Udziały miasta w nieruchomości. Współwłasność z gminą.

Elżbieta Liberda        11 stycznia 2023        Komentarze (0)

Co zrobić kiedy „Miasto” ma udział w kamienicy? Praktyka a teoria.

W sytuacji kiedy potocznie „Miasto” a w ujęciu formalno-prawnym Gmina ma udziały w nieruchomości zabudowanej budynkiem wielorodzinnym – kamienicy, nierzadko spotykam się z pytaniem czy „Miasto” będzie sprzedawało mieszkania zamieszkałym tam często bardzo długo lokatorom, no i oczywiście z dużą bonifikatą.

Jednak z taką sytuacją „wykupu” od Gminy mieszkań będziemy mieli do czynienia gdy Gmina jest jedynym właścicielem kamienicy.

Wówczas rada gminy w stosownej uchwale może ale nie musi – co często budzi zdziwienie lokatorów -określić zasady sprzedaży lokali mieszkalnych z odpowiednią bonifikatą na rzecz dotychczasowych najemców.

Natomiast kiedy Gmina ma udziały w nieruchomości jest po prostu jednym z jej współwłaścicieli w częściach ułamkowych, ze wszystkimi tego uwarunkowaniami prawnymi i faktycznymi dotyczącymi współwłasności w częściach ułamkowych.
Z moich wieloletnich obserwacji wynika, że w takiej sytuacji Gmina często decyduje się na sprzedaż udziałów.

Co do zasady taka sprzedaż następuje w drodze przetargu – art.37 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z tym że udziały Gminy mogą być zbyte w drodze bezprzetargowej jeżeli zbycie następuje na rzecz innych współwłaścicieli tej nieruchomości – art.37 ust.2 pkt 9 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Oczywiście wartość przysługującego Gminie udziału musi być określona przez rzeczoznawcę majątkowego i to jest cena jaką muszą zapłacić inni współwłaściciele tej nieruchomości jeżeli chcą kupić udziały bez przetargu. Jeżeli z tego nie skorzystają to Gmina ogłasza sprzedaż udziałów w drodze przetargu.

Co do zarządzania nieruchomością gdzie Gmina ma udziały to tu także obowiązują ogólne zasady tzn. może zarządzać zakład budżetowy lub inna wyspecjalizowana w tym jednostka Gminy, może zarządzać jeden ze współwłaścicieli, może zarządzać także zewnętrzna firma zarządzająca nieruchomościami.

ZADŁUŻONE NIERUCHOMOŚCI. UDZIAŁY.

Elżbieta Liberda        29 grudnia 2022        Komentarze (0)

Święta za pasem, przyszły ostatnie chwile na analizy, podsumowania, zastanowienie się co wyszło, a co należałoby poprawić.
To też trudny moment, bo na rynku mało optymistyczne nastroje …
Ale, głowy do góry! Spójrzcie na to inaczej …

Nowy Rok to zawsze nowe możliwości 😊
Obrót nieruchomościami wciąż nieźle funkcjonuje, tylko inaczej… Chociażby dziś dopinaliśmy ostatnie w tym roku transakcje.

Owszem, Ci którzy muszą wziąć kredyt na nieruchomość mają nieco ograniczone możliwości, ale … przecież gro osób finansuje zakupy ze zgromadzonych środków.
Galopująca inflacja powoduje, że wielu, nawet nie związanych z branżą, lokuje pieniądze w nieruchomościach. Mało tego, wzrost czynszów uaktywnił rentierów, a lekka korekta cen zakupu mocno ich zachęca!

Opcji na rynku i pomysłów oczywiście jest wiele. Ale !
Zdecydowanie 2023r będzie inny i Ci którzy chcą na tym rynku przetrwać muszą otworzyć się na nieco inne obszary …

Okazję są … ale nie jest ani prosto je wyszukać, ani nie są to klasyczne transakcje gdzie wystarczyły zdolności handlowe i dość ogólna wiedza.
Pojawiają się problematyczne tematy …
Wielu popada w długi i musi sprzedać nieruchomość z problemem, coraz więcej mieszkań i domów trafia na licytacje komornicze lub do syndyków, ludzie rozstają się biznesowo lub rodzinnie i powstają współwłasności, gdzie interesy wszystkich nie zawsze są spójne.

Mądry inwestor i ktoś kto ma ochotę zarabiać naprawdę dużo na nieruchomościach w takie nisze celuje … Jak to się mówi im większy bałagan tym większy zarobek …… co więcej, tam nie ma dużej konkurencji.

Ktoś powie to wyzysk! to nieetyczne! hmm… serio? nigdy z tym się nie zgodzę!
Zakup problematycznego tematu (oczywiście taniej bo trzeba się przy nim „narobić”) to możliwość pomocy tym, którzy nie mogą udźwignąć swoich bieżących zobowiązań, czy też nie chcą tkwić w problematycznej współwłasności, albo poprostu posiadają udział, który zupełnie nie jest im potrzebny bo są np. w innym kraju …

Takimi tematami zajmuje się od lat i oddłużyłam już kilkadziesiąt osób, bądź też poprzez kupno od nich udziałów uwolniłam od problematycznego byłego męża czy spadkobierców, którzy dla zasady blokowali wszystko 😊
Bo z rodziną niekiedy fajnie tylko na zdjęciu.

Nie jest to jednak takie proste. Aby nie wtopić i umiejętnie ocenić czy warto wchodzić w problematyczny temat wymaga doskonałej znajomości rynku, obowiązujących przepisów prawa oraz dobrej analizy stopy zwrotu z inwestycji.

Warunkiem powodzenia transakcji jest umiejętne przeprowadzenie due diligence nieruchomości, czyli audytu stanu prawnego i faktycznego. Jeśli potrafimy to zrobić, to z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością zaczniemy na tym nieźle zarabiać!

Ponieważ ja jestem niepoprawną optymistką i zawsze znajduję rozwiązania tam gdzie większość widzi problemy to program tegorocznej Akademii Prawa Nieruchomości dostosowaliśmy idealnie na potrzeby dzisiejszego rynku.
Startujemy od największej biznesowej petardy – OBRÓT UDZIŁAMI.

To warsztaty które pokażą zdecydowanie najbardziej kaloryczny sektor rynku.
I nie myślcie, że udziały to tylko kamienice. Na konkretnych kejsach pokażemy ( bo uwaga – do wykładu zaprosiłam gościnnie niezłego inwestora , który jest też absolwentem mojego szkolenia z udziałów i wykręca spektakularne stopy zwrotu) jak krok po kroku poprowadzić taką transakcje, gdzie wyszukać okazji i jak bezpiecznie i sprawnie przejść cały proces.
Także jeśli jeszcze się zastanawiacie co dalej, to już dość tego myślenia i czas na działania.
Klikajcie, dołączajcie do Akademii , blokujcie sobie termin 18 stycznia 2023r i piszcie do mnie po specjalną ofertę póki jestem w szampańskim nastroju.

a tu link :

Akademia

 

NOWY ROK NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI – koniec ery „pseudo” doradców

Elżbieta Liberda        17 grudnia 2022        Komentarze (0)

Prognozy na rynek nieruchomości, na obrót nieruchomościami w roku 2023 nie wyglądają specjalnie obiecująco, ale nie dla wszystkich. Z pewnością 2023 r. będzie rokiem Kupującego.

Rynek Sprzedawcy zdecydowanie mija, negocjować będziemy w dół, nie w górę.

W przypadku usług pośrednictwa i branży obrotu nieruchomościami uważam, że nastające zmiany będą zbawienne – dlaczego? Bo rynek się oczyszcza. Na kryzysie się zawsze dobrze zarabia i ci najlepsi to wiedzą.

 

W roku 2023 szykuje się również dość dużo zmian w zakresie przepisów prawa mających wpływ na obrót nieruchomościami m.in. w zakresie świadectw charakterystyki energetycznej budynków.

 

Tutaj ustawodawca nakładać będzie dodatkowe obowiązki zarówno w zakresie wydawania świadectw jak i ich posiadania.

W przyszłym roku posiadanie takiego dokumentu będzie stanowiło jeden z ważnych elementów transakcji  bowiem w przypadku braku nakładane będą kary grzywny i będzie dotyczyło to zarówno sprzedaży, jak i wynajmu. To tylko jedna ze zmian, a jest ich naprawdę wiele.

 

Nie trzeba się dużo zastanawiać, żeby stwierdzić, że szczególnie w początkowym okresie obowiązywania znowelizowanych przepisów zrobi się mały bałagan i zamieszanie, no i kolejki do podmiotów, od których taki certyfikat możemy uzyskać.

 

Ja jednak optymistycznie patrzę w przyszłość. Zawirowania takie jak obecnie mamy na rynku nie są dla mnie czymś w 100% nowym.

Owszem, wiele czynników takich jak wojna za wschodnią granicą, czy wybuch pandemii w 2020 r. miały kolosalny wpływ na nieruchomości i obrót, a nie są zjawiskiem cyklicznym, ale sama gospodarka, inflacja, hossy i bessy już są.

 

Ja wiem, że dla firm takich jak moja będzie to dobry czas. Oczywiście liczę się z tym, że będzie ciężej, może będzie wolniej, czeka nas dużo pracy z „trudnych nieruchomościami” – bo to będzie właśnie ich czas.

 

To będzie czas sprzedaży nieruchomości z problemami, niekiedy zadłużonych, a tym samym dobrych agencji, które będą w stanie je obsłużyć.

 

Stąd też moja sugestia w zakresie „oczyszczenia” rynku. Nie będzie już miejsca na umowy otwarte, królować będzie wyłączność. Zakończy się etap wyceny usługi pośrednictwa na 1% czy 100 zł, będą za to panować normalne, adekwatne stawki. Dlatego ja optymistycznie patrzę w przyszłość. Nie oglądam się za siebie, obserwuję rynek, dopasowuję strategię, działam i tworzę stabilny biznes dający zatrudnienie nie tylko rzeszy dobrych prawników i pośredników, lecz także zadowolenie obsługiwanych przez nas Klientom.

A słabeusze bez wiedzy… padną. I wreszcie nadejdzie kres „pseudo doradców”

Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku

Elżbieta Liberda        13 grudnia 2022        Komentarze (0)

Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku.

Czym jest?

Dokument inaczej zwany certyfikatem lub paszportem energetycznym sporządzany na podstawie oceny energetycznej budynku. W uproszczeniu jest to obliczenie zapotrzebowania budynku na energię potrzebną do ogrzewania , przygotowania ciepłej wody, klimatyzacji czy też oświetlenia.

Kto sporządza?

Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku może zostać sporządzone przez osobę posiadającą specjalistyczne uprawnienia. Specjaliści świadczący tego typu usługę muszą wpisać się do wykazu prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii i mieć nadany certyfikat – warto tego pilnować.

Ile kosztuje świadectwo?

Uzależnione jest to od regionu oraz metrażu budynku ale średnio może się wahać od 400 zł do nawet 1000 zł.

Kiedy konieczne jest posiadanie certyfikatu/świadectwa?

Do chwili obecnej posiadanie certyfikatów energetycznych było konieczne dla nowych budów, obowiązek ich sporządzania przewidywały przepisy prawa budowlanego,  zwolnione z tego obowiązku były budynki starsze. Niestety obecnie to się zmienia…

 

Nowelizacja ustawy…

W roku 2023 świadectwo charakterystyki energetycznej budynków będzie potrzebne nie tylko dla nowo powstających budynków lecz także dla tych wybudowanych. Wprowadzony obowiązek w istotnym stopniu wpłynie na rynek nieruchomości.. dlaczego?

Obowiązek doręczenia certyfikatów energetycznych będzie jednym z elementów koniecznych do przeprowadzenia transakcji – sprzedaży czy też wynajmu.

Ustawodawca obiecuje stworzyć również Centralny Rejestr Charakterystyki Energetycznej Budynków, a także wprowadzić obowiązkowe kontrole systemów ogrzewania i klimatyzacji.

Jak możemy przypuszczać wprowadzone zmiany wpłynął na rynek obrotu nieruchomościami. Pośrednik jako osoba odpowiedzialna za transakcję zobligowany jest to poinformowania Sprzedawcy i Wynajmującego o konieczności doręczenia tego typu dokumentów do umowy. Co prawda nowe przepisy nie wykluczają możliwości przeprowadzenia transakcji bez dokumentu jak było to pierwotnie planowane lecz w przypadku jej braku zakładają nałożenie kary grzywny, którą to ma za zadanie ustalać notariusz podczas sporządzania aktu.

Warto wskazać, że art. art. 9 ust. 2 ustawy o c.e.b, mówi :

Właściciel lub zarządca budynku jest obowiązany do nieodpłatnego przekazania kopii świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, które przekazano w postaci papierowej, albo wydruku świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, które przekazano w postaci elektronicznej, a w przypadku braku tego świadectwa, dokumentacji technicznej budynku, o której mowa w ust. 1, właścicielowi części budynku lub osobie, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osobie, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, w terminie nie dłuższym niż 14 dni od dnia złożenia przez nich wniosku.

Niestety nie każdy z budynków starszych je posiada może być więc problem z uzyskaniem go w ten sposób.

Obecnie przepisy dawały możliwość zrzeczenia się przez Nabywcę czy też Najemcę prawa do otrzymania świadectwa. Obecnie przepisy wykluczają taką możliwość.

Nie jest to jedyna zmiana dla Pośrednika.. Ustawodawca wprowadza również obowiązek wskazywania informacji w ogłoszeniach sprzedaży nieruchomości na temat rocznego zapotrzebowania na energię, udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu oraz wielkość emisji CO2.  Dość skrupulatnie opisuje to art. 13 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, w którym czytamy:

Art. 13 W przypadku gdy dla budynku lub części budynku zostało sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej, właściciel lub zarządca tego budynku lub tej części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo podmiot działający na ich zlecenie podają w ogłoszeniu lub reklamie dotyczących zbycia lub najmu budynku lub jego części wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, energię końcową i nieodnawialną energię pierwotną, udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową oraz jednostkową wielkość emisji CO2, wyznaczone zgodnie z przepisami wydanymi na podstawie art. 15.

Nie jest to jednak tak oczywiste bowiem..

W ustawie z dnia 7 października 2022 r. o zmianie o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy – Prawo budowlane, w art. 5 tej ustawy możemy zauważyć zapis:

Art. 5. Do ogłoszeń i reklam, o których mowa w art. 13 ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym, dla których przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy zawarto umowę na rozpowszechnianie, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym.

Nie wiadomym jest jednak jak będą one interpretowane.

Gdzie są trudności i problemy?

Zawarcie w ogłoszeniu zapisów o zapotrzebowaniu na energię nie jest problemem o ile oczywiście wiemy jakie to zapotrzebowanie jest. Zachodzi więc konieczność pozyskania takich informacji w momencie przyjęcia oferty – co skutkować będzie w dużej mierze ograniczeniem. Prognozować można, że w początkowym okresie wejścia przepisów nie wiele osób będzie miało świadomość zmian oraz nakładanych na nich obowiązków.

Nie przejdzie to bez echa również w przypadku tych najbiedniejszych, którzy również będą chcieli sprzedać ale nie będzie ich stać na podstawowy dokument – oczywiście są to skrajności ale przewidywalne. Czyżby było pole do rozwinięcia sektora sprzedaży off market? Być może.

Przejdźmy do kolejnego z ograniczeń – sprzedaż. Możemy ją przeprowadzić bez świadectwa ale Sprzedawca zostanie obciążony grzywną – której nie będzie chciał. To samo w sytuacji najmu.

Ale.. nie wszyscy wiedzą, że do sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej budynków projektanci chcą dokumentację budynku. I o ile przedmiotem usługi ma być lokal znajdujący się w zasobach spółdzielni mieszkaniowej, profesjonalnej firmy zarządczej to o tyle w przypadku budynków, które nie zawiązały wspólnoty mieszkaniowej oraz tych starszych, ze skomplikowaną historią obrotu wybudowanych w latach 50-70tych może być z nią problem.

Co wtedy?

Pozostają takie miejsca jak: Archiwa Państwowe, Archiwa przy Starostwach Powiatowych czy też Urzędach Miast lub Inwentaryzacja budynku bądź też, projektant zgodzi się na przeprowadzenie tzw. obmiarów z natury i przeprowadzi to samodzielnie.

Nie mniej jednak należy sądzić, że w skali globalnej zjawiska i chęci wykonania certyfikatów przez rzeszę osób przygotowujących się do sprzedaży może być z tym problem.

Prawdopodobne jest również podniesienie stawek za wykonanie certyfikatu o tzw. „inflacyjne” co spowodowane będzie wzrostem zainteresowania i wręcz koniecznością posiadania oraz rosnącymi cenami.

Świadectwo charakterystyki  energetycznej budynku ma ważność 10 lat.

Od kiedy wchodzą rzeczone zmiany? W przeciągu 6 miesięcy licząc od października 2022 r. więc w kwietniu roku 2023 r.

Jej skutki wycisnął swoje piętno na całym rynku nieruchomości. Więc warto już teraz się do tego przygotowywać.

 

Masz pytania, napisz do Nas !

Chętnie też przeszkolimy Ciebie lub Twój zespół z nadchodzących zmian w prawie.

 

 

FIKCYJNE WZMIANKI W KSIĘGACH WIECZYSTYCH NIERUCHOMOŚCI

Elżbieta Liberda        04 listopada 2022        Komentarze (0)

Jak poradzić sobie szybko z fikcyjna wzmianka w księdze.

Fikcyjne wzmianki – ostatnimi czasy bardzo często się o nich mówi. Czym są w praktyce? Niczym innym jak celową „blokadą” Sprzedawcy, a często kosztowną i czasochłonną. Niekiedy ich stosowanie bywa działaniem w tzw. afekcie np. za niesfinalizowaną transakcję, brak obniżki cenowej etc.

Dużym problemem i niedopracowaniem przepisów jest to, że wzmianka pojawia się w księdze wieczystej od razu po złożeniu wniosku nawet gdy jest on niekompletny bez dokumentu stanowiącą tzw. podstawę wpisu.

Niestety, nawet gdy wniosek o wpis został złożony „bezpodstawnie” lub zawiera braki formalne – musi zostać rozpatrzony, a za tym idzie czas… i tu w zależności od sądu – miesiąc, dwa, pół roku, rok – różnie. A kiedy nadejdzie czas na jego rozpatrzenie i sąd dopatrzy się braków oraz będzie domniemywał zasadność wnioskowania o wpis może wezwać o uzupełnienie braków we wniosku – tutaj znowu procedura się nam przeciąga. W najlepszym przypadku wniosek oddali.

Ciężko jest znaleźć złoty środek i opisać wszystkie możliwe przypadki zakończenia się tego typu spraw. Obecnie polskie przepisy dopuszczają jedynie jedną drogę przyspieszenia – pisanie pism do sądu uzasadniających konieczność szybszego rozpatrzenia wniosku.

Wnioskujący o wpis może wycofać wniosek, sąd jest wtedy szczęśliwy, że nie musi rozpatrywać kolejnego wniosku. Niestety w przypadku celowości zamiaru fikcyjnej wzmianki przekonanie do wycofania bez dobrych argumentów może być ciężkie.

Jakie najczęściej roszczenia powodują ze natychmiast pojawia się wzmianka. 

Nie ma tutaj zróżnicowania. Każdy z wniosków zostaje przyjęty i natychmiast zarejestrowany, co skutkuje wzmianką w księdze. Każdy z wniosków o wpis, nawet te źle wypełnione z brakami formalnymi są ujawniane w księdze jako wzmianka.

Przykłady z wytłumaczeniem jął dochodzi do wpisu. 

Dokonywanie wpisów w księdze wieczystej jest procedurą sformalizowaną wykonywaną przez sądy wieczystoksięgowe w osobach referendarzy sądowych, którzy orzekają w sprawie złożonych wniosków o wpis.

Przykładem złożenia wniosku o wpis jest np. chęć ujawnienia podziału geodezyjnego. Właściciel składa wniosek w sądzie wieczystoksięgowym wnioskując o ujawnienie podziału geodezyjnego. Składa odpowiedni wniosek na specjalnym formularzu uzupełniony o dokumentację warunkującą podział ukazując tym samym zasadność wpisu.

W jakim celu dokonuje się wpisu w księdze wieczystej? Księga wieczysta sama w sobie jest zobrazowaniem, odzwierciedleniem stanu prawnego nieruchomości, który powinien być zgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Czasami na skutek różnych działań dochodzi do zmian, które mają wpływ na prawdziwość informacji ujawnionych w księdze. Obowiązek aktualizacji tych zmian spoczywa na właścicielu. Proszę zauważyć, że ustawodawca przewiduje kary za opieszałość właściciela w kontekście aktualizacji treści księgi, które nota bene są rzadko lub prawie wcale nakładane.

Po złożeniu wniosku o wpis, ten czeka na swoją kolej w zakresie rozpatrzenia. Kiedy już do tego dojdzie, sąd, w osobie referendarza sądowego zapoznaje się ze złożonym wnioskiem oraz dołączonymi dokumentami i analizuje je pod kątem uznania wniosku czy też jego oddalenia, czasem procedura zostaje wstrzymana gdyż sąd stwierdza braki w dokumentacji i prosi wnioskodawcę o jej uzupełnienie. W następstwie następuje uznanie wniosku i wpis lub jego oddalenie. Gdy sąd wniosek oddali, musi ten fakt uzasadnić. Uznanie wniosku przez sąd skutkuje dokonaniem wpisu w księdze wieczystej.

Procedura wygląda analogicznie w przypadku pozostałych wniosków.

Podobną drogę muszą przejść notariusze składający wnioski wieczystoksięgowe drogą elektroniczną.

Bardzo ważnym aspektem wniosków wieczystoksięgowych są zawiadomienia papierowe o wpisie. Otóż, po otrzymaniu takiego zawiadomienie o wpisie, stronie czynności przysługuje uprawnienie o poprawieniu wpisu w terminie 7 dniu od otrzymania zawiadomienia. W praktyce często zdarza się tak iż w następstwie czynnika ludzkiego może nastąpić błąd w nazwisku, PESELU czy też innych danych. Gdy uczestnik postępowania takiego błędu się dopatrzy otrzymując zawiadomienie o wpisie, w ciągu tych 7 dni może bez kosztowo dokonać poprawienia błędnych danych. W innym przypadku wiąże się to z opłatą.

 

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →