Problemy z lokatorem, a możliwość samodzielnego wszczęcia postępowania.

Wynajmując lokal, szczególnie mieszkalny często mamy problemy z lokatorem.

Czasem nie płaci czynszu, czasem demoluje.

Powstaje zatem zagadnienie, czy w takim wypadku, kiedy wynajmujemy lokal na cele mieszkaniowe w ramach posiadanych udziałów samodzielnie możemy wytoczyć powództwo przeciwko lokatorowi, a w konsekwencji przeciwko gminie gdyby nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie której został przyznany.

Zgodnie z orzecznictwem współwłaściciel nieruchomości może dochodzić od gminy odszkodowania w pełnej wysokości za szkodę wynikłą z niedostarczenia uprawnionemu lokatorowi lokalu socjalnego. Może dochodzić tego roszczenia w całości, bowiem jest ono roszczeniem zachowawczym. (art. 209 KC). Uchwała SN z 3.12.2014 r., III CZP 92/14

 

SN podkreśla, że aby zaliczyć określoną czynność do czynności zachowawczych, muszą zostać spełnione dwie przesłanki.

  1. czynność taka musi mieć na celu zachowanie wspólnego prawa, tj. ochronę interesu wszystkich współwłaścicieli, a nie tylko jednego czy kilku z nich;
  2. konieczność jego realizacji w sposób niepodzielny.

 

Czynność ta jest zatem czynnością zachowawczą.

Podobnie Sąd traktuje czynności dochodzenia roszczeń które to obejmują należności z tytułu czynszu najmu oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu. Tu również stwierdzono, że stanowią one czynności zachowawcze, które mogą być ubezskutecznione jedynie sprzeciwem współwłaścicieli.

 

Jak widać uprawnienia współwłaścicieli są dość szerokie.

Można śmiało stwierdzić, że będąc jedynie właścicielem udziałów można bezpiecznie wynajmować lokale w których posiadaniu jesteśmy i korzystać ze wszystkich przysługujących praw jak właściciel.

 

Inwestowanie w nieruchomości. Czy rzeczywiście są to bezpieczne inwestycje?

Elżbieta Liberda        27 lutego 2019        Komentarze (0)

Kto z nas nie marzy o tym, aby spod palmy zarządzać prestiżowym biznesem. Czy posiadając niewielki kapitał można zarabiać na nieruchomościach? Rozmowa z radcą prawnym Elżbietą Liberdą – specjalistą ds. prawa nieruchomości.

Czy rzeczywiście są to bezpieczne inwestycje ?

To bardzo dochodowy segment rynku.  Jednak bycie rentierem to wcale nie taki prosty temat. Bez znajomości rynku, przepisów prawa oraz analizy stopy zwrotu z inwestycji możemy wpakować się w nie lada tarapaty.

Aby dobrze i bezpiecznie zainwestować musimy dokonać dobrego audytu prawnego i faktycznego nieruchomości. Później możemy odcinać kupony.

Dlaczego inwestować w nieruchomości?

Możemy kreować dochody na różne sposoby. Dokonując zakupu lokalu, możemy go następnie sprzedać lub wynająć. W przypadku gruntów można rozważyć dzierżawę, przekształcenie, podział działek, zabudowę, a następnie sprzedaż. Bardziej doświadczony inwestor może pomyśleć o zakupie udziałów w nieruchomości i np. później znieść współwłasność.

 

Czy trzeba posiadać całość kapitału na sfinansowanie inwestycji ?

Niekoniecznie. Można posiłkować się kredytem, który np. będzie spłacany z wpływów od najemców tej nieruchomości. Dodatkowo oprócz bieżących wpływów, które pozwolą spłacać zaciągnięte zobowiązania wartość nieruchomości będzie rosła.

 

Dość atrakcyjnie cenowo wyglądają oferty mieszkań z lokatorem.

To często spotykane oferty. Trzeba jednak uważać. Przepisy prawa uprzywilejowują najemców.

Jeśli lokator nie zechce dobrowolnie się wyprowadzić konieczne będzie postępowanie o eksmisję. Jednak nawet wygranie tego typu postępowania nie gwarantuje od razu możliwości korzystania z nieruchomości, bowiem jeśli nasz lokator nie posiada innej nieruchomości i np. jest bezrobotny to przysługiwać mu będzie lokal socjalny, na który czeka się nawet kilka lat. Lokal taki zapewnić musi gmina. Właściciel nieruchomości może co prawda wystąpić o odszkodowanie od gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego, ale z tym wiąże się z kolejne postępowanie.

Niestety lokatorzy często działają świadomie. Dobrze wiedzą o przywilejach jakie dają im przepisy. Wybierają mieszkania o dużych metrażach i atrakcyjnie zlokalizowane. Płacą pierwszy czynsz, kaucję i na tym się kończy.

 

Jak to się ma do naszej inwestycji ?

Kupując nieruchomość z lokatorem w wypadku braku porozumienia wypowiedzenie przez właściciela umowy może nastąpić co do zasady tylko z przyczyn określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów. W katalogu przyczyn próżno szukać tej najbardziej oczywistej – rozwiązania umowy z uwagi na chęć czerpania większych dochodów z najmu. Zatem decydując się na zakup tego typu lokum, rozważmy, czy ustalony na chwilę zakupu czynsz z najemcą zapewnia rentowność naszej inwestycji i czy lokator jest wypłacalny.

 

A jeśli lokator nie płaci ?

Jeżeli lokator  zwleka z  zapłatą czynszu lub opłat eksploatacyjnych co najmniej za trzy pełne okresy należy umowę wypowiedzieć pisemnie z podaniem przyczyny wypowiedzenia, ale też z wyznaczeniem dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.  W optymistycznej wersji na zysk poczekamy około pół roku.

 

A co z ofertami od komorników?

Zakup nieruchomości od komornika może być doskonałą inwestycją. Cena wywoławcza to przecież 3/4 wartości, a przy drugim terminie już tylko 2/3.

O ile nikt nas nie „przebije” to może być to strzał w przysłowiową dziesiątkę .

Ale ! Zanim zdecydujemy się na taki ruch pamiętajmy o dokonaniu pełnego due dieligence nieruchomości .

Powszechnie panuje przekonanie, że kupując nieruchomość od komornika kupimy ją „czystą”. No i owszem, z reguły tak jest, ale dotyczyć to będzie tylko długów finansowych ciążących na nieruchomości. Niestety, wielu naszych klientów, sugerując się tymi powszechnymi a zarazem błędnymi opiniami straciło spore majątki…

A jak to się stało ?

Otóż nabyli nieruchomość, wolną od hipotek. Ale cóż z tego ! W przedmiotowej nieruchomości zastali nieoczekiwanego gościa !

Jak to możliwe  ?

W wypadku kiedy  nieruchomość wykorzystywana jest przez dłużników na cele mieszkaniowe,  to  dokonując  zakupu takiej nieruchomości w drodze licytacji należy koniecznie ustalić czy oby na pewno nie kupimy domu, mieszkania z lokatorem. W sytuacji nieposiadania tytułu prawnego do innej nieruchomości przez dłużników [co jest z reguły wielce prawdopodobne] wprowadzenie w posiadanie do zakupionej nieruchomości nabywców może potrwać kilka lat. Zgodnie bowiem z obowiązującymi przepisami prawnymi nie można dokonać eksmisji „na bruk”. Krótko mówiąc, musimy mieć gdzie takiego „byłego właściciela” przekwaterować.

Na co zatem zwrócić uwagę, by nie stracić na inwestycji ?

Przede wszystkim zadbajmy o szczegółowe zbadanie stanu prawego nieruchomości. Czasami przysłowiowa „perełka”, za którą pierwotnie nie zapłacimy wiele, generować może koszty, niepotrzebne nerwy, a przede wszystkim niemożliwość realizacji wcześniej określonego celu – czyli czerpania korzyści z najmu.

INWESTOWANIE w UDZAŁY w nieruchomości. Jak bezpiecznie kupić i sprzedać udział ?

Elżbieta Liberda        12 lutego 2019        Komentarze (0)

Do inwestowania w udziały potrzeba nie tylko doskonałej znajomości prawa, ale także sporo sprytu.

Tu bowiem nie tylko czynności natury formalno – prawnej mają znaczenie, ale przede wszystkim natury faktycznej związanej z umiejętnym zrobieniem due deliegence nieruchomości oraz późniejszym objęciem w posiadanie lokalu.

Inwestując w udziały nie wystarczy doktoryzowanie się na temat współwłasności.
Śmiało mogę stwierdzić, że nie jeden profesor miałby spore obawy mając dokonywać takich inwestycji.

 

A o co w tym wszystkim chodzi ?

Pokręcimy się nieco po wirtualnej rzeczywistości czyli porozmawiamy o udziałach !

A czego wirtualnej rzeczywistości? Bo kto wie gdzie to jest i co to jest udział 🙂

Tysiące książek o tym napisano, ale nie da się tego pokazać, jakkolwiek zobrazować !
Z jednej strony masz niewiele, a tak naprawdę wszystko … a czasem nic !

Bez wątpienia da się na tym jednak extra zarabiać ! Są tacy którzy tylko z tego żyją.

 

Czym jest udział ?

Otóż wyobraźcie sobie sytuacje, że macie tylko niewielki udział a de facto jesteście właścicielami wszystkiego. Korzystać możemy bowiem co do zasady ze wszystkiego. Z każdej części nieruchomości.

Jak to możliwe ?

Otóż, jedną z charakterystycznych cech współwłasności jest niepodzielność wspólnego prawa. Wspólne prawo własności przysługuje niepodzielnie kilku osobom.

Każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli.
Żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje prawo do fizycznie wydzielonej części rzeczy.

 

Jeśli nawet podzielono rzecz do korzystania (quoad usum), to ma to jedynie wpływ na sposób wykonywania uprawnień przez poszczególnych współwłaścicieli. Nie zmienia natomiast faktu, że nadal zachowujemy prawo do całej rzeczy.
Wspólność ta trwa tak długo, jak długo trwa stosunek współwłasności.

 

 

Pojęcie udziału .

Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem wspólnej rzeczy i jest szczególnym rodzajem własności, nie zaś odrębnym typem prawa (por. wyr. SN z 14.10.2005 r., III CK 92/05, niepubl.).
Przepisy o własności stosuje się zatem wprost do udziału współwłaściciela z ewentualnymi odmiennościami wynikającymi z przepisów o współwłasności.

Jak ujął to SN w wyr. z 20.9.2000 r. (I CKN 729/99, Legalis), każdy ze współwłaścicieli ma „idealną” część niepodzielonej rzeczy, czyli rachunkowy ułamek tej rzeczy, istniejący jedynie w ludzkiej wyobraźni, nazywany udziałem.

„Udział” jest prawem, które należy wyłącznie do współwłaściciela. Innymi słowy, współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Aby bezpiecznie kupować udziały należy dokładnie zdawać sobie sprawę jakimi prawami rządzi się współwłasność.

Zacznijmy od rodzajów współwłasności.

 

Czym jest współwłasność ?

Instytucja współwłasności uregulowana jest w ustawie Kodeks cywilny.
Polega na tym, że własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom.
Cechy charakterystyczne :
– jedność przedmiotu współwłasności,
– wielość podmiotów, którym dane prawo przysługuje,
– niepodzielność wspólnego prawa.

 

Oznacza to, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy, a nie tylko do jej części.
I ten właśnie aspekt rodzi najwięcej problemów.

 

W dyskusji o udziałach nie można pominąć z pewnością elementarnej kwestii jak współwłasność.

Rodzaje współwłasności.
Współwłasność jest : albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną ( np. ustawowa wspólność małżeńska).

Podstawową różnicą pomiędzy w/w jest to, iż cechą charakterystyczną współwłasności łącznej jest jej bezudziałowy charakter, a w związku z tym współwłaściciel nie może rozporządzać swoim prawem dopóki trwa współwłasność łączna.
Upraszczając – to np. dopóki trwa małżeństwo i nasza nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków to bez zgody drugiego małżonka sprzedać nie możemy swojej „połowy”.

W przeciwieństwie do współwłasności łącznej – współwłasność ułamkowa polega na tym, że udział każdego współwłaściciela we wspólnym prawie jest określony ułamkiem.

Każdy, kto dysponuje takim udziałem może nim rozporządzać bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Dotyczy to jednak tylko i wyłącznie posiadanego udziału.

Do rozporządzania rzeczą wspólną (czyli przykładowo całą nieruchomością) oraz do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (np. wydzierżawienie całej nieruchomości), potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

 

A jak to się ma do naszej inwestycji ?

Otóż, posiadając udział poza tym, że możemy nim swobodnie rozporządzać, to jednak nie zawsze wiele to daje.
Przekładając to na obrót nieruchomościami, w zasadzie zawsze, poza lokalem który mamy w posiadaniu – lub nie – ale o tym później; interesuje nas substancja całego budynku.

I tu mogą pojawić się schody, nie zawsze bowiem interesy właścicieli będą spójne, a np. już zgodę na remont elewacji musimy mieć od wszystkich współwłaścicieli.

A jak to wygląda w świetle prawa?

Zarząd rzeczą wspólną .

Do rozporządzania rzeczą wspólną (czyli przykładowo całą nieruchomością) oraz
do czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (np. wydzierżawienie całej nieruchomości), potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Jak wiadomo interesy współwłaścicieli nie zawsze są jednakowe…

O problemach przy decydowaniu w kwestiach np. remontów czy pozwolenia na prowadzenie lokalu gdzie sprzedawany jest alkohol pewnie już Państwo słyszeli.

Na kanwie tego przepisu (art. 199 k.c.) taki sposób na zarabianie pieniędzy znaleźli sobie niektórzy właściciele udziałów.

Wyobraźmy sobie sytuację, że chcemy dokonać remontu klatki schodowej, która to stanowi dojście do naszego Biura nieruchomości czy też do lokalu który wynajmujemy.
Albo chcemy sprzedawać alkohol lub amunicję w lokalu.

Niestety w pierwszej z sytuacji, aby uzyskać pozwolenie na budowę, modernizację organ administracyjny będzie wymagał zgody wszystkich współwłaścicieli.
W kolejnej aby uzyskać koncesję również musimy wpierw uzyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli.
Czasem sytuacja taka wykorzystywana jest przez innych współwłaścicieli aby albo zarobić albo po prostu utrudnić życie inwestorowi.

Pisałam o tym tutaj Szantaż współwłaściciela.

 

A co jeśli spotka Cię tego typu problem ?

Co zrobić w przypadku braku zgody pozostałych współwłaścicieli na remont lub czynność przekraczającą zarząd zwykły ?

 

Zgodnie z treścią art. 199 k.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Jednak w braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

 

Nie pozostaje zatem nic innego jak skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. A to, jak wiemy potrwać może dłuższą chwilę …

 

Jeśli jesteśmy już przy czynnościach zarządu zwykłego i przekraczających zarząd zwykły często pojawia się pytanie – czy kupując udział w nieruchomości i mając w posiadaniu lokale mogę je wynająć bez zgody pozostałych współwłaścicieli ?

poczytajcie o tym tu http://elzbietaliberda.pl/czy-musisz-miec-zgode-na-wynajem-od-pozostalych-wspolwlascicieli/

 

Inwestując w udziały warto także zastanowić się

czy kupując udział ryzykujesz, że współwłaściciele wystąpią do Ciebie o zwrot nakładów poczynionych na nieruchomość ?

 

W tej sytuacji brak jest jednolitej linii orzeczniczej. Przeważa pogląd, że roszczenie o zwrot nakładów jest roszczeniem obligacyjnym, a zatem roszczenie o zwrot nakładów przysługuje współwłaścicielowi, który je poniósł, przeciwko osobom będącym współwłaścicielami w chwili dokonania nakładów.

Konsekwencją takiego stanowiska jest to, że przedmiotowe roszczenie nie przechodzi na nabywcę udziału we wspólnym prawie z racji swego obligacyjnego charakteru.

W orzeczeniach Sądów czytamy – „Roszczenie o zwrot nakładów poniesionych przez jednego ze współwłaścicieli na wspólną nieruchomość ma charakter obligacyjny i przysługuje wobec tego współwłaściciela, któremu przysługiwało prawo do nieruchomości z chwili ponoszenia nakładów”.

„Roszczenie o zwrot wartości nakładów poniesionych na rzecz przysługuje przeciwko osobom,
które były współwłaścicielami w czasie dokonywania tych nakładów, również wtedy, gdy osoby te zbyły swoje udziały nieodpłatnie.”

Według jednak drugiego poglądu, wspomniane roszczenie przysługuje przeciwko obecnym (każdoczesnym) współwłaścicielom rzeczy, stosownie do wielkości ich udziałów we współwłasności. – dał temu wyraz SN w orzeczeniu z 2003 r.

 

Inwestując w udziały nie można zapomnieć także o kwestiach podatkowych. 

Pamiętajmy że współwłaściciele za zobowiązania dotyczące przedmiotu współwłasności odpowiadają solidarnie.

 

Inwestowanie w udziały to z pewnością lukratywny biznes. Trzeba jednak wykazać dużą ostrożność tak aby inwestycja nie stała się tylko źródłem problemów.

 

Zapraszam do dyskusji i kontaktu.

Przymusowa sprzedaż lokalu przez wspólnotę mieszkaniową. Czy to możliwe?

Elżbieta Liberda        29 stycznia 2019        Komentarze (0)

Wspólnota mieszkaniowa jest organizacją powołaną przez ustawę w celu umożliwienia prawidłowego funkcjonowania właścicieli lokali w ramach jednego budynku, położonego na tym samym gruncie.

Wspólnota mieszkaniowa istnieje z mocy prawa i nie może zostać zlikwidowana w drodze umowy lub innej czynności prawnej.

Niestety, zdarza się że niejednokrotnie dochodzi do sytuacji w których jeden z właścicieli lokalu należącego do wspólnoty przez lata uprzykrza życie innym mieszkańcom.

 

Problemy długotrwałego nieuregulowania bieżących opłat przez jednego z członków wspólnoty mieszkaniowej czy wykraczania w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi albo czynienia korzystania z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym poprzez swoje niewłaściwe zachowanie to problemy z którymi boryka się niejedna wspólnota mieszkaniowa.

Co można wówczas zrobić ?

W myśl art. 16 ustawy o własności lokali, w razie wystąpienia którejś z przedstawionych powyżej przesłanek, wspólnota mieszkaniowa może w drodze procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Co istotne, w takim wypadku właścicielowi, którego lokal został sprzedany nie przysługuje już prawo do lokalu zamiennego.

Jak trafnie zauważono w doktrynie, właścicielowi nie przysługuje także prawo do lokalu socjalnego, ponieważ nie jest on lokatorem w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego tj. z dnia 7 czerwca 2018 r. (Dz.U. z 2018 r. poz. 1234).

Sąd Najwyższy w swojej uchwale z 15 listopada 2001 roku ( III CZP 66/01, OSNC 2002, Nr 9, poz. 109) zaprezentował tezę, że przepisy art. 14 i 15 OchrLokU mają zastosowanie w sprawach o opróżnienie lokalu przeciwko osobom, które były lokatorami w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 OchrLokU.

Należy szczególną uwagę poświęcić analizie pierwszej przesłanki powództwa o licytacyjną sprzedaż lokalu, tj. długotrwałego zalegania właściciela lokalu z zapłatą należnych od niego opłat.

Jak już wiadomo, spełnienie owej przesłanki skutkować może rzeczywistym pozbawieniem członka wspólnoty przysługującego mu prawa własności nieruchomości.

 

Ponieważ jest to bardzo daleko idąca konsekwencja zastanawiano się nad legalnością tego przepisu. Sprawą ostatecznie zajął się Trybunał Konstytucyjny.

I tak, w wyroku z dnia 23  lipca 2013 r. ( SK 12/12 ) przeprowadził kontrolę zgodności opisanej przesłanki z przepisami Konstytucji, stwierdzając, że :

„wystąpienie wspólnoty mieszkaniowej z żądaniem licytacyjnej sprzedaży lokalu należącego do członka tej wspólnoty w takim przypadku jest zgodne z zapisami Konstytucji.”

 

Trybunał Konstytucyjny w swoim wyroku wskazał, że powództwo z art. 16 ust 1 UWL uzasadniają wartości wskazane w art. 31 ust. 3 Konstytucji, tak więc możliwość ograniczenia przez ustawodawcę zagwarantowanych konstytucyjnie wolności i praw takich jak właśnie prawo własności, w sytuacji kiedy ograniczenie takie konieczne jest dla zachowania porządku publicznego albo ochrony wolności i praw innych osób.

Trybunał Konstytucyjny podkreślił dodatkowo, że ochronie z tytułu tego przepisu podlegają nie tylko interesy indywidualne, lecz także prawa i interesy innych właścicieli lokali we wspólnocie ponieważ ustawa zapewnia ochronę wspólnocie mieszkaniowej przed uciążliwym członkiem, którego postępowanie może nieść za sobą ryzyko jej destabilizacji finansowej, dodatkowo ochronie podlega taże porządek publiczny.

Najistotniejszą kwestią odnoszącą się do tej przesłanki jest stan „ długotrwałości” w zaleganiu z opłatami. Nie może być to tylko „chwilowe” opóźnienie.

W wyroku zapadłym 13 lutego 2014 roku ( V CSK 170/13 ), Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że już nawet niewielkie zadłużenie lokatora, także jeżeli wysokość zadłużenia stanowiła tylko niewielki procent wartości nieruchomości, może być powodem licencyjnej sprzedaży lokalu, jeżeli osoba taka zalega z wnoszeniem opłat przez dłuższy czas.

Ustawa nie precyzuje jednak jaki okres uzasadnia wniesienie pozwu przez wspólnotę mieszkaniową, zatem mamy w tym przypadku do czynienia z pojęciem niedookreślonym.

Do opłat o których mowa w ustawie zalicza się przede wszystkim opłaty bieżące uiszczane w formie zaliczek, płatne z góry do 10 dnia każdego miesiąca. Opłatami takimi są koszty zarządu nieruchomością wspólną na które składają się: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu, wody i inne opłaty publicznoprawne.

Warto także nadmienić, że już częściowe nieuiszczenie opłat może spowodować ich egzekucję przez wspólnotę mieszkaniową, nie musi zatem mieć miejsca całkowite zaniechanie wnoszenia opłat.

Dodatkowo, wspólnota mieszkaniowa została przez ustawodawcę wyposażona w jeszcze jeden środek służący do ułatwienia egzekucji należności jakim jest dopuszczalność ich dochodzenia w postępowaniu upominawczym wprowadzona przez art. 15 UWL.

Istotną kwestią pozostaje także fakt, że wspólnota mieszkaniowa nie musi uprzedzać właściciela lokalu, który zalega z opłatami o zamiarze wytoczenia powództwa na podstawie art. 16 UWL, ani udzielać takiemu właścicielowi dodatkowego terminu do ich wniesienia.

Licytacyjna sprzedaż lokalu w trybie przepisu art. 16 UWL stanowi rozwiązanie trafne, a uzasadnieniem dla takiego stanowiska jest fakt istnienia sankcji odnośnie uciążliwych najemców, których można eksmitować, a także sankcji dotyczących spółdzielczego prawa do lokalu, ponieważ można doprowadzić do wykluczenia danej osoby z członkostwa.

Niewłaściwe postępowanie osób, które korzystają z lokalu na podstawie stosunku obligacyjnego np. umowy najmu, użyczenia czy dożywocia, stosunku prawno rzeczowego takiego jak np. służebność mieszkania, a także domowników jest traktowane na równi z niewłaściwym postępowaniem właściciela mieszkania.

Inne przesłanki umożliwiające sprzedaż lokalu. 

Pozostałe przesłanki umożliwiające sprzedaż lokalu odnoszą się do ustawowych  obowiązków każdego członka wspólnoty jakimi są

  • przestrzeganie porządku domowego
  • czy korzystanie z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli.

Co istotne, każde naruszenie porządku we wspólnocie powinno być oceniane przez pryzmat art. 144 KC i wykładnię pojęcia przeciętnej miary.

Za uporczywe wykraczanie przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu przyjmuje się takie działania członka wspólnoty, które naruszają obowiązujący regulamin porządku domowego, mogące przyjmować postać nawet jednego, nagannego zachowania.

Kto może wytoczyć powództwo? 

Należy także pamiętać, że czynną legitymację do wytoczenia powództwa o którym mowa w art. 16 UWL jest jedynie wspólnota mieszkaniowa, a nie poszczególni jej członkowie.

Upoważnionym do wniesienia powództwa jest organ zarządzający wspólnoty, który działa w oparciu o zgodę właścicieli lokali wyrażoną w formie uchwały.

Dodatkowo należy mieć na względzie, że wystąpienie przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej z powództwem o nakazanie sprzedaży lokalu stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, co zostało stwierdzone przez Sąd Apelacyjny w Poznaniu wyrokiem z 8 listopada 2002 r. (I ACA 841/01).

Zważając na charakter tej czynności, do podjęcia uchwały wymagana jest jednomyślność w przypadku małej wspólnoty oraz zgoda większości w przypadku wspólnoty dużej.

Co do wymogów jakie musi spełnić pozew przeciwko uciążliwemu lokatorowi  –  to należy dokładnie opisać sytuację oraz zachowanie pozwanego.

W niektórych przypadkach konieczne będzie także powołanie świadków, przydatne mogą okazać się także notatki sporządzone przez Policję podejmującą interwencję. Pod pozwem podpisać się muszą wszystkie osoby uprawnione do reprezentacji wspólnoty.

Skutecznie przeprowadzone postępowanie sądowe pozwoli nam uzyskać wyrok umożliwiający wspólnocie sprzedaż lokalu. Na podstawie takiego wyroku, zaopatrzonego w klauzulę wykonalności, należy sporządzić wniosek do komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego celem sprzedaży zadłużonego lokalu.

 

Zmiany w prawie podatkowym 2019 i i ch wpływ na obrót nieruchomościami.

Elżbieta Liberda        18 stycznia 2019        Komentarze (0)

Wraz z nadejściem nowego roku zaczyna obowiązywać wiele nowych lub zmienionych przepisów, które poprawiają lub zmieniają sytuację na rynku nieruchomości.

Najważniejszą zmianą w 2019 roku jest oczywiście przekształcenie użytkowania wieczystego we własność o czym pisałam w tym wpisie  – zmiany w użytkowaniu wieczystym

 

Zmienia się jednak jeszcze kilka innych przepisów, a w tym również przepisy podatkowe.

Jest to szczególnie interesujące, bo bezpośrednio wpływa to na stan naszego portfela.

 

–  Sprzedaż nieruchomości –

spadkobiercy i rozwodnicy zyskają

Do tej pory z urzędem skarbowym należało się rozliczyć kiedy zbywaliśmy odziedziczoną nieruchomość, a nie upłynęło jeszcze 5 lat od jej nabycia (licząc od końca roku, w którym to nabycie nastąpiło).

Liczyła się data kiedy spadek otrzymaliśmy lub następował podział majątku wspólnego byłych małżonków. 

Obecnie

  • w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku nieruchomości lub praw majątkowych pięcioletni okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabyci lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę;
  • natomiast, w sytuacji podziału majątku wspólnego termin ten liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

Od 1 stycznia 2019 roku każdy spadkobierca oraz rozwiedziony małżonek będzie obliczał ww. okres pięcioletni od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wytworzenie nieruchomości przez spadkodawcę lub małżonków.

 

Co jeśli sprzedamy przed upływem 5 lat?

Jeśli sprzedamy nieruchomość wcześniej trzeba będzie zapłacić 19 % podatku dochodowego, ale i tutaj pojawiają się korzystne zmiany!

Za koszt odpłatnego zbycia tak nabytej nieruchomości uznawane będą nie tylko nakłady poczynione w czasie posiadania, które zwiększyły wartość nieruchomości i kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn, ale także inne.

Od 1 stycznia 2019 za koszt uzyskania przychodu uznajemy również:
• udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz
• przypadające na podatnika ciężary spadkowe (np. długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia), w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika.

Zmiana ta korzystanie wpłynie na nasze zobowiązania podatkowe.

 

Ulga mieszkaniowa

Korzystne zmiany dotyczyć będą też osób inwestujących w nieruchomości. Ustawodawca zwalnia z opodatkowania dochód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, gdy podatnik wydatkuje przychód z takiej transakcji na własne cele mieszkaniowe. To się nie zmienia, ale wydłużeniu ulga termin kiedy możemy z takiej ulgi skorzystać . Do 31 grudnia musiało to nastąpić nie później niż w okresie 2 lat liczonych od końca roku, w którym nastąpiło zbycie, a obecnie okres ten został wydłużony do 3 lat.
Wydaje się, że proponowane zmiany należy ocenić pozytywnie i liczyć, że wpłynie to na jeszcze większe zyski z obrotu nieruchomościami.