Inwestowanie w nieruchomości. Czy rzeczywiście są to bezpieczne inwestycje?

Elżbieta Liberda        27 lutego 2019        Komentarze (0)

Kto z nas nie marzy o tym, aby spod palmy zarządzać prestiżowym biznesem. Czy posiadając niewielki kapitał można zarabiać na nieruchomościach? Rozmowa z radcą prawnym Elżbietą Liberdą – specjalistą ds. prawa nieruchomości.

Czy rzeczywiście są to bezpieczne inwestycje ?

To bardzo dochodowy segment rynku.  Jednak bycie rentierem to wcale nie taki prosty temat. Bez znajomości rynku, przepisów prawa oraz analizy stopy zwrotu z inwestycji możemy wpakować się w nie lada tarapaty.

Aby dobrze i bezpiecznie zainwestować musimy dokonać dobrego audytu prawnego i faktycznego nieruchomości. Później możemy odcinać kupony.

Dlaczego inwestować w nieruchomości?

Możemy kreować dochody na różne sposoby. Dokonując zakupu lokalu, możemy go następnie sprzedać lub wynająć. W przypadku gruntów można rozważyć dzierżawę, przekształcenie, podział działek, zabudowę, a następnie sprzedaż. Bardziej doświadczony inwestor może pomyśleć o zakupie udziałów w nieruchomości i np. później znieść współwłasność.

 

Czy trzeba posiadać całość kapitału na sfinansowanie inwestycji ?

Niekoniecznie. Można posiłkować się kredytem, który np. będzie spłacany z wpływów od najemców tej nieruchomości. Dodatkowo oprócz bieżących wpływów, które pozwolą spłacać zaciągnięte zobowiązania wartość nieruchomości będzie rosła.

 

Dość atrakcyjnie cenowo wyglądają oferty mieszkań z lokatorem.

To często spotykane oferty. Trzeba jednak uważać. Przepisy prawa uprzywilejowują najemców.

Jeśli lokator nie zechce dobrowolnie się wyprowadzić konieczne będzie postępowanie o eksmisję. Jednak nawet wygranie tego typu postępowania nie gwarantuje od razu możliwości korzystania z nieruchomości, bowiem jeśli nasz lokator nie posiada innej nieruchomości i np. jest bezrobotny to przysługiwać mu będzie lokal socjalny, na który czeka się nawet kilka lat. Lokal taki zapewnić musi gmina. Właściciel nieruchomości może co prawda wystąpić o odszkodowanie od gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego, ale z tym wiąże się z kolejne postępowanie.

Niestety lokatorzy często działają świadomie. Dobrze wiedzą o przywilejach jakie dają im przepisy. Wybierają mieszkania o dużych metrażach i atrakcyjnie zlokalizowane. Płacą pierwszy czynsz, kaucję i na tym się kończy.

 

Jak to się ma do naszej inwestycji ?

Kupując nieruchomość z lokatorem w wypadku braku porozumienia wypowiedzenie przez właściciela umowy może nastąpić co do zasady tylko z przyczyn określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów. W katalogu przyczyn próżno szukać tej najbardziej oczywistej – rozwiązania umowy z uwagi na chęć czerpania większych dochodów z najmu. Zatem decydując się na zakup tego typu lokum, rozważmy, czy ustalony na chwilę zakupu czynsz z najemcą zapewnia rentowność naszej inwestycji i czy lokator jest wypłacalny.

 

A jeśli lokator nie płaci ?

Jeżeli lokator  zwleka z  zapłatą czynszu lub opłat eksploatacyjnych co najmniej za trzy pełne okresy należy umowę wypowiedzieć pisemnie z podaniem przyczyny wypowiedzenia, ale też z wyznaczeniem dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.  W optymistycznej wersji na zysk poczekamy około pół roku.

 

A co z ofertami od komorników?

Zakup nieruchomości od komornika może być doskonałą inwestycją. Cena wywoławcza to przecież 3/4 wartości, a przy drugim terminie już tylko 2/3.

O ile nikt nas nie „przebije” to może być to strzał w przysłowiową dziesiątkę .

Ale ! Zanim zdecydujemy się na taki ruch pamiętajmy o dokonaniu pełnego due dieligence nieruchomości .

Powszechnie panuje przekonanie, że kupując nieruchomość od komornika kupimy ją „czystą”. No i owszem, z reguły tak jest, ale dotyczyć to będzie tylko długów finansowych ciążących na nieruchomości. Niestety, wielu naszych klientów, sugerując się tymi powszechnymi a zarazem błędnymi opiniami straciło spore majątki…

A jak to się stało ?

Otóż nabyli nieruchomość, wolną od hipotek. Ale cóż z tego ! W przedmiotowej nieruchomości zastali nieoczekiwanego gościa !

Jak to możliwe  ?

W wypadku kiedy  nieruchomość wykorzystywana jest przez dłużników na cele mieszkaniowe,  to  dokonując  zakupu takiej nieruchomości w drodze licytacji należy koniecznie ustalić czy oby na pewno nie kupimy domu, mieszkania z lokatorem. W sytuacji nieposiadania tytułu prawnego do innej nieruchomości przez dłużników [co jest z reguły wielce prawdopodobne] wprowadzenie w posiadanie do zakupionej nieruchomości nabywców może potrwać kilka lat. Zgodnie bowiem z obowiązującymi przepisami prawnymi nie można dokonać eksmisji „na bruk”. Krótko mówiąc, musimy mieć gdzie takiego „byłego właściciela” przekwaterować.

Na co zatem zwrócić uwagę, by nie stracić na inwestycji ?

Przede wszystkim zadbajmy o szczegółowe zbadanie stanu prawego nieruchomości. Czasami przysłowiowa „perełka”, za którą pierwotnie nie zapłacimy wiele, generować może koszty, niepotrzebne nerwy, a przede wszystkim niemożliwość realizacji wcześniej określonego celu – czyli czerpania korzyści z najmu.

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: