Mieszkanie w klimatycznej kamienicy to marzenie wielu osób. Niestety, stan prawny tego typu budynków często sprawia, że rezygnujemy z zakupu. Potencjalni nabywcy boją się, że kiedy zainwestują pieniądze, to i tak nie będą właścicielami lokalu. Obawy te wynikają stąd, że typowe dla mieszkań w kamienicach jest istnienie współwłasności. Chociaż nie jest to regułą.

Rzeczywiście, kiedy nabywamy udziały w nieruchomości to wcale nie oznacza, że dany lokal jest nasz. Ale, taka forma władania nieruchomością nie jest w istocie niczym strasznym, natomiast trzeba zwrócić uwagę na kilka kwestii.

Udział w nieruchomości może, ale nie musi odpowiadać konkretnemu lokalowi. Możemy nabyć udziały z prawem posiadania lokalu lub bez. Dokonując nabycia udziałów z prawem do korzystania z lokalu zawsze należy sprawdzić czy ilość udziałów odpowiada ilości metrów, z których będziemy korzystać. To bardzo ważne, bo kiedy korzystamy „ponad udział” w przypadku sprawy o zniesienie współwłasności nie tylko można lokal stracić, ale także zostać zobowiązanym do dopłaty bardzo dużych kwot za korzystanie przez lata ponad udział.

Istnienie współwłasności nie powoduje, że kiedy zechcemy swoje udziały sprzedać to będziemy musieli „pytać” innych o zgodę. Swoimi udziałami, co do zasady, możemy rozporządzać w dowolny sposób tzn. możemy je zbyć bez konieczności uzyskania zgody pozostałych współwłaścicieli lub też obciążyć hipoteką.

Nie mamy natomiast pełnej swobody w zakresie podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. W przypadku chęci ich dokonania musimy liczyć się z tym, że każda znacząca decyzja odnośnie nieruchomości będzie się wiązała z koniecznością uzyskania zgody wszystkich pozostałych współwłaścicieli. Zatem jeśli będziemy chcieli wykonać nową elewację na budynku, wykonać prace, które wymagają uzyskania pozwolenia na budowę, czy też uzyskać jakaś decyzje administracyjną, koncesje na sprzedaż alkoholu to wówczas będziemy musieli to uzgodnić z pozostałymi właścicielami i uzyskać ich zgodę. Jeśli nie będziemy mogli dojść do porozumienia konieczne będzie uzyskanie zgody sądu na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu.

Nabycie udziałów w nieruchomości to wielokrotnie jedyna opcja, aby stać się posiadaczem pięknego lokalu w kamienicy. Wielu współwłasności nie da się bowiem znieść i takiego stanu prawnego uregulować. Zanim jednak zdecydujemy się na taki zakup trzeba przeprowadzić dokładny audyt struktury współwłasności, ocenić za i przeciw i przede wszystkim poznać swoje prawa jako współwłaściciela.

Dotychczas opodatkowanie zależało od statusu prawnego garażu. Wyodrębnione lokale użytkowe były opodatkowane wyższą stawką. Nowelizacja wprowadziła zasady, zgodnie z którymi za część mieszkalną budynku będzie uznawane także pomieszczenie przeznaczone do przechowywania pojazdów. Stawka podatku powinna być taka jak dla mieszkania w tym samym budynku.

Przepisy znowelizowanej ustawy z 29.11.2024 r. o podatkach i opłatach lokalnych weszły w życie.  1.01.2025 r.

Wysokość podatku spadnie o 90 proc. Żeby skorzystać z niższego opodatkowania, większość osób nie  musi robić zupełnie nic. Jeśli ktoś już kiedyś  złożył deklarację IN- nie musi jej aktualizować. Zmiana stawki nastąpi automatycznie.

Od 1.01.2025 r. wchodzą w życie przepisy znowelizowanej ustawy z 29.11.2024 r. o podatkach i opłatach lokalnych. Wszystko za sprawą dwóch wyroków Trybunału Konstytucyjnego. Wyrokiem z dnia 18 października 2023 r., sygn. SK 23/19, uznano, że wybrane przepisy (tj. art. 1a ust. 1 pkt 1 w związku z art. 2 ust. 1 pkt 2, w związku z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a i e) ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych:

– w zakresie, w jakim umożliwiają, na potrzeby podatku od nieruchomości, uznanie wyodrębnionego garażu znajdującego się w budynku mieszkalnym, za część budynku o odmiennym niż mieszkalny charakterze, są niezgodne z zasadą szczególnej określoności regulacji daninowych wywodzoną z art. 84 w związku z art. 217 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej;

– w zakresie, w jakim uzależniają zastosowanie odpowiednich stawek podatku od nieruchomości do znajdującego się w budynku mieszkalnym garażu od jego wyodrębnienia lub niewyodrębnienia jako przedmiotu odrębnej własności, przez co do znajdującego się w budynku mieszkalnym garażu wielostanowiskowego stanowiącego przedmiot odrębnej własności, zastosowanie ma stawka określona w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. e ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, a nie stawka określona w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a tej ustawy, są niezgodne z art. 32 ust. 1 w związku z art. 64 ust. 2 i art. 84 Konstytucji.

Z uzasadnienia tego orzeczenia wynika, że klasyfikując przedmiot opodatkowania, posługiwać się należy definicjami zawartymi w ustawie podatkowej (ewentualnie wyjątkowo w ustawach, do których przepisy ustaw podatkowych wprost odsyłają), a nie posiłkować się przesądzająco znaczeniami zawartymi w innych aktach prawnych, do których ustawa podatkowa poddawana wykładni nawet nie odsyła. Wymóg ten jest istotny nie tylko ze względu na konieczność jednoznacznego i precyzyjnego zrekonstruowania obowiązku podatkowego, lecz także dlatego, że minimalizuje przypadki niezamierzonej przez ustawodawcę ingerencji w treść tego obowiązku. Dokonując wykładni językowej prawa podatkowego, która powinna być uściślona i rozwijana w kontekście wykładni systemowej i funkcjonalnej, należy przede wszystkim szukać „podatkowego” rozumienia pojęć używanych przez ustawodawcę. Trybunał wskazał, że garaż może stanowić lokal niemieszkalny, pomieszczenie przynależne do samodzielnego lokalu mieszkalnego, odrębną własność lokalu. Konstatacje te nie powinny jednak mieć decydującego wpływu na rozważania dotyczące opodatkowania garażu, mogą mieć tylko charakter pomocniczy. Innymi słowy, wątpliwości interpretacyjne należy rozstrzygać na korzyść podatników. Trybunał poprzez orzeczenie stara się zakończyć spory i wątpliwości interpretacyjne.

Natomiast wyrokiem z dnia 4 lipca 2023 r., sygn. SK 14/21, uznano, że definicja budowli zawarta w ustawie również jest sprzeczna z art. 84 i art. 217 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

Co oznacza zmiana?

Garaże znajdujące się w budynkach mieszkalnych, z urządzoną odrębną księgę wieczystą, nie powinny być opodatkowane wyższą stawką. Stawka podatku powinna być taka jak dla mieszkania w tym samym budynku.