PIWNICA TO NIE MIESZKANIE. Jak ustanowić samodzielność lokalu.

Elżbieta Liberda        08 kwietnia 2026        Komentarze (0)

PIWNICA TO NIE MIESZKANIE. I NSA właśnie to potwierdził.

Na rynku wciąż nie brakuje osób, które próbują „dorobić metry” i sprzedawać albo wynajmować lokale urządzone w piwnicach, suterenach czy pomieszczeniach gospodarczych tak, jakby były pełnoprawnymi mieszkaniami.
Problem zaczyna się wtedy, gdy do sprawy wchodzi nadzór budowlany, urząd albo najemca z roszczeniem.

Bo ładne płytki, aneks kuchenny i kanapa z modnego marketu nie zamieniają piwnicy w lokal mieszkalny.

Jest ważny wyrok NSA z 26 marca 2026 r.
Sąd potwierdził jasno: piwnica nie spełnia standardów mieszkania, jeśli nie odpowiada wymaganiom prawa budowlanego i warunków technicznych.

Co wynika z tego orzeczenia?

1. Nie wystarczy “przerobić” piwnicy na mieszkanie
To, że ktoś urządził tam pokój, kuchnię czy łazienkę, nie oznacza jeszcze, że powstał samodzielny lokal mieszkalny.

2. Lokal mieszkalny ma być przeznaczony na stały pobyt ludzi
A to oznacza m.in., że nie może być położony poniżej poziomu gruntu w sposób sprzeczny z warunkami technicznymi.

3. Organ wydający zaświadczenie bada nie tylko papiery od lokalu, ale też zgodność z prawem budowlanym
To bardzo ważne. Dziś urząd nie działa już jak stempel do przybijania życzeń inwestora. Sprawdza, czy lokal rzeczywiście może być użytkowany zgodnie z prawem.

4. Po zmianach przepisów od 2018 r. kontrola jest bardziej wnikliwa
Nie wystarczy powiedzieć: „przecież to stary budynek”. Liczy się nie tylko data powstania budynku, ale też kiedy i jak powstał konkretny lokal, który ktoś chce zalegalizować.

5. Sam fakt, że ktoś tam mieszkał, niczego nie legalizuje
To, że przez lata ktoś zajmował piwnicę, nie oznacza, że nagle staje się ona legalnym mieszkaniem. Prawo nie działa na zasadzie: „skoro ktoś mieszkał, to już niech zostanie”.

6. Jeżeli dokumenty budowlane nie przewidują lokalu mieszkalnego, urząd może odmówić
I wtedy zaczynają się bardzo realne problemy: brak zaświadczenia o samodzielności, problemy ze sprzedażą, problemy z wynajmem, ryzyko sporów i decyzji o przywróceniu poprzedniego sposobu użytkowania.

Co to oznacza w praktyce?

Coraz częściej do kancelarii trafiają sprawy, w których:

– ktoś kupił lub wynajął „mieszkanie”, które formalnie mieszkaniem nie jest,
– nadzór budowlany kwestionuje sposób użytkowania lokalu,
– właściciel musi przywrócić poprzednią funkcję pomieszczenia,
– najemca podnosi roszczenia z rękojmi lub zarzuca wprowadzenie w błąd, bo wynajął „lokal mieszkalny”, a w rzeczywistości dostał piwnicę po liftingu.

I wtedy kończy się kreatywność inwestycyjna, a zaczynają się koszty.

Najważniejszy wniosek?

Nie każdy lokal da się zalegalizować jako mieszkanie.
A próba obejścia przepisów może skończyć się dużo drożej niż porządna analiza prawna na początku.

Bo w nieruchomościach naprawdę obowiązuje jedna zasada:
najpierw stan prawny, potem remont i sprzedaż. Nie odwrotnie.

Wyrok NSA z 26 marca 2026 r. to ważny sygnał dla rynku:
piwnica nie staje się mieszkaniem tylko dlatego, że ktoś tak napisał w ogłoszeniu.

Jeśli inwestujesz, adaptujesz lokale albo wynajmujesz nieruchomości po przeróbkach — warto to sprawdzić, zanim sprawdzi to urząd albo najemca z pełnomocnikiem.

