ILE TRWA SPRAWA O ZNIESIENIE WSPÓŁWŁASNOŚCI ?

To bardzo często zadawane pytanie.
Każdy kto ma udział w nieruchomości w zasadzie przynajmniej przez chwile się nad tym zastanawia…
Ciężko jednak udzielić odpowiedzi poza jedyną prawidłową – TO ZALEŻY 🙂
W zależności od tego, co to jest za nieruchomość, ilu jest współwłaścicieli, czy są zgodni czy nie, czy trzeba będzie rozliczać pożytki i korzyści będzie możliwe oszacowanie czasu postępowania.

Sam charakter postępowania o zniesienie współwłasności powoduje, że takie postępowania co do zasady trwają długo i bardzo długo.
Można stwierdzić, że jeżeli takie postępowanie zostanie prawomocnie zakończone w ciągu 3 lat to jest naprawdę dobrze, jednak gdy interesy uczestników są różne, zwykle trwa to dłużej.
Jedno z postępowań w których byłam pełnomocnikiem dotyczące kamienicy w Lublinie zostało prawomocnie zakończone (była apelacja do Sądu Okręgowego) po 12 latach.

Długo trwają opracowania opinii przez biegłych. Strony zazwyczaj wnoszą zastrzeżenia do tych opinii i biegli sporządzają opinie uzupełniające.
Wreszcie strony mogą wnosić, jak nie zgadzają się z opinią danego biegłego, o sporządzenie opinii przez innego biegłego.

Oczywiście koszty wzrastają, ale postępowanie się wydłuża.
W postępowaniach gdzie rozliczane są nakłady często powoływani są świadkowie na okoliczność kto wykonywał nakłady, w jaki czasie i jaki był zakres nakładów. Tych świadków jest często duża ilość, a to przeciąga postępowanie.
Zniesienia współwłasności można dokonać oczywiście w drodze pozasądowej, poprzez umowę o zniesienie współwłasności zawartą obligatoryjnie w formie aktu notarialnego.
Ale w takim przypadku aby można taką formę zastosować musi być zgoda wszystkich 100% współwłaścicieli.
Jeżeli nawet jeden mający np. 0,5% udziału współwłaściciel nie przystąpi do aktu notarialnego, w tej formie nie można znieść współwłasności. Pozostaje tylko droga sądowa.
Przy zniesieniu współwłasności w taki zgodny sposób, to aby notariusz sporządził taką umowę, musi być wcześniej sporządzona inwentaryzacja ( czyli dokładny pomiar wszystkich lokali), które mają być wydzielone (najczęściej współwłaściciele zlecają to jakiemuś budowlańcowi).
Taka inwentaryzacja wygląda tak, że jest oznaczony dokładny metraż każdego mieszkania i metraż poszczególnych pomieszczeń w lokalu oraz narysowane są rzuty poziome każdego z lokali z wyszczególnieniem na tych rzutach wszystkich pomieszczeń w danym lokalu.
W akcie notarialnym notariusz wpisuje też wzajemne spłaty, dopłaty, pożytki itd. – o ile oczywiście współwłaściciele między sobą tak ustalą.

Po co zatem ja kupuje udziały w nieruchomościach ?
Gdzie tu interes … ?
O tym mówię na prowadzonych przez mnie warsztatach, po których uczestnicy osiągają naprawdę imponujące stopy zwrotu !!!
A jeśli macie problem ze współwłasnością, chcecie sprzedać lub kupić udziały zapraszam !

Błędy w formułowaniu umowy najmu, czyli jak skutecznie ustrzec się przed problemami.

Bezpieczne inwestowanie w nieruchomości mieszkalne pod wynajem nie jest możliwe bez odpowiednio zredagowanej umowy. Obowiązujące przepisy stawiają w uprzywilejowanej pozycji najemców. Pozostawienie najmu regulacjom ustawowym nie jest korzystne dla inwestorów, którzy dokonują zakupu nieruchomości, po to, by czerpać z nich zyski.

Przepisy narzucają szczególny sposób postępowania kiedy np. wynajmujący chce podwyższyć czynsz lub wypowiedzieć umowę. W celu zapewnienia rentowności i bezpieczeństwa inwestycji kluczowe jest wybranie odpowiedniego rodzaju umowy najmu, formy jej zawarcia i poprawne zredagowanie postanowień regulujących prawa i obowiązki stron.

Właściciele przygotowując umowę, często zapominają, że ta na pozór prosta umowa, jest bardzo sformalizowana, a swoboda w kształtowaniu jej treści jest ograniczona. Większość regulacji ustawowych można zmieniać, ale tylko na korzyść najemcy.  Zawarcie w umowie postanowień sprzecznych z ustawą spowoduje ich nieważność.

Wypowiedzenie umowy.

Częstym błędem jest swobodne określanie, kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę. Procedura ta jest ściśle przez przepisy określona. Często czytamy błędną klauzulę –„Umowa najmu zawarta jest na czas nieoznaczony. Wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia”.

Przepisy wyraźnie wskazują, iż umowę najmu wypowiedzieć można wyłącznie zgodnie z art. 11 tej ustawy.

Zawarcie zatem takiego zapisu w sytuacji, kiedy najemca zakwestionuje jego zasadność, nie zrodzi skutku w postaci ustania stosunku najmu po upływie okresu wypowiedzenia, gdyż w to miejsce wejdą regulacje ustawowe, a zatem, wynajmujący będzie mógł wypowiedzieć najem tylko z przyczyn w ustawie taksatywnie wskazanych.

Nie wdając się w szczegóły, jedną z nich jest brak regulowania czynszu. Ale zaległości muszą istnieć przez pewien czas. Z ustawy wynika, że nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć najem, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Dodatkowo, obowiązkiem właściciela jest wcześniejsze uprzedzenie lokatora na piśmie, o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczenia mu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie i określać przyczynę wypowiedzenia.

A co w sytuacji, kiedy nasze działania pozostają bez odpowiedzi, a lokator wciąż nie płaci i zamieszkuje w lokalu?

Niestety, nie pozostaje nic innego jak skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Czeka nas proces o eksmisję i zapłatę. Oczekiwanie na pierwszą rozprawę to z reguły kilka miesięcy, szczególnie w dużych aglomeracjach.

W toku sprawy Sąd ustali okoliczności faktyczne,  w szczególności, czy niesolidny najemca ma tytuł prawny do innej nieruchomości. Dodatkowo z urzędu zbada, czy nie zachodzą przesłanki uzasadniające przyznanie mu uprawnienia do najmu lokalu socjalnego. Sąd nie może orzec o braku takiego uprawnienia wobec m.in: kobiet w ciąży, małoletnich, niepełnosprawnych, ubezwłasnowolnionych, obłożnie chorych, emerytów, rencistów i bezrobotnych, chyba, że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. Obowiązek zapewnienia najmu lokalu socjalnego ciąży na gminie, jednak jak wiadomo okres oczekiwania na socjalne lokum z reguły trwa latami.

Na otarcie łez pozostaje możliwość dochodzenia odszkodowania od gminy z tytułu niedostarczenia takowego lokalu. To jednak wiąże się z kolejnym postępowaniem sądowym.

Wypowiedzenie umowy na czas oznaczony.

Możliwość wypowiedzenia umowy komplikuje się także przy umowach najmu na czas oznaczony. Właściciele popełniają błędy, poprzez zapisy, że umowa zawarta jest na czas oznaczony, ale stronom przysługuje uprawnienie do jej wypowiedzenia z np. 1 miesięcznym okresem.

Jak wynika z brzmienia art. 673§3k.c. „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”. Dla skuteczności zastrzeżenia wypowiedzenia konieczne jest zatem dokładne wskazanie tych przyczyn w treści umowy. Orzecznictwo dopuszcza zawarcie klauzuli o możliwości rozwiązania umowy z tzw. „ważnych przyczyn”. Należy jednak pamiętać, że zapis ten może być różnie interpretowany przez każdą ze stron. Ostatecznie, gdy nie dojdziemy do konsensusu, o tym czy przyczyna jest ważna, decydować będzie Sąd.

Forma umowy. Ustnie czy na piśmie?

Pomimo tego, że przepisy dopuszczają zawarcie umowy najmu w formie ustnej, zdecydowanie do lamusa powinny odejść praktyki, kiedy dokonujemy „koleżeńskich” ustaleń. Zarówno wynajmujący jak i najemcy powinni zadbać o precyzyjne uregulowanie wszelkich kwestii w umowie. W przypadku ewentualnych roszczeń którejkolwiek ze stron, dokument ten będzie miał kluczowe znaczenie. Równie ważne jak umowa, są załączniki do umowy, takie jak protokół zdawczo odbiorczy lokalu, dokumentacja fotograficzna lokalu, itp.

A co na to prawo?

Co do zasady „tradycyjną” umowę najmu możemy zawrzeć w dowolnej formie, grunt, żeby pomiędzy stronami ustalone zostały elementy wskazujące na to, że jest to najem.

Musimy jednak pamiętać, że umowa najmu nieruchomości na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę najmu za zawartą na czas nieoznaczony, a to jak wiadomo wiąże się z poważnymi konsekwencjami w zakresie możliwości rozwiązania takiej umowy.

Należy mieć na uwadze, że powyższa zasada,  co do dowolności w wyborze formy, nie będzie miała zastosowania, gdy zawieramy umowę najmu instytucjonalnego lub okazjonalnego, wtedy bezwzględnie musimy zawrzeć umowę w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Zawarcie umowy przez fakty dokonane.

Zdarzyć się może, że umowa najmu zawarta zostanie przez fakty dokonane (per facta concludentia). Taka sytuacja będzie miała miejsce, kiedy okoliczności świadczyć będą o tym, że strony łączy stosunek najmu tj. wydany zostanie lokal, jedna ze stron będzie płacić czynsz, a druga będzie go przyjmować. Gdyby tak się stało, umowa taka będzie traktowana jako zawarta na czas nieoznaczony.

Zadbać trzeba też o zawarcie w umowie zapisu, że gdyby po zakończeniu obowiązywania najmu lokator dalej zamieszkiwał w lokalu, to stan taki nie będzie uważany jako przedłużenie umowy, gdyż ono może nastąpić tylko w formie pisemnej, a właściciel będzie naliczał opłaty za bezumowne korzystanie.

Rygor egzekucji czyli słynne 777.

Częstym błędem jest także wprowadzanie do umowy tzw. „siódemek” czyli rygoru egzekucji co do zapłaty czynszu i innych opłat bez zachowania wymaganej prawem formy aktu notarialnego. Zapis ten umożliwia dochodzenie należności bez konieczności prowadzenia postępowania w sądzie, ale tylko wtedy, gdy oświadczenie o poddaniu się temu rygorowi lokator złoży przed notariuszem.

Małżonkowie jako najemcy.

Właściciele zapominają też wielokrotnie o tym, aby zapytać najemcę o stan cywilny i rodzinny. Niesie to doniosłe skutki.  Ze szczególną sytuacją mamy bowiem do czynienia, gdy najemcami są małżonkowie bądź jedno z nich. W tych wypadkach wynajmujący powinien pamiętać o regule wyrażonej w art. 680 1 k.c., zgodnie z którą małżonkowie, bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, są najemcami lokalu, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa.

Jest to przepis niezwykle istotny z punktu widzenia wynajmującego, ponieważ, mimo, iż zawierał umowę najmu tylko z jednym z małżonków, najemcą z mocy prawa staje się także współmałżonek.

Rodzina jako najemca.

Wiele obaw u wynajmujących budzi wynajem lokali dla rodzin. Powodem tego są obowiązujące przepisy, które wskazują na uprawnienie osoby pozostającej pod władzą rodzicielską do zamieszkiwania wraz z rodzicami. W razie konieczności prowadzenia postępowania o opróżnienie lokalu sprawa będzie dotyczyła całej rodziny pomimo tego, że „głównym” najemcą będzie tylko jedna osoba.

Źródłem tego uprawnienia jest art. 96 § 1 k.r.o., zgodnie z którym rodzice wychowują dziecko pozostające pod ich władzą rodzicielską oraz obowiązani są troszczyć się o jego rozwój fizyczny i duchowy. Obowiązek ten obejmuje także konieczność zapewnienia dziecku odpowiednich warunków mieszkaniowych. Dzieci pozostające pod władzą rodzicielską „głównego” lokatora są zatem lokatorami w rozumieniu OchrLokU.

Podsumowanie.

Jak widać sytuacja właścicieli z punktu widzenia obowiązującego prawa nie jest prosta.

Po pierwsze należy zaznaczyć formalizm już na etapie redagowania umowy, liczne obostrzenia związane z możliwościami wypowiedzenia umowy, a następnie, jeśli coś pójdzie nie tak, – trudności w wykonaniu wyroków eksmisyjnych.

Prawo daje jednak furtki pozwalające na zminimalizowanie ryzyka. Jest to chociażby możliwość zawierania umów najmu okazjonalnego i instytucjonalnego.

Dlatego istotne jest, aby na etapie zawierania umowy precyzyjnie zredagować wszelki zapisy i mieć świadomość, co do konsekwencji złożonych oświadczeń.

Zdecydowanie najbardziej merytoryczne szkolenie z GRUNTÓW I INWESTYCJI DEWELOPERSKICH !

Już pisze, co będzie się działo …. Otóż przez dwa dni rozwalimy temat na czynniki pierwsze !

Sama PRAKTYKA od najlepszych w branży – Adrian Hołub i Rafał Rychlicki ! Duet który wprowadzi w tajniki obrotu gruntami i tego jak analizować nieruchomości pod deweloperkę. Po takim maratonie dowiesz się jak zmaksymalizować zyski poprzez np. wyciągnięcie najwyższego PUM i uniknąć ryzyka. 29 i 30 stycznia to data którą musicie wpisać do waszych kalendarzy. Skorzystają nie tylko inwestorzy ! To także ekstra warsztat dla prawników, pośredników i każdego, kto profesjonalnie chce działać na rynku nieruchomości.

Temat: „DUE DILIGENCE NIERUCHOMOŚCI ORAZ PLANOWANIE INWESTYCJI DEWELOPERSKIEJ (WYBRANE ASPEKTY PROCESU INWESTYCYJNEGO OD DUE DILIGENCE DO ZAKOŃCZENIA SPRZEDAŻY)

Jednym z początkowych etapów sprawdzania nieruchomości jest analiza chłonności działki. Widywaliśmy analizy, z których nie wynikało nic dla inwestora. Widywaliśmy też takie, które zawierały wprowadzające w błąd informacje na niekorzyść planowanej inwestycji – zarówno zaniżając, jak i zawyżając możliwości inwestycyjne. Inwestorzy często fiksują się na parametrach, które pokazują, ile można „wycisnąć” z działki, jednak finalnie niektórych indeksów nie da się zrealizować. Nazewnictwo stosowane w projektach również będzie się przekładać na parametry zabudowy. W jednej z analizowanych warszawskich działek wykonaliśmy 5 koncepcji projektowych i wykazaliśmy, że wskaĹşnik intensywności zabudowy może wynosić od 0,3 do 0,72. Taka różnica tylko na jednym wskaĹşniku, a parametrów i linii wpływających na projekty mamy ponad 20! Błędne dane wyjściowe due diligence czy analiz chłonności przełożą się na błędy w liczeniu parametrów zabudowy i błędy w dokumentach do uzyskiwania warunków zabudowy, czy projektów budowlanych. Z takimi danymi wyjściowymi liczenie ROI czy PUM/GLA jest bezcelowe. W ramach szkolenia przedstawimy najważniejsze elementy z 70-elementowej check listy due diligence nieruchomości gruntowych.Co więcej ?Wielu inwestorów nie chce ponosić kosztów analiz due diligence i ryzykuje kupując niesprawdzone działki. Czasami ryzyko się opłaca, ale często zamiast oszczędności generuje się straty finansowe.

Analizy dają dwie możliwości. Pierwszą jest poznanie możliwości maksymalnego wykorzystania potencjału działki – wnikliwe audyty często wykazują, że można zbudować większy budynek niż się zakłada. Architekt mając niepewne dane przyjmie bezpieczniejsze założenia projektowe, co finalnie da mniejszy budynek i zmniejszy zyski. Analizy i pomiary mogą też pokazać ograniczenia, które zazwyczaj nieświadomie pominięto, a które ujrzą światło dzienne w kolejnych etapach procesu. O ile niewykorzystanie potencjału działki jest mniejszym problemem, to odmowna decyzja wydania PnB i rozpoczynanie projektu od nowa przez przeszacowanie parametrów nie leży w interesie inwestora. Niestety, zbyt często widzimy zespoły, które po latach prac zaczynają od nowa, bo ktoś Ĺşle wrysował linię rozgraniczającą lub nie sprawdził granic nieruchomości. Wnikliwe przygotowanie powoduje, że zyskujemy świadomość możliwości inwestycyjnych planowanej do zakupu nieruchomości. Jak mawiał Andrzej Klawitter „Wiedza kosztuje, ale płaci się tylko za niewiedzę”.

Masz pytania, dzwoń – 509 782 009, bo taka okazja do zdobycia wiedzy nie będzie szybko dostępna

My z naszymi absolwentami i zespołem już ładujemy akumulatory, żeby jak najwięcej wyciągnąć z tego weekendu.