„ SZANTAŻ ” współwłaściciela. Uwaga na udziały !

Elżbieta Liberda        11 listopada 2015        Komentarze (1)

Zdawać być się mogło, iż regulowana „od zawsze” w prawie cywilnym instytucja współwłasności w częściach ułamkowych nie może służyć realizacji celów, których twórcy tych przepisów z pewnością nie przewidzieli….

A jednak ☺

Niestety, są przypadki wykorzystywania przepisów kodeksu cywilnego dotyczących współwłasności, do swego rodzaju „szantażowania” jednych współwłaścicieli przez innych współwłaścicieli tej samej nieruchomości.

Do tego celu wykorzystywane są w szczególności przepisy art.199 kc stanowiące, że:

do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Ponieważ nie ma ustawowej definicji jakie czynności należą do kategorii czynności przekraczających zwykły zarząd, a jakie nie przekraczają zwykłego zarządu, współwłaściciele „naciągacze” wykorzystują to niedookreślone pojęcie w celu uzyskiwania korzyści finansowych.

W praktyce wygląda to tak, że kupowany jest bardzo niewielki udział w nieruchomości np.0,5%.

W tej samej nieruchomości drugi współwłaściciel ma 95 % udziałów i dysponuje w ramach tych udziałów lokalami użytkowymi i mieszkalnymi.

Lecz aby wykonać remont, w którymkolwiek z tych lokali, czy je zmodernizować np. doprowadzić gaz – na wszystkie tego rodzaju prace musi mieć zgodę tego „półprocentowego” współwłaściciela.

Ten większościowy współwłaściciel nie uzyska od organów administracji budowlanej pozwolenia na remonty czy modernizacje lokali bez zgody tego drugiego współwłaściciela.

Jak życie pokazuje jest to całkiem niezły sposób na „niezbyt uczciwe” uzupełnienie portfela …

Zdarza się bowiem, że ten „półprocentowy” współwłaściciel mówi – owszem, wyrażę zgodę na remonty czy modernizację, ale chcę za to kilkanaście tysięcy złotych.

Większościowy współwłaściciel, któremu zależy aby szybko wyremontować lokale będące w jego władaniu, często zgadza się na tą – nie do odrzucenia – propozycję.

Realia na rynku nieruchomości.

W obecnych czasach coraz częściej obserwujemy wykorzystywanie „niedoskonałych” regulacji prawnych.

Są takie osoby, które świadomie kupują bardzo niewielkie udziały w nieruchomościach, aby poprzez wykorzystywanie wyżej opisanej sytuacji uzyskiwać korzyści finansowe.

Istnieją wprawdzie sposoby aby uzyskać stosowne pozwolenia administracyjne wbrew woli takiego mniejszościowego współwłaściciela, lecz trwają one długo i wymagają przeprowadzenia odrębnego postępowania sądowego….

A co jeśli spotka Cię tego typu problem ?

Zgodnie z treścią art. 199 k.c.

do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Jednak w braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Nie pozostaje zatem nic innego jak skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. A to, jak wiemy potrwać może dłuższą chwilę …

{ 1 komentarz… przeczytaj go poniżej albo dodaj swój }

Małgorzata Październik 27, 2016 o 19:56

Mam problem przeciwny. Mieszkam w jednym domu, wspólnie pobudowanym z rodzicami, na posesji odziedziczonej od babci przez rodziców, wraz z ojcem. Mimo mniej wiecej równości wkładu finansowego mojego i ich w rozbudowę małego domku po babci, rodzice przez kilkanaście lat unikali tematu uregulowania spraw prawnych. Skutkiem tego po śmierci mamy stałam się współwłaścicielem jedynie 1/6 domu po babci, brat 1/6 i ojciec 4/6. Rozbudowa nie została jeszcze zakończona. Brat i ojciec – powołując się na zarząd większościowy i czynność zarządu zwykłego – zajęli (umowa była na mamę) przyłącze gazowe, PGNiG zawarł z ojcem umowę i ojciec zaczął mi odłączać gaz. Jednocześnie pomówił mnie, jakobym ja nie płaciła swoich rachunków. Mimo, że płacilam bezpośrednio do PGNiG – podjęli oni taką niezgodną z prawem decyzję. Teraz ojciec i brat odwiedzają inne organy administracji – starostwo, gminę i próbują uzyskać zgodę na podział nieruchomości na lokale. W ten sposób chcą uzyskać większość majątkową bez podziału spadku i z pogwałceniem moich roszczeń z tytułu przysporzenia. Z tego, co widzę urzędnicy ulegają „urokowi” starego, „schorowanego” człowieka, którego „córka naciąga na zapłatę rachunków”. Wiele pisze się o sądowym rozstrzyganiu spraw zarządu nadzwyczajnego – ale nie mogę odnaleźć informacji – czy jeśli brat i ojciec zwrócą się do sądu o zgodę na taką czynność – czy przez sąd o tym zostanę powiadomiona? Nikt nie pisze też, jak radzić sobie w sytuacjach zignorowania praw przez urzędników…..

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: