Błędy w umowie najmu.

Elżbieta Liberda        23 maja 2023        Komentarze (0)

Pułapki w umowach najmu lokali mieszkalnych. Przestroga dla właścicieli nieruchomości.

Inwestowanie w nieruchomości pod wynajem cieszy się popularnością.
Niestety, brak należytego zabezpieczenia swoich interesów przez właściciela nieruchomości w umowie najmu może być źródłem problemów i doprowadzić do tego, że z naszym lokatorem nie będziemy mogli uporać się przez lata.
Właściciele przygotowując umowę, bardzo często zapominają, że ta na pozór prosta umowa, jest jedną z najbardziej sformalizowanych umów, zaś swoboda stron w kształtowaniu jej treści jest bardzo mocno ograniczona.
Zawarcie w treści umowy postanowień sprzecznych z ustawą będzie powodowało ich nieważność.
Przepisy prawa polskiego kolokwialnie rzecz ujmując przesadnie „chronią najemców” i to również tych nie zawsze uczciwych.
Uregulowania prawne uniemożliwiające tzw. „eksmisje na bruk” często prowadzą do nadużywania prawa w tym zakresie.
Mało tego, lokatorzy często działają świadomie.
Doskonale zdają sobie sprawę z tego, że w przypadku kiedy obejmą już lokal w posiadanie oraz podpiszą umowę to trudno będzie się ich pozbyć , nawet kiedy przestaną płacić.
Pierwszy elementarny błąd.
1. Zawarcie umowy ustnie.
Co się wówczas stanie? Otóż nasza umowa w świetle przepisów potraktowana zostanie jako umowa zawarta na czas nieoznaczony. A taka nie jest korzystna dla Wynajmującego.
Kiedy zechcemy się rozstać z lokatorem, a on nie będzie tym zainteresowany wypowiedzieć umowę będziemy mogli tylko i wyłącznie na postawie u.o.p.l
Nie wdając się w szczegóły, jedną z nich jest brak regulowania czynszu. Ale przedmiotowe zaległości muszą również istnieć przez pewien czas.
Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Tu jednak również sprawa się lekko komplikuje. Bowiem obowiązkiem formalnym właściciela jest wcześniejsze uprzedzenia lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

A co w sytuacji, kiedy nasze działania pozostają bez odpowiedzi, a lokator wciąż zamieszkuje w lokalu?
Niestety, nie pozostaje nic innego jak skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Czeka nas proces o eksmisję oraz o zapłatę.
Czas oczekiwania na pierwszą rozprawę to z reguły kilka miesięcy, szczególnie w dużych aglomeracjach. ☺ a lokator wciąż mieszka …
W toku procesu Sąd ustali okoliczności faktyczne sprawy, a w szczególności czy nasz niesolidny najemca ma tytuł prawny do innej nieruchomości . Dodatkowo z urzędu Sąd zbada, czy nie zachodzą okoliczności uzasadniające przyznanie lokalu socjalnego.
Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:
1. kobiety w ciąży,
2. małoletniego, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
3. obłożnie chorych,
4. emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
5. osoby posiadającej status bezrobotnego,
6. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały
– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.
Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie, jednakże jak powszechnie wiadomo okres oczekiwania na socjalne lokum z reguły trwa latami.
Na otarcie łez pozostaje możliwość dochodzenia odszkodowania od gminy z tytułu niedostarczenia takowego lokalu.
To jednak wiąże się z kolejnym postępowaniem sądowym.

2. Kolejnym błąd popełniany przez wynajmujących to swobodne określanie, kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu.

Procedura wypowiadania umów najmu jest ściśle przez przepisy określona.
Jeśli umowa zawarta jest na czas nieoznaczony to jak wcześniej wspomniałam można ja wypowiedzieć tylko gdy zaistnieją przyczyny zawarte w ustawie o o.p.l.
Natomiast kiedy umowa najmu zawarta jest na czas oznaczony co do zasady trwa tyle na ile została zawarta.
Do kancelarii trafia wielu klientów, którzy zaskoczeni są, iż ogólny zapis jaki wprowadzili do umowy najmu o brzmieniu „umowa zawarta jest na 2 lata, strony mogą wypowiedzieć umowę z zachowaniem 1 miesięcznego okresu wypowiedzenia. „ jest kwestionowany …
Oczywiście, każdą z umów można rozwiązać za porozumieniem stron.
Problem pojawia się, kiedy tylko jednej z nich zależy na zakończeniu stosunku najmu. Jak wynika bowiem z brzmienia art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego,
„jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.

Oznacza to, że bez zawarcia odpowiedniej klauzuli umownej, wypowiedzenie najmu na czas oznaczony nie będzie możliwe.

Jak zastrzec możliwość wypowiedzenia umowy na czas oznaczony?

Dla skuteczności zastrzeżenia możliwości wypowiedzenia umowy na czas określony konieczne będzie dokładne wskazanie tych przesłanek w treści umowy.
Najbezpieczniejszym jest oczywiście zawarcie tzw. katalogu konkretnych przyczyn. Mogą to być np. klauzule dopuszczające rozwiązanie umowy w przypadku zajścia określonego zdarzenia. Zdarzeniem takim może być np.:
 Konieczność sprzedaży lokalu przez wynajmującego,
 Konieczność zamieszkania w lokalu przez wynajmującego,
 Z pkt widzenia najemcy : Skreślenie z listy studentów itp.
Najemca powinien pamiętać, że nawet jeśli nie będzie korzystał z nieruchomości a zawarł umowę na czas oznaczony to jeśli nie dopuszczono możliwości jej rozwiązania wcześnie płacić będzie musiał do końca trwania umowy.
Orzecznictwo dopuszcza zawarcie klauzuli o możliwości rozwiązaniu umowy z tzw. „ważnych przyczyn”.
Należy jednak pamiętać, iż zapis ten może być różnie interpretowany przez każdą ze stron.
Ostatecznie, w przypadku nie dojścia do konsensusu , o tym czy przyczyna jest w istocie ważna, decydować będzie Sąd.

I trzeci błąd.
Brak odpowiednich zabezpieczeń.
Często wynajmujący nie pobierają kaucji lub pobierają ja w minimalnej wysokości.
W przypadku kiedy najemca przestaje płacić kaucja natychmiast zostaje skonsumowana. A co kiedy w lokalu powstaną szkody?
Jeśli właściciel przyjmie zbyt małą kaucję ryzykuje, iż ewentualnych należności będzie musiał dochodzić przed sądem. A tam, nawet gdy wygra sprawę może nie być z kogo ściągać.
IV. Wpisanie do umowy tylko jednej osoby podczas gdy zamieszkuje w lokalu kilka.
To bardzo powszechna praktyka. Powoduje jednak to, że jeśli nie mamy danych pozostałych osób zamieszkujących to pomimo że z mocy prawa są oni solidarnie odpowiedzialni za zobowiązania czynszowe to proces ich „namierzenia” może być trudny. Warto zadać sobie trudu i posiadać umowę podpisaną ze wszystkimi.
*****
Jak widać sytuacja właścicieli z punktu widzenia obowiązującego prawa nie jest prosta.
Po pierwsze należy zaznaczyć czasochłonność prowadzonych postępowań, formalizm już na etapie samej procedury związanej z wypowiedzeniem umowy, a następnie trudności w wykonaniu wyroków eksmisyjnych.
Prawo daje jednak furtki pozwalające na uniknięcie tego typu sytuacji.
Jest to chociażby możliwość zawierania umów najmu okazjonalnego. Dlatego tak istotnym jest, aby na etapie zawierania umowy precyzyjnie zredagować wszelki zapisy i mieć świadomość, co do konsekwencji złożonych oświadczeń woli.

NALEŻNOŚCI ALIMENTACYJNE PRZED HIPOTEKĄ

Elżbieta Liberda        25 kwietnia 2023        Komentarze (0)

Z pozoru mogłoby się wydawać, że ustanowienie hipoteki jest najważniejszą formą zabezpieczenia, która ma pierwszego przed wszystkimi innymi wierzytelnościami. Myślimy sobie, przecież mamy ustanowioną hipotekę, zatem cóż złego mogłoby się wydarzyć? Przyjmujemy to za pewniak w odzyskaniu naszego roszczenia i nie dopuszczany do myśli nawet żadnej innej możliwości. Przecież suma uzyskana z licytacji jest pewna, a my jako wierzyciele tylko czekamy, aż środki wpłyną na nasz rachunek bankowy.

Co do zasady można by się z takim przekonaniem zgodzić, ale z pewnym wyjątkiem… czyli do czasu, aż nie pojawi się wierzyciel mający pierwszeństwo przed hipoteką. Na domiar złego, musicie mieć świadomość, że może to być wierzyciel, który dotychczas nie został ujawniony w postępowaniu egzekucyjnym. Mowa tutaj oczywiście o wierzycielu alimentacyjnym danego dłużnika hipotecznego. Może on pokrzyżować plany w taki sposób, że hipoteka nie zabezpieczy roszczenia w pełni, a co gorsza w pewnych sytuacjach może nawet w ogóle nie zabezpieczy.

 

Celem wyjaśnienia powyżej opisanej sytuacji muszę zapoznać Was z przepisem, z którego wprost wynika kolejność zaspokojenia kwoty uzyskanej z egzekucji. Stanowi o tym art. 1025 Kodeksu postępowania cywilnego, a jego treść cytuję poniżej:

„§ 1. Z kwoty uzyskanej z egzekucji zaspokaja się w następującej kolejności:

1) koszty egzekucyjne z wyjątkiem kosztów zastępstwa prawnego przyznanych przez komornika w postępowaniu egzekucyjnym;

2) należności alimentacyjne;

3) należności za pracę za okres 3 miesięcy do wysokości najniższego wynagrodzenia za pracę określonego w odrębnych przepisach oraz renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci i koszty zwykłego pogrzebu dłużnika;

4) należności zabezpieczone hipoteką morską lub przywilejem na statku morskim;

5) należności zabezpieczone hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym i zastawem skarbowym albo korzystające z ustawowego pierwszeństwa oraz prawa, które ciążyły na nieruchomości przed dokonaniem w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub przed złożeniem do zbioru dokumentów wniosku o dokonanie takiego wpisu;

6) należności za pracę niezaspokojone w kolejności trzeciej;

7) należności, do których stosuje się przepisy działu III ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa, o ile nie zostały zaspokojone w kolejności piątej;

8) (uchylony);

9) należności wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję;

10) inne należności.”

Jak wynika z powyżej zacytowanego przepisu wierzytelności zabezpieczone hipoteką znajdują się dopiero na pozycji piątej, podczas gdy wierzytelności alimentacyjne pojawiły się już na pozycji numer dwa! Zatem pierwszeństwo zaspokojenia nie pozostawia już cienia wątpliwości.

Oczywiście pewnie większość z Was pomyśli, że jest to sprzeczne z zasadą pierwszeństwa uregulowaną w art. 11 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, która mówi, że „ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, ujawnione w księdze wieczystej, ma pierwszeństwo przed takim prawem nieujawnionym w księdze.” Jednocześnie z art. 12 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece wynika moment dokonania wpisu i jego analiza mogłaby prowadzić do przyjęcia stanowiska, że to wierzyciele hipoteczni mają pierwszeństwo przed wszystkimi osobistymi wierzycielami właściciela danej nieruchomości. W konsekwencji prowadziłoby to jednoznacznego wniosku, że to właśnie wierzyciele hipoteczni otrzymają środki przed wierzycielami alimentacyjnymi. Jednakże tutaj należy zwrócić uwagę na założenie dotyczące postępowania egzekucyjnego, z którego wynika, że przywileje wynikające z ustanowionej hipoteki nie mogą wyprzedzać uprawnień związanych z kolejnością zaspokajania wyższych kategorii – w tym właśnie alimentów.

 

W świetle powyżej zawartych informacji, przede wszystkim musimy być świadomi tego, że alimenty będą zaspokajane w planie podziału zaraz po kosztach egzekucji, zaś należności hipoteczne dopiero w piątej kolejności. Alimenty są bowiem świadczeniami na rzecz osób fizycznych, które nie mogą uzyskać środków utrzymania własnymi siłami, a do których zobowiązywane są inne osoby bliskie. Jednocześnie zwracam uwagę, że alimentami nie są tylko pieniądze jakie rodzice są zobowiązywani płacić na bieżąco na własne dzieci. Pierwszeństwu przed hipoteką podlegają także alimenty zaległe, alimenty na rzecz byłych małżonków, należności z tytułu przyczyniania się do zaspokajania potrzeb rodziny oraz świadczenia na rzecz spadkodawcy, który znajduje się w niedostatku. Oczywistym jest bowiem, że powyżej wskazane pierwszeństwo wynika z celu alimentacyjnego, jakim jest zaspokajanie podstawowych potrzeb życiowych uprawnionego. W konsekwencji ustawodawca uznał, że pomoc uprawnionemu, który często znajduje się w niedostatku lub chociażby w trudniejszej sytuacji finansowej jest ważniejsza niż zwrot należności zabezpieczonych hipoteką.

ALIMENTY FIKCYJNE

Poza ustawową kolejnością zaspokojenia wierzycieli wynikającą z art. 1025 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, trzeba również zwrócić uwagę na nadużycia związane z ww. przepisem. Chodzi tutaj o wykorzystywanie pierwszeństwa zaspokajania wierzytelności alimentacyjnych i tworzenie tzw. „alimentów fikcyjnych”. Zdarzają się bowiem sytuacje wytworzone przez „nieuczciwych dłużników”, którzy swoimi staraniami dążą do powstania tytułów wykonawczych stwierdzających fikcyjną należność alimentacyjną. Ma to oczywiście na celu wytworzenia sobie niejako „sposobu” na pominięcie wierzyciela hipotecznego. W jaki sposób może dojść do powstania tzw. „fikcyjnych alimentów”? Opcji jest kilka, ale wszystkie prowadzą do jednego celu, czyli pozbawienia zaspokojenia wierzycieli, których należności zostały zabezpieczone hipoteką. W konsekwencji może dojść do powstania tytułu wykonawczego stwierdzającego fikcyjną należność alimentacyjną.

 

Pierwszym z nich jest zawarcie porozumienia pomiędzy dłużnikiem hipotecznym, a np. jego małżonkiem, którego przedmiotem będzie ustalenie obowiązku alimentacyjnego względem tego małżonka. W praktyce może to być dokonane m.in. poprzez złożenie pozwu o alimenty przez małżonka dłużnika. Następnie dłużnik hipoteczny uzna powództwa i strony zawrą ugodę sądową.

Oczywiście dopuszczalność takiej ugody jest chroniona prawem przez art. 184 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym: „Sprawy cywilne, których charakter na to zezwala, mogą być uregulowane drogą ugody zawartej przed wniesieniem pozwu. Sąd uzna ugodę za niedopuszczalną, jeżeli jej treść jest niezgodna z prawem lub zasadami współżycia społecznego albo zmierza do obejścia prawa.”

 

Także zgodnie z art. 213 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego: „Sąd jest związany uznaniem powództwa, chyba że uznanie jest sprzeczne z prawem lub zasadami współżycia społecznego albo zmierza do obejścia prawa.”

 

Jednakże w praktyce Sąd niejednokrotnie nie ma możliwości stwierdzenia, że przedmiotowa ugoda mogłaby być niezgodna z prawem, skoro w takim postępowaniu strony świadomie przedstawiają przed sądem okoliczności nie odpowiadające prawdzie.

 

Analogiczna sytuacja powstałaby także, kiedy ww. strony zdecydowałyby się zawrzeć ugodę przed mediatorem. Tutaj również przewidziano kontrolę takiej ugody. Natomiast w tym przypadku praktyka również pokazuje, że możliwość sprawdzenia przez Sąd czy ugoda została zawarta zgodnie z prawem, także jest mocno ograniczona.

 

Warto również zwrócić uwagę, że obowiązek odmowy dokonania czynności notarialnej wynika z art. 81 Ustawy Prawo o notariacie, który stanowi, że „Notariusz odmówi dokonania czynności notarialnej sprzecznej z prawem.”

 

Zwracam również uwagę na Uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 4 grudnia 2013 r. III CZP 85/13, zgodnie z którą: „Dopuszczalne jest nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym dłużnik złożył oświadczenie o poddaniu się egzekucji świadczeń alimentacyjnych; sąd może oddalić wniosek o nadanie takiemu aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności, jeżeli z jego treści oraz oświadczenia dłużnika o poddaniu się egzekucji w sposób oczywisty wynika, że zostało złożone w celu obejścia prawa.”

