Dlaczego specjalizuję się w inwestowaniu w udziały?

Elżbieta Liberda        29 kwietnia 2024        Komentarze (0)

Dlaczego wybrałam udziały ?

Dlaczego od lat działam w tym obszarze dzieląc się wiedzą?

Dlaczego to właśnie w tej dziedzinie prawa nieruchomości się wyspecjalizowałam?

Inwestowanie w udziały to jedna z najbardziej opłacalnych form pomnażania kapitału.

Choć nie są to najłatwiejsze inwestycje, to przy znajomości przepisów prawnych i praktycznej strony tego typu transakcji gwarantują spektakularne zyski.

Inwestując w udziały – jeśli poznasz tą niszową i trudną tematykę:

  • nie masz wielu konkurentów,
  • możesz stosować różne strategie inwestycyjne i zarabiać na wiele sposobów – np. początkowo osiągać dochód z wynajmu lokalu który obejmiesz w posiadanie kupując udział, podczas gdy jednocześnie skupujesz pozostałe udziały od innych współwłaścicieli, przeprowadzasz postępowania spadkowe czy znosisz współwłasność
  • masz dużo niższy próg wejścia do inwestycji. Udział w nieruchomości można kupić czasem nawet za kilkaset złotych
  • od bycia właścicielem niewielkiego udziału możesz stać się w niedługim czasie właścicielem całej kamienicy
  • flip na udziale zaskoczy Cię stopą zwrotu.

Inwestowanie w udziały kojarzy się z kamienicami. I owszem, w wielu kamienicach nie ma wyodrębnionych lokali i istnieje współwłasność w częściach ułamkowych.

Udziały jednak kupować można w każdej nieruchomości, w mieszkaniu, domu, działce czy lokalu. Każda z tych opcji może wygenerować zysk.

Najczęściej współwłasność, a tym samym możliwość nabycia /sprzedaży udziału, powstaje wskutek dziedziczenia i rozwodu. Każdy współwłaściciel może wówczas co do zasady rozporządzać swoim ułamkiem.

Ponieważ wielokrotnie interesy współwłaścicieli nie są spójne, wiele osób nie jest zainteresowanych zarządzaniem taką nieruchomością czy znoszeniem współwłasności za jakiś czas, to wówczas może być to okazja aby nabyć taki udział po korzystnej cenie.

A kiedy wiemy jakimi prawami rządzi się współwłasność możemy na tym nieźle zarobić.

Powodzenie inwestycji zależy jednak od umiejętnego wykorzystywania przepisów, praktyki i kreatywności inwestora. Ten model inwestowania wymaga eksperckiej wiedzy. Przy inwestowaniu w udziały nie wszystkie ryzyka od razu da się rozpoznać.

Sama znajomość przepisów, nawet doskonała, na nic się zda bez odpowiedniej praktyki, umiejętnego obejmowania w posiadanie, czy zbadania struktury współwłasności.

Taką jednak zdobyć można tylko poprzez realizację transakcji. Rozpoczynając swoją przygodę z udziałami warto skorzystać początkowo z pomocy profesjonalisty lub osoby która ma już w tym doświadczenie.

Potrzeba bowiem nie tylko doskonałej znajomości prawa, ale także sporo sprytu. Tu bowiem nie tylko czynności natury formalnoprawnej mają znaczenie, ale przede wszystkim natury faktycznej związanej z umiejętnym zrobieniem due diligence nieruchomości oraz późniejszym objęciem w posiadanie lokalu.

Zacznijmy zatem od początku, wyjaśniając co to w ogóle jest udział.

Ta na pozór oczywista kwestia okazuje się, że przy błędnym zrozumieniu może powodować wiele problemów. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem wspólnej rzeczy i jest szczególnym rodzajem własności, nie zaś odrębnym typem prawa.

„Udział” jest prawem, które należy wyłącznie do współwłaściciela. Innymi słowy, współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli.

Żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje prawo do fizycznie wydzielonej części rzeczy.

Jeśli nawet podzielono rzecz do korzystania (quoad usum), to ma to jedynie wpływ na sposób wykonywania uprawnień przez poszczególnych współwłaścicieli. Nie zmienia natomiast faktu, że nadal zachowujemy prawo do całej rzeczy.

Jeśli interesujesz się takimi transakcjami, chcesz kupować lub sprzedawać udziały a może pośredniczyć lub doradzać w tym obszarze – zapraszam do współpracy.

Chętnie podzielę się z Tobą moją wieloletnią praktyką zawodową, doświadczeniem przy prowadzeniu takich transakcji zarówno jako prawnik, pośrednik i inwestor.

Napisz lub zadzwoń do mnie. Porozmawiamy i ocenisz czy to sektor rynku dla Ciebie – tel. 509 782 009.

(konsultacje dziś od 18.30 – 20.00 ) ! Tak w niedzielę – bo nasze warsztaty z udziałów już 17 maja i jeśli uznasz, że chcesz się w tym kierunku rozwijać to zaproszę Cię do mojej grupy Akademii Prawa Nieruchomości gdzie podnosimy regularnie swoje kwalifikacje i wspieramy się oraz edukujemy tak, aby działać w nieruchomościach skutecznie, dochodowo i legalnie.

Potencjał w starych, wiekowych kamienicach.

Elżbieta Liberda        26 kwietnia 2024        Komentarze (0)

Niewątpliwie, w starych, wiekowych kamienicach tkwi olbrzymi potencjał. Pytanie, na ile możliwe jest jego wydobycie i czy to naprawdę się opłaca?

Od wielu lat pomagam przy tego typu transakcjach. Poza kwestiami prawnymi zawsze oceniamy rentowność planowanego zakupu.

Jakie możliwości inwestycyjne dają tego typu obiekty ?

Jeszcze kilkanaście lat temu tylko nieliczni interesowali się takimi inwestycjami. Pamiętam, jak zaczynałam swoją prace w nieruchomościach, większość osób tego typu nieruchomości szybko chciała się pozbyć, popyt na stare budynki był słaby.

Szkoda, że nie miałam wtedy tej wiedzy co teraz ….

Rynek ten zyskał na intensywności po wejściu Polski do Unii. Dziś spektakularnie się zmienił i odnotowuje ogromne zyski. Wielu inwestorów, ale także i klientów indywidualnych zauważyło ogromny potencjał inwestycyjny kamienic.

Z czego wynika atrakcyjność kamienic?

Przede wszystkim z lokalizacji.

Kamienice zlokalizowane są wielokrotnie w zabytkowych centrach miast, które nie tylko stanowią prestiżowe dzielnice, ale są turystyczną atrakcją. Kolejna sprawa to to charakter budynków. Przedwojenne kamienice dają mnóstwo możliwości aranżacyjnych.

Niepowtarzalny klimat, wysokie pomieszczenia o pięknych fasadach zaspokoją najbardziej wysublimowane gusta. Największym wyróżnikiem są wysokie sufity, których nie znajdziemy w żadnych innych budynkach. Przeważnie mają ponad 4m wysokości. Nadają się nie tylko jako przepiękne nieruchomości mieszkalne, ale także doskonale spełnia rolę jako prestiżowa lokalizacja firmy.

To niekończące się możliwości.

Wielokrotnie nadają się też na inwestycje o charakterze hotelowym, czy apartamentowym.

Wysokie sufity to także gratka dla miłośników wydzielania jak największej powierzchni mieszkalnej. Pozwala na stworzenia np. antresoli czy lokali poniżej 25 m2.

To jednak wcale nie takie proste i wielu potrafi „wtopić” bo robi to nielegalnie.

Jak przeprowadzić wyodrębnienie lokali i ustanowienie samodzielności, jak wykazać tzw. stan zastany, jak szybko i dobrze znieść współwłasność, jak rozliczyć pożytki i korzyści przy współwłasności to zagadnienia, które w zasadzie codziennie as przedmiotem konsultacji z Klientami, mentoringów oraz spraw, gdzie reprezentuje inwestorów w ich procesach inwestycyjnych oraz sądowych.

W tym tygodniu prowadziłam kilka audytów z ogromnym potencjałem. Oj, będą perełki !

Malutkie lokale które wykroiliśmy, kiedy się sprzedadzą, inwestorowi przyniosą spektakularne ROI, a nabywcy będą zachwyceni mając swoje M w sercach miast tętniących życiem.

LOVE IT.

Najmniejszy lokal będzie miał 9 m!  Fajnie mieć poczucie, że dokłada się swoją cegiełkę do kawałka historii.

Jeśli chcecie dowiedzieć się jak to robić, jak analizować kamienicę, współwłasności i udziały, jak z bycia właścicielem niewielkiego ułamka stać się wyłącznym właścicielem całej kamienicy, to zapraszam na mentoringi lub akademie prawa nieruchomości, gdzie podczas praktycznych warsztatów dziele się wiedzą i doświadczeniem oraz zapraszam najbardziej topowych prelegentów – praktyków a nie „ sprzedawców marzeń”.

Ale marzenia też są super, tylko te, które mają datę ich realizacji.

Dlatego już 17 maja możesz zacząć plany wdrażać w życie. To dzień, kiedy zmienisz swoje podejście do inwestowania lub przeniesiesz się na zupełnie inny poziom. Ja chętnie Ci w tym pomogę, przeprowadzając Cię krok po kroku w procesie nabycia Twojego pierwszego udziału w mieszkaniu, gruncie lub kamienicy tak aby za kilka lat, kiedy stworzymy inwestycyjny diament, wypić wspólnie lampkę szampana za Twój sukces, w którym ja będę miała swój udział – na zawsze

Agencja towarzyska jako sąsiad.

Elżbieta Liberda        16 kwietnia 2024        Komentarze (0)

Agencja towarzyska w sąsiedztwie – czy to powód utrudniający sprzedaż?

Jak sobie poradzić z „sąsiadkami” kiedy np. właściciel lokalu nie jest zainteresowany pozbyciem się takiego najemcy.

To jeden z przypadków które dziś wpłynęły od jednego z pośredników których obsługujemy – bo niestety znacznie utrudnia im to działania sprzedażowe. Kiedy tylko potencjalni nabywcy dowiadują się o tym (a na klatce sporo się o tym mówi) natychmiast rezygnują.

Czy zatem właściciele sąsiednich lokali pozostają bezradni!

Oczywiście ze mną NIE !

Nie zdradzając całości procedury jaką podejmiemy podpowie, że skorzystamy tu z regulacji ustawy o ochronie praw lokatorów.

Ktoś powie jak to, przecież takich lokatorów nie chcemy chronić. No właśnie
To jedna z nielicznych regulacji która pozwala właścicielom sąsiednich lokali wytoczyć powództwo.
[Uprawnienia sąsiadów i współuprawnionych]

Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.

Dodatkowo podeprzemy się jeszcze k.c. zgodnie z którym „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.”
Jeszcze wrócimy do tej sprawy

A tymczasem takie trudne przypadki pędzę dalej analizować i poopowiadam o nich też jutro we Wrocławiu, na szkoleniu dedykowanym dla Dospon – Dolnośląskie Stowarzyszenie Pośredników i Zarządców Nieruchomości

1 sierpnia 2024 wejdą w życie istotne zmiany w przepisach prawa budowlanego.

Elżbieta Liberda        26 marca 2024        Komentarze (0)

Żart czy rzeczywiste zmiany w prawie?

1 sierpnia 2024 wejdą w życie istotne zmiany w przepisach prawa budowlanego dotyczące formy i zakresu projektu budowlanego.

Zmiany dotyczą też warunków technicznych, jakie muszą spełniać budynki oraz ich usytuowanie.
Każdy pośrednik, fliper, inwestor i deweloper powinien przeczytać ten mało zachęcający tekst 😊
To także lektura obowiązkowa dla każdego, kto planuje budowę w 2024 roku.

Najważniejsze zmiany!
1. Zmiany w minimalnych odległościach między budynkami, czyli walka z „patodeweloperką”
2. Minimalna użytkowa powierzchnia lokalu
3. Większa minimalna odległość budynków mieszkalnych od obiektów przemysłowych
4. Wzrost powierzchni terenów zielonych
5. Redukcja hałasu w budynkach mieszkalnych
6. Zmiany w organizacji miejsc postojowych, z których korzystają osoby niepełnosprawne
7. Zmiana wymagań dotyczących miejsc rekreacyjnych oraz placów zabaw
8. Pomieszczenia do przechowywania wózków dziecięcych i rowerów
9. Zwiększenie prywatności na balkonach
10. Konieczność zapewnienia pomieszczenia przeznaczonego do przewijania osoby dorosłej o szczególnych potrzebach

Krótkie omówienie.

Zmiany w minimalnych odległościach między budynkami
Nowelizacja prawa budowlanego ma na celu wpływ na zwiększenie komfortu oraz prywatności mieszkańców. Głównym jednak założeniem jest ograniczenie tzw. „patodeweloperki”.
Zgodnie z nowelizacją wielorodzinne budynki mieszkalne które posiadają 4 lub więcej nadziemnych kondygnacji muszą być zlokalizowane w odległości nie mniejszej niż 5 metrów od granicy działki.
Oczywiście są wyjątki. Będzie to sytuacja, kiedy budynek jest skierowany ścianą bez drzwi i okien w stronę granicy oraz pozwali na to Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Wówczas, minimalna odległość pomiędzy budynkami wynosi 1,5 m. Nie dotyczy to jednak parceli, które sąsiadują z placami dostępnymi publicznie. Cel zmiany – zmniejszenie zagęszczenia budowy.

Większa minimalna odległość budynków mieszkalnych od obiektów przemysłowych – określona została minimalna odległość obiektów magazynowych oraz produkcyjnych, których powierzchnia zabudowy jest większa niż 1000 m2, od istniejących już budynków mieszkalnych, obiektów zbiorowego zamieszkania, a także posiadających ostateczną wersję decyzji o pozwoleniu na budowę.
Odległość ta wynosi 30 metrów.

Minimalna użytkowa powierzchnia lokalu
Określona została powierzchnia minimalna lokalu użytkowego, która wynosi 25 m2.
Cel – wyeliminowanie znienawidzonych choć bardzo chętnie kupowanych mikroapartamentów.

Wzrost powierzchni terenów zielonych.
W przypadku parceli budowlanych, które przeznaczone są na placówki wychowania i oświaty, budynki mieszkalne czy też opieki zdrowotnej, minimum 25 % powierzchni mają stanowić tereny czynne biologicznie. Wyjątkiem będzie sytuacja, kiedy w MPZP określony został inny procent powierzchni.

Redukcja hałasu w budynkach mieszkalnych
Podwyższono standardy związane z izolacją dźwiękową. Dotyczy to także drzwi wejściowych do mieszkań z korytarza bądź z klatki schodowej.

Zmiany w organizacji miejsc postojowych, z których korzystają osoby niepełnosprawne.
Mają one stanowić maksymalnie 6 % całkowitej ilości miejsc postojowych.

Miejsca rekreacyjne i place zabaw, pomieszczenia do przechowywania wózków dziecięcych i rowerów (obowiązek tworzenia takich pomieszczeń o minimalnej powierzchni 15 m2 ), konieczność zapewnienia pomieszczenia przeznaczonego do przewijania osoby dorosłej o szczególnych potrzebach w obiektach opieki zdrowotnej, na stacjach paliw, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2; w budynkach o powierzchni użytkowej przekraczającej 100 m2, które przeznaczone są do realizacji działalności w zakresie usług, sportu, kultury czy handlu, a także obsługiwania pasażerów w transporcie lotniczym, drogowym oraz kolejowym; w budynkach administracji publicznej, cechujących się powierzchnią użytkową przekraczającą 200 m2.

Czy zmiany są korzystne?
I tak i nie …, z pewnością wpłyną na wzrost cen nieruchomości.
Czy rzeczywiście podniosą komfort życia mieszkańców?
Trudno powiedzieć – chociażby – nie każdy chce mieszkać obok placu zabaw, albo więcej płacić w ogólnym rozrachunku za mieszkanie bo ma miejsce na przechowywanie roweru….
Czas pokaże, a tymczasem trzeba przepisy znać i się do nich stosować.

O kolejnych zmianach w prawie i orzecznictwie będziemy na bieżąco komunikować, także śledźcie nasz profil, koniecznie subskrybujcie YT, IG, Linked In, bo tam pojawiają się regularnie prawne nowinki.

No i najważniejsze – te wszystkie zmiany w prawie budowlanym, z zagospodarowaniu przestrzennym i ogólnie w kwestiach gruntów i budowania domów, bliźniaków, małej deweloperki i pośrednictwa w sprzedaży takich nieruchomości omówimy bardzo szczegółowo 19 kwietnia podczas zjazdu APN – z Radosław Musiał

Dlaczego inwestycje w grunty stają się coraz bardziej atrakcyjne?

Elżbieta Liberda        22 marca 2024        Komentarze (0)

Mieszkania drogie, zyski z flipa nie każdego zadawalają…
Coraz większą popularnością cieszą się inwestycje w grunty.

I co tu się dziwić

Kiedy przeanalizujemy zyski z transakcji moich absolwentów, klientów i jednego z prelegentów Radosław Musiał to apetyt rośnie …

Zarobek rzędu 500 tys. na jednej transakcji to nie fejkowe opowieści, a realne zyski z transakcji przeprowadzonych przez ekspertów.

Ale, jeśli ktoś uważa, że to proste tematy i łatwy pieniądz to – ja się z tym nie zgodzę.

Fajnie opowiadać by tylko o sukcesach, ale do Kancelarii zgłaszają się też tacy do którym zabrakło nie tylko szczęścia ale przede wszystkim wiedzy.

Wielu inwestorów chcąc „zaoszczędzić” nie mając dostatecznej wiedzy podejmuje decyzje zakupowe.
Mało tego, niektóre firmy pośredniczące w sprzedaży gruntów nie weryfikują nieruchomości, którą sprzedają.

Czasami się udaje, ale wielokrotnie takie „optymistyczne” podejście zamiast oszczędności generuje nerwy i potężne straty finansowe.

Szczegółowa analiza działki pozwala też „wyciągnąć” maksymalny jej potencjał chociażby w zakresie możliwości zabudowy.

Warto zatem, przed złożeniem podpisu na akcie notarialnym poświecić chwile na dokładną i wnikliwą weryfikacje gruntu.

A jak to zrobić?
Na co zwrócić uwagę?

W kontekście nieruchomości gruntowych w zakres analizy wchodzą m.in.:
• Pełna analiza gruntu zarówno pod kątem możliwości inwestycyjnych (mpzp, WZ, EGIB, PUM etc.) czy też prawnym – dokładne zbadanie treści KW;
• Ustalenie aspektów związanych z realizacją przyszłej inwestycji – PUM , GLA, pow. biologicznie czynna, ochrona konserwatorska, wskaźnik intensywności zabudowy czy też powierzchnia zabudowy i inne;
• Dokładne przeanalizowanie każdej z proponowanych nieruchomości gruntowych względem parametrów deklarowanych przez Klienta;
• Szczegółowa weryfikacja działek w oparciu o obowiązujące przepisy oraz uwarunkowania społeczne – prawa pierwokupu, wywłaszczenia, ryzyka sporów sąsiedzkich oraz postępowań sądowych;
• dokładna analiza poprawności dokumentacji.
To tylko niewielki fragment tego co należy wykonać w zakresie nabycia czy też dzierżawy nieruchomości – nie sposób jest opisać wszystkiego.

Dlaczego?
Bowiem każda z nieruchomości jest inna i wymaga innego toku postępowania oraz zakresu wykonywanych działań.

Ponieważ wiedza jak kupować grunty ważna jest w zasadzie dla każdego kto działa na rynku nieruchomości jako:
• pośrednik
• deweloper
• land deweloper
• inwestor
• fliper
umożliwiamy zdobycie praktycznej wiedzy !

Już 19 kwietnia podczas zjazdu APN przeprowadzimy uczestników krok po kroku przez analizę i transakcje kupna nieruchomości gruntowej.

Porozmawiamy nie tylko o tym jak generować zyski z flipów na gruntach ale także o tym jak wyciągnąć maxa pum’u, jak ustalić cene i potencjał inwestycyjny gruntu praz jak bezpiecznie pośredniczyć w tego typu transakcjach.

Oczywiście nie zabraknie omówienia najnowszych zmian w prawie i najnowszego orzecznictwa.
To będzie 10 godzin wartościowej merytoryki, która wprowadzona w życie od razu przełoży się na sukcesy biznesowe słuchaczy.

Nie masz jeszcze zaklepanego miejsca pisz koniecznie na szkolenia@liberda.pl

https://szkolenia.liberda.pl/produkt/flip-na-gruncie-podzialy-nieruchomosci-gruntowych/