CORAZ WIĘCEJ NIESPŁACONYCH DŁUGÓW !
Do tego trudniej i DROŻEJ jest je odzyskać!
Czasy ciężkie, a my w Kancelarii jesteśmy wręcz „zawaleni” sprawami związanymi z zadłużeniami.
Oczywiście najwięcej z nich, z racji specjalizacji kancelarii to sprawy zadłużonych nieruchomości.
Tu pomagamy zarówno dłużnikom wyjść ze spirali zobowiązań finansowych, ale i reprezentujemy np. nabywców, którzy bez należytego przygotowania zdecydowali się „kupić” problematyczne tematy i teraz trzeba to wszystko odkręcać …
Cała rzesza spraw to też sprawy wierzycieli, którzy nie mogą odzyskać pożyczonych pieniędzy, czynszów, albo po prostu pieniędzy z niezapłaconych faktur…
Jak wiemy, aby pozwać kogoś – skierować sprawę do sądu trzeba zapłacić.
Najczęściej jest to 5% od wartości przedmiotu sporu.
Przy zaległościach np. 100 000 zł robi się pokaźna sumka, a kiedy nie mamy pewności czy dług odzyskamy to jest to kolejne ryzyko tylko „dołożenia” do sprawy.
Aby dług się nie przedawnił, a jednocześnie żeby nie generować bardzo wysokich kosztów można było, do czerwca 2022r składać wnioski o zawezwanie do próby ugodowej. Te przerywały bieg przedawnienia.
Zarówno postępowanie mediacyjne, jak i wniosek o zawezwanie do próby ugodowej, dawały wierzycielom czas na podjęcie działań w postaci wytoczenia powództwa.
Pamiętajcie !
Już tak nie jest !!!
Zmiany weszły 30 czerwca 2022 r.
Ustawą z dnia 2 grudnia 2021 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw wprowadzono zmiany w skutkach związanych z wpływem mediacji i wezwań do próby ugodowej na przedawnienie roszczeń.
Od 30 czerwca 2022 r. zarówno wszczęcie postępowania mediacyjnego, jak i złożenie wniosku o zawezwanie do próby ugodowej nie prowadzi do przerwania biegu przedawnienia. Teraz w świetle nowych przepisów – bieg terminu przedawnienia ulegnie jedynie zawieszeniu na czas trwania postępowania polubownego.
To fatalne dla wierzycieli !
Jeżeli nie dojdzie do zawarcia ugody, to terminy przedawnienia wznawiają swój bieg.
Warto jeszcze dodać, że do wszystkich wniosków o zawezwanie do próby ugodowej złożonych do 29 czerwca 2022 r. stosujemy stare przepisy czyli jeśli wniosek został złożony w sądzie do w/w daty, to wywoła on skutek w postaci przerwania biegu przedawnienia objętego nim żądania.
A ja teraz właśnie ratuje sprawę która jest na granicy przedawnienia bo „ktoś” zapomniał że zmieniły się przepisy ….
Ach, Ci pseudo doradcy … Ale to już na następny wpis.
Ale musiałam się z Wami tą wiedzą dziś podzielić bo poślizgów finansowych coraz więcej, a brak należytego zabezpieczenia się w umowach powoduje dolegliwe kłopoty.
Pamiętajcie!
W trudnych czasach standardowe umowy i zapisy nie wystarczą, a na rynku nieruchomości to już w ogóle konieczność aby wprowadzić nowe procedury !

Co zrobić kiedy „Miasto” ma udział w kamienicy? Praktyka a teoria.

W sytuacji kiedy potocznie „Miasto” a w ujęciu formalno-prawnym Gmina ma udziały w nieruchomości zabudowanej budynkiem wielorodzinnym – kamienicy, nierzadko spotykam się z pytaniem czy „Miasto” będzie sprzedawało mieszkania zamieszkałym tam często bardzo długo lokatorom, no i oczywiście z dużą bonifikatą.

Jednak z taką sytuacją „wykupu” od Gminy mieszkań będziemy mieli do czynienia gdy Gmina jest jedynym właścicielem kamienicy.

Wówczas rada gminy w stosownej uchwale może ale nie musi – co często budzi zdziwienie lokatorów -określić zasady sprzedaży lokali mieszkalnych z odpowiednią bonifikatą na rzecz dotychczasowych najemców.

Natomiast kiedy Gmina ma udziały w nieruchomości jest po prostu jednym z jej współwłaścicieli w częściach ułamkowych, ze wszystkimi tego uwarunkowaniami prawnymi i faktycznymi dotyczącymi współwłasności w częściach ułamkowych.
Z moich wieloletnich obserwacji wynika, że w takiej sytuacji Gmina często decyduje się na sprzedaż udziałów.

Co do zasady taka sprzedaż następuje w drodze przetargu – art.37 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z tym że udziały Gminy mogą być zbyte w drodze bezprzetargowej jeżeli zbycie następuje na rzecz innych współwłaścicieli tej nieruchomości – art.37 ust.2 pkt 9 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Oczywiście wartość przysługującego Gminie udziału musi być określona przez rzeczoznawcę majątkowego i to jest cena jaką muszą zapłacić inni współwłaściciele tej nieruchomości jeżeli chcą kupić udziały bez przetargu. Jeżeli z tego nie skorzystają to Gmina ogłasza sprzedaż udziałów w drodze przetargu.

Co do zarządzania nieruchomością gdzie Gmina ma udziały to tu także obowiązują ogólne zasady tzn. może zarządzać zakład budżetowy lub inna wyspecjalizowana w tym jednostka Gminy, może zarządzać jeden ze współwłaścicieli, może zarządzać także zewnętrzna firma zarządzająca nieruchomościami.

Święta za pasem, przyszły ostatnie chwile na analizy, podsumowania, zastanowienie się co wyszło, a co należałoby poprawić.
To też trudny moment, bo na rynku mało optymistyczne nastroje …
Ale, głowy do góry! Spójrzcie na to inaczej …

Nowy Rok to zawsze nowe możliwości 😊
Obrót nieruchomościami wciąż nieźle funkcjonuje, tylko inaczej… Chociażby dziś dopinaliśmy ostatnie w tym roku transakcje.

Owszem, Ci którzy muszą wziąć kredyt na nieruchomość mają nieco ograniczone możliwości, ale … przecież gro osób finansuje zakupy ze zgromadzonych środków.
Galopująca inflacja powoduje, że wielu, nawet nie związanych z branżą, lokuje pieniądze w nieruchomościach. Mało tego, wzrost czynszów uaktywnił rentierów, a lekka korekta cen zakupu mocno ich zachęca!

Opcji na rynku i pomysłów oczywiście jest wiele. Ale !
Zdecydowanie 2023r będzie inny i Ci którzy chcą na tym rynku przetrwać muszą otworzyć się na nieco inne obszary …

Okazję są … ale nie jest ani prosto je wyszukać, ani nie są to klasyczne transakcje gdzie wystarczyły zdolności handlowe i dość ogólna wiedza.
Pojawiają się problematyczne tematy …
Wielu popada w długi i musi sprzedać nieruchomość z problemem, coraz więcej mieszkań i domów trafia na licytacje komornicze lub do syndyków, ludzie rozstają się biznesowo lub rodzinnie i powstają współwłasności, gdzie interesy wszystkich nie zawsze są spójne.

Mądry inwestor i ktoś kto ma ochotę zarabiać naprawdę dużo na nieruchomościach w takie nisze celuje … Jak to się mówi im większy bałagan tym większy zarobek …… co więcej, tam nie ma dużej konkurencji.

Ktoś powie to wyzysk! to nieetyczne! hmm… serio? nigdy z tym się nie zgodzę!
Zakup problematycznego tematu (oczywiście taniej bo trzeba się przy nim „narobić”) to możliwość pomocy tym, którzy nie mogą udźwignąć swoich bieżących zobowiązań, czy też nie chcą tkwić w problematycznej współwłasności, albo poprostu posiadają udział, który zupełnie nie jest im potrzebny bo są np. w innym kraju …

Takimi tematami zajmuje się od lat i oddłużyłam już kilkadziesiąt osób, bądź też poprzez kupno od nich udziałów uwolniłam od problematycznego byłego męża czy spadkobierców, którzy dla zasady blokowali wszystko 😊
Bo z rodziną niekiedy fajnie tylko na zdjęciu.

Nie jest to jednak takie proste. Aby nie wtopić i umiejętnie ocenić czy warto wchodzić w problematyczny temat wymaga doskonałej znajomości rynku, obowiązujących przepisów prawa oraz dobrej analizy stopy zwrotu z inwestycji.

Warunkiem powodzenia transakcji jest umiejętne przeprowadzenie due diligence nieruchomości, czyli audytu stanu prawnego i faktycznego. Jeśli potrafimy to zrobić, to z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością zaczniemy na tym nieźle zarabiać!

Ponieważ ja jestem niepoprawną optymistką i zawsze znajduję rozwiązania tam gdzie większość widzi problemy to program tegorocznej Akademii Prawa Nieruchomości dostosowaliśmy idealnie na potrzeby dzisiejszego rynku.
Startujemy od największej biznesowej petardy – OBRÓT UDZIŁAMI.

To warsztaty które pokażą zdecydowanie najbardziej kaloryczny sektor rynku.
I nie myślcie, że udziały to tylko kamienice. Na konkretnych kejsach pokażemy ( bo uwaga – do wykładu zaprosiłam gościnnie niezłego inwestora , który jest też absolwentem mojego szkolenia z udziałów i wykręca spektakularne stopy zwrotu) jak krok po kroku poprowadzić taką transakcje, gdzie wyszukać okazji i jak bezpiecznie i sprawnie przejść cały proces.
Także jeśli jeszcze się zastanawiacie co dalej, to już dość tego myślenia i czas na działania.
Klikajcie, dołączajcie do Akademii , blokujcie sobie termin 18 stycznia 2023r i piszcie do mnie po specjalną ofertę póki jestem w szampańskim nastroju.

a tu link :

Akademia

Prognozy na rynek nieruchomości, na obrót nieruchomościami w roku 2023 nie wyglądają specjalnie obiecująco, ale nie dla wszystkich. Z pewnością 2023 r. będzie rokiem Kupującego.

Rynek Sprzedawcy zdecydowanie mija, negocjować będziemy w dół, nie w górę.

W przypadku usług pośrednictwa i branży obrotu nieruchomościami uważam, że nastające zmiany będą zbawienne – dlaczego? Bo rynek się oczyszcza. Na kryzysie się zawsze dobrze zarabia i ci najlepsi to wiedzą.

W roku 2023 szykuje się również dość dużo zmian w zakresie przepisów prawa mających wpływ na obrót nieruchomościami m.in. w zakresie świadectw charakterystyki energetycznej budynków.

Tutaj ustawodawca nakładać będzie dodatkowe obowiązki zarówno w zakresie wydawania świadectw jak i ich posiadania.

W przyszłym roku posiadanie takiego dokumentu będzie stanowiło jeden z ważnych elementów transakcji  bowiem w przypadku braku nakładane będą kary grzywny i będzie dotyczyło to zarówno sprzedaży, jak i wynajmu. To tylko jedna ze zmian, a jest ich naprawdę wiele.

Nie trzeba się dużo zastanawiać, żeby stwierdzić, że szczególnie w początkowym okresie obowiązywania znowelizowanych przepisów zrobi się mały bałagan i zamieszanie, no i kolejki do podmiotów, od których taki certyfikat możemy uzyskać.

Ja jednak optymistycznie patrzę w przyszłość. Zawirowania takie jak obecnie mamy na rynku nie są dla mnie czymś w 100% nowym.

Owszem, wiele czynników takich jak wojna za wschodnią granicą, czy wybuch pandemii w 2020 r. miały kolosalny wpływ na nieruchomości i obrót, a nie są zjawiskiem cyklicznym, ale sama gospodarka, inflacja, hossy i bessy już są.

Ja wiem, że dla firm takich jak moja będzie to dobry czas. Oczywiście liczę się z tym, że będzie ciężej, może będzie wolniej, czeka nas dużo pracy z „trudnych nieruchomościami” – bo to będzie właśnie ich czas.

To będzie czas sprzedaży nieruchomości z problemami, niekiedy zadłużonych, a tym samym dobrych agencji, które będą w stanie je obsłużyć.

Stąd też moja sugestia w zakresie „oczyszczenia” rynku. Nie będzie już miejsca na umowy otwarte, królować będzie wyłączność. Zakończy się etap wyceny usługi pośrednictwa na 1% czy 100 zł, będą za to panować normalne, adekwatne stawki. Dlatego ja optymistycznie patrzę w przyszłość. Nie oglądam się za siebie, obserwuję rynek, dopasowuję strategię, działam i tworzę stabilny biznes dający zatrudnienie nie tylko rzeszy dobrych prawników i pośredników, lecz także zadowolenie obsługiwanych przez nas Klientom.

A słabeusze bez wiedzy… padną. I wreszcie nadejdzie kres „pseudo doradców”