Także istnieje odpowiedzialności karna za powyżej opisane celowe działania związane z udaremnieniem lub uszczupleniem zaspokojenia wierzyciela. Wynika ona z art. 300 §  2 Kodeksu karnego i stanowi, że: „Kto, w celu udaremnienia wykonania orzeczenia sądu lub innego organu państwowego, udaremnia lub uszczupla zaspokojenie swojego wierzyciela przez to, że usuwa, ukrywa, zbywa, darowuje, niszczy, rzeczywiście lub pozornie obciąża albo uszkadza składniki swojego majątku zajęte lub zagrożone zajęciem, bądź usuwa znaki zajęcia, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.”

 

Jednakże w rzeczywistości powyżej wskazana odpowiedzialności karna pozostaje bez żadnego znaczenia dla wierzyciela, ponieważ postępowanie takie nie prowadzi do jego zaspokojenia, wyroki skazujące są w praktyce często wydawane w zawieszeniu. Zatem w konsekwencji dla wierzyciela nie mają one większego znaczenia.

 

Dla nierzetelnego dłużnika podejmującego się powyżej opisanego „oszustwa” ważne jest, że na podstawie art. 1025 § 1 pkt 2 i pkt 5 Kodeksu postępowania cywilnego w prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym świadczenia alimentacyjne będą miały pierwszeństwo zaspokojenia przez należnościami zabezpieczonymi hipoteką.

 

Kolejnym krokiem jaki dłużnik w takiej sytuacji może podjąć, w przypadku grożącej mu licytacji nieruchomości obciążonej hipoteką, byłby wniosek jego małżonka o wyegzekwowanie ww. fikcyjnych (niejednokrotnie bardzo wysokich) alimentów, w tym nie tylko alimentów bieżących, ale również tych zaległych. W konsekwencji środki powstałe w wyniku przeprowadzonej licytacji nieruchomości zamiast do wierzyciela hipotecznego trafiłyby do jego fikcyjnego wierzyciela alimentacyjnego.

 

W świetle powyższego, nie ulega wątpliwości, że przepisy prawa dotyczące dokonywania przez dłużników ww. czynności pozwalają sądowi lub notariuszowi na dokonanie kontroli.  Jednakże w praktyce, nie zawsze jest możliwe przeprowadzenie takiej kontroli, bowiem w przypadku celowego podawania przez strony informacji niezgodnych z prawdą, Sąd nie będzie miał sposobów, aby zweryfikować informacje dotyczące możliwości płatniczych zobowiązanego do alimentów oraz potrzeb uprawnionego z tego tytułu.

 

Jedynym sposobem na walkę z takimi nieuczciwymi dłużnikami jest wytoczenie powództwa o ustalenie nieistnienia wierzytelności alimentacyjnej na podstawie art. 189 k.p.c. Stosownie do wskazanego przepisu: „Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.”

 

Powództwo o ustalenie nieistnienia wierzytelności alimentacyjnej można wytoczyć aż do uprawomocnienia się planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji. Natomiast wykonanie planu podziału zostało uregulowane w art. 1028 Kodeksu postępowania cywilnego, który stanowi, że:

  • 1. Jeżeli zarzutów nie wniesiono w terminie przepisanym, organ egzekucyjny przystąpi do wykonania planu. Wniesienie zarzutów wstrzymuje wykonanie planu tylko w części, której zarzuty dotyczą.
  • 2. Na skutek wniesienia zarzutów sąd po wysłuchaniu osób zainteresowanych zatwierdzi albo odpowiednio zmieni plan. W postępowaniu tym sąd nie rozpoznaje sporu co do istnienia prawa objętego planem podziału.
  • 3. Na postanowienie sądu przysługuje zażalenie.
  • 4. Wykonanie planu w części dotkniętej zarzutami nastąpi po uprawomocnieniu się postanowienia sądu, chyba że zostało wstrzymane przez zabezpieczenie powództwa w sporze o ustalenie nieistnienia prawa.

 

W świetle powyższych rozważań należy podkreślić, że co prawda istnieją przepisy prawa mające na celu weryfikowanie prawidłowości działań podejmowanych przed mediatorem, Sądem oraz notariuszem. Jednakże praktyka pokazuje, że nie w każdej sytuacji zbadanie tego będzie możliwe. Co w konsekwencji może doprowadzić do braku zaspokojenia wierzyciela hipotecznego.

KSIĘGA WIECZYSTA NIE ZAWSZE PRAWDĘ CI POWIE !

Elżbieta Liberda        19 kwietnia 2023        Komentarze (0)

Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Ale, czy domniemania nie można obalić ….
A i owszem.
I tak popłynęło wielu moich Klientów…
Kupili bez właściwego audytu transakcji np. udział w nieruchomości od jednego z byłych małżonków lub od spadkobiercy.
Zdarzają się też sytuacje, że ktoś kupił nieruchomość z tzw. „czystą księgą” a okazało się, że tak nie jest i nieruchomość była obciążona (np. dożywociem).
Jak to wszystko działa?
Ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, ujawnione w księdze wieczystej, ma pierwszeństwo przed prawem nieujawnionym w księdze (art. 11 ukwh). Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.
Przepisy ustawy o k.w. stanowią jednak pewien wyłom od zasady pierwszeństwa wykonywania ograniczonych praw rzeczowych która to wyrażona jest w art. 249 § 1 k.c., tj. „jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych obciąża tę samą rzecz, prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej”.
Otóż – w razie kolizji prawa wpisanego z prawem niewpisanym do księgi wieczystej pierwszeństwo przysługuje prawu wpisanemu – i co ważne – bez względu na czas ich powstania.
„Wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili wszczęcia tego postępowania”.
W księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być także ujawnione prawa osobiste i roszczenia (art. 16 ust. 1 ukwh).
Z przepisu tego wynika, że prawa osobiste i roszczenia mogą być ujawniane w księdze wieczystej, ale jedynie w sytuacji, gdy możliwość taka wynika z ustawy.
W szczególności mogą być to:
1) prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia,
2) roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; dotyczy to także roszczeń przyszłych,
3) roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników,
4) roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności,
5) wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką,
6) prawo z umowy timeshare
Aby skutecznie dokonać wpisu prawa osobistego lub roszczenia wystarcza tylko dokument obejmujący oświadczenie woli właściciela o ustanowieniu tego prawa albo obejmujący zgodę na wpis roszczenia.
Wydawałoby się, że gdy sprawdzimy KW to nic nas już nie zaskoczy.
Tak jednak nie jest.
Są przypadki wskazane w ustawie o księgach wieczystych i hipotece, w których nie działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, kiedy to prawa niezależnie czy wpisane, czy niewpisane do księgi wieczystej, obciążają zakupioną przez nas nieruchomość.
Wynika to z art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece zgodnie z którym:
„Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko: 2) prawu dożywocia.”
Nieruchomość obciążoną umową dożywocia, można normalnie sprzedać, nie jest tu wymagana zgoda osoby uprawnionej. Co ważne, osoba nabywająca taką nieruchomość, staje się nie tylko właścicielem nieruchomości, ale też osobą zobowiązaną wobec dożywotnika.
Taka sytuacja również ma miejsce, gdy umowa dożywocia nie jest wpisana do księgi wieczystej. Nabywca, choćby nie wiedział i nie mógł na podstawie treści księgi wieczystej nieruchomości wiedzieć o istnieniu dożywocia, nabywając nieruchomość wchodzi zarówno w prawa właściciela nieruchomości oraz w jego obowiązki wobec dożywotnika.
Co istotne, nabywca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nie może uchylić się od obowiązku wykonywania dożywocia z powołaniem się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, gdyż rękojmia tutaj nie obowiązuje.
Warto zatem dokładnie nauczyć się zagadnień związanych z księgami bo można mocno sie zdziwić.

Rozwód z orzekaniem o winie czy bez ?

Elżbieta Liberda        16 kwietnia 2023        Komentarze (0)

 

Decydując się na zawarcie związku małżeńskiego nie zakładamy, że trzeba będzie taką relację zakończyć.

Życie pisze jednak różne scenariusze, które nie zawsze mają szczęśliwe zakończenie.

Okoliczności zmuszają do podjęcia decyzji o rozwodzie.

W mojej kancelarii takie sprawy to codzienność.

Wiele osób zastanawia się wówczas jak wygląda sprawa sądowa, czy warto walczyć o wyrok wskazujący na winę małżonka, jak poukładać relacje z dziećmi i podzielić majątek.

Co daje orzeczenie o winie ?

Poza satysfakcją, najprościej rzecz ujmując pieniądze.

W sytuacji kiedy mamy wyrok z orzeczeniem o winie, to niewinny małżonek może dochodzić alimentów na swoją rzecz od tego, który został uznany za winnego rozwodu. Wystarczy wykazać, że jego sytuacja materialna na skutek rozwodu  istotnie pogorszyła się.

Jeśli zaś rozwód zakończy się wyrokiem bez orzekania o winie lub z winy obu stron to były małżonek może dochodzić alimentów tylko gdy znajdzie się w niedostatku.

Obowiązek dostarczania środków utrzymania małżonkowi rozwiedzionemu wygasa w razie zawarcia przez tego małżonka nowego małżeństwa.

Kwestia winy nie wpływa natomiast na wysokość alimentów na dzieci. Ale co istotne w niektórych wypadkach może mieć znaczenie w kwestie podziału majątku wspólnego np. gdy były małżonek trwonił majątek itp.

Przy orzekaniu o winie sąd nie będzie brał pod uwagę, która ze stron była „bardziej” winna. Aby uzyskać korzystny wyrok należy udowodnić, że na skutek występku męża czy żony doszło do rozpadu związku. Najczęściej takimi przyczynami jest zdrada, choć udowodnienie jej wcale nie jest takie proste …

Decydując się na rozwód należy pamiętać, że w wyroku sąd będzie musiał rozstrzygnąć o takich aspektach jak  władza rodzicielska nad małoletnim dzieckiem, w jakiej wysokości każdy z małżonków jest obowiązany do ponoszenia kosztów utrzymania i wychowania dziecka. W braku porozumienia małżonków Sąd może powierzyć wykonywanie władzy rodzicielskiej jednemu z rodziców, ograniczając władzę rodzicielską drugiego do określonych obowiązków i uprawnień w stosunku do dziecka, jeżeli dobro dziecka za tym przemawia.

Jeżeli małżonkowie zajmują wspólne mieszkanie, Sąd orzeka także o sposobie korzystania z tego mieszkania przez czas wspólnego w nim zamieszkiwania rozwiedzionych małżonków. W wypadkach wyjątkowych, gdy jeden z małżonków swym rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie, Sąd może nakazać jego eksmisję. Taka sytuacja ma miejsce najczęściej gdy stosowana jest przemoc.

Stwierdzenie winy nie pozwoli także na to, aby uniemożliwić kontakt rodzica z dzieckiem. Niemniej jednak gdy strony nie mogą dojść w tym zakresie do konsensusu Sąd te kontakty ureguluje.

Sprawy o rozwód, szczególnie gdy strony mają dzieci bywają bardzo skomplikowane. Wątek emocjonalny dodatkowo komplikuje zagadnienie. Decydując się na złożenie pozwu warto skorzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika, aby w tym trudnym czasie przeprowadził klienta przez skomplikowane zagadnienia prawne, tak aby później niczego nie żałować …

 

Roszczenia i prawa osobiste w księdze wieczystej. Czy naprawdę chronią ?

Elżbieta Liberda        11 kwietnia 2023        Komentarze (0)

 

Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.

Mogą być też prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego ograniczonych praw rzeczowych takich jak np.

  1. własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,
  2. spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego
  3. prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Istnieje domniemanie, że wpisy dokonane zostały zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

W księgach wieczystych mogą być także ujawnione prawa osobiste i roszczenia np.

– prawo najmu lub dzierżawy,

– prawo odkupu, pierwokupu,

– prawo dożywocia,

– roszczenie o przeniesienie prawa własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego, w tym roszczenia przyszłego,

– roszczenia o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; w tym roszczenia przyszłego,

– roszczenia wynikającego z określenia zarządu nieruchomością przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników,

– roszczenia wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników,

– roszczenia współwłaścicieli wyłączającego uprawnienie do zniesienia współwłasności,

– wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczonych hipoteką,

– prawa do korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku, o którym mowa w ustawie z dnia 13 lipca 2000 roku o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku.

W księdze wieczystej mogą być ujawnione także inne prawa osobiste i roszczenia.

Prawa rzeczowe (własność, użytkowanie wieczyste, ograniczone prawa rzeczowe) – są prawami bezwzględnymi skutecznymi przeciwko wszystkim osobom.

Prawa osobiste i roszczenia wynikają ze stosunków zobowiązaniowych a co za tym idzie są skuteczne tylko względem osoby będącej drugą stroną stosunku zobowiązaniowego, z którego to prawo lub roszczenie wynika.

Roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości.

To często pojawiający się wpis w KW.

Jeżeli zobowiązany właściciel sprzedałby nieruchomość komuś innemu – osobie trzeciej, to co do zasady kupujący stanie się jej właścicielem.

Ale osobie, której przysługuje roszczenie o przeniesienie własności będzie przysługiwało roszczenie odszkodowawcze.

Taka osoba będzie mogła też wystąpić z roszczeniem o którym mówi  art. 59 K.c. o uznanie umowy sprzedaży za bezskuteczną względem niej, o ile wykaże, że nabywca o przysługującym jej roszczeniu wiedział.

Jeżeli po ujawnieniu w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości nieruchomość ta zostaje sprzedana osobie trzeciej, osoba, której przysługuje roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości, będzie mogła domagać się od nabywcy nieruchomości przeniesienia na jej rzecz własności nieruchomości

 

Umowne prawo pierwokupu nieruchomości co do zasady jest skuteczne tylko względem osoby, która na podstawie umowy jest zobowiązana z prawa pierwokupu.

Gdy nieruchomość zostanie sprzedana z pominięciem prawa pierwokupu kupujący stanie się jej właścicielem, natomiast uprawnionemu z prawa pierwokupu będzie przysługiwało jedynie roszczenie odszkodowawcze względem sprzedawcy.

 Jakie są skutki ujawnienia praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej ?

  • prawa osobiste i roszczenia ujawnione w księdze wieczystej mają pierwszeństwo przed takimi prawami lub roszczeniami nieujawnionymi w księdze,
  • nabycie, w drodze czynności prawnej, ujawnionych w księdze wieczystej praw osobistych lub roszczeń, jak i spełnienie na podstawie ujawnionego prawa osobistego świadczenia na rzecz osoby uprawnionej według księgi wieczystej chroni rękojmia wiary ksiąg wieczystych.

 

Co oznacza rękojmia wiary ksiąg wieczystych?

W przypadku niezgodności miedzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi wieczystej rozstrzygnie na korzyść tego, kto w drodze czynności prawnej nabył od osoby uprawnionej według księgi wieczystej ujawnione w tej księdze prawo osobiste lub roszczenie oraz na korzyść tego, kto spełnił na podstawie ujawnionego prawa świadczenie na rzecz osoby uprawnionej według księgi wieczystej.

Rękojmia wiary ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze.

Rękojmia wiary ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

  • prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu, prawu dożywocia, służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej oraz służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.

 

Wniosek o dokonanie wpisu

Wniosek o dokonanie wpisu składa się na urzędowym formularzu, chyba że wniosek taki zawarty jest w akcie notarialnym. Wniosek podlega opłacie stałej i może złożyć go właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której wpis ma nastąpić, albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze wieczystej.

Do wniosku należy koniecznie dołączyć dokument obejmujący oświadczenie woli właściciela nieruchomości objętej daną księgą wieczystą o ustanowieniu prawa albo dokument obejmujący jego zgodę na wpis roszczenia.

Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej. Dlatego właśnie ujawnienie praw osobistych i roszczeń w księdze wieczystej stanowi istotne rozszerzenie ochrony prawnej interesów osób, którym te prawa lub roszczenia przysługują. W wyniku ujawnienia obok wynikającego najczęściej z umowy roszczenia odszkodowawczego przysługującego względem drugiej strony umowy, osoba uprawniona uzyskuje roszczenie o realizację przysługującego jej prawa lub roszczenia, które jest skuteczne względem każdorazowego właściciela nieruchomości lub nabywcy ograniczonego prawa rzeczowego lub też dochodzenie realizacji prawa osobistego lub roszczenia zostaje ułatwione.

 

← Poprzednie wpisy