Rynek najmu okiem praktyka.

Elżbieta Liberda        05 września 2022        Komentarze (0)

 

W prasie i mediach huczy od informacji na temat rynku najmu. Większość to niestety „nagłówkowy bełkot” i spekulacje. Jak jest w rzeczywistości ?

Zawsze możecie na mnie liczyć i na szczerą opinie !

O taką też zostałam poproszona przez POLSAT NEWS !  I już w czwartek będziecie mogli posłuchać reportażu.

A tymczasem wklejam tekścik który przygotowując się do wystąpienia popełniłam.

 

Faktem powszechnie znanym stało się to, że o kredyt trudno i raczej nic w tym zakresie się nie zmieni.

Informacja z „pierwszej ręki” – od 2 miesięcy w księgach wieczystych dokonuje się więcej wykreśleń hipotek niż wpisów!

Jak mówi jeden z referendarzy – to pierwsza taka sytuacja od lat !

Czyli – ludzie kredyty spłacają – bojąc się rosnących rat, ale nie zaciągają nowych ….

Potrzeby mieszkaniowe jednak nie zmalały. A więc  – kręci się najem.

Czy jednak to prawda, że czynsze znacznie wzrosły ? Czy ciężko o dobre lokum do wynajęcia …

 

Co wpływa na cenę:

Lokalizacja

Standard

Wyposażenie

Termin i warunki zawarcia umowy – część właścicieli woli wynająć na dłużej i sprawdzonemu najemcy nawet kosztem obniżenia czynszu.

 

LUBLIN i okolice

KAWALERKI I DWA POKOJE

W zależności od lokalizacji ceny kawalerek wahają się średnio od 1400 zł do 2500 zł plus opłaty za media.

Oczywiście można znaleźć oferty odchylające się nieco od uśrednionych cen czyli np. oferty wynajmu za 1000 zł plus rachunki czy też 3000 zł plus rachunki, ale są one uwarunkowane szczególnymi parametrami typu np. nieruchomość bezczynszowa w gorszej lokalizacji, z ogrzewaniem elektrycznym lub też w przypadku tych droższych prestiżowe osiedle w centrum miasta, w apartamentowcu z udogodnieniami jak siłownia w budynku, taras etc.

Podobnie sytuacja ma się w przypadku dwóch pokoi – tutaj ceny średnio: od 1500/1700 zł do 3500 zł.  

Coraz więcej mieszkań ma dobry standard – to oczywiście dyktuje cenę. Kończą się czasy wynajmu brzydkich i brudnych mieszkań.

Nawet dobra lokalizacja i niska cena nie przekonuje najemców aby zamieszkać w „sfatygowanej” nieruchomości.

Dość wysokie czynsze utrzymują się za wynajem pokoi.

Wpływ na to ma rosnące zapotrzebowanie na tzw. kwatery pracownicze. Na lubelszczyznie wiele firm z Ukrainy potrzebuje lokum dla swojego personelu.

 

WYNAJEM POKOI

Średnio od około 700 zł do 1000 zł za pokój jednoosobowy, w zależności od lokalizacji standardu czy też wielkości pokoju. Do opłaty za pokój oczywiście należy doliczyć media. Odchylenia od średniej uwarunkowane są dodatkowymi udogodnieniami lub też ich brakiem albo lokalizacją na peryferiach. Tutaj ceny na wynajem pokoju mogą spać nawet poniżej 700 zł. Oferty w Lublinie można odnaleźć i za 500 zł i za 1400 zł za pokój – kwestia wielu czynników.  Pokój dwuosobowy to koszt średnio 1200 zł

Najbardziej chodliwe w Lublinie są ścisłe okolice lubelskich uczelni czy też centrum miasta. Tutaj możemy zaobserwować największe procentowo zainteresowanie oraz najszybszy wzrost czynszów. Cenę trzymają również nowoczesne osiedla, te mające miano prestiżowych. Tutaj ceny również obecnie osiągają wysoki poziom mając tym samym nie słabnące zainteresowanie.

Obecnie w Lublinie, mając na uwadze miesiąc sierpień czynsze najmu nie wzrastały, raczej utrzymywały się na tym samym poziomie, oczywiście mówimy tu o średniej. Zgodnie z raportem expandera w miesiącu sierpniu w odniesieniu do czerwca bieżącego roku Lublin odnotował 8% SPADEK czynszów najmu, ale jest to bardzo ogólnikowe i spowodowane jest pojawieniem się wielu konkurencyjnych ofert. Wielu wynajmujących wbrew temu co sugeruje rynek nie podnosi, aż tak wysokości czynszów i ponawia oferty cenowe na te z np. roku 2021go.

Wiele nieruchomości wynajmowanych obecnie trafia na rynek z nakierowaniem na studenta i nie są to oferty noszące znamiona komercyjnych tzn. ktoś kupił nieruchomość w celu jej późniejszego wynajęcia,  a tym samym odpowiednio ją przygotował.

To zwykłe mieszkania które są wolne bo np. właściciel wyprowadził się.

Te, które nie są ładnie przygotowane przez inwestorów czyli te „zwyłe” można znaleźć w niezłej cenie.

Czy rynek najmu w Lublinie będzie się piął cenowo?

Być może odnotujemy jeszcze jakiś niewielki procentowo margines wzrostu w tym roku, ale jeżeli będzie i o ile będzie, to bardzo niewielki. Bardziej prawdopodobne jest UTRZYMANIE cen obecnych bowiem słabnącego zainteresowania się nie obserwuje i my się go również nie spodziewamy, a to za sprawą rosnącej niestety inflacji oraz bardzo słabej sytuacji na rynku kredytów hipotecznych.

Od lipca roku 2021 r. do lipca 2022 r. stawki czynszów najmu w Lublinie wzrosły o około 14% zgodnie z raportem expander.

Link: https://www.expander.pl/raport-expandera-i-rentier-io-najem-mieszkan-sierpien-2022/

W Lublinie w przeciwieństwie do Warszawy nie ma zbyt wielu nieruchomości premium do wynajęcia.

Na lubelszczyznie znalezienie najemcy który za mieszkanie 2/3 pokojowe zapłaci za najem więcej niż 5 tys. zł jest bardzo trudne.

Chętnie natomiast wynajmują się domy i segmenty.

 

WARSZAWA

Tu wzrosty o wiele większe, a i o dobre lokalizacje trudno. W rozsądnej cenie nie znajdziemy ciekawych ofert w centrum czy w lokalizacjach noszących miano „prestiżowych”.

Kawalerki

Średnia cena czynszu najmu oscylowała wokół kwoty od 1802,50 zł w miesiącach styczeń wrzesień  2021. W tym samym okresie tego roku to kwota  2148 zł. Czyli wzrost o ok 19 % .

Średnia cena za dwa pokoje też się zmieniła. W  2021r było to 2382 zł, a obecnie średnia cena za takie mieszkanie to 3121 zł.

Mówi się o wzrostach nawet  o 31 %  ! Ale – nie dotyczy to każdego mieszkania. Owszem, te o podwyższonym standardzie, dobrze wyposażone i w dobrym „miejscu” mocno poszybowały w górę.

Ale te z epoki PRL stoją puste … chociaż są tanie.  

W Warszawie, rozpiętość cenowa jest oblrzymia! Dotyczy to także pokoi na wynajem.  Za miejsce w pokoju czasem zapłacić trzeba nawet 1000 zł a pokój jednoosobowy to kwoty od 1200 zł.

 

Inne spostrzeżenia !

Coraz więcej osób wybiera najem okazjonalny .

Właściciele pobierają też wyższe kaucje – szczególnie przy wynajmie dla cudzoziemców. I słusznie, proces windykacji należności w przypadku osób z zagranicy jest dużo kosztowniejszy, a bywa tak że odzyskanie należności jest niemożliwe.

Wciąż jest wielu właścicieli którzy oddają w najem swoje nieruchomości na internetowych wzorcach, a problemów potem nie brakuje !

Problemy z płynnością finansową dają się we znaki i przybywa niesolidnych lokatorów którzy nie chcą się wyprowadzić…..

 

Wniosek !

Najem tak, ale ostrożnie  !

