Sprzedawca musi się pilnować !

Z punktu widzenia prawa to w interesie Sprzedawcy jest zadbanie o bardzo dobrą umowę Sprzedaży. Obowiązujące przepisy dotyczące sprzedaży nieruchomości, oraz utrwalone już orzecznictwo, dają szerokie uprawnienia kupującym w zakresie możliwości odstąpienia od umowy lub obniżenia ceny, w szczególności gdy sprzedawca jest profesjonalistą w zakresie działalności związanej z obrotem nieruchomościami, a kupujący to konsument.

Brak czujności sprzedawcy, nie zawarcie w treści umowy odpowiednich zapisów może doprowadzić do sytuacji kiedy nawet po długim okresie czasu – (bo aż do 5 lat ) nieruchomość wróci do właściciela, który to będzie zobowiązany do zwrotu ceny i kosztów związanych z transakcją. Elementarne znaczenie dla kształtowania stosunków w zakresie sprzedaży nadano zapisom umownym.

Niestety zawiłe regulacje prawne, trudne do rozszyfrowania w zakresie stosowania ich w obrocie nieruchomościami, dynamika rynku, spowodowały, że wokandy sądowe zaczęły zapełniać się sporami. .

A jak zatem bezpiecznie sprzedać nieruchomość?

Po pierwsze, umowa ! Zapomnijmy o zamierzchłych czasach kiedy bazowaliśmy na standardowych zapisach w aktach notarialnych, że np. nieruchomość jest do remontu. Pomimo tego, że ustawodawca nie nakazuje wprost uszczegóławiać tego zagadnienia, to pozostawienie odpowiedzialności sprzedawcy jedynie regulacjom ustawowym dotyczącym transakcji jest najdelikatniej mówiąc nieodpowiedzialne.

Kto chce nich ryzykuje, tylko po co ?

Zarówno z punktu widzenia sprzedawców jak i kupujących odpowiednie zapisy umowne pozwolą uniknąć wielu wątpliwości, a w sytuacji kiedy nawet dojedzie do sporu sądowego wartość dowodowa tego dokumentu będzie miała kluczowe znaczenie. Nie musi być to tylko akt notarialny, pomocne będą wszelkie protokoły, oświadczenia i oczywiście dokumentacja zdjęciowa.

Trochę przepisów:

Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli sprzedana nieruchomość ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia). Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, m.in. wówczas, gdy:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego;

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia.

Przekładając powyższe na sferę obrotu nieruchomościami Sprzedawcy już na etapie kształtowania ogłoszenia o sprzedaży powinni poważnie zastanowić się jakie zapewnienia mogą składać potencjalnym nabywcom. Jak rzeczywistość portali ogłoszeniowych pokazuje, w zasadzie każdy dom czy mieszkanie jest bez wad, nadaje się niemalże do wszystkiego. Jeśli zapewnienia nie znajdą porycia w rzeczywistości może pojawić się problem. Wniosek – sprzedawcy winni składać jedynie realne zapewnienia. Już z powyższego wynika, że dla ustalenia, czy występuje wada fizyczna, konieczne będzie odniesienie się do umowy zawartej przez strony. Od treści i stopnia szczegółowości umowy zależeć będzie zatem zakres odpowiedzialności Sprzedawcy i uprawnień Kupującego.

Sprzedawcy mogę jednak poprawić swoją sytuację odpowiednimi zapisami. Istnieje bowiem możliwość umownego rozszerzenia, ograniczenia lub wyłączenia odpowiedzialność z tytułu rękojmi. Sprzedawcy chcąc zabezpieczyć się w umowach z dobrodziejstwa tej regulacji mogą skutecznie korzystać. Niestety nie dotyczy to – co do zasady – relacji przedsiębiorca – konsument. Oczywiście, wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym.

Innym wariantem, który zwalnia Sprzedawcę z odpowiedzialności jest udzielenie informacji. W przypadku kiedy mamy świadomość istnienia wady trzeba to opisać. W świetle prawa, Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Pamiętajmy że przepisy odmiennie regulują zasady odpowiedzialności za wady fizyczne w przypadku tzw. sprzedaży konsumenckiej. Konsument, to osoba fizyczna dokonująca z przedsiębiorcą transakcji niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową.

Dlatego formułując umowy w pierwszej kolejności ustalić należy pod reżim których regulacji ustawowych podlegać będzie nasza transakcja. Prawo dostarcza szeregu wątpliwości. Sady orzekają niejednolicie, a co za tym idzie brak utrwalonego orzecznictwa w tym zakresie powoduje, iż z uwagi na specyfikę sporów dotyczących nieruchomości, nawet Sądy maja problemy z dokonywaniem odpowiedniej wykładni.

Dobra umowa sprzedaży, protokoły, zdjęcia to materiał który z pewnością spowoduje że na rynku będzie co raz mniej będzie transakcji, w których albo Kupujący czuje się oszukany albo Sprzedawca jest narażony na roszczenia Kupującego wynikające z jego nieadekwatnych do sytuacji oczekiwań.

Skarga Pauliańska to środek prawny, który ma na celu ułatwienie wierzycielowi dochodzenie swoich roszczeń w sytuacji, gdy dłużnik wyzbywa się majątku.
Uszczuplenie majątku dłużnika często powoduje bowiem utratę możliwości zaspokojenia wierzyciela.

Właśnie na taka okoliczność ustawodawca wprowadził instytucje skargi. Składając ją osoba domagająca się spłaty zadłużenia może żądać uznania czynności między dłużnikiem a osobą trzecią za bezskuteczną.
Instytucja ma zastosowanie tylko w ściśle określonych przypadkach i po spełnieniu kilku warunków.

Aby skarga „chwyciła” wcale nie jest to takie proste. Trzeba dokładnie przemyśleć zasadność jej składania.

Przesłanki warunkujące skuteczność:
1. dłużnik dokonał czynności prawnej, która wywołała skutki wobec wierzyciela ( czyli wierzyciel jest tym pokrzywdzony i nie może odzyskać swoich pieniędzy lub jest to utrudnione).

2. osoba trzecia uzyskała na skutek czynności prawnej korzyść majątkową,

3. dłużnik był świadomy konsekwencji swojej decyzji ( wiedział, że pokrzywdzi to wierzyciela)

4. osoba trzecia wiedziała, że dłużnik działa ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.

Wszystkie te przesłanki muszą wystąpić kumulatywnie. Brak spełnienia choćby jednej z nich sprawi, że skarga nie jest zasadna. Stąd też tak mało spraw które w tym trybie zostają wygrane 🙂

Co NAJWAŻNIEJSZE !

Jeśli sprawa się powiedzie i skarga chwyci, to będzie miało miejsce uznanie czynności prawnej za bezskuteczną względem wierzyciela. Jeśli sąd uwzględni skargę pauliańską, dłużnik nie odzyska wówczas faktycznie majątku, którego się wyzbył.

Wierzyciel może natomiast domagać się swoich roszczeń od osoby trzeciej, która uzyskała składniki majątkowe dłużnika. Dochodzi więc do sytuacji, w której w zobowiązanie pomiędzy wierzycielem i dłużnikiem zostaje zaangażowana kolejna osoba trzecia.

Kiedy do transakcji potrzebować będziemy APOSTILLE?

To często zadawane pytanie… Szczególnie, że nie zawsze strony umowy mogą być jednocześnie na akcie notarialnym i bywa, że przebywają za granicą.

Jeżeli Klient, strona przyszłej transakcji przebywa za zagranica, a chce sprzedać albo kupić nieruchomość w Polsce, nie musi być obecna przy zawarciu umowy, ale jest zobowiązana wówczas wyznaczyć pełnomocnika, który zajmie się wszelkimi formalnościami.

W tym celu musi udać się do notariusza w kraju, w którym w danym momencie przebywa i dokonać czynności udzielenia pełnomocnictwa (w większości przypadków wymagana jest treść pełnomocnictwa już gotowego, notariusz poświadcza niejako złożenie podpisu).

Następnie akt ten należy zaopatrzyć w klauzulę apostille.

W większości państw, które ratyfikowały Konwencję haską, wydaje ją Ministerstwo Spraw Zagranicznych, ale może się zdarzyć, że odpowiedzialne są za to urzędy lub sądy.

Klauzula apostille jest to zatem poświadczenie pełnomocnictwa do zakupu będą sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce, podczas gdy sprzedawca nieruchomości będą nabywca nieruchomości (mocodawca) przebywa poza granicami Polski.

Jak to sprawnie przeprowadzić ?

• W pierwszej kolejności należy wybrać osobę, która zostanie pełnomocnikiem występującym w imieniu sprzedawcy/nabywcy, która przebywa poza granicami Polski., np. agent nieruchomości, ktoż z rodziny, radca prawny
• Następnie w celu sporządzenia takiego pełnomocnictwa należy udać się do notariusza w państwie, w którym mieszka sprzedawca/nabywca nieruchomości.
• Notariusz winien sporządzić pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego. Prawo polskie przewiduje, że pełnomocnictwo musi zostać udzielone w takiej samej formie, jaka wymagana jest do dokonania danej czynności prawnej. W przypadku zakupu lub sprzedaży nieruchomości musi być to zatem forma aktu notarialnego.
• W przypadku, gdy w danym kraju przepisy prawa nie przewidują formy aktu notarialnego, wtedy dokument pełnomocnictwa należy sporządzić w takiej formie, jaka będzie zgodna z prawem obowiązującym w państwie, w którym pełnomocnictwo zostanie sporządzone.
• W treści pełnomocnictwa należy szczegółowo opisać oznaczenie nieruchomości, jej położenie, cenę sprzedaży, sposób płatności.

Proces uzależniony jest też od tego, czy państwo w którym mieszka mocodawca przystąpiło do konwencji haskiej z dnia 5 pazdziernika 1961 r.

Powyższa konwencja ma zastosowanie do dokumentów urzędowych, które zostały sporządzone na terytorium jednego z Umawiających się Państw i które mają być przedłożone na terytorium innego Umawiającego się Państwa.

W przypadku, gdy kraj w którym znajduje się mocodawca:

• Jest stroną wyżej wymienionej konwencji haskiej, poświadczenie pełnomocnictwa polegać będzie na uzyskaniu ?klauzuli apostille?
• Nie jest stroną konwencji haskiej, poświadczenie pełnomocnictwa polegać będzie na legalizacji dokumentu.

wykaz państw, będących stroną konwencji haskiej z 1961 r. znajduje się na stronie internetowej: https://www.hcch.net/en/instruments/conventions/status-table/?cid=41

Klauzula apostille to poświadczenie, że dany dokument jest autentyczny.

Dla uzyskania klauzuli apostille należy złożyć wniosek do właściwego urzędu, przedkładając jednocześnie oryginał dokumentu, na który ma być nadana klauzula.

Legalizacja dokumentu:

W sytuacji, gdy państwo nie jest stroną konwencji haskiej, niezbędna jest w takim przypadku legalizacja dokumentu.

Legalizacji dokumentu dokonuje się dwustopniowo. W pierwszej kolejności dokument legalizuje Ministerstwo Spraw Zagranicznych, lub właściwy organ miejscowy.

Następnie, w polskim konsulacie lub ambasadzie, uzyskać trzeba dodatkową legalizację w postaci klauzuli o zgodności dokumentu z prawem obowiązującym w miejscu jego wystawienia.

Na koniec trzeba przetłumaczyć na język polski klauzulę apostille będą też zalegalizowany dokument. Tłumaczenie zawsze musi zostać wykonane przez tłumacza przysięgłego.