Zakaz budowy daleko od szkoły.

Elżbieta Liberda        02 kwietnia 2026        Komentarze (0)

Nowe przepisy o odległości działki od szkoły i terenów zielonych budzą duże emocje. I słusznie, ale warto ten temat uporządkować.

W obiegu krąży wiele uproszczeń, jakoby od 2026 roku miał obowiązywać powszechny zakaz budowy domu na działce położonej dalej od szkoły podstawowej czy terenów zielonych. To nie jest tak proste.
Po pierwsze, nie mówimy tu o zmianach w Prawie budowlanym, lecz o rozwiązaniach wynikających z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności art. 13f dotyczącym standardów dostępności infrastruktury społecznej. Przepisy przewidują, co do zasady, że nowa zabudowa mieszkaniowa powinna mieć dostęp do szkoły podstawowej w odległości do 1,5 km w miastach i 3 km poza miastami, liczonej nie w linii prostej, ale według realnej, ogólnodostępnej trasy pieszej. Podobne wymogi dotyczą także dostępu do terenów zieleni publicznej.

Po drugie, te regulacje nie działają automatycznie w oderwaniu od gminy. Ich praktyczne znaczenie zależy od tego, jak dana gmina uchwali plan ogólny i czy oraz w jakim zakresie wprowadzi konkretne standardy. Ustawodawca pozostawił samorządom pewną elastyczność, więc nie da się uczciwie powiedzieć, że każda działka położona dalej od szkoły automatycznie „traci prawo do zabudowy”.
To jednak nie znaczy, że problemu nie ma. Dla właścicieli gruntów i osób planujących zakup działki ryzyko jest realne. W wielu przypadkach może się okazać, że nieruchomość, która dziś wydaje się atrakcyjna inwestycyjnie, po uchwaleniu planu ogólnego będzie obarczona istotnymi ograniczeniami. Szczególnie dotyczy to terenów słabiej wyposażonych w infrastrukturę społeczną, zwłaszcza poza miastami. W praktyce może to przełożyć się na spadek atrakcyjności, a czasem także wartości części nieruchomości, ale zawsze wymaga to analizy konkretnego przypadku, a nie medialnych haseł.

Dodatkowo trzeba pamiętać, że po 1 lipca 2026 r. bez przyjętego planu ogólnego gmina co do zasady nie będzie mogła uchwalać nowych planów miejscowych ani wydawać decyzji o warunkach zabudowy. To oznacza, że dla rynku nieruchomości kluczowe staje się już nie tylko położenie samej działki, ale również tempo prac planistycznych w konkretnej gminie.

Wniosek?
Dziś przed zakupem działki nie wystarczy już sprawdzić księgi wieczystej i dojazdu do drogi publicznej. Trzeba też przeanalizować sytuację planistyczną gminy, projekt planu ogólnego oraz to, czy nieruchomość spełnia lub będzie mogła spełnić standardy dostępności infrastruktury społecznej.
Bo w praktyce może się okazać, że problemem nie będzie sama działka, tylko to, że ustawodawca i gmina właśnie zmienili zasady gry.

 

ROZWÓD Z NARCYZEM

Elżbieta Liberda        26 marca 2026        Komentarze (0)

Osoby pozostające w związku z partnerem o narcystycznych cechach bardzo często przez lata funkcjonują w relacji, w której ich potrzeby są systematycznie pomijane lub deprecjonowane. Narcyzm w relacji partnerskiej przejawia się między innymi brakiem zdolności do dostrzegania wkładu drugiej osoby w życie rodzinne, wychowanie dzieci czy budowanie stabilności emocjonalnej domu.

– W wielu sprawach rozwodowych obserwuję sytuację, w której jedna ze stron nie jest w stanie przyjąć perspektywy partnera ani uznać jego wysiłku w budowaniu relacji. Osoby o silnych cechach narcystycznych często koncentrują się wyłącznie na własnych potrzebach i wizerunku, co utrudnia zarówno dialog, jak i konstruktywne zakończenie związku – mówi radca prawny, Elżbieta Liberda.

Dlaczego tak trudno odejść od narcyza?

Rozstanie z osobą narcystyczną bywa szczególnie trudne, ponieważ relacje tego typu często mają charakter silnie zależnościowy. Partner przez lata może doświadczać deprecjonowania własnych emocji, podważania kompetencji czy stopniowego osłabiania poczucia własnej wartości. W efekcie decyzja o odejściu niejednokrotnie zapada dopiero po wielu latach narastających konfliktów.

Dodatkowym wyzwaniem bywa także sama procedura rozwodowa. Osoba narcystyczna może traktować postępowanie sądowe jako pole walki o kontrolę, wizerunek lub „wygraną”, co prowadzi do eskalacji konfliktu i wydłużenia całego procesu.

– W sprawach rozwodowych z osobą narcystyczną często pojawia się duża intensywność emocji oraz skłonność do prowadzenia sporu w sposób konfrontacyjny. Zdarza się również, że postępowanie sądowe jest wykorzystywane jako narzędzie dalszego konfliktu. Dlatego kluczowe znaczenie ma spokojna strategia prawna, konsekwencja oraz odpowiednie zabezpieczenie interesów drugiej strony, a przede wszystkim dzieci, jeśli są w związku – wyjaśnia Elżbieta Liberda.

W sprawach, w których jedna ze stron stosuje przemoc psychiczną, manipulację i działania odwetowe, kluczowe jest szybkie uruchomienie instrumentów ochrony oraz przygotowanie spójnego materiału dowodowego.

Kroki prawne podczas rozwodu z narcyzem

Rekomendowana sekwencja działań powinna uwzględniać trzy równoległe cele:

  • bezpieczeństwo,
  • stabilizację sytuacji dzieci,
  • zabezpieczenie finansowe na czas postępowania.

W przypadkach eskalacji przemocy domowej w pierwszej kolejności priorytetem jest bezpieczeństwo. Prawo przewiduje instrumenty natychmiastowej izolacji sprawcy (nakazy/zakazy), które mogą zostać uruchomione w trybie interwencyjnym i nie są uzależnione od tego, komu formalnie przysługuje tytuł prawny do lokalu.

– W postępowaniach rodzinnych szczególne znaczenie mają wnioski „na czas procesu” (m.in. alimenty, uregulowanie sytuacji dzieci). Celem jest ograniczenie ryzyka, że druga strona wykorzysta przewlekłość postępowania do presji ekonomicznej lub destabilizacji opieki. Bardzo ważne jest również przygotowanie osi czasu zdarzeń (data – zdarzenie – dowód – skutek), a następnie przyporządkowanie do każdego kluczowego faktu konkretnych dowodów – mówi Elżbieta Liberda.

Opieka nad dzieckiem po rozstaniu

Jednym z najważniejszych aspektów rozwodu jest kwestia opieki nad dziećmi. W polskim prawie podstawowym kryterium przy podejmowaniu decyzji przez sąd pozostaje zawsze dobro dziecka. W praktyce oznacza to analizę relacji dziecka z każdym z rodziców, ich zdolności wychowawczych oraz stabilności emocjonalnej środowiska rodzinnego.

Sama obecność cech narcystycznych u jednego z rodziców nie oznacza automatycznego ograniczenia władzy rodzicielskiej, jednak może mieć znaczenie przy ocenie sposobu sprawowania opieki.

– Sąd bada przede wszystkim to, czy dany rodzic jest w stanie zapewnić dziecku stabilność emocjonalną i odpowiednie warunki rozwoju. Jeżeli konflikt między rodzicami jest bardzo silny, a jeden z nich wykazuje skłonność do manipulacji czy instrumentalnego traktowania dziecka w sporze, może to mieć wpływ na sposób uregulowania kontaktów lub zakres wykonywania władzy rodzicielskiej – podkreśla Elżbieta Liberda.

Na temat rozwodów z narcyzami obszerny materiał i moje wypowiedzi w branżowej prasie. https://stronazdrowia.pl/rozwod-z-narcyzem-trzy-sprawy-ktore-beda-najwazniejsze-dla-sadu/ar/c14p2-28810387

 

Synergia pośrednictwa i flipów – jak wyskalować swoje dochody.

Elżbieta Liberda        25 marca 2026        Komentarze (0)

Na rynku nieruchomości wciąż funkcjonuje podział na pośredników i fliperów. Pośrednik sprzedaje cudze nieruchomości, a fliper swoje. W praktyce to jedno i to samo – zwiększanie wartości nieruchomości (czy to poprzez odpowiednie zabiegi marketingowe, czy zabiegi remontowe) i sprzedaż z zyskiem. Największe pieniądze są tam, gdzie te dwa światy zaczynają się przenikać i tworzą wspólnie synergię.

Pośrednik, który nie rozumie flipów, widzi w nieruchomości głównie metry, lokalizację i cenę ofertową. Fliper, który nie rozumie pośrednictwa, patrzy wyłącznie przez pryzmat marży i kosztów. Obaj widzą tylko fragment rynku. Dopiero połączenie tych perspektyw pozwala dostrzec pełny obraz – od motywacji sprzedającego, przez realne ryzyka, aż po końcowy popyt i emocje towarzyszące kupującym. Flipy często wynikają z pośrednictwa. To właśnie na etapie pozyskiwania nieruchomości do sprzedaży jako pośrednik, pojawia się informacja, której nie widać w ogłoszeniu: dlaczego ktoś sprzedaje, jak pilna jest decyzja, jakie ma obawy i czego naprawdę oczekuje od transakcji. Agent, który ma doświadczenie inwestycyjne, potrafi odróżnić sytuację, w której warto kupić nieruchomość na własny rachunek, od tej, w której lepszym rozwiązaniem jest sprzedaż jej w modelu pośrednictwa lub przekazanie tematu innemu inwestorowi, bądź
podpisanie umowy przedwstępnej i sprzedaż na cesji.

Największym błędem jest odrzucanie leadów, bo nie nadają się na flipa. Są nieruchomości, które dają wysoki zwrot, ale wiążą się z ryzykiem prawnym lub emocjonalnym, które nie rekompensuje potencjalnego zysku. W takich przypadkach pośrednictwo staje się narzędziem zarządzania ryzykiem. Zamiast angażować własny kapitał, agent wykorzystuje swoją wiedzę i relacje do zarobienia na nieruchomości, bez przejmowania całej
odpowiedzialności finansowej i prawnej.

Z drugiej strony, pośrednictwo bez flipowania ogranicza rozwój. Prowizja daje cashflow, ale rzadko buduje duży kapitał i skale. Flipy, mimo że bardziej ryzykowne, pozwalają akumulować większe “strzały” finansowe. Połączenie tych dwóch modeli wyciąga z obu to co najlepsze. To właśnie ta synergia sprawia, że pośrednik przestaje być zależny od jednego źródła przychodu.

W praktyce agent nieruchomości działający w modelu hybrydowym zaczyna funkcjonować jako jednoosobowy biznes. Każda napotkana nieruchomość przechodzi przez wewnętrzny proces decyzyjny. Część leadów trafia na flipa, część do sprzedaży jako pośrednik, część na umowę przedwstępną z opcją cesji, a część zostaje odrzucona lub jest follow’upowana raz na jakiś czas.

Połączenie pośrednictwa i flipów zmienia również sposób postrzegania pośrednika przez rynek. Sprzedający zaczynają widzieć w nim kogoś, kto realnie rozumie ich potrzeby, a nie tylko “otwiera drzwi”. Kupujący inwestorzy traktują go jak partnera, a nie źródło przypadkowych tematów. Z czasem taki pośrednik staje się naturalnym punktem wiedzy dla trudnych, niestandardowych nieruchomości, które wymagają więcej niż standardowego podejścia.

To właśnie w tym miejscu rodzi się prawdziwa przewaga. Nie w liczbie ofert, nie w agresywnym marketingu, lecz w zdolności do łączenia modeli i efektywnym wykorzystaniu każdej nieruchomości, która przez nas “przechodzi”.

Artykuł napisał Michał Powała – doświadczony fliper, pośrednik, uczestnik programu mentroingowego Elżbiety Liberdy.

 

„ZMUSZANIE” do podpisania umowy pośrednictwa.

Elżbieta Liberda        15 marca 2026        Komentarze (0)

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →