NAJEM LOKALI DLA CUDZOZIEMCÓW

Elżbieta Liberda        30 lipca 2022        Komentarze (0)

BEZPIECZNY NAJEM dla cudzoziemców. 

Rynek najmu przeżywa rozkwit.

Galopująca inflacja, wzrost stóp procentowych, czy zaostrzone wymogi co do zdolności kredytowej skłaniają wiele osób do najmu nieruchomości. Nie każdy bowiem może pozwolić sobie na zakup…

Rynek sprzedaży mieszkań pod wynajem ma się  wyjątkowo dobrze.

Przybywa inwestorów trudniących się „rentierstwem”.

Sektor nieruchomości zapełnia się także osobami które czerpią zyski z podnajmu.

Inwestorzy, widząc wzrost wysokości czynszów, obserwując sytuacje geopolityczną, zmiany, które dynamicznie zachodzą na rynku, ogromny popyt na wynajem powierzchni dla cudzoziemców, chętnie nabywają nieruchomości pod wynajem.

A najem oferuje wiele możliwości….

Mocna ochrona dla lokatorów.

Jednak wynajem nieruchomości to tylko na pozór prosta transakcja.

Przepisy prawa, szczególnie w kontekście nieruchomości mieszkalnych są wyjątkowo srogie dla właścicieli, przy jednoczesnym mocnym uprzywilejowaniu najemców.

Uregulowania prawne uniemożliwiające szybką eksmisję  wielokrotnie prowadzą do nadużywania prawa w tym zakresie. Bywa też, że lokatorzy działają świadomie. Znając przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów wiedzą, że gdy obejmą  lokal w posiadanie oraz podpiszą umowę najmu, to trudno będzie się ich pozbyć, nawet kiedy przestaną płacić.

Bez doskonałej znajomości rynku, obowiązujących przepisów prawa, aktualnego orzecznictwa oraz dobrej analizy stopy zwrotu z inwestycji, można wpakować się w nie lada tarapaty i potężne długi.

Brak czujności może wiązać się z takimi niespodziankami jak:

– niechciany lokator;

– zniszczony lokal, którego remont musimy finansować z własnych środków;

– niezapłacony czynsz;

– kiepska rentowność;

– a nawet konieczność utrzymywania lokalu, spłacania kredytu za mieszkanie, w którym przebywa były najemca …

W przypadku wynajęcia lokalu dla osoby z zagranicy windykacja należności i dochodzenie swoich praw w Sądzie może być bardzo skomplikowane, czasem wręcz niemożliwe.

 

Najem lokali mieszkalnych przez cudzoziemców

Umowa najmu zawarta z cudzoziemcem nie różni się dalece od tej zawieranej z obywatelem polskim. Należy jednak pamiętać o pewnych kwestiach, żeby zabezpieczyć się przed ewentualnymi problemami.

Po pierwsze, należy zebrać jak najwięcej informacji o osobie, której wynajmujemy lokal. Prawidłowa identyfikacja strony umowy jest istotną rzeczą przy zawieraniu jakichkolwiek umów, a przy relacji z cudzoziemcami nabiera podwójnej mocy. Zdarzają się bowiem sytuacje, że najemca nagle znika, porzucając mieszkanie.

Pytanie, gdzie go szukać, kiedy np. jako adres do doręczeń korespondencji w umowie wskazany był adres wynajmowanego lokalu?

Jeżeli okazałoby się, że najemca dokonał szkód w lokalu lub nie zapłacił czynszu czy opłat, do których płacenia był zobowiązany, to w sytuacji, kiedy nie mamy jego adresu proces odzyskania należności będzie niezmiernie trudny, a czasem niemożliwy.

Ważne jest również zawarcie umowy najmu w dwóch wersjach językowych z dodaną klauzulą wprowadzającą pierwszeństwo wersji polskiej. Tłumaczenie wersji obcojęzycznej często wywołuje rozbieżności interpretacyjne, dlatego bezpieczne jest zawarcie takiej klauzuli już na samym początku.

Żeby uniknąć sporu transgranicznego, warto wprowadzić do umowy z cudzoziemcem postanowienie, które będzie stanowić, iż umowa ta podlega prawu polskiemu oraz jurysdykcji polskich sądów.

Wynajmujący powinien pobrać kaucję od lokatorów. Należy pamiętać, że koszty prowadzenia spraw sądowych z tytułu np. nieuregulowania zobowiązań przez cudzoziemca są wyższe, a jego wyjazd może znacznie utrudnić egzekucję. Pobranie kaucji może stanowić jedyne zabezpieczenie w takim przypadku, dlatego warto żądać kaucji w takiej wysokości, aby stanowiła realne zabezpieczenie.

Doskonałe dokumenty kluczem do udanej transakcji.

Jak widać sporządzenie dobrej umowy najmu nie jest proste.

Należy zaznaczyć formalizm na etapie redagowania umowy, liczne obostrzenia związane z możliwościami wypowiedzenia umowy, a następnie, jeśli coś pójdzie nie tak, – trudności w wykonaniu wyroków eksmisyjnych.

Dobrze przygotowany kontrakt, dobór formy i rodzaju umowy, weryfikacja najemcy i zredagowanie odpowiednich zabezpieczeń, protokołów zdawczo odbiorczych, oświadczeń stron, pozwala na zminimalizowanie ryzyka niemalże do zera, a w konsekwencji zadowolenie obu stron stosunku najmu.

 

Elżbieta Liberda

Radca prawny

 

 

 

 

 

 

 

NAKŁADY NA WYNAJMOWANY LOKAL – rozliczenie nakładów po zakończeniu najmu

Elżbieta Liberda        24 lipca 2022        Komentarze (0)

Co z nakładami po zakończeniu najmu ?

To problem wielu najemców ale i wynajmujących.

Wydaje się bowiem, że gdy Najemca dokona nakładów i zgodzi się na to właściciel to takie ustalenie wyczerpuje już wszelkie roszczenia stron względem siebie z tym związane.

Tak jednak nie jest !

A brak dobrych zapisów umownych może bardzo dużo kosztować, szczególnie najemcę gdy wynajmujący zażąda przywrócenia do stanu poprzedniego !

Aby odpowiedzieć na pytanie jak należy nakłady rozliczyć odnieść się trzeba do zawartej umowy. W niej strony mogą określić jak sytuacja będzie wyglądała gdy najem się skończy.  Przykładem takiej regulacji umownej może być np. zgoda wynajmującego na dokonanie konkretnych nakładów, np. wykonanie nowej  zabudowy kuchennej czy nawet dodatkowego pokoju i ustalenie, że po zakończeniu najmu wynajmujący zwróci  najemcy sumę odpowiadającą wartości poczynionych nakładów albo odliczy to z czynszu.

Ale !

Jeśli umowa nie zawiera regulacji na temat rozliczenia nakładów zastosowanie znajdą regulacje zawarte w Kodeksie cywilnym.

I tu można się zdziwić 🙂

Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego (art. 676 K.c.).

Tu karty rozdaje wynajmujący. Nie musi chcieć zatrzymać nakładów i ulepszeń, a przywrócenie do stanu poprzedniego więcej kosztuje niż same nakłady …

Warto zerknąć na wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 11 kwietnia 2017 r., w sprawie sygn. akt I ACa 1611/16: w którym czytamy  – „Sposób rozliczenia się przez strony umowy najmu w związku z takimi nakładami pozostawiony jest zatem w ramach swobody zawierania umów woli stron, które mogą samodzielnie go uregulować, odmiennie niż przewiduje to art. 676 K.c.”.

I konkluzja!
grunt to dobra umowa najmu oraz praktyczna znajomość przepisów !

DOŻYWOCIE !

Elżbieta Liberda        05 lipca 2022        Komentarze (0)

DOŻYWOCIE!

Uważaj, bo może Cię zaskoczyć.

Wielokrotnie zwracają się do mnie klienci z zagadnieniem, że kupili mieszkanie, a po jakimś czasie okazało się, że osobie trzeciej przysługuje prawo dożywocia właśni na tej nieruchomości, pomimo tego te Księga Wieczysta była „czysta”.

Jak to możliwe?

Czy prawo dożywocia musi być ujawnione w treści Księgi Wieczystej?

 

Zacznijmy od tego, czym w ogóle jest prawo dożywocia.

Umowa dożywocia to umowa, która przewiduje przeniesienie prawa własności nieruchomości na inną osobę w zamian za dożywotnie utrzymanie.

Nabywca, przyjmując nieruchomość, zobowiązuje się zapewnić dożywotnikowi utrzymanie, aż do momentu jego śmierci.

Wydaje się zatem, że taka informacja powinna wynikać z treści Księgi Wieczystej.

Zasadą jest, iż stan prawny nieruchomości ustala się na podstawie badania księgi wieczystej.

Zabezpieczeniem dla nabywcy jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Stanowi ona zasadę, zgodnie z którą w przypadku niezgodności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, rozstrzygająca jest treść księgi wg jej stanu na chwilę dokonywania danej czynności. Rękojmia wiary publicznej jest instytucją chroniącą interesy nabywcy nieruchomości działającego w zaufaniu do treści księgi wieczystej.

Są jednak przypadki wskazane w ustawie o księgach wieczystych i hipotece, w których nie działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, kiedy to prawa niezależnie czy wpisane, czy niewpisane do księgi wieczystej, obciążają zakupioną przez nas nieruchomość.

Wynika to z art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece zgodnie z którym:

„Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko: 2) prawu dożywocia.”

 

Nieruchomość obciążoną umową dożywocia, można normalnie sprzedać, nie jest tu wymagana zgoda osoby uprawnionej. Co ważne, osoba nabywająca taką nieruchomość, staje się nie tylko właścicielem nieruchomości, ale też osobą zobowiązaną wobec dożywotnika.

Taka sytuacja również ma miejsce, gdy umowa dożywocia nie jest wpisana do księgi wieczystej. Nabywca, choćby nie wiedział i nie mógł na podstawie treści księgi wieczystej nieruchomości wiedzieć o istnieniu dożywocia, nabywając nieruchomość wchodzi zarówno w prawa właściciela nieruchomości oraz w jego obowiązki wobec dożywotnika.

Co istotne, nabywca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nie może uchylić się od obowiązku wykonywania dożywocia z powołaniem się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, gdyż rękojmia tutaj nie obowiązuje.

Warto dlatego w umowach wpisywać wprost, że nieruchomość nie jest obciążona prawem dożywocia, bo gdyby okazało się inaczej, to po pierwsze sprzedawca oświadczy nieprawdę, a ponadto będzie można skorzystać z rękojmi za wady prawne. W sytuacji, gdy sprzedawca zataił przed nabywcą, że nieruchomość jest obciążona prawem dożywocia, nabywca może od takiej umowy odstąpić, bądź domagać się obniżenia ceny.

Sytuacje nabycia nieruchomości wraz z dożywotnikiem mogą się zdarzać, ponieważ dawne przepisy nie wymagały od notariuszy wprowadzania umów o prawie dożywocia do księgi wieczystej (umowy wcześniejsze od 1991 r.), a przepisy kodeksu cywilnego nie nakazywały wprost wprowadzania umowy o dożywocie do księgi wieczystej.

Obecnie, notariusz sporządzając akt notarialny, zawierający wniosek o wpis do księgi wieczystej, powinien niezwłocznie po jego sporządzeniu i podpisaniu, przesłać ten wniosek za pośrednictwem systemu teleinformatycznego do Sądu Rejonowego prowadzącego daną księgę wieczystą. Z chwilą rejestracji wniosku o wpis w dzienniku ksiąg wieczystych, wzmianka o wniosku zamieszczana jest automatycznie w odpowiednim dziale księgi wieczystej.

 

Pytanie zatem jak się zabezpieczyć i nie dopuścić do kupna obciążonej dożywociem nieruchomości ?

Aby uniknąć takiej sytuacji, niezbędne jest zapoznanie się z aktami księgi wieczystej, a konkretnie z wcześniejszymi aktami notarialnym, które były  podstawą nabycia nieruchomości. Sprawdzić bowiem  należy, czy w przeszłości  umowa dożywocia nie była podstawą nabycia nieruchomości i czy nieruchomość nie jest nią nadal obciążona. Akta księgi wieczystej nieruchomości znajdują się w sądzie rejonowym właściwym dla miejsca jej położenia.

Tutaj jednak pojawia się kolejna komplikacja. O ile dostęp do KW jest jawny, to do akt już nie.

Będąc jedynie osobą zainteresowaną zakupem nieruchomości, nie jesteśmy zgodnie z orzecznictwem Sądów osobami które posiadają interes prawny umożliwiający uzyskania zgody na wgląd do akt. Niezbędne  jest dlatego, pełnomocnictwo od właściciela nieruchomości.

Watro też na koniec podkreślić, że o ile nieruchomość obciążona prawem dożywocia może podlegać zbyciu, natomiast prawo dożywocia jest prawem niezbywalnym.

Jeśli chcesz dokonać dokładnego sprawdzenia nieruchomości zapraszam. Przeprowadzę pełny audyt zarówno prawny jak  faktyczny, tak aby zapewnić pełne bezpieczeństwo transakcji.

Elżbieta Liberda

tel. 509782009

 

Zniesienie współwłasności. Ile trwa sprawa ?

Elżbieta Liberda        17 czerwca 2022        Komentarze (0)

ILE TRWA SPRAWA O ZNIESIENIE WSPÓŁWŁASNOŚCI ?

To bardzo często zadawane pytanie.
Każdy kto ma udział w nieruchomości w zasadzie przynajmniej przez chwile się nad tym zastanawia…
Ciężko jednak udzielić odpowiedzi poza jedyną prawidłową – TO ZALEŻY 🙂
W zależności od tego, co to jest za nieruchomość, ilu jest współwłaścicieli, czy są zgodni czy nie, czy trzeba będzie rozliczać pożytki i korzyści będzie możliwe oszacowanie czasu postępowania.

Sam charakter postępowania o zniesienie współwłasności powoduje, że takie postępowania co do zasady trwają długo i bardzo długo.
Można stwierdzić, że jeżeli takie postępowanie zostanie prawomocnie zakończone w ciągu 3 lat to jest naprawdę dobrze, jednak gdy interesy uczestników są różne, zwykle trwa to dłużej.
Jedno z postępowań w których byłam pełnomocnikiem dotyczące kamienicy w Lublinie zostało prawomocnie zakończone (była apelacja do Sądu Okręgowego) po 12 latach.

Długo trwają opracowania opinii przez biegłych. Strony zazwyczaj wnoszą zastrzeżenia do tych opinii i biegli sporządzają opinie uzupełniające.
Wreszcie strony mogą wnosić, jak nie zgadzają się z opinią danego biegłego, o sporządzenie opinii przez innego biegłego.

Oczywiście koszty wzrastają, ale postępowanie się wydłuża.
W postępowaniach gdzie rozliczane są nakłady często powoływani są świadkowie na okoliczność kto wykonywał nakłady, w jaki czasie i jaki był zakres nakładów. Tych świadków jest często duża ilość, a to przeciąga postępowanie.
Zniesienia współwłasności można dokonać oczywiście w drodze pozasądowej, poprzez umowę o zniesienie współwłasności zawartą obligatoryjnie w formie aktu notarialnego.
Ale w takim przypadku aby można taką formę zastosować musi być zgoda wszystkich 100% współwłaścicieli.
Jeżeli nawet jeden mający np. 0,5% udziału współwłaściciel nie przystąpi do aktu notarialnego, w tej formie nie można znieść współwłasności. Pozostaje tylko droga sądowa.
Przy zniesieniu współwłasności w taki zgodny sposób, to aby notariusz sporządził taką umowę, musi być wcześniej sporządzona inwentaryzacja ( czyli dokładny pomiar wszystkich lokali), które mają być wydzielone (najczęściej współwłaściciele zlecają to jakiemuś budowlańcowi).
Taka inwentaryzacja wygląda tak, że jest oznaczony dokładny metraż każdego mieszkania i metraż poszczególnych pomieszczeń w lokalu oraz narysowane są rzuty poziome każdego z lokali z wyszczególnieniem na tych rzutach wszystkich pomieszczeń w danym lokalu.
W akcie notarialnym notariusz wpisuje też wzajemne spłaty, dopłaty, pożytki itd. – o ile oczywiście współwłaściciele między sobą tak ustalą.

Po co zatem ja kupuje udziały w nieruchomościach ?
Gdzie tu interes … ?
O tym mówię na prowadzonych przez mnie warsztatach, po których uczestnicy osiągają naprawdę imponujące stopy zwrotu !!!
A jeśli macie problem ze współwłasnością, chcecie sprzedać lub kupić udziały zapraszam !

UDZIAŁ W SPADKU.

Elżbieta Liberda        10 czerwca 2022        Komentarze (0)

Jak sprzedać udział w spadku ?

Czy mogę dokonać sprzedaży udziału w spadku bez zgody pozostałych spadkobierców .

To bardzo częste pytanie.

Wielokrotnie stajemy się nabywcami udziału w spadku razem z osobami które nie koniecznie mają ten sam pomysł na zadysponowanie otrzymanym majątkiem.

Im więcej spadkobierców, tym z reguły o porozumienie trudniej.

Sytuację komplikuje też ilość składników masy spadkowej.

Bywa tak, że są to nieruchomości, ruchomości, środki pieniężne itp.

Są też czasem i długi… ale o tym w innym wpisie.

Czy w takiej sytuacji możemy dokonać rozporządzenia udziałem w nieruchomości który nam przysługuje ?

Czy dla nabywcy jest to bezpieczne ?

Otóż, nabywca udziału w nieruchomości spadkowej  staje się jej współwłaścicielem.

 Zgodnie z art. 1036 KC spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku.

Ale czy jednak zawsze jesteśmy uzależnieni od pozostałych !

Nie !

Brak zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców nie powoduje nieważności rozporządzenia, lecz jego bezskuteczność i to tylko o tyle, o ile naruszałoby ono uprawnienie przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku. Dopóki zatem sąd nie uzna, że doszło do takiego naruszenia, dopóty zbycie udziału jest w pełni skuteczne.

Czy taka transakcja niesie jakieś ryzyko dla nabywcy ?

Trochę tak, ale jak dobrze się „sprawdzi temat” to ryzyko nie jest duże.

Przekładając na „polski” przepisy, problem byłby, gdyby przy sprawie o dział spadku okazało się, że któremuś ze spadkobierców przysługuje większy udział niż nabył.

Jedyne zagrożenie jest takie, że osoba, która nawet w dobrej wierze nabyła od jednego ze spadkobierców bez zgody pozostałych, część udziału we współwłasności nieruchomości, czy rzeczy,  nie może korzystać z instytucji chroniących nabywców w dobrej wierze.

W szczególności nie chroni jej rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, o której mowa w art. 5 KWU.

Przepis ten bowiem chroni nabywcę tylko wówczas, gdy kupił nieruchomość od nieuprawnionego zbywcy ujawnionego w księdze wieczystej jako właściciel. Tymczasem w sytuacji określonej w art. 1036 KC zbywca jest uprawniony do zbycia udziału, a jedynie zbycie to może być uznane za bezskuteczne w razie wystąpienia okoliczności w przepisie tym przewidzianych. Nabywcy w takiej sytuacji przysługuje wobec zbywcy jedynie roszczenie oparte na przepisach dotyczących rękojmi za wady prawne rzeczy sprzedanej, nie chroni go natomiast rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Podsumowanie.

Zakup udziału w spadku przy braku zgody pozostałych może okazać się bardzo dobrą inwestycją.

Większość rynku nie będzie zainteresowana taką ofertą, bo najzwyczajniej w świecie nie będą umieli należycie prześwietlić tematu i nie zechcą ponosić ryzyka.

I słusznie, bo trzeba tu nie tylko wiedzy z zakresu obowiązujących przepisów ale przede wszystkim praktyki w sprawdzeniu „praw do spadku” i możliwości dochodzenia ustalenia innych udziałów w spadku niż wynikające z ustawy czy testamentu.

Mało tego, wielu pośredników czy innych uczestników rynku nieruchomości nie tyka się takich w mojej ocenie „perełek”.

Dlatego to okazja do znalezienia inwestycji w naprawdę okazyjnej cenie !

Chcesz nauczyć się jak ogarniać takie tematy.

Zapraszam na organizowane przeze mnie warsztaty z inwestowania w udziału w nieruchomości.

Chętnie podzielę się z Wami moim doświadczeniem i pokaże moje sprawdzone przez wiele lat sposoby jak zabezpieczyć się przy takiej transakcji.

Więcej szczegółów na

www.szkolenia.liberda.pl