Lokator nie płaci, a zamieszkuje lokal… Jak się przed tym zabezpieczyć?

Elżbieta Liberda        10 lutego 2022        Komentarze (0)

Błędy w formułowaniu umowy najmu, czyli jak skutecznie ustrzec się przed problemami.

Bezpieczne inwestowanie w nieruchomości mieszkalne pod wynajem nie jest możliwe bez odpowiednio zredagowanej umowy. Obowiązujące przepisy stawiają w uprzywilejowanej pozycji najemców. Pozostawienie najmu regulacjom ustawowym nie jest korzystne dla inwestorów, którzy dokonują zakupu nieruchomości, po to, by czerpać z nich zyski.

Przepisy narzucają szczególny sposób postępowania kiedy np. wynajmujący chce podwyższyć czynsz lub wypowiedzieć umowę. W celu zapewnienia rentowności i bezpieczeństwa inwestycji kluczowe jest wybranie odpowiedniego rodzaju umowy najmu, formy jej zawarcia i poprawne zredagowanie postanowień regulujących prawa i obowiązki stron.

Właściciele przygotowując umowę, często zapominają, że ta na pozór prosta umowa, jest bardzo sformalizowana, a swoboda w kształtowaniu jej treści jest ograniczona. Większość regulacji ustawowych można zmieniać, ale tylko na korzyść najemcy.  Zawarcie w umowie postanowień sprzecznych z ustawą spowoduje ich nieważność.

Wypowiedzenie umowy.

Częstym błędem jest swobodne określanie, kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę. Procedura ta jest ściśle przez przepisy określona. Często czytamy błędną klauzulę –„Umowa najmu zawarta jest na czas nieoznaczony. Wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia”.

Przepisy wyraźnie wskazują, iż umowę najmu wypowiedzieć można wyłącznie zgodnie z art. 11 tej ustawy.

Zawarcie zatem takiego zapisu w sytuacji, kiedy najemca zakwestionuje jego zasadność, nie zrodzi skutku w postaci ustania stosunku najmu po upływie okresu wypowiedzenia, gdyż w to miejsce wejdą regulacje ustawowe, a zatem, wynajmujący będzie mógł wypowiedzieć najem tylko z przyczyn w ustawie taksatywnie wskazanych.

Nie wdając się w szczegóły, jedną z nich jest brak regulowania czynszu. Ale zaległości muszą istnieć przez pewien czas. Z ustawy wynika, że nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć najem, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Dodatkowo, obowiązkiem właściciela jest wcześniejsze uprzedzenie lokatora na piśmie, o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczenia mu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie i określać przyczynę wypowiedzenia.

A co w sytuacji, kiedy nasze działania pozostają bez odpowiedzi, a lokator wciąż nie płaci i zamieszkuje w lokalu?

Niestety, nie pozostaje nic innego jak skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Czeka nas proces o eksmisję i zapłatę. Oczekiwanie na pierwszą rozprawę to z reguły kilka miesięcy, szczególnie w dużych aglomeracjach.

W toku sprawy Sąd ustali okoliczności faktyczne,  w szczególności, czy niesolidny najemca ma tytuł prawny do innej nieruchomości. Dodatkowo z urzędu zbada, czy nie zachodzą przesłanki uzasadniające przyznanie mu uprawnienia do najmu lokalu socjalnego. Sąd nie może orzec o braku takiego uprawnienia wobec m.in: kobiet w ciąży, małoletnich, niepełnosprawnych, ubezwłasnowolnionych, obłożnie chorych, emerytów, rencistów i bezrobotnych, chyba, że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. Obowiązek zapewnienia najmu lokalu socjalnego ciąży na gminie, jednak jak wiadomo okres oczekiwania na socjalne lokum z reguły trwa latami.

Na otarcie łez pozostaje możliwość dochodzenia odszkodowania od gminy z tytułu niedostarczenia takowego lokalu. To jednak wiąże się z kolejnym postępowaniem sądowym.

Wypowiedzenie umowy na czas oznaczony.

Możliwość wypowiedzenia umowy komplikuje się także przy umowach najmu na czas oznaczony. Właściciele popełniają błędy, poprzez zapisy, że umowa zawarta jest na czas oznaczony, ale stronom przysługuje uprawnienie do jej wypowiedzenia z np. 1 miesięcznym okresem.

Jak wynika z brzmienia art. 673§3k.c. „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”. Dla skuteczności zastrzeżenia wypowiedzenia konieczne jest zatem dokładne wskazanie tych przyczyn w treści umowy. Orzecznictwo dopuszcza zawarcie klauzuli o możliwości rozwiązania umowy z tzw. „ważnych przyczyn”. Należy jednak pamiętać, że zapis ten może być różnie interpretowany przez każdą ze stron. Ostatecznie, gdy nie dojdziemy do konsensusu, o tym czy przyczyna jest ważna, decydować będzie Sąd.

Forma umowy. Ustnie czy na piśmie?

Pomimo tego, że przepisy dopuszczają zawarcie umowy najmu w formie ustnej, zdecydowanie do lamusa powinny odejść praktyki, kiedy dokonujemy „koleżeńskich” ustaleń. Zarówno wynajmujący jak i najemcy powinni zadbać o precyzyjne uregulowanie wszelkich kwestii w umowie. W przypadku ewentualnych roszczeń którejkolwiek ze stron, dokument ten będzie miał kluczowe znaczenie. Równie ważne jak umowa, są załączniki do umowy, takie jak protokół zdawczo odbiorczy lokalu, dokumentacja fotograficzna lokalu, itp.

A co na to prawo?

Co do zasady „tradycyjną” umowę najmu możemy zawrzeć w dowolnej formie, grunt, żeby pomiędzy stronami ustalone zostały elementy wskazujące na to, że jest to najem.

Musimy jednak pamiętać, że umowa najmu nieruchomości na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę najmu za zawartą na czas nieoznaczony, a to jak wiadomo wiąże się z poważnymi konsekwencjami w zakresie możliwości rozwiązania takiej umowy.

Należy mieć na uwadze, że powyższa zasada,  co do dowolności w wyborze formy, nie będzie miała zastosowania, gdy zawieramy umowę najmu instytucjonalnego lub okazjonalnego, wtedy bezwzględnie musimy zawrzeć umowę w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Zawarcie umowy przez fakty dokonane.

Zdarzyć się może, że umowa najmu zawarta zostanie przez fakty dokonane (per facta concludentia). Taka sytuacja będzie miała miejsce, kiedy okoliczności świadczyć będą o tym, że strony łączy stosunek najmu tj. wydany zostanie lokal, jedna ze stron będzie płacić czynsz, a druga będzie go przyjmować. Gdyby tak się stało, umowa taka będzie traktowana jako zawarta na czas nieoznaczony.

Zadbać trzeba też o zawarcie w umowie zapisu, że gdyby po zakończeniu obowiązywania najmu lokator dalej zamieszkiwał w lokalu, to stan taki nie będzie uważany jako przedłużenie umowy, gdyż ono może nastąpić tylko w formie pisemnej, a właściciel będzie naliczał opłaty za bezumowne korzystanie.

Rygor egzekucji czyli słynne 777.

Częstym błędem jest także wprowadzanie do umowy tzw. „siódemek” czyli rygoru egzekucji co do zapłaty czynszu i innych opłat bez zachowania wymaganej prawem formy aktu notarialnego. Zapis ten umożliwia dochodzenie należności bez konieczności prowadzenia postępowania w sądzie, ale tylko wtedy, gdy oświadczenie o poddaniu się temu rygorowi lokator złoży przed notariuszem.

Małżonkowie jako najemcy.

Właściciele zapominają też wielokrotnie o tym, aby zapytać najemcę o stan cywilny i rodzinny. Niesie to doniosłe skutki.  Ze szczególną sytuacją mamy bowiem do czynienia, gdy najemcami są małżonkowie bądź jedno z nich. W tych wypadkach wynajmujący powinien pamiętać o regule wyrażonej w art. 680 1 k.c., zgodnie z którą małżonkowie, bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, są najemcami lokalu, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa.

Jest to przepis niezwykle istotny z punktu widzenia wynajmującego, ponieważ, mimo, iż zawierał umowę najmu tylko z jednym z małżonków, najemcą z mocy prawa staje się także współmałżonek.

Rodzina jako najemca.

Wiele obaw u wynajmujących budzi wynajem lokali dla rodzin. Powodem tego są obowiązujące przepisy, które wskazują na uprawnienie osoby pozostającej pod władzą rodzicielską do zamieszkiwania wraz z rodzicami. W razie konieczności prowadzenia postępowania o opróżnienie lokalu sprawa będzie dotyczyła całej rodziny pomimo tego, że „głównym” najemcą będzie tylko jedna osoba.

Źródłem tego uprawnienia jest art. 96 § 1 k.r.o., zgodnie z którym rodzice wychowują dziecko pozostające pod ich władzą rodzicielską oraz obowiązani są troszczyć się o jego rozwój fizyczny i duchowy. Obowiązek ten obejmuje także konieczność zapewnienia dziecku odpowiednich warunków mieszkaniowych. Dzieci pozostające pod władzą rodzicielską „głównego” lokatora są zatem lokatorami w rozumieniu OchrLokU.

Podsumowanie.

Jak widać sytuacja właścicieli z punktu widzenia obowiązującego prawa nie jest prosta.

Po pierwsze należy zaznaczyć formalizm już na etapie redagowania umowy, liczne obostrzenia związane z możliwościami wypowiedzenia umowy, a następnie, jeśli coś pójdzie nie tak, – trudności w wykonaniu wyroków eksmisyjnych.

Prawo daje jednak furtki pozwalające na zminimalizowanie ryzyka. Jest to chociażby możliwość zawierania umów najmu okazjonalnego i instytucjonalnego.

Dlatego istotne jest, aby na etapie zawierania umowy precyzyjnie zredagować wszelki zapisy i mieć świadomość, co do konsekwencji złożonych oświadczeń.

INWESTOWANIE W GRUNTY!

Elżbieta Liberda        22 stycznia 2022        Komentarze (0)

Zdecydowanie najbardziej merytoryczne szkolenie z GRUNTÓW I INWESTYCJI DEWELOPERSKICH !

Już pisze, co będzie się działo …. Otóż przez dwa dni rozwalimy temat na czynniki pierwsze !

Sama PRAKTYKA od najlepszych w branży – Adrian Hołub i Rafał Rychlicki ! Duet który wprowadzi w tajniki obrotu gruntami i tego jak analizować nieruchomości pod deweloperkę. Po takim maratonie dowiesz się jak zmaksymalizować zyski poprzez np. wyciągnięcie najwyższego PUM i uniknąć ryzyka. 29 i 30 stycznia to data którą musicie wpisać do waszych kalendarzy. Skorzystają nie tylko inwestorzy ! To także ekstra warsztat dla prawników, pośredników i każdego, kto profesjonalnie chce działać na rynku nieruchomości.

Temat: „DUE DILIGENCE NIERUCHOMOŚCI ORAZ PLANOWANIE INWESTYCJI DEWELOPERSKIEJ (WYBRANE ASPEKTY PROCESU INWESTYCYJNEGO OD DUE DILIGENCE DO ZAKOŃCZENIA SPRZEDAŻY)

Jednym z początkowych etapów sprawdzania nieruchomości jest analiza chłonności działki. Widywaliśmy analizy, z których nie wynikało nic dla inwestora. Widywaliśmy też takie, które zawierały wprowadzające w błąd informacje na niekorzyść planowanej inwestycji – zarówno zaniżając, jak i zawyżając możliwości inwestycyjne. Inwestorzy często fiksują się na parametrach, które pokazują, ile można „wycisnąć” z działki, jednak finalnie niektórych indeksów nie da się zrealizować. Nazewnictwo stosowane w projektach również będzie się przekładać na parametry zabudowy. W jednej z analizowanych warszawskich działek wykonaliśmy 5 koncepcji projektowych i wykazaliśmy, że wskaĹşnik intensywności zabudowy może wynosić od 0,3 do 0,72. Taka różnica tylko na jednym wskaĹşniku, a parametrów i linii wpływających na projekty mamy ponad 20! Błędne dane wyjściowe due diligence czy analiz chłonności przełożą się na błędy w liczeniu parametrów zabudowy i błędy w dokumentach do uzyskiwania warunków zabudowy, czy projektów budowlanych. Z takimi danymi wyjściowymi liczenie ROI czy PUM/GLA jest bezcelowe. W ramach szkolenia przedstawimy najważniejsze elementy z 70-elementowej check listy due diligence nieruchomości gruntowych.Co więcej ?Wielu inwestorów nie chce ponosić kosztów analiz due diligence i ryzykuje kupując niesprawdzone działki. Czasami ryzyko się opłaca, ale często zamiast oszczędności generuje się straty finansowe.

Analizy dają dwie możliwości. Pierwszą jest poznanie możliwości maksymalnego wykorzystania potencjału działki – wnikliwe audyty często wykazują, że można zbudować większy budynek niż się zakłada. Architekt mając niepewne dane przyjmie bezpieczniejsze założenia projektowe, co finalnie da mniejszy budynek i zmniejszy zyski. Analizy i pomiary mogą też pokazać ograniczenia, które zazwyczaj nieświadomie pominięto, a które ujrzą światło dzienne w kolejnych etapach procesu. O ile niewykorzystanie potencjału działki jest mniejszym problemem, to odmowna decyzja wydania PnB i rozpoczynanie projektu od nowa przez przeszacowanie parametrów nie leży w interesie inwestora. Niestety, zbyt często widzimy zespoły, które po latach prac zaczynają od nowa, bo ktoś Ĺşle wrysował linię rozgraniczającą lub nie sprawdził granic nieruchomości. Wnikliwe przygotowanie powoduje, że zyskujemy świadomość możliwości inwestycyjnych planowanej do zakupu nieruchomości. Jak mawiał Andrzej Klawitter „Wiedza kosztuje, ale płaci się tylko za niewiedzę”.

Masz pytania, dzwoń – 509 782 009, bo taka okazja do zdobycia wiedzy nie będzie szybko dostępna 🙂

My z naszymi absolwentami i zespołem już ładujemy akumulatory, żeby jak najwięcej wyciągnąć z tego weekendu.

Inwestowanie w udziały nieruchomości!

Elżbieta Liberda        01 stycznia 2022        Komentarze (0)

Początek roku to dla wielu moment tworzenia nowych planów, biznesów, pomysłów na rozwój, podnoszenia kwalifikacji czy wdrożenia zmian.

Ponieważ na rynku nieruchomości zrobiło się ciasno, a o dobre i nieskomplikowane tematy jest bardzo ciężko wielu zastanawia się co dalej zrobić ?
Ale, to że na rynku nieruchomości jest ciągle gorąco to zdecydowanie dobry dla Ciebie znak.

Jestem przekonana, że wskutek dynamiki rynku, wzrostu stóp procentowych wiele osób będzie chciało pozbyć się nieruchomości.
Pojawią się oferty z niekoniecznie łatwym stanem prawnym czy faktycznym.
Skorzystać będą mogli na tym inwestorzy posiadający wiedzę jak uregulować problematyczne kwestie.
Jednocześnie będą mogli pomóc wyjść ze spirali zadłużenia, czy problematycznych rodzinnych sporów.
Jeśli chcesz się otworzyć na nowe formy inwestowania w nieruchomości, koniecznie zerknij co będzie działo się już za kilka dni đŸ™‚

Rozpocznij z impetem 2022 rok i dobrze na tym zarabiaj!
Właśnie przygotowuje materiały na styczniowe warsztaty z inwestowania w udziały.
Przez te kilkanaście lat pracy na rynku nieruchomości przewinęło się tyle ciekawych spraw w kancelarii, że chyba tygodnia nie starczy, żeby je omówić!
A tu wyzwanie … trzeba wybrać najlepsze i omówić je w 10 godzin ….
Dlatego mam do Ciebie prośbę đŸ™‚ Napisz jaka materia najbardziej Cię interesuje, z jakimi przypadkami miałeś kontakt i kiedy współwłasność była problematyczna.
Często jest tak, że tam, gdzie większość widzi problemy, to ja widzę pieniądze do zarobienia đŸ¤Ł

Daj też znać, czy wolisz prelekcje na podstawie analizy konkretnych przypadków, czy może najpierw trochę wprowadzenia, a potem sesja pytania i odpowiedzi :-)))
Kto był na moich szkoleniach to, już trochę wie co tam się dzieje ….
Chce rozwijać się dla Was, więc wciąż liczę na podpowiedzi i sugestie …

Ja już nie mogę się doczekać :-)))
Widzimy się już 8 STYCZNIA!

LINK DO ZAPISU –> lexperfecta.pl/udzialy

Sprzedawca musi się pilnować !

Elżbieta Liberda        10 grudnia 2021        Komentarze (0)

Sprzedawca musi się pilnować !

Z punktu widzenia prawa to w interesie Sprzedawcy jest zadbanie o bardzo dobrą umowę Sprzedaży. Obowiązujące przepisy dotyczące sprzedaży nieruchomości, oraz utrwalone już orzecznictwo, dają szerokie uprawnienia kupującym w zakresie możliwości odstąpienia od umowy lub obniżenia ceny, w szczególności gdy sprzedawca jest profesjonalistą w zakresie działalności związanej z obrotem nieruchomościami, a kupujący to konsument.

Brak czujności sprzedawcy, nie zawarcie w treści umowy odpowiednich zapisów może doprowadzić do sytuacji kiedy nawet po długim okresie czasu – (bo aż do 5 lat ) nieruchomość wróci do właściciela, który to będzie zobowiązany do zwrotu ceny i kosztów związanych z transakcją. Elementarne znaczenie dla kształtowania stosunków w zakresie sprzedaży nadano zapisom umownym.

Niestety zawiłe regulacje prawne, trudne do rozszyfrowania w zakresie stosowania ich w obrocie nieruchomościami, dynamika rynku, spowodowały, że wokandy sądowe zaczęły zapełniać się sporami. .

A jak zatem bezpiecznie sprzedać nieruchomość?

Po pierwsze, umowa ! Zapomnijmy o zamierzchłych czasach kiedy bazowaliśmy na standardowych zapisach w aktach notarialnych, że np. nieruchomość jest do remontu. Pomimo tego, że ustawodawca nie nakazuje wprost uszczegóławiać tego zagadnienia, to pozostawienie odpowiedzialności sprzedawcy jedynie regulacjom ustawowym dotyczącym transakcji jest najdelikatniej mówiąc nieodpowiedzialne.

Kto chce nich ryzykuje, tylko po co ?

Zarówno z punktu widzenia sprzedawców jak i kupujących odpowiednie zapisy umowne pozwolą uniknąć wielu wątpliwości, a w sytuacji kiedy nawet dojedzie do sporu sądowego wartość dowodowa tego dokumentu będzie miała kluczowe znaczenie. Nie musi być to tylko akt notarialny, pomocne będą wszelkie protokoły, oświadczenia i oczywiście dokumentacja zdjęciowa.

Trochę przepisów:

Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli sprzedana nieruchomość ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia). Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, m.in. wówczas, gdy:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego;

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia.

Przekładając powyższe na sferę obrotu nieruchomościami Sprzedawcy już na etapie kształtowania ogłoszenia o sprzedaży powinni poważnie zastanowić się jakie zapewnienia mogą składać potencjalnym nabywcom. Jak rzeczywistość portali ogłoszeniowych pokazuje, w zasadzie każdy dom czy mieszkanie jest bez wad, nadaje się niemalże do wszystkiego. Jeśli zapewnienia nie znajdą porycia w rzeczywistości może pojawić się problem. Wniosek – sprzedawcy winni składać jedynie realne zapewnienia. Już z powyższego wynika, że dla ustalenia, czy występuje wada fizyczna, konieczne będzie odniesienie się do umowy zawartej przez strony. Od treści i stopnia szczegółowości umowy zależeć będzie zatem zakres odpowiedzialności Sprzedawcy i uprawnień Kupującego.

Sprzedawcy mogę jednak poprawić swoją sytuację odpowiednimi zapisami. Istnieje bowiem możliwość umownego rozszerzenia, ograniczenia lub wyłączenia odpowiedzialność z tytułu rękojmi. Sprzedawcy chcąc zabezpieczyć się w umowach z dobrodziejstwa tej regulacji mogą skutecznie korzystać. Niestety nie dotyczy to – co do zasady – relacji przedsiębiorca – konsument. Oczywiście, wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym.

Innym wariantem, który zwalnia Sprzedawcę z odpowiedzialności jest udzielenie informacji. W przypadku kiedy mamy świadomość istnienia wady trzeba to opisać. W świetle prawa, Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Pamiętajmy że przepisy odmiennie regulują zasady odpowiedzialności za wady fizyczne w przypadku tzw. sprzedaży konsumenckiej. Konsument, to osoba fizyczna dokonująca z przedsiębiorcą transakcji niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową.

Dlatego formułując umowy w pierwszej kolejności ustalić należy pod reżim których regulacji ustawowych podlegać będzie nasza transakcja. Prawo dostarcza szeregu wątpliwości. Sady orzekają niejednolicie, a co za tym idzie brak utrwalonego orzecznictwa w tym zakresie powoduje, iż z uwagi na specyfikę sporów dotyczących nieruchomości, nawet Sądy maja problemy z dokonywaniem odpowiedniej wykładni.

Dobra umowa sprzedaży, protokoły, zdjęcia to materiał który z pewnością spowoduje że na rynku będzie co raz mniej będzie transakcji, w których albo Kupujący czuje się oszukany albo Sprzedawca jest narażony na roszczenia Kupującego wynikające z jego nieadekwatnych do sytuacji oczekiwań.

Skarga pauliańska w praktyce

Elżbieta Liberda        21 listopada 2021        Komentarze (0)


Skarga Pauliańska to środek prawny, który ma na celu ułatwienie wierzycielowi dochodzenie swoich roszczeń w sytuacji, gdy dłużnik wyzbywa się majątku.
Uszczuplenie majątku dłużnika często powoduje bowiem utratę możliwości zaspokojenia wierzyciela.

Właśnie na taka okoliczność ustawodawca wprowadził instytucje skargi. Składając ją osoba domagająca się spłaty zadłużenia może żądać uznania czynności między dłużnikiem a osobą trzecią za bezskuteczną.
Instytucja ma zastosowanie tylko w ściśle określonych przypadkach i po spełnieniu kilku warunków.

Aby skarga „chwyciła” wcale nie jest to takie proste. Trzeba dokładnie przemyśleć zasadność jej składania.

Przesłanki warunkujące skuteczność:
1. dłużnik dokonał czynności prawnej, która wywołała skutki wobec wierzyciela ( czyli wierzyciel jest tym pokrzywdzony i nie może odzyskać swoich pieniędzy lub jest to utrudnione).


2. osoba trzecia uzyskała na skutek czynności prawnej korzyść majątkową,

3. dłużnik był świadomy konsekwencji swojej decyzji ( wiedział, że pokrzywdzi to wierzyciela)

4. osoba trzecia wiedziała, że dłużnik działa ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.

Wszystkie te przesłanki muszą wystąpić kumulatywnie. Brak spełnienia choćby jednej z nich sprawi, że skarga nie jest zasadna. Stąd też tak mało spraw które w tym trybie zostają wygrane 🙂

Co NAJWAŻNIEJSZE !

Jeśli sprawa się powiedzie i skarga chwyci, to będzie miało miejsce uznanie czynności prawnej za bezskuteczną względem wierzyciela. Jeśli sąd uwzględni skargę pauliańską, dłużnik nie odzyska wówczas faktycznie majątku, którego się wyzbył.

Wierzyciel może natomiast domagać się swoich roszczeń od osoby trzeciej, która uzyskała składniki majątkowe dłużnika. Dochodzi więc do sytuacji, w której w zobowiązanie pomiędzy wierzycielem i dłużnikiem zostaje zaangażowana kolejna osoba trzecia.