Mieszkanie na start !

Elżbieta Liberda        09 stycznia 2024        Komentarze (0)

CZYM SIĘ RÓŻNI PROGRAM „MIESZKANIE NA START”
OD „BEZPIECZNEGO KREDYTU 2%”

I. Informacje ogólne.

„Mieszkanie na start 2024” to nowy program państwowych dopłat do kredytów hipotecznych, który ma zastąpić dotychczasowy program „Bezpieczny Kredyt 2%”.

„Bezpieczny Kredyt 2%” wszedł w życie 1 lipca 2023 roku i miał za zadanie ułatwiać Polakom zakup pierwszej własnej nieruchomości, poprzez możliwość uzyskania kredytu hipotecznego na preferencyjnych warunkach.

Zgodnie z założeniami budżet na ten cel był zarezerwowany na lata 2023-2024, jednakże ze względu na ogromne zainteresowanie został wyczerpany już w 2023 roku.

Od 2 stycznia banki wstrzymały przyjmowanie wniosków od osób, które chciały skorzystać z programu „Bezpieczny kredyt 2%”.

W związku z tym nowy rząd chce zaproponować Polakom nowy program wsparcia w zakupie własnego mieszkania.

Zawieszony od stycznia 2024 roku program „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” ma być zastąpiony w lipcu 2024 roku nowym o nazwie „Mieszkanie na Start”. Wstępne założenia nowego programu przedstawiło 4 stycznia 2024 roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

Projekt zakłada, że program mieszkanie na start ma ruszyć w połowie 2024 roku z budżetem 500 mln na rok 2024.

Wstępne założenia programu „Mieszkanie na Start” są bardzo zbliżone do poprzedniego rozwiązania czyli „Bezpiecznego Kredytu 2%”, ponieważ również przewiduje tanie kredyty na zakup pierwszego mieszkania z dopłatami do rat od państwa.

Jednakże ww. programy różnią się zarówno warunkami przystąpienia, jak i zasadami ustalania wysokości dopłat do rat kredytowych. W szczególności nowy program zakłada sporo dodatkowych warunków i ograniczeń, w tym m.in. kryterium dochodowe, czego Bezpieczny Kredyt 2% nie przewidywał.

Na chwilę obecną ministerstwo przedstawiło jedynie wstępne założenia nowego programu Mieszkanie na start 2024. Oznacza to zatem, że ostateczne zasady i warunki mogą jeszcze ulec zmianie, a poznamy je wtedy, gdy pojawi się projekt ustawy.

II. Program „Bezpieczny Kredyt 2%”. Jakie miał warunki ?

Zgodnie z definicją określoną w art. 2 pkt 1a Ustawy z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%: „Ilekroć w niniejszej ustawie jest mowa o bezpiecznym kredycie 2% – należy przez to rozumieć kredyt zabezpieczony hipoteką, w tym kredyt, którego umowa przewiduje zabezpieczenie hipoteką po zakończeniu budowy domu jednorodzinnego lub wyodrębnieniu własności lokalu mieszkalnego, do którego rat przysługuje albo przysługiwała dopłata”

1. Przeznaczenie bezpiecznego kredytu 2% i wyłączenia

Przeznaczenie bezpiecznego kredytu 2% i wyłączenia zostały zawarte w art. 4 Ustawy z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%, zgodnie z którym:

1. Rodzinny kredyt mieszkaniowy i bezpieczny kredyt 2% mogą zostać udzielone w celu pokrycia całości albo części wydatków służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych gospodarstwa domowego kredytobiorcy, ponoszonych w związku z:
1) budową domu jednorodzinnego, w tym z jego wykończeniem, oraz nabyciem prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części, w celu budowy na niej tego domu;
2) nabyciem prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym z jego wykończeniem;
2a) realizacją inwestycji mieszkaniowej kooperatywy mieszkaniowej przez członka tej kooperatywy;
3) nabyciem spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym:
a) stanowiących wkład budowlany,
b) z wykończeniem tego lokalu albo tego domu.
1a. Rodzinnego kredytu mieszkaniowego ani bezpiecznego kredytu 2% nie udziela się, jeżeli wydatki, o których mowa w ust. 1, ponoszone są w celu nabycia wyłącznie części udziałów w:
1) prawie własności,
2) spółdzielczym prawie do
– lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
1b. Rodzinnego kredytu mieszkaniowego ani bezpiecznego kredytu 2% nie udziela się, jeżeli nabycie prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego następuje w związku z przeniesieniem na kredytobiorcę jako osobę trzecią wierzytelności związanych z dotyczącą tego lokalu albo tego domu umową rezerwacyjną, umową deweloperską, o której mowa w art. 5 pkt 6 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, lub umową, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 i 5 tej ustawy.

2. Warunki udzielenia bezpiecznego kredytu 2%; kwota, oprocentowanie i zasady spłaty bezpiecznego kredytu 2%

Warunki udzielenia bezpiecznego kredytu 2%; kwota, oprocentowanie i zasady spłaty bezpiecznego kredytu 2% zostały określone w art. 9a Ustawy z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%:
1. Bezpieczny kredyt 2% może zostać udzielony, jeżeli:
1) w dniu jego udzielenia:
a) kredytobiorca nie posiada i przed tym dniem nie posiadał prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego ani jeżeli prawa takiego nie posiada i w okresie pozostawania w gospodarstwie domowym kredytobiorcy nie posiadała osoba prowadząca z nim wspólnie to gospodarstwo oraz
b) kredytobiorcy nie przysługuje i przed tym dniem nie przysługiwało spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego ani jeżeli prawo takie nie przysługuje i w okresie pozostawania w gospodarstwie domowym kredytobiorcy nie przysługiwało osobie prowadzącej z nim wspólnie to gospodarstwo domowe oraz
2) w dniu złożenia wniosku o jego udzielenie kredytobiorca nie ukończył 45 lat.

2. Okresem pozostawania w gospodarstwie domowym kredytobiorcy w rozumieniu ust. 1, w przypadku prowadzącego to gospodarstwo wspólnie z kredytobiorcą:
1) małżonka kredytobiorcy – jest okres liczony od dnia zawarcia małżeństwa z kredytobiorcą;
2) drugiego rodzica dziecka kredytobiorcy – jest okres liczony od dnia urodzenia tego dziecka.
3. Warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a, uznaje się za spełniony również w przypadku, gdy:
1) prawem własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, które posiadał kredytobiorca lub osoba prowadząca z nim wspólnie gospodarstwo domowe, było nabyte w drodze dziedziczenia lub darowizny prawo własności nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, które kredytobiorca ten lub osoba ta zbyli przed ukończeniem 18 lat lub
2) kredytobiorca i osoba prowadząca z nim wspólnie gospodarstwo domowe łącznie posiadają albo posiadali:
a) nabyte w drodze dziedziczenia prawo własności nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego w udziale nie wyższym niż 50%, jeżeli nie zamieszkują w tym lokalu albo domu od co najmniej 12 miesięcy lub
b) prawo własności nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wyłączonego z użytkowania na podstawie decyzji organu nadzoru budowlanego, o której mowa w art. 68 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, wydanej:
– w związku z katastrofą budowlaną lub ze skutkami powodzi, wiatru, osunięcia ziemi lub działania innego żywiołu lub
– co najmniej 12 miesięcy przed dniem złożenia wniosku o udzielenie bezpiecznego kredytu 2%.
4. Warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 1 lit. b, uznaje się za spełniony również w przypadku, gdy:
1) spółdzielczym prawem do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, które posiadał kredytobiorca lub osoba prowadząca z nim wspólnie gospodarstwo domowe, było nabyte w drodze dziedziczenia lub darowizny spółdzielcze prawo do nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, które kredytobiorca ten lub osoba ta zbyli przed ukończeniem 18 lat lub
2) kredytobiorcy i osobie prowadzącej z nim wspólnie gospodarstwo domowe łącznie przysługuje albo przysługiwało:
a) nabyte w drodze dziedziczenia spółdzielcze prawo do nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego w udziale nie wyższym niż 50%, jeżeli nie zamieszkują w tym lokalu albo domu od co najmniej 12 miesięcy lub
b) spółdzielcze prawo do nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wyłączonego z użytkowania na podstawie decyzji organu nadzoru budowlanego, o której mowa w art. 68 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, wydanej:
– w związku z katastrofą budowlaną lub ze skutkami powodzi, wiatru, osunięcia ziemi lub działania innego żywiołu lub
– co najmniej 12 miesięcy przed dniem złożenia wniosku o udzielenie bezpiecznego kredytu 2%.
5. Warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, uznaje się za spełniony również w przypadku, gdy bezpieczny kredyt 2% jest udzielany wspólnie dwóm osobom prowadzącym gospodarstwo domowe, a 45 lat nie ukończyła wyłącznie jedna z nich.
6. Kwota bezpiecznego kredytu 2% nie może przekroczyć:
1) 500 000 zł albo
2) 600 000 zł, w przypadku gdy kredytobiorca prowadzi gospodarstwo domowe wspólnie z małżonkiem lub w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy wchodzi co najmniej jedno dziecko.
7. Stopa oprocentowania bezpiecznego kredytu 2% jest ustalana na okres 60 miesięcy i stała w okresie objętym dopłatami do rat tego kredytu.
8. W okresie objętym dopłatami do rat spłata części kapitałowej bezpiecznego kredytu 2% następuje w częściach równych ustalanych z uwzględnieniem całego okresu spłaty tego kredytu.
9. Po wygaśnięciu dopłat do rat spłata bezpiecznego kredytu 2% następuje w ratach równych, chyba że kredytobiorca złoży wniosek o utrzymanie dotychczasowego sposobu spłaty.
10. Składając wniosek o udzielenie bezpiecznego kredytu 2%, kredytobiorca składa jednocześnie oświadczenie o spełnianiu warunków, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2. W przypadku gdy warunki, o których mowa w ust. 1 pkt 1, są spełniane w sposób, o którym mowa w ust. 3 pkt 2 lub w ust. 4 pkt 2, kredytobiorca umieszcza w oświadczeniu informację o posiadaniu prawa własności albo spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz łącznym udziale w tym prawie kredytobiorcy i osoby, z którą wspólnie prowadzi gospodarstwo domowe.
11. Umowa bezpiecznego kredytu 2% może przewidywać okresową zmianę stopy oprocentowania tego kredytu w wyniku przejściowego wzrostu marży spowodowanego naruszeniem przez kredytobiorcę warunków umowy tego kredytu.

III. Program „Mieszkanie na start”.

Program Mieszkanie na start 2024 przewiduje możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego z dopłatami rządowymi na własne cele mieszkaniowe, czyli:
4. na zakup mieszkania lub domu (z rynku wtórnego lub pierwotnego),
5. na budowę domu jednorodzinnego,
6. na wkład mieszkaniowy w spółdzielni lub partycypację w Towarzystwie Budownictwa Społecznego (TBS)/Społecznej Inwestycji Mieszkaniowej (SIM).

Dopłaty państwa mają obowiązywać przez 10 lat (czyli tak samo jak w przypadku „Bezpiecznego Kredytu 2%”) i obniżać raty kredytowe w taki sposób, by oprocentowanie kredytu hipotecznego wyniosło od 0 do 1,5% (tutaj znaczna różnica od programu „Bezpieczny Kredyt 2%”). Wysokość dopłat i oprocentowania kredytu zależą od liczby członków gospodarstwa domowego. Analizując dopłaty przewidywane w nowym programie „Mieszkanie na start” niewątpliwie najbardziej skorzystają rodziny wielodzietne, zaś program będzie mniej atrakcyjny dla singli.

Wysokość oprocentowania jest zależna od liczby członków gospodarstwa domowego i przedstawia się następująco. W przypadku gospodarstwa:
• 1 i 2-osobowego oprocentowanie ma wynieść 1,5%
• 3-osobowego oprocentowanie ma wynieść 1%
• 4-osobowego oprocentowanie ma wynieść 0,5%
• 5-osobowego oprocentowanie ma wynieść 0%

Projekt nie przewiduje limitu kwoty kredytu, ale przewiduje ograniczenia w wysokości dopłat do spłat kredytów. Dopłaty będą przysługiwały wyłącznie do określonej kwoty kapitału zaciągniętego zobowiązania. W przypadku danego gospodarstwa ograniczenia są następujące:
• 1-osobowego – 200 000 zł,
• 2-osobowego – 400 000 zł,
• 3-osobowego – 450 000 zł,
• 4-osobowego – 500 000 zł,
• 5-osobowego – 600 000 zł.
• +100 000 zł za każdą kolejną osobę w gospodarstwie domowym

Dopłata naliczana ma być tylko od określonej wysokości kapitału. Zatem przykładowo jeśli kredytobiorca w dwuosobowym gospodarstwie weźmie kredyt na kwotę np. 450 000 zł – czyli wyższą niż ww. przewidziany dla takiego gospodarstwa próg 400 000 zł – uzyska dopłatę obliczaną tak, jakby kredyt ten wynosił 400 000 zł. Jeśli natomiast 3-osobowa rodzina zaciągnie kredyt w wysokości 500 000 zł, to dopłaty od państwa będą dotyczyły wyłącznie kwoty ww. limitu, czyli kwoty 450 000 zł.

Projekt programu mieszkanie na start co prawda nie wyklucza, że powyższe limity kapitału kredytu zostaną podwyższone, jednakże warunkiem jest, aby zakupione mieszkanie zlokalizowane było w jednym z 18 największych miast w Polsce:

• o 10% – jeśli będzie to stolica województwa, w której wartość odtworzeniowa 1 m2 lokalu mieszkalnego przewyższa wartość wskaźnika dla całego kraju o co najmniej 15%,
• o 20% – jeśli będzie to stolica województwa, w której wartość odtworzeniowa 1 m2 lokalu mieszkalnego przewyższa wartość wskaźnika dla całego kraju o co najmniej 30%.

Czy każdy będzie mógł skorzystać z programu Mieszkanie na start? Projekt nie zakłada ograniczeń w zakresie tego kto może ubiegać się o kredyt z dopłatą w programie Mieszkanie na start, tzn., że będą to mogli być:
• single,
• osoby żyjące w nieformalnych związkach z dziećmi,
• osoby żyjące w nieformalnych związkach bez dzieci,
• małżeństwa z dziećmi,
• małżeństwa bez dzieci.

Natomiast program przewiduje inne ograniczenia takie jak limit wiekowy i kryterium dochodowe. Oznacza to zatem, że prawdopodobnie celem jest, aby osoby zamożniejsze nie mogły skorzystać z dofinansowania.

Limit wiekowy przedstawia się następująco:
• w przypadku singli – 35 lat
• dla kredytobiorców z co najmniej 1 dzieckiem – brak limitu wiekowego

Natomiast kredyt z dopłatami przysługiwać będzie przy miesięcznych poniżej przedstawionych zarobkach dla danego gospodarstwa domowego:
• 1-osobowego – 10 000 zł brutto
• 2-osobowego – 18 000 zł brutto
• 3-osobowego – 23 000 zł brutto
• 4-osobowego – 28 000 zł brutto
• 5-osobowego i większego – 33 000 zł brutto

Jednakże zgodnie z założeniami nawet jeśli powyższe limity zostaną przekroczone nie wykluczy to możliwości skorzystania z dofinansowania, jednakże wysokość dopłaty do rat kredytowych zostanie pomniejszona o 50% kwoty tego przekroczenia, zaś w przypadku kredytobiorców prowadzących 1-osobowe gospodarstwo domowe lub 25% w przypadku kredytobiorców prowadzących co najmniej dwuosobowe gospodarstwo domowe.

Dodatkowym ograniczeniem będzie cel kredytowania. Zgodnie z założeniami kredyt w programie „Mieszkania na start” powinien być przeznaczony na zakup pierwszego mieszkania. Wyjątkiem są jednak rodziny z co najmniej 3 dzieci, które będą mogły sfinansować tanim kredytem także zakup kolejnej nieruchomości, np. w przypadku chęci przeprowadzki do większego mieszkania.

 

VI. Podsumowanie.

W przedstawionego wstępnego projektu programu „Mieszkanie na start” wynika, że przedmiotowy nowy program jest najbardziej korzystny dla rodzin, gdzie gospodarstwo domowe jest co najmniej 5 osobowe, bowiem zgodnie z założeniami rodziny takie będą z obowiązku nieposiadania nieruchomości (co w przypadku programu „Bezpieczny Kredyt 2%” było jednym z warunków). Dodatkowo ww. grupa skorzystać z kredytu 0% i otrzyma najwyższe limity kredytu z dopłatą.

Natomiast najmniej korzystne warunki otrzymają single. W przypadku osób prowadzących gospodarstwa 1-osobowe są najniższe limity, a także ograniczenie wieku uczestników programu do 35 lat.

 

Adwokat

Justyna Branewska

LOKATOR NIE PŁACI I SIĘ NIE WYPROWADZA ! CO ZROBIĆ ?

Elżbieta Liberda        06 stycznia 2024        Komentarze (0)

Przestroga tygodnia !!! Coraz więcej takich spraw !!!

Ciekawa konsultacja z wczoraj …
Sprawa oczywiście dotyczyła nieruchomości !

Co się stało! Otóż moja klientka kupiła jakiś czas temu mieszkanie …. tzw. gotowca inwestycyjnego.
Jak nazwa wskazuje – miała na tym nieźle zarabiać …. Excel wyglądał imponująco.
Życie pokazało, że cudownie wszystko wyglądało, ale tylko na papierze.

Jak to gotowiec inwestycyjny – lokal był już z zawartą umową najmu, najemcy wyglądali dość porządnie i płacili – lub „podobno” płacili, niezły czynsz

Ładna i dobrze zlokalizowana nieruchomość, uregulowany stan prawny, cena rynkowa – 470 tys.
Dokonano przeniesienia własności.

Niestety, już w pierwszym miesiącu, gdy moja Klientka stała się właścicielem tej „perły inwestycyjnej” nie wpłynął należny od najemców czynsz.
Kontakt z nimi również był utrudniony ….

Pojawiała się w kancelarii w celu uzyskania wsparcia w zakresie windykacji i rozwiązania umowy najmu.
Zapewniano ją bowiem, że umowa najmu jest dla niej bardzo korzystna i gdyby plany się zmieniły to w każdej chwili będzie można ją rozwiązać. No a jeśli Najemcy nie zapłacą to natychmiast!

 

I tu pojawił się kłopot.
Gdy przeczytałam umowę od razu wiedziałam, że łatwo nie będzie…

Umowę najmu zawarto na czas nieoznaczony ….. z fenomenalnym zapisem że „strony mogą ją rozwiązać z 2 miesięcznym okresem wypowiedzenia” ….. !!!!

Pikanterii sprawie dodaje fakt, że powiedziano jej, że tą umowę przygotowywał wcześniej prawnik ….

Klientka przekonana była, że ten zapis ma moc !
Nic z tych rzeczy! Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów bardzo wyraźnie wskazują kiedy i na jakich warunkach umowę najmu można rozwiązać ! A przy „tradycyjnej” umowie część przepisów zmieniać można, ale tylko i wyłącznie na korzyść najemcy !

Zatem taki zapis w ogóle nie obowiązuje !

 

Co zatem zrobić ?
Kiedy chcemy rozstać się z niepłacącym lokatorem to po pierwsze należy rozpocząć od załatwienia formalności związanych z wypowiedzeniem umowy , które to narzuca reżim ustawy.

I tu pojawiają się z reguły schody. A mianowicie, ustawodawca określa wprost sytuacje kiedy możemy dokonać wypowiedzenia (art. 11 u.o.o.p.l.)

Nie wdając się w szczegóły, jedną z nich jest brak regulowania czynszu. Ale przedmiotowe zaległości muszą również istnieć przez pewien czas.

 

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności.

Tu jednak również sprawa się lekko komplikuje. Bowiem obowiązkiem formalnym właściciela jest wcześniejsze uprzedzenie lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Czyli już przynajmniej 5 miesięcy jesteśmy bez kasy …….

A co w sytuacji, kiedy nasze działania pozostają bez odpowiedzi, a lokator wciąż zamieszkuje w lokalu?
Niestety, nie pozostaje nic innego jak skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Czeka nas proces o eksmisję oraz o zapłatę.

 

I taki pewnie będzie miał miejsce …
Jak widać brak należytego audytu prawnego i faktycznego przy decyzji zakupowej okazał się tragiczny w skutkach.

Zamrożone zostało 470 tyś i aktualnie trzeba utrzymywać lokatorów …..

 

O tym, jaki mam pomysł na rozwiązanie tego tematu powiem podczas warsztatów z Flipów na stanach prawnych które już w piątek 12 stycznia w Warszawie.

Jeden z pkt programu jaki będę omawiać to zakup mieszkań z lokatorami, z zawartymi umowami najmu oraz eksmisje w praktyce.

Muszę Wam powiedzieć, że ostatnio nie ma tygodnia, żeby nie zadzwonił Klient z takim problemem.

 

Mało tego – media krzyczą, że jak to można tych biednych niepłacących lokatorów chcieć eksmitować, że to przecież nieetyczne, nielegalne i takie tam … A osoby które kupują nieruchomości z lokatorami to z pewnością czyściciele kamienic … taaa, wczorajsza konsultacja właśnie to pokazuje … Maskara …

Ale o tych aferkach medialnych to jeszcze sobie porozmawiamy.

 

Natomiast konkluzja na dziś – zarówno kiedy działasz jako profesjonalista, jak i kiedy nabywasz na potrzeby własne warto mieć wiedzę jak robić takie transakcje bezpiecznie, legalnie i oczywiście dochodowo!

Wpadaj na warsztaty a nieruchomości nie bedą miału przed Toba tajemnic.

Dajcie też znać jakie macie doświadczenia z niepłacącymi lokatorami …

Z optymizmem i mega pomysłami wchodzimy w rok 2024!

Elżbieta Liberda        30 grudnia 2023        Komentarze (0)

Święta za nami, przyszły ostatnie chwile na analizy, podsumowania, zastanowienie się co wyszło, a co należałoby poprawić.

To też trudny moment, bo na rynku mało optymistyczne nastroje u fliperów, pośredników … ciężko o dobrą okazję … ceny mega wysokie.

Ale, głowy do góry! Spójrzcie na to inaczej …

Nowy Rok to zawsze nowe możliwości
Obrót nieruchomościami wciąż nieźle funkcjonuje wśród zawodowców, tylko inaczej… Chociażby dziś dopinaliśmy ostatnie w tym roku transakcje. Pomimo drożyzny, wielkiej konkurencji, opcji na rynku i pomysłów oczywiście jest wiele. Ale! Zdecydowanie 2024r będzie inny i Ci którzy chcą na tym rynku przetrwać muszą otworzyć się na nieco inne obszary …

Okazję są … ale nie jest ani prosto je wyszukać, ani nie są to klasyczne transakcje gdzie wystarczyły zdolności handlowe i dość ogólna wiedza. Pojawiają się problematyczne tematy …

Poza tym, że gotówki na rynku jest dużo, wiele biznesów świetnie hula, ludzie mają spore oszczędności, płace poszły w górę, to…

Wielu popada też w długi i musi sprzedać nieruchomość z problemem, coraz więcej mieszkań i domów trafia na licytacje komornicze lub do syndyków, ludzie rozstają się biznesowo lub rodzinnie i powstają współwłasności, gdzie interesy wszystkich nie zawsze są spójne.

Mądry inwestor i ktoś kto ma ochotę zarabiać naprawdę dużo na nieruchomościach w takie nisze celuje … Jak to się mówi im większy bałagan tym większy zarobek …… co więcej, tam nie ma dużej konkurencji.
Ktoś powie to wyzysk! to nieetyczne! hmm… serio? nigdy z tym się nie zgodzę!

Zakup problematycznego tematu (oczywiście taniej, bo trzeba się przy nim „narobić”) to możliwość pomocy tym, którzy nie mogą udźwignąć swoich bieżących zobowiązań, czy też nie chcą tkwić w problematycznej współwłasności, albo po prostu posiadają udział, który zupełnie nie jest im potrzebny bo są np. w innym kraju …

Takimi tematami zajmuje się od lat i oddłużyłam już kilkadziesiąt osób, bądź też poprzez kupno od nich udziałów uwolniłam od problematycznego byłego męża czy spadkobierców, którzy dla zasady blokowali wszystko

Bo z rodziną niekiedy fajnie tylko na zdjęciu. Nie jest to jednak takie proste. Aby nie wtopić i umiejętnie ocenić czy warto wchodzić w problematyczny temat wymaga doskonałej znajomości rynku, obowiązujących przepisów prawa oraz dobrej analizy stopy zwrotu z inwestycji.

Warunkiem powodzenia transakcji jest umiejętne przeprowadzenie due diligence nieruchomości, czyli audytu stanu prawnego i faktycznego. Jeśli potrafimy to zrobić, to z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością zaczniemy na tym nieźle zarabiać!

Ponieważ ja jestem niepoprawną optymistką i zawsze znajduję rozwiązania tam gdzie większość widzi problemy to program tegorocznej Akademii Prawa Nieruchomości dostosowaliśmy idealnie na potrzeby dzisiejszego rynku.

Startujemy od największej biznesowej petardy – OBRÓT TRUDNYMI NIERUCHOMOŚCIAMI czyli FLIPY NA STANACH PRAWNYCH.

To warsztaty które pokażą zdecydowanie najbardziej kaloryczny sektor rynku.
I nie myślcie, że udziały to tylko kamienice. Na konkretnych kejsach pokażemy (bo uwaga – do wykładu zaprosiłam gościnnie niezłych inwestorów , którzy są też absolwentami moich szkoleń z udziałów i wykręcają spektakularne stopy zwrotu) jak krok po kroku poprowadzić takie transakcje, gdzie wyszukać okazji i jak bezpiecznie i sprawnie przejść cały proces.

Także jeśli jeszcze się zastanawiacie co dalej, to już dość tego myślenia i czas na działania.
Blokujcie sobie termin 12 stycznia i piszcie do mnie po specjalną ofertę na szkolenia@liberda.pl póki jestem w szampańskim nastroju, a w Nowym Roku będzie oczywiści drożej

To absolutnie konieczna wiedza dla każdego kto działa w sektorze rynku nieruchomości !
Chcesz dołączyć, napisz do Nas lub zarezerwuj miejsce.

Chcesz więcej dowiedzieć się o trudnych nieruchomościach i jak zarabiać w 2024r – zapisz się na noworoczny webinar 4 stycznia 2024 TUTAJ

Elżbieta Liberda

Najem nie tylko mało opłacalny, ale niebezpieczny!

Elżbieta Liberda        27 grudnia 2023        Komentarze (0)

To, że ceny nieruchomości poszybowały w górę to fakt powszechnie znany.

Nie trzeba być żadnym specjalistą, aby wiedzieć, że „rentierstwo” w klasycznym wydaniu, kiedy kupujemy nieruchomość dobrze zlokalizowaną, bez żadnych problemów prawnych w cenie rynkowej to przestało być już to opłacalne.

Stopy zwrotu są delikatnie mówiąc słabe. Dla przykładu – dobrze zlokalizowane w normalnym standardzie dwa pokoje w Warszawie kupisz za ok 600 tys. Wynajmiesz może za 3500 zł, dla mnie to marnie wygląda. Wole tymi pieniędzmi kilka razy obrócić.

No dobra, ale czy to oznacza, że nie kupować pod wynajem – absolutnie nie – tylko trzeba robić to inaczej – szukajcie nieruchomości tanich – a tanie są te z lekkimi problemami, ale jak wiemy, jak podejść do tematu to można szybko to wyregulować i rzeczywiście cieszyć się dużym zyskiem.

Czy wiesz że:

  • kupując udział w nieruchomości możesz wynająć go bez zgody pozostałych współwłaścicieli?
  • kupując nieruchomość zadłużoną nie ma żadnych przeciwskazań, aby od razu oddać ją lokatorom do używania i pobierać czynsz?
  • to, że w stosunku do nieruchomości jest zakaz zbywania nie zawsze oznacza, że nie możesz zawrzeć umowy najmu
  • to, że w sadzie są sprawy, które dotyczą nieruchomości nie powoduje, że umowa najmu będzie nieważna.

Tak, to tylko kilka kwestii które jeśli umiesz rozsądnie ocenić, zbadać, mogą doprowadzić Cię do zadowalającej inwestycji. Ale czy samo wynalezienie taniej nieruchomości wystarczy, aby cieszyć się pasywnym dochodem.

Niestety nie.

Najem to tylko na pozór prosta transakcja, a błędy w dokumentacji kosztują krocie!

Tak, przepisy chronią nie zawsze uczciwe osoby, a właścicielom utrudniają eksmisje nawet gdy najemca nie płaci przez wiele lat a umowa już się skończyła.

Mało tego teraz jak wiecie okres zimowy i nie ma szans na eksmisje nawet jak masz wyrok.

Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Bezradni właściciele niemalże hurtowo zgłaszają się do mojej Kancelarii.

A co było głównym powodem problemów – nadmierne zaufanie, wzór umowy z internetu, posłuchanie się mecenasa gogle ze jak będzie cos nie tak to można wejść do mieszkania, wymienić zamki itp.

No niestety tak nie jest.

Ale czy to znaczy, że nie wynajmować, absolutnie nie, ale podejść do tematu jeszcze ostrożniej niż kiedy się nieruchomość kupuje.

Aktualnie z moimi klientami kupujemy bardzo dużo nieruchomości z problemami prawnymi, wynajmujemy je od razu od momentu objęcia w posiadanie, pobieramy czynsz i na spokojnie regulujemy stan prawny bo mamy bieżący dochód, a nieruchomość kupiona była sporo taniej – no bo „nikt” jej nie chciał. To często ułamkowe części nieruchomości, gdzie pozostali współwłaściciele nie interesują się domem czy mieszkaniem, a my w ramach wzajemnych rozliczeń ponieważ zajmujemy się nieruchomością nie musimy dzielić się czynszem bo sprawujemy bieżący zarząd – wszyscy zadowoleni . Potem na spokojnie ustalamy sposób wyjścia ze współwłasności.

I takich przykładów można by mnożyć, ale dziś chce przekazać jeszcze jedna rzecz – gdy wynajmujesz nieruchomość, a przysługuje Ci tylko ułamkowa cześć nieruchomości to uważaj żeby najemca nie zrobił Ci totalnego psikusa i nigdy nie zawieraj klasycznej umowy najmu – współwłasność chociaż daje mega możliwości bywać może tez problematyczna.

O tym jak wynajmować bezpiecznie, jakie umowy zawierać gdy jesteśmy współwłaścicielami, co zrobić gdy w stosunku do wynajmowanej nieruchomości toczy się postępowanie upadłościowe lub egzekucyjne – czy warto się w to ładować- co stanie się wówczas z umową, szczegółowo omówię już na początku roku – 12 stycznia na szkoleniu z flipów na stanach prawnych – bo takie flipy to potencjał na osiągnięcie sukcesów inwestycyjnych w 2024r !

Chcesz poznać ten system, wyjść z gotowymi rozwiązaniami jak być rentierem, fliperem generującym niesamowite zyski, dowiedzieć się gdzie szukać takich tematów to zapraszam. Chętnie podzielę się moim kilkunastoletnim doświadczeniem. Napisz do mnie na szkolenia@liberda.pl po ostatnie kody rabatowe w tegorocznych cenach.

Czy nowe zmiany w prawie spadkowym dotyczą także spadków otwartych przed 15 listopada 2023 roku?

Elżbieta Liberda        25 grudnia 2023        Komentarze (0)

Kontynuując temat zmian w prawie spadkowym, które zostały omówione w poprzednich postach, pozostała do wyjaśnienia jeszcze bardzo istotna kwestia, dotycząca tego czy przedmiotowe zmiany mają zastosowanie również do spadków otwartych przed 15 listopada 2023 roku. Tutaj sprawa nie jest jednoznaczna, a szczegółowe wyjaśnienie przedstawiam poniżej.

  1. Jeśli chodzi o ułatwioną procedurę odrzucenia spadku w imieniu małoletnich dzieci to nowe zasady odnoszą się do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy zmieniającej, zatem dotyczą również spadków otwartych przed 15 listopada 2023 roku, ale oczywiście pod warunkiem, że termin na złożenie oświadczenia o przyjęciu lub o odrzuceniu spadku nie upłynął przed ww. datą.
  2. Zmiany dotyczące dziedziczenia w tzw. trzeciej grupie spadkobierców, zgodnie z którymi według nowych przepisów majątek będzie mógł przypaść wyłącznie dziadkom, zaś w dalszej kolejności odpowiednio ich dzieciom i wnukom, odnoszą się wyłącznie do spadków otwartych po 15 listopada 2023 roku.
  3. Rozszerzenie katalogu dotyczącego niegodności dziedziczenia, co zostało wprowadzone w art. 928 § 1 pkt 4 i 5 k.c. dotyczy tylko zdarzeń stanowiących podstawę uznania za niegodnego dziedziczenia, zaistniałych po dniu 15 listopada 2023 roku. Wobec tego, jeśli sprawa o uznanie za niegodnego dziedziczenia jest już w toku lub gdy spadkodawca zmarł przed ww. datą to nie ma możliwości, aby powoływać się na okoliczności wskazane w art. 928 § 1 pkt 4 i 5 k.c.
  4. Termin na złożenie oświadczenia o przyjęciu lub odrzucenia spadku – tutaj sprawa jest prosta – w przypadku, gdy termin do złożenia oświadczenia w zakresie przyjęcia lub odrzucenia spadku albo o uchyleniu się od skutków prawnych tego oświadczenia nie upłynął przed dniem 15 listopada 2023 roku to zastosowanie będą miały już nowe zasady.

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →