo znaczących kwot pieniężnych.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Inwestowanie w nieruchomości to pozornie najbezpieczniejszy sposób na ulokowanie kapitału .

Do lamusa odeszły czasy zamrażania funduszy na kontach bankowych.

Co niektórzy za najpewniejsze skarbonki wciąż oczywiście traktują własne szuflady.

Większość przedsiębiorców decyduje się jednak na nieco bardziej rentowne zaangażowanie swojego kapitału.

Opcji na rynku i pomysłów oczywiście jest wiele.

Wciąż jednak najpopularniejsze są inwestycje w nieruchomości.

Nie wszystkie jednak są udane …..

Na rynku nieruchomości roi się od ofert reklamowanych jako „okazja”, czy też „doskonała inwestycja”.

Rzeczywistość jednak bywa nieco inna.

„Coś”, co ma być przysłowiową żyłą złota, może być niejednokrotnie źródłem problemów i rodzić spore zobowiązania finansowe….

Jak zatem ocenić rentowność inwestycji i na co zwrócić szczególną uwagę ?

 

Czy w obecnych czasach możemy liczyć na tzw. „pewniaki” generujące zyski.?

Mieszkanie „ z lokatorem”.

Lawinowo do sprzedaży wystawiane są nieruchomości z „ lokatorami” . Pozorne deklaracje sprzedawców, że lokator się wyprowadzi, nie zawsze znajdują pokrycie w rzeczywistości.

Kusząca cena często jest decydującym czynnikiem wpływającym na podjęcie decyzji o zakupie takiego lokum.

Wydaje się, iż w najgorszym wypadku wystarczy przeprowadzić postępowanie o eksmisję i po problemie. Tak jednak nie jest!

Otóż w przypadku, kiedy nasz lokator nie posiada innej nieruchomości i na przykład jest bezrobotny, przysługiwać mu będzie uprawnienie do lokalu socjalnego, który zapewnić powinna gmina. Okres oczekiwania na taki lokal to z reguły kilka lat. Właściciel nieruchomości jest w tej sytuacji praktycznie bezradny, zaś na otarcie łez wystąpić może jedynie o odszkodowanie od gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego. To jednak wiąże się z kolejnym postępowaniem sądowym.

A jak to możliwe ?

 

Otóż, przepisy prawa polskiego kolokwialnie rzecz ujmując „chronią najemców” i to również tych nie zawsze uczciwych.

Uregulowania prawne uniemożliwiające tzw. eksmisje na bruk często prowadzą do nadużywania prawa w tym zakresie.

Mało tego, lokatorzy często działają świadomie. Doskonale zdają sobie sprawę z tego, że w przypadku, kiedy obejmą już lokal w posiadanie oraz podpiszą umowę, to trudno będzie się ich pozbyć , nawet kiedy przestaną płacić.

Niestety, rynek szarej strefy najemców działa coraz intensywniej. Umiejętnie korzysta przy tym z przywilejów, jakie gwarantują mu przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Z reguły nieuczciwi najemcy wybierają mieszkania o dużych metrażach i atrakcyjnie zlokalizowane. Płacą pierwszy czynsz, kaucję i na tym kończy się ich płynność finansowa. Właściciele lokali pozostają bezradni.

Co na to prawo?

Zacznijmy od definicji pojęcia lokator. W świetle prawa jest to osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lub jego najemca.

Podpisując umowę najmu lokalu mieszkalnego z mocy prawa najemca staje się lokatorem. Z treści umowy wynikają prawa i obowiązki obu stron. I wszystko wydawałoby się proste, gdyby nie fakt, że przepisy prawa nie pozostawiają w tym przedmiocie pełnej swobody.

Przy „tradycyjnej” umowie najmu lokalu mieszkalnego regulacje ustawowe zmieniać można, ale tylko i wyłącznie na korzyść najemcy !

A przepisy w tym zakresie ustawiają lokatorów w zdecydowanie uprzywilejowanej pozycji!

Jak to się ma do naszej inwestycji ?

Otóż, kupując nieruchomość z lokatorem, w zasadzie jeśli lokator płaci (nawet nie terminowo) – grunt, żeby opóźnienie w płatności nie było dłuższe niż 3 miesiące – , to co do zasady nie możemy takiej umowy rozwiązać.

W treści ustawy o ochronie praw lokatorów czytamy, że jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ustawie. ( art. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 u.o.o.p.l.)

Bez wdawania się w szczegóły, w katalogu przyczyn próżno szukać tej najbardziej oczywistej …, a mianowicie – właściciel chce rozwiązać umowę z uwagi na chęć czerpania większych dochodów z nieruchomości.

Zatem decydując się na zakup tego typu lokum, rozważmy, czy ustalony na chwilę zakupu czynsz z najemcą zapewnia rentowność naszej inwestycji ….

Inaczej sytuacja przedstawia się w przypadku kiedy lokator nie płaci.

Tu również nie będzie łatwo …

Po pierwsze, należy rozpocząć od załatwienia formalności związanych z wypowiedzeniem umowy , które to narzuca reżim ustawy o ochronie praw lokatorów.

Oczywiście pojawiają się kolejne schody. Zamiast „robić biznes” musimy pobawić się w sformalizowane procedury !

Nasz ustawodawca wskazuje, iż nie później niż miesiąc naprzód, na koniec miesiąca, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Tu jednak również sprawa się lekko komplikuje. Bowiem obowiązkiem formalnym właściciela jest wcześniejsze uprzedzenie lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia mu stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności za mieszkanie. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Tak więc przy optymistycznym rozwoju wydarzeń, biorąc pod uwagę konieczność doręczenia korespondencji, na zysk poczekamy około pół roku …

A co w sytuacji kiedy nasze działania pozostają bez odpowiedzi, a lokator wciąż zamieszkuje w lokalu?

Niestety, nie pozostaje nic innego, jak skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Czeka nas proces o eksmisję oraz o zapłatę.

Czas oczekiwania na pierwszą rozprawę, to z reguły kilka miesięcy, szczególnie w dużych aglomeracjach. ☺ a lokator wciąż mieszka …

W toku procesu Sąd ustali okoliczności faktyczne sprawy, a w szczególności, czy nasz niesolidny najemca ma tytuł prawny do innej nieruchomości . Dodatkowo z urzędu Sąd zbada, czy nie zachodzą okoliczności uzasadniające przyznanie lokalu socjalnego.

Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1) kobiety w ciąży,

2) małoletniego, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,

3) obłożnie chorych,

4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5) osoby posiadającej status bezrobotnego,

6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

– chyba, że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie, jednakże jak powszechnie wiadomo okres oczekiwania na socjalne lokum z reguły trwa latami.

Jak widać sytuacja właścicieli z punktu widzenia obowiązującego prawa nie jest prosta. Po pierwsze należy zaznaczyć czasochłonność prowadzonych postępowań , formalizm już na etapie samej procedury związanej z wypowiedzeniem umowy, a następnie trudności w wykonaniu wyroków eksmisyjnych.

Na co zatem zwrócić uwagę, by nie stracić ?

 

Kiedy znajdziemy już lokum, spełniające nasze oczekiwania, przede wszystkim zadbajmy o szczegółowe zbadanie stanu prawego nieruchomości.

Czasami przysłowiowa „perełka”, za którą pierwotnie nie zapłacimy wiele, generować może koszty, niepotrzebne nerwy, a przede wszystkim niemożliwość realizacji wcześniej określonego celu – czyli czerpania korzyści z najmu.