I dotyczy to nie tylko właścicieli mieszkań ale i najemców.

 

 

 

 

 

NAJEM DLA RODZINY – korzyść czy ryzyko ?

Elżbieta Liberda        01 września 2022        Komentarze (0)

Rodzina jako najemca.

Wiele obaw u wynajmujących budzi wynajem lokali dla rodzin.

Powodem tego są obowiązujące regulacje prawne, które wskazują na uprawnienie osoby pozostającej pod władzą rodzicielską do zamieszkiwania wraz z rodzicami.

W razie ewentualnej konieczności prowadzenia postępowania o opróżnienie lokalu sprawa będzie dotyczyła całej rodziny, pomimo tego że „głównym” najemcą będzie tylko jedna osoba.

Źródłem tego uprawnienia jest art. 96 § 1 k.r.o., zgodnie z którym rodzice wychowują dziecko pozostające pod ich władzą rodzicielską oraz obowiązani są troszczyć się o jego rozwój fizyczny i duchowy.

Obowiązek ten obejmuje także konieczność zapewnienia dziecku odpowiednich warunków mieszkaniowych. Dzieci pozostające pod władzą rodzicielską „głównego” lokatora są zatem lokatorami w rozumieniu OchrLokU.

Z przepisów wynika także uprawnienie do zamieszkiwania z lokatorem osób innych niż jego dzieci, w stosunku do których lokator obowiązany jest do świadczeń alimentacyjnych. Źródłem tego uprawnienia będą art. 128 i 135 k.r.o.

Z kolei z punktu widzenia przepisów dotyczących miejsca zamieszkania miejscem zamieszkania dziecka jest miejsce zamieszkania jego rodziców albo tego z rodziców, któremu przysługuje władza rodzicielska lub któremu zostało powierzone wykonywanie władzy rodzicielskiej. Jeżeli władza rodzicielska przysługuje na równi obojgu rodzicom mającym osobne miejsce zamieszkania, miejsce zamieszkania dziecka jest u tego z rodziców, u którego dziecko stale przebywa.

Zarówno przedstawiciele doktryny, jak i orzecznictwo wskazują, że korzystanie z lokalu przez domowników osoby używającej lokalu na podstawie tytułu prawnego (np. umowy najmu), jak również przez inne osoby, którym uprawniony zezwolił na używanie lokalu, nie jest względem właściciela bezprawne i wykonywane bez tytułu prawnego, choć nie łączy ich z właścicielem stosunek najmu, użyczenia, użytkowania czy inny stosunek prawny.

Tytuł tych osób do korzystania z lokalu wypływa z prawa i woli uprawnionego („głównego”) lokatora i jest skuteczny wobec właściciela. Jest to uprawnienie pochodne wobec prawa „głównego” lokatora, powstające i gasnące razem z nim [uchwała SN (7) z 6 kwietnia 1970 r., III CZP 61/69, OSNCP 1971, Nr 7–8, poz. 118, a także uchwała SN z 4 października 2002 r., III CZP 60/02, OSNC 2003, Nr 9, poz. 118].

Wnioski :

  1. nie możesz w umowie „zabronić ” mieszkania dzieciom najemcy
  2. nawet jak wprowadzisz taki zapis to on nie ma zastosowania
  3. weź wyższą kaucje – tak – dzieci często robią „szkody”
  4. dlaczego wszyscy boją się takiego najmu i czy słusznie  – trochę tak, bo gdyby przyszło do eksmisji to jesli w lokalu jest maloletni to przysługuje rodzinie lokal socjalny a czeka się na niego wiele lat …

Można jednak bezpiecznie wynajmować rodzinom ! Jak ?

Otóż trzeba mieć dobrą umowę NAJMU OKAZJONALNEGO lub INSTYTUCJONALNEGO no i oczywiście wprowadzić do umowy mocne zabezpieczenia  – kaucja, kary umowne, poręczenie !

Co więcej – weryfikacja najemcy – zaświadczenie o dochodach to podstawa !

 

PUSTOSTANY . NIELEGALNE WEJŚCIA DO MIESZKAŃ I DOMÓW !

Elżbieta Liberda        26 sierpnia 2022        Komentarze (0)

Co jakiś czas pojawiają się czy to w prasie, czy w internecie  informacje o samowolnym wejściu do niezamieszkanego lokalu nieuprawnionych do tego osób i oczywiście bez zgody właściciela mieszkania.

Dość często w takich publikacjach  niestety z dozą pewnej wyrozumiałości pisze się , że „weszli do pustostanu”.

Przede wszystkim należy na wstępie  skonstatować, że  w polskim prawie nie odnajdziemy pojęcia – pustostan.

Oczywiście jest czymś zupełnie  normalnym ,że w danym momencie nieruchomość może być niezamieszkała. I znowu, w polskim prawie nie istnieje przymus fizycznego zajmowania lokalu . To właściciel decyduje czy chce sam zajmować lokal, czy chce aby był wynajmowany, czy też jego wolą jest aby stał pusty.

Czy zatem dopuszczalne prawnie jest sforsowanie przez osoby trzecie zamknięć do takiego pustego lokalu i objecie go w posiadanie przez osoby do tego nieuprawnione.

Oczywiście odpowiedź na takie pytanie jest negatywna. Takie zdarzenie jest działaniem bezprawnym i powinno być ścigane przez powołane do tego organy Państwa z całą konsekwencją.

Niekiedy takie bardzo naganne zachowania spotykają się w rożnych publikacjach z wyrozumiałością- np. matka samotnie wychowująca dzieci zauważyła, że w mieszkaniu nikt od jakiegoś czasu  nikt nie mieszka, to wyłamała zamki i weszła do mieszkania.

Aprobata takich całkowicie pozaprawnych działań prowadziła by do anarchizacji życia społecznego – mówiąc wprost do totalnego bezprawia.

Wygrywałaby siła, a nie prawo.

Prawo nie może  ustępować  przed bezprawiem nawet  wtedy gdy  z przyczyn czysto ludzkich trzeba pomóc osobom znajdującym się  niekiedy w skrajnie  trudnych sytuacjach życiowych.

Do pomocy takim osobom są powołane w Państwie stosowne instytucje.

Spotyka się pogląd, że osoba trzecia , przełamując zabezpieczenia mieszkania i wchodząc do niego staje się jego posiadaczem, ze wszelkimi tego następstwami i przysługuje jej ochrona  posiadania uregulowana w przepisach kodeksu cywilnego.

Gdyby przyjąć za właściwe takie stanowisko, to np. właściciel lokalu,  który tam mieszka i wyjechał na jakiś czas do rodziny, po powrocie nie mógłby zamieszkać w swoim lokalu, bo lokal ten zajęła rodzina  z czworgiem małych dzieci,. Ktoś powie – no nie, to absurd. Ale przyjęcie, że w takiej sytuacji tym osobom, które sforsowały zamki do lokalu i tam zamieszkały przysługuje  ochrona posiadania skutkowałoby sytuacją, że właściciel lokalu nie mógłby  do niego wejść, a sam musiałby pójść pod tzw.” most”.

Jak widzimy aprobata, a przynajmniej brak zdecydowanej reakcji na takie skrajnie pozaprawne działania skutkowałaby anarchią, o której wcześniej już wspomniano.

Analizowany w niniejszym artykule problem jest zupełnie inny od przypadku, gdy objęcie w posiadanie lokalu u swego źródła miało  podstawę prawną, a dopiero później ta podstawa prawna upoważniająca taką osobę do zajmowania lokalu odpadła np. wskutek skutecznego rozwiązania umowy najmu.

Nie można twierdzić, że ten kto zajął przemocą fizyczną polegającą na sforsowaniu zamknięć do lokalu i tam pozostaje wbrew woli właściciela lokalu, staje się jego posiadaczem w rozumieniu prawa cywilnego.

W takiej sytuacji mamy do czynienia z naruszeniem miru domowego czyli przestępstwem polegającym na wdarciu się do cudzego domu, mieszkania, pomieszczenia, ogrodzonego terenu i wbrew żądaniu osoby uprawnionej nie opuszczenia takiego miejsca.

W mojej ocenie właściciel mieszkania, który zastałby taką sytuację, mógłby zastosować obronę konieczną i doprowadzić do stanu zgodnego z prawem.

Oczywiście  problematyka obrony koniecznej i jej granic jest jedną z trudniejszych w prawie  karnym i wykracza poza ramy niniejszego artykułu, z tym że taka obrona konieczna musiałaby być zastosowana przez właściciela natychmiast, gdyż z kolei brak natychmiastowej reakcji właściciela lokalu na taką sytuację, mógłby prowadzić do interpretacji, iż właściciel godzi się na zajmowanie swojego lokalu przez takie osoby.

 

 

 

NAJEM LOKALI DLA CUDZOZIEMCÓW

Elżbieta Liberda        30 lipca 2022        Komentarze (0)

BEZPIECZNY NAJEM dla cudzoziemców. 

Rynek najmu przeżywa rozkwit.

Galopująca inflacja, wzrost stóp procentowych, czy zaostrzone wymogi co do zdolności kredytowej skłaniają wiele osób do najmu nieruchomości. Nie każdy bowiem może pozwolić sobie na zakup…

Rynek sprzedaży mieszkań pod wynajem ma się  wyjątkowo dobrze.

Przybywa inwestorów trudniących się „rentierstwem”.

Sektor nieruchomości zapełnia się także osobami które czerpią zyski z podnajmu.

Inwestorzy, widząc wzrost wysokości czynszów, obserwując sytuacje geopolityczną, zmiany, które dynamicznie zachodzą na rynku, ogromny popyt na wynajem powierzchni dla cudzoziemców, chętnie nabywają nieruchomości pod wynajem.

A najem oferuje wiele możliwości….

Mocna ochrona dla lokatorów.

Jednak wynajem nieruchomości to tylko na pozór prosta transakcja.

Przepisy prawa, szczególnie w kontekście nieruchomości mieszkalnych są wyjątkowo srogie dla właścicieli, przy jednoczesnym mocnym uprzywilejowaniu najemców.

Uregulowania prawne uniemożliwiające szybką eksmisję  wielokrotnie prowadzą do nadużywania prawa w tym zakresie. Bywa też, że lokatorzy działają świadomie. Znając przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów wiedzą, że gdy obejmą  lokal w posiadanie oraz podpiszą umowę najmu, to trudno będzie się ich pozbyć, nawet kiedy przestaną płacić.

Bez doskonałej znajomości rynku, obowiązujących przepisów prawa, aktualnego orzecznictwa oraz dobrej analizy stopy zwrotu z inwestycji, można wpakować się w nie lada tarapaty i potężne długi.

Brak czujności może wiązać się z takimi niespodziankami jak:

– niechciany lokator;

– zniszczony lokal, którego remont musimy finansować z własnych środków;

– niezapłacony czynsz;

– kiepska rentowność;

– a nawet konieczność utrzymywania lokalu, spłacania kredytu za mieszkanie, w którym przebywa były najemca …

W przypadku wynajęcia lokalu dla osoby z zagranicy windykacja należności i dochodzenie swoich praw w Sądzie może być bardzo skomplikowane, czasem wręcz niemożliwe.

 

Najem lokali mieszkalnych przez cudzoziemców

Umowa najmu zawarta z cudzoziemcem nie różni się dalece od tej zawieranej z obywatelem polskim. Należy jednak pamiętać o pewnych kwestiach, żeby zabezpieczyć się przed ewentualnymi problemami.

Po pierwsze, należy zebrać jak najwięcej informacji o osobie, której wynajmujemy lokal. Prawidłowa identyfikacja strony umowy jest istotną rzeczą przy zawieraniu jakichkolwiek umów, a przy relacji z cudzoziemcami nabiera podwójnej mocy. Zdarzają się bowiem sytuacje, że najemca nagle znika, porzucając mieszkanie.

Pytanie, gdzie go szukać, kiedy np. jako adres do doręczeń korespondencji w umowie wskazany był adres wynajmowanego lokalu?

Jeżeli okazałoby się, że najemca dokonał szkód w lokalu lub nie zapłacił czynszu czy opłat, do których płacenia był zobowiązany, to w sytuacji, kiedy nie mamy jego adresu proces odzyskania należności będzie niezmiernie trudny, a czasem niemożliwy.

Ważne jest również zawarcie umowy najmu w dwóch wersjach językowych z dodaną klauzulą wprowadzającą pierwszeństwo wersji polskiej. Tłumaczenie wersji obcojęzycznej często wywołuje rozbieżności interpretacyjne, dlatego bezpieczne jest zawarcie takiej klauzuli już na samym początku.

Żeby uniknąć sporu transgranicznego, warto wprowadzić do umowy z cudzoziemcem postanowienie, które będzie stanowić, iż umowa ta podlega prawu polskiemu oraz jurysdykcji polskich sądów.

Wynajmujący powinien pobrać kaucję od lokatorów. Należy pamiętać, że koszty prowadzenia spraw sądowych z tytułu np. nieuregulowania zobowiązań przez cudzoziemca są wyższe, a jego wyjazd może znacznie utrudnić egzekucję. Pobranie kaucji może stanowić jedyne zabezpieczenie w takim przypadku, dlatego warto żądać kaucji w takiej wysokości, aby stanowiła realne zabezpieczenie.

Doskonałe dokumenty kluczem do udanej transakcji.

Jak widać sporządzenie dobrej umowy najmu nie jest proste.

Należy zaznaczyć formalizm na etapie redagowania umowy, liczne obostrzenia związane z możliwościami wypowiedzenia umowy, a następnie, jeśli coś pójdzie nie tak, – trudności w wykonaniu wyroków eksmisyjnych.

Dobrze przygotowany kontrakt, dobór formy i rodzaju umowy, weryfikacja najemcy i zredagowanie odpowiednich zabezpieczeń, protokołów zdawczo odbiorczych, oświadczeń stron, pozwala na zminimalizowanie ryzyka niemalże do zera, a w konsekwencji zadowolenie obu stron stosunku najmu.

 

Elżbieta Liberda

Radca prawny

 

 

 

 

 

 

 

NAKŁADY NA WYNAJMOWANY LOKAL – rozliczenie nakładów po zakończeniu najmu

Elżbieta Liberda        24 lipca 2022        Komentarze (0)

Co z nakładami po zakończeniu najmu ?

To problem wielu najemców ale i wynajmujących.

Wydaje się bowiem, że gdy Najemca dokona nakładów i zgodzi się na to właściciel to takie ustalenie wyczerpuje już wszelkie roszczenia stron względem siebie z tym związane.

Tak jednak nie jest !

A brak dobrych zapisów umownych może bardzo dużo kosztować, szczególnie najemcę gdy wynajmujący zażąda przywrócenia do stanu poprzedniego !

Aby odpowiedzieć na pytanie jak należy nakłady rozliczyć odnieść się trzeba do zawartej umowy. W niej strony mogą określić jak sytuacja będzie wyglądała gdy najem się skończy.  Przykładem takiej regulacji umownej może być np. zgoda wynajmującego na dokonanie konkretnych nakładów, np. wykonanie nowej  zabudowy kuchennej czy nawet dodatkowego pokoju i ustalenie, że po zakończeniu najmu wynajmujący zwróci  najemcy sumę odpowiadającą wartości poczynionych nakładów albo odliczy to z czynszu.

Ale !

Jeśli umowa nie zawiera regulacji na temat rozliczenia nakładów zastosowanie znajdą regulacje zawarte w Kodeksie cywilnym.

I tu można się zdziwić 🙂

Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego (art. 676 K.c.).

Tu karty rozdaje wynajmujący. Nie musi chcieć zatrzymać nakładów i ulepszeń, a przywrócenie do stanu poprzedniego więcej kosztuje niż same nakłady …

Warto zerknąć na wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 11 kwietnia 2017 r., w sprawie sygn. akt I ACa 1611/16: w którym czytamy  – „Sposób rozliczenia się przez strony umowy najmu w związku z takimi nakładami pozostawiony jest zatem w ramach swobody zawierania umów woli stron, które mogą samodzielnie go uregulować, odmiennie niż przewiduje to art. 676 K.c.”.

I konkluzja!
grunt to dobra umowa najmu oraz praktyczna znajomość przepisów !

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →