BYĆ RENTIEREM – jak bezpiecznie inwestować w nieruchomości pod wynajem.

Elżbieta Liberda        20 kwietnia 2020        2 komentarze

Inwestowanie w nieruchomości pod wynajem jest bardzo popularne.

Posiadanie pasywnego dochodu z pewnością kusi. Kto z nas nie marzy o tym aby mieć biznes będący „samograjem”.

Rynek nieruchomości oferuje wiele możliwości osobom, które chcą inwestować..

Jednak prowadzenie nieruchomościowego biznesu to wcale nie taki prosty temat.

Bez doskonałej znajomości rynku, obowiązujących przepisów prawa oraz dobrej analizy stopy zwrotu z inwestycji, po prostu nic nie zarobimy. Kiedy zabraknie szczęścia, zamiast odcinać kupony można wpakować się w nie lada tarapaty i potężne długi.

Jak bezpiecznie i rentownie inwestować,

jak wybrać nieruchomość pod inwestycje,

jak zweryfikować najemcę , jak zbadać stan prawny nieruchomości ,

jak zredagować doskonałe dokumenty  opisuje w książce Być rentierem .

Możesz ją przeczytać i od razu wdrażać rozwiązania w niej zawarte, a w konsekwencji zostać rentierem w pełnym tego słowa znaczeniu.

Link do zamówień :

Być Rentierem – książka

 

Kredyt we franku ? Kiedy można rozwiązać umowę ?

Elżbieta Liberda        20 kwietnia 2020        Komentarze (0)

  1. Czym charakteryzuje się kredyt denominowany?

Kredyt denominowany w walucie obcej, a więc taki, którego wartość wyrażona zostaje w umowie w walucie obcej, ale uruchomiona zostaje w walucie polskiej, natomiast kredytobiorca dokonuje spłat rat kapitałowo – odsetkowych również w walucie polskiej po przeliczeniu według kursu wymiany walut na dany dzień. Tym samym w przypadku takiego kredytu kredytobiorca zwraca bankowi sumę nominalną udzielonego kredytu, stanowiącą równowartość waluty obcej,
w zależności od bieżącego kursu wymiany walut.

  1. Jakie są różnice pomiędzy kredytem indeksowanym, a denominowanym?

Kredyt indeksowany jest to kredyt, którego wysokość ustalana jest w PLN, ale ostateczna wartość zadłużenia zależy od kursu waluty obcej w dniu uruchomienia finansowania.

Przy kredycie denominowanym wnioskowana kwota zobowiązania oraz ta widniejąca w umowie wyrażona jest w walucie obcej. Wypłata środków następuje jednak w złotówkach w wysokości obliczonej według kursu obowiązującego w dniu wypłaty. W obu przypadkach kredytobiorcy ponoszą ryzyko kursowe.

  1. Czy indeksacja jest zgodna z prawem?

Wykorzystanie indeksacji (denominacji) co do zasady nie narusza natury kredytu i przepisów praw bankowego, a kredyty indeksowane i denominowane do waluty obcej funkcjonowały i funkcjonują w powszechnym obrocie. Umowy takie mogą być zawierane obecnie, to jest po nowelizacji Prawa bankowego z dnia 29 lipca 2011 roku, która weszła w życie w dniu 26 sierpnia 2011 roku
(Dz. U. 2011.165.984), na mocy której do art. 69 dodano w ust. 2 pkt. 4 a oraz ust. 3 jak również były stosowane jako prawnie dopuszczalne także przed tą nowelizacją, kiedy podpisane zostały Państwa umowy kredytowe.

 

4. Nieważność umowy kredytu indeksowanego

Wyrok TSUE (Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej), który zapadł 3 października 2019 roku, potwierdził dotychczasowe orzeczenia polskich sądów, które uznały klauzule indeksacyjne
w umowach kredytowych za abuzywne, czyli niedozwolone
. Tym samym dopuszczono możliwość unieważnienia kredytu indeksowanego.

 

  1. Teoria salda i teoria dwóch kondykcji

W orzecznictwie sądów polskich nie istnieje jednolity sposób wyrokowania w zakresie roszczeń
o nieważności umowy wzajemnej. Można spotkać się z dwoma wariantami stosowanymi przez Sądy, opartymi na przeciwstawnych sobie teoriach. Pierwsza z nich to teoria salda. Można sprowadzić ją do stanowiska, że w sytuacji gdy kredytobiorca więcej wpłacił do banku niż pożyczył to bank powinien oddać mu stąd powstałą nadwyżkę. Jeżeli kredytobiorca nie spłacił jeszcze swojego kredytu wobec banku to nadal pozostaje on dłużnikiem banku. Według drugiego stanowiska zwanej teorią dwóch kondykcji to każde roszczenie o wydanie korzyści jest niezależne od siebie, a ich kompensacja jest możliwa tylko w ramach potrącenia. W przypadku nieważności umowy kredytowej obie strony uznawane są jako osoby bezpodstawnie wzbogacone wobec siebie. Powstają wówczas wzajemne rozliczenia pomiędzy bankiem, a kredytobiorcą. Na chwilę obecną w orzecznictwie przeważa jednak pierwsze teoria czyli teoria salda.

 

  1. Czy kredyt frankowy to kredyt złotówkowy?

Orzecznictwo dopuszcza coraz częściej takie stanowisko, że kredyty złotówkowe to de facto kredyty które zostały udzielone w złotówkach. Tytułem przykładu można w tym miejscu wskazać, że  strony ustaliły walutę zobowiązania w EUR, ale walutę wykonania w PLN (zawarły bowiem umowę kredytu denominowanego, a nie walutowego, por. wyrok I C 922/19 – wyrok z uzasadnieniem Sąd Okręgowy w Słupsku z 2019-12-18. Niektórzy pełnomocnicy nazywają te kredyty  pseudofrankowymi.

 

  1. Ile mam czasu na podjęcie decyzji? (Przedawnienie roszczeń)

To zależy od tego, kiedy przedawnia się roszczenie wobec banku. Termin przedawnienia wynosi
10 lat lub 6 lat, ale jego bieg rozpoczyna się od daty płatności poszczególnej raty, dla każdej osobno. Przy ratach płaconych do 8 lipca 2018 r. to 10 lat od pobrania konkretnej raty, a przy ratach płaconych od 9 lipca 2018 r., a zatem po nowelizacji skracającej terminy przedawnień – 6 lat od pobrania raty. Większość kredytów frankowicze zaciągnęli w 2007 i 2008 roku. Tak więc dla rat zapłaconych w 2007 i 2008 roku termin na dochodzenie roszczeń już minął. Można jednak powalczyć o pozostałe raty.

8. Co mogę uzyskać w Sądzie?

Odrankowanie umowy kredytowej bądź jej unieważnienie. W pozwie znajdować się może kilka wariantów korzystnych dla Klientów Kancelarii. Nie można również zapominać, że

Sąd Najwyższy w dniu 4 kwietnia 2019 roku (wyrok III CSK 159/17 ) oraz w dniu 9 maja 2019 roku
(​wyrok I CSK 242/18) stwierdził, że kredyty powiązane z walutą mają być wykonywane jako kredyty
w PLN ze stawką LIBOR;

  • Sąd Najwyższy odszedł od koncepcji rozliczenia kredytu kursem średnim NBP (wyrok SN
    z dnia 24 października 2018 r. (II CSK 632/17);
  • Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) popiera stwierdzenie nieważności umowy kredytu (wyrok z 14 marca 2019 roku C118/17 oraz z 3 października 2019 roku
    C-260/18);

 

  1. Jakie są koszty postępowania sądowego?

Poza ustalonym (indywidualnie) w Kancelarii wynagrodzeniem dla pełnomocnika liczyć się należy
z następującymi kosztami i wydatkami. Opłata sądowa od pozwu w wysokości 1 tysiąca złotych. Od 1 do 4 tysięcy złotych wynosi zaliczka na rzecz biegłego sądowego. Do tego czasami trzeba doliczyć pozyskiwanie zaświadczeń (historii spłaty) – zależenie od baku kosztuje to od kilkudziesięciu złotych do nawet ponad 1 tysiąc złotych. Dla przykładu Deutsche Bank, za zaświadczenie obejmujące 12 lat historii spłaty kredytu pobierał opłatę w wysokości 1200 złotych. Bardzo pomocne dla pełnomocnika procesowego są również wyliczenia dotyczące wysokości spłaconego kredytu. Pozwala to bowiem określić wiele niezbędnych danych, którzy należy zawrzeć w pozwie. Kancelaria LEX PERFECTA nie narzuca tutaj żadnej osoby, który dokona takich wyliczeń. Na rynku znajduje się wielu ekonomistów, którzy dokonują takich przeliczeń i wyliczeń na potrzeby postępowania przedsądowego jak i sądowego.

 

  1. Jakie dokumenty są niezbędne na początek?

Pełnomocnicy Kancelarii mogą dokonać audytu prawnego zawartej umowy kredytowej. Odnośnie umowy to niezbędne informacje to data jej zawarcia, kwota kredytu, nazwa banku, czy umowa została dotychczas wypowiedziana i czy został wystawiony BTE? Dodatkowo zaś regulamin banku i wszystkie podpisane dotychczas załączniki i oświadczenia.

 

Jakub Cioch – Radca Prawny

Zawód radcy prawnego jest moją ogromną pasją, co przekłada się na moje pełne zaangażowanie. Trwa ono niezmiennie od kilku lat. Dzięki bogatemu doświadczeniu zawodowemu mogę zajmować się wszystkimi gałęziami i dziedzinami prawa. Reprezentuję swoich Klientów przed Sądami powszechnymi i administracyjnymi. Wyróżnia mnie precyzyjna umiejętność prowadzenia spraw odszkodowawczych i zadośćuczynieniowych w których reprezentowałem zarówno strony powodowe jak i pozwane Zakłady Ubezpieczeń. Posiadam uprawnienia mediatora sądowego. Ukończyłem ponadto studia doktoranckie z prawa bankowego w Instytucie Nauk Prawnych Polskiej Akademii Nauk w Warszawie. Szczególnie interesuje mnie sytuacja prawna konsumenta
w jego relacji z Instytucjami Finansowymi. Powierzając mi prowadzenie spraw możecie być Państwo pewni, że wykorzystam specjalistyczną wiedzę nabytą w warszawskim ośrodku naukowym.

 

Serdecznie zapraszamy do współpracy.

tel. 509782009

 

Cesja praw z umowy deweloperskiej.

Elżbieta Liberda        21 marca 2020        Komentarze (0)

Plany często się zmieniają….

A szczególnie kiedy jest to planowanie długoterminowe.

Na rynku nieruchomości takie sytuacje można określić jako powszechne.

Decydując się na zakup nieruchomosci od developera z reguły finalizacja inwestycji jest odroczona w czasie.

Klienci często zgłaszają się do mnie z takim oto zagadnieniem:

podpisali umowę deweloperską na zakup mieszkania, wpłacili np.10 procent ceny, a budowa ma się zakończyć za rok, ale  z uwagi na różne okoliczności chcą  zrezygnować z zakupu.

Co mogą zrobić w takiej sytuacji?

Z reguły w umowach z developerem widnieje zapis że część środków przepadnie ….

Czy mogą na swoje miejsce wskazać kogoś innego kto chciałby kupić to mieszkanie?

 

Na wstępie należy zauważyć, że umowa deweloperska jest umową wzajemną, co oznacza, że każda z jej stron jest zarówno wierzycielem, jak i dłużnikiem. Strony takiej umowy mają względem siebie zarówno prawa jak i obowiązki. Jest to o tyle istotne, że o ile wierzytelność można przenieść na inny podmiot bez zgody dłużnika (chyba, że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania), to już przeniesienie długu wymaga zgody wierzyciela (art. 509 par. 1 k.c. oraz 519 par. 2 pkt 2 k.c.).
Przekładając te przepisy na grunt omawianej sprawy, kupujący zawierając umowę deweloperską stają się z jednej strony wierzycielem ( bo mają określone w umowie prawa ) ale i dłużnikiem ( bo mają tez obowiązki wobec dewelopera jak chociażby obowiązek zapłaty).

Aby móc dokonać zmiany nabywcy lokalu to owszem, jest to możliwe, ale tylko kiedy zgodę na cesję wyrazi deweloper.

Zgoda taka może być zawarta w samej umowie deweloperskiej. Jeżeli umowa takiego postanowienia nie zawiera, to osoba chcąca zbyć prawa i obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej musi uzyskać zgodę dewelopera.

W wyniku zbycia praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej ich nabywca wstępuje w miejsce dotychczasowego nabywcy. A co za tym idzie, umowa deweloperska nie ulega rozwiązaniu i wszelkie jej postanowienia pozostają w mocy. W związku z powyższym, jeżeli poprzedni nabywca dokonał już na rzecz dewelopera jakichkolwiek wpłat, to nie podlegają one zwrotowi. Wpłaty te są traktowane jako dokonane przez osobę, która w wyniku cesji wstąpiła w miejsce poprzedniego nabywcy. Stąd kwestia rozliczenia kwoty wpłaconej przez dotychczasowego nabywcę powinna zostać uregulowana w umowie cesji. Dotychczasowy nabywca nie będzie bowiem mógł żądać zwrotu wpłaconej kwoty od dewelopera.

O zawarciu umowy cesji należy powiadomić dewelopera. Do czasu zawiadomienia wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej będą wykonywane w stosunku do dotychczasowego nabywcy.

Odnośnie osoby wstępującej do umowy deweloperskiej w miejsce dotychczasowego nabywcy, to jak zostało wskazane powyżej, „wchodzi” on we wszystkie prawa i obowiązki. Konieczne jest zatem dokładne i wnikliwe zapoznanie się przez podmiot zamierzający wstąpić do umowy deweloperskiej z jej postanowieniami. Nie ma również przeszkód, aby osoba taka uzyskała kredyt na zakup nieruchomości.

Zawierając umowy z developerem jeśli mamy obawy że plany się zmienią i będziemy chcieli wycofać się z umowy warto już na wstępie – czyli przy podpisywaniu umowy deweloperskiej wynegocjować z deweloperem wprowadzenie do umowy zapisu upoważniającego Kupującego do dokonania cesji.

 

W ostatnich dniach do naszej kancelarii zgłaszają się osoby, na których pracodawca wymusił (lub chce wymusić) złożenie wniosku o urlop bezpłatny na okres przestoju w pracy spowodowanego panującą w naszym kraju epidemią koronawirusa. Pracodawcy w takich wypadkach jako alternatywę dla złożenia takiego wniosku przez pracownika, wskazują wypowiedzenie umowy o pracę.

W pierwszej kolejności należy podnieść, że zgodnie z treścią art. 174 § 1 k.p. na pisemny wniosek pracownika pracodawca może udzielić mu urlopu bezpłatnego. Już z literalnego brzmienia wskazanego powyżej przepisu wynika, że urlop taki udzielany jest wyłącznie na wniosek pracownika. A zatem to pracownik, który znalazł się w okolicznościach zmuszających go do wystąpienia z wnioskiem o urlop bezpłatny z takim wnioskiem występuje do pracodawcy. Pracodawca nie może zatem występować do pracownika z „propozycją” udzielenia mu urlopu bezpłatnego.

Wzięcie przez pracownika urlopu bezpłatnego pociąga za sobą doniosłe skutki. Po pierwsze, jak sama nazwa wskazuje, za okres tego urlopu pracodawca nie wypłaca pracownikowi wynagrodzenia przysługującemu mu z zawartej umowy o pracę. Po drugie – zgodnie z treścią art. 174 § 2 k.p. – okres urlopu bezpłatnego nie wlicza się do okresu pracy, od którego zależą uprawnienia pracownicze.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że pracodawca nie może wymuszać na pracowniku złożenia wniosku o urlop bezpłatny w sytuacji, w której pracownik deklaruje pracodawcy gotowość do pracy. Bez znaczenia pozostaje bowiem to, że pracodawca – wskutek panującej epidemii – zmuszony został do zaprzestania swojej działalności.

Co jednak zrobić w sytuacji, gdy pracodawcy już udało się nakłonić pracownika do złożenia wniosku o urlop bezpłatny? Złożenie takiego wniosku jest kwalifikowane w prawie jako oświadczenie woli. Biorąc pod uwagę treść art. 300 k.p. – zgodnie z którym w sprawach nie unormowanych przepisami prawa pracy do stosunku pracy stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego, jeżeli nie są one sprzeczne z zasadami prawa pracy – pracownikowi przysługuje uprawnienie do złożenia pracodawcy oświadczenia o uchyleniu się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem groźby zwolnienia z pracy (art. 88 § 1 k.c.). Pracownik ma wówczas (zgodnie z treścią art. 88 § 2 k.c.) na złożenie takiego oświadczenia rok od chwili, kiedy stan obawy ustał.

O opisanej powyżej praktyce pracodawców – jako niezgodnych z przepisami prawa pracy – pracownik może również poinformować Państwową Inspekcję Pracy, która jest organem chroniącym prawa pracowników wynikające z prawa pracy. Inspekcja może wówczas ukarać pracodawcę i nakazać wypłatę pracownikowi wynagrodzenia za okres, w którym pracownik pozostawał w gotowości do pracy.

Radca Prawny Łukasz Puchała

Kancelaria Radcy Prawnego LEX PERFECTA Elżbieta Liberda

Zadatek za nieruchomość a koronawirus

Elżbieta Liberda        19 marca 2020        6 komentarzy

Sytuacja na rynku nieruchomości nie wygląda kolorowo.

Coraz więcej osób zgłasza się do nas z pytaniem co zrobić w sytuacji gdy mają podpisaną umowę przedwstępną, a termin zawarcia umowy przyrzeczonej upływa niebawem. Z przyczyn oczywistych – zamknięte Urzędy, Sądy, Spółdzielnie itd. nie są w stanie sfinalizować transakcji bo np. nie mają wymaganych do umowy przenoszącej własność dokumentów. A nawet jeśli mają to wiele Kancelarii notarialnych nie pracuje….. Powstaje zagadnienie  – co dzieje się wówczas z zadatkiem ?

W takim wypadku zadatek podlega zwrotowi.

Następuje to na mocy art. 394§3 który stanowi, że gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony zadatek powinien być zwrócony.

Obecna sytuacja niewątpliwie daje możliwość do skorzystania właśnie z tego przepisu. Ale czy zawsze nam o to chodzi ? Raczej nie, przecież kupujący chce nabyć nieruchomość. Aby zagwarantować sobie możliwość jej nabycia w terminie późniejszym nie pozostaje nic innego jak aneksowanie umowy przedwstępnej i wskazanie innego terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Jeśli tego nie zrobimy sprzedawca będzie jedynie zobowiązany do zwrotu zadatku natomiast w terminie późniejszym będzie mógł sprzedać nieruchomość komuś innemu.

Oczywiście kupujący nie może domagać się zadatku w podwójnej wysokości bo jak wcześniej wspomniano do umowy nie dojdzie wskutek okoliczności za które nikt odpowiedzialności nie ponosi.

Podsumowując, czym prędzej zawierajmy aneksy z odpowiednio długim terminem na zawarcie umowy przenoszącej własność bo kto wie ile  obecna sytuacja się utrzyma.