Zmiana przeznaczenia lokalu – jak zrobić to zgodnie z prawem?

Elżbieta Liberda        13 lipca 2018        Komentarze (0)

O czym musisz pamiętać, kiedy chcesz zmienić przeznaczenie lokalu?

Jakie wymogi formalnoprawne musisz spełnić?

Czy zwiększony podatek od nieruchomości to wszystko?

 

W dzisiejszym wpisie na moim blogu goszczę eksperta rynku nieruchomości Piotra Majewskiego który wyjaśni te skomplikowane kwestię.

 

W wielu przypadkach zmiana przeznaczenia lokalu jest dla inwestora dużo bardziej opłacalna niż wynajęcie lokalu użytkowego odpowiadającego potrzebom inwestycji.

To często także dodatkowy atut – w końcu kawiarnia w starej piwnicy czy restauracja w nietypowym budynku ma szansę przyciągnąć więcej gości.

Jednak zanim zaczniesz prowadzić działalność w lokalu, który nie jest do tego przeznaczony, musisz przyjrzeć się jego sytuacji i sprostać szeregowi formalności.

 

O czym trzeba będzie pamiętać?

  1. Sprawdzamy przeznaczenie nieruchomości.

Pierwszy krok to ustalenie, czy obiekt jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Jeśli tak, należy sprawdzić, czy jego postanowienia zezwalają na prowadzenie określonej działalności, a jeżeli miejscowy plan zagospodarowania nie został uchwalony – sprawdzić, czy dla obiektu wydano decyzję o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku decyzji można o nią wystąpić.

Wszystkie niezbędne do podjęcia powyższych działań dokumenty są dostępne w urzędzie miasta lub gminy, na terenie której znajduje się obiekt.

 

2. Zmiana przeznaczenia nieruchomości – terminy. 

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga (zgodnie z art. 71 ust. 2 Prawa budowlanego) zgłoszenia tego właściwemu organowi. Co ważne, zgłoszenia planowanej zmiany należy dokonać przed jej wprowadzeniem. Prezydent, burmistrz lub starosta może bowiem odmówić zgody – na wniesienie ewentualnego sprzeciwu ma 30 dni od dokonania zgłoszenia. Przez ten czas inwestor może korzystać z lokalu wyłącznie zgodnie z jego dotychczasowym przeznaczeniem. Decyzja odmowna może być uwarunkowana m.in. tym, że planowana zmiana użytkowania narusza postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu. Zmiana przeznaczenia może też wymagać wykonania prac, które są objęte obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, zagrażać bezpieczeństwu ludzi lub mienia lub negatywnie wpływać na stan środowiska.

Co jeśli zgłosisz zmianę już po jej dokonaniu?

Musisz liczyć się z koniecznością przeprowadzenia procesu legalizującego przez nadzór budowlany. To oznacza m.in. dodatkowe koszta – konieczne będzie m.in. pokrycie kosztów opłaty legalizacyjnej. Jeżeli nie będziesz sprawnie współpracować z nadzorem budowlanym, możesz otrzymać nakaz przywrócenia lokalu do jego poprzedniego stanu. Jeśli po wspomnianych 30 dniach nie otrzymasz decyzji odmownej, możesz przystępować do pracy. Masz na to dwa lata (liczone od daty wpłynięcia zgłoszenia) – jeśli nie zdążysz, całą procedurę trzeba będzie rozpocząć jeszcze raz.

 

Jakie dokumenty należy dołączyć do zgłoszenia?

Zgłoszenie musi zawierać opis dotychczasowego oraz planowanego sposobu użytkowania obiektu. Potrzebne będą również:

  • zaświadczenie o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu,
  • opis oraz rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego,
  • opis techniczny obiektu,
  • oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

 

Rodzaj wymaganych dokumentów zależy również od planowanej przez ciebie działalności. Zmiana sposobu użytkowania obiektu często wiąże się bowiem ze zmianą warunków bezpieczeństwa powodziowego, pożarowego, warunków pracy czy BHP. Dlatego planując zmianę przeznaczenia lokalu, musisz wziąć pod uwagę także przepisy regulujące dany rodzaj działalności i dołączyć wszelkie wymagane przez nie pozwolenia i opinie.

Warto zasięgnąć wcześniej porady specjalistów i upewnić się, że wybrany obiekt można dostosować do nowych wymogów. Wielu inwestorów zapomina o tym, rozumiejąc sposób użytkowania lokalu tylko w kategoriach „mieszkalny” bądź „użytkowy”. Tymczasem otwarcie np. przedszkola czy gabinetu lekarskiego wiąże się z wprowadzeniem licznych, znacznie bardziej skomplikowanych zmian. Wiele komplikacji może także powodować zmiana przeznaczenia nieruchomości wynajmowanej.

Zdarza się, że umowy najmu nie zawierają informacji na temat tego, kto (najemca czy wynajmujący) odpowiada za sposób użytkowania lokalu i dostosowanie go do wymogów planowanej działalności. Dobrze więc zwrócić uwagę na to, aby w umowie znalazły się zapisy dokładnie regulujące te kwestie.

 

  • Autorem gościnnego wpisu jest Piotr Majewski, ekspert rynku nieruchomości i redaktor bloga morizon.

Umowa przedwstępna.

Elżbieta Liberda        09 czerwca 2018        Komentarze (0)

Umowa przedwstępna to bardzo często stosowana forma umowy w obrocie nieruchomościami.

Zawierana jest wówczas, gdy strony z uwagi na istniejące przeszkody natury prawnej lub faktycznej albo z innych jeszcze przyczyn nie mogą lub nie chcą w danym momencie zawrzeć umowy przyrzeczonej.

Najpowszechniejszą sytuacją jest taka kiedy Kupujący stara się o kredyt i do wniosku o udzielenie kredytu właśnie tego typu umowę musi przedłożyć.

Inną dość typową sytuacją jest to kiedy np. musimy poczekać aż „ktoś” się wyprowadzi, skończy się termin obowiązywania umowy najmu lub też konieczne jest uzyskanie zgody na sprzedaż nieruchomości odpowiedniego organu ( np. zezwolenia sądy na sprzedaż nieruchomości przez małoletniego o czym przeczytasz tu sprzedaż nieruchomości przez małoletniego)

Istotą umowy przedwstępnej jest zatem to, aby mieć pewność, iż w przyszłości umowa przyrzeczona zostanie zawarta.

Ważne zatem jest jak w jej treści zabezpieczyć odpowiednio swoje interesy.

Z pewnością nie jest dobrym pomysłem skorzystanie z typowego szablonu znalezionego w internecie.

Każda umowa przedwstępna powinna być idealnie skrojona na miarę danej transakcji.

Szczególnie, że mówimy z reguły o dość pokaźnych kwotach.

 

Umowa przedwstępna może pełnić również funkcję ostrzegawczo-zabezpieczającą w obrocie nieruchomościami. Działo się tak będzie wówczas, gdy w księdze wieczystej ujawnione zostanie wynikające z umowy przedwstępnej roszczenie o np. przeniesienie własności nieruchomości czy o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego

 

Umowa przedwstępna a umowa przyrzeczona. 

Między umową przedwstępną a umową przyrzeczoną istnieje taka różnica, że umowa przedwstępna tylko zobowiązuje strony do zawarcia umowy przyrzeczonej, natomiast umowa przyrzeczona określa już konkretne zachowanie stron.

Umowa przyrzeczona przede wszystkim przenosi własność nieruchomości.

Pamiętamy bowiem, że umowa sprzedaży nieruchomości nie może być zawarta pod warunkiem.

 

Istotne postanowienia umowy przyrzeczonej

Dla ważności umowy przedwstępnej niezbędne jest zawarcie w jej treści istotnych postanowień umowy przyrzeczonej.

 

Jak stanowi expressis verbis przepisy k.c. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Powstaje pytanie jakie ?

Przy umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zdecydowanie najważniejszym elementem jest dokładne, niebudzące wątpliwości stron, określenie przedmiotu umowy.

Przedmiot umowy winien zostać zindywidualizowany poprzez podanie położenia nieruchomości, jej powierzchni, numeru działki i numeru księgi wieczystej lub przynajmniej niektórych z wymienionych danych, pozwalających na jej indywidualizację (wyrok SA w Poznaniu z dnia 5 czerwca 2008 r., I ACa 204/08, LEX nr 465083).

 

 

Forma umowy przedwstępnej.

Umowa przedwstępna może zostać zawarta zarówno w zwykłej formie pisemnej jak i w formie aktu notarialnego.

żnica pomiędzy umową przedwstępna zawartą w formie aktu notarialnego, a umową zawartą w zwykłej formie pisemnej

Forma aktu notarialnego zastrzeżona jest jedynie dla umowy przyrzeczonej – przenoszącej własność nieruchomości, nie jest natomiast konieczna w przypadku umowy przedwstępnej, która to, może zostać zawarta w formie pisemnej zwykłej.

Różnica sprowadza się do tego, że w wypadku nie dojścia do skutku umowy przedwstępnej zawartej w zwykłej formie pisemnej z przyczyn leżących po stronie kupującego, sprzedający może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i jeżeli otrzymał zadatek może go zatrzymać, a jeżeli strony umowy określiły karę umowną może żądać jej wypłaty.

Jeżeli natomiast do umowy przedwstępnej nie doszło z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, kupujący może żądać – o ile wypłacił sprzedającemu zadatek – kwoty dwukrotnie wyższej, a jeżeli strony umowy określiły karę umowną, może żądać jej wypłaty.

Natomiast, gdy umowa jest zawarta w formie przewidzianej dla umowy sprzedaży, czyli w wypadku obrotu nieruchomościami – w formie aktu notarialnego, to gdy strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona ma dodatkowo możliwość dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej wbrew woli kontrahenta. W takim wypadku orzeczenie prawomocne sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony i dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży.

Zwykła forma pisemna. Do zachowania formy pisemnej czynności prawnej wystarcza złożenie własnoręcznego podpisu na dokumencie  obejmującym treść oświadczenia woli. W przypadku zwykłej formy pisemnej do zawarcia umowy wystarcza wymiana dokumentów obejmujących treść oświadczeń woli, z których każdy jest podpisany przez jedną ze stron, lub dokumentów, z których każdy obejmuje treść oświadczenia woli jednej ze stron i jest przez nią podpisany.

 

Zadatek czy zaliczka. 

O tym jakie są różnice pomiędzy zadatkiem a zaliczką przeczytasz tu Zadatek czy zaliczka.

 

 

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

 

 

A co w sytuacji kiedy strona nie wywiązuje się z umowy ?

Zgodnie z Art. 390. § 1. k.c. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

Warto wspomnieć, że  gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy – czyli tutaj będzie to forma aktu notarialnego – strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

 

Przedawnienie.

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

 

Czy musisz mieć zgodę na wynajem od pozostałych współwłaścicieli ?

Elżbieta Liberda        29 maja 2018        Komentarze (0)

Czy będąc współwłaścicielem nieruchomości w części ułamkowej (bez wydzielonych fizycznie na rzecz poszczególnych współwłaścicieli lokali) można wynająć bez zgody innych współwłaścicieli lokal w takim budynku?

 

Udzielając odpowiedzi na tak sformułowane zagadnienie, należy skonstatować, że współwłasność w częściach ułamkowych (niewydzielonych) regulują przepisy art.195-221 kodeksu cywilnego.

 

Istotą takiej współwłasności jest to, iż współwłaściciele posiadając  z jednej strony określony rachunkowo ułamek w rzeczy wspólnej, nie są z drugiej strony wyłącznymi właścicielami konkretnej , fizycznie wskazanej części nieruchomości.

Budzi to od lat problemy tak w ujęciu teoretycznym jak i przede wszystkim praktycznym….

Bowiem czy przy tak uregulowanej istocie współwłasności, gdzie żadnemu współwłaścicielowi nie przysługuje wyłączne  prawo do konkretnego lokalu, możliwe i prawnie dopuszczalne jest jednak wynajęcie właśnie konkretnego, odrębnego lokalu tylko przez jednego współwłaściciela bez zgody innych współwłaścicieli i czy taka umowa najmu, której stroną wynajmującą będzie tylko jeden ze współwłaścicieli wywoła skutki prawne w postaci powstania  stosunku najmu.

Na oba te pytania należy odpowiedzieć pozytywnie.

Pozwala na to – zgadza się że  niejasny, stwarzający wielorakie możliwości interpretacyjne, przepis  artykułu 206 k.c.

Kluczowym dla rozstrzygnięcia tej kwestii jest cześć druga przepisu art.206 k.c stanowiąc , że każdy ze współwłaścicieli uprawniony jest do korzystania z rzeczy w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Owo korzystanie przez takiego współwłaściciela może przybierać różnorakie formy.

Może to być korzystanie współwłaściciela polegające na zamieszkiwaniu (jeśli chodzi o lokal mieszkalny) w lokalu, prowadzenie przez niego działalności gospodarczej(gdy chodzi o lokal użytkowy), ale także wynajęcie lokalu osobie trzeciej.

Na marginesie warto przypomnieć, iż dla skuteczności istnienia stosunku najmu, nie jest koniecznym , aby wynajmujący był właścicielem rzeczy-art.659§1 k.c.

Jednocześnie należy mieć na względzie unormowanie zawarte w art.207 k.c stanowiące, między innymi, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów.

I właśnie z tych pożytków, współwłaściciel korzystający z lokalu może być rozliczony w bliższej lub dalszej perspektywie przez innych współwłaścicieli, a rozliczenie może być dla takiego współwłaściciela bardzo finansowo dolegliwe.

Ale to już w następnym wpisie na blogu.

Podział nieruchomości do korzystania quoad usum, a zniesienie współwłasności.

Elżbieta Liberda        29 marca 2018        Komentarze (0)

 

Zagadnienie współwłasności zawsze rodzi wiele wątpliwości, zarówno wśród współwłaścicieli jak przedstawicieli palestry. Wciąż w wielu aspektach orzecznictwo nie wypracowało jednolitych poglądów.

I między innymi jest tak przy problematyce podziału do korzystania – tzw. podziału quoad usum.

Ale zacznijmy od początku.

Zgodnie z art. 195 k.c. własność tej samej nieruchomości przysługiwać może niepodzielnie kilku osobom.

Natomiast art. 206 k.c. stanowi, iż każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania nieruchomości wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z nieruchomości przez pozostałych współwłaścicieli.

Oznacza to, że każdy ze współwłaścicieli uprawniony jest do współposiadania i korzystania z całej nieruchomości.

Należy wziąć pod uwagę, że jest to przepis tzw. dyspozytywny. Będzie miał on zastosowanie, w sytuacji, gdy sposób posiadania i korzystania z nieruchomości nie został uregulowany przez zawartą przez współwłaścicieli umowę lub też nie wynika on z orzeczenia sądowego.

 

Niestety, jak życie pokazuje „dogadanie się” współwłaścicieli co do korzystania z nieruchomości bywa problematyczne.

Współwłaściciele z reguły są zainteresowani korzystaniem z określonych części nieruchomości samodzielnie.

Najprostszym wydawałoby się wówczas „wyjście” ze współwłasności poprzez jej zniesienie.

Niestety, jak wiadomo, sprawy tego typu są bardzo długotrwałe, skomplikowane i nie zawsze możliwe do przeprowadzenia, bo np. nie da się dokonać podziału fizycznego nieruchomości, a żadna ze stron nie jest zainteresowana innym sposobem zniesienia współwłasności lub też w sytuacji zniesienia współwłasności żadnej ze stron nie będzie stać na spłacenie pozostałych współwłaścicieli.

 

Rozwiązaniem takiej sytuacji może być zawarcie przez współwłaścicieli umowy o podziale nieruchomości do korzystania – podział quoad usum, a w wypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli wystąpienie z tego typu roszczeniem do Sądu.

 

Umowa o podział do korzystania 

Umowa o podziale nieruchomości do korzystania przewiduje, że albo wszyscy, albo tylko niektórzy współwłaściciele będą uprawnieni do korzystania z nieruchomości z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli z określonych części nieruchomości stanowiącej współwłasność.

Po dokonaniu stosownych zapisów współwłaściciel może samodzielnie posiadać, korzystać i pobierać pożytki z określonej części nieruchomości oraz musi ponosić koszty jej utrzymania.

Co ciekawe, dopuszcza się możliwość podziału quoad usum nieruchomości przez małżonków, którzy pozostają w ustroju ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej bez wcześniejszego zawierania przez nich majątkowej umowy małżeńskiej – postanowienie SN z 15.10.1998 r., I CKN 859/97, Legalis. W takiej sytuacji ustanowiony przez nich podział do korzystania będzie zachowany także po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej.

 

Skutki zawarcia umowy:

Jak czytamy w wyroku SN z 16.10.1969 r., w sprawie o sygn. Akt III CRN 355/69 – Jeśli któryś ze współwłaścicieli nie respektuje dokonanego w umowie podziału, możliwe jest egzekwowanie jego przestrzegania w formie eksmisji z części zajętej sprzecznie z dokonanymi ustaleniami

 

Forma umowy:

Kodeks cywilny nie przewidują ograniczeń co do formy w jakiej powinna zostać zawarta umowa o podział do korzystania z nieruchomości.

Zatem umowa taka może zostać zawarta ustnie, w formie pisemnej, a nawet w sposób dorozumiany.

Oczywiście jak to się mówi umowy piszę się na złe czasy. Dlatego, pomimo braku obostrzeń ze strony przepisów warto zadbać o formę pisemną i to najlepiej z podpisem notarialnie poświadczonym lub w formie aktu notarialnego.  Zawarcie w jednej z tych form pozwoli na ujawnienie umowy w dziale III księgi wieczystej i objęcie jej rękojmią publicznej wiary ksiąg wieczystych.

 

Podział quoad usum, a zniesienie współwłasności.

Wiele osób myli podział do korzystania ze zniesieniem współwłasności. Konsekwencje takiej pomyłki mogą być bardzo dotkliwe w skutkach, w szczególności kiedy dokonamy zakupu udziałów w nieruchomości myśląc, że mamy do dyspozycji niejako „na zawsze” lokal którym sprzedawca dysponowała w ramach udziału, a potem pozstali współwłaściciele wniosą o zniesienie współwłasności.

Pisałam o tym tutaj :zakup udziałów.

 

Należy wyraźnie wskazać, iż umowa o podziale nieruchomości do korzystania nie determinuje sposobu przyszłego sposobu zniesienia współwłasności.

Współwłaściciele dokonują jego ustanowienia w celu wewnętrznego zorganizowania sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej (wyrok SA w Warszawie z 4.12.2013, I ACa 1523/12, Legalis). Może on zostać przez nich zmieniony w każdym czasie.

 

Brak zgody współwłaścicieli. Roszczenie do Sądu.

W przypadku, gdy wszyscy współwłaściciele nie są zgodni co do ugodowego podziału nieruchomości do korzystania, mogą żądać rozstrzygnięcia tej kwestii przez sąd. Przedmiotowe postępowanie toczy się wówczas jako postępowanie nieprocesowe.

Warto wspomnieć, że stronom nie przysługuje kasacja, a w razie jej wniesienia podlega ona odrzuceniu (postanowienie SN z 15.1.1998 r., I CZ 183/97, Legalis; uchwała SN z 29.11.2007 r., III CZP 94/07, Legalis).

 

Podstawy prawne:

„Podział przedmiotu współwłasności do korzystania (quoad usum), mający podstawę prawną w art. 206 KC, następuje w ramach ogólnych uprawnień współwłaścicieli do korzystania ze współwłasności, przy czym spory na tym tle podlegają rozstrzyganiu sądowemu na podstawie art. 201 KC.”

Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 1997-03-06 I CZ 7/97 (numer 30773)

 

Kto może wystąpić z żądaniem.

„Każdy ze współwłaścicieli (art. 206 KC), może żądać, aby współwłaściciele podjęli decyzję co do wydzielenia wszystkim lub niektórym z nich części rzeczy do tymczasowego osobnego użytku (podział quoad usum). Podstawą rozstrzygnięcia przez sąd żądania współwłaściciela jest wówczas przepis art. 201 KC.” Zgodnie z treścią art. 201 k.c.[Zarząd zwykły] Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

 

Pytanie jednak czy dokonanie podziału quoad usum stanowi czynność zwykłego zarządu? 

W mojej ocenie absolutnie nie.

W orzecznictwie pojawia się także pogląd, iż za podstawę takiego roszczenia należy uznać art. 199 k.c.

Art. 199 [Przekroczenie zwykłego zarządu] Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

 

Pomijając kwestię legitymacji do wniesienia wniosku do sadu z całą stanowczością należy stwierdzić, że do zawarcia umowy o podział do korzystania wymagana będzie zgoda WSZYSTKICH współwłaścicieli.

 

 

Uważaj, gdy korzystasz z pominięciem pozostałych współwłaścicieli !

Współwłasność a rozliczenie korzyści :

Współwłaściciel, który z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli korzysta z nieruchomości wspólnej, jest zobowiązany do rozliczenia uzyskanych z tego tytułu korzyści.

Uchwała SN z 10.5.2006 r., III CZP 9/06, OSNC Nr 3/2007, poz. 37.

 

Ten temat wymaga jednak odrębnego omówienia i w kolejnych wpisach przybliżę Państwu problematykę z tym związaną.

A tymczasem zachęcam do dyskusji i  współpracy.

Klauzule niedozwolone w umowach.

Elżbieta Liberda        15 stycznia 2018        Komentarze (0)

Minął już ponad rok, od kiedy UOKIK uzyskał nowe narzędzia „kontroli” i karania przedsiębiorców. Wielu przedsiębiorców jednak chyba o tym zapomina.

Należy przypomnieć, że od 17 kwietnia 2016r Konsumenci mają nowe oręże do zawiadamiania o nieprawidłowościach w stosowanych przez przedsiębiorców wzorcach umownych.

Na podstawie nowelizacji ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 2015 r., poz 1634) Prezes urzędu w trybie administracyjnym m.in. wydaje decyzje w sprawie zakazu stosowania niedozwolonych postanowień wzorców umowy.

Do czasu nowelizacji robił to Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

 

Wiązało się to z koniecznością złożenia powództwa, a co za tym idzie pewną uciążliwością prowadzenia przedmiotowego postępowania.

Dodatkowo należy wskazać na czasochłonność prowadzonych tego typu spraw. Te wszczęte jeszcze „na starym stanie prawnym” trwają niejednokrotnie do dziś …  Nie zawsze zachęcało to konsumenta do walki z przedsiębiorcą. Teraz wystarczy zawiadomienie Prezesa UOKIK.

 

Z pewnością cenną zmianą dla przedsiębiorców jest to, iż znowelizowane przepisy nie dają już pola do popisu organizacjom „pseudo pro-konsumenckim” które to znalazły sobie niegdyś pomysł na biznes poprzez wyszukiwanie niedozwolonych klauzul, a następnie zastraszanie przedsiębiorców złożeniem pozwu. Ci zaś, nie chcąc ryzykować sprawy sadowej wpłacali pieniądze, aby „ukręcić łeb” sprawie.

 

Dziwnym i kontrowersyjnym narzędziem, które nota bene jest stosowane w wielu branżach, jest uprawnienie UOKiK do wysyłania tzw. „tajemniczych klientów” do przedsiębiorców, aby sprawdzić, czy przestrzegają swoich obowiązków.

To takie trochę zalegalizowanie prowokacji …

 

Trudności w stosowaniu prawa.

Zrozumienia aktualnej procedury nie ułatwia porozrzucanie przepisów dotyczących klauzul w różnych aktach prawnych . Podstawowe to k.c, k.p.c. i oczywiście ustawa o.k.k.

Nieco zamieszania wprowadza też bardzo długi vacatio legis ( bo aż 10 lat ) w odniesieniu do rejestru klauzul abuzywnych. Postanowienia umowne uznane prawomocnym wyrokiem SOKiK za niedozwolone były wpisywane do rejestru klauzul niedozwolonych i od tego momentu ich stosowanie w obrocie z konsumentami było zakazane.

Na analogicznych zasadach do 2026 r. do rejestru będą trafiały klauzule tylko w tych sprawach, w których wniesiono pozwy do SOKiK przed 17.04.2016 r.

 

Natomiast w sprawach „bieżących”, efektem postępowania w sprawie o uznanie postanowienia wzorca umowy za niedozwolone jest wydanie przez Prezesa UOKiK decyzji administracyjnej. W treści tej właśnie decyzji rozstrzyga on czy dana klauzula ma niedozwolony charakter oraz zakazuje jej dalszego wykorzystywania.

 

Warto także wskazać, że taka decyzja UOKiK uznająca postanowienie wzorca umowy za niedozwolone ma skutek tylko w stosunku do przedsiębiorcy, który ją stosował oraz wobec wszystkich konsumentów, którzy zawarli z tym przedsiębiorcą umowę na postawie klauzuli wskazanej w decyzji.

Określane jest to jako tzw. kontrola abstrakcyjna postanowień wzorca umowy.

Wszystkie decyzje Prezesa publikowane są zaś na stronie internetowej UOKiK.

 

 

Podsumowując – jak to teraz wygląda?

Według aktualnych przepisów o uznaniu postanowienia za niedozwolone orzeka Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w drodze decyzji administracyjnej.

 

Pamiętajmy, że uchylenie przepisów k.p.c. dotyczących postępowania przed sądem ochrony konkurencji i konsumentów nastąpi dopiero po upływie 10 lat od dnia ogłoszenia ustawy, tj. 18.04.2026 r.

Do tego czasu będą istnieją dwa odrębne reżimy postępowania

– sądowe

– i administracyjne.

Postępowanie administracyjne powinno być zakończone w terminie 4 miesięcy, a w sprawie szczególnie skomplikowanej nie później niż w terminie 5 miesięcy od daty jego wszczęcia.

Postępowanie nie będzie natomiast w ogóle wszczynane, jeśli od końca roku, w którym zaprzestano stosowania niedozwolonych, upłynęły 3 lata.

 

Najważniejsze regulacje:

  1. Prezes UOKiK w trybie administracyjnym wydaje decyzje w sprawie zakazu stosowania niedozwolonych postanowień wzorców umowy.
  2. Nie jest aktualizowany rejestr postanowień niedozwolonych

[Będą dwa rejestry! Nowelizacja wprowadza bowiem nowy rejestr decyzji Prezesa UOKIK, stary zaś będzie obowiązywał jeszcze 10 lat tyle tylko, że nie będzie aktualizowany!]  – zatem – trzeba sprawdzać oba!

  1. Konsumenci mogą składać zawiadomienia do UOKiK w związku z podejrzeniem stosowania klauzul abuzywnych.
  2. Prezes UOKIK w decyzji ma możliwość nakazania usunięcia skutków naruszeń stosowania niedozwolonej praktyki poprzez np. usunięcie z umów pozostających w obrocie niedozwolonych postanowień umownych
  3. Za stosowanie klauzul niedozwolonych grozi sankcja w wysokości 10% obrotów.
  4. Prezes UOKiK ma możliwość skorzystania z instytucji tzw. tajemniczego klienta!

[UOKIK może wysłać kontrolera który udawać będzie potencjalnego klienta]

  1. Prezes UOKiK ma możliwość wydawania tzw. decyzji tymczasowych
  2. Wydłużony został termin przedawnienia praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów z roku do 3 lat
  3. Prezes UOKiK może publikować w mediach publicznych „ostrzegawcze komunikaty” w sytuacji, kiedy uzna że działania przedsiębiorcy mogą stanowić istotne zagrożenie dla interesów konsumentów