FIKCYJNE WZMIANKI W KSIĘGACH WIECZYSTYCH NIERUCHOMOŚCI

Elżbieta Liberda        04 listopada 2022        Komentarze (0)

Jak poradzić sobie szybko z fikcyjna wzmianka w księdze.

Fikcyjne wzmianki – ostatnimi czasy bardzo często się o nich mówi. Czym są w praktyce? Niczym innym jak celową „blokadą” Sprzedawcy, a często kosztowną i czasochłonną. Niekiedy ich stosowanie bywa działaniem w tzw. afekcie np. za niesfinalizowaną transakcję, brak obniżki cenowej etc.

Dużym problemem i niedopracowaniem przepisów jest to, że wzmianka pojawia się w księdze wieczystej od razu po złożeniu wniosku nawet gdy jest on niekompletny bez dokumentu stanowiącą tzw. podstawę wpisu.

Niestety, nawet gdy wniosek o wpis został złożony „bezpodstawnie” lub zawiera braki formalne – musi zostać rozpatrzony, a za tym idzie czas… i tu w zależności od sądu – miesiąc, dwa, pół roku, rok – różnie. A kiedy nadejdzie czas na jego rozpatrzenie i sąd dopatrzy się braków oraz będzie domniemywał zasadność wnioskowania o wpis może wezwać o uzupełnienie braków we wniosku – tutaj znowu procedura się nam przeciąga. W najlepszym przypadku wniosek oddali.

Ciężko jest znaleźć złoty środek i opisać wszystkie możliwe przypadki zakończenia się tego typu spraw. Obecnie polskie przepisy dopuszczają jedynie jedną drogę przyspieszenia – pisanie pism do sądu uzasadniających konieczność szybszego rozpatrzenia wniosku.

Wnioskujący o wpis może wycofać wniosek, sąd jest wtedy szczęśliwy, że nie musi rozpatrywać kolejnego wniosku. Niestety w przypadku celowości zamiaru fikcyjnej wzmianki przekonanie do wycofania bez dobrych argumentów może być ciężkie.

Jakie najczęściej roszczenia powodują ze natychmiast pojawia się wzmianka. 

Nie ma tutaj zróżnicowania. Każdy z wniosków zostaje przyjęty i natychmiast zarejestrowany, co skutkuje wzmianką w księdze. Każdy z wniosków o wpis, nawet te źle wypełnione z brakami formalnymi są ujawniane w księdze jako wzmianka.

Przykłady z wytłumaczeniem jął dochodzi do wpisu. 

Dokonywanie wpisów w księdze wieczystej jest procedurą sformalizowaną wykonywaną przez sądy wieczystoksięgowe w osobach referendarzy sądowych, którzy orzekają w sprawie złożonych wniosków o wpis.

Przykładem złożenia wniosku o wpis jest np. chęć ujawnienia podziału geodezyjnego. Właściciel składa wniosek w sądzie wieczystoksięgowym wnioskując o ujawnienie podziału geodezyjnego. Składa odpowiedni wniosek na specjalnym formularzu uzupełniony o dokumentację warunkującą podział ukazując tym samym zasadność wpisu.

W jakim celu dokonuje się wpisu w księdze wieczystej? Księga wieczysta sama w sobie jest zobrazowaniem, odzwierciedleniem stanu prawnego nieruchomości, który powinien być zgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Czasami na skutek różnych działań dochodzi do zmian, które mają wpływ na prawdziwość informacji ujawnionych w księdze. Obowiązek aktualizacji tych zmian spoczywa na właścicielu. Proszę zauważyć, że ustawodawca przewiduje kary za opieszałość właściciela w kontekście aktualizacji treści księgi, które nota bene są rzadko lub prawie wcale nakładane.

Po złożeniu wniosku o wpis, ten czeka na swoją kolej w zakresie rozpatrzenia. Kiedy już do tego dojdzie, sąd, w osobie referendarza sądowego zapoznaje się ze złożonym wnioskiem oraz dołączonymi dokumentami i analizuje je pod kątem uznania wniosku czy też jego oddalenia, czasem procedura zostaje wstrzymana gdyż sąd stwierdza braki w dokumentacji i prosi wnioskodawcę o jej uzupełnienie. W następstwie następuje uznanie wniosku i wpis lub jego oddalenie. Gdy sąd wniosek oddali, musi ten fakt uzasadnić. Uznanie wniosku przez sąd skutkuje dokonaniem wpisu w księdze wieczystej.

Procedura wygląda analogicznie w przypadku pozostałych wniosków.

Podobną drogę muszą przejść notariusze składający wnioski wieczystoksięgowe drogą elektroniczną.

Bardzo ważnym aspektem wniosków wieczystoksięgowych są zawiadomienia papierowe o wpisie. Otóż, po otrzymaniu takiego zawiadomienie o wpisie, stronie czynności przysługuje uprawnienie o poprawieniu wpisu w terminie 7 dniu od otrzymania zawiadomienia. W praktyce często zdarza się tak iż w następstwie czynnika ludzkiego może nastąpić błąd w nazwisku, PESELU czy też innych danych. Gdy uczestnik postępowania takiego błędu się dopatrzy otrzymując zawiadomienie o wpisie, w ciągu tych 7 dni może bez kosztowo dokonać poprawienia błędnych danych. W innym przypadku wiąże się to z opłatą.

 

autorką tekstu jest

SPECJALISTA DS. NIERUCHOMOŚCI, V-ce Prezes  w Liberda Inwestycje sp.z.o.o.
Specjalizuje się w sprzedaży i wynajmie nieruchomości lokalowych i komercyjnych. Redaguje i weryfikuje umowy związane z obrotem nieruchomościami, negocjuje warunki kontraktów. Skutecznie sprzedaje, doradza inwestorom, szkoli nowych adeptów na pośredników nieruchomości.

DŁUGI MIESZKANIOWE PO ROZWODZIE – kto i jak odpowiada ?

Elżbieta Liberda        27 października 2022        Komentarze (0)

Wreszcie doczekaliśmy się uchwały Sądu Najwyższego w tym niby prostym temacie …

SN orzekł że po rozwodzie byli małżonkowie długi mieszkaniowe dzielą na pół.

Powyższa uchwała wydana została na kanwie następującego stanu faktycznego:

Wspólnota mieszkaniowa domagała się od byłych małżonków właścicieli wyodrębnionego lokalu mieszkalnego zapłaty  zaległych należności

Były one związane z ich lokalem i powstały od stycznia 2015 r. do lipca 2019 r.

Następnie, nakazem zapłaty sąd rejonowy uwzględnił w całości żądanie. Nie zgodziła się z tym była małżonka  – i słusznie – więc wniosła sprzeciw od nakazu, wskazując, że  w 2010 r. rozwiodła się, a rok wcześniej wyprowadziła się z mieszkania.

Zawarła też  z byłym mężem umowę, w której on zobowiązał się do ponoszenia kosztów utrzymania lokalu.

Nakaz wobec męża uprawomocnił się.

SR wskazał, że zgodnie z art. 17 ustawy o własności lokali za takie zobowiązania każdy z właścicieli lokalu odpowiada stosowanie do jego udziałowi w nieruchomości. Z chwilą prawomocnego orzeczenia rozwodu ustała między pozwanymi wspólność majątkowa, stosuje się więc odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego, a według art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego udziały małżonków są równe (co do zasady).

Sąd rejonowy zasądził od byłej żony połowę żądanej kwoty.

Wspólnota złożyła apelację, a rozpatrując ją, Sąd Okręgowy w Lublinie w osobie sędzi Agnieszki Maliszewskiej skierował do SN pytanie prawne,

czy po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej na skutek rozwodu odpowiedzialność małżonków współwłaścicieli lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, który wchodził w skład majątku wspólnego, za zobowiązania wobec wspólnoty mieszkaniowej z tytułu wydatków na utrzymanie nieruchomości wspólnej jest proporcjonalna w stosunku do udziałów we współwłasności lokalu, czy też każdy z małżonków ponosi odpowiedzialność za całość długów z tego tytułu, a zaspokojenie wspólnoty mieszkaniowej przez jednego z nich zwalnia drugiego?

 

Co do zasady, wierzyciel może  dochodzić swej należności od wszystkich dłużników, w tym od obojga małżonków po rozwodzie.

Sąd Najwyższy  podjął uchwałę o treści :

odpowiedzialność byłych małżonków – współwłaścicieli lokalu, który uprzednio wchodził w skład ich majątku wspólnego, za zobowiązania wobec wspólnoty z tytułu wydatków na utrzymanie nieruchomości wspólnej, jest odrębną odpowiedzialnością każdego z nich w zakresie odpowiadającym ich udziałom w nieruchomości wspólnej, ustalonym zgodnie z art. 3 ust. 3a ustawy o własności lokali.

 

Sygn. akt: III CZP 111/22

 

 

 

Zmiany na rynku pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Pośrednik na trudne czasy.

Elżbieta Liberda        27 października 2022        Komentarze (0)

 

  1. Z rynku odpływają klienci kredytowi, transakcji jest mniej. Jak pośrednicy walczą dziś o klienta? Obniżają prowizje?

 

Rynek nieruchomości od zawsze jest rynkiem bardzo dynamicznym, lecz mimo to branża pośrednictwa w każdym z okresów i hossy i bessy działa dobrze, a niekiedy bardzo dobrze.

Zdecydowanie – dobrzy pośrednicy jak i dobre biura Nieruchomości nie obniżają swoich wynagrodzeń, ponieważ  chcąc zachować jakość świadczonych usług, muszą być one utrzymane na wysokim poziomie.  Klienci chętnie korzystają ze współpracy ze skutecznymi agentem.

Szczególnie gdy popyt jest mniejszy to właśnie doświadczony pośrednik może okazać się na wagę złota. Ma dostęp do nabywców, do narzędzi które umożliwiają skuteczną sprzedaż, współpracuje z innymi agentami. A to pozawala na szybką i korzystną sprzedaż.

Analizując sytuację gospodarczą, nie obawiam się ani o przyszłość ani o kondycję branży. Rynek ciągle się zmienia, trzeba się do niego dostosować.

Z pewnością problem będą mieli Ci pośrednicy, którzy nie potrafią prowadzić transakcji sprzedaży mieszkań, domów czy gruntów zadłużonych oraz z problemami prawnymi. Takich bowiem nieruchomości obecnie do sprzedaży wystawianych  jest dużo.

Także te firmy które jedyne co oferują, to zdjęcia i wstawienie ogłoszenia do Internetu mogą nie utrzymać się na rynku. Nieruchomość „nieskomplikowaną” i dobrze zlokalizowaną oraz wycenioną Klient umie sprzedać czy wynająć sam.

 

Obniżenie prowizji nic nie da. Do „kiepskiego” pośrednika nawet za małe wynagrodzenie nie przyjdzie Klient.

 

Rynek pośrednictwa mocno się zmienił. Klient oczekuje fachowego doradztwa.

Najlepsi Pośrednicy coraz częściej nie tylko kojarzą strony, ale także prostują stany prawne i faktyczne, pośredniczą w sprzedaży tzw. trudnych nieruchomości.

Wielu klientów takich „trudnych” nieruchomości szuka i chętnie współpracują z fachowcami.

Specjalizacja dziś jest gwarantem sukcesu.

 

  1. Ile wynoszą dziś prowizje pośredników – od – do? Czy można je negocjować?

 

Wynagrodzenie z tytułu usługi pośrednictwa zawsze powinno zostać ustalone     indywidualnie w oparciu o szereg czynników jakie warunkować będą współpracę – nie można więc wskazać ani minimalnej ani maksymalnej wysokości. Pośrednik za swoją pracę zawsze pobiera wynagrodzenie, zwykle jest to procent od kwoty, za jaką nieruchomość została nabyta lub sprzedana lub krotność miesięcznego czynszu najmu. W mojej ocenie zarówno dla pośrednika, jak i klienta najlepiej jest określić wynagrodzenie kwotowo, tak aby nie było żadnych wątpliwości co do sposoby jego obliczania. Wysokość wynagrodzenia ustala się na podstawie zakresu usługi, dlatego też w przypadku umów na wyłączność, wynagrodzenie jest wyższe, ze względu na szeroki zakres działań pośrednika. Prowizje można negocjować.

 

Na rynku jest dużo ofert, których ceny są często zawyżone lub zaniżone, rolą pośrednika jest to, aby cenę dostosować do obecnego rynku, co wydaje się z pozoru łatwym zadaniem. Pośrednik powinien też doradzić jakie działalnia marketingowe.

Dobry pośrednik jest w stanie utrzymać się na rynku z dość wysokim procentem od zlecenia, zawsze powtarzam, że nie jest to praca dla każdego, ze względu na swoją specyfikę. Profesjonalny pośrednik nie obniży swojego wynagrodzenia od transakcji, bo wie, że świadczy usługi na wysokim poziomie. Im trudniejszy rynek, tym więcej czyha niebezpieczeństw, a prawda jest taka, że przetrwają tylko najlepsi z najlepszych.

 

Deregulacja spowodowała, ze pośrednikiem może być każdy !

Warto zatem weryfikując osobę do współpracy spojrzeć nie tylko na wysokość wynagrodzenia jakie życzy sobie pośrednik….

 

 

  1. Co dla klienta zrobi pośrednik? Czy zakres usług zależy od wysokości prowizji? Kiedy możemy mieć pewność, że nie mamy do czynienia z profesjonalistą? Co nas powinno zaniepokoić?  

 

Dobry pośrednik jest przede wszystkim elastyczny i zorganizowany, zna panujące trendy na rynku oraz trudności z którymi zmaga się rynek. Zakres usług jaki proponują czy też powinny proponować biura nieruchomości związany jest z konkretną nieruchomością, przypadkiem, Klientem. Jednak zawsze powinien być on dopasowany do wysokości wynagrodzenia. Często powtarza się, że jakość idzie w parze z ceną. Nie jest odwrotnie również w tym przypadku. Często za marną usługę zapłacimy nie wiele, natomiast za pełną i profesjonalną czynność dużo więcej.

Im więcej oferuje nam Pośrednik tym wyższe wynagrodzenie.

Nie zawsze jednak mierzymy to „ilością zobowiązań” lecz także: doświadczeniem, wiedzą, profesjonalizmem.

Oczywiście doświadczeni agenci w wachlarzu usług jaki proponują mają dużo więcej do zaoferowania niż osoby zaczynające przygodę w pośrednictwie. I nic w tym dziwnego. Zakres usługi to też odpowiedzialność. Tylko doświadczony i wykwalifikowany agent powinien podejmować się takich usług jak pomoc w redagowaniu umów, zabezpieczeń umownych czy doradztwo inwestycyjne.

 

Niektóre agencje oferują też  np. obsługę po transakcyjną, która obliguje pośrednika do działania na rzecz Klienta również po zakończonej transakcji.

 

Obecnie, już od paru lat zawód pośrednika jest zawodem „wolnym” nie wymagającym posiadania odpowiednich kwalifikacji potwierdzonych ukończeniem odpowiednich studiów czy posiadaniem licencji. Z jednej strony był to krok naprzód i umożliwienie zatrudnienia dla większego grona pracowników, z drugiej zaś wprowadzenie chaosu na rynek i zmiennego, często nieetycznego sposobu działania.

Z uwagi na fakt iż obecnie każdy może zostać agentem nieruchomości, jakość obsługi Klienta mocno się obniżyła, co skutkuje wzmożoną niechęcią Klientów w kierunku współpracy z pośrednikiem.

Wielu pośredników tłumacząc negatywne skojarzenia Klientów z branżą jako powód sugeruje konieczność czy też wysokość pobieranego od nich wynagrodzenia, co jest w mojej ocenie nieprawdą. Bowiem wiem, że dobrze wykonana usługa przez profesjonalistę i zarazem specjalistę jest doceniana przez Klientów i żaden z nich nie wzbrania się przed uregulowaniem za nią wynagrodzenia.

Zapewne wielu z Państwa zastawia się teraz jak zatem sprawdzić pośrednika? Polska Federacja Rynku Nieruchomości (PFRN) prowadzi Centralny Rejestr PFRN. Rejestr ten stanowi integralną część systemu nadawania licencji zawodowych PFRN i jest odpowiedzą Federacji na deregulację zawodu pośrednika. Osoby, które ubiegają się o licencję Pośrednika Nieruchomości, muszą spełnić wymagania regulaminu nadawania licencji i dobrowolnie przyjąć na siebie zobowiązania, które wynikają z Kodeksu Etyki Pośrednika Nieruchomości. Kolejnym równie ważnym elementem jest to, że

pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej, za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem. To podstawa którą trzeba sprawdzić wybierając pośrednika.

Kolejnym ważny punktem powinna być umowa, jaką zawieramy z pośrednikiem.

Powinna ona dokładnie określać jego obowiązki. Jeśli nie otrzymujemy żadnej umowy, musi być to dla nas jasny sygnał do tego, że nie współpracujemy ze specjalistą. Najczęstsze błędy pośredników to niewykonanie lub nienależyte wykonanie swoich zobowiązań, dlatego dobrze skonstruowana umowa jest najważniejszym punktem w transakcji. Niegdyś to ustawa wskazywała na obligatoryjną treść umowy, w obecnym stanie prawnym, ustawodawca wskazuje tylko konieczność zachowania odpowiedniej formy umowy.

Warto zwrócić uwagę na to czy pośrednik prowadzi działalność gospodarczą, bowiem w świetle obowiązujących przepisów pośrednik musi działać pod firmą oraz zarobkowo. Świadczenie zaś usług pośrednictwa bez wynagrodzenia stanowi czyn nieuczciwej konkurencji. Proszę również zwrócić uwagę na stawki dumpingowe, czyli pozorną odpłatność np. 1 zł. Tu powinna też zapalić się czerwona lampka. Kto bowiem zechce wziąć odpowiedzialność na kwotę za którą sprzedana lub kupowana jest nieruchomość gdy pobierze wynagrodzenie 1 zł ?

 

  1. Czy w trudniejszych czasach pośrednik zrobi dla klienta więcej – np. darmowy home staging?

 

Oczywiście, że Pośrednik zrobi więcej – ale nie za darmo.

Rynek się zmienia i należy się do niego dostosowywać. Obecna technologia i rozwiązania dają możliwość naprawdę szerokiego spectrum działania co w znacznym stopniu może podnieść efektywność i skuteczność wykonywanych działań – ale to kosztuje.

Podnoszenie jakości wykonywanych usług czy też zwiększenie ich zakresu podnosi również koszty agencji, wzrosły ceny portali ogłoszeniowych, płace, czynsze za lokale w których są biura, co wpływa na wysokość proponowanych wynagrodzeń.

Oczywiście są już na rynku pewnego rodzaju standardy względem, na których stara się pracować każde z biur, jednak wiele z firm obecnie podnosi znacząco jakość świadczonych usług dając możliwość skorzystania z czegoś więcej niż standard, często takie biura określane są mianem „premium”.

W mojej ocenie oprócz dodawania do zakresu działań biura kolejnych usług pośrednicy powinni podnosić przede wszystkim swoje kwalifikacje. Zgodzę się, że uczymy się na podstawie doświadczenia – ale nie wszystkiego. Chociażby sam fakt ciągle zmieniających się przepisów mających wpływ na obrót – zdecydowanie niewielka część osób z branży śledzi i potrafi wskazać klientom zbliżające się różnice. Możemy tu przedstawić przykład znowelizowanej ustawy o świadectwach charakterystyki energetycznej budynków, która lada dzień ma wejść w życie. Takich przykładów może być więcej: prawo budowlane, ustawa o gospodarce nieruchomościami – która powinna stanowić elementarz dla każdego pośrednika czy też ustawy warunkujące pierwokup.

 

 

  1. Jakie perspektywy czekają rynek wtórny w najbliższym czasie?

 

Rynek jest coraz bardziej dynamiczny, ceny lokali mieszkalnych w ostatnich latach poszybowały mocno w górę. Sytuacja, która prezentuje się na rynku, nie wskazuje abyśmy mogli spodziewać się spadków cen mieszkań z rynku wtórnego. U deweloperów też raczej nie należy spodziewać się dużych spadków. Koszty budowy  istotnie wzrosły.

Oczywiście zmniejszyła się sfera popytowa rynku, wielu Klientów nam wypadło z uwagi na sytuację kredytową, ale na ten moment nie wywarło to dużego wpływu na ceny. Co przyniesie kolejny okres zobaczymy. Nie sądzę jednak aby ceny mocno spadły, zdecydowanie nie będzie miało to miejsca w większych aglomeracjach miejskich czy też prestiżowych lokalizacjach. Jak wspominałam już wcześniej nie jest to pierwsza trudniejsza sytuacja na rynku nieruchomości i zapewne nie jest ostatnią. Nieruchomości od zawsze były, są i będą jedną z najpewniejszych i najlepszych form inwestowania dlatego nie boję się o ich przyszłość bo wiem, że ten rynek zawsze da sobie radę, a my jego uczestnicy musimy się tylko umiejętnie dopasować.

 

 

MELDUNEK – czy może być problemem ? Wymeldowane administracyjne.

Elżbieta Liberda        14 września 2022        Komentarze (0)

Wymeldowanie administracyjne  – krok po kroku – gdzie się składa, ile kosztuje i trwa

Uzyskanie zaświadczenia o braku osób zameldowanych do transakcji nie jest dokumentem obligatoryjnym do przeniesienia prawa własności. Jednak praktyka notarialna w Polsce jest zgodna co do tego aby takowy dokument był przedstawiony Kupującemu. Dlaczego? Bowiem meldunek nie jest już sprawą tak prostą do załatwienia jakby się wydawało, a zaszłości w nich mogą być bolesne w skutkach.

Kto i kiedy może się zameldować?

Meldunku może dokonać zarówno Właściciel nieruchomości, jak i osoba, która posiada do niego tytuł prawny np. w postaci zawartej umowy najmu. Co do zasady właściciel musi wyrazić na meldunek zgodę, ale.. bywało z tym różnie.

A kto może się wymeldować? Lub też inaczej czy można kogoś wymeldować? Można – POSIADAJĄC ODPOWIEDNIE UMOCOWANIE, w innym przypadku konieczne będzie złożenie wniosku o wymeldowanie przez osobę posiadającą meldunek. Warto wiedzieć, że meldunek pod danym adresem traci się z chwilą zameldowania w innym, ale na pobyt stały. Co zatem w sytuacji kiedy okazuje się, że mieszkanie, które nabywamy, czy też nabyliśmy posiada meldunek. Prawo polskie dopuszcza procedurę wymeldowania administracyjnego.

ADMINISTARCYJNY PROCES WYMELDOWANIA

Czynność administracyjna polegająca na złożeniu odpowiedniego wniosku o wymeldowanie osoby z pobytu stałego oraz wykazaniu nie zamieszkiwania przez niego pod danym adresem przez okres co najmniej 3 miesięcy. Czynność dokonywana jest na wniosek właściciela, podmiotu lub też z urzędu.

Gdzie złożyć wniosek?

Dokumentację należy złożyć w odpowiednim Urzędzie Miasta lub też Urzędzie Gminy. W skład składanej dokumentacji powinny wchodzić:

  • Odpowiednio wypełniony wniosek;
  • Dokument potwierdzający własność lokalu : umowa sprzedaży, darowizny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku; zamiennie mogą to być również: numer księgi wieczystej, decyzja administracyjna, orzeczenie Sądu etc.
  • Inne dokumenty potwierdzające fakty wynikające z uzasadnienia wniosku np.: wyrok eksmisyjny.
  • Dowód wniesienia opłaty skarbowej (17 zł)
  • W przypadku działania przez pełnomocnika – pełnomocnictwo oraz opłatę skarbową od pełnomocnictwa.

Wydanie decyzji podlega opłacie skarbowej w kwocie 10 zł.

Ile trwa proces?

Zgodnie z przesłankami wynikającymi z kodeksu postępowania administracyjnego cały proces powinien zakończyć się w terminie miesiąca od dnia złożenia wniosku, a w sytuacjach skomplikowanych w terminie dwóch miesięcy od złożenia. Niestety w praktyce bywa różnie. Z uwagi na niekiedy złożoność spraw i utrudnienia zarówno urząd jak i osoba posiadająca meldunek mogą wszystko skutecznie przeciągać w czasie.

ZABEZPIECZENIE ROSZCZENIA JAKO sposób na blokowanie sprzedaży !

Elżbieta Liberda        12 września 2022        2 komentarze

 

Zabezpieczenie roszczeń – aspekty praktyczne

 

Ponieważ w ostatnim czasie nasiliły się w mojej praktyce prawniczej kwestie związane z zabezpieczeniem roszczeń, uznałam, że temat ten wymaga omówienia przede wszystkim pod kątem zabezpieczenia, którego przedmiotem jest nieruchomość.

Oczywiście istnieje wiele  opracowań omawiających z perspektywy teoretycznej to zagadnienie, dokonujących egzegezy każdego przepisu.

Natomiast w niniejszym opracowaniu będę starała się przybliżyć to zagadnienie pod kątem skutków jakie niesie prawomocne postanowienie Sądu w przedmiocie zabezpieczenia roszczenia.

I już na wstępie powiem – skutki takie mogą i często są dla pozwanego (obowiązanego) fatalne w zakresie jego praw majątkowych jak i w zakresie  prawa do dysponowania i korzystania ze swojej nieruchomości.

Mówiąc krótko i bez wchodzenia w jakieś subtelności prawnicze, w wyniku  udzielenia przez Sąd zabezpieczenia roszczenia, pozwany w sprawie jest pozbawiony- bez wyroku Sądu – już na etapie wniesionego pozwu np. prawa do dysponowania swoimi środkami pieniężnymi, nieruchomością, ruchomością itd.

W praktyce większość roszczeń, które obejmuje wniesione powództwo może być zabezpieczone. Czemu ma więc służyć zabezpieczenie roszczeń?

Najprościej mówiąc  chodzi o to, aby pozwany w sprawie  kiedy dowie się , że przeciwko niemu zostało wniesione  powództwo, w czasie trwania postępowania sądowego nie wyzbył się majątku i wówczas korzystny wyrok dla powoda byłby nieegzekwowalny.

Oczywiście idea słuszna, tylko z ostatnich  moich obserwacji wynika, że jest nadużywana , ze szkodą dla np. właścicieli nieruchomości.

 

A teraz, krok po kroku bez żadnych formułek prawniczych.

Powód składa do Sądu pozew domagając się np. unieważnienia  umowy sprzedaży nieruchomości zawartej – a jakby inaczej – w formie  aktu notarialnego, ochrony naruszonego (oczywiście w jego mniemaniu ) posiadania, ustanowienia zarządcy nieruchomości itd. itp., czyli praktycznie  tego wszystkiego o co  można wytoczyć  sprawę cywilną.

I do tego momentu zachowana jest równowaga stron procesu.

Powód w pozwie opisał swoje żądania i na ich okoliczność przytoczył dowody, a z kolei  pozwany w odpowiedzi na pozew  np. neguje roszczenia powoda i podaje  swoje argumenty i dalej proces się toczy.

Sąd waży argumenty i dowody przedstawione przez powoda i pozwanego i np. po 2 latach procesu wydaje wyrok.

Ale powód wnosząc powództwo pisze w pozwie aby sąd na czas trwania procesu zabezpieczył powództwo poprzez np. zakazanie pozwanemu zbywania jego własnej nieruchomości (działki, domu, lokalu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu), zakazanie  obciążania nieruchomości, zakazanie oddania nieruchomości do korzystania innym osobom pod jakimkolwiek tytułem prawnym w szczególności poprzez najem, dzierżawę, użyczenie, zakazanie wchodzenia na nieruchomość, jakiegokolwiek zagospodarowywania nieruchomości, wznoszenia na niej budowli, prowadzenia na nieruchomości jakichkolwiek prac, zakazie udzielania zezwolenia wejścia na nieruchomość osobom trzecim.

I teraz najistotniejszy moment w całej sprawie.

Sąd wydaje postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia roszczenia na podstawie tego co powód napisał w pozwie.

Pozwany nie ma możliwości ustosunkowania się do twierdzeń powoda, które mogą być nieprawdziwe lub częściowo  prawdziwe, gdyż Sąd nie informuje w tym momencie pozwanego, że takie powództwo przeciwko niemu zostało wniesione.

Oczywiście Sąd może  także oddalić wniosek o udzielenie zabezpieczenia, z tym że ma dylemat.

A jeśli argumenty  i fakty zawarte w pozwie są prawdziwe, a Sąd oddali wniosek, to pozwany może w trakcie  trwającego postępowania wyzbyć się majątku i wówczas wyroku nie będzie można wyegzekwować.

Sąd wydaje postanowienie  w składzie jednego sędziego na posiedzeniu niejawnym.

Zgodnie z art. 740 §1 kpc Sąd doręcza postanowienie o udzielenie zabezpieczenia tylko uprawnionemu (powodowi).

A zatem, obowiązany (pozwany) dowiaduje się o wydaniu postanowienia  o zabezpieczeniu roszczenia, dopiero z chwilą  kiedy organ egzekucyjny np. komornik przystąpi do wykonania zabezpieczenia, czyli jego faktycznej i prawnej realizacji.

Od tego momentu biegnie  tygodniowy termin na złożenie  wniosku o sporządzenie przez Sąd uzasadnienia  w przedmiocie  zabezpieczenia, a następnie po otrzymaniu uzasadnienia pozwany ma możliwość złożenia w terminie  tygodniowym zażalenia na postanowienie  o zabezpieczeniu.

Co do zasady złożenie zażalenia nie wstrzymuje wykonania postanowienia o zabezpieczeniu, chociaż można taki wniosek złożyć, jednak nie wiąże on sądu.

Z samego charakteru postępowania zabezpieczającego pozwany ma nie wiedzieć o toczącym się postępowaniu zabezpieczającym i powziąć o tym wiedzę dopiero w chwili przystąpienia przez organ egzekucyjny do przymusowej realizacji postanowienia zabezpieczającego.

Mówiąc wprost – skutkiem wykonania postanowienia Sądu o zabezpieczeniu jest egzekucja, bez  merytorycznego rozpoznania sprawy przez Sąd  czyli ( bez wyroku)) w oparciu  o przyjęcie za prawdziwe argumentów tylko jednej ze stron postępowania tj. powoda, bez chociażby wysłuchania twierdzeń  i argumentów pozwanego.

Zabezpieczenie powództwa, pomimo, że formalnie nie będzie  stanowiło merytorycznego rozstrzygnięcia w danej sprawie, będzie  stanowiło dla  pozwanego bardzo daleko idące uciążliwości i ograniczenia, a niekiedy może  wywołać nieodwracalne skutki w postaci pozbawienia go na czas procesu dysponowania  swoją nieruchomością, ruchomością, środkami finansowymi itd.

Czy i jak można zapobiec wydaniu przez Sąd  postanowienia o zabezpieczeniu powództwa ?

Jest to bardzo trudne, gdyż jak wspomniałam wcześniej pozwany nie możliwości przedstawienia Sądowi przed wydaniem postanowienia o zabezpieczeniu swoich racji, a o takim postanowieniu dowiaduje się dopiero wówczas gdy jest już ono przymusowo egzekwowane.

Ponieważ jak widać  zagadnienie to jest niezwykle istotne, na najbliższej konferencji Akademii Prawa Nieruchomości która będzie już 5 listopada w Warszawie postaram się podpowiedzieć jak można z perspektywy pozwanego próbować  przeciwdziałać wydaniu przez Sąd postanowienia o zabezpieczeniu roszczenia.

Zachęcam do dyskusji w tym mocno kontrowersyjnym temacie.

Elżbieta Liberda