Udziały. Czy warto inwestować ?

Elżbieta Liberda        16 września 2024        Komentarze (0)

Jeśli myślisz o zarabianiu na nieruchomościach, a jednocześnie działalności w sektorze, gdzie nie ma wielu konkurentów, często przychodzi temat tzw. „trudnych nieruchomości”.

 

I słusznie, bo to mogą być bardzo dochodowe inwestycje.

Jednym z rodzajów takich transakcji są udziały.

 

Przygoda z inwestowaniem w udziały to jednak nie zawsze łatwa droga. Wydobywanie informacji z ksiąg wieczystych, badanie struktury współwłasności, a nawet próby zrozumienia, co możesz zrobić ze swoim udziałem – to wszystko może wydawać się skomplikowane. Czasem możesz czuć się jak Sherlock Holmes, rozwiązujący zagadkę współwłasności. 🕵️‍♂️

 

Mało tego, czasem bycie współwłaścicielem kończy się sprawą w sądzie, bo trzeba umiejętnie znieść współwłasność czy dokonać podziału fizycznego nieruchomości, ustanowić samodzielność lokali.

 

Dość zabawne, a jednocześnie lekko zadziwiające jest to, że ostatnio na rynku można zauważyć osoby, które kreują się na ekspertów z tej jakże trudnej dziedziny nie mając jednocześnie żadnego doświadczenia w prowadzeniu ewentualnych sporów sadowych czy wyodrębnianiu lokali.

 

Dlatego kilka podpowiedzi, żeby nie dać się naciąć i nie ufać tym „pseudo” doradcom, że np. mając udział możesz wprowadzić się do współwłaściciela … czy, że zawsze przekonasz drugą stronę do odsprzedaży swoich udziałów.

 

Co musisz wiedzieć na początek gdy rozważasz kupno udziału:

➡️ Przy zakupie udziałów zwróć uwagę, aby dokładnie zbadać strukturę współwłasności i dowiedz się, kto ma udziały w nieruchomości. Sprawdź, kto ma udziały z posiadaniem, a kto ma udział tylko na papierze.

Zorientuj się czy współwłaściciele przypadkiem nie ustanowili zarządcy nieruchomości i czy nie dokonali podziału do korzystania.

Te informacje wcale nie muszą być widoczne w księdze wieczystej, a mocno wpływają na to co możesz „zrobić” ze swoim udziałem.

➡️ Dysponując zakupionym udziałem możemy dysponować bez zgody reszty współwłaścicieli, ale tylko i wyłączenie w jego obszarze.

Natomiast sprawa ma się inaczej w kwestii przekraczających tzw. zarząd zwykły – jak np. uzyskanie pozwolenia na budowę czy koncesji na alkohol.

Do tych czynności jest nam potrzebna zgoda WSZYSTKICH współwłaścicieli, co w przypadkach niektórych inwestycji może być problematyczne.

 

I takich problemów może być więcej, ale nie powoduje to, że trzeba rezygnować z takich inwestycji – wręcz przeciwnie – mogę i są bardzo dochodowe.

Ale żeby były dochodowe i przede wszystkim bezpieczne to oczywiście możecie na mnie liczyć.

 

Masz do swojej dyspozycji mega narzędzie – WIEDZĘ, która jest kluczem do sukcesu w inwestycjach! 🗝️

I tutaj mam dla Ciebie dobrą wiadomość!

Temat udziałów szczegółowo omówię już 12 września w Warszawie podczas Konferecnji Akademii Prawa Nieruchomości! 👏

 

Podzielę się z Wami moim 18 letnim doświadczeniem zarówno jako osoby występującej w najbardziej zawikłanych sprawach, gdzie było po kilkunastu współwłaścicieli, reprezentując klientów podczas negocjacji i w umownych zniesieniach współwłasności.

 

Podczas mojego wystąpienia rozłożymy inwestycje w udziały na czynniki pierwsze. Minimum teorii i przechodzimy od razu do praktyki. Będziemy uczyć się jak szybko i bezboleśnie znosić współwłasność, jak zarabiać na wiele sposobów i jak niski może być próg wejścia do inwestycji. A to wszystko w atmosferze pełnej pozytywnej energii 🎉

A to jeszcze nie koniec! Po Konferencji dołączysz do mojej zamkniętej grupy absolwentów, gdzie będziesz mógł wymieniać doświadczenia i realizować wspólne inwestycje! 🤝

Czy to nie brzmi jak najbardziej dochodowy plan na październik? Więc na co czekasz? Przyłącz się do nas i zacznij swoją przygodę z inwestycjami w udziały! 😊

Oczywiście poza inwestowaniem w udziały poznacie jeszcze wiele opcji na skalowanie biznesu nieruchomościowego. Wszystko podane w przejrzysty sposób przez praktyków.

Nie masz jeszcze swojej wejściówki? Napisz do mnie, a razem na pewno coś wymyślimy! 🎟️

Do zobaczenia na najmocniejszym wydarzeniu tej jesieni – KONFERENCJI AKADEMII PRAWA NIERUCHOMOŚCI w Warszawie!

 

 

Sygnaliści – nowe obowiązki dla przedsiębiorców !

Elżbieta Liberda        23 sierpnia 2024        Komentarze (0)

Przedsiębiorco! – czekają Cię kolejne zmiany i obowiązki !

Zapoznaj się z nowymi obowiązkami bo niespełnianie wymagań jest obłożone karami.

Mowa o Sygnalistach!

Powszechnie mówi się, że sygnalista do „donosiciel” i za tzw. podpierniczanie jeszcze przysługuje mu ochrona.

Ale nie do końca tak jest.

Głównym celem nowych przepisów jest zapewnienie ochrony sygnalistom, czyli osobom, które działając w dobrej wierze i które w interesie publicznym zgłaszają lub ujawniają informacje o naruszeniach prawa lub norm etycznych w danej firmie np. mobbing, działanie niezgodnie z ustawą o prawach konsumenta.

Nie chodzi tu o prywatne interesy. Te wciąż każdy będzie musiał realizować indywidualnie i np. iść ze sprawą do Sądu.

I tak jeśli ktoś uważa, że w stosunku do niego tylko stosuje się mobbing, nie będzie mógł tego zgłosić w trybie ustawy o ochronie sygnalistów,  ale gdy odnosi się to do większej grupy osób to ustawa o ochronie sygnalistów już ma zastosowanie.

Działalność sygnalistów teoretycznie powinna być w interesie firm chociaż w mojej ocenie może prowadzić do nadużyć i np. donoszenia na byłego lub pracodawcę czy firmę, która np. nie chce sygnalisty zatrudnić.

Kto może być sygnalistą?

  1. Pracownik, bądź były pracownik,
  2. Kandydat aplikujący o pracę, który uzyskał informację o naruszeniu prawa w procesie rekrutacji lub negocjacji poprzedzających zawarcie umowy,
  3. Osoba świadcząca pracę na innej podstawie niż stosunek pracy, w tym na podstawie umowy cywilnoprawnej (zleceniobiorca),
  4. Przedsiębiorca,
  5. Akcjonariusz lub wspólnik,
  6. Członek organu osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej,
  7. Osoba świadcząca pracę pod nadzorem i kierownictwem wykonawcy, podwykonawcy lub dostawcy, w tym na podstawie umowy cywilnoprawnej,
  8. Stażysta,
  9. Wolontariusz,
  10. Praktykant.

Sygnalistą może być więc praktycznie każda osoba.

Kto musi stosować Ustawę o ochronie sygnalistów?

  • Każda firma, która zatrudnia ponad 50 pracowników
  • Wszystkie instytucje obowiązane w rozumieniu przepisów ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy i finansowania terroryzmu,w tym:

– księgowi i wszelkie biura rachunkowe,

– pośrednicy w obrocie nieruchomościami,

– adwokaci, radcowie prawni, notariusze,

– kantory wymiany walut i kryptowalut,

– wszystkie podmioty przyjmujące płatności w gotówce o wartości równej lub większej niż 10 tys. euro.

Do kiedy ?

Zasady i procedury dotyczące sygnalistów należy wprowadzić do 25 września 2024 roku.

Podstawowy obowiązek:

  • przygotować i wdrożyć procedury zgłoszeń wewnętrznych (dokument ten powinien regulować całą ścieżkę od zgłoszenia aż do rozstrzygnięcia sprawy)
  • utworzyć kanały zgłoszeń (powinny umożliwiać łatwy dostęp do kanału przez np. stronę internetową, zawierać formularz do zgłaszania naruszeń, mieć statusu zgłoszenia i zapewniać całkowitą poufność sygnaliście)
  • prowadzić rejestr zgłoszeń (te mogą być dokonywane tez ustnie), rejestr powinien zawierać numer sprawy, opis naruszenia, dane osobowe sygnalisty oraz osoby, której dotyczy zgłoszenie, adres sygnalisty, datę dokonania zgłoszenia, informację o podjętych działaniach następczych oraz datę zakończenia sprawy.
  • prowadzić rejestr tzw. działań następczych poprzez uruchomienie procedur wyjaśniających i dochodzeń wewnętrznych (pracodawca powinien zawiadomić sygnalistę o podjętych działaniach następczych postępowania i to w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od daty potwierdzenia przyjęcia zgłoszenia)
  • obowiązkowe szkolenia

Kary za brak wdrożenia przepisów o ochronie sygnalistów

Ustawa przewiduje karę grzywny, ograniczenia wolności albo do 3 lat pozbawienia wolności za:

  • Utrudnianie dokonywania zgłoszenia.
  • Dokonywanie działań odwetowych wobec sygnalisty.
  • Naruszenie poufności tożsamości sygnalisty.
  • Brak ustanowienia procedury zgłoszeń wewnętrznych.

Karę taką może też jednak ponieść sygnalista, który celowo zgłasza nieprawidłowości, które nie istnieją.

12 września Szkolenie online: SYGNALIŚCI. Nowe obowiązki dla biur nieruchomości.

Chcesz aby przygotować Ci wszystkie procedury, napisz do Nas na kancelaria@liberda.pl

Czy za brak AML naprawdę są kary?

Elżbieta Liberda        01 lipca 2024        Komentarze (0)

Czy za brak AML naprawdę są kary ?

Niestety tak…
Ostatnio na jednym ze spotkań branżowych usłyszałam, ” po co ta cała papierologia, że nie ma sensu tego robić skoro ryzyko, że ktoś nas sprawdzi w zasadzie nie istnieje. ”

Mało tego, rozpoczęła się dyskusja, że jeśli jestem pośrednikiem nieruchomości, ale nie mam lokalu, tylko ludzi obsługuje „zdalnie” to wtedy AML nie obowiązuje 😊

Szybko wyprowadziłam dyskutantów z błędu, wskazując określone podstawy prawne. Przygotowując się też na warsztaty z AML które poprowadzę już 4 lipca 2024 pokusiłam się o przygotowanie statystyk, jakie zawody najczęściej były kontrolowane i za co najczęściej karano.

Rzeczywiście pośrednicy nieruchomości nie są liderami w zakresie rankingu zawodów „ukaranych”. Ale jednak przypadki takie były i wcale nie są to pojedyncze przypadki.

A jakie zaniechania do tego doprowadziły? Najczęściej karano za:

  • brak wdrożenia wewnętrznej procedury AML w firmie,
  • za naruszenie obowiązku szkoleniowego
  • za nie wyznaczenie osoby odpowiedzialnej w agencji za AML tzw. AML Oficera.

Były też sankcje za naruszenie procedury whistleblowing czyli sygnalizowania nieprawidłowości. (art. 53 Ustawy AML) czy też brak sporządzenia oceny ryzyka.

W jakiej wysokości są kary?

Różnie. Np. Za niedopełnienie obowiązku zapewnienia udziału osób wykonujących obowiązki związane z przeciwdziałaniem praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu w programach szkoleniowych, o którym mowa w art. 52 ustawy wysokość nałożonej kary pieniężnej to 1 500,00 zł

Ale kilka podmiotów zapłaciło naprawdę spore kwoty… po kilkadziesiąt tysięcy.

To wszystko dodatkowo opublikowane jest w Internecie, co stanowi dodatkową karę – chociażby wizerunkową.

A jak wygląda kontrola?

Kontrola może być prowadzona jako kontrola planowa lub kontrola doraźna. O kontroli agencja będzie zawiadomiona. Obejmuje z reguły wszelkie aspekty, których przestrzeganie wymagane jest ustawowo.

Trzeba wykazać nie tylko sam fakt posiadania dokumentacji, ale tez ich prawidłowość. I właśnie o tym wszystkim porozmawiamy już za kilka dni na szkoleniu z AML, a ja dziś szykuję ciekawe kejsy i materiały, aby w jak najprostszy sposób przedstawić te wszystkie prawne zawiłości uczestnikom. Nie ukrywam, że to trochę wyzwanie, bo sama nie znoszę procedur.

No ale jak mus to mus 😊 Damy radę!

Ps. Żeby nie było tylko o suchych przepisach mam sporo ciekawostek z zakresu przestępstw związanych z praniem pieniędzy – jak to się mówi – niektórzy poszli na grubo ….

Jak ktoś jeszcze nie dołączył to zostało kilka biletów, więc dawajcie znać.

PODZIAŁ MAJĄTKU – krótki przewodnik po najważniejszych zagadnieniach

Elżbieta Liberda        27 czerwca 2024        Komentarze (0)

Dziś spinam temat zniesienia współwłasności z podziałem majątku wspólnego – nie jest lekko bo, moja Klientka miała z mężem kilka nieruchomości, auta i różne wartościowe przedmioty. Jest też pies … tak, pies stanowił majątek wspólny, a w świetle prawa traktowany jest jako rzecz ruchoma. Domyślacie się, jakie są emocje.

Trzymajcie kciuki, bo przede mną ostre negocjacje.

  • Chcecie dowiedzieć się jak wyglądają takie sprawy przed sądem?
  • Na co sąd zwraca uwagę dzieląc majątek ?
  • Czy wina przy rozwodzie ma znaczenie?

Koniecznie pobierzcie bezpłatny przewodnik po najważniejszych zagadnieniach „PODZIAŁ MAJĄTKU” Wystarczy wypełnić swoje dane w poniższym formularzu. 

AML – co to jest i jak to działa w praktyce!?

Elżbieta Liberda        24 czerwca 2024        Komentarze (0)

Czy rzeczywiście trzeba to wdrożyć w firmie, czy może to kolejna ściema i nadgorliwość?

Po co ta zbędna papierologia?

To tylko niektóre wiadomości jakie dostałam od pośredników nieruchomości, którzy jak wiemy – są instytucją obowiązaną do stosowania AML

Zatem, jako, że jestem już po urlopie, śpieszę z wyjaśnieniem, bo … tu nieznajomość prawa i nie zastosowanie się do ustawowych obowiązków może słono kosztować.

Temat obszerny więc zacznijmy od początku.

Obowiązkiem Pośrednika jest w szczególności identyfikacja, rozpoznanie, ocena oraz udokumentowanie ryzyka prania pieniędzy oraz finansowania terroryzmu związanego ze stosunkami gospodarczymi lub z transakcją okazjonalną.

No dobrze – ale co to jest to pranie pieniędzy?

To czyn określony w art. 299 kodeksu karnego.

„Kto środki płatnicze, instrumenty finansowe, papiery wartościowe, wartości dewizowe, prawa majątkowe lub inne mienie ruchome lub nieruchomości, pochodzące z korzyści związanych z popełnieniem czynu zabronionego, przyjmuje, posiada, używa, przekazuje lub wywozi za granicę, ukrywa, dokonuje ich transferu lub konwersji, pomaga do przenoszenia ich własności lub posiadania albo podejmuje inne czynności, które mogą udaremnić lub znacznie utrudnić stwierdzenie ich przestępnego pochodzenia lub miejsca umieszczenia, ich wykrycie, zajęcie albo orzeczenie przepadku, podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8.”

Analiza ryzyka sporządzana jest w postaci papierowej lub elektronicznej.

Ale co tak naprawdę musi zrobić pośrednik? Spróbuję ogarnąć to możliwie najprościej jak się da.

Musi przede wszystkim:

  1. Przygotować i wdrożyć wewnętrzną procedurę AML
  2. Umieć przeprowadzić ocenę ryzyka
  3. Wyznaczyć osoby odpowiedzialne za wdrożenie AML
  4. Stosować takie środki bezpieczeństwa jak – identyfikacja klienta, identyfikacja beneficjenta rzeczywistego,
  5. Wiedzieć jakie podjąć czynności i kiedy, gdy stwierdzi, że coś jest „podejrzane”
  6. Prowadzić dokumentacje podjętych czynności.

Obowiązkiem ustawowym jest też UDZIAŁ W SZKOLENIACH i zapewnienie personelowi przeszkolenia w tym zakresie!

I właśnie dlatego przychodzę z pomocą. Już 4 lipca te wszystkie skomplikowane procedury, terminologie wytłumaczę w ramach mojego nowego projektu – AKADEMII POŚREDNIKA Elżbiety Liberdy.

Tego znienawidzonego AML’ a rozwalimy na czynniki pierwsze.  Wszystko tylko w kontekście biur nieruchomości – spokojnie – pominiemy to co pośredników nie dotyczy.

  • Pokaże Wam jak to działa u Nas w Agenci i u pośredników, których wspieram prawnie.
  • Nie będziecie sami musieli po tym szkoleniu tworzyć dokumentów – zrobimy krótki „business call” po warsztatach i wszystko dla Was napiszemy, bez dodatkowych opłat.
  • Dostaniecie tez elegancki certyfikat – potwierdzający udział w szkoleniu.
  • Dołączycie do zamkniętej grupy członków mojej AKADEMII POŚREDNIKA.
  • Będę też miała dla Was praktyczny prezent z wakacji – specjalnie dla pośredników, którzy korzystają ze szkoleń w ramach Akademii.

Wiem, – dużo daje – ale też wiem, jak wysokie są kary za nieprzestrzeganie AML i mega chce Was przed tym uchronić.

Co chce w zamian?

Zapisujecie się – jeszcze dziś promocyjna cena – 849 zł zamiast 1500zł. Ceny sukcesywnie lecą w górę.

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →