Chociaż letnie upały powoli zaczynają być wspomnieniem, w obrocie prawnym nadal panuje gorący okres.

W najbliższym okresie czeka nas wiele zmian, które często dotyczyć będą również rynku nieruchomości.

2 sierpnia 2017 r. Prezydent podpisał  ustawę z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze.

Zasadniczym celem wprowadzonej ustawy jest dostosowanie jej do kilku orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego.

Co z powyższego wynika? Jakie uprawnienia zyskają członkowie spółdzielni? O czym nie mogą zapomnieć spółdzielnie?

Wiele zmian dotyczy tak podstawowej instytucji jaką jest członkostwo w spółdzielni.

Polski ustawodawca zdecydował, że powinno on powstawać z mocy prawa i tym samym zerwał z procesem składania deklaracji, a także wnoszenia wpisowego.

Nowelizacja określa też przypadki kiedy członkostwo ustaje.

Co ważne, spółdzielnie zostały pozbawione prawa podjęcia uchwały o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu z uwagi na zaległości z zapłatą opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 ustawy, za okres co najmniej 6 miesięcy, rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

W takiej sytuacji jedyną możliwością wydaje się proces.

Wiele zmian dotyczy też zasad rozliczania funduszu remontowego.

Kolejne modyfikacje dotyczą umowy o budowę lokali i regulacji stanu prawnego spółdzielczych lokatorskich praw do lokali, a także nabycia ekspektatywy odrębnej własności.

Dodatkowo, jako nowość wprowadzono, że w walnych zebraniach wszystkich spółdzielni mieszkaniowych będą mogli uczestniczyć pełnomocnicy członków spółdzielni. Jak dotąd powyższa możliwość mogła być zablokowana przez statut.

Jak łatwo zauważyć zmian jest sporo, a co jeszcze ciekawsze często dotyczą one bardzo istotnych kwestii funkcjonowania spółdzielni.

Dlatego zachęcam Państwa do udziału w prowadzonych przeze mnie szkoleniach dotyczących tej tematyki, a także śledzenia publikacji na blogu.

Jak zawsze w razie pytań i wątpliwości zachęcam do kontaktu z Kancelarią.

 

 

 

 

Zgoda małżonka na zakup nieruchomości.

Elżbieta Liberda        09 sierpnia 2017        Komentarze (0)

W sytuacji, kiedy w małżeństwie panuje ustawowy ustrój majątkowy, czyli wspólność ustawowa, zasadą jest, że wszystko to, co zostało nabyte w czasie trwania związku małżeńskiego przez oboje małżonków lub tylko przez jednego z nich stanowi ich majątek wspólny.

Oznacza to między innymi, że oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

Niektórych czynności zarządczych majątkiem wspólnym każdy z małżonków może co prawda dokonać samodzielnie, jednak istnieją również czynności dotyczące majątku wspólnego, których małżonek może dokonać wyłącznie za zgodą drugiego małżonka.

Do grupy czynności, względem których wymagana jest zgoda drugiego małżonka zalicza się między innymi odpłatne nabycie nieruchomości.

Do zakupu nieruchomości przez jednego małżonka wymagana jest zatem zgoda drugiego małżonka.

Tym samym przy zawieraniu umowy sprzedaży, mocą której nastąpić ma zakup nieruchomości obecni powinni być oboje małżonkowie jednocześnie albo jeden z małżonków, który  posiada stosowne pełnomocnictwo od drugiego.

 

Do kwestii dotyczącej zarządu majątkiem wspólnym odnoszą się przepisy Kodeksu Rodzinnego i Opiekuńczego, m.in.:

Art. 36. § 1. Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

  • 2. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.
  • 3. Przedmiotami majątkowymi służącymi małżonkowi do wykonywania zawodu lub prowadzenia działalności zarobkowej małżonek ten zarządza samodzielnie. W razie przemijającej przeszkody drugi małżonek może dokonywać niezbędnych bieżących czynności.

Art. 361. § 1. Małżonek może sprzeciwić się czynności zarządu majątkiem wspólnym zamierzonej przez drugiego małżonka, z wyjątkiem czynności w bieżących sprawach życia codziennego lub zmierzającej do zaspokojenia zwykłych potrzeb rodziny albo podejmowanej w ramach działalności zarobkowej.

  • 2. Sprzeciw jest skuteczny wobec osoby trzeciej, jeżeli mogła się z nim zapoznać przed dokonaniem czynności prawnej.
  • 3. Przepis art. 39 stosuje się odpowiednio.

Art. 37. § 1. Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania:

1) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków;

2) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal;

3) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa;

4) darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.

  • 2. Ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka.
  • 3. Druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu.
  • 4. Jednostronna czynność prawna dokonana bez wymaganej zgody drugiego małżonka jest nieważna.

Art. 38. Jeżeli na podstawie czynności prawnej dokonanej przez jednego małżonka bez wymaganej zgody drugiego osoba trzecia nabywa prawo lub zostaje zwolniona od obowiązku, stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie osób, które w dobrej wierze dokonały czynności prawnej z osobą nieuprawnioną do rozporządzania prawem.

Art. 39. Jeżeli jeden z małżonków odmawia zgody wymaganej do dokonania czynności, albo jeżeli porozumienie z nim napotyka trudne do przezwyciężenia przeszkody, drugi małżonek może zwrócić się do sądu o zezwolenie na dokonanie czynności. Sąd udziela zezwolenia, jeżeli dokonania czynności wymaga dobro rodziny.

 

ZDEMOLOWANY POKÓJ W HOTELU. Za co odpowiadają turyści ?

Elżbieta Liberda        08 lipca 2017        Komentarze (0)

Trudni turyści to zmora właścicieli nieruchomości świadczących usługi noclegowe.

Wiele pokoi w hotelach czy pensjonatach wyposażona jest –  jak to się mówi –  „na bogato „.

Nawet niewielkie szkody  wiążą się z ogromnymi kosztami .

Pytanie zatem,  czy możemy odzyskać pieniądze  za szkody powstałe po pobycie turysty – np. uszkodzona kabina prysznicowa , zbita szyba, dziura w ścianie ?

Pomysłowość gości jest przecież spora …. A na wyjeździe niejednokrotnie puszczają wodze fantazji 🙂

 

Co do zasady gość hotelowy odpowiada za szkody przez siebie wyrządzone.

Czasami wyrządzenie szkody następuje przez zwykłą nieuwagę turysty, są jednak sytuacje kiedy mamy do czynienia z celowym zniszczeniem mienia, szkodami spowodowanymi nieprzestrzeganiem regulaminów, libacjami alkoholowymi. Straty bywają niebagatelne w szczególności kiedy mamy do czynienia z zakwaterowaniem gościa w luksusowych kurortach.

 

Co w takiej sytuacji może zrobić właściciel obiektu ?

Oczywiście najprościej byłoby załatwić sprawę polubownie i uzgodnić z klientem sposób naprawienia szkody. Realia jednak pokazują, że nie jest to takie proste. Często zdarza się, że dopiero po opuszczeniu hotelu przez turystę zauważone zostają zniszczenia.

 

Zgodnie z obowiązującymi przepisami odszkodowania za wyrządzone szkody, np. uszkodzone wyposażenie, sprzęt RTV / AGD hotelarz może dochodzić na tzw. zasadach ogólnych określonych w kodeksie cywilnym.

Oznacza to, że domagając się od gościa hotelowego naprawienia szkody, konieczne jest  wykazanie wszystkich przesłanek warunkujących przypisanie mu odpowiedzialności.

 

Będzie to

  • określenie wysokości poniesionej szkody,
  • okoliczności wskazujących na winę gościa oraz
  • związek przyczynowy pomiędzy jego zachowaniem i powstałą szkodą.

 

Na domaganie się przedmiotowego odszkodowania hotelarz ma stosunkowo dużo czasu gdyż okres przedawnienia roszczeń wynosi trzy lata od chwili, gdy właściciel obiektu dowiedział się o szkodzie i osobie zobowiązanej do jej naprawienia, nie więcej jednak niż 10 lat od dnia wyrządzenia szkody.

 

Dużo dłuższy termin obowiązuje, gdy szkoda wynikła ze zbrodni lub występku – roszczenie o naprawienie szkody ulega wówczas przedawnieniu z upływem 20 lat od dnia popełnienia przestępstwa, bez względu na to, kiedy poszkodowany dowiedział się o szkodzie i osobie zobowiązanej do jej naprawienia.

Przykładowo kradzież jest co do zasady występkiem.

 

Wysokość odszkodowania.

Odszkodowanie to najogólniej mówiąc zwrot wszelkich kosztów związanych z poniesioną szkodą – zniszczeniami dokonanymi przez gościa.

 

Wydatki poniesione na zakup nowego sprzętu, związane z zatrudnieniem ekipy remontowej itp. – powinny być zwrócone. Odszkodowanie polega więc na zwrocie wszelkich kosztów będących następstwem szkody.

 

Odszkodowanie może pokrywać:

rzeczywiście wyrządzoną szkodę czyli straty, które poniósł hotel (tzw. damnum emergens),

ponadto utracone korzyści, które poszkodowany mógłby uzyskać gdyby szkody mu nie wyrządzono (tzw. lucrum cessans).

Utrata korzyści to z reguły naturalna konsekwencja dokonanych zniszczeń.

Hotel bowiem nie może czerpać dochodów z wynajmu zdemolowanego pokoju.

 

Jakie działania musimy podjąć aby móc domagać się odszkodowania ? 

 

Należy  przede wszystkim pamiętać o zabezpieczeniu dowodów, wskazujących na fakt wyrządzenia szkody. Dobrą praktyką jest sprawdzanie pokoi w chwili wymeldowywania gościa. Jeśli zauważymy szkodę należy maksymalnie szczegółowo udokumentować zdarzenie. Cennym dowodem będzie protokół sporządzony przez pracowników hotelu, z ich podpisami i podpisem gościa lub stwierdzeniem odmowy podpisania protokołu przez gościa, wykonanie dokumentacji zdjęciowej, nagrania z monitoringu, rozpytanie innych gości czy byli świadkami zdarzenia, a jeśli tak zanotowanie ich danych. W wypadkach wskazujących na wandalizm warto zawiadomić Policję.

Powstanie szkody należy niezwłocznie zgłosić ubezpieczycielowi.

 

 

Zadatek i zaliczka w turystyce. Czy są jakieś różnice?

Elżbieta Liberda        07 lipca 2017        Komentarze (0)

W związku z faktem że kancelaria specjalizuje się w obsłudze runku nieruchomości naszymi klientami są też właściciele hoteli , kurortów oraz różnego typu nieruchomości świadczących usługi turystyczne i noclegowe. 

Dzisiejszy wpis podyktowany jest wzrastająca ilością spraw związanych z nieporozumieniami już na etapie rezerwacji oraz błędnym rozumieniem na pozór tożsamych pojęć.

Zdarza się, że turyści  rezerwują  noclegi, a następnie  rezygnują twierdząc, że np. pokój im nie odpowiada.

Powstaje pytanie –  czy właściciel hotelu powinien zwrócić zaliczkę?

 

Wszystko zależeć będzie od okoliczności związanych z dokonaną rezerwacją.

Już na etapie bookowania miejsca w hotelu z reguły na stronach internetowych obiektów znajdują się informacje jakie są konsekwencje zrezygnowania z pobytu przez turystę.

Dlatego z pkt widzenia właścicieli obiektów noclegowych istotne jest aby przedstawili klarowne informacje w tym zakresie, natomiast z  pkt widzenia klientów ważne jest to aby z taką informacją dokładnie się zapoznali, a w wypadku jakichkolwiek wątpliwości wyjaśnili je w formie pisemnej. Z reguły będzie to następowało w drodze korespondencji elektronicznej.

Na pozór podobne w powszechnym rozumieniu sformułowania mogą być odmienne w skutkach. I tak np. częstą przyczyną nieporozumień jest brak odróżnienia instytucji zadatku od zaliczki.

 

A czym różni się zadatek od zaliczki?

Ta na pozór podobna terminologia w przypadku błędnego jej zrozumienia niesie daleko idące konsekwencje w zakresie skutków prawnych.

Otóż, zarówno zaliczka jak i zadatek stanowią zabezpieczenie dla wykonania zobowiązań.

W przypadku, gdy kolokwialnie rzecz ujmując wszystko „pójdzie ok”, wpłacona wcześniej zaliczka czy zadatek  zaliczone zostaną na poczet ceny za hotel.

Inaczej ma się sprawa, gdy z jakiś przyczyn nie dojdzie do wykonania usługi.

Gdy  rozmyśli się klient i zrezygnuje z usługi, to co do zasady po wpłacie zaliczki – może liczyć na jej zwrot.

Natomiast w wypadku gdy klient wpłaci zadatek i zmieni zdanie – hotel ma prawo go zatrzymać.

 

A co się stanie gdy będziemy mieć sytuację odwrotną, czyli – jeżeli to właściciel obiektu będzie musiał odwołać przyjazd gościa z powodu niespodziewanej awarii np. dzień przed przyjazdem?

Zadatek, choć na pozór wydaje się korzystny tylko dla przedsiębiorcy zabezpiecza także interesy klienta.

W wypadku np. zdarzających  się ostatnio często tzw. overbookingów lub gdy po prostu z „jakiś” przyczyn hotel nie będzie mógł wykonać usługi i odwoła rezerwację, to w wypadku kiedy klient wpłacił zadatek odzyska go w podwójnej wysokości.

Zaliczka natomiast jest zwracana klientowi w takiej wysokości, w jakiej została wpłacona. Zaliczka w przeciwieństwie do zadatku nie pełni funkcji odszkodowawczej.

 

Nieco odmiennie sytuacja się przedstawia gdy zaistnieją tzw. okoliczności nadzwyczajne.  Jeśli niewykonanie usługi nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony, wtedy zadatek lub zaliczka zostają zwrócone.

Jeśli strony nie dojdą do porozumienia ostatecznie o tym, czy określony powód niewywiązania się z umowy stanowi okoliczność nadzwyczajną  oceniać będzie sąd.

A w jakiej wysokości możemy pobrać zadatek lub zaliczkę ?

Wysokość zaliczki lub zadatku przy usługach hotelarskich nie jest regulowana wprost żadnymi bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa. Pozostaje zatem w gestii stron swobodne określenie jej wysokości.

Niemniej jednak nie można zapominać o interpretacjach i decyzjach Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

UOKiK zakwestionował praktyki przedsiębiorców polegające na pobieraniu zadatku w wysokości 100 proc. całej kwoty do zapłaty, która to nie była zwracana, gdy konsument zrezygnował z zakwaterowania.

UOKiK nie kwestionował samego prawa przedsiębiorcy do pobierania zadatku i jego zatrzymywania, gdy klient wycofa się z umowy. Jednak jak czytamy w uzasadnieniu –wysokość zadatku nie może odpowiadać całemu wynagrodzeniu przedsiębiorcy.

 

Kara umowna.

Swego rodzaju gwarantem przyszłej transakcji może być również kara umowna zastrzeżona na wypadek uchylenia się którejś ze stron (bądź tylko jednej z nich) od zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zastrzeżenie kary umownej jest korzystne choćby z tego względu, że w przypadku gdy kontrahent okaże się niesłowny, można dochodzić jej zapłaty bez względu na wysokość poniesionej szkody.

Dochodząc zapłaty kary umownej nie trzeba więc wykazywać rozmiarów doznanej szkody, czy w ogóle faktu jej poniesienia, co nierzadko sprawia spore problemy.

Niemniej jednak przy dużej konkurencji wśród obiektów noclegowych nieliczne mogą pozwolić sobie na stosowanie takich obostrzeń.

 

Zakup nieruchomości od komornika nie zawsze bezpieczny !

Elżbieta Liberda        06 lipca 2017        Komentarze (0)

Powszechnie panuje przekonanie, że kupując nieruchomość od komornika kupimy ją „czystą”.

No i owszem, z reguły tak jest, ale dotyczyć to będzie tylko długów  finansowych ciążących na nieruchomości.

Niestety, wielu naszych klientów, sugerując się „mecenasem google” i tymi powszechnymi a zarazem błędnymi opiniami straciło spore majątki…

A jak to się stało ?

Otóż nabyli nieruchomość, wolną od hipotek itp.  Ale cóż z tego ! W przedmiotowej nieruchomości zastali nieoczekiwanego gościa !

Mało tego… drzwi do zakupionego lokum były zamknięte …..

 Jak to możliwe  ?

W wypadku kiedy  nieruchomość wykorzystywana jest przez dłużników na cele mieszkaniowe,  to  dokonując  zakupu takiej nieruchomości w drodze licytacji należy koniecznie ustalić czy oby napewno nie kupimy domu, mieszkania z lokatorem.

 

W sytuacji nieposiadania tytułu prawnego do innej nieruchomości przez dłużników [co jest z reguły wielce prawdopodobne] wprowadzenie w posiadanie do zakupionej nieruchomości nowych nabywców może potrwać nawet kilka lat.

Zgodnie bowiem z obowiązującymi przepisami prawnymi nie można dokonać eksmisji „na bruk”.

Krótko mówiąc, musimy mieć gdzie takiego „byłego właściciela” przekwaterować.

 

W omawianym wyżej stanie faktycznym – kiedy już zaskoczy nas obecność dawnego właściciela w nieruchomości –  nie pozostaje nic innego, jak skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego o opróżnienie lokalu. 

W toku takiego postępowania Sąd z urzędu zbada czy nie zachodzą przesłanki do przyznania osobie eksmitowanej lokalu socjalnego.

A z reguły niestety taka sytuacja będzie miała miejsce…

Większość osób których życie potoczyło się tak, że ich nieruchomość została zlicytowana, spełnia przesłanki do przyznania im  lokalu socjalnego. Wystarczy bowiem, że ów delikwent chociażby zarejestruje się jako bezrobotny. 

Wówczas na możliwość zamieszkania w zakupionej nieruchomości trzeba będzie „trochę” poczekać .

Gdyby okazało się bowiem, że któryś z byłych właścicieli spełni przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego to oczekiwanie na taki lokal trwa nawet kilka lat.

Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

  • kobiety w ciąży,
  • małoletniego, niepełnosprawnego, ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
  • obłożnie chorych,
  • emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
  • osoby posiadającej status bezrobotnego,
  • osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Podsumowanie :

Zakup nieruchomości od komornika może być doskonałą inwestycją. Cena wywoławcza to przecież 3/4 wartości ! A przy drugim terminie już tylko 2/3.

O ile nikt nas nie „przebije” to może być to strzał w przysłowiową dziesiątkę .

Ale !

Zanim zdecydujesz się na taki ruch pamiętaj o dokonaniu pełnego due dieligence nieruchomości .

Pamiętaj też, że nie tylko należy zadbać o kwestię czysto formalno prawne .

Konieczne będą odpowiednie działania natury faktycznej które umożliwią bezpieczne wprowadzenie nowego nabywcy w posiadanie nieruchomości .

 

A jak przebiega postępowanie egzekucyjne dotyczące nieruchomości dowiesz się już w kolejnych wpisach.

W razie jakichkolwiek pytań nie wahaj się zadzwonić i zapytać 🙂