Zakaz budowy daleko od szkoły.

Elżbieta Liberda        02 kwietnia 2026        Komentarze (0)

Nowe przepisy o odległości działki od szkoły i terenów zielonych budzą duże emocje. I słusznie, ale warto ten temat uporządkować.

W obiegu krąży wiele uproszczeń, jakoby od 2026 roku miał obowiązywać powszechny zakaz budowy domu na działce położonej dalej od szkoły podstawowej czy terenów zielonych. To nie jest tak proste.
Po pierwsze, nie mówimy tu o zmianach w Prawie budowlanym, lecz o rozwiązaniach wynikających z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności art. 13f dotyczącym standardów dostępności infrastruktury społecznej. Przepisy przewidują, co do zasady, że nowa zabudowa mieszkaniowa powinna mieć dostęp do szkoły podstawowej w odległości do 1,5 km w miastach i 3 km poza miastami, liczonej nie w linii prostej, ale według realnej, ogólnodostępnej trasy pieszej. Podobne wymogi dotyczą także dostępu do terenów zieleni publicznej.

Po drugie, te regulacje nie działają automatycznie w oderwaniu od gminy. Ich praktyczne znaczenie zależy od tego, jak dana gmina uchwali plan ogólny i czy oraz w jakim zakresie wprowadzi konkretne standardy. Ustawodawca pozostawił samorządom pewną elastyczność, więc nie da się uczciwie powiedzieć, że każda działka położona dalej od szkoły automatycznie „traci prawo do zabudowy”.
To jednak nie znaczy, że problemu nie ma. Dla właścicieli gruntów i osób planujących zakup działki ryzyko jest realne. W wielu przypadkach może się okazać, że nieruchomość, która dziś wydaje się atrakcyjna inwestycyjnie, po uchwaleniu planu ogólnego będzie obarczona istotnymi ograniczeniami. Szczególnie dotyczy to terenów słabiej wyposażonych w infrastrukturę społeczną, zwłaszcza poza miastami. W praktyce może to przełożyć się na spadek atrakcyjności, a czasem także wartości części nieruchomości, ale zawsze wymaga to analizy konkretnego przypadku, a nie medialnych haseł.

Dodatkowo trzeba pamiętać, że po 1 lipca 2026 r. bez przyjętego planu ogólnego gmina co do zasady nie będzie mogła uchwalać nowych planów miejscowych ani wydawać decyzji o warunkach zabudowy. To oznacza, że dla rynku nieruchomości kluczowe staje się już nie tylko położenie samej działki, ale również tempo prac planistycznych w konkretnej gminie.

Wniosek?
Dziś przed zakupem działki nie wystarczy już sprawdzić księgi wieczystej i dojazdu do drogi publicznej. Trzeba też przeanalizować sytuację planistyczną gminy, projekt planu ogólnego oraz to, czy nieruchomość spełnia lub będzie mogła spełnić standardy dostępności infrastruktury społecznej.
Bo w praktyce może się okazać, że problemem nie będzie sama działka, tylko to, że ustawodawca i gmina właśnie zmienili zasady gry.

 

ROZWÓD Z NARCYZEM

Elżbieta Liberda        26 marca 2026        Komentarze (0)

Osoby pozostające w związku z partnerem o narcystycznych cechach bardzo często przez lata funkcjonują w relacji, w której ich potrzeby są systematycznie pomijane lub deprecjonowane. Narcyzm w relacji partnerskiej przejawia się między innymi brakiem zdolności do dostrzegania wkładu drugiej osoby w życie rodzinne, wychowanie dzieci czy budowanie stabilności emocjonalnej domu.

– W wielu sprawach rozwodowych obserwuję sytuację, w której jedna ze stron nie jest w stanie przyjąć perspektywy partnera ani uznać jego wysiłku w budowaniu relacji. Osoby o silnych cechach narcystycznych często koncentrują się wyłącznie na własnych potrzebach i wizerunku, co utrudnia zarówno dialog, jak i konstruktywne zakończenie związku – mówi radca prawny, Elżbieta Liberda.

Dlaczego tak trudno odejść od narcyza?

Rozstanie z osobą narcystyczną bywa szczególnie trudne, ponieważ relacje tego typu często mają charakter silnie zależnościowy. Partner przez lata może doświadczać deprecjonowania własnych emocji, podważania kompetencji czy stopniowego osłabiania poczucia własnej wartości. W efekcie decyzja o odejściu niejednokrotnie zapada dopiero po wielu latach narastających konfliktów.

Dodatkowym wyzwaniem bywa także sama procedura rozwodowa. Osoba narcystyczna może traktować postępowanie sądowe jako pole walki o kontrolę, wizerunek lub „wygraną”, co prowadzi do eskalacji konfliktu i wydłużenia całego procesu.

– W sprawach rozwodowych z osobą narcystyczną często pojawia się duża intensywność emocji oraz skłonność do prowadzenia sporu w sposób konfrontacyjny. Zdarza się również, że postępowanie sądowe jest wykorzystywane jako narzędzie dalszego konfliktu. Dlatego kluczowe znaczenie ma spokojna strategia prawna, konsekwencja oraz odpowiednie zabezpieczenie interesów drugiej strony, a przede wszystkim dzieci, jeśli są w związku – wyjaśnia Elżbieta Liberda.

W sprawach, w których jedna ze stron stosuje przemoc psychiczną, manipulację i działania odwetowe, kluczowe jest szybkie uruchomienie instrumentów ochrony oraz przygotowanie spójnego materiału dowodowego.

Kroki prawne podczas rozwodu z narcyzem

Rekomendowana sekwencja działań powinna uwzględniać trzy równoległe cele:

  • bezpieczeństwo,
  • stabilizację sytuacji dzieci,
  • zabezpieczenie finansowe na czas postępowania.

W przypadkach eskalacji przemocy domowej w pierwszej kolejności priorytetem jest bezpieczeństwo. Prawo przewiduje instrumenty natychmiastowej izolacji sprawcy (nakazy/zakazy), które mogą zostać uruchomione w trybie interwencyjnym i nie są uzależnione od tego, komu formalnie przysługuje tytuł prawny do lokalu.

– W postępowaniach rodzinnych szczególne znaczenie mają wnioski „na czas procesu” (m.in. alimenty, uregulowanie sytuacji dzieci). Celem jest ograniczenie ryzyka, że druga strona wykorzysta przewlekłość postępowania do presji ekonomicznej lub destabilizacji opieki. Bardzo ważne jest również przygotowanie osi czasu zdarzeń (data – zdarzenie – dowód – skutek), a następnie przyporządkowanie do każdego kluczowego faktu konkretnych dowodów – mówi Elżbieta Liberda.

Opieka nad dzieckiem po rozstaniu

Jednym z najważniejszych aspektów rozwodu jest kwestia opieki nad dziećmi. W polskim prawie podstawowym kryterium przy podejmowaniu decyzji przez sąd pozostaje zawsze dobro dziecka. W praktyce oznacza to analizę relacji dziecka z każdym z rodziców, ich zdolności wychowawczych oraz stabilności emocjonalnej środowiska rodzinnego.

Sama obecność cech narcystycznych u jednego z rodziców nie oznacza automatycznego ograniczenia władzy rodzicielskiej, jednak może mieć znaczenie przy ocenie sposobu sprawowania opieki.

– Sąd bada przede wszystkim to, czy dany rodzic jest w stanie zapewnić dziecku stabilność emocjonalną i odpowiednie warunki rozwoju. Jeżeli konflikt między rodzicami jest bardzo silny, a jeden z nich wykazuje skłonność do manipulacji czy instrumentalnego traktowania dziecka w sporze, może to mieć wpływ na sposób uregulowania kontaktów lub zakres wykonywania władzy rodzicielskiej – podkreśla Elżbieta Liberda.

Na temat rozwodów z narcyzami obszerny materiał i moje wypowiedzi w branżowej prasie. https://stronazdrowia.pl/rozwod-z-narcyzem-trzy-sprawy-ktore-beda-najwazniejsze-dla-sadu/ar/c14p2-28810387

 

Synergia pośrednictwa i flipów – jak wyskalować swoje dochody.

Elżbieta Liberda        25 marca 2026        Komentarze (0)

Na rynku nieruchomości wciąż funkcjonuje podział na pośredników i fliperów. Pośrednik sprzedaje cudze nieruchomości, a fliper swoje. W praktyce to jedno i to samo – zwiększanie wartości nieruchomości (czy to poprzez odpowiednie zabiegi marketingowe, czy zabiegi remontowe) i sprzedaż z zyskiem. Największe pieniądze są tam, gdzie te dwa światy zaczynają się przenikać i tworzą wspólnie synergię.

Pośrednik, który nie rozumie flipów, widzi w nieruchomości głównie metry, lokalizację i cenę ofertową. Fliper, który nie rozumie pośrednictwa, patrzy wyłącznie przez pryzmat marży i kosztów. Obaj widzą tylko fragment rynku. Dopiero połączenie tych perspektyw pozwala dostrzec pełny obraz – od motywacji sprzedającego, przez realne ryzyka, aż po końcowy popyt i emocje towarzyszące kupującym. Flipy często wynikają z pośrednictwa. To właśnie na etapie pozyskiwania nieruchomości do sprzedaży jako pośrednik, pojawia się informacja, której nie widać w ogłoszeniu: dlaczego ktoś sprzedaje, jak pilna jest decyzja, jakie ma obawy i czego naprawdę oczekuje od transakcji. Agent, który ma doświadczenie inwestycyjne, potrafi odróżnić sytuację, w której warto kupić nieruchomość na własny rachunek, od tej, w której lepszym rozwiązaniem jest sprzedaż jej w modelu pośrednictwa lub przekazanie tematu innemu inwestorowi, bądź
podpisanie umowy przedwstępnej i sprzedaż na cesji.

Największym błędem jest odrzucanie leadów, bo nie nadają się na flipa. Są nieruchomości, które dają wysoki zwrot, ale wiążą się z ryzykiem prawnym lub emocjonalnym, które nie rekompensuje potencjalnego zysku. W takich przypadkach pośrednictwo staje się narzędziem zarządzania ryzykiem. Zamiast angażować własny kapitał, agent wykorzystuje swoją wiedzę i relacje do zarobienia na nieruchomości, bez przejmowania całej
odpowiedzialności finansowej i prawnej.

Z drugiej strony, pośrednictwo bez flipowania ogranicza rozwój. Prowizja daje cashflow, ale rzadko buduje duży kapitał i skale. Flipy, mimo że bardziej ryzykowne, pozwalają akumulować większe “strzały” finansowe. Połączenie tych dwóch modeli wyciąga z obu to co najlepsze. To właśnie ta synergia sprawia, że pośrednik przestaje być zależny od jednego źródła przychodu.

W praktyce agent nieruchomości działający w modelu hybrydowym zaczyna funkcjonować jako jednoosobowy biznes. Każda napotkana nieruchomość przechodzi przez wewnętrzny proces decyzyjny. Część leadów trafia na flipa, część do sprzedaży jako pośrednik, część na umowę przedwstępną z opcją cesji, a część zostaje odrzucona lub jest follow’upowana raz na jakiś czas.

Połączenie pośrednictwa i flipów zmienia również sposób postrzegania pośrednika przez rynek. Sprzedający zaczynają widzieć w nim kogoś, kto realnie rozumie ich potrzeby, a nie tylko “otwiera drzwi”. Kupujący inwestorzy traktują go jak partnera, a nie źródło przypadkowych tematów. Z czasem taki pośrednik staje się naturalnym punktem wiedzy dla trudnych, niestandardowych nieruchomości, które wymagają więcej niż standardowego podejścia.

To właśnie w tym miejscu rodzi się prawdziwa przewaga. Nie w liczbie ofert, nie w agresywnym marketingu, lecz w zdolności do łączenia modeli i efektywnym wykorzystaniu każdej nieruchomości, która przez nas “przechodzi”.

Artykuł napisał Michał Powała – doświadczony fliper, pośrednik, uczestnik programu mentroingowego Elżbiety Liberdy.

 

„ZMUSZANIE” do podpisania umowy pośrednictwa.

Elżbieta Liberda        15 marca 2026        Komentarze (0)

PRAWA KONSUMENTA W UMOWACH POŚREDNICTWA

Elżbieta Liberda        14 marca 2026        Komentarze (0)

Dzień Ochrony Konsumenta już 15 marca !
To dobra okazja, żeby przypomnieć jedną prostą rzecz: w nieruchomościach konsument też ma prawa. I to bardzo konkretne.

W branży pośrednictwa nieruchomości wciąż zdarza się myślenie, że skoro klient „i tak chce kupić albo sprzedać”, to formalności można potraktować po macoszemu.
To zły kierunek. W relacji z konsumentem przedsiębiorca, w tym pośrednik, ma określone obowiązki informacyjne, a ich naruszenie może oznaczać nie tylko spór z klientem, ale też interwencję UOKiK i dotkliwe sankcje.
To nie straszenie, a realne przypadki które trafiają na biurko mojej Kancelarii.

Krótkie przypomnienie dla branży pośrednictwa – w której ostatnio zrobiło się straszne „zamieszanie” miedzy innymi z uwagi na to, że agenci naruszają prawa konsumentów i psuja tym samy wizerunek całej branży.
Jakie prawa ma konsument w obrocie nieruchomościami i przy umowie pośrednictwa?
Przede wszystkim prawo do jasnej, rzetelnej i zrozumiałej informacji o usłudze, cenie, zasadach współpracy, danych przedsiębiorcy, sposobie reklamacji i warunkach umowy. Jeżeli umowa pośrednictwa jest zawierana na odległość albo poza lokalem przedsiębiorstwa, konsument co do zasady korzysta także z prawa odstąpienia od umowy. Wyjątek dotyczy sytuacji, gdy usługa została w pełni wykonana za jego wyraźną i uprzednią zgodą, po wcześniejszym poinformowaniu go, że po wykonaniu usługi utraci prawo odstąpienia i że żąda wykonania usługi przed terminem odstąpienia.
UOKiK wprost wskazuje, że przy umowach pośrednictwa skojarzenie oferty z kontrahentem może być potraktowane jako pełne wykonanie usługi — ale tylko wtedy, gdy konsument został o tym wcześniej prawidłowo poinformowany i przyjął to do wiadomości.

Dlatego – omijanie podpisywania załączników do umowy może słono kosztować.
Pośrednik nie może działać „na skróty”.
Musi przekazać konsumentowi wymagane informacje najpóźniej w chwili związania się umową, posługiwać się uczciwym wzorcem umownym, nie wprowadzać w błąd co do zakresu usługi, wynagrodzenia czy skutków podpisania dokumentów oraz respektować uprawnienia konsumenta wynikające z ustawy o prawach konsumenta i kodeksu cywilnego.
Dotyczy to również prawidłowego udokumentowania zgód, zwłaszcza gdy pośrednik chce rozpocząć wykonywanie usługi przed upływem terminu na odstąpienie.
No i ostatnia medialna burza – prowizja z dwóch stron ! Kiedy tak pracuje pośrednik, to klient musi mieć o tym wiedze i na to się zgodzić!
W pośrednictwie nieruchomości dobra umowa to nie tylko zabezpieczenie przedsiębiorcy. To także narzędzie ochrony konsumenta. Umowa ma być czytelna, proporcjonalna i uczciwa. Nie może być pułapką napisaną drobnym drukiem i przyprawioną prowizją „na wszelki wypadek”.

Co grozi za naruszenie praw konsumenta?
Jeżeli praktyka narusza zbiorowe interesy konsumentów albo przedsiębiorca stosuje niedozwolone postanowienia wzorców umów, Prezes UOKiK może nałożyć karę pieniężną. Maksymalnie to do 10% rocznego obrotu przedsiębiorcy za dane naruszenie.
Wniosek na Dzień Ochrony Konsumenta?
W nieruchomościach profesjonalizm to nie tylko ładne zdjęcia i szybka sprzedaż. To także zgodność z prawem konsumenckim. Pośrednik, który nie pilnuje obowiązków informacyjnych i uczciwych warunków umowy, ryzykuje dużo więcej niż niezadowolenie klienta. Ryzykuje spór, zwrot wynagrodzenia, podważenie zapisów umownych i poważne konsekwencje ze strony UOKiK.
Bo w tej branży papier przyjmie wszystko, ale UOKiK już niekoniecznie.

A jeśli chcesz mieć doskonałe umowy pośrednictwa, wiedzieć jak pośredniczyć profesjonalnie to już 18 marca na szkoleniu online na żywo odpowiem na wszystkie tematy z tym związane. To będzie praktyczny warsztat z umów pośrednictwa.
Chcesz poznać szczegóły napisz szybko na 509782009, miejsca na platformie szkoleniowej sa ograniczone i nie da rady na ostatnia chwile:)))

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →