Najem z opcją i najem bez opcji.

Elżbieta Liberda        26 października 2017        Komentarze (1)

Sporo zamieszania w prawie spowodowało wejście w życie ustawy o Krajowym zasobie Nieruchomości.

Przedmiotowa ustawa zmienia bowiem niektóre regulacje w aż 17 ustawach.

Najbardziej doniosłe wydają się te, które dotyczą przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 1610) –gdzie  wprowadzany jest do ustawy nowy rodzaj umowy nazwanej („najem instytucjonalny”), o czym pisaliśmy tutaj : najem instytucjonalny  , zmiany w prawie budowlanym oraz ustawie o własności lokali.

Przepisy ustawy w założeniu wprowadzać mają  rozwiązania służące zwiększeniu podaży mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach przez wykorzystanie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa  i przeznaczenie ich na realizację inwestycji w postaci budownictwa mieszkaniowego.

Z uwagi na obszerność zagadnienia zacznijmy omawianie przedmiotowej ustawy od kwestii NAJMU .

 

Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości weszła w życie w poniedziałek, 11 września 2017 r.

Na jej podstawie, jak wcześniej wspomniałam, utworzony został Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN), który to będzie gospodarował nieruchomościami Skarbu Państwa, przeznaczając je pod budowę mieszkań o „atrakcyjnym czynszu”.

Wysokość czynszu będzie bowiem określona rozporządzeniem Rady Ministrów.

 

Aby lepiej zrozumieć zagadnienie na początek słowniczek pojęć :

1) czynsz normowany – czynsz najmu określony zgodnie z przepisami rozdziału 7 ustawy;

2)  inwestycja mieszkaniowa – przedsięwzięcie, w wyniku którego powstanie budynek mieszkalny, w którym zostanie wyodrębnione przynajmniej jedno mieszkanie;

3)  mieszkanie samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu art. 2 ust. 2 zdanie pierwsze ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2015 r. poz. 1892), znajdujący się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, albo budynek mieszkalny jednorodzinny w rozumieniu art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2017 r. poz. 1332), w którym wydzielono wyłącznie lokale mieszkalne;

4)  mieszkanie na wynajem – mieszkanie zlokalizowane w inwestycji mieszkaniowej zrealizowanej na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste lub sprzedanej w trybie określonym w przepisie art. 53 ust. 1 lub 2, przeznaczonym na wynajem o czynszu normowanym;

5)  najem z opcją – umowę najmu o czynszu normowanym związana z prawem najemcy do nabycia prawa własności mieszkania;

6)  najem bez opcji – umowę najmu o czynszu normowanym niezwiązaną z prawem najemcy do nabycia prawa własności mieszkania;

7)  najem bez bliższego określenia – zarówno umowę najmu z opcją, jak i umowę najmu bez opcji;

8)  najemca z opcją – osobę, która zawarła umowę najmu z opcją;

9)  najemca bez opcji – osobę, która zawarła umowę najmu bez opcji;

10)  najemca bez bliższego określenia – zarówno najemcę z opcją, jak i najemcę bez opcji;

11)  realizacja uzbrojenia technicznego – budowę, przebudowę, rozbiórkę lub remont (..)

12)  właściwy organ – starostę wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, prezydenta miasta na prawach powiatu wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, Prezesa Agencji Mienia Wojskowego lub Dyrektora Generalnego Lasów Państwowych.

 

Najem i czynsz najmu.

Najem z opcją oraz najem bez opcji

Przedmiotowe umowy stosuje się do mieszkań, zrealizowanych przez operatora mieszkaniowego, przeznaczonych na wynajem z opcją oraz najem bez opcji.

Zgodnie z treścią ustawy możliwość zawarcia umów najmu z opcją dotyczy wszystkich mieszkań przeznaczonych na wynajem realizowanych przez operatorów mieszkaniowych na zasadach określonych ustawą o KZN.

Warunkiem jest jednak to, iż Najemcą może być wyłącznie osoba fizyczna.

Podobnie jak w przypadku innych typów umowy najmu i tutaj Najemca nie może podnajmować mieszkania.

Nie dotyczy jednak to obostrzenie osoby, wobec której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.

Istotne jest, iż umowa sprzedaży mieszkania przeznaczonego na wynajem z opcją oraz bez opcji, zawarta przez operatora mieszkaniowego przed upływem 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej jest nieważna z mocy prawa.

 

Ustawodawca nałożył na operatorów określone obowiązki informacyjne. 

Operator mieszkaniowy, nie później niż 14 dni od dnia uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, ma obowiązek upowszechniać informacje o możliwości zawarcia umów najmu z opcją oraz umów najmu bez opcji przez:

1)  przekazanie ogłoszenia o naborze na najemców do KZN w celu zamieszczenia w Biuletynie Informacji Publicznej KZN;

2)  umieszczenie ogłoszenia o rozpoczęciu naboru na najemców

a) w miejscu powszechnie dostępnym w siedzibie operatora mieszkaniowego,

b) obok tablicy informacyjnej zamieszczonej na terenie budowy,

c) przez obwieszczenie w prasie lokalnej,

d) w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości;

3)  przekazanie ogłoszenia o naborze na najemców do KZN celem przekazania go właściwej miejscowo gminie, która może zamieścić ogłoszenie na swoich stronach internetowych oraz w swoim Biuletynie Informacji Publicznej.

 

 Treść ogłoszenia o naborze na najemców. 

Ogłoszenie o naborze na najemców zawiera:

1)  dane dotyczące operatora mieszkaniowego;

2)  nazwę i adres inwestycji mieszkaniowej;

3)  informacje o terminie rozpoczęcia oraz zakończenia robót budowlanych;

4)  informacje o liczbie mieszkań na wynajem, z podziałem na ich powierzchnię oraz liczbę pokoi;

5)  informacje o liczbie mieszkań na wynajem, z podziałem na ich powierzchnię oraz liczbę pokoi, które są dostosowane do potrzeb osób o ograniczonej możliwości poruszania się lub osób niewidomych lub niedowidzących, głuchych lub niedosłyszących;

6)  informację o maksymalnej wysokości czynszu normowanego za 1 m2;

7)  informację o maksymalnej wysokości czynszu normowanego za 1 m2 związanego z prawem najemcy do nabycia prawa własności mieszkania;

8)  informację, że w przypadku, gdy liczba wniosków o najem przekracza liczbę mieszkań, których dotyczy ogłoszenie, decyduje kolejność wpływu wniosków, które nie wymagają uzupełnienia;

9)  informacje o stosowanych kryteriach pierwszeństwa;

10)  warunki rozwiązania umowy najmu;

11)  termin składania dokumentów;

12)  informację o tym, że dokumenty składa się do KZN.

 

Termin do składania dokumentów, określony w ogłoszeniu o naborze na najemcę, nie może być krótszy niż 60 dni od dnia opublikowania tego ogłoszenia w Biuletynie Informacji Publicznej KZN.

 

Do ogłoszenia, dołącza się wzór:

1)  wniosku o zawarcie umowy najmu, zwany dalej „wnioskiem o najem”;

2)  oświadczenia o rękojmi terminowego uiszczania należności pieniężnych wynikających z umowy najmu.

 

Jeśli ubiegasz się o najem przepisy wymagają złożenia  :

1)  wniosku o najem;

2)  oświadczenia o rękojmi terminowego uiszczania należności pieniężnych wynikających z umowy najmu;

3)  oświadczenia o adresie do korespondencji.

Dodatkowo osoba ubiegająca się o najem we wniosku o najem wskazuje, czy zamierza zawrzeć umowę najmu bez opcji, czy umowę najmu z opcją.

 

Osoba ubiegająca się o najem, która zamierza skorzystać z kryteriów pierwszeństwa, jest obowiązana do dołączenia do wniosku o najem kopii dokumentów potwierdzających spełnianie przesłanek umożliwiających skorzystanie z kryterium pierwszeństwa oraz oświadczenie o wyrażeniu zgody na przetwarzanie danych osobowych w zakresie niezbędnym do przeprowadzenia kontroli przez Prezesa KZN.

Wszystkie wzory formularzy wniosków określi Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa w drodze rozporządzenia w celu zapewnienia kompletności i jednolitości przekazywanych informacji.

Procedura :

  1. Prezes KZN przekazuje wnioski o najem operatorowi mieszkaniowemu, który zamieścił ogłoszenie o naborze na najemców, w terminie 14 dni od dnia upływu terminu składania wniosków o najem.
  2. Operator mieszkaniowy:

1)  niezwłocznie po otrzymaniu wniosków o najem weryfikuje ich kompletność;

2)  zawiadamia, na adres wskazany w oświadczeniu o adresie do korespondencji, kandydatów na najemców o:

a) konieczności uzupełnienia wniosków, określając termin tego uzupełnienia, lub o przyjęciu wniosku,

b) stosowaniu kryteriów pierwszeństwa.

Wniosek o najem nieuzupełniony w terminie określonym przez operatora mieszkaniowego pozostawia się bez rozpoznania. Kandydat na najemcę jest obowiązany niezwłocznie zawiadomić operatora mieszkaniowego o każdej zmianie adresu do korespondencji.

 

Ponowny nabór

W przypadku gdy po upływie terminu na złożenie wniosków o najem liczba wniosków o najem nie przekracza liczby mieszkań, których dotyczy ogłoszenie, operator mieszkaniowy, nie wcześniej niż po upływie 90 dni od upływu terminu na składanie wniosków, ponawia ogłoszenie o naborze na najemców. W przypadku gdy wskutek ponownego naboru liczba wniosków o najem nadal nie przekracza liczby mieszkań, których dotyczy ogłoszenie, operator mieszkaniowy ponawia dwukrotnie, w odstępach 60-dniowych, ogłoszenie o naborze na najemców.

 

Zbycie mieszkania przez operatora

W przypadku gdy w wyniku ponownych naborów na najemców, liczba wniosków o najem nadal jest mniejsza niż mieszkań, których dotyczył nabór, operator mieszkaniowy może zbyć mieszkanie, co do którego nie było zainteresowania, na zasadach ogólnych. Zbycie mieszkania nie powoduje naruszenia warunków umowy dotyczącej nabycia nieruchomości przez operatora mieszkaniowego oraz przepisów ustawy, w szczególności dotyczących udziału powierzchni mieszkań na wynajem w ogólnej powierzchni mieszkań.

Należy jednak pamiętać, że zbycie mieszkania nie może wiązać się ze zmianą sposobu użytkowania nieruchomości, w szczególności z przeznaczeniem mieszkania na prowadzenie działalności gospodarczej.

 

Prospekt informacyjny

Operator mieszkaniowy, nie później niż po upływie 14 dni od dnia złożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie, przekazuje do KZN, w celu zamieszczenia w Biuletynie Informacji Publicznej KZN, prospekt informacyjny, o którym mowa w art. 17 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2017 r. poz. 1468).

 

Zawieranie umów najmu

z kandydatami na najemców

Nie później niż 14 dni po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie operator mieszkaniowy przystępuje do zawierania umów najmu z kandydatami na najemców, których zawiadomił o przyjęciu wniosku.

Ustalanie czynszu najmu

Zgodnie a art. 82 pkt. 1.

czynsz najmu bez opcji oraz czynsz najmu z opcją i wysokość comiesięcznej raty za cenę mieszkania, przy założeniu 30-letniego terminu spłat, w mieszkaniach zrealizowanych przez operatorów mieszkaniowych nie może przekraczać, w skali miesiąca, kwot określanych dla 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania corocznie w przepisach wydanych na podstawie ust. 6.

  1. Kwota, o której mowa w ust. 1, jest ustalana przy łącznym uwzględnieniu:

1)  ceny 1 m2 nieruchomości budowlanej;

2)  kosztów budowy 1 m2;

3)  wartości 1 m2 powierzchni odtworzeniowej mieszkania;

4)  średniego miesięcznego wynagrodzenia;

5)  kosztów administracyjnych;

6)  rozsądnego dochodu operatora mieszkaniowego.

 

Opłata eksploatacyjna: 

obejmuje koszty zarządu nieruchomością wspólną, w rozumieniu art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, i dla mieszkań na wynajem wynosi w skali miesiąca maksymalnie:

1)  na terenie m.st. Warszawy – 10 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania;

2)  na terenie miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa innych niż m.st. Warszawa – 9 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania;

3)  w pozostałych lokalizacjach – 6,50 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania.

Opłata eksploatacyjna podlega waloryzacji nie rzadziej niż raz na 3 lata. Waloryzacja uwzględnia faktyczne aktualne koszty eksploatacji i remontów oraz zarządu nieruchomością wspólną. W przypadku mieszkań na wynajem będących przedmiotem umowy najmu z opcją, jeżeli zostanie podjęta przez właścicieli mieszkań uchwała, na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, ustalająca zwiększenie części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynków służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, najemca z opcją partycypuje w tych kosztach ponad kwotę opłaty eksploatacyjnej wynikającej z czynszu normowanego ustalonego dla tego mieszkania. Przepisów art. 93 ust. 4 i art. 108 pkt 2 nie stosuje się.

 

Rada Ministrów określi, corocznie do dnia 31 marca, w drodze rozporządzenia, dla 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania:

1)  maksymalny czynsz normowany dla najmu bez opcji,

2)  maksymalny czynsz normowany dla najmu z opcją,

3)  maksymalną wysokość comiesięcznej raty za cenę mieszkania, przy założeniu 30-letniego terminu spłat,

4)  maksymalną cenę 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania na wynajem

– biorąc pod uwagę przepis ust. 2, lokalizację inwestycji, w szczególności różnicując wysokość czynszu normowanego oraz maksymalną cenę 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania na wynajem dla miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa, gmin posiadających wspólną granicę z takimi miastami, gmin tworzących obszar metropolitalny, gmin znajdujących się w granicach miejskiego obszaru funkcjonalnego ośrodka wojewódzkiego oraz waloryzację przeciętnych kosztów budowy 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania.

Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określa, nie rzadziej niż raz na 3 lata, w drodze rozporządzenia, maksymalne stawki opłaty eksploatacyjnej, biorąc pod uwagę lokalizację inwestycji mieszkaniowej, w szczególności różnicując wysokość opłaty dla m.st. Warszawy, miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa, gmin posiadających wspólną granicę z takimi miastami, gmin tworzących obszar metropolitalny, gmin znajdujących się w granicach miejskiego obszaru funkcjonalnego ośrodka wojewódzkiego oraz faktyczne aktualne koszty eksploatacji i remontów oraz zarządu nieruchomością wspólną.

 

Okres zawarcia umowy najmu oraz terminy wypowiedzenia

  1. Mieszkania na wynajem:

1)  są przedmiotem najmu bez opcji przez 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej;

2)  są przedmiotem najmu z opcją przez 30 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej;

3)  mogą być przedmiotem sprzedaży nie wcześniej niż po upływie 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej.

 

Przyczyny wypowiedzenia :

Umowa najmu może być wypowiedziana przez operatora mieszkaniowego wyłącznie w przypadku, o którym mowa w art. 11 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2016 r. poz. 1610 oraz z 2017 r. poz. 1442 i 1529) w odniesieniu do:

1)  najmu, o którym mowa w ust. 1 pkt 1 – w okresie 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej;

2)  najmu, o którym mowa w ust. 1 pkt 2 – w okresie 30 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej.

 

OPŁATY DODATKOWE

Operator mieszkaniowy przez 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej z tytułu najmu, oprócz czynszu normowanego oraz opłaty eksploatacyjnej, może pobierać wyłącznie opłaty od niego niezależne. Opłatami niezależnymi od operatora mieszkaniowego są wyłącznie opłaty za dostawę do mieszkania energii, gazu, wody, odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

Istotnym jest, że w sprawach nieuregulowanych do najmu w trybie ustawy o KZN stosuje się przepisy rozdziału 2b ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

 

Umowa najmu z opcją oraz umowa przedwstępna

Przepis Art. 85 pkt 1. expressis verbis wskazuje, że umowa najmu z opcją jest zawierana na czas oznaczony wynoszący 30 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej z możliwością przeniesienia własności na najemcę najwcześniej po upływie 15 lat od dnia zawarcia umowy najmu z opcją.

Zawierając taką umowę najmu, operator mieszkaniowy zawiera jednocześnie umowę przedwstępną.

Forma umowy :

Umowę przedwstępną zawiera się, pod rygorem nieważności czynności prawnej, w formie aktu notarialnego. Umowa najmu z opcją stanowi natomiast załącznik do tego aktu. Roszczenie o przeniesienie przez operatora mieszkaniowego prawa własności mieszkania na rzecz najemcy podlega ujawnieniu w księdze wieczystej. Podstawą wpisu do księgi wieczystej jest umowa przedwstępna. W umowie przedwstępnej operator mieszkaniowy ustanawia hipotekę zabezpieczającą wierzytelność najemcy o zwrot zapłaconej ceny na wypadek niewykonania umowy przeniesienia własności.

 

Obowiązki najemcy z opcją:

Najemca, który zawarł umowę najmu z opcją, jest obowiązany do zapłaty:

1)  czynszu normowanego;

2)  opłaty eksploatacyjnej;

3)  ceny mieszkania płatnej w comiesięcznych ratach;

4)  opłat niezależnych od operatora mieszkaniowego.

W umowie najmu z opcją określa się zasady potrącania zaległego czynszu z rat wpłaconych na poczet ceny mieszkania.

 

Warunki i treść umowy przedwstępnej

W umowie przedwstępnej określa się w szczególności:

1)  strony umowy;

2)  datę zawarcia umowy;

3)  oznaczenie przedmiotu umowy;

4)  cenę, po uiszczeniu której nastąpi przeniesienie własności mieszkania, która nie może być wyższa niż wynikająca z przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 6, obowiązujących w dniu podpisania umowy przedwstępnej;

5)  wysokość rat;

6)  zobowiązanie operatora mieszkaniowego do przeniesienia własności mieszkania po uiszczeniu ceny mieszkania w terminie wskazanym przez najemcę, nie krótszym niż wynikający z przepisów ustawy;

7)  zobowiązanie najemcy do zapłaty ceny mieszkania w ratach płaconych od dnia zawarcia umowy;

8)  harmonogram spłaty rat;

9)  termin zawarcia umowy przenoszącej własność mieszkania;

10)  zabezpieczenia wykonania umowy.

 

Umowa przeniesienia własności mieszkania

Art. 87. 1. Po upływie 15 lat od dnia zawarcia umowy najmu z opcją najemca może złożyć do operatora mieszkaniowego, za pośrednictwem KZN, wniosek o przeniesienie własności mieszkania, którego dotyczy umowa.

  1. Operator mieszkaniowy zawiera umowę przeniesienia własności mieszkania w terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku, o ile najemca uiścił pełną cenę mieszkania.

 

Umowa najmu bez opcji

Art. 88 1. Umowa najmu bez opcji jest zawierana na czas oznaczony, jednak nie dłuższy niż 15 lat.

  1. Najemca, który zawarł umowę najmu bez opcji, jest obowiązany do zapłaty:

1)  czynszu normowanego;

2)  opłaty eksploatacyjnej;

3)  opłat niezależnych od operatora mieszkaniowego.

  1. W przypadku gdy operator mieszkaniowy zamierza zbyć mieszkanie, będące przedmiotem umowy, o której mowa w ust. 1, operator mieszkaniowy proponuje najemcy zawarcie umowy sprzedaży mieszkania, wyznaczając mu termin do odpowiedzi na ofertę, nie krótszy niż 30 dni.

Art. 89 [Nieważność umowy]

  1. Umowy najmu zawarte przed upływem terminu wskazanego w art. 75 ust. 6 i terminów wynikających z art. 77 na złożenie wniosku o najem są nieważne z mocy prawa.
  2. W przypadkach, o których mowa w ust. 1, najemcy przysługuje odszkodowanie od operatora mieszkaniowego.

 Przekształcenie umowy najmu bez opcji w umowę najmu z opcją

Art. 90

  1. W przypadku umów najmu bez opcji najemca może złożyć pisemny wniosek o przekształcenie umowy najmu bez opcji w umowę najmu z opcją oraz zawarcia umowy przedwstępnej.
  2. Wniosek, o którym mowa w ust. 1, najemca może złożyć przed upływem 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej.
  3. Wniosek, o którym mowa w ust. 1, najemca składa do operatora mieszkaniowego za pośrednictwem KZN.
  4. Operator mieszkaniowy zawiera z najemcą umowę najmu z opcją oraz umowę przedwstępną nie później niż w terminie 21 dni od dnia otrzymania wniosku.
  5. Operator mieszkaniowy odmawia przekształcenia umowy najmu bez opcji w umowę najmu z opcją oraz zawarcia umowy przedwstępnej, jeśli wniosek złożono 6 miesięcy przed upływem 15 lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej.
  6. W przypadku, o którym mowa w ust. 5, operator mieszkaniowy proponuje najemcy bez opcji, który złożył wniosek, o którym mowa w ust. 5, zawarcie umowy sprzedaży mieszkania.

Art. 91 [Odesłanie do KC] W przypadku, o którym mowa w art. 88 ust. 3 i art. 90 ust. 6, stosuje się przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny dotyczące pierwokupu.

 

Art. 92 [Zwrot ceny zakupu]

  1. W przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu z opcją i opróżnienia mieszkania operator mieszkaniowy wypłaca byłemu najemcy lub jego spadkobiercom kwotę wpłaconej przez niego części ceny zakupu mieszkania, po potrąceniu zaległych kwot czynszu.
  2. Zwrot następuje w terminie miesiąca od dnia opróżnienia mieszkania.
  3. Rada Ministrów określi, w drodze rozporządzenia, sposób obliczania minimalnego zwrotu, o którym mowa w ust. 1, mając na względzie ochronę wartości kapitału wpłaconego przez najemcę z opcją, z uwzględnieniem powierzchni użytkowej mieszkania, wartości początkowej kapitału wniesionego przez najemcę, sumę płatności dokonanych przez najemcę oraz aktualną wartość mieszkania.

Art. 93 [Nieważność dodatkowych opłat]

  1. Jeżeli w umowie najmu bez opcji operator mieszkaniowy oprócz czynszu, opłaty eksploatacyjnej i opłat od niego niezależnych określił inne opłaty – umowa najmu w tej części jest nieważna z mocy prawa.
  2. Jeżeli w umowie najmu z opcją operator mieszkaniowy oprócz czynszu, opłaty eksploatacyjnej, raty i opłat od niego niezależnych określił inne opłaty – umowa najmu w tej części jest nieważna z mocy prawa.
  3. W przypadku gdy operator mieszkaniowy ustalił w umowie najmu czynsz na poziomie przekraczającym maksymalne kwoty czynszu normowanego określone w przepisach wydanych na podstawie art. 82 ust. 6, czynsz najmu, z mocy prawa, jest równy czynszowi wynikającemu z tych przepisów.
  4. W przypadku gdy operator mieszkaniowy ustalił najemcy wysokość opłaty eksploatacyjnej wyższą niż określona w art. 82 ust. 3 lub wynikającą z przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 7, opłata ta, z mocy prawa, jest równa opłacie wynikającej z tych przepisów.

Uregulowany stan prawny

Art. 94 [Mieszkanie wolne od hipotek i roszczeń ujawnionych w księgach wieczystych]

Przedmiotem umowy przeniesienia własności mieszkania przez operatora mieszkaniowego może być jedynie mieszkanie wolne od hipotek i roszczeń ujawnionych w księgach wieczystych.

 

 

Podsumowanie:

W ustawie zawarto odrębny rozdział zawierający szczegółowe regulacje dotyczące najmu mieszkań zrealizowanych przez operatora mieszkaniowego, przeznaczonych na wynajem o czynszu normowanym.

Wydaje się, że celem przepisów jest określenie jasnych zasad zawierania umów najmu i ochrona najemcy przed ewentualnym „nieuczciwym” działaniem operatora mieszkaniowego.

Jak czytamy w uzasadnieniu projektu   –

„ Podstawowe mechanizmy ustawowe chroniące najemcę to:

1)           transparentne nabory najemców – nabór odbywa się za pośrednictwem KZN;

2)           nieważność umów zawartych przed upływem terminów na nabór;

3)           oferowanie każdej umowy najmu jako umowy najmu z opcją – najemca może zdecydować się na sam najem;

4)           możliwość przekształcenia każdej umowy najmu bez opcji w każdym czasie trwania najmu w umowę najmu z opcją – jeśli do końca 15 lat pozostało mniej niż 6 miesięcy możliwość ta przekształca się w prawo pierwokupu;

5)           prawo pierwokupu przysługuje również najemcy bez opcji, jeśli operator mieszkaniowy chce sprzedać mieszkanie;

6)           obowiązek zawierania, jednocześnie z umową najmu z opcją, umowy przedwstępnej dotyczącej przeniesienia własności w formie aktu notarialnego – umowa najmu z opcją stanowi załącznik do tej umowy;

7)           ograniczone możliwości wypowiedzenia najmu przez operatora mieszkaniowego – jedynie zaleganie z czynszem lub gdy (za Kodeksem cywilnym) najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym;

8)           określenie w przepisach rozporządzenia maksymalnej wysokości czynszu, opłat eksploatacyjnych, raty czy ceny 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania;

9)           brak możliwości pobierania przez operatora mieszkaniowego opłat wyższych niż wynikające z przepisów i opłat innych niż opłaty niezależne od operatora mieszkaniowego, którymi są wyłącznie opłaty za dostawę do mieszkania energii, gazu, wody, odbioru ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych;

10)         zrównanie najemcy z opcją w niektórych uprawnieniach w zarządzaniu nieruchomością wspólną z uprawnieniami właściciela (ograniczenie w tym zakresie operatora mieszkaniowego).

 

Tego typu najem lokali na cele mieszkalne stanowi niewątpliwie istotne novum w polskim prawie.

Dotychczas nie mieliśmy regulacji zawierającej swoistą możliwość nabycia własności bez konieczności zaciągania kredytu hipotecznego. Z pewnością dla osób niemających zdolności kredytowej to dobra zmiana😊

 

 

Czy hotel odpowiada za rzeczy gościa.

Elżbieta Liberda        20 października 2017        Komentarze (0)

Hotele to nieruchomości rządzące się swoimi prawami .

Na terenie hoteli, moteli i innych obiektów noclegowych często pozostawiamy pokaźny majątek 🙂

Wartościowe przedmioty pozostawione przez gościa w obiekcie noclegowym winne być należycie zabezpieczone.

Niestety, zdarza się , że coś zginie ….

Tego typu sytuacje spędzają sen z powiek  nawet w najbardziej komfortowych warunkach.

Zastanówmy się jednak jak to wygląda w świetle prawa ?

 

Czy obiekt noclegowy odpowiedzialny jest za kosztowności pozostawione przez gościa?

 

Kwestie odpowiedzialności obiektów noclegowych uregulowane są w kodeksie cywilnym.

Zgodnie z przepisami za utratę lub uszkodzenie rzeczy wniesionych przez osobę korzystającą z usług hotelu lub podobnego zakładu odpowiedzialne są osoby utrzymujące zarobkowo hotel lub podobny zakład.

Bardzo często w regulaminach hoteli widnieje zapis, że obiekt nie odpowiada za rzeczy gości oraz że pozostawiają je w hotelu na własne ryzyko.  Zamieszczenie tego typu postanowienia jest błędem i absolutnie nie wyłącza odpowiedzialności, nawet gdyby z gościem hotelowym zawarto umowę o takiej treści. Odpowiedzialność hotelarza powstaje bowiem z mocy prawa.

Hotel co do zasady odpowiada za rzeczy wniesione przez gościa.

 

Analizę przedmiotowej kwestii należy rozpocząć od tego co w świetle obowiązujących przepisów należy rozumieć przez rzecz wniesioną do obiektu; bo wbrew pozorom nie jest to takie oczywiste.

 

Rzeczą wniesioną w rozumieniu prawa jest rzecz, która w czasie korzystania przez gościa z usług hotelu, znajduje się w tym hotelu (np. w pokoju) albo znajduje się poza hotelem, ale została hotelowi powierzona. Dotyczyć to będzie takich sytuacji kiedy np. pozostawiamy bagaż w przechowalni lub też boy hotelowy transportuje go do pokoju.

Istotne jest że pojazdów mechanicznych i rzeczy w nich pozostawionych oraz żywych zwierząt nie uważa się za rzeczy wniesione. Utrzymujący zarobkowo hotel lub podobny zakład może za nie odpowiadać jako przechowawca, jeżeli została zawarta umowa przechowania.

 

A za co dokładnie odpowiada hotel?

Hotel odpowiedzialny będzie  za utratę lub uszkodzenie rzeczy wniesionych przez gościa, chyba że szkoda wynikła z właściwości rzeczy wniesionej lub wskutek siły wyższej albo powstała wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby, która mu towarzyszyła, była u niego zatrudniona albo go odwiedzała.

 

Zakres obowiązku naprawienia szkody przez hotel został w przepisach ograniczony względem jednego gościa do wysokości stukrotnej należności za dostarczone mu mieszkanie, liczone za jedną dobę.

Jednocześnie z literalnego brzmienia przepisu wynika, iż odpowiedzialność za każdą rzecz nie może przekraczać pięćdziesięciokrotnej wysokości tej należności.

Warto także dodać, że odpowiedzialność właścicieli hoteli ograniczona jest wyłącznie do rzeczywiście poniesionej  szkody przez gościa. Odpowiedzialność nie rozciąga się na tzw. utracone korzyści, jakie poniósł poszkodowany, np. wskutek kradzieży komputera nie mógł wykonać pracy.

Należy pamiętać iż aby hotel poniósł odpowiedzialność gość musi o szkodzie niezwłocznie zawiadomić.

Przy ustalaniu wysokości odszkodowania bierze się również pod uwagę stopień przyczynienia się gościa do powstania szkody. Będą to np. takie sytuacje jak pozostawienie bez nadzoru rzeczy w lobby hotelowym lub otwartego okna w pokoju na parterze.

 

Czy hotel odpowiada za samochód pozostawiony przez gościa?

 

Biorąc pod uwagę że w świetle prawa pojazdy mechaniczne nie są uznawane za rzeczy wniesione do hotelu i nieco inaczej będzie wyglądała odpowiedzialność hotelu z tego tytułu aniżeli w przypadku typowych bagaży.

Hotel poniesie odpowiedzialność,  w sytuacji gdy pomiędzy gościem a hotelem zostanie zawarta dodatkowa umowa o przechowanie rzeczy. Do zawarcia takiej umowy nie jest wymagana szczególna forma. Z reguły dochodzi do jej zawarcia poprzez  wyrażenie woli gościa na skorzystanie z parkingu hotelowego.

Hotel odpowiada jako przechowawca za utratę lub uszkodzenie przedmiotu przyjętego do przechowania gdy nie doszło do należytego wykonania umowy przechowania pojazdu wraz z wyposażeniem.

 

Warto wspomnieć że w przypadku, gdy parking jest oznaczony jako strzeżony, hotel ponosi pełną odpowiedzialność w przypadku uszkodzenia lub kradzieży auta, bowiem obowiązkiem hotelu jest sprawowania pieczy nad powierzonym autem.

 

Sprawa nieco się komplikuje w sytuacji gdy nie ma wyraźnego wskazania czy jest to parking hotelowy strzeżony. Często spotkać możemy się z określeniami takimi jak np. parking dozorowany.

O charakterze parkingu zdecyduje wówczas jego infrastruktura. I tak np. gdy jedyną ochronę parkingu stanowi ogrodzenie, to raczej skłonić się trzeba w kierunku uznania że doszło jedynie do najmu powierzchni parkingowej, a  w konsekwencji właściciel parkingu nie poniesie  żadnej odpowiedzialności w przypadku uszkodzenia lub kradzieży samochodu.

 

Zdarza się również że parking strzeżony prowadzony jest przez inną firmę niż hotel a opłaty uiszczane są na jej rzecz. W tej sytuacji za szkody odpowie przedsiębiorca prowadzący taki parking.

 

 

 

 

NAJEM INSTYTUCJONALNY. Nowa forma umowy najmu.

Elżbieta Liberda        13 października 2017        Komentarze (0)

Najem instytucjonalny to nowa możliwość, która została wprowadzona do polskiego porządku prawnego ustawą o Krajowym Zasobie Nieruchomości z dnia 20 lipca 2017 r.

Według informacji, które możemy znaleźć na stronie Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa ta nowa instytucja jest wyrazem pogodzenia potrzeb lokatorów i potrzeby ograniczenia barier dla inwestorów prywatnych w angażowaniu środków finansowych w inwestycje mieszkaniowe polegające na budowie mieszkań na wynajem.

Warto się jednak zastanowić czy powyższy cel został osiągnięty. Czy faktycznie jest to idealna opcja, która pozwala pogodzić interesy dwóch stron?

 

Trudno jednak coś ocenić gdy nie mamy na ten temat podstawowych informacji, a także wiedzy jak działa w praktyce.

Należy wskazać, że umową najmu instytucjonalnego lokalu będzie tylko umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, które prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Zawierana jest na czas oznaczony oraz w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Należy wyraźnie zaznaczyć, że nie stosuje się art. 661 § 1 k.c., który stanowi, że: Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

 

ZMIANY w NAJMIE OKAZJONALNYM 

Na marginesie należy wskazać, że została zmieniona definicja najmu okazjonalnego, w tym momencie – Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Zgodnie z powyższym z powyższej opcji będzie mogła skorzystać tylko osoba fizyczna wynajmująca swoją nieruchomość, czyli nie zajmując się tym profesjonalnie, w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

 

Wracając jednak do meritum, do umowy najmu instytucjonalnego należy dołączyć oświadczenie najemcy (w formie aktu notarialnego), w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego. Ponadto w takim oświadczeniu musi się znaleźć wzmianka, że najemca przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.

 

Zawarcie umowy najmu instytucjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
Kaucja nie może przekraczać trzykrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu.  Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela. To ograniczenie jest przedmiotem krytyki. Oponenci twierdzą, że może wpłynąć na znacznie słabszą ochronę interesów właściciela w wypadku prestiżowych nieruchomości. Z drugiej jednak strony takie rozwiązanie chroni interesy finansowe najemcy.

Warto zaznaczyć, że z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej. Interes najemcy jest chroniony w ten sposób, że właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności: oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy, wskazanie umowy najmu instytucjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego, termin, który nie jest krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal. Gdy powyższe żądanie okaże się bezskuteczne właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który zawiera oświadczenia najemcy i w ten sposób może dochodzić swoich praw.

 

Warto jednak precyzyjnie wskazać różnice pomiędzy:

-tradycyjnym najmem,

-najmem okazjonalnym

i wreszcie najmem instytucjonalnym.

Najem instytucjonalny od „zwykłego” najmu różni się przede wszystkim tym, że umowy będą zawierane na czas określony i nie przekształci się automatycznie w umowę na czas nieokreślony po 10 latach. Najem instytucjonalny może trwać do 15 lat, tymczasem najem okazjonalny to umowa na okres do 10 lat.
Różni będą także wynajmujący. W najmie instytucjonalnym to firmy świadczące taką usługę. Najem okazjonalny mogą oferować osoby, które mają do wynajęcia mieszkania lub domy, ale nie prowadzą działalności gospodarczej w tym zakresie.

 

PODATKI

Warto się również odnieść do dość istotnych kwestii podatkowych. Osoby fizyczne wynajmujące mieszkanie, niezależnie od formy umowy, mogą wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych, gdzie dochody z najmu powiększają dochód osobisty opodatkowany podatkiem PIT, według stawki 18 proc. lub 30 proc., albo liniowej stawki 19 proc. w przypadku prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej. Mogą też korzystać z opodatkowania ryczałtowego, obliczanego jako 8,5 proc. przychodów z najmu, wtedy jednak nie ma możliwości odliczenia kosztów.

 

Wiele osób obawia się, że w związku z brakiem ochrony przed eksmisją nadużywana będzie tzw. eksmisja na bruk. Wydaje się jednak, że obawa ta nie znajduje podstaw w rzeczywistości. Jak pokazuje praktyka, z takim zjawiskiem nie mamy do czynienia przy najmie okazjonalnym. I prawdopodobnie przy tej instytucji też nie będzie takich sytuacji. Wyklucza to również ustawowy katalog przyczyn wypowiedzenia umowy.

W środowisku istnieje wiele odmiennych stanowisk co do tej nowej możliwości jaką jest najem instytucjonalny. Patrząc jednak z racjonalnego punktu widzenia należy chwilę poczekać i zobaczyć jak przepisy będą funkcjonować w rzeczywistości.

W razie wątpliwości zachęcam do bezpośredniego kontaktu z prowadzoną przeze mnie Kancelarią.

 

Autorką dzisiejszego wpisu jest Magdalena Nurzyńska – prawnik w Kancelarii Lex Perfecta.

 

Użytkowanie wieczyste a prawo do lokalu . Ważna uchwała SN.

Elżbieta Liberda        05 września 2017        2 komentarze

Od dawna niejasna była sytuacja lokatorów mieszkań położonych na gruncie, do którego wygasło prawo użytkowania wieczystego.

Brak było jednoznacznego określenia co dzieje się z prawem odrębnej własności lokalu.

W związku z powyższym Rzecznik Praw Obywatelskich skierował pytanie prawne do Sadu Najwyższego.

Problemów nastręczał art. 4 ust. 3 Ustawy o własności lokali (Dz.U. 1994 Nr 85, poz. 388 t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892), który stanowi, że jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jest to prawo, a dalsze przepisy o własności lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania wieczystego.

Powyższy przepis należy interpretować w związku z art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego – Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

W odpowiedzi na pytanie RPO, Sąd Najwyższy Uchwałą Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego z dnia 25 sierpnia 2017 r. sygnatura akt III CZP 11/17 stwierdził, że

upływ terminu, na który zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie powoduje wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie.

Do tej pory dominowały dwa skrajnie różne poglądy na temat tej sytuacji.

Z jednej strony dopuszczalne było wygaśnięcie prawa odrębnej własności lokali w budynku wielolokalowym po upływie terminu, na który ustanowione zostało użytkowanie wieczyste gruntu. Zgodnie z takim rozumieniem przepisów, dotychczasowy właściciel tracił prawa własności mieszkania, które przechodziło na właściciela gruntu (Skarb Państwa lub gminę).

Z drugiej strony wysuwano twierdzenia, że prawo własności lokalu jest prawem wiodącym, które nie może wygasnąć na skutek upływu terminu użytkowania wieczystego nieruchomości.

Powyżej zaprezentowane stanowisko Sądu Najwyższego daje duże zabezpieczenia dla lokatorów, których mieszkania położone są na gruncie, do którego wygasło prawo użytkowania wieczystego. Zgodnie z powyższym, niemożliwa będzie eksmisja ani inne negatywne konsekwencje dla lokatorów.

 

 

 

 

Ważne zmiany w prawie dotyczące pośrednictwa i zarządzania nieruchomościami.

Elżbieta Liberda        01 września 2017        Komentarze (0)

W tym roku na 1 września czekali  nie tylko uczniowie, ale także wszyscy związani z rynkiem nieruchomości.

Właśnie dziś wchodzi w życie nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami, która bezpośrednio wpłynie na sposób i komfort wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami, zarządcy nieruchomości czy rzeczoznawcy majątkowego.

Co zmieni się konkretnie?

Nowelizacja zapewni nieco bardziej przejrzystą i stabilną sytuację stronom umów o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami.

Wszyscy pamiętamy – a szczególnie osoby wykonujące zawody pośrednika i zarządcy –  konsekwencje ustawy z dnia 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (Dz. U. poz. 829).

To co dla jednych otwierało nowe możliwości zawodowe, dla innych często okazywało się współpracą z mało profesjonalnymi osobami, które wielokrotnie gubiły się w meandrach rynku nieruchomości.

Ilość spraw trafiająca na wokandy i również do mojej Kancelarii przeciwko „niedouczonym” pośrednikom i zarządcom była i jest naprawdę spora….

Deregulacja która w założeniu miała „napędzić ” gospodarkę przyniosła odwrotny skutek.    Przykre konsekwencje otwarcia dostępu do zawodu odczuli nie tylko „oszukani” klienci ale i cała branża nieruchomości …

Wizerunek zawodu pośrednictwa i zarządcy mocno ucierpiał. Rykoszetem oberwały profesjonalnie działające firmy i doświadczeni pośrednicy.  Ale nie o tym dzisiaj… Dla tych którzy lekturę chcą poszerzyć tutaj wpis Z pośrednikiem czy bez?

Obecna nowelizacja co prawda nie reguluje wciąż kompleksowo wykonywania tych profesji ale przynajmniej  przywraca definicje „pośrednictwa w obrocie nieruchomościami” oraz „zarządzania nieruchomościami”.

I tym samym przez pośrednictwo rozumiemy odpłatne wykonywanie czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów: nabycia lub zbycia praw do nieruchomości czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części, a także innych niż powyższe, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części.

Pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Ustawa osobom wykonującym czynności z zakresu pośrednictwa przyznaje prawo do wglądu do wielu dokumentów co znacznie ułatwi przeprowadzenie takiej transakcji.

Wielu profesjonalnych pośredników doceni zapewne, że wreszcie ustawodawca zdecydował się wprost określić umowy pośrednictwa jako umowy odpłatne, co wydaje się, że w przyszłości wyeliminuje wiele sporów.

Może wkońcu z rynku znikną „pseudo” okazje , i wprowadzanie klientów w błąd że pośrednik zrobi coś za 0 %.

O konsekwencjach prawnych stosowania tego typu w mojej ocenie nieuczciwej praktyki napisze dokładnie już niebawem.

Umowa pośrednictwa nadal wymaga formy pisemnej, a nową możliwością jest forma elektroniczna. Zachowanie powyższej formy wciąż jest zastrzeżone pod rygorem nieważności.

 

Natomiast jako zarządzanie nieruchomościami wg znowelizowanej ustawy rozumiemy podejmowanie decyzji i dokonywanie czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:

1)  właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;

2)  bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;

3)  właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;

4)  bieżące administrowanie nieruchomością;

5)  utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;

6)  uzasadnione inwestowanie w nieruchomość

Zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami.

Zatem  pośrednikiem lub zarządcą powinna być osoba, która realizuje czynności zawodowe

  •  odpłatnie,
  • w sposób zorganizowany,
  • ciągły,
  • powtarzalny.

Te wszystkie elementy składają się na definicję działalności gospodarczej, a ponieważ nie wyszyscy tego przestrzegali przedmiotowa regulacja znalazła się wprost w przepisach.

Powyższe regulacje zapewnią  większe bezpieczeństwo, zwłaszcza dla klientów.

Kolejną zmianą o charakterze ochronnym w stosunku do klientów  jest wprowadzenie nowego obowiązku jakim będzie dołączenie kopii umowy ubezpieczenia OC odpowiednio do: operatu szacunkowego lub umowy o sporządzenie wyceny nieruchomości, umowy pośrednictwa i umowy o zarządzanie nieruchomością.

Jak wyjaśniono powyższe „pomoże stronie takiej umowy w ewentualnym ubieganiu się o odszkodowanie za szkody spowodowane w związku z wykonywaniem czynności rzeczoznawstwa majątkowego, pośrednictwa lub zarządzania nieruchomościami”.

Kopia dokumentu ubezpieczenia, aktualnego na dzień zawarcia umowy stanowi załącznik do tej umowy.

Zarządca nieruchomości czy pośrednik niezwłocznie informuje stronę umowy o wszelkich zmianach danych zawartych w dokumencie ubezpieczenia i o zawarciu nowej umowy ubezpieczenia, przekazując kopię dokumentu ubezpieczenia. Jeżeli nie dopełnią powyższych obowiązków, strona umowy po uprzednim wezwaniu w formie pisemnej do przedłożenia kopii dokumentu ubezpieczenia w ciągu 7 dni od dnia otrzymania wezwania, ma prawo wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym.

 

Poza powyższymi zmianami ustawa wprowadza szereg zmian dotyczących obrotu nieruchomościami. Np.  zwalnia użytkowników wieczystych zawierających kolejną umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste tej samej nieruchomości z obowiązku wniesienia pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, przy zastrzeżeniu, że od dnia wygaśnięcia umowy nie upłynęły 3 lata, a także wprowadza możliwości umarzania, odraczania terminów spłaty lub rozkładania spłaty na raty należności z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste, czynsz, najem lub dzierżawę, w stosunku do nieruchomości Skarbu Państwa, przez wojewodę lub właściwego ministra oraz ujednolica terminy określania opłat adiacenckich oraz doprecyzowanie zasad określania wartości nieruchomości na potrzeby ustalania tychże opłat.

 

Te wszystkie zmiany omówione będą na łamach niniejszego bloga oraz podczas prowadzonych przez Zespół mojej Kancelarii szkoleń .

W razie pytań czy wątpliwości jak zwykle zachęcam Państwa do kontaktu z Kancelarią.

Po lewej stronie widnieje zakładka umożliwiająca subskrybcje bloga. Wszelkie wpisy i informacje o nadchodzących szkoleniach dla subskybentów przyjdą bezpośrednio na email 🙂