Artykuł 930 § 1 KPC przewiduje istotną zmianę w zakresie nabywania nieruchomości po jej zajęciu.
Zgodnie z nowym brzmieniem, rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu „nie wyłącza możliwości przyłączenia się kolejnych wierzycieli dłużnika do prowadzonej już egzekucji”.

Oznacza to odejście od dotychczasowej interpretacji skutków rozporządzenia zajętą nieruchomością.

Dotychczas wyglądało to tak, że wierzyciele zbywcy zajętej nieruchomości mogli dołączyć się do egzekucji tylko wówczas, gdy w księdze wieczystej dokonano na ich rzecz wpisu o przyłączeniu lub złożono wniosek do zbioru dokumentów, chyba że osoba trzecia (nabywca nieruchomości) wiedziała o przyłączeniu (por. uchwała SN z dnia 6 listopada 2007 r., III CZP 93/07, OSNC 2008, nr 7–8, poz. 68)

Zgodnie z orzecznictwem, wierzyciel osoby, przeciwko której prowadzona jest egzekucja z nieruchomości, nie może po zbyciu zajętej nieruchomości przyłączyć się do postępowania egzekucyjnego, chyba że zbycie zostało uznane w stosunku do niego za bezskuteczne (uchw. SN z 30.3.2006 r., III CZP 16/06, OSNC 2007, Nr 2, poz. 20).

W konsekwencji powodowało to, że przyłączenie się takiego wierzyciela do egzekucji z nieruchomości wymaga wystąpienia ze skargą pauliańską.

Aktualnie, po wejściu w życie znowelizowanego art. 930 § 1 KPC wierzyciele dłużnika, w stosunku do którego nieruchomość zostanie zajęta mogą się przyłączyć do egzekucji z nieruchomości mimo jej zbycia. Oznacza to że mogą się przyłączać już w czasie, gdy nieruchomość jest własnością osoby trzeciej – nowego nabywcy.

Konsekwencją będzie to, że bezskuteczność rozporządzenia nieruchomością przez dłużnika odnosić się będzie nie tylko do wierzycieli egzekwujących, ale także innych wierzycieli, którzy mogą przyłączyć się do egzekucji później, nawet jeżeli w chwili zajęcia lub rozporządzenia nieruchomością nie dysponują tytułem egzekucyjnym przeciwko dłużnikowi.

To mocno wpłynie na interesy nabywców nieruchomości które są zajęte.
Brak bowiem jest środków prawnych umożliwiających dokonanie dobrego audutu w tym zakresie.

Można wyprowadzić wniosek, że zbycie nieruchomości po zajęciu będzie na podstawie art. 930 § 1 KPC bezskuteczne wobec wszystkich wierzycieli dłużnika – nawet tych, których wierzytelności staną się wymagalne lub powstaną już po zajęciu lub po rozporządzeniu nieruchomością.

Ryzyko nabywcy takiej nieruchomości jest duże.

Czy jednak wyeliminuje obrót takimi nieruchomościami?

Nie sądzę, trzeba będzie jednak posiadać jeszcze większą wiedzę i doświadczenie w zakresie due deligence nieruchomości i absolutnie nie opierać się tylko i wyłącznie na zapewnieniach dłużnika.

Ciężko bowiem będzie przewidzieć liczbę ewentualnych wierzycieli wobec których nabycie nie będzie skuteczne oraz wysokość wierzytelności, które wierzyciele zbywcy mogą zechcieć egzekwować.

Na pewno wpłynie to tez na ceny oferowane za tego typu nieruchomości.

Czy zatem zmiana na pewno jest korzystna …. Tylko dla „spóźnialskich” wierzycieli?

Co warto zauważyć – art. 930 § 1 KPC nie przewiduje, aby nabywca nieruchomości mógł uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika bo przyjęto założenie, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu jest bezskuteczne wobec wszystkich wierzycieli dłużnika (zbywcy).
Co za tym idzie, ta czynność tak jakby w ogóle się nie odbyła.

Skutki mogą być kiepskie dla nabywcy. Skuteczne zbycie nieruchomości w toku egzekucji prowadzonej przeciwko zbywcy nieruchomości spowoduje, że nabywca utraci jej własność.

Nabywca może co prawda dochodzić później przeciwko zbywcy roszczeń związanych ze zwrotem uiszczonej ceny za nieruchomości które kupił, skoro na skutek przysądzenia własności na rzecz nabywcy licytacyjnego utracił jej własność, ale czy uda się to wyegzekwować … ?

Nawet jeśli to wiązać się to może z długotrwałym postępowaniem sądowym.

Zatem jeśli chcesz kupić nieruchomość która jest zajęta, zwróć się do prawnika który sprawnie porusza się w tej materii.

Pamiętaj też – sprawdź czy jest to radca prawny lub adwokat, lub osoba która rzeczywiście ma w tym obszarze doświadczenie. Aktualnie na rynku pojawiło się mnóstwo osób które „specjalizują” się w obrocie trudnymi nieruchomościami jednak wielokrotnie mają na celu nieco inne intencje niż świadczenie pomocy prawnej, a np. pozyskanie informacji o zadłużonych nieruchomościach i uczestniczenie w transakcji w sposób dla siebie najkorzystniejszy …

Zapytaj czy z tytułu udzielanej pomocy prawnej ten „doradca” jest ubezpieczony.

W razie jakichkolwiek pytań służę radą i chętnie podpowiem czy ładować się w temat zakupu zadłużonej czy zajętej nieruchomości.