Inwestowanie w udziały nieruchomości!

Elżbieta Liberda        01 stycznia 2022        Komentarze (0)

Początek roku to dla wielu moment tworzenia nowych planów, biznesów, pomysłów na rozwój, podnoszenia kwalifikacji czy wdrożenia zmian.

Ponieważ na rynku nieruchomości zrobiło się ciasno, a o dobre i nieskomplikowane tematy jest bardzo ciężko wielu zastanawia się co dalej zrobić ?
Ale, to że na rynku nieruchomości jest ciągle gorąco to zdecydowanie dobry dla Ciebie znak.

Jestem przekonana, że wskutek dynamiki rynku, wzrostu stóp procentowych wiele osób będzie chciało pozbyć się nieruchomości.
Pojawią się oferty z niekoniecznie łatwym stanem prawnym czy faktycznym.
Skorzystać będą mogli na tym inwestorzy posiadający wiedzę jak uregulować problematyczne kwestie.
Jednocześnie będą mogli pomóc wyjść ze spirali zadłużenia, czy problematycznych rodzinnych sporów.
Jeśli chcesz się otworzyć na nowe formy inwestowania w nieruchomości, koniecznie zerknij co będzie działo się już za kilka dni 🙂

Rozpocznij z impetem 2022 rok i dobrze na tym zarabiaj!
Właśnie przygotowuje materiały na styczniowe warsztaty z inwestowania w udziały.
Przez te kilkanaście lat pracy na rynku nieruchomości przewinęło się tyle ciekawych spraw w kancelarii, że chyba tygodnia nie starczy, żeby je omówić!
A tu wyzwanie … trzeba wybrać najlepsze i omówić je w 10 godzin ….
Dlatego mam do Ciebie prośbę 🙂 Napisz jaka materia najbardziej Cię interesuje, z jakimi przypadkami miałeś kontakt i kiedy współwłasność była problematyczna.
Często jest tak, że tam, gdzie większość widzi problemy, to ja widzę pieniądze do zarobienia 🤣

Daj też znać, czy wolisz prelekcje na podstawie analizy konkretnych przypadków, czy może najpierw trochę wprowadzenia, a potem sesja pytania i odpowiedzi :-)))
Kto był na moich szkoleniach to, już trochę wie co tam się dzieje ….
Chce rozwijać się dla Was, więc wciąż liczę na podpowiedzi i sugestie …

Ja już nie mogę się doczekać :-)))
Widzimy się już 8 STYCZNIA!

LINK DO ZAPISU –> lexperfecta.pl/udzialy

Sprzedawca musi się pilnować !

Elżbieta Liberda        10 grudnia 2021        Komentarze (0)

Sprzedawca musi się pilnować !

Z punktu widzenia prawa to w interesie Sprzedawcy jest zadbanie o bardzo dobrą umowę Sprzedaży. Obowiązujące przepisy dotyczące sprzedaży nieruchomości, oraz utrwalone już orzecznictwo, dają szerokie uprawnienia kupującym w zakresie możliwości odstąpienia od umowy lub obniżenia ceny, w szczególności gdy sprzedawca jest profesjonalistą w zakresie działalności związanej z obrotem nieruchomościami, a kupujący to konsument.

Brak czujności sprzedawcy, nie zawarcie w treści umowy odpowiednich zapisów może doprowadzić do sytuacji kiedy nawet po długim okresie czasu – (bo aż do 5 lat ) nieruchomość wróci do właściciela, który to będzie zobowiązany do zwrotu ceny i kosztów związanych z transakcją. Elementarne znaczenie dla kształtowania stosunków w zakresie sprzedaży  nadano zapisom umownym.

Niestety zawiłe regulacje prawne, trudne do rozszyfrowania w zakresie stosowania ich w obrocie nieruchomościami, dynamika rynku, spowodowały, że wokandy sądowe zaczęły zapełniać się sporami. …

A jak zatem bezpiecznie sprzedać nieruchomość?

Po pierwsze, umowa ! Zapomnijmy o zamierzchłych czasach kiedy bazowaliśmy na standardowych zapisach w aktach notarialnych, że np. nieruchomość jest do remontu. Pomimo tego, że ustawodawca nie nakazuje wprost uszczegóławiać tego zagadnienia, to pozostawienie odpowiedzialności sprzedawcy jedynie regulacjom ustawowym dotyczącym transakcji jest najdelikatniej mówiąc nieodpowiedzialne.

Kto chce nich ryzykuje, tylko po co ?

Zarówno z punktu widzenia sprzedawców jak i kupujących odpowiednie zapisy umowne pozwolą uniknąć wielu wątpliwości, a w sytuacji kiedy nawet dojedzie do sporu sądowego wartość dowodowa tego dokumentu będzie miała kluczowe znaczenie. Nie musi być to tylko akt notarialny, pomocne będą wszelkie protokoły, oświadczenia i oczywiście dokumentacja zdjęciowa.  

Trochę przepisów:

Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli sprzedana nieruchomość ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia). Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, m.in. wówczas, gdy:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego;

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia.

Przekładając powyższe na sferę obrotu nieruchomościami Sprzedawcy już na etapie kształtowania ogłoszenia o sprzedaży powinni poważnie zastanowić się jakie zapewnienia mogą składać potencjalnym nabywcom. Jak rzeczywistość portali ogłoszeniowych pokazuje, w zasadzie każdy dom czy mieszkanie jest bez wad, nadaje się niemalże do wszystkiego. Jeśli zapewnienia nie znajdą porycia w rzeczywistości może pojawić się problem… Wniosek – sprzedawcy winni składać jedynie realne zapewnienia. Już z powyższego wynika, że dla ustalenia, czy występuje wada fizyczna, konieczne będzie odniesienie się do umowy zawartej przez strony. Od treści i stopnia szczegółowości umowy zależeć będzie zatem zakres odpowiedzialności Sprzedawcy i uprawnień Kupującego.

Sprzedawcy mogę jednak poprawić swoją sytuację odpowiednimi zapisami. Istnieje bowiem możliwość umownego rozszerzenia, ograniczenia lub wyłączenia odpowiedzialność z tytułu rękojmi. Sprzedawcy chcąc zabezpieczyć się w umowach z dobrodziejstwa tej regulacji mogą skutecznie korzystać. Niestety nie dotyczy to – co do zasady –  relacji przedsiębiorca – konsument. Oczywiście, wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym.

Innym wariantem, który zwalnia Sprzedawcę z odpowiedzialności jest udzielenie informacji. W przypadku kiedy mamy świadomość istnienia wady trzeba to opisać. W świetle prawa, Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Pamiętajmy że przepisy odmiennie regulują zasady odpowiedzialności za wady fizyczne w przypadku tzw. sprzedaży konsumenckiej. Konsument, to osoba fizyczna dokonująca z przedsiębiorcą transakcji niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową.

Dlatego formułując umowy w pierwszej kolejności ustalić należy pod reżim których regulacji ustawowych podlegać będzie nasza transakcja. Prawo dostarcza szeregu wątpliwości. Sady orzekają niejednolicie, a co za tym idzie brak utrwalonego orzecznictwa w tym zakresie powoduje, iż z uwagi na specyfikę sporów dotyczących nieruchomości, nawet Sądy maja problemy z dokonywaniem odpowiedniej wykładni.

Dobra umowa sprzedaży, protokoły, zdjęcia to materiał który z pewnością spowoduje że na rynku będzie co raz mniej będzie transakcji, w których albo Kupujący czuje się oszukany albo Sprzedawca jest narażony na roszczenia Kupującego wynikające z jego nieadekwatnych do sytuacji oczekiwań.

Skarga pauliańska w praktyce

Elżbieta Liberda        21 listopada 2021        Komentarze (0)


Skarga Pauliańska to środek prawny, który ma na celu ułatwienie wierzycielowi dochodzenie swoich roszczeń w sytuacji, gdy dłużnik wyzbywa się majątku.
Uszczuplenie majątku dłużnika często powoduje bowiem utratę możliwości zaspokojenia wierzyciela.

Właśnie na taka okoliczność ustawodawca wprowadził instytucje skargi. Składając ją osoba domagająca się spłaty zadłużenia może żądać uznania czynności między dłużnikiem a osobą trzecią za bezskuteczną.
Instytucja ma zastosowanie tylko w ściśle określonych przypadkach i po spełnieniu kilku warunków.

Aby skarga „chwyciła” wcale nie jest to takie proste. Trzeba dokładnie przemyśleć zasadność jej składania.

Przesłanki warunkujące skuteczność:
1. dłużnik dokonał czynności prawnej, która wywołała skutki wobec wierzyciela ( czyli wierzyciel jest tym pokrzywdzony i nie może odzyskać swoich pieniędzy lub jest to utrudnione).


2. osoba trzecia uzyskała na skutek czynności prawnej korzyść majątkową,

3. dłużnik był świadomy konsekwencji swojej decyzji ( wiedział, że pokrzywdzi to wierzyciela)

4. osoba trzecia wiedziała, że dłużnik działa ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.

Wszystkie te przesłanki muszą wystąpić kumulatywnie. Brak spełnienia choćby jednej z nich sprawi, że skarga nie jest zasadna. Stąd też tak mało spraw które w tym trybie zostają wygrane 🙂

Co NAJWAŻNIEJSZE !

Jeśli sprawa się powiedzie i skarga chwyci, to będzie miało miejsce uznanie czynności prawnej za bezskuteczną względem wierzyciela. Jeśli sąd uwzględni skargę pauliańską, dłużnik nie odzyska wówczas faktycznie majątku, którego się wyzbył.

Wierzyciel może natomiast domagać się swoich roszczeń od osoby trzeciej, która uzyskała składniki majątkowe dłużnika. Dochodzi więc do sytuacji, w której w zobowiązanie pomiędzy wierzycielem i dłużnikiem zostaje zaangażowana kolejna osoba trzecia.

Klauzula APOSTILLE. Kiedy jest potrzebna ?

Elżbieta Liberda        30 września 2021        Komentarze (0)

Kiedy do transakcji potrzebować będziemy APOSTILLE?

To często zadawane pytanie… Szczególnie, że nie zawsze strony umowy mogą być jednocześnie na akcie notarialnym i bywa, że przebywają za granicą.

Jeżeli Klient, strona przyszłej transakcji przebywa za zagranica, a chce sprzedać albo kupić nieruchomość w Polsce, nie musi być obecna przy zawarciu umowy, ale jest zobowiązana wówczas wyznaczyć pełnomocnika, który zajmie się wszelkimi formalnościami.

W tym celu  musi udać się do notariusza w kraju, w którym w danym momencie przebywa i dokonać czynności udzielenia pełnomocnictwa (w większości przypadków wymagana jest treść pełnomocnictwa już gotowego, notariusz poświadcza niejako złożenie podpisu).

Następnie akt ten należy zaopatrzyć w klauzulę apostille.

W większości państw, które ratyfikowały Konwencję haską,  wydaje ją Ministerstwo Spraw Zagranicznych, ale może się zdarzyć, że odpowiedzialne są za to urzędy lub sądy.

Klauzula apostille jest to zatem poświadczenie pełnomocnictwa do zakupu będą sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce, podczas gdy sprzedawca nieruchomości będą nabywca nieruchomości (mocodawca) przebywa poza granicami Polski.

Jak to sprawnie przeprowadzić ?

  • W pierwszej kolejności należy wybrać osobę, która zostanie pełnomocnikiem występującym w imieniu sprzedawcy/nabywcy, która przebywa poza granicami Polski., np. agent nieruchomości, ktoż z rodziny, radca prawny
  • Następnie w celu sporządzenia takiego pełnomocnictwa należy udać się do notariusza w państwie, w którym mieszka sprzedawca/nabywca nieruchomości.
  • Notariusz winien sporządzić pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego. Prawo polskie przewiduje, że pełnomocnictwo musi zostać udzielone w takiej samej formie, jaka wymagana jest do dokonania danej czynności prawnej. W przypadku zakupu lub sprzedaży nieruchomości musi być to zatem forma aktu notarialnego.
  • W przypadku, gdy w danym kraju przepisy prawa nie przewiduj± formy aktu notarialnego, wtedy dokument pełnomocnictwa należy sporządzić w takiej formie, jaka będzie zgodna z prawem obowiązującym w państwie, w którym pełnomocnictwo zostanie sporządzone.
  • W treści pełnomocnictwa należy szczegółowo opisać oznaczenie nieruchomości, jej położenie, cenę sprzedaży,  sposób płatności.

Proces uzależniony jest też od tego, czy państwo w którym  mieszka mocodawca przystąpiło do konwencji haskiej z dnia 5 pazdziernika 1961 r.

Powyższa konwencja ma zastosowanie do dokumentów urzędowych, które zostały sporządzone na terytorium jednego z Umawiających się Państw i które maj± być przedłożone na terytorium innego Umawiającego się Państwa.

W przypadku, gdy kraj w którym znajduje się mocodawca:

  • Jest stroną wyżej wymienionej konwencji haskiej, poświadczenie pełnomocnictwa polegać będzie na uzyskaniu  ?klauzuli apostille?
  • Nie jest stroną  konwencji haskiej, poświadczenie pełnomocnictwa polegać będzie na legalizacji dokumentu.

wykaz państw, będących stron± konwencji haskiej z 1961 r. znajduje się na stronie internetowej: https://www.hcch.net/en/instruments/conventions/status-table/?cid=41

Klauzula apostille to poświadczenie, że dany dokument  jest autentyczny.

Dla uzyskania klauzuli apostille należy złożyć wniosek do właściwego urzędu, przedkładając jednocześnie oryginał dokumentu, na który ma być nadana klauzula.

Legalizacja dokumentu:

W sytuacji, gdy państwo nie jest stron± konwencji haskiej, niezbędna jest w takim przypadku legalizacja dokumentu.

Legalizacji dokumentu dokonuje się dwustopniowo. W pierwszej kolejności dokument legalizuje Ministerstwo Spraw Zagranicznych, lub właściwy organ miejscowy.

Następnie, w polskim konsulacie lub  ambasadzie,  uzyskać trzeba dodatkową legalizację w postaci klauzuli o zgodności  dokumentu z prawem obowiązującym w miejscu jego wystawienia.

Na koniec trzeba  przetłumaczyć na język polski klauzulę apostille będą też zalegalizowany dokument. Tłumaczenie zawsze musi zostać wykonane przez tłumacza przysięgłego.

Naruszenie miru domowego.

Elżbieta Liberda        26 września 2021        Komentarze (0)

W ostatnim czasie głośno zrobiło się na temat naruszeń miru domowego ?

Pytanie, co to tak naprawdę oznacza w praktyce ?

Co to jest ten mir domowy? Komu przysługuje ochrona ?

Niestety, obowiązujące przepisy powodują, że z przywilejów przepisów korzystają także oszuści.

Ale, zacznijmy od początku !

Kiedy możemy naruszyć mir domowy ?

Dotyczy to sytuacji kiedy :

  • oddamy nieruchomość w najem, użyczenie
  • chcemy wprowadzić się do kupionego mieszkania, a sprzedawca będą jego rodzina „zapomniał ” się wyprowadzić
  • jesteśmy współwłaścicielami mieszkania, w którego posiadaniu jest ktoś inny

Mało tego, możemy naruszyć mir domowy nawet gdy osoba która zajmuje nieruchomość nie posiada do niej żadnego tytułu prawnego !

Absurd ! A jednak !

W dzisiejszym wpisie skupimy się na pierwszym z zagadnień. Naruszenie miru domowego gdy wynajęliśmy mieszkanie.

Odwieczny problem dla wynajmujących to zrozumienie tego, że jeśli zapadnie decyzja o oddaniu nieruchomości w najem, to właściciel nie będzie mógł wchodzić, kiedy tylko zechce, do swojej własności.

Niestety, przepisy są w tym zakresie bezlitosne. Kiedy wynajmujący naruszy obowiązek powstrzymania się od tego typu incydentów, może popełnić przestępstwo.

Na wielu forach internetowych można wyczytać dziwne rady, że kiedy najemca np. nie płaci czynszu, można się wprowadzić do mieszkania i utrudnić mu życie. Ci pseudodoradcy zapominają jednak, że w kodeksie karnym istnieje przestępstwo naruszenia miru domowego.

Art. 193 Kodeksu karnego

Kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

W rozumieniu przepisu cudze mieszkanie to także mieszkanie wynajęte.

Właściciel mieszkania może zatem popełnić przestępstwo, wchodząc nawet do swojego mieszkania lub nie opuszczając swojego mieszkania, gdy zażąda tego najemca.

Poprzez sam fakt zawarcia umowy najmu wynajmujący upoważnia najemcę do w zasadzie wyłącznego korzystania z lokalu mieszkalnego.

Do mojej kancelarii często zgłaszają się wynajmujący z informacją, że ktoś podpowiedział im, aby formalnie (czyli ?na umowie?) wpisali, iż wynajmują tylko np. 2 pokoje lub mniejszy metraż niż ma mieszkanie, a w rzeczywistości najemca i tak będzie korzystać z całej nieruchomości. Zabieg ten rzekomo ma ułatwić właścicielowi prawo wejścia do mieszkania.

Nic bardziej mylnego. Jeśli w istocie najemca korzysta z całego mieszkania i objął cały lokal w posiadanie, taki zapis będzie tylko fikcją, i jeśli właściciel wejdzie do mieszkania wbrew woli najemcy, to narazi się na zarzut popełnienia czynu zabronionego.

Oczywiście jeśli wynajmiemy tylko pokój w mieszkaniu z prawem korzystania przez najemcę z części wspólnych, to do pozostałych pokoi mamy prawo wprowadzić innych najemców lub nawet sami możemy w takim pokoju zamieszkać.

Jakie zachowania kwalifikuj± się jako czyn zabroniony?

Kiedy właściciel lub inna osoba np. rozwierci zamki i wejdzie do mieszkania, ale także gdy wejdzie do lokalu, bo najemca otworzy drzwi, jednak nie zechce opuścić lokum na żądanie najemcy.

Często właściciele dysponuj± swoim kompletem kluczy.

I tu istotna uwaga: dla bytu przestępstwa nie jest konieczne ?siłowe? wdarcie się do mieszkania. Wystarczy sam fakt wejścia do nieruchomości bez zgody najemcy.

Jedyną sytuacją, która daje podstawy do samodzielnego wejścia wynajmującego do lokalu, jest ta opisana we wspomnianym wcześniej art. 10 u.o.p.l.:

Art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów

  1. W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej ? także przy jej udziale.

 

? Co grozi za naruszenie miru domowego?

Za popełnienie takiego czynu grozi kara grzywny, kara ograniczenia wolności oraz kara pozbawienia wolności do 1 roku.

O ile ta najostrzejsza kara raczej nie powinna zostać wymierzona, to jednak dużym kłopotem może okazać się wpis do rejestru karnego. Szczególnie przedsiębiorcom może to znacznie utrudnić życie.

Warto także wskazać, że przestępstwo naruszenia miru domowego jest ścigane z oskarżenia publicznego. Oznacza to, że najemca może ograniczyć się jedynie do złożenia zawiadomienia o podejrzeniu popełnienia przestępstwa. Może tego dokonać nawet  ustnie do protokołu na miejscu zdarzenia w obecności  policji.

Warto zatem zadbać o dobrą umowę najmu ( nigdy szablon z Internetu ), skorzystać z różnych form zabezpieczeń jakie daje prawo ( kaucja, poręczenie, weksel, kary umowne ),  doskonale zweryfikować najemcę i zawsze mieć opcje aby sprawnie doprowadzić do opróżnienia lokalu gdy pojawi się problem.

Najem to doskonały sposób na zarabianie, ale wcale nie łatwy.

Z pewnością jednak przy należytym podejęciu do zagadnienia da się wynajmować dochodowo i bezpiecznie !

Jeśli macie pytania z tym związane lub problemy zapraszam do kontaktu.