Jak wygląda profesjonalna umowa pośrednictwa i co powinna zawierać?

Elżbieta Liberda        17 września 2018        Komentarze (0)

Zakup nieruchomości to poważna decyzja, za którą na ogół stoją niemałe pieniądze. Decydując się na skorzystanie z pomocy pośrednika w obrocie nieruchomościami, należy zadbać o spisanie profesjonalnej umowy. Pośrednicy zwykle dysponują wzorem takiej umowy, aczkolwiek często bywa ona skomplikowana i zawiła. Co więcej, podsuwana jest do podpisu w momencie, kiedy czasu na jej gruntowne przejrzenie nie pozostaje zbyt wiele. Jak sobie z tym poradzić? Co powinno się obowiązkowo znaleźć w takiej umowie?  

Zmiany wprowadzone ostatnią nowelizacją ustawy

 

Umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami reguluje „Ustawa o gospodarce nieruchomościami” z 1997 roku, która znowelizowana została zaledwie rok temu. Mowa o nowelizacji z dnia 20 lipca 2017 roku, której przepisy zaczęły obowiązywać z początkiem września. Najważniejszą zmianą jest niewątpliwie doprecyzowanie definicji pośrednika, którym od wprowadzenia zmian może zostać wyłącznie przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą.

Nowe przepisy zobowiązują również pośrednika do dołączenia do umowy pośrednictwa kopii dokumentu potwierdzającego posiadanie ubezpieczenia OC. Co więcej, pośrednik zobligowany jest do niezwłocznego poinformowania zamawiającego o wszelkich zmianach w treści umowy ubezpieczenia lub jej zawarciu na nowo, przekazując kopię dokumentu. Niedopełnienie powyższych obowiązków otwiera stronie mowy możliwość wypowiedzenia umowy pośrednictwa w trybie natychmiastowym.

Obie te zmiany sprawiły, że ryzyko związane z korzystaniem z usług pośrednictwa nieruchomości zostało istotnie zredukowane. Zaś samo zweryfikowanie pośrednika jest niezwykle proste – wymaga jedynie sprawdzenia danych firmowych z umowy w powszechnie dostępnych rejestrach (np. CEIDG bądź KRS).

Więcej o wprowadzonych nowelizacją zmianach przeczytają Państwo tutaj: http://elzbietaliberda.pl/wazne-zmiany-w-prawie-dotyczace-posrednictwa-i-zarzadzania-nieruchomosciami/

Co powinno się znaleźć w umowie pośrednictwa?

 

Umowa pośrednictwa, zgodnie z zapisami ustawy, wymaga formy pisemnej bądź też elektronicznej pod rygorem nieważności. Powinna być zawarta w oparciu o zasadę wzajemnego zaufania i skonstruowana w taki sposób, by pozostawała jasna i klarowna dla obu stron. Jako że ma chronić zarówno interesy pośrednika jak i zamawiającego, powinny się w niej znaleźć przede wszystkim informacje o ich wzajemnych zobowiązaniach (tj. przedmiot umowy oraz warunki wynagrodzenia). Oczywiście nie można zapomnieć o innych istotnych elementach, w tym m. in. o:

  • Dacie i miejscu zawarcia umowy
  • Danych dotyczących stron umowy
  • Numerze licencji pośrednika w obrocie nieruchomościami
  • Danych dotyczących przedmiotu umowy
  • Ewentualnej wyłączności i jej warunkach
  • Czasie obowiązywania umowy
  • Zasadach i warunkach ewentualnego rozwiązania umowy
  • Zasadach i warunkach ewentualnego przedłużenia umowy
  • Niezbędnych upoważnieniach dla pośrednika do reprezentowania zamawiającego przed organami państwowymi
  • Oświadczeniu o ochronie danych osobowych
  • Podpisach stron umowy!

 

Podpisanie umowy, bez uprzedniego zapoznania się z jej treścią i pełnego zrozumienia wszystkich zapisów, naraża zamawiającego na niepotrzebne ryzyko. By oszczędzić sobie nerwów i stresu, warto wszelkie niejasności omówić ze specjalistą, który szybko rozwieje wątpliwości i pozwoli skutecznie zabezpieczyć interes.

 

Autorem gościnnego wpisu jest Piotr Majewski, ekspert rynku nieruchomości i redaktor bloga morizon.

Wydziedziczenie i jego wpływ na stan prawny nieruchomości.

Elżbieta Liberda        05 września 2018        Komentarze (0)

W 90% spraw w skład masy spadkowej wchodzą nieruchomości.

Ponieważ z reguły stanowią bardzo istotną część majątku spadkowego warto zastanowić się jak skutecznie zabezpieczyć spadkobiercę przed ewentualnymi roszczeniami osób trzecich.

Bardzo często bowiem zależy nam aby konkretna nieruchomość trafiła do ściśle wskazanej osoby.

Najpowszechniejszym sposobem oczywiście jest testament.

Ale … jak większość się orientuje w przypadku dziedziczenia testamentowego osobom pominiętym w testamencie a należącym do najbliższej rodziny należy się zachowek.

O tym poczytają Państwo tutaj. (… ).

[kliknij aby kontynuować…]

Kredyt hipoteczny – razem czy osobno?

Elżbieta Liberda        22 sierpnia 2018        Komentarze (1)

 

Zaciągniecie kredytu hipotecznego to niewątpliwie poważna decyzja. Decyzja rodząca szereg obowiązków i konsekwencji, stąd też należy dobrze ją przeanalizować. Mowa nie tylko o wyborze odpowiedniej nieruchomości i konkurencyjnego finansowania, ale również o samym sposobie wnioskowania o kredyt hipoteczny. O kredyt na zakup nieruchomości można się bowiem ubiegać w pojedynkę lub z partnerem – która opcja będzie korzystniejsza?

 

Po pierwsze: zdolność kredytowa

Paradoksalnie, w kontekście szacowania przez banki zdolności kredytowej, wnioskowanie o kredyt w pojedynkę może niejednokrotnie okazać się korzystniejszym działaniem aniżeli przy udziale współkredytobiorcy. Wszystko jednak zależy od indywidualnej sytuacji każdego z kredytobiorców. Wspólne wnioskowanie o kredyt ma sens jedynie w sytuacji, kiedy obie osoby mogą pochwalić się uzyskiwaniem akceptowanych przez bank dochodów. Jeśli natomiast jeden ze współkredytobiorców nie uzyskuje dochodów lub z różnych względów nie są one akceptowane przez bank do oszacowania zdolności kredytowej, rozsądniej będzie wnioskować o kredyt w pojedynkę. Dlaczego? W takich przypadkach bank uwzględnia nie tylko jednostkowe dochody, ale również jednostkowe koszty utrzymania. Takie działanie pozwala zwykle na podniesienie zdolności kredytowej o przynajmniej kilkadziesiąt tysięcy złotych!

Niestety nie w każdej sytuacji istnieje możliwość skorzystania z takiego rozwiązania. Samodzielnie wnioskować o kredyt hipoteczny mogą jedynie osoby niebędące w związku małżeńskim bądź małżonkowie z ustanowioną rozdzielnością majątkową.

 

Po drugie: decyzja kredytowa

Zdolność kredytowa jest jednym z kluczowych parametrów branych pod uwagę przy wydawaniu decyzji kredytowej, ale nie jedynym. Czynników, które mogą niekorzystnie wpłynąć na zgodę na udzielenie kredytu jest wbrew pozorom sporo. Mowa chociażby o formie zatrudnienia oraz branży. Umowa o pracę jest najbardziej stabilnym i preferowanym przez banki źródłem dochodów, znacznie wyżej premiowanym aniżeli umowy cywilnoprawne czy własna działalność gospodarcza. W jaki sposób branża wpływa na decyzję kredytową? Na nieco bardziej preferencyjne warunki kredytowania liczyć mogą zwykle przedstawiciele wolnych zawodów. W znacznie gorszym położeniu znajdują się z kolei reprezentanci branż uznawanych przez banki jako branże podwyższonego ryzyka upadłości czy wystąpienia zatorów płatniczych (budownictwo, transport, gastronomia, turystyka itd.).

Właściciel niewielkiej firmy transportowej może tym samym nie być zbyt dobrym współkredytobiorcą. Podobnie może być z osobą zatrudnioną na zastępstwo lub oddelegowaną do pracy przez agencję pracy tymczasowej, stąd też dobierając wnioskodawcę do kredytu hipotecznego należy wziąć pod uwagę również takie aspekty.

Co jeszcze może przekreślić szansę na uzyskanie kredytu hipotecznego? Chociażby skłonność do częstego zadłużania się, korzystanie z pożyczek udzielanych przez instytucje pozabankowe (tzw. chwilówki), składanie zbyt wielu zapytań bankowych w krótkim odstępie czasu, zła historia kredytowa lub jej brak itd. Powodów może być naprawdę mnóstwo. Jeśli nasz współkredytobiorca ma na swym koncie wymienione powyżej „błędy młodości”, korzystniejsze może okazać się wnioskowanie o kredyt w pojedynkę.

 

Po trzecie: konsekwencje

Kredyt hipoteczny to z reguły zobowiązanie na długie lata, dlatego jego zaciągnięcie powinno być poprzedzone gruntowną analizą. Umowa z bankiem wiąże bowiem silniej aniżeli małżeństwo. Banku nie interesują relacje występujące między współkredytobiorcami – tak na etapie wnioskowania o kredyt, jak i w całym okresie jego trwania. Ewentualne rozstanie czy rozwód nie zwalniają tym samym wnioskodawców z solidarnego spłacania zaciągniętego zobowiązania. Istnieje wprawdzie możliwość przeniesienia kredytu na jednego ze współkredytobiorców, jednak nie jest to częsta i łatwa procedura. Konieczne jest bowiem wykazanie się odpowiednio wysoką zdolnością kredytową, ustanowienie dodatkowych zabezpieczeń lub ewentualnie… znalezienie nowego współkredytobiorcy.

 

Autorem gościnnego wpisu jest Piotr Majewski, ekspert rynku nieruchomości i redaktor bloga morizon.

Czy możesz odciąć media lokatorom? Istotne zmiany w przepisach.

Elżbieta Liberda        07 sierpnia 2018        Komentarze (1)

POZBAWIENIE DOSTĘPU DO MEDIÓW W ŚWIETLE AKTUALNYCH PRZEPISÓW . 

 

Do 2016 roku odcięcie mediów lokatorowi, w tym najemcy, nie było w wystarczający sposób uregulowane przez obowiązujące przepisy.

Niestety tego typu zabiegi stosowali właściciele lokali myśląc, iż będzie to dyscyplinujący środek w szczególności w stosunku do  uporczywie uchylających się od obowiązku zapłaty najemców.

Art. 191 par. 1 kk stanowił wprawdzie, iż „kto stosuje przemoc wobec osoby lub groźbę bezprawną w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia, podlega karze pozbawienia wolności do lat trzech”. Sądy i prokuratura odcięcia mediów z jakiegokolwiek powodu nie poczytywały jednak za przemoc wobec osoby.

Traktowano to jako wykroczenie.

Pewną ochronę najemcy daje kodeks cywilny.

Działania polegające bowiem na pozbawieniu lokatora dostępu do mediów jawią się jako bezprawne w świetle przepisów prawa cywilnego dotyczących ochrony posiadania (władania lokalem), które podlega ochronie prawnej nawet jeśli jest niezgodne z prawem. Zgodnie z art. 342 Kodeksu cywilnego: nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze.

Ale ustawodawca pokusił się o dalej idącą ochronę …

Czy słusznie. Sami Państwo oceńcie.

Nowelizacja Kodeksu karnego z dnia 7 stycznia 2016 r. wprowadziła do art. 191 kk par. 1a, który niejako rozszerza zakres ochrony najemcy.

Zgodnie z jego zapisem  karze podlega kto „stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego”. Ściganie przestępstwa  następuje na wniosek pokrzywdzonego.

Przepis ten dotyczy wszelkich działań właścicieli lokali, które godzą w prawo lokatora do korzystania z zajmowanego lokalu mieszkalnego, bez względu na to, czy czynsz jest regularnie opłacany, a także czy strony są nadal związane umową najmu.

Zapis przygotowany przez ustawodawcę nie jest jednak wystarczająco precyzyjny.

Czyn niedozwolony w rozumieniu nowego przepisu budzi w wielu przypadkach wątpliwości interpretacyjne. Kodeks karny w żadnym innym miejscu nie posługuje się sformułowaniem „inny rodzaj czynu”.

Istnieją dwie przesłanki karalności czynu:

  • stosowanie innego rodzaju przemocy niż przemoc wobec osoby oraz utrudnianie innej osobie korzystania z zajmowanego lokalu mieszkalnego uporczywie lub istotnie.  Z zapisu art. 191 par. 1a można więc wywodzić, że działaniami penalizowanymi mogą być działania właścicieli, polegające na odcinaniu mediów lokatorowi. Mamy tu do czynienia z przemocą innego rodzaju niż przemoc wobec osoby- z przemocą pośrednią, a więc z przemocą, która nie jest skierowana bezpośrednio na osobę, ale na rzecz (np. uniemożliwienie korzystania z instalacji wodnej przez odcięcie dopływu wody do mieszkania), przez co zmusza się ją do poddania się woli sprawcy i oczekiwanego przez niego zachowania. Przemoc jest skierowana przeciwko rzeczy posiadanej przez pokrzywdzonego, przez co swoboda woli pokrzywdzonego- w zakresie posiadania tej rzeczy lub władania nią lub korzystania z niej- zostaje ograniczona.
  • Druga przesłanka również zostaje spełniona, jeśli działanie jest uporczywe, tj. długotrwałe, nieustępliwe, trwające przez pewien czas lub powtarzające się kilkakrotnie lub istotnie utrudniające, którego natężenie i dotkliwość prowadzą do istotnego utrudniania korzystania z lokalu mieszkalnego. Odcięcie mediów lokatorowi wydaje się być zarówno uporczywe, jak również intensywne, przez co może być uznane za spełniające znamiona czynu zabronionego wywiedzionego z art. 191 par. 1a kk.

ORZECZNICTWO:

  • Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi I Wydział Cywilny z dnia 7 czerwca 2013, sygn. akt: I ACa 123/13
  • Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 21 września 2012 r., sygn. akt: XXV C 968/11

Zmiana przeznaczenia lokalu – jak zrobić to zgodnie z prawem?

Elżbieta Liberda        13 lipca 2018        Komentarze (0)

O czym musisz pamiętać, kiedy chcesz zmienić przeznaczenie lokalu?

Jakie wymogi formalnoprawne musisz spełnić?

Czy zwiększony podatek od nieruchomości to wszystko?

 

W dzisiejszym wpisie na moim blogu goszczę eksperta rynku nieruchomości Piotra Majewskiego który wyjaśni te skomplikowane kwestię.

 

W wielu przypadkach zmiana przeznaczenia lokalu jest dla inwestora dużo bardziej opłacalna niż wynajęcie lokalu użytkowego odpowiadającego potrzebom inwestycji.

To często także dodatkowy atut – w końcu kawiarnia w starej piwnicy czy restauracja w nietypowym budynku ma szansę przyciągnąć więcej gości.

Jednak zanim zaczniesz prowadzić działalność w lokalu, który nie jest do tego przeznaczony, musisz przyjrzeć się jego sytuacji i sprostać szeregowi formalności.

 

O czym trzeba będzie pamiętać?

  1. Sprawdzamy przeznaczenie nieruchomości.

Pierwszy krok to ustalenie, czy obiekt jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Jeśli tak, należy sprawdzić, czy jego postanowienia zezwalają na prowadzenie określonej działalności, a jeżeli miejscowy plan zagospodarowania nie został uchwalony – sprawdzić, czy dla obiektu wydano decyzję o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku decyzji można o nią wystąpić.

Wszystkie niezbędne do podjęcia powyższych działań dokumenty są dostępne w urzędzie miasta lub gminy, na terenie której znajduje się obiekt.

 

2. Zmiana przeznaczenia nieruchomości – terminy. 

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga (zgodnie z art. 71 ust. 2 Prawa budowlanego) zgłoszenia tego właściwemu organowi. Co ważne, zgłoszenia planowanej zmiany należy dokonać przed jej wprowadzeniem. Prezydent, burmistrz lub starosta może bowiem odmówić zgody – na wniesienie ewentualnego sprzeciwu ma 30 dni od dokonania zgłoszenia. Przez ten czas inwestor może korzystać z lokalu wyłącznie zgodnie z jego dotychczasowym przeznaczeniem. Decyzja odmowna może być uwarunkowana m.in. tym, że planowana zmiana użytkowania narusza postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu. Zmiana przeznaczenia może też wymagać wykonania prac, które są objęte obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, zagrażać bezpieczeństwu ludzi lub mienia lub negatywnie wpływać na stan środowiska.

Co jeśli zgłosisz zmianę już po jej dokonaniu?

Musisz liczyć się z koniecznością przeprowadzenia procesu legalizującego przez nadzór budowlany. To oznacza m.in. dodatkowe koszta – konieczne będzie m.in. pokrycie kosztów opłaty legalizacyjnej. Jeżeli nie będziesz sprawnie współpracować z nadzorem budowlanym, możesz otrzymać nakaz przywrócenia lokalu do jego poprzedniego stanu. Jeśli po wspomnianych 30 dniach nie otrzymasz decyzji odmownej, możesz przystępować do pracy. Masz na to dwa lata (liczone od daty wpłynięcia zgłoszenia) – jeśli nie zdążysz, całą procedurę trzeba będzie rozpocząć jeszcze raz.

 

Jakie dokumenty należy dołączyć do zgłoszenia?

Zgłoszenie musi zawierać opis dotychczasowego oraz planowanego sposobu użytkowania obiektu. Potrzebne będą również:

  • zaświadczenie o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu,
  • opis oraz rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego,
  • opis techniczny obiektu,
  • oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

 

Rodzaj wymaganych dokumentów zależy również od planowanej przez ciebie działalności. Zmiana sposobu użytkowania obiektu często wiąże się bowiem ze zmianą warunków bezpieczeństwa powodziowego, pożarowego, warunków pracy czy BHP. Dlatego planując zmianę przeznaczenia lokalu, musisz wziąć pod uwagę także przepisy regulujące dany rodzaj działalności i dołączyć wszelkie wymagane przez nie pozwolenia i opinie.

Warto zasięgnąć wcześniej porady specjalistów i upewnić się, że wybrany obiekt można dostosować do nowych wymogów. Wielu inwestorów zapomina o tym, rozumiejąc sposób użytkowania lokalu tylko w kategoriach „mieszkalny” bądź „użytkowy”. Tymczasem otwarcie np. przedszkola czy gabinetu lekarskiego wiąże się z wprowadzeniem licznych, znacznie bardziej skomplikowanych zmian. Wiele komplikacji może także powodować zmiana przeznaczenia nieruchomości wynajmowanej.

Zdarza się, że umowy najmu nie zawierają informacji na temat tego, kto (najemca czy wynajmujący) odpowiada za sposób użytkowania lokalu i dostosowanie go do wymogów planowanej działalności. Dobrze więc zwrócić uwagę na to, aby w umowie znalazły się zapisy dokładnie regulujące te kwestie.

 

  • Autorem gościnnego wpisu jest Piotr Majewski, ekspert rynku nieruchomości i redaktor bloga morizon.