ELEKTORNICZNA LICYTACJA NIERUCHOMOŚCI .

Elżbieta Liberda        26 lipca 2021        Komentarze (0)

UWAGA!

Już niebawem będzie możliwość zakupu  nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej !!!

To super wiadomość dla wszystkich inwestujących w nieruchomości 😊

Mocą ustawy z 28 maja 2021 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw wprowadzono do k.p.c.[ szereg zmian w zakresie procedury cywilnej, które w sposób istotny będą wpływać na rozpoznawanie spraw cywilnych w tym sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej].

W tym celu do ustawy dodano rozdział zatytułowany „Sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej”.

Sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej, została wprowadzone na wzór sprawdzonych już rozwiązań, umożliwiających sprzedaż ruchomości w drodze licytacji elektronicznej. Rozwiązania takie powinny znacząco przyczynić się do przyspieszenia egzekucji z nieruchomości, która ze względu na wielość podmiotów w niej uczestniczących jest szczególnie długotrwała. Rozwiązania takie poprawią zarazem transparentność odbywających się w jej toku przetargów. Dostrzegany jest bowiem niejednokrotnie problem zmów między licytantami w celu obniżenia ceny nabycia, co nie będzie możliwe w toku licytacji odbywających się za pośrednictwem systemu teleinformatycznego.

 

Nowelizacją K.p.c. została powołana do życia instytucja sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej. Będzie się ona odbywać na wniosek wierzyciela i będzie prowadzona za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Obwieszczenie o tej licytacji będzie zamieszczane na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej co najmniej na dwa tygodnie przed jej terminem. Jednocześnie z obwieszczeniem ujawniony zostanie protokół opisu i oszacowania nieruchomości. Czas trwania przetargu wynosić będzie 7 dni, a wygra go ten, czyja oferta w chwili zakończenia przetargu była najwyższa. Postanowienie o przybiciu wydawane będzie przez sąd w terminie tygodnia od dnia otrzymania od komornika sądowego protokołu z przebiegu przetargu oraz dokumentów niezbędnych do udzielenia przybicia.

Licytacja elektroniczna nieruchomości przez komornika wejdzie w życie po upływie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia nowelizacji w Dzienniku Ustaw RP. Jej przepisy przejściowe zastrzegają, że w okresie 12 miesięcy od wejścia w życie ustawy zmieniającej, przeprowadzenie licytacji nieruchomości drogą elektroniczną będzie możliwe, jeśli pozwalać na to będą warunki techniczne, jakimi dysponuje komornik sądowy.

 

Sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej

Sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej jest przeprowadzana za pośrednictwem systemu teleinformatycznego, zaś warunkiem udziału w niej jest utworzenie indywidualnego konta w systemie teleinformatycznym.

Obwieszczenie o sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej musi zostać zamieszczone na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej co najmniej dwa tygodnie przed terminem licytacji. W obwieszczeniu tym komornik wymienia informacje, o których mowa w art. 953 § 1 pkt 3, 6 i 7 k.p.c., a ponadto:

1)           nieruchomość, która ma być sprzedana, ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego wraz z podaniem księgi wieczystej i miejsca jej przechowania lub z oznaczeniem zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór ten jest prowadzony;

2)           informację o tym, że przetarg odbywa się w drodze elektronicznej oraz o chwili rozpoczęcia i zakończenia przetargu;

2)           informację o obowiązku uiszczenia rękojmi i jej wysokości;

4)           czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość.

 

Ponadto, w systemie teleinformatycznym wraz z obwieszczeniem o licytacji nieruchomości udostępnia się protokół opisu i oszacowania nieruchomości.

Zgodnie z przepisem art. 9867 § 1 k.p.c. przetarg rozpoczyna się i kończy z chwilą wskazaną w obwieszczeniu o licytacji nieruchomości, z tym że komornik wyznacza licytację elektroniczną w taki sposób, aby zarówno termin rozpoczęcia, jak i zakończenia przetargu przypadał pomiędzy godziną 9.00 a 14.00 w dni robocze. Czas trwania przetargu wynosi 7 dni (art. 9867 § 2 k.p.c.).

Niezwłocznie po zamknięciu przetargu, nie później niż w terminie tygodnia, komornik przesyła sądowi protokół z przebiegu przetargu, wszystkie nierozpoznane skargi oraz dokumenty niezbędne do udzielenia przybicia. Sąd albo referendarz sądowy wydaje postanowienie co do przybicia na posiedzeniu niejawnym w terminie tygodnia od dnia otrzymania protokołu z przebiegu przetargu oraz dokumentów niezbędnych do udzielenia przybicia.

 

Rynek nieruchomości nie zwalnia tempa.

A gdy na rynku robi się gorąco, pojawiają się na nim także mało uczciwi gracze 😊

Nie jest tajemnicą że aktulanie  Kwitnie proceder blokowania obrotu nieruchomościami.

Dzieje się tak dlatego, że o okazje naprawdę dziś trudno.

Niektórzy wykorzystują regulacje prawne po to aby np. obniżyć cenę czy udaremnić sprzedaż nieruchomości.

Robią to między innymi poprzez wpisywanie wzmianek w księgach wieczystych.

Już mówię o co chodzi.

Machanizm jest  prosty. Wystarczy, że w księdze wieczystej pojawi się jedna lub kilka wzmianek o często wyssanych z palca roszczeniach.

Co istotne, wniosek taki może złożyć każdy. Wystarczy dołączyć do niego np. pozew z brakami formalnymi ( np. brak opłaty, załączników itp. ) czy wniosek o zasiedzenie.  Sad wówczas, nie ma wyjścia, wzmiankę musi wpisać.

Z treści księgi nie wynika, czego konkretnie dotyczy ten wpis. Czy jest to jakieś konkretne roszczenie, czy dotyczy wpisu hipoteki czy np. ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu.

W wielu wypadkach wzmianki są istotne i zakup takiej nieruchomości może być niebezpieczny. Zdarza się jednak, że jest to tylko jakieś nic nie znaczące postępowanie.

Ale  – gdy jest wzmianka, to transakcja nie korzysta już z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych czyli …. Może być problematyczna.

I tu właśnie pole do popisu mają Ci, którzy chcą nieruchomość kupić taniej. Umięjetna analiza akt księgi wieczystej może doprowadzić do tego że większość rynku nie zainteresuje się taką nieruchomością, a ten który dobrze oceni ryzyko może ją najprościej mówiąc tanio kupić 😊

A dlaczego to tak wygląda ?

Zgodnie bowiem z przepisami kodeksu postępowania cywilnego wykreślenie wzmianki o wniosku następuje dopiero po uprawomocnieniu się postanowienia o odmowie dokonania wpisu lub odrzuceniu wniosku albo o umorzeniu postępowania, lub po uprawomocnieniu się zarządzenia o zwrocie wniosku. A to trwa …..  czasem nawet rok, dwa….

Z nadużywaniem instytucji wzmianki wielokrotnie spotykam się w mojej zawodowej praktyce.

Szczególnie w obrocie gruntami jest to częsta praktyka. Inwestorzy najpierw poprzez wpisanie wzmianki „blokują” transakcję, a następnie oferują  zakup za niską cenę. Właściciel który musi szybko sprzedać często godzi się na to nie do odrzucenia propozycje….

 

 

Gigantyczne kary dla pośredników nieruchomości za nieprzestrzeganie AML !

Elżbieta Liberda        22 lutego 2021        Komentarze (0)

Jak czytamy w komunikacie na stronie Ministerstwa Finansów –

na jedno z największych biur nieruchomości w Polsce nałożona została potężna kara finansowa – 500.000,00 zł .

Kara została nałożona za niedopełnienie obowiązków:

  1. wyznaczenia osoby odpowiedzialnej za wykonanie obowiązków określonych w art. 8 ustawy,
  2. sporządzenia oceny ryzyka, o której mowa w art. 27 ust. 3 ustawy,
  3. stosowania i dokumentowania zastosowanych środków bezpieczeństwa finansowego,
  4. wprowadzenia wewnętrznej procedury instytucji obowiązanej, o której mowa w art. 50 ustawy,
  5. zapewnienia udziału osób wykonujących obowiązki związane z przeciwdziałaniem praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu w programach szkoleniowych, o których mowa w art. 52 ustawy,
  6. wdrożenia wewnętrznej procedury anonimowego zgłaszania naruszeń przepisów z zakresu przeciwdziałania praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu, o której mowa w art. 53 ustawy

Jak widać nieprzestrzeganie ustawy przez pośredników może być dolegliwe w skutkach.…. a obowiązków które nakłada ustawa jest bardzo wiele .

Wielu pośredników nie ma świadomości że AML ich obowiązuje.

Systemy zarządzania zgodnością wszystkim kojarzą się głównie z sektorem finansowym i ubezpieczeniowym.

Ustawa o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy dotyczy też pośredników nieruchomości.

Co muszą zrobić agencje nieruchomości ?

Przede wszystkim dokładnie zapoznać się z treścią ustawy .

Po drugie wprowadzić szczegółowe procedury !

Wymagane jest także posiadanie dokumentacji która potwierdzi faktyczne badanie klienta.
Podczas ewentualnej kontroli, kontroler zweryfikuje, czy po pierwsze jest wprowadzona procedura i po drugie, czy jest ona rzeczywiście przeprowadzana.

Ponieważ temat jest bardzo skomplikowany zapraszam na szkolenie z tego zakresu.

Tutaj link do zapisów : https://lexperfecta.pl/produkt/nowe-obowiazki-posrednikow-i-zarzadcow-w-kontekscie-zmian-w-ustawie-o-przeciwdzialaniu-praniu-pieniedzy-oraz-finansowaniu-terroryzmu/

Poniżej wklejam też link do pełnej treści komunikatu ze strony gov.pl .

tutaj link: https://www.gov.pl/web/finanse/kara-pieniezna-nalozona-przez-ministra-finansow-funduszy-i-polityki-regionalnej-na-home-broker-sa

” Kara pieniężna nałożona przez Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej na Home Broker S.A. Informacja o wydaniu ostatecznej decyzji w sprawie nałożonej kary administracyjnej przez Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej, opublikowana na podstawie art. 152 ust. 1 ustawy z dnia 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu (Dz.U. z 2020 r., poz. 971 ze zm.), zwanej poniżej ustawą.







To fenomenalne wydarzenie zorganizowane zostało przez Warszawskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.

Wśród wielu prelegentów miałam okazję wypowiedzieć się na temat mojej praktyki zawodowej związanej z inwestowaniem w kamienice.

Z video dowiesz się :

– Jaki jest potencjał inwestycyjny kamienic

– Jak kupować kamienice?

– Udziały w nieruchomości to korzyść czy ryzyko ?

– Jakie są zalety i wady związane z inwestowaniem w kamienice ?

– Ryzyka związane z inwestowaniem w kamienice, kiedy nie warto podchodzić to transakcji ?

A wszystko po to aby wiedzieć jak bezpiecznie kupić kamienice .

Pełna relacja z wydarzenia znajduje się na kanale WSPON – https://www.youtube.com/channel/UCr0y…

Chcesz inwestować w Kamienice, znieść współwłasność, sprzedać lub kupić udziały ! Napisz lub zadzwoń do mnie.

Co daje wyłączność w umowie z agentem ?

Elżbieta Liberda        07 lutego 2021        Komentarze (0)

https://www.rp.pl/Mieszkaniowe/308159952-Co-daje-wylacznosc-w-umowie-z-agentem.html

Jakiś czas temu moje wypowiedzi pojawiły się na łamach Rzeczpospolita.

Umowy na wyłączność budzą wieloktrtonie obawy u klientów. Ale czy słusznie ?

Absolutnie nie ! To najlepsza forma współpracy z agentem nieruchomości.

Wklejam treść całego artykułu. Mam nadzieje że rozwieję wątpliwości.

1. Co oznacza dla klienta umowa na wyłączność z pośrednikiem? Co może na niej zyskać?

Umowa pośrednictwa na wyłączność jest różnie formułowana przez biura. Nie ma jednego obowiązującego w obrocie wzorca.

Są firmy które redagują zapisy tak, że wyłączność oznacza to, że klient nie może współpracować z innymi pośrednikami, natomiast we własnym zakresie może nieruchomość sprzedać lub wynająć. Wynagrodzenie przysługuje pośrednikowi za przeprowadzone czynności pośrednictwa, które to powinny być w umowie określone. Jeśli na skutek działań pośrednika nieruchomość zostanie sprzedana lub wynajęta to zmaterializuje się obowiązek zapłaty.

Są też takie praktyki rynkowe, gdzie postanowienie o wyłączności oznacza, że transakcji można dokonać tylko z udziałem pośrednika i bez względu na sposób skojarzenia stron transakcji na kliencie ciąży obowiązek zapłaty. Kolokwialnie rzecz ujmując – nie ważne kto sprzeda, to i tak klient musi zapłacić.

To podejście nie jest prawidłowe. Na ten temat wielokrotnie wypowiadały się sądy. Jeśli chodzi o sytuacje kiedy klient jest konsumentem, aspekt ten wprost regulują przepisy kodeksu cywilnego wskazujące, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności przewidują obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta.

Orzecznictwo potwierdza to stanowisko, uznając za niedozwoloną klauzulę o konieczności zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia „bez względu na to w jaki sposób doszło do skojarzenia stron”.

Co można zyskać?  

Umowa na wyłączność, co do zasady, ogranicza możliwości jeśli chodzi o powierzanie sprzedaży innym podmiotom, natomiast gwarantuje dużo szerszy zakres usług pośrednika. Statystyki pokazują, że oferty wyłącznościowe sprzedają się dużo szybciej i zdecydowanie po korzystniejszych cenach.

Prowadzony jest intensywny marketing oferty, a obowiązki pośrednika są o wiele większe. W zasadzie standardem jest profesjonalna sesja zdjęciowa, obanerowanie nieruchomości czy homestaging. W przypadku ofert wyłącznościowych pośrednik działa na rzecz strony którą reprezentuje, zapewniając uzyskanie jak najkorzystniejszych warunków przyszłej transakcji tj. ceny i warunków umowy.

Należy pamiętać, że wyłączność nie oznacza, że inne firmy z rynku nie mogą wskazać potencjalnego nabywcy. Agent prowadzący oferuje wręcz taką współpracę, umożliwiając innym agentom pełną identyfikację nieruchomości. Nie musi bać się, że pieniądze i czas zainwestowane w reklamę przepadną na rzecz np. konkurencji . Tym samym  wachlarz potencjalnych zainteresowanych jest dużo większy, zaś Klient unika współpracy z niezliczoną ilością firm. Ma jasne zasady dotyczące rozliczenia się z określonym agentem.

Klient w przypadku wybrania tej formy współpracy w zasadzie może pojawić się tylko raz w biurze nieruchomości aby zawrzeć umowę z pośrednikiem, a później u notariusza przenosząc własność nieruchomości.

Zawarcie umowy z klauzulą wyłączności u większości Klientów początkowo wywołuje niechęć i obawy. Wynika to głównie z faktu niezrozumienia idei wyłączności. Straszy już sama nazwa – WYŁĄCZNOŚĆ. Umowy z klauzulą wyłączności w innych krajach nazywane są jako umowy „ekskluzywne”. I w istocie, jeśli są prawidłowo rozumiane i stosowane przez pośrednika takimi są w pełnym rozumieniu tego słowa.

2. Na jaki czas klient umawia się z pośrednikiem? Może taka umowę wypowiedzieć?

Umowy na wyłączność z reguły zawierane są na czas oznaczony.

To na jak długo zawierana jest umowa zależy od samej nieruchomości, od prognozowanego czasu sprzedaży, czy jej parametrów (zwykle jednak nie są one zawierane na okres krótszy niż 3 miesiące).

Co do zasady, umowa na czas oznaczony obowiązuje przez taki okres na jaki została zawarta. W umowach pośrednictwa często jednak wskazuje się na możliwość jej wypowiedzenia w sytuacji zaistnienia określonych przyczyn. Nie ma ustawowego terminu wypowiedzenia. Zależy to od woli stron.

3. Czy jeśli wypowie umowę i sprzeda mieszkanie (sam znajdzie klienta) już po jej zerwaniu, to czy pośrednikowi należy się prowizja? Taka umowa to „dożywotni” obowiązek zapłaty prowizji?

Absolutnie nie. Takie zapisy nawet jeśli znajdują się w umowach nie obowiązują klienta.

Pośrednikowi wynagrodzenie przysługuje tylko i wyłącznie w sytuacji, kiedy to na skutek jego działań doszło do transakcji.

4. Jedna z agencji zawarła z naszym czytelnikiem umowę, w które znalazł się zapis, że pośrednik jest uprawniony do prowizji nawet jeśli umowa wygasła lub została rozwiązana. Jest dopisek mówiący, że wynagrodzenie należy się agentowi, jeśli klient w ciągu – i tu nie określono czasu – zawrze umowę sprzedaży. Skan kontrowersyjnego zapisu w załączeniu. Taki zapis jest zgodny z prawem?  Niepodanie okresu, w jakim od wygaśnięcia lub zerwania umowy trzeba płacić prowizję oznacza, że wynagrodzenie należy się zawsze, nawet jeśli mieszkanie zostanie sprzedane po dziesięciu latach od zerwania umowy?

Ten zapis nie jest zgodny z obowiązującymi przepisami oraz utrwalonym orzecznictwem Sądów. Szczególnie w sytuacji kiedy klient jest konsumentem pośrednik redagując klauzulę wyłączności musi mieć na uwadze zakazy opisane w k.c., jak również orzecznictwo Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów które zawarte jest Rejestrze Klauzul Niedozwolonych. Rejestr ten wprawdzie nie jest już aktywny, a wpisywane są do niego tylko postanowienia które są wynikiem toczących się jeszcze postępowań sprzed 17 kwietnia 2016 r., jednak wciąż stanowi podstawę do interpretacji dla UOKiK, gdzie w trybie administracyjnym orzeka się o karach za stosowanie klauzul niedozwolonych.

Takie postanowienie w ewentualnym procesie cywilnym z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością uznane byłoby za niewiążące konsumenta.

Co grozi pośrednikom ?

W przypadku kontroli i wykazania, że pośrednik dopuścił się naruszenia zakazu stosowania we wzorcach umów zawieranych z konsumentami niedozwolonych postanowień umownych, o których mowa w k.c., Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów może nałożyć na niego w drodze decyzji karę pieniężną w wysokości nie większej niż 10% obrotu osiągniętego w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary. 

Co za tym idzie, pośrednicy dopuszczający się  tego typu praktyk powinni się mieć na baczności, gdyż ryzykują nie tylko to, że klient im nie zapłaci ( bo i za co ), a może mieć to dolegliwe skutki finansowe w ich portfelach.

Elżbieta Liberda

radca prawny z Kancelarii Lex Perfecta

– specjalista ds. prawa w obrocie nieruchomościami oraz pośrednik w obrocie nieruchomościami