Konkurs – wygraj płatny staż w Kancelarii Lex Perfecta

Elżbieta Liberda        11 listopada 2018        Komentarze (0)

Zespół Kancelarii Lex Perfecta to osoby, które lubią to co robią i chętnie dzielą się swoją wiedzą, zarówno z Klientami, jak i młodszymi kolegami po fachu. Osoby, które odnoszą sukcesy w życiu zawodowym, robią więcej niż wymagane minimum i mają pasje.

W związku z tym, organizujemy konkurs skierowany do studentów prawa i aplikantów radcowskich. Jeśli jesteś młodym, ambitnym prawnikiem i stawiasz na samorozwój oraz zdobywanie praktycznego doświadczenia – mamy coś dla Ciebie. Wystarczy trochę zaangażowania i „lekkie pióro”, a płatny staż w topowej lubelskiej Kancelarii będzie Twój!

Konkurs trwa od 11 do 30 listopada 2018 r. Zadanie jest bardzo proste, a nagrody bardzo atrakcyjne. Każdy z uczestników musi przygotować pracę konkursową, która składa się z dwóch części. Po pierwsze, należy przygotować aktualizację porady prawnej dotyczącej rozwodu (https://www.youtube.com/watch?v=deZUcLgLum4) w formie pisemnej. Trzeba zwrócić uwagę zarówno na instytucje, które się zmieniły, ale także na te, które się pojawiły w ostatnim czasie.

Druga część zadania to przygotowanie artykułu skierowanego do osób, które nie są związane z prawem. Artykuł ma dotyczyć tematyki z zakresu prawa nieruchomości, prawa rodzinnego lub prawa spadkowego. Celem pracy jest wyjaśnienie często zawiłych instytucji, jak działają one w praktyce. Najlepsze artykuły zostaną opublikowane na blogu http://elzbietaliberda.pl/.

Dodatkowo uczestnik musi wypełnić i podpisać, a następnie zeskanować Oświadczenie Uczestnika Konkursu udostępnionego do pobrania na stronie internetowej […].

oraz

  1. polubić fanpage Elżbieta Liberda Radca Prawny https://www.facebook.com/LiberdaElzbieta/
  2. i subskrybować kanał https://www.youtube.com/channel/UCXymSMTa17fq-sjD15He3Qg

Miesięczny, płatny staż w Kancelarii Radcy Prawnego Elżbieta Liberda to nagroda dla najlepszej pracy. Sponsorem nagród rzeczowych dla 3 najlepszych osób jest Wydawnictwo C.H. BECK.

Zachęcamy do udziału w konkursie!

  1. Oświadczenie uczestnika konkursu
  2. Regulamin 

Pośrednictwo za 0 % niezgodne z prawem !

 Większość z osób decydując się na sprzedaż, zakup czy też wynajem nieruchomości rozważa kwestię czy całą procedurę prowadzić osobiście, czy też skorzystać z firmy profesjonalnie zajmującej się obrotem nieruchomościami na rynku.

Jak wiadomo, firmy te dysponują dużym rozeznaniem na rynku, zaś w swych ofertach prezentują różny zakres usług. Niewątpliwie jednak za takie profesjonalne doradztwo oraz wyszukanie nabywcy trzeba będzie zapłacić. 

O obowiązku odpłatności nie tylko stanowi fakt, iż pośrednik w obrocie nieruchomościami musi wykonać kawał ciężkiej pracy zanim sfinalizuje transakcje, ale także wskazują na to wprost obowiązujące przepisy prawa.

 

W dzisiejszym wpisie wyjaśnię:

  • jak i gdzie „sprawdzić” pośrednika, 
  • co grozi pośrednikom za stosowanie nieuczciwych praktyk rynkowych w postaci oferowania pracy „za darmo”, 
  • wskaże jakie ryzyko ponosi klient decydując się na współpracę z takim „pseudo” agentem nieruchomości który „niby” pracuje za O %,
  • co grozi pośrednikom próbującym obejść prawo stosując ceny dumpingowe za usługę pośrednictwa, np. 1 PLN, 
  • co grozi za pracę bez zawarcia umowy pośrednictwa.  

 

Zacznijmy od początku.

W związku z ustawą deregulacją, jak grzyby po deszczu wyrastają nowe biura nieruchomości oferujące przeróżny wachlarz usług.

Niektóre z nich oferują nawet pracę „za darmo” czyli słynne oferty za 0 %.

 

Jak w gąszczu ofert znaleźć profesjonalistę?

Czy dać się nabrać na to, że dostajemy coś za darmo? Za te 0 %?

Wyjdźmy zatem od tego jak bezpiecznie współpracować z pośrednikiem.

W przypadku dokonania wyboru odpowiedniej firmy nasz kapitał znajdzie się w naprawdę dobrych rękach, zaś my unikniemy błądzenia po urzędach i spędzania wielu godzin na poszukiwaniu kontrahenta.

Od dnia 1 stycznia 2014 r. zawód pośrednika i zarządcy został zderegulowany.

Dziś pośrednikiem może być w zasadzie każdy. Do lamusa poszły skomplikowane studia podyplomowe, obowiązek odbycia praktyki zawodowej i ciężkie egzaminy ministerialne. Po przejściu takiej ścieżki klienci mieli gwarancje, że osoba posiadająca licencję zawodową i określony tytuł, posiada wiedzę w zakresie obrotu nieruchomościami.

Dziś brak jest jakichkolwiek dokumentów urzędowych pozwalających stwierdzić klientowi czy trafił na rzetelną firmę i wykwalifikowanego pośrednika.

Oczywiście, można by stwierdzić, że pewnym „gwarantem” jest współpraca z pośrednikami którzy uprawnienia swe zdobyli przez wejściem w życie ustawy deregulacyjnej. Jednakże nie można przecież wykluczyć fachowości i profesjonalizmu osób które nie załapały się na stare zasady zdobywania licencji.

 

Jak zatem sprawdzić pośrednika?

Polska Federacja Rynku Nieruchomości (PFRN) prowadzi Centralny Rejestr PFRN. Rejestr ten stanowi integralną część systemu nadawania licencji zawodowych PFRN i jest odpowiedzią Federacji na deregulację zawodu pośrednika.

Osoby, które ubiegają się o uzyskanie licencji Pośrednika Nieruchomości, muszą spełnić wymagania regulaminu nadawania licencji i dobrowolnie przyjąć na siebie zobowiązania, wynikające z Kodeksu Etyki Pośrednika Nieruchomości. Osoby takie posiadają własny profil w Centralnym Rejestrze PFRN (www.rejestr.pfrn.pl). Federacja wymaga aby pośrednicy legitymowali się określona wiedzą, przekazywali dane o sobie oraz o zakresie świadczonych usług oraz co najistotniejsze z punktu widzenia interesu klienta – informację o posiadaniu przez przedsiębiorcę – pośrednika w obrocie nieruchomościami ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody mogące powstać w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa.

Ale to nie wszystko!

 

Najistotniejszym czynnikiem będzie zawarcie umowy z pośrednikiem.

To ten dokument precyzuje zakres obowiązków pośrednika i ramy jego odpowiedzialności.

 

UMOWA OBLIGATORYJNIE OKREŚLA HONORARIUM POŚREDNIKA ZA WYKONANĄ USŁUGĘ !

 

 Brak określenia wynagrodzenia dla pośrednika

– konsekwencje dla klienta –

Rynek nie jest dziś łatwy, a szczególnie w tak wymagającym sektorze jak nieruchomości.

 

Niekiedy dochodzi do sytuacji w których firmy imają się różnych dziwnych zabiegów marketingowych celem pozyskania klienta.

 

W ostatnim czasie można zauważyć zjawisko, że usługi z zakresu pośrednictwa nieruchomościami reklamowane, a nawet „ świadczone”  są  jako wolne od opłat, a biura nieruchomości posługują się takimi sformułowaniami jak „0% prowizji przy kupnie mieszkania” czy „mieszkanie bez prowizji”.

 

Nie dajmy się zwieść, nikt nie pracuje za darmo.

Otóż, w przypadku tego typu ofert prowizja pośrednika z reguły ukryta jest w cenie nieruchomości.

Pozornie, zamiast na konto pośrednika, z reguły zapłacicie Państwo tą kwotę na rzez Sprzedawcy, który obciążony jest wyższym procentem.

Ale to nie wszystko.

Z pewnością pośrednik pracujący za 0% nie będzie negocjował dla Państwa jak najniżej ceny zakupu czy też wynajmu. Zależy mu bowiem by jego wynagrodzenie liczone było od jak najwyższej sumy transakcyjnej.

 

Odpowiedzialność skarbowa

Szanowni czytelnicy !

Z tytułu otrzymania nieodpłatnego świadczenia po stronie osoby która je otrzymała powstaje obowiązek podatkowy! Musimy rozliczyć się z fiskusem! Jeśli tego nie zrobimy czekać nas może nawet postępowanie karne skarbowe. Pomimo tego, że klient nie uiszcza pośrednikowi wynagrodzenia, to i tak powstaje obowiązek podatkowy ponieważ polskie prawo podatkowe przewiduje także stosowne opodatkowanie czynności dokonanych pod tytułem darmym.

Także pośrednik który „coś” daje w prezencie, de facto robi niedźwiedzią przysługę – naraża bowiem klienta na przykre konsekwencje podatkowe.

 

Umowa nieodpłatna nie będzie umową pośrednictwa.

Nie będzie miał dlatego zastosowania art. 181 ust. 3 u.g.n., który stanowi, że pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem nieruchomościami.

Klient musi zatem liczyć się z brakiem posiadania przez pośrednika obowiązkowego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej pośrednika za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarówno przez niego jak i inne osoby, działające pod jego nadzorem. W konsekwencji dochodzenie roszczeń od pośrednika będzie utrudnione jeśli okaże się, że nie ma nic na siebie.

 

Brak możliwości wglądu do dokumentów.

Przedsiębiorca zawierający nieodpłatną umowę pośrednictwa, pomimo tego, że jest pośrednikiem to nie korzysta z uprawnień jakie przewiduje Ustawa o gospodarce nieruchomościami i z tego względu nie będzie miał dostępu do niektórych dokumentów oraz do pobierania z nich odpowiednich odpisów, wypisów czy zaświadczeń.

Utrudnienia związane są także z ewentualnym postępowaniem sądowym.

Najpierw będzie bowiem należało wykazać co za umowa łączy strony, a następnie pod tym kątem dokonywana będzie ocena odpowiedzialności stron. W sytuacji kiedy umowa nie zawiera essentialia negotti (warunków koniecznych) umowy pośrednictwa, to sąd w ostateczności zinterpretuje jaki charakter miały ustalenia stron.

I jeszcze jedno

Uważaj na domokrążców ! 

Należy zacząć od tego, że na podstawie art. 179a Ustawy o gospodarce nieruchomościami, pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

I tu pierwsza przestroga – sprawdź czy pośrednik jest przedsiębiorcą . Zdarza się, że na rynku działają „pseudo agenci” i chcą sobie dorobić bawiąc się w pośrednictwo.

A pośrednictwo to nie plac zabaw dla akwizytorów tylko wysoce specjalistyczna usługa.

 

Podsumowując – jeśli zaczynasz współpracę z pośrednikiem który twierdzi, że pracuje za 0 % to działa on niezgodnie z przepisami prawa.

 

 

  • Stosowanie stawek dumpingowych – pozorna odpłatność 

Należy także wspomnieć o umowach tzw. pozornie odpłatnych, np. wtedy kiedy wynagrodzenie dla pośrednika wynosi 1 zł.

Umowa taka w świetle prawa także nie stanowi umowy pośrednictwa.

Dodatkowo biura nieruchomości i pośrednicy reklamujący w ten sposób swoje usługi muszą liczyć się z tym, że takie ogłoszenia stanowią czyn nieuczciwej konkurencji w zakresie reklamy.

 

Praca pośrednika BEZ UMOWY !

– Tragiczne skutki dla klientów i sankcje dla pośredników –

Często również zdarzają się sytuacje, kiedy w ogóle klient kupujący nie zawiera żadnej umowy z pośrednikiem. Firma działa w oparciu o przysłowiowe „za darmo” i „na gębę”.

Są też sytuacje kiedy dopiero po oględzinach nieruchomości i wstępnym zainteresowaniu klienta pośrednik informuje, że należy mu zapłacić.

To nie tylko nieelegancka praktyka, ale przede wszystkim uniemożliwiająca klientowi wpływ na zakres wykonywanej usługi.

Umowa zawsze winna być podpisana już na etapie rozpoczęcia współpracy.

Klient musi mieć wpływ na jej treść, jasno zostać poinformowany za co i kiedy płaci. Nie może być stawiany pod ścianą, że jeśli kupi to ma płacić!

A jakie są konsekwencje gdy pośrednik pracuje dla klienta bez umowy?

Otóż działacie Państwo tak, jak byście w ogóle nie korzystali z usługi pośrednika.

W zasadzie ten pośrednik nie ma żadnych zobowiązań wobec Państwa.

Gdyby poszło coś nie tak, kupilibyście Państwo nieruchomość np. zadłużoną, w przypadku braku umowy nie skorzystacie z ochrony ubezpieczeniowej pośrednika…

 

Jakie umowy zatem nie będą umowami pośrednictwa?

  • umowy, które w ogóle nie stanowią o wynagrodzenia
  • umowy wprost przewidujące, że pośrednikowi nie należy się wynagrodzenie za wykonywane czynności
  • umowy pozornie odpłatne czyli przewidujące wynagrodzenie dla pośrednika wynoszące  1 zł.

 

W przypadku tych umów brak jest ustawowego obowiązku odpłatności, nie mogą więc stanowić umów pośrednictwa.

 

Co grozi POŚREDNIKOM  gdy pracują za darmo lub za 1 PLN?

 

Należy mieć przede wszystkim na uwadze, że świadcząc usługi z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jesteśmy przedsiębiorcami, zatem do naszej działalności zastosowanie będą mieć przepisy Ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji.

 

Reklamując swoje usługi jako bezpłatne np. „0% prowizji przy kupnie mieszkania” czy „mieszkanie bez prowizji” musimy liczyć się z konsekwencjami.

 

Uczestnikom rynku nieruchomości takim jak inne Biura Nieruchomości przysługuje w takim wypadku szereg roszczeń, w praktyce będzie to przede wszystkim wystąpienie z żądaniem zaniechania niedozwolonych działań.

 

Wśród innych roszczeń mogą znaleźć się także:

– żądanie usunięcia skutków niedozwolonych działań,

– żądanie naprawienia wyrządzonej szkody,

– a nawet żądanie zasądzenia odpowiedniej sumy pieniężnej na określony cel społeczny.

 

Należy także poruszyć kwestię tzw. cen dumpingowych, czyli sprzedaży usług poniżej kosztów własnych. Ceny dumpingowe jako nierealistycznie niskie mają na celu wyeliminowanie konkurentów z uzyskania dostępu do rynku i na podstawie art. 15 Ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji stanowią czyn nieuczciwej konkurencji. Należy więc mieć świadomość, że zaniżając cenę usługi, konkurencyjnym uczestnikom  rynku nieruchomości, tak jak w przypadku czynów nieuczciwej konkurencji z zakresu reklamy, przysługiwać będzie szereg roszczeń, w tym roszczenie odszkodowawcze.

 

 

Kiedy reklama będzie stanowić czyn nieuczciwej konkurencji?

 

Jeżeli pośrednik reklamuje swoje usługi jako bezpłatne, a jednocześnie usługi te w rzeczywistości świadczone są z „ukrytym” wynagrodzeniem to wtedy mamy do czynienia z wprowadzaniem odbiorców reklamy w błąd i takie działanie stanowi czyn nieuczciwej konkurencji.

 

Jeżeli jednak usługi pośrednictwa rzeczywiście są świadczone przez pośrednika bez pobierania z ich tytułu prowizji, czyli jeżeli reklama zgodna jest ze stanem faktycznym, to taka reklama nie może być uznana za reklamę wprowadzającą w błąd, pomimo tego, że jest to reklama działań sprzecznych z prawem.

 

Przyjęcie przez strony nieodpłatności umowy w konsekwencji prowadzi do tego, że nie stanowi ona w ogóle umowy pośrednictwa, ponieważ Ustawa o gospodarce nieruchomościami wprost określa, że umowy pośrednictwa są umowami odpłatnymi.

 

Jak widać stosowanie nieuczciwych praktyk rynkowych powoduje szereg negatywnych konsekwencji zarówno dla pośrednika jak i klienta.

RODO na rynku najmu

Elżbieta Liberda        06 listopada 2018        Komentarze (0)

Jak RODO wpływa na wynajem mieszkań?

Od wejścia w życie „sławnego” RODO upłynęło już kilka miesięcy. Temat ten przestał być już tak medialny, bo z każdej strony nie atakują nas reklamy typu – „Przygotuj się na wejście RODO” czy nawet specjalne szafki dostosowane do przepisów (KLIK). Rozporządzenie jednak cały czas obowiązuje. Od 25 maja 2018 r., kiedy przepisy RODO weszły w życie, do Urzędu Ochrony Danych Osobowych wpłynęło ponad 2,5 tysiąca skarg na łamanie przepisów rozporządzenia. Skala zagadnienia jest szokująca, bo w całym 2017 r. takich skarg wpłynęło zaledwie 3 tysiące. Dotyczą one głównie wymuszania zgody na przetwarzanie danych osobowych, przesyłania przez firmy niechcianej korespondencji lub też innych kwestii.

Czym jest RODO?

RODO, czyli Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE, zwane też ogólnym rozporządzeniem o ochronie danych jest aktem prawnym, który reguluje obszar ochrony danych osobowych w całej Unii Europejskiej. Przepisy RODO obowiązują od 25 maja 2018 r.

Kogo dotyczy?

Do przestrzegania przepisów RODO zobowiązane są wszystkie firmy, które działają na terenie Unii Europejskiej. Nie ma wpływu czy działalność prowadzona jest w formie jednoosobowej działalności gospodarczej, czy w ramach spółki. Niewątpliwie w sytuacji zawarcia umowy najmu mieszkania, najemca powierza wynajmującemu swoje dane osobowe takie jak: imię, nazwisko, PESEL, numer komórkowy, adres email oraz inne.

W sytuacji, gdy wynajmujący jest osobą fizyczną i przetwarza dane osobowe najemcy w ramach czynności o charakterze domowym lub osobistym, czyli nie związanym z działalnością zawodową lub handlową przepisy RODO go nie dotyczą.

Jeśli jednak wynajmujący, zajmuje się wynajmem mieszkań i lokali w sposób zawodowy, czyli jest na przykład agentem nieruchomości lub prowadzi działalność z tym związaną, a także w sytuacji, gdy zajmuje się najmem krótkoterminowym (wykorzystując np. portal typu Airbnb lub Booking) zobowiązany jest do przestrzegania przepisów omawianego Rozporządzenia.

Jak zrobić to w praktyce?

Jeśli znajdujesz się w sytuacji, w której musisz przestrzegać  RODO pamiętaj, że dane muszą być przetwarzane zgodnie z prawem, rzetelnie i w sposób przejrzysty dla osoby, której dane dotyczą. Jako wynajmujący, co do zasady, jesteś też administratorem danych osobowych. Twoim obowiązkiem będzie spełnienie powyższych reguł i odpowiednie udokumentowanie tego faktu.

Na przetwarzanie danych osobowych należy uzyskać zgodę najemcy. Może ona przyjąć formę osobnego dokumentu (umowa powierzenia przetwarzania danych osobowych) lub odpowiednio sformułowanej klauzuli w umowie najmu.  Zgoda musi być dobrowolna, nie można uzależniać zawarcia lub wykonania umowy od uzyskania zgody, jeśli nie jest to niezbędne do realizacji umowy. Najemca może również wycofać taką zgodę. Najlepiej będzie, gdy uczyni to w takiej samej formie w jakiej dane powierzył.

Pamiętaj, żeby zawsze poinformować najemcę o wszelkich ryzykach, zasadach i jego prawach dotyczących przetwarzania jego danych osobowych. Dane osobowe powinny być przechowywane jedynie przez minimalny wymagany okres. Należy ustalić odpowiedni termin ich usunięcia, a także jeśli nadal są potrzebne określić terminy ich okresowego przeglądu. W ciągu całego okresu przetwarzania danych, wynajmujący musi zapewnić przetwarzanym danym odpowiednie bezpieczeństwo i poufność. Pamiętać należy, że najemca ma prawo do bezpłatnego uzyskania informacji na temat działań związanych z przetwarzaniem danych osobowych.

Warto pamiętać, że jeśli wynajmujący powierza dane innym podmiotom np. księgowej czy firmie zarządzającej najmem, powinien wybierać podmioty godne zaufania. Najlepiej będzie podpisać z nimi umowę powierzenia danych osobowych.

Sankcje

Rozporządzenie to nie tylko suche przepisy. Obecnie odbywa się coraz więcej kontroli, a Prezes UDO poinformował, że będą one skupiać się m.in. na zabezpieczeniach rejestrów publicznych, giełdy długów, a także przetwarzania danych osobowych w placówkach edukacyjnych, ze szczególnym uwzględnieniem żłobków i przedszkoli.  Rynek wynajmu pozostaje poza głównym celem kontroli, ale nie znaczy to, że takie kontrole nie mogą się pojawić. Warto zadbać o prawidłowe przestrzeganie zasad dotyczących przestrzegania danych osobowych. Rozporządzenie wprowadziło sankcje za naruszenie przepisów dotyczących przetwarzania danych osobowych, ustalając górny zakres do 20 000 000 euro lub 4 proc. całkowitego rocznego światowego obrotu przedsiębiorcy z roku obrotowego poprzedzającego rok obrotowy, w którym nastąpiło dane naruszenie.

W przypadku pytań i wątpliwości zachęcamy do kontaktu z Kancelarią.

Zachęcamy również do śledzenia naszego profilu na Facebooku: KLIK

Niestety, po ustaniu wspólności majątkowej małżonków i nawet po orzeczeniu rozwodu można ponosić skutki błędnych decyzji finansowych osób, z którymi nie łączy już nas nic prócz kredytów.

To, czy trzeba będzie spłacać długi małżonka zależy od tego, kto je zaciągał, na co zostały przeznaczone i czy były już małżonek wyraził na nie zgodę.

Dużo zależy też od daty orzeczenia sądu – zwłaszcza gdy chodzi o odpowiedzialność za zaległe podatki.

Za co odpowie małżonek ?

Małżonek odpowie tylko za te długi, które powstały przed dniem ustanowienia rozdzielności majątkowej/ rozwodem. Chyba że małżonkowie mieli umowę o rozdzielności majątkowej zawartą wcześniej, np. przed zawarciem małżeństwa, wtedy odpowiedzialność za długi nie wchodzi w grę.

Tak jak było to wcześniej wspomniane małżonek ponosi też odpowiedzialność za długi firmy prowadzonej przez jego męża, czy żonę w tym za wszystkie długi, kredyty, umowy leasingu.

Należy tu dodać, iż uprawnienia i obowiązki z umowy leasingu będą więc podlegały podziałowi w ramach postępowania o podział majątku wspólnego.

Długi hipoteczne będą zaspokajane z nieruchomości, na której zostały zabezpieczone.

Gdy dom lub mieszkanie zostały kupione do majątku wspólnego, za długi odpowiadają oboje małżonkowie, nawet mimo rozwodu. I niezależnie od tego, które z nich po rozwodzie mieszka w domu lub mieszkaniu.

Jedynie, gdy jedno z małżonków kupiło nieruchomość do majątku osobistego, nie ma mowy o odpowiedzialności drugiego małżonka za długi.

O odpowiedzialności za długi stanowi art. 41 i 42 KRO:

Art. 41. § 1. Jeżeli małżonek zaciągnął zobowiązanie za zgodą drugiego małżonka, wierzyciel może żądać zaspokojenia także z majątku wspólnego małżonków.

  • 2. Jeżeli małżonek zaciągnął zobowiązanie bez zgody drugiego małżonka albo zobowiązanie jednego z małżonków nie wynika z czynności prawnej, wierzyciel może żądać zaspokojenia z majątku osobistego dłużnika, z wynagrodzenia za pracę lub z dochodów uzyskanych przez dłużnika z innej działalności zarobkowej, jak również z korzyści uzyskanych z jego praw, o których mowa w art. 33 pkt 9, a jeżeli wierzytelność powstała w związku z prowadzeniem przedsiębiorstwa, także z przedmiotów majątkowych wchodzących w skład przedsiębiorstwa.
  • 3. Jeżeli wierzytelność powstała przed powstaniem wspólności lub dotyczy majątku osobistego jednego z małżonków, wierzyciel może żądać zaspokojenia z majątku osobistego dłużnika, z wynagrodzenia za pracę lub z dochodów uzyskanych przez dłużnika z innej działalności zarobkowej, jak również z korzyści uzyskanych z jego praw, o których mowa w art. 33 pkt 9.

Art. 42. Wierzyciel małżonka nie może w czasie trwania wspólności ustawowej żądać zaspokojenia z udziału, który w razie ustania wspólności przypadnie temu małżonkowi w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku

Jak wygląda profesjonalna umowa pośrednictwa i co powinna zawierać?

Elżbieta Liberda        17 września 2018        Komentarze (0)

Zakup nieruchomości to poważna decyzja, za którą na ogół stoją niemałe pieniądze. Decydując się na skorzystanie z pomocy pośrednika w obrocie nieruchomościami, należy zadbać o spisanie profesjonalnej umowy. Pośrednicy zwykle dysponują wzorem takiej umowy, aczkolwiek często bywa ona skomplikowana i zawiła. Co więcej, podsuwana jest do podpisu w momencie, kiedy czasu na jej gruntowne przejrzenie nie pozostaje zbyt wiele. Jak sobie z tym poradzić? Co powinno się obowiązkowo znaleźć w takiej umowie?  

Zmiany wprowadzone ostatnią nowelizacją ustawy

 

Umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami reguluje „Ustawa o gospodarce nieruchomościami” z 1997 roku, która znowelizowana została zaledwie rok temu. Mowa o nowelizacji z dnia 20 lipca 2017 roku, której przepisy zaczęły obowiązywać z początkiem września. Najważniejszą zmianą jest niewątpliwie doprecyzowanie definicji pośrednika, którym od wprowadzenia zmian może zostać wyłącznie przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą.

Nowe przepisy zobowiązują również pośrednika do dołączenia do umowy pośrednictwa kopii dokumentu potwierdzającego posiadanie ubezpieczenia OC. Co więcej, pośrednik zobligowany jest do niezwłocznego poinformowania zamawiającego o wszelkich zmianach w treści umowy ubezpieczenia lub jej zawarciu na nowo, przekazując kopię dokumentu. Niedopełnienie powyższych obowiązków otwiera stronie mowy możliwość wypowiedzenia umowy pośrednictwa w trybie natychmiastowym.

Obie te zmiany sprawiły, że ryzyko związane z korzystaniem z usług pośrednictwa nieruchomości zostało istotnie zredukowane. Zaś samo zweryfikowanie pośrednika jest niezwykle proste – wymaga jedynie sprawdzenia danych firmowych z umowy w powszechnie dostępnych rejestrach (np. CEIDG bądź KRS).

Więcej o wprowadzonych nowelizacją zmianach przeczytają Państwo tutaj: http://elzbietaliberda.pl/wazne-zmiany-w-prawie-dotyczace-posrednictwa-i-zarzadzania-nieruchomosciami/

Co powinno się znaleźć w umowie pośrednictwa?

 

Umowa pośrednictwa, zgodnie z zapisami ustawy, wymaga formy pisemnej bądź też elektronicznej pod rygorem nieważności. Powinna być zawarta w oparciu o zasadę wzajemnego zaufania i skonstruowana w taki sposób, by pozostawała jasna i klarowna dla obu stron. Jako że ma chronić zarówno interesy pośrednika jak i zamawiającego, powinny się w niej znaleźć przede wszystkim informacje o ich wzajemnych zobowiązaniach (tj. przedmiot umowy oraz warunki wynagrodzenia). Oczywiście nie można zapomnieć o innych istotnych elementach, w tym m. in. o:

  • Dacie i miejscu zawarcia umowy
  • Danych dotyczących stron umowy
  • Numerze licencji pośrednika w obrocie nieruchomościami
  • Danych dotyczących przedmiotu umowy
  • Ewentualnej wyłączności i jej warunkach
  • Czasie obowiązywania umowy
  • Zasadach i warunkach ewentualnego rozwiązania umowy
  • Zasadach i warunkach ewentualnego przedłużenia umowy
  • Niezbędnych upoważnieniach dla pośrednika do reprezentowania zamawiającego przed organami państwowymi
  • Oświadczeniu o ochronie danych osobowych
  • Podpisach stron umowy!

 

Podpisanie umowy, bez uprzedniego zapoznania się z jej treścią i pełnego zrozumienia wszystkich zapisów, naraża zamawiającego na niepotrzebne ryzyko. By oszczędzić sobie nerwów i stresu, warto wszelkie niejasności omówić ze specjalistą, który szybko rozwieje wątpliwości i pozwoli skutecznie zabezpieczyć interes.

 

Autorem gościnnego wpisu jest Piotr Majewski, ekspert rynku nieruchomości i redaktor bloga morizon.