ZABEZPIECZENIE ROSZCZENIA JAKO sposób na blokowanie sprzedaży !

Elżbieta Liberda        12 września 2022        2 komentarze

 

Zabezpieczenie roszczeń – aspekty praktyczne

 

Ponieważ w ostatnim czasie nasiliły się w mojej praktyce prawniczej kwestie związane z zabezpieczeniem roszczeń, uznałam, że temat ten wymaga omówienia przede wszystkim pod kątem zabezpieczenia, którego przedmiotem jest nieruchomość.

Oczywiście istnieje wiele  opracowań omawiających z perspektywy teoretycznej to zagadnienie, dokonujących egzegezy każdego przepisu.

Natomiast w niniejszym opracowaniu będę starała się przybliżyć to zagadnienie pod kątem skutków jakie niesie prawomocne postanowienie Sądu w przedmiocie zabezpieczenia roszczenia.

I już na wstępie powiem – skutki takie mogą i często są dla pozwanego (obowiązanego) fatalne w zakresie jego praw majątkowych jak i w zakresie  prawa do dysponowania i korzystania ze swojej nieruchomości.

Mówiąc krótko i bez wchodzenia w jakieś subtelności prawnicze, w wyniku  udzielenia przez Sąd zabezpieczenia roszczenia, pozwany w sprawie jest pozbawiony- bez wyroku Sądu – już na etapie wniesionego pozwu np. prawa do dysponowania swoimi środkami pieniężnymi, nieruchomością, ruchomością itd.

W praktyce większość roszczeń, które obejmuje wniesione powództwo może być zabezpieczone. Czemu ma więc służyć zabezpieczenie roszczeń?

Najprościej mówiąc  chodzi o to, aby pozwany w sprawie  kiedy dowie się , że przeciwko niemu zostało wniesione  powództwo, w czasie trwania postępowania sądowego nie wyzbył się majątku i wówczas korzystny wyrok dla powoda byłby nieegzekwowalny.

Oczywiście idea słuszna, tylko z ostatnich  moich obserwacji wynika, że jest nadużywana , ze szkodą dla np. właścicieli nieruchomości.

 

A teraz, krok po kroku bez żadnych formułek prawniczych.

Powód składa do Sądu pozew domagając się np. unieważnienia  umowy sprzedaży nieruchomości zawartej – a jakby inaczej – w formie  aktu notarialnego, ochrony naruszonego (oczywiście w jego mniemaniu ) posiadania, ustanowienia zarządcy nieruchomości itd. itp., czyli praktycznie  tego wszystkiego o co  można wytoczyć  sprawę cywilną.

I do tego momentu zachowana jest równowaga stron procesu.

Powód w pozwie opisał swoje żądania i na ich okoliczność przytoczył dowody, a z kolei  pozwany w odpowiedzi na pozew  np. neguje roszczenia powoda i podaje  swoje argumenty i dalej proces się toczy.

Sąd waży argumenty i dowody przedstawione przez powoda i pozwanego i np. po 2 latach procesu wydaje wyrok.

Ale powód wnosząc powództwo pisze w pozwie aby sąd na czas trwania procesu zabezpieczył powództwo poprzez np. zakazanie pozwanemu zbywania jego własnej nieruchomości (działki, domu, lokalu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu), zakazanie  obciążania nieruchomości, zakazanie oddania nieruchomości do korzystania innym osobom pod jakimkolwiek tytułem prawnym w szczególności poprzez najem, dzierżawę, użyczenie, zakazanie wchodzenia na nieruchomość, jakiegokolwiek zagospodarowywania nieruchomości, wznoszenia na niej budowli, prowadzenia na nieruchomości jakichkolwiek prac, zakazie udzielania zezwolenia wejścia na nieruchomość osobom trzecim.

I teraz najistotniejszy moment w całej sprawie.

Sąd wydaje postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia roszczenia na podstawie tego co powód napisał w pozwie.

Pozwany nie ma możliwości ustosunkowania się do twierdzeń powoda, które mogą być nieprawdziwe lub częściowo  prawdziwe, gdyż Sąd nie informuje w tym momencie pozwanego, że takie powództwo przeciwko niemu zostało wniesione.

Oczywiście Sąd może  także oddalić wniosek o udzielenie zabezpieczenia, z tym że ma dylemat.

A jeśli argumenty  i fakty zawarte w pozwie są prawdziwe, a Sąd oddali wniosek, to pozwany może w trakcie  trwającego postępowania wyzbyć się majątku i wówczas wyroku nie będzie można wyegzekwować.

Sąd wydaje postanowienie  w składzie jednego sędziego na posiedzeniu niejawnym.

Zgodnie z art. 740 §1 kpc Sąd doręcza postanowienie o udzielenie zabezpieczenia tylko uprawnionemu (powodowi).

A zatem, obowiązany (pozwany) dowiaduje się o wydaniu postanowienia  o zabezpieczeniu roszczenia, dopiero z chwilą  kiedy organ egzekucyjny np. komornik przystąpi do wykonania zabezpieczenia, czyli jego faktycznej i prawnej realizacji.

Od tego momentu biegnie  tygodniowy termin na złożenie  wniosku o sporządzenie przez Sąd uzasadnienia  w przedmiocie  zabezpieczenia, a następnie po otrzymaniu uzasadnienia pozwany ma możliwość złożenia w terminie  tygodniowym zażalenia na postanowienie  o zabezpieczeniu.

Co do zasady złożenie zażalenia nie wstrzymuje wykonania postanowienia o zabezpieczeniu, chociaż można taki wniosek złożyć, jednak nie wiąże on sądu.

Z samego charakteru postępowania zabezpieczającego pozwany ma nie wiedzieć o toczącym się postępowaniu zabezpieczającym i powziąć o tym wiedzę dopiero w chwili przystąpienia przez organ egzekucyjny do przymusowej realizacji postanowienia zabezpieczającego.

Mówiąc wprost – skutkiem wykonania postanowienia Sądu o zabezpieczeniu jest egzekucja, bez  merytorycznego rozpoznania sprawy przez Sąd  czyli ( bez wyroku)) w oparciu  o przyjęcie za prawdziwe argumentów tylko jednej ze stron postępowania tj. powoda, bez chociażby wysłuchania twierdzeń  i argumentów pozwanego.

Zabezpieczenie powództwa, pomimo, że formalnie nie będzie  stanowiło merytorycznego rozstrzygnięcia w danej sprawie, będzie  stanowiło dla  pozwanego bardzo daleko idące uciążliwości i ograniczenia, a niekiedy może  wywołać nieodwracalne skutki w postaci pozbawienia go na czas procesu dysponowania  swoją nieruchomością, ruchomością, środkami finansowymi itd.

Czy i jak można zapobiec wydaniu przez Sąd  postanowienia o zabezpieczeniu powództwa ?

Jest to bardzo trudne, gdyż jak wspomniałam wcześniej pozwany nie możliwości przedstawienia Sądowi przed wydaniem postanowienia o zabezpieczeniu swoich racji, a o takim postanowieniu dowiaduje się dopiero wówczas gdy jest już ono przymusowo egzekwowane.

Ponieważ jak widać  zagadnienie to jest niezwykle istotne, na najbliższej konferencji Akademii Prawa Nieruchomości która będzie już 5 listopada w Warszawie postaram się podpowiedzieć jak można z perspektywy pozwanego próbować  przeciwdziałać wydaniu przez Sąd postanowienia o zabezpieczeniu roszczenia.

Zachęcam do dyskusji w tym mocno kontrowersyjnym temacie.

Elżbieta Liberda

NOWA USTAWA DEWELOPERSKA – DLA FLIPERA I POŚREDNIKA

Elżbieta Liberda        10 września 2022        Komentarze (0)

Pierwsze miesiące funkcjonowania nowej ustawy deweloperskiej pokazały już pierwsze wątpliwości przy jej stosowaniu. 

Ale co istotne, nie tylko deweloperzy te wątpliwości mają …

 

Ustawa wiele namieszała na rynku deweloperskim, ale nie tylko…

Nowe przepisy mają istotny wpływ na działalność fliperów, inwestorów i pośredników w obrocie nieruchomościami.

Aby bezpiecznie przeprowadzić transakcje, od 1 lipca konieczne jest ustalenie, czy przypadkiem nie podlega ona pod reżim ustawy.

O ile jasne jest, że kiedy osoba fizyczna kupuje nieruchomość od dewelopera, to ustawa będzie miała zastosowanie, o tyle pojawienie się tych regulacji w innych sektorach obrotu budzi wątpliwości i jest czymś nowym.

Otóż, nowe przepisy będą miały zastosowanie oczywiście do deweloperów, ale także m.in. do tych przedsiębiorców, którzy w ramach swojej działalności gospodarczej kupują mieszkania na rynku pierwotnym, by następnie sprzedać je za odpowiednio wyższą stawkę konsumentom ( fliperzy).

Nie tylko jednak „flip na pierwotnym”.

Regulacje wpłyną też na transakcje zawierane przez przedsiębiorcę, który dokonuje tzw. odsprzedaży.

Chodzi tu o np. taki stan faktyczny, że „ktoś” kupił lokal np. na kancelarię, biuro nieruchomości, a potem sprzedaje go osobie fizycznej – na jej własne potrzeby.

Dotknie to także tych, którzy kupowali mieszkania na wynajem, a teraz je sprzedają.

Może zdarzyć się, że będzie to np. 15 lat później ! – no i tu pojawić się może lekkie zdziwienie – otóż w takiej sytuacji nowy akt prawy będzie miał zastosowanie. Coś co pozornie wydaje się ofertą rynku wtórnego, staje się obszarem regulacji rynku pierwotnego.

Regulacje wpłynął istotnie na działalność pośredników i agencji nieruchomości.

Pośrednicy przyjmując nieruchomość do sprzedaży, czy też reprezentując kupującego muszą przecież wiedzieć jakie dokumenty weryfikować przyjmując ofertę i jakich informacji udzielić musi im sprzedawca oraz kupujący. Ta wiedza niezbędna jest, aby ustalić czy transakcja nie będzie przypadkiem podpadać pod reżimem ustawy deweloperskiej.

Brak zachowania przez Pośrednika nowych procedur może zostać uznany za brak dochowania należytej staranności, a w konsekwencji roszczenia odszkodowawcze wobec agencji / pośrednika.

Akt prawny budzi wiele emocji także wśród prawników. Pojawiają się istotne rozbieżności interpretacyjne, zwraca uwagę duża ilość ogólnikowej terminologii, która nie ułatwia stosowania przepisów w praktyce.

Lektura ustawy sprawia wrażenie jakby sami jej autorzy mieli wątpliwość „co autor miał na myśli” 😊.

No ale poza znęcaniem się nad treścią tego zdecydowanie niedoskonałego aktu prawnego, trzeba odnaleźć się w tej skomplikowanej prawniczej rzeczywistości i nauczyć się go stosować …

Ostatecznie orzecznictwo wypracuje pewne kierunki, ale zanim to nastąpi … trzeba się pomęczyć.

A jaki był w ogóle cel nowelizacji ustawy ?

Oczywiście chronienie nabywcy !

Nieco zapomniano chyba jednak o ochronie interesów przedsiębiorców – ale do tego zdążyliśmy się już przyzwyczaić.

Główny zamysł był taki, aby wprowadzić ochronę kupującego przed takimi zjawiskami jak upadłość dewelopera, próba oszustwa przez dewelopera lub innego przedsiębiorcę …

I całkiem to zrozumiałe, bo przecież w każdej branży pojawiają się nieuczciwi gracze, a i nie na każde okoliczności deweloper ma wpływ i rzeczywiście upadłości się zdarzają.

Dlaczego jednak ochrona jest tylko jednostronna i nie przewidziano jakiegokolwiek zabezpieczenia dla dewelopera w takich sytuacjach jak taka dość typowa –  że ceny materiałów, usług  wzrosną, że będzie hiper inflacja …?

W prezencie zafundowano deweloperowi konieczność określenia sztywnej ceny sprzedaży, która to bez względu na to co będzie się działo, nie może być zmieniona… Nie uwzględniono takiego czynnika jak rynek ….

Zapomniano też chyba jak wygląda klasyczny deweloperski proces – może to być zarówno całe osiedle jak i jeden dom jednorodzinny. O ile te sprzedawane stosunkowo szybko nie niosą takiego zagrożenia to duże, wieloletnie przedsięwzięcia mogą być w tym zakresie mocno ryzykowne.

Nowa ustawa nie tylko wprowadza nowe rozwiązania, ale wprowadza  też kary za niestosowanie lub niewłaściwe stosowanie ustawy i  wprowadzenie nabywcy w błąd !

Kary dotyczą również nie tylko deweloperów.

Już na pierwszy rzut oka widać, że ingerencja sądu w wielu obszarach regulacji na pewno będzie konieczna…. Długotrwałość tego typu spraw nie napawa jednak optymizmem.

Masz pytania, zadzwoń !

 

WYZYSK ! UWAŻAJ GDY KUPISZ TANIO !

Elżbieta Liberda        08 września 2022        Komentarze (0)

WYZYSK !

UWAŻAJ GDY KUPISZ TANIO !

Wiele osób dokonując zakupu nieruchomości dąży do osiągniecia „wytargowania” jak najniżej ceny.

I nic w tym złego.

Wielokrotnie też jest tak, że sprzedawca z uwagi na np. szybką transakcje lub nieuregulowany stan prawny lub faktyczny nieruchomości na to się godzi.

Dla kupującego może jednak okazać się,  że  okazja może być problemem.

Działa to też w drugą stronę – gdy sprzedamy za rażąco wygórowaną cenę – chociaż na rynku nieruchomości to byłoby w mojej ocenie ciężkie do udowodnienia !

No ale do rzeczy !

Wzmocnione zostały bowiem regulacje dotyczące wyzysku.

Nowy przepis umożliwia poszkodowanemu żądanie unieważnienia całej, rażąco niekorzystnej dla siebie umowy i wydłużenie okresu na dochodzenie swoich roszczeń, zwłaszcza przez konsumentów.

Co się zmieniło?

  1. rozszerzono dotychczasowe przesłanki wyzysku w postaci „przymusowego położenia, niedołęstwa, niedoświadczenia” o dodatkową przesłankę „braku dostatecznego rozeznania drugiej strony co do przedmiotu umowy”,
  2. wzmocniono pozycję pokrzywdzonego poprzez wprowadzenie domniemania, zgodnie z którym jeżeli wartość świadczenia jednej ze stron w chwili zawarcia umowy przewyższa co najmniej dwukrotnie wartość świadczenia wzajemnego, domniemywa się, że przewyższa je w stopniu rażącym. Oznacza to, że strona wyzyskująca, a nie wyzyskiwana, będzie musiała udowodnić przed sądem, że dysproporcja świadczeń nie ma charakteru rażącego. Oczywiście osoba wyzyskiwana będzie musiała wykazać, że oprócz domniemanej niewspółmierności roszczenia znalazła się w przymusowym położeniu, jest np. niedołężna, niedoświadczona lub nie miała dostatecznego rozeznania przy zawieraniu umowy i taka okoliczność została wykorzystana przez wyzyskującego.
  3. przyznano stronie pokrzywdzonej prawa wyboru roszczeń tj. żądania zmniejszenia swego świadczenia lub zwiększenia należnego jej świadczenia, bądź unieważnienia umowy,
  4. wydłużono termin do skorzystania z uprawnień wynikających z uwagi na zawarcie umowy w warunkach wyzysku z dwóch do trzech lat od dnia zawarcia umowy, a jeżeli stroną umowy jest konsument do sześciu lat !

Różnica względem poprzedniej wersji art. 388 kc polega na tym, że wyzyskiwany nie musi już żądać unieważnienia umowy pod warunkiem, że zmniejszenie swego świadczenia lub zwiększenie należnego jemu świadczenia, byłoby nadmiernie utrudnione.

 

Warto także wspomnieć o regulacji która może mieć zastosowanie gdy wprowadzi się w błąd co do wartości nieruchomości.

Odpowiedzialność karna

Art. 286 k.k. [Oszustwo]

  • 1. Kto, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, doprowadza inną osobę do niekorzystnego rozporządzenia własnym lub cudzym mieniem za pomocą wprowadzenia jej w błąd albo wyzyskania błędu lub niezdolności do należytego pojmowania przedsiębranego działania,

podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8.

 

Nie można także tracić z pola widzenia możliwości odstąpienia od umowy z uwagi na wprowadzenie w błąd co do ceny – ale o tym w kolejnym wpisie !

 

Przepisy:

WYZYSK

Zmiana przepisów od 30 czerwca 2022r.

Brzmienie przed 30 czerwca 2022r.

Art.  388 k.c. [Wyzysk] –

  • 1. Jeżeli jedna ze stron, wyzyskując przymusowe położenie, niedołęstwo lub niedoświadczenie drugiej strony, w zamian za swoje świadczenie przyjmuje albo zastrzega dla siebie lub dla osoby trzeciej świadczenie, którego wartość w chwili zawarcia umowy przewyższa w rażącym stopniu wartość jej własnego świadczenia, druga strona może żądać zmniejszenia swego świadczenia lub zwiększenia należnego jej świadczenia, a w wypadku gdy jedno i drugie byłoby nadmiernie utrudnione, może ona żądać unieważnienia umowy.
  • 2. Uprawnienia powyższe wygasają z upływem lat dwóch od dnia zawarcia umowy.

Brzmienie od 30 czerwca 2022r.

Art.  388 k.c.  [Wyzysk]

  • 1. Jeżeli jedna ze stron, wyzyskując przymusowe położenie, niedołęstwo, niedoświadczenie lub brak dostatecznego rozeznania drugiej strony co do przedmiotu umowy, w zamian za swoje świadczenie przyjmuje albo zastrzega dla siebie lub dla osoby trzeciej świadczenie, którego wartość w chwili zawarcia umowy przewyższa w rażącym stopniu wartość jej własnego świadczenia, druga strona może według swego wyboru żądać zmniejszenia swego świadczenia lub zwiększenia należnego jej świadczenia albo unieważnienia umowy.
  • 11. Jeżeli wartość świadczenia jednej ze stron w chwili zawarcia umowy przewyższa co najmniej dwukrotnie wartość świadczenia wzajemnego, domniemywa się, że przewyższa je w stopniu rażącym.
  • 2. Uprawnienia określone w § 1 wygasają z upływem lat trzech od dnia zawarcia umowy, a jeżeli stroną umowy jest konsument – z upływem lat sześciu.

 

 

 

 

NOWA USTAWA DEWELOPERSKA – lista zmian.

Elżbieta Liberda        06 września 2022        Komentarze (0)

Nowa ustawa deweloperska – jaki jest jej cel, jakie wprowadza zmiany i kogo dotyczą?

Z dniem 1 lipca 2022 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, tzw. „Nowa ustawa deweloperska”.

Tym samym, z dniem 1 lipca 2022r. utraciła moc dotychczasowa ustawa deweloperska tj. ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

 

Jaki jest cel nowej regulacji?

Jednym z podstawowych celów dokonania zmian w ustawie deweloperskiej jest zwiększenie ochrony interesów nabywcy w relacji z deweloperem.

Zgodnie z założeniami nowej ustawy zabezpieczenie nabywcy zostaje wzmocnione na wielu obszarach.

Zmiany dotyczą m.in.

  1. procedury odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę,
  2. wprowadzają nowe obowiązki deweloperów względem nabywców,
  3. regulują zasady zawierania umów rezerwacyjnych,
  4. wprowadzają zabezpieczenie środków wpłacanych przez nabywców poprzez utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Ponadto nowa regulacja ma także szersze zastosowanie.

Przepisy nowej ustawy nie będą stosowane tylko w odniesieniu do lokali mieszkalnych, tak jak to miało miejsce do 1 lipca 2022 r., ale także do wszelkich innych lokali wybudowanych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego sprzedawanych wraz z lokalami mieszkalnymi, takich jak garaże czy komórki lokatorskie.

 

Czy od 1 lipca 2022 r. każdy deweloper ma obowiązek wprowadzić do realizowanych inwestycji zasady wynikające z nowej ustawy?

Nie. Pomimo tego, że nowe przepisy zasadniczo obowiązują od 1 lipca 2022 r. to nie wszystkie przedsięwzięcia deweloperskie muszą być realizowane zgodnie z nową ustawą.

Ustawodawca przewidział bowiem 2- letni okres przejściowy, jednak są pewne warunki, które deweloper musi spełnić, aby do końca 2024 r. działać na starych zasadach.

Szczególnie istotny będzie tutaj moment, w którym deweloper rozpocznie sprzedaż i kiedy zawrze pierwszą umowę deweloperską danej inwestycji. Co do zasady, nowe przepisy nie znajdą zastosowania do przedsięwzięć deweloperskich, co do których sprzedaż rozpoczęła się przed 1 lipca 2022 r. i jednocześnie przed tym dniem deweloper podpisał co najmniej jedną umowę deweloperską.

W takiej sytuacji, co do całej inwestycji deweloper może stosować przepisy tzw. „starej ustawy deweloperskiej”.

W pozostałych przypadkach deweloper będzie musiał stosować przepisy nowej ustawy od momentu wejścia jej w życie.

Po okresie przejściowym, bez względu na to, czy deweloperowi pozostał jeden lokal czy więcej, każda umowa deweloperska będzie już musiała być tworzona według nowych przepisów.

 

Zmiany w odbiorach budynków według nowej ustawy deweloperskiej.

Dotychczasowa ustawa deweloperska zawierała tylko podstawowe zapisy dotyczące zasad odbioru lokalu i procedury zgłaszania wad przez nabywców.

Z tego względu w praktyce stosowano mocno rozbudowane klauzule umowne, które niestety nie zawsze były korzystne dla nabywców.

W nowej ustawie deweloperskiej procedura odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, zyskała szczegółową regulację.

Wprowadzono nowe uprawnienia dla nabywców, m.in. możliwość usunięcia wady na koszt dewelopera, gdy ten nie usunął jej w terminie oraz sankcję za brak ustosunkowania się do zgłoszonych przez nabywcę wad w terminie 14 dni.

Jeśli termin ten nie zostanie dotrzymany uważa się, że wady zostały przez dewelopera uznane. W takim przypadku opóźnienie oznacza całkowite uznanie zasadności twierdzeń nabywcy, a co za tym idzie konieczność usunięcia wszystkich wskazanych przez niego wad. Mamy więc tutaj do czynienia z automatyzmem, analogicznym jak funkcjonujący już w odniesieniu do konsumentów przy umowie sprzedaży w art. 5615 Kodeksu cywilnego.

Nowością jest także wprowadzenie w ustawie odniesienia do wady istotnej, która upoważnia nabywcę do odmowy odbioru lokalu w sytuacji, gdy deweloper odmawia uznania istnienia takiej wady. Zaś w przypadku zgłoszenia wady istotnej i bezczynności dewelopera nabywca uzyska uprawnienie do odstąpienia od umowy.

 

Uregulowanie umowy rezerwacyjnej.

Przed dniem wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej, umowa rezerwacyjna nie była uregulowana w prawie i funkcjonowała jako umowa nienazwana prawa cywilnego, którą zawierano zgodnie z zasadą swobody umów.

Nowa ustawa deweloperska wprowadziła istotną zmianę dotyczącą zasad i trybu zawierania oraz treści umowy rezerwacyjnej.

Stała się ona nową umową nazwaną.

Przedmiotem umowy rezerwacyjnej jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

Zawarcie umowy rezerwacyjnej nie jest obowiązkowe, jednakże może poprzedzać umowę deweloperską lub inną umowę uregulowaną w nowej ustawie deweloperskiej.

Po wejściu w życie nowej ustawy deweloperskiej umowa musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Ponadto umowa rezerwacyjna ma określać: strony, miejsce i datę zawarcia umowy; cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży; wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony; okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży; określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku; określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

Jednocześnie zawarcie umowy rezerwacyjnej musi być na czas określony. Nowa ustawa deweloperska reguluje także wysokości opłaty rezerwacyjnej, która przed dniem 1 lipca 2022 r. była ustala w sposób dowolny. Niekiedy wynosiła ona kilka procent wartości lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, co przekładało się na zapłatę deweloperowi nawet kilkunastu tysięcy złotych. Obecnie wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym.

 

autorką tekstu jest adwokat Justyna Branewska która współpracuje z moją Kancelarią .

Zapraszamy do kontaktu.

 

Udział w spadku. Jak sprzedać ? Jak kupić ?

Elżbieta Liberda        06 września 2022        2 komentarze

Jak sprzedać udział w spadku ?

Czy mogę dokonać sprzedaży udziału w spadku bez zgody pozostałych spadkobierców .

 

To bardzo częste pytanie.

Wielokrotnie stajemy się nabywcami udziału w spadku razem z osobami które nie koniecznie mają ten sam pomysł na zadysponowanie otrzymanym majątkiem.

Im więcej spadkobierców, tym z reguły o porozumienie trudniej.

Sytuację komplikuje też ilość składników masy spadkowej.

Bywa tak, że są to nieruchomości, ruchomości, środki pieniężne itp.

Są też czasem i długi… ale o tym w innym wpisie.

 

Czy w takiej sytuacji możemy dokonać rozporządzenia udziałem w nieruchomości który nam przysługuje ?

Czy dla nabywcy jest to bezpieczne ?

Otóż, nabywca udziału w nieruchomości spadkowej  staje się jej współwłaścicielem.

Zgodnie z art. 1036 KC spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku.

Ale czy jednak zawsze jesteśmy uzależnieni od pozostałych !

Nie !

Brak zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców nie powoduje nieważności rozporządzenia, lecz jego bezskuteczność i to tylko o tyle, o ile naruszałoby ono uprawnienie przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku. Dopóki zatem sąd nie uzna, że doszło do takiego naruszenia, dopóty zbycie udziału jest w pełni skuteczne.

 

Czy taka transakcja niesie jakieś ryzyko dla nabywcy ?

Trochę tak, ale jak dobrze się „sprawdzi temat” to ryzyko nie jest duże.

Przekładając na „polski” przepisy, problem byłby, gdyby przy sprawie o dział spadku okazało się, że któremuś ze spadkobierców przysługuje większy udział niż nabył.

Jedyne zagrożenie jest takie, że osoba, która nawet w dobrej wierze nabyła od jednego ze spadkobierców bez zgody pozostałych, część udziału we współwłasności nieruchomości, czy rzeczy,  nie może korzystać z instytucji chroniących nabywców w dobrej wierze.

W szczególności nie chroni jej rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, o której mowa w art. 5 KWU.

Przepis ten bowiem chroni nabywcę tylko wówczas, gdy kupił nieruchomość od nieuprawnionego zbywcy ujawnionego w księdze wieczystej jako właściciel. Tymczasem w sytuacji określonej w art. 1036 KC zbywca jest uprawniony do zbycia udziału, a jedynie zbycie to może być uznane za bezskuteczne w razie wystąpienia okoliczności w przepisie tym przewidzianych. Nabywcy w takiej sytuacji przysługuje wobec zbywcy jedynie roszczenie oparte na przepisach dotyczących rękojmi za wady prawne rzeczy sprzedanej, nie chroni go natomiast rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

 

Podsumowanie.

Zakup udziału w spadku przy braku zgody pozostałych może okazać się bardzo dobrą inwestycją.

Większość rynku nie będzie zainteresowana taką ofertą, bo najzwyczajniej w świecie nie będą umieli należycie prześwietlić tematu i nie zechcą ponosić ryzyka.

I słusznie, bo trzeba tu nie tylko wiedzy z zakresu obowiązujących przepisów ale przede wszystkim praktyki w sprawdzeniu „praw do spadku” i możliwości dochodzenia ustalenia innych udziałów w spadku niż wynikające z ustawy czy testamentu.

Mało tego, wielu pośredników czy innych uczestników rynku nieruchomości nie tyka się takich w mojej ocenie „perełek”.

Dlatego to okazja do znalezienia inwestycji w naprawdę okazyjnej cenie !

Chcesz nauczyć się jak ogarniać takie tematy.

Zapraszam na organizowane przeze mnie warsztaty z inwestowania w udziału w nieruchomości.

Chętnie podzielę się z Wami moim doświadczeniem i pokaże moje sprawdzone przez wiele lat sposoby jak zabezpieczyć się przy takiej transakcji.

szczegóły znajdziecie tu:

szkolenia.liberda.pl

 

 

 

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →