NAJEM INSTYTUCJONALNY. Nowa forma umowy najmu.

Elżbieta Liberda        13 października 2017        2 komentarze

Najem instytucjonalny to nowa możliwość, która została wprowadzona do polskiego porządku prawnego ustawą o Krajowym Zasobie Nieruchomości z dnia 20 lipca 2017 r.

Według informacji, które możemy znaleźć na stronie Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa ta nowa instytucja jest wyrazem pogodzenia potrzeb lokatorów i potrzeby ograniczenia barier dla inwestorów prywatnych w angażowaniu środków finansowych w inwestycje mieszkaniowe polegające na budowie mieszkań na wynajem.

Warto się jednak zastanowić czy powyższy cel został osiągnięty. Czy faktycznie jest to idealna opcja, która pozwala pogodzić interesy dwóch stron?

 

Trudno jednak coś ocenić gdy nie mamy na ten temat podstawowych informacji, a także wiedzy jak działa w praktyce.

Należy wskazać, że umową najmu instytucjonalnego lokalu będzie tylko umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, które prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Zawierana jest na czas oznaczony oraz w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Należy wyraźnie zaznaczyć, że nie stosuje się art. 661 § 1 k.c., który stanowi, że: Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

 

ZMIANY w NAJMIE OKAZJONALNYM 

Na marginesie należy wskazać, że została zmieniona definicja najmu okazjonalnego, w tym momencie – Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Zgodnie z powyższym z powyższej opcji będzie mogła skorzystać tylko osoba fizyczna wynajmująca swoją nieruchomość, czyli nie zajmując się tym profesjonalnie, w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.

 

Wracając jednak do meritum, do umowy najmu instytucjonalnego należy dołączyć oświadczenie najemcy (w formie aktu notarialnego), w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego. Ponadto w takim oświadczeniu musi się znaleźć wzmianka, że najemca przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.

 

Zawarcie umowy najmu instytucjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
Kaucja nie może przekraczać trzykrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu.  Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela. To ograniczenie jest przedmiotem krytyki. Oponenci twierdzą, że może wpłynąć na znacznie słabszą ochronę interesów właściciela w wypadku prestiżowych nieruchomości. Z drugiej jednak strony takie rozwiązanie chroni interesy finansowe najemcy.

Warto zaznaczyć, że z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej. Interes najemcy jest chroniony w ten sposób, że właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności: oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy, wskazanie umowy najmu instytucjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego, termin, który nie jest krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal. Gdy powyższe żądanie okaże się bezskuteczne właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który zawiera oświadczenia najemcy i w ten sposób może dochodzić swoich praw.

 

Warto jednak precyzyjnie wskazać różnice pomiędzy:

-tradycyjnym najmem,

-najmem okazjonalnym

i wreszcie najmem instytucjonalnym.

Najem instytucjonalny od „zwykłego” najmu różni się przede wszystkim tym, że umowy będą zawierane na czas określony i nie przekształci się automatycznie w umowę na czas nieokreślony po 10 latach.
Różni będą także wynajmujący. W najmie instytucjonalnym to firmy świadczące taką usługę. Najem okazjonalny mogą oferować osoby, które mają do wynajęcia mieszkania lub domy, ale nie prowadzą działalności gospodarczej w tym zakresie.

 

PODATKI

Warto się również odnieść do dość istotnych kwestii podatkowych. Osoby fizyczne wynajmujące mieszkanie, niezależnie od formy umowy, mogą wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych, gdzie dochody z najmu powiększają dochód osobisty opodatkowany podatkiem PIT, według stawki 18 proc. lub 30 proc., albo liniowej stawki 19 proc. w przypadku prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej. Mogą też korzystać z opodatkowania ryczałtowego, obliczanego jako 8,5 proc. przychodów z najmu, wtedy jednak nie ma możliwości odliczenia kosztów.

 

Wiele osób obawia się, że w związku z brakiem ochrony przed eksmisją nadużywana będzie tzw. eksmisja na bruk. Wydaje się jednak, że obawa ta nie znajduje podstaw w rzeczywistości. Jak pokazuje praktyka, z takim zjawiskiem nie mamy do czynienia przy najmie okazjonalnym. I prawdopodobnie przy tej instytucji też nie będzie takich sytuacji. Wyklucza to również ustawowy katalog przyczyn wypowiedzenia umowy.

W środowisku istnieje wiele odmiennych stanowisk co do tej nowej możliwości jaką jest najem instytucjonalny. Patrząc jednak z racjonalnego punktu widzenia należy chwilę poczekać i zobaczyć jak przepisy będą funkcjonować w rzeczywistości.

W razie wątpliwości zachęcam do bezpośredniego kontaktu z prowadzoną przeze mnie Kancelarią.

 

Autorką dzisiejszego wpisu jest Magdalena Nurzyńska – prawnik w Kancelarii Lex Perfecta.

 

 

W dniu 3 sierpnia 2017 Prezydent podpisał ustawę z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze.

 

Przedmiotowe zmiany są bardzo doniosłe w skutkach dla bieżącej działalności spółdzielni mieszkaniowych. Można z całą stanowczością stwierdzić, iż jest to kolejna rewolucja w przepisach dotyczących spółdzielczości.

Poprzednie istotne zmiany miały miejsce w 2007 r.

 

Jednakże wskutek orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego dotyczącego legalności zawartych w przedmiotowej ustawie unormowań przystąpiono do kolejnych

Pierwotnym założeniem nowelizacji była realizacja treści wyroków Trybunału Konstytucyjnego z 2012, 2013 i 2015 roku.

Jednakże poprawki wprowadzone przez Senat dodatkowo wprowadziły liczne zmiany w zakresie zasad członkostwa i zarządu w spółdzielniach.

W zamyśle ustawodawcy zmiany miały skutkować tym „aby Spółdzielcom żyło się lepiej” 🙂 

I owszem, część z nich należy ocenić pozytywnie. Są jednak takie które mogą sprawić też sporo kłopotu.

 

Trudności interpretacyjne. 

Niestety, wprowadzone zmiany dla większości odbiorców, w tym nawet przedstawicieli palestry wydają się mało przejrzyste i dość skomplikowane w zakresie ich wykładni.

W treści nowelizacji prym wiodą liczne odniesienia do innych przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz odwołania do różnych aktów prawnych.

Dodatkowy chaos wprowadza stosowanie w niektórych przypadkach odpowiednio ustawy prawo spółdzielcze, a w innych ustawy o własności lokali. Lektura nowelizacji nasuwa szereg wątpliwości co do zastosowania przepisów w praktyce.

 

Cele nowelizacji. 

 1. Realizacja założeń wyroków TK.

Nowelizacja dostosowuje przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i prawa spółdzielczego do wyroków Trybunału Konstytucyjnego

a) z dnia 14 lutego 2012 r. (sygn. akt P 17/10), stwierdzającego niezgodność art. 48 ust. 1 u.s.m. z art. 64 ust. 1 Konstytucji RP w jakim przyznaje najemcy roszczenie o przeniesienie własności spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed nieodpłatnym przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, powiązane wyłącznie z obowiązkiem spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu.

Projekt odpowiada również na apel zawarty w postanowieniu sygnalizacyjnym z dnia 14 lutego 2012 r. (sygn.akt S 1/12; OTK Z.U. Nr 2A, poz. 19), wskazujący na pilną potrzebę uregulowania kwestii uprawnień przysługujących najemcom dawnych mieszkań zakładowych, przejętych nieodpłatnie przez spółdzielnie mieszkaniowe.

Nowelizacja wprowadza nowe zasady uwłaszczania lokali zakładowych – nabycie własności będzie możliwe po spłacie przez najemcę kosztów poniesionych przez spółdzielnię tytułem nakładów koniecznych przeznaczonych na utrzymanie budynku oraz zwiększających jego wartość.

 

b) z dnia 27 czerwca 2013 r. (sygn. akt K 36/12) stwierdzającego konieczność doprecyzowania zasad zwrotu wkładu mieszkaniowego w sytuacji wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, gdy sam lokal mieszkalny nie podlega zbyciu w drodze przetargu,

c) z dnia 5 lutego 2015 r. (sygn. akt K 60/13) stwierdzającego, że: – art. 3 ust. 1 i 3 u.s.m. jest niezgodny z art. 64 ust. 1 Konstytucji RP w zakresie, w jakim dopuszcza członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej podmiotów, którym nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo odrębnej własności lokalu lub ekspektatywa odrębnej własności lokalu,

– art. 171 ust. 6 u.s.m. jest niezgodny z art. 64 ust. 2 i 3 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP w zakresie, w jakim do powstania członkostwa spółdzielni nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a także spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta wymaga spełnienia innych przesłanek niż złożenie przez te osoby deklaracji przystąpienia do spółdzielni, – art. 19 ust. 2 u.s.m. w związku z art. 16 § 1 zdanie pierwsze ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2016 r. poz. 21, z późn. zm.), dalej u.p.s., w zakresie, w jakim uzależnia skuteczne nabycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu od przyjęcia w poczet członków spółdzielni mieszkaniowej, jest niezgodny z art. 58 ust. 1 i art. 64 ust. 1 Konstytucji, – art. 26 § 2 u.p.s. jest niezgodny z art. 64 ust. 1 w związku z art. 21 ust. 1 i z art. 31 ust. 3 Konstytucji w zakresie, w jakim nie przewiduje prawa byłego członka spółdzielni mieszkaniowej, któremu przysługuje odrębna własność lokalu, do odpowiedniej części funduszu remontowego.

 

Wykonanie w/w wyroków Trybunału Konstytucyjnego było podstawą prac nad zmianami przyjętymi przez Sejm.

 

 

2. Kolejny górnolotnie nazwany cel to „realizacja Narodowego Programu Mieszkaniowego” a dokładnie eliminacja barier w segmencie spółdzielczych praw lokatorskich;

W założeniu oznaczać to ma  zwiększenie możliwości realizacji przez spółdzielnie nowych inwestycji zwiększających podaż mieszkań użytkowanych na zasadach spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

 

3. Następna zmiana to modyfikacja terminu, po upływie którego powstaje wspólnota mieszkaniowa w przypadku wyodrębnienia własności ostatniego lokalu w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości.

 

4.Wskutek nowelizacji doszło do  zmiany w K.P.C.  – ustawa przewiduje zmianę ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 1822, z późn. zm.), skutkującą wyłączeniem spod egzekucji prowadzonej przeciwko spółdzielni mieszkaniowej opłat za media (np. prąd, woda, gaz) wnoszonych przez osoby zamieszkujące w zasobach spółdzielni mieszkaniowej z uwagi na to, iż w świetle obecnie obowiązujących przepisów opłaty te podlegają egzekucji, co skutkuje powstaniem zaległości płatniczych wobec dostawców mediów.

 

5. Zmiany w ustawie Prawo Spółdzielcze – zmiana art. 91 u.p.s., poprzez dodanie § 41, skutkująca wyłączeniem osób, pełniących określone funkcje, od przeprowadzenia lustracji działalności spółdzielni mieszkaniowej – zmiana art. 93a u.p.s., która zmienia zakres uprawnień ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa wobec spółdzielni mieszkaniowych.

 

W dniu 10.07. 2017r projekt trafił do Senatu.

Dodano wówczas liczne poprawki które w istotny sposób zmienią model członkostwa w spółdzielni ale o tym napiszę w kolejnych artykułach.

 

W dniu 2 sierpnia Prezydent podpisał ustawę.

Ustawa weszła w życie 9 września 2017r.

Zobaczymy jak w praktyce zafunkcjonują zmiany … Nie wszystkie jednak w mojej ocenie są pozytywne.  Jak zwykle czas pokaże.

 

Użytkowanie wieczyste a prawo do lokalu . Ważna uchwała SN.

Elżbieta Liberda        05 września 2017        2 komentarze

Od dawna niejasna była sytuacja lokatorów mieszkań położonych na gruncie, do którego wygasło prawo użytkowania wieczystego.

Brak było jednoznacznego określenia co dzieje się z prawem odrębnej własności lokalu.

W związku z powyższym Rzecznik Praw Obywatelskich skierował pytanie prawne do Sadu Najwyższego.

Problemów nastręczał art. 4 ust. 3 Ustawy o własności lokali (Dz.U. 1994 Nr 85, poz. 388 t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892), który stanowi, że jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jest to prawo, a dalsze przepisy o własności lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania wieczystego.

Powyższy przepis należy interpretować w związku z art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego – Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

W odpowiedzi na pytanie RPO, Sąd Najwyższy Uchwałą Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego z dnia 25 sierpnia 2017 r. sygnatura akt III CZP 11/17 stwierdził, że

upływ terminu, na który zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie powoduje wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie.

Do tej pory dominowały dwa skrajnie różne poglądy na temat tej sytuacji.

Z jednej strony dopuszczalne było wygaśnięcie prawa odrębnej własności lokali w budynku wielolokalowym po upływie terminu, na który ustanowione zostało użytkowanie wieczyste gruntu. Zgodnie z takim rozumieniem przepisów, dotychczasowy właściciel tracił prawa własności mieszkania, które przechodziło na właściciela gruntu (Skarb Państwa lub gminę).

Z drugiej strony wysuwano twierdzenia, że prawo własności lokalu jest prawem wiodącym, które nie może wygasnąć na skutek upływu terminu użytkowania wieczystego nieruchomości.

Powyżej zaprezentowane stanowisko Sądu Najwyższego daje duże zabezpieczenia dla lokatorów, których mieszkania położone są na gruncie, do którego wygasło prawo użytkowania wieczystego. Zgodnie z powyższym, niemożliwa będzie eksmisja ani inne negatywne konsekwencje dla lokatorów.

 

 

 

 

Ważne zmiany w prawie dotyczące pośrednictwa i zarządzania nieruchomościami.

Elżbieta Liberda        01 września 2017        Komentarze (0)

W tym roku na 1 września czekali  nie tylko uczniowie, ale także wszyscy związani z rynkiem nieruchomości.

Właśnie dziś wchodzi w życie nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami, która bezpośrednio wpłynie na sposób i komfort wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami, zarządcy nieruchomości czy rzeczoznawcy majątkowego.

Co zmieni się konkretnie?

Nowelizacja zapewni nieco bardziej przejrzystą i stabilną sytuację stronom umów o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami.

Wszyscy pamiętamy – a szczególnie osoby wykonujące zawody pośrednika i zarządcy –  konsekwencje ustawy z dnia 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (Dz. U. poz. 829).

To co dla jednych otwierało nowe możliwości zawodowe, dla innych często okazywało się współpracą z mało profesjonalnymi osobami, które wielokrotnie gubiły się w meandrach rynku nieruchomości.

Ilość spraw trafiająca na wokandy i również do mojej Kancelarii przeciwko „niedouczonym” pośrednikom i zarządcom była i jest naprawdę spora….

Deregulacja która w założeniu miała „napędzić ” gospodarkę przyniosła odwrotny skutek.    Przykre konsekwencje otwarcia dostępu do zawodu odczuli nie tylko „oszukani” klienci ale i cała branża nieruchomości …

Wizerunek zawodu pośrednictwa i zarządcy mocno ucierpiał. Rykoszetem oberwały profesjonalnie działające firmy i doświadczeni pośrednicy.  Ale nie o tym dzisiaj… Dla tych którzy lekturę chcą poszerzyć tutaj wpis Z pośrednikiem czy bez?

Obecna nowelizacja co prawda nie reguluje wciąż kompleksowo wykonywania tych profesji ale przynajmniej  przywraca definicje „pośrednictwa w obrocie nieruchomościami” oraz „zarządzania nieruchomościami”.

I tym samym przez pośrednictwo rozumiemy odpłatne wykonywanie czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów: nabycia lub zbycia praw do nieruchomości czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części, a także innych niż powyższe, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części.

Pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Ustawa osobom wykonującym czynności z zakresu pośrednictwa przyznaje prawo do wglądu do wielu dokumentów co znacznie ułatwi przeprowadzenie takiej transakcji.

Wielu profesjonalnych pośredników doceni zapewne, że wreszcie ustawodawca zdecydował się wprost określić umowy pośrednictwa jako umowy odpłatne, co wydaje się, że w przyszłości wyeliminuje wiele sporów.

Może wkońcu z rynku znikną „pseudo” okazje , i wprowadzanie klientów w błąd że pośrednik zrobi coś za 0 %.

O konsekwencjach prawnych stosowania tego typu w mojej ocenie nieuczciwej praktyki napisze dokładnie już niebawem.

Umowa pośrednictwa nadal wymaga formy pisemnej, a nową możliwością jest forma elektroniczna. Zachowanie powyższej formy wciąż jest zastrzeżone pod rygorem nieważności.

 

Natomiast jako zarządzanie nieruchomościami wg znowelizowanej ustawy rozumiemy podejmowanie decyzji i dokonywanie czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:

1)  właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;

2)  bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;

3)  właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;

4)  bieżące administrowanie nieruchomością;

5)  utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;

6)  uzasadnione inwestowanie w nieruchomość

Zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami.

Zatem  pośrednikiem lub zarządcą powinna być osoba, która realizuje czynności zawodowe

  •  odpłatnie,
  • w sposób zorganizowany,
  • ciągły,
  • powtarzalny.

Te wszystkie elementy składają się na definicję działalności gospodarczej, a ponieważ nie wyszyscy tego przestrzegali przedmiotowa regulacja znalazła się wprost w przepisach.

Powyższe regulacje zapewnią  większe bezpieczeństwo, zwłaszcza dla klientów.

Kolejną zmianą o charakterze ochronnym w stosunku do klientów  jest wprowadzenie nowego obowiązku jakim będzie dołączenie kopii umowy ubezpieczenia OC odpowiednio do: operatu szacunkowego lub umowy o sporządzenie wyceny nieruchomości, umowy pośrednictwa i umowy o zarządzanie nieruchomością.

Jak wyjaśniono powyższe „pomoże stronie takiej umowy w ewentualnym ubieganiu się o odszkodowanie za szkody spowodowane w związku z wykonywaniem czynności rzeczoznawstwa majątkowego, pośrednictwa lub zarządzania nieruchomościami”.

Kopia dokumentu ubezpieczenia, aktualnego na dzień zawarcia umowy stanowi załącznik do tej umowy.

Zarządca nieruchomości czy pośrednik niezwłocznie informuje stronę umowy o wszelkich zmianach danych zawartych w dokumencie ubezpieczenia i o zawarciu nowej umowy ubezpieczenia, przekazując kopię dokumentu ubezpieczenia. Jeżeli nie dopełnią powyższych obowiązków, strona umowy po uprzednim wezwaniu w formie pisemnej do przedłożenia kopii dokumentu ubezpieczenia w ciągu 7 dni od dnia otrzymania wezwania, ma prawo wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym.

 

Poza powyższymi zmianami ustawa wprowadza szereg zmian dotyczących obrotu nieruchomościami. Np.  zwalnia użytkowników wieczystych zawierających kolejną umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste tej samej nieruchomości z obowiązku wniesienia pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, przy zastrzeżeniu, że od dnia wygaśnięcia umowy nie upłynęły 3 lata, a także wprowadza możliwości umarzania, odraczania terminów spłaty lub rozkładania spłaty na raty należności z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste, czynsz, najem lub dzierżawę, w stosunku do nieruchomości Skarbu Państwa, przez wojewodę lub właściwego ministra oraz ujednolica terminy określania opłat adiacenckich oraz doprecyzowanie zasad określania wartości nieruchomości na potrzeby ustalania tychże opłat.

 

Te wszystkie zmiany omówione będą na łamach niniejszego bloga oraz podczas prowadzonych przez Zespół mojej Kancelarii szkoleń .

W razie pytań czy wątpliwości jak zwykle zachęcam Państwa do kontaktu z Kancelarią.

Po lewej stronie widnieje zakładka umożliwiająca subskrybcje bloga. Wszelkie wpisy i informacje o nadchodzących szkoleniach dla subskybentów przyjdą bezpośrednio na email 🙂

 

 

 

Chociaż letnie upały powoli zaczynają być wspomnieniem, w obrocie prawnym nadal panuje gorący okres.

W najbliższym okresie czeka nas wiele zmian, które często dotyczyć będą również rynku nieruchomości.

2 sierpnia 2017 r. Prezydent podpisał  ustawę z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze.

Zasadniczym celem wprowadzonej ustawy jest dostosowanie jej do kilku orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego.

Co z powyższego wynika? Jakie uprawnienia zyskają członkowie spółdzielni? O czym nie mogą zapomnieć spółdzielnie?

Wiele zmian dotyczy tak podstawowej instytucji jaką jest członkostwo w spółdzielni.

Polski ustawodawca zdecydował, że powinno on powstawać z mocy prawa i tym samym zerwał z procesem składania deklaracji, a także wnoszenia wpisowego.

Nowelizacja określa też przypadki kiedy członkostwo ustaje.

Co ważne, spółdzielnie zostały pozbawione prawa podjęcia uchwały o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu z uwagi na zaległości z zapłatą opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 ustawy, za okres co najmniej 6 miesięcy, rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

W takiej sytuacji jedyną możliwością wydaje się proces.

Wiele zmian dotyczy też zasad rozliczania funduszu remontowego.

Kolejne modyfikacje dotyczą umowy o budowę lokali i regulacji stanu prawnego spółdzielczych lokatorskich praw do lokali, a także nabycia ekspektatywy odrębnej własności.

Dodatkowo, jako nowość wprowadzono, że w walnych zebraniach wszystkich spółdzielni mieszkaniowych będą mogli uczestniczyć pełnomocnicy członków spółdzielni. Jak dotąd powyższa możliwość mogła być zablokowana przez statut.

Jak łatwo zauważyć zmian jest sporo, a co jeszcze ciekawsze często dotyczą one bardzo istotnych kwestii funkcjonowania spółdzielni.

Dlatego zachęcam Państwa do udziału w prowadzonych przeze mnie szkoleniach dotyczących tej tematyki, a także śledzenia publikacji na blogu.

Jak zawsze w razie pytań i wątpliwości zachęcam do kontaktu z Kancelarią.