Najem senioralny – chwytliwe hasło, ale pod nim kryją się różne projekty.

W debacie publicznej zrobiono z tego pojęciowy bałagan. Pod hasłem „najem senioralny” pojawiają się dziś różne projekty, które nie mają identycznej konstrukcji ani identycznych skutków prawnych. To nie jest detal. To rzecz fundamentalna.

W projekcie sejmowym dotyczącym mieszkań komunalnych chodzi o model, w którym gmina mogłaby nabyć lokal od osoby starszej i jednocześnie zawrzeć z nią umowę najmu lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy, nawet tego samego lokalu.

Projekt przewiduje także możliwość rozłożenia ceny na 240 miesięcznych rat. To rozwiązanie ma służyć ochronie seniora i dawać bezpieczniejszą alternatywę wobec ryzykownych, prywatnych umów dotyczących przeniesienia własności mieszkania.

Z perspektywy seniora sprawa nie jest jednak tak prosta, jak próbują ją przedstawiać polityczne hasła. Taka konstrukcja oznacza bowiem przejście z pozycji właściciela do pozycji najemcy.
Nawet jeśli mówimy o najmie silnie chronionym, to jednak nadal nie jest to już własność. Dodatkowo projekt zakłada wyłączenie art. 691 kodeksu cywilnego, czyli ustawowego mechanizmu wstąpienia określonych osób bliskich w najem po śmierci najemcy. To oznacza, że lokal po śmierci seniora nie pozostanie w rodzinie na zasadzie dalszego najmu z mocy prawa.

Czy seniorzy już dziś mają taki instrument?
Nie. Na dziś w obowiązujących przepisach nie ma jeszcze odrębnej, pełnej instytucji najmu senioralnego w takim kształcie. Są natomiast przepisy zapewniające starszym lokatorom określoną ochronę. Przykładem jest art. 11 ust. 12 ustawy o ochronie praw lokatorów, który przewiduje szczególną ochronę osoby powyżej 75. roku życia w określonych przypadkach wypowiedzenia stosunku najmu. To jednak nie jest jeszcze model pozwalający seniorowi sprzedać mieszkanie gminie i nadal w nim bezpiecznie mieszkać w formule projektowanego najmu senioralnego.

Czy najem senioralny to dobry kierunek?
Zwolennicy projektu podkreślają, że starsze osoby bywają dziś łatwym celem dla nieuczciwych konstrukcji prawnych opartych na przeniesieniu własności mieszkania. W ich ocenie to właśnie gmina powinna być bezpiecznym partnerem dla seniora, a nie prywatny inwestor. Taki model ma też odpowiadać na problem osób starszych, które formalnie posiadają majątek w postaci mieszkania, ale żyją przy bardzo niskich świadczeniach i nie mają realnej płynności finansowej.

Krytycy zwracają jednak uwagę, że ochrona seniora nie może polegać na uproszczonym przesunięciu go z pozycji właściciela na pozycję najemcy bez pełnej analizy skutków dla niego i jego rodziny. Pojawiają się pytania o realną dostępność lokali, finansowanie systemu, zakres ochrony prawnej seniora oraz sens wyłączenia mechanizmu wstąpienia bliskich w najem.
Rzecznik Praw Obywatelskich w odniesieniu do innych projektów określanych także jako „najem senioralny” wskazywał już, że projektowane rozwiązania mogą nie dawać pełnej ochrony ani samym seniorom, ani innym uczestnikom relacji mieszkaniowej.

Co ostatecznie zostanie podpisane… czas pokaże.

Idą rewolucyjne zmiany.

Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o statusie osoby najbliższej w związku i umowie o wspólnym pożyciu. 

Dzięki tej regulacji osoby żyjące w związkach nieformalnych zyskają możliwość kształtowania wzajemnych praw i obowiązków w sferze majątkowej, rodzinnej oraz osobistej, dzięki zawarciu umowy cywilnoprawnej przed notariuszem.

Przepisy zwiększą ochronę osób tworzących niesformalizowane związki, niezależnie od płci., ale wciąż nie będzie to taka ochrona jaką daje małżeństwo.

Najważniejsze rozwiązania

• Osoby, które ukończyły 18 lat, bez względu na płeć, będą mogły zawrzeć przed notariuszem umowę cywilnoprawną o wspólnym pożyciu.

Umowa taka zostanie zarejestrowana w urzędzie stanu cywilnego. Dzięki temu uzyskany zostanie status osoby najbliższej w związku.

Umowa o wspólnym pożyciu umożliwi:

• wybór wspólności majątkowej, dzięki czemu osoby w związku zyskają możliwość wspólnego rozliczania się PIT (po pełnym roku podatkowym)
• zwolnienie z podatku od spadków i darowizn;
• uzyskanie prawa do korzystania ze wspólnego mieszkania;
• nadanie drugiej osobie uprawnień do dostępu do informacji i dokumentacji medycznych;
• uzyskanie pełnomocnictwa do działania w imieniu drugiej osoby przed sądami i administracją publiczną;
• uprawnienia dotyczące m.in. ubezpieczenia zdrowotnego, renty rodzinnej, prawa do pochówku oraz zasiłku opiekuńczego;
• ustanowienie obowiązku alimentacyjnego w przypadku rozwiązania umowy;
• dziedziczenie testamentowe.
• w ramach umowy o wspólnym pożyciu nie będzie możliwa wspólna adopcja dzieci.
• nie będzie  możliwe przysposobienie dziecka drugiej strony.

Umowa o wspólnym pożyciu będzie mogła zostać rozwiązana bez postępowania sądowego, na podstawie oświadczeń złożonych przed notariuszem.

Nowe przepisy mają wejść w życie 1 stycznia 2027 roku.

Dziś ten model zaczyna się chwiać.

W Sejmie procedowane są rozwiązania, które mogą uderzyć zarówno w osoby liczące na preferencyjny wykup mieszkania komunalnego, jak i w dotychczasowe zasady ochrony lokatorów.

To nie jest drobna korekta przepisów. To potencjalna zmiana filozofii myślenia o mieszkaniach komunalnych.

Zamiast dalszej sprzedaży lokali z preferencjami dla najemców ustawodawca coraz wyraźniej zmierza w stronę ochrony zasobu publicznego.

Z perspektywy gmin to logiczne.

Z perspektywy najemców często bardzo bolesne.

I właśnie dlatego warto oddzielić fakty od obiegowych opinii.

Mieszkanie komunalne to nie bilet do własności.

Największy mit, jaki wciąż funkcjonuje wokół mieszkań komunalnych, brzmi mniej więcej tak: „mieszkam tu od lat, więc mam prawo wykupić lokal”.

Nie, samo długoletnie zamieszkiwanie nie daje automatycznego roszczenia o sprzedaż mieszkania.

Obowiązujące przepisy przewidują jedynie pierwszeństwo w nabyciu lokalu dla najemcy, którego najem został zawarty na czas nieoznaczony. Ale to pierwszeństwo działa dopiero wtedy, gdy gmina w ogóle zdecyduje się lokal sprzedać. Jeśli gmina nie przeznacza lokalu do zbycia, najemca nie może jej do tego zmusić.

To bardzo istotna różnica.

Prawo pierwszeństwa nie jest tym samym co prawo żądania sprzedaży. Najemca może skorzystać z uprzywilejowanej pozycji tylko w sytuacji, gdy gmina otworzy procedurę sprzedaży. W przeciwnym razie pozostaje najemcą, a nie przyszłym właścicielem „w kolejce do podpisu”.

Orzecznictwo sądów administracyjnych potwierdza, że gmina ma prawo kształtować politykę sprzedaży swojego majątku i może wyłączać część lokali ze sprzedaży, jeśli uznaje to za uzasadnione gospodarowaniem zasobem.

Bonifikata nie jest świętym prawem najemcy

Jeśli gmina sprzedaje lokal komunalny, może udzielić bonifikaty. Ale może, nie musi. To zasadnicza sprawa, o której bardzo często się zapomina.

Art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami daje możliwość zastosowania bonifikaty przy sprzedaży lokalu mieszkalnego, ale pozostawia organowi swobodę decyzji co do jej wysokości i warunków. Innymi słowy: bonifikata nie wynika automatycznie z ustawy ani z samego faktu wieloletniego najmu.

Przez lata właśnie bonifikaty były głównym mechanizmem, dzięki któremu lokatorzy wykupywali mieszkania komunalne za ułamek ich wartości rynkowej.

Dla jednych było to sprawiedliwe domknięcie wieloletniego najmu i realna szansa na dojście do własności. Dla innych to wyprzedaż majątku publicznego za bezcen.

To właśnie ten spór doprowadził do projektu zmian, który dziś budzi tak duże emocje.

Trzeba też pamiętać, że nawet dziś bonifikata nie jest „prezentem bez warunków”.

Jeżeli nabywca zbywa lokal mieszkalny przed upływem 5 lat albo wykorzystuje go niezgodnie z celem uzasadniającym bonifikatę, gmina może żądać zwrotu bonifikaty po waloryzacji.

Ustawa przewiduje wyjątki, ale mechanizm ochronny istnieje właśnie po to, aby ograniczać sytuacje, w których lokal nabyty za preferencyjną cenę natychmiast staje się narzędziem zysku.

Sejm chce uciąć bonifikaty. To może być koniec pewnej epoki.

Procedowany w Sejmie projekt ustawy, zmierza do zniesienia możliwości stosowania bonifikat przy sprzedaży mieszkań komunalnych.

Kierunek zmian jest jasny: gmina ma przestać wyprzedawać lokale z dużymi rabatami, a zasób komunalny ma być chroniony jako narzędzie polityki mieszkaniowej, a nie stopniowo prywatyzowany.

Projektodawcy wskazują wprost, że obecny model prowadzi do uszczuplania publicznego zasobu i utrudnia realizację zadań mieszkaniowych wobec osób o niskich dochodach.

Z punktu widzenia polityki publicznej ten argument jest trudny do zignorowania.

Jeśli gmina sprzedaje mieszkania komunalne z ogromnymi bonifikatami, to sama zmniejsza pulę lokali, które mogłyby służyć kolejnym potrzebującym.

Z punktu widzenia najemców sprawa wygląda jednak inaczej. Dla wielu osób perspektywa wykupu mieszkania była przez lata elementem życiowego planu, a nie „okazją inwestycyjną”.

Właśnie tu zaczyna się prawdziwe starcie interesów: między ochroną zasobu publicznego, a oczekiwaniami wieloletnich lokatorów.

Na dziś trzeba jednak zachować precyzję: projekt nie obowiązuje. Jest procedowany, ale nie stał się jeszcze prawem. To oznacza, że bonifikaty nie zostały jeszcze automatycznie wycięte z systemu. Obowiązują nadal dotychczasowe przepisy, a gminy nadal funkcjonują w obecnym stanie prawnym.