Niestety coraz częściej spotykam się w mojej praktyce zawodowej z sytuacją gdy dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości , a ustalona cena za nieruchomosć za nią nie wpływa.

Co wtedy zrobić !

Wszystkim wydaje się że to niemożliwa sytuacja, a jednak ….

Przy nawet najprostszej transakcji można mieć tego typu problem.

Ale już przechodzę do konkretów.

Zapłata ceny

Ta na pozór prosta kwestia wielokrotnie powoduje wątpliwości u stron umowy sprzedaży. O ochronę swoich interesów w tej materii chcą zadbać zarówno sprzedawcy, jak i kupujący.

Sprzedawca z reguły obawia się, czy pieniądze za mieszkanie wpłyną na konto w terminie, kupujący zaś mają wątpliwości, czy jeśli już zapłacą, to sprzedawca wyprowadzi się w umówionym terminie. Obawy są jak najbardziej uzasadnione. Na rynku nieruchomości często pojawiają się oszuści.

A jak to wygląda w praktyce?

Naturalne jest, że niewielu kupujących przynosi do kancelarii notarialnej gotówkę lub też płaci cenę przed podpisaniem umowy sprzedaży. Z reguły strony umawiają się na płatność przelewem, co wiąże się z odroczeniem terminu zapłaty o kilka dni, a gdy nabywca pokrywa cenę z kredytu, czasem nawet o kilka tygodni. W takiej sytuacji wiele osób chce w umowie sprzedaży umieścić zapis stanowiący, że przeniesienie prawa własności nieruchomości dojdzie do skutku dopiero, kiedy kupujący dokona zapłaty określonej ceny. Nie jest to jednak możliwe. Zgodnie z kodeksem cywilnym własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

Przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą podpisania aktu notarialnego. Zatem już po wyjściu od notariusza kupujący staje się właścicielem.

Rygor egzekucji co do zapłaty ceny. Najbardziej powszechnym i najczęściej stosowanym sposobem na notarialne zabezpieczenie zapłaty ustalonej ceny jest poddanie się przez stronę kupująca egzekucji z art. 777 § 1 pkt 4 lub 5 kodeksu postępowania cywilnego (dalej: k.p.c.), czyli zapis popularnie zwany trzema siódemkami. W praktyce jest to złożenie przez kupującego oświadczenia, że zobowiązuje się on zapłacić sprzedawcy umówioną cenę w określonym terminie i w odniesieniu do tego zobowiązania poddaje się wprost z aktu notarialnego rygorowi egzekucji na podstawie art. 777 k.p.c.

? Pytanie jednak, jaka jest skuteczność tego postanowienia?

W przypadku, kiedy pieniądze nie trafią na konto sprzedawcy, niestety nie uda się natychmiast ich odzyskać. To, że kupujący nie zapłacił, również nie będzie stanowiło podstawy do odstąpienia od umowy i ?automatycznego? odzyskania nieruchomości.

Aby odzyskać pieniądze, sprzedawca musi złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, a dopiero po jej nadaniu komornik może ściągnąć brakującą kwotę.

? A co, jeśli kupujący poza nieruchomością, której niedawno stał się właścicielem, nie posiada innego majątku?

Niestety, w takim wypadku nie pozostanie nic innego, jak prowadzenie egzekucji z właśnie tej nieruchomości. To jednak może potrwać bardzo długo.

? To jak się zabezpieczyć, sprzedając nieruchomość?

Często sprzedawcy uzależniają wydanie nieruchomości w posiadanie kupującemu od zapłaty całej ceny. Jest to jakieś rozwiązanie, ale muszą się zgodzić na nie dwie strony. Kupujący może się bać, że jak już zapłaci, to sprzedawca nie opuści mieszkania, a jak wiadomo kupujący nie będzie go mógł łatwo i szybko wyprowadzić.

Praktycznym sposobem, który funkcjonuje na rynku, jest założenie przez obie strony umowy rachunków bankowych w tym samym banku. Wówczas, po wcześniejszym uzgodnieniu z notariuszem, kupujący może dokonać przelewu umówionej kwoty na rachunek sprzedającego w trakcie podpisywania aktu notarialnego. Grunt to tylko komputer i Internet. Jeśli rachunki są w tym samym banku, środki od razu pojawią się na koncie sprzedawcy, a strony mogą spokojnie podpisać akt notarialny. Można też skorzystać z ekspresowych przelewów, np. eliksir. Co prawda kosztują one kilkadziesiąt złotych, ale umożliwiają przekazanie środków natychmiast.

Jest jeszcze wiele opcji zabezpieczeń, o których żaden przepis nie mówi, a doskonale sprawdzają się w praktyce. Niestety to kolejne obszerne i skomplikowane zagadnienia.

Ten temat będzie szczegółowo przeze mnie omawiany podczas moich warsztatów, na które serdecznie Cię zapraszam.

Link do zapisów:

Ryzyka w obrocie nieruchomościami