Elżbieta Liberda

Najem nie tylko mało opłacalny, ale niebezpieczny!

Elżbieta Liberda 27 grudnia 2023 Komentarze (0)

To, że ceny nieruchomości poszybowały w górę to fakt powszechnie znany.

Nie trzeba być żadnym specjalistą, aby wiedzieć, że „rentierstwo” w klasycznym wydaniu, kiedy kupujemy nieruchomość dobrze zlokalizowaną, bez żadnych problemów prawnych w cenie rynkowej to przestało być już to opłacalne.

Stopy zwrotu są delikatnie mówiąc słabe. Dla przykładu – dobrze zlokalizowane w normalnym standardzie dwa pokoje w Warszawie kupisz za ok 600 tys. Wynajmiesz może za 3500 zł, dla mnie to marnie wygląda. Wole tymi pieniędzmi kilka razy obrócić.

No dobra, ale czy to oznacza, że nie kupować pod wynajem – absolutnie nie – tylko trzeba robić to inaczej – szukajcie nieruchomości tanich – a tanie są te z lekkimi problemami, ale jak wiemy, jak podejść do tematu to można szybko to wyregulować i rzeczywiście cieszyć się dużym zyskiem.

Czy wiesz że:

kupując udział w nieruchomości możesz wynająć go bez zgody pozostałych współwłaścicieli?
kupując nieruchomość zadłużoną nie ma żadnych przeciwskazań, aby od razu oddać ją lokatorom do używania i pobierać czynsz?
to, że w stosunku do nieruchomości jest zakaz zbywania nie zawsze oznacza, że nie możesz zawrzeć umowy najmu
to, że w sadzie są sprawy, które dotyczą nieruchomości nie powoduje, że umowa najmu będzie nieważna.

Tak, to tylko kilka kwestii które jeśli umiesz rozsądnie ocenić, zbadać, mogą doprowadzić Cię do zadowalającej inwestycji. Ale czy samo wynalezienie taniej nieruchomości wystarczy, aby cieszyć się pasywnym dochodem.

Niestety nie.

Najem to tylko na pozór prosta transakcja, a błędy w dokumentacji kosztują krocie!

Tak, przepisy chronią nie zawsze uczciwe osoby, a właścicielom utrudniają eksmisje nawet gdy najemca nie płaci przez wiele lat a umowa już się skończyła.

Mało tego teraz jak wiecie okres zimowy i nie ma szans na eksmisje nawet jak masz wyrok.

Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Bezradni właściciele niemalże hurtowo zgłaszają się do mojej Kancelarii.

A co było głównym powodem problemów – nadmierne zaufanie, wzór umowy z internetu, posłuchanie się mecenasa gogle ze jak będzie cos nie tak to można wejść do mieszkania, wymienić zamki itp.

No niestety tak nie jest.

Ale czy to znaczy, że nie wynajmować, absolutnie nie, ale podejść do tematu jeszcze ostrożniej niż kiedy się nieruchomość kupuje.

Aktualnie z moimi klientami kupujemy bardzo dużo nieruchomości z problemami prawnymi, wynajmujemy je od razu od momentu objęcia w posiadanie, pobieramy czynsz i na spokojnie regulujemy stan prawny bo mamy bieżący dochód, a nieruchomość kupiona była sporo taniej – no bo „nikt” jej nie chciał. To często ułamkowe części nieruchomości, gdzie pozostali współwłaściciele nie interesują się domem czy mieszkaniem, a my w ramach wzajemnych rozliczeń ponieważ zajmujemy się nieruchomością nie musimy dzielić się czynszem bo sprawujemy bieżący zarząd – wszyscy zadowoleni . Potem na spokojnie ustalamy sposób wyjścia ze współwłasności.

I takich przykładów można by mnożyć, ale dziś chce przekazać jeszcze jedna rzecz – gdy wynajmujesz nieruchomość, a przysługuje Ci tylko ułamkowa cześć nieruchomości to uważaj żeby najemca nie zrobił Ci totalnego psikusa i nigdy nie zawieraj klasycznej umowy najmu – współwłasność chociaż daje mega możliwości bywać może tez problematyczna.

O tym jak wynajmować bezpiecznie, jakie umowy zawierać gdy jesteśmy współwłaścicielami, co zrobić gdy w stosunku do wynajmowanej nieruchomości toczy się postępowanie upadłościowe lub egzekucyjne – czy warto się w to ładować- co stanie się wówczas z umową, szczegółowo omówię już na początku roku – 12 stycznia na szkoleniu z flipów na stanach prawnych – bo takie flipy to potencjał na osiągnięcie sukcesów inwestycyjnych w 2024r !

Chcesz poznać ten system, wyjść z gotowymi rozwiązaniami jak być rentierem, fliperem generującym niesamowite zyski, dowiedzieć się gdzie szukać takich tematów to zapraszam. Chętnie podzielę się moim kilkunastoletnim doświadczeniem. Napisz do mnie na szkolenia@liberda.pl po ostatnie kody rabatowe w tegorocznych cenach.

Czy nowe zmiany w prawie spadkowym dotyczą także spadków otwartych przed 15 listopada 2023 roku?

Elżbieta Liberda 25 grudnia 2023 Komentarze (0)

Kontynuując temat zmian w prawie spadkowym, które zostały omówione w poprzednich postach, pozostała do wyjaśnienia jeszcze bardzo istotna kwestia, dotycząca tego czy przedmiotowe zmiany mają zastosowanie również do spadków otwartych przed 15 listopada 2023 roku. Tutaj sprawa nie jest jednoznaczna, a szczegółowe wyjaśnienie przedstawiam poniżej.

Jeśli chodzi o ułatwioną procedurę odrzucenia spadku w imieniu małoletnich dzieci to nowe zasady odnoszą się do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy zmieniającej, zatem dotyczą również spadków otwartych przed 15 listopada 2023 roku, ale oczywiście pod warunkiem, że termin na złożenie oświadczenia o przyjęciu lub o odrzuceniu spadku nie upłynął przed ww. datą.
Zmiany dotyczące dziedziczenia w tzw. trzeciej grupie spadkobierców, zgodnie z którymi według nowych przepisów majątek będzie mógł przypaść wyłącznie dziadkom, zaś w dalszej kolejności odpowiednio ich dzieciom i wnukom, odnoszą się wyłącznie do spadków otwartych po 15 listopada 2023 roku.
Rozszerzenie katalogu dotyczącego niegodności dziedziczenia, co zostało wprowadzone w art. 928 § 1 pkt 4 i 5 k.c. dotyczy tylko zdarzeń stanowiących podstawę uznania za niegodnego dziedziczenia, zaistniałych po dniu 15 listopada 2023 roku. Wobec tego, jeśli sprawa o uznanie za niegodnego dziedziczenia jest już w toku lub gdy spadkodawca zmarł przed ww. datą to nie ma możliwości, aby powoływać się na okoliczności wskazane w art. 928 § 1 pkt 4 i 5 k.c.
Termin na złożenie oświadczenia o przyjęciu lub odrzucenia spadku – tutaj sprawa jest prosta – w przypadku, gdy termin do złożenia oświadczenia w zakresie przyjęcia lub odrzucenia spadku albo o uchyleniu się od skutków prawnych tego oświadczenia nie upłynął przed dniem 15 listopada 2023 roku to zastosowanie będą miały już nowe zasady.

Nieruchomości w klamrach prawnych: Ryzyka związane z upadłościami.

Elżbieta Liberda 11 grudnia 2023 Komentarze (0)

Witajcie na kolejnym wpisie pełnym mądrości i praktycznych wskazówek z zakresu prawa nieruchomości! Dziś poruszymy temat, który często pomijany, a równocześnie kluczowy dla każdego inwestora – ryzyka związane z upadłościami. Zanim jednak zanurzymy się w szczegółach, przypominam: „Czytajcie i uczcie się, bo grzech zaniechania może nie być odpuszczony.” 😊

Ostatnio coraz częściej mówi się o upadłościach, stając się wręcz modnym trendem. Szkolenia, zakupy wierzytelności, poszukiwanie okazji u syndyków – to wszystko brzmi ekscytująco, ale wiedza prawna staje się kluczowym elementem udanej inwestycji. Dlaczego? O tym właśnie dzisiaj.

Szanowni Inwestorzy, kupujący „okazje” jest kilka przepisów, które mogą istotnie zaburzyć Wasze plany.
Pamiętajcie zatem! Czynności prawne upadłego dotyczące mienia wchodzącego do masy upadłości są nieważne. I jaki to ma wpływ na obrót nieruchomością – ogromny! Dlaczego – bo jeśli kupisz nieruchomość od kogoś kto np. 3 m-ce wcześniej złożył wniosek o ogłoszenie upadłości i kupisz to po „okazyjnej” cenie to raczej lipa z tematu i to po całości.

Dlaczego?
Bo bezskuteczne w stosunku do masy upadłości są czynności prawne dokonane przez upadłego w ciągu roku przed dniem złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości, którymi rozporządził on swoim majątkiem, jeżeli dokonane zostały nieodpłatnie albo odpłatnie, ale wartość świadczenia upadłego przewyższa w rażącym stopniu wartość świadczenia otrzymanego przez upadłego lub zastrzeżonego dla upadłego lub dla osoby trzeciej.

Niektórzy kombinują trochę w umowach – ale zapominają, że postanowienia umowy zastrzegające na wypadek złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości lub ogłoszenia upadłości zmianę lub rozwiązanie stosunku prawnego, którego stroną jest upadły, są nieważne oraz że postanowienie umowy, której stroną jest upadły, uniemożliwiające albo utrudniające osiągnięcie celu postępowania upadłościowego jest bezskuteczne w stosunku do masy upadłości.

Warto też pamiętać o tym, że kiedy chcemy zabezpieczyć się na nieruchomości to Sędzia-komisarz na wniosek syndyka uzna za bezskuteczne w stosunku do masy upadłości obciążenie majątku upadłego hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym lub hipoteką morską, jeżeli upadły nie był dłużnikiem osobistym zabezpieczonego wierzyciela, a obciążenie to zostało ustanowione w ciągu roku przed dniem złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości i w związku z jego ustanowieniem upadły nie otrzymał żadnego świadczenia.

Podczas warsztatów planowanych na 12 stycznia 2024 r. opowiem Wam o ryzykach i pokażę, jak na nich zarabiać. Pamiętajcie, lepiej zapobiegać niż leczyć. Dlatego bądźcie z nami, śledźcie mój fanpage, bloga, kanał na YT, a także dołączcie do warsztatów, aby dowiedzieć się więcej.

Czytajcie uważnie, czerpcie z tej wiedzy, a jeśli pojawią się wątpliwości – śmiało dzwońcie lub piszcie. Zapraszam serdecznie do udziału w bezpłatnym webinarium już jutro tj. 12.12 g. 19:00, na którym będę rozwijać ten temat. Zapisy dostępne tutaj: Link do webinarium.

Z pozdrowieniami,

Ela

Zwrot zadatku, gdy kupujący nie dostał kredytu.

Elżbieta Liberda 08 grudnia 2023 Komentarze (0)

To jedno z często pojawiających się zagadnień.

Nawet ostatnio na jednym z prowadzonych szkoleń usłyszałam, z czym zupełnie się nie zgadzam, że radca prawny lub adwokat udzielił wygłosił opinie, że kiedy Kupujący nie otrzyma kredytu to zadatek trzeba będzie oddać nawet gdy umowa takiego zapisu nie zawiera.

Zatem śpieszę z wyjaśnieniem popartym orzecznictwem a nie przypuszczeniami 😊

Po pierwsze – NAJWAŻNIEJSZA BĘDZIE TREŚĆ UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ, aby udzielić właściwej odpowiedzi na to pytanie.

Jeśli umowa przyznaje Kupującemu uprawnienie do tego aby otrzymał zwrot zadatku gdy nie otrzyma kredytu to TAK – TRZEBA ODDAĆ!

Warto jednak to dobrze zapisać, a nie jak w większości tych gniotów z Internetu – że jak kupujący przedstawi zaświadczenia z 3 banków itp. to zadatek trzeba oddać.

Przecież kupujący celowo może pójść do banku który wiadomo że kredytu nie da, lub np. zacząć „zbierać” kwity tydzień przed aktem … no trudno będzie wtedy aby nawet najlepszy doradca kredytowy załatwił sprawę 😊

Po drugie – GDY NIE MA NIC NA TEMAT TEGO, ŻE ZADATEK W PRZYPADKU NIE OTRZYMANA KREDYTU PODLEGA ZWROTOWI to SPRZEDAWCA MA PRAWO GO ZATRZYMAĆ!

I to nie tylko moje zdanie, ale poparte orzecznictwem 😊

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem – m.in. wyrokach Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 8 lutego 2012 roku (V ACa 294/12), Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 11 lutego 2014 roku (I ACa 1035/13), okoliczność nie zgromadzenia przez nabywcę, w terminie określonym w umowie przedwstępnej, środków finansowych na zakup nieruchomości nie zwalnia go co do zasady od odpowiedzialności za niewykonanie umowy przyrzeczonej, gdyż obowiązek zapłaty umówionej ceny spoczywa na kupującym, który – przystępując do transakcji – winien zapewnić środki finansowe niezbędne dla jej realizacji.

Dlatego gdy podpisujemy umowę przedwstępną, w braku szczegółowych regulacji co do tego, że zadatek będzie zwrócony w razie nieuzyskania kredytu przepadnie.

Zgodnie z wyrokiem Sądu Okręgowy w Słupsku z 25 listopada 2016 roku w sprawie o Sygn. akt IV Ca 575/16 za przyczyny obciążające winą kupującego za niezawarcie umowy przyrzeczonej uznać należy zawarcie umowy przedwstępnej bez uprzedniego zabezpieczenia środków na jej sfinansowanie, np. poprzez uzyskanie promesy kredytowej czy inne działania zmierzające do ustalenia swojej zdolności kredytowej pod kątem zakupu nieruchomości.

Nie dysponując zatem wymaganymi aktywami i nie dokonując ustaleń w tym zakresie przed zawarciem umowy przedwstępnej, kupujący podjął decyzję co najmniej lekkomyślnie, co świadczy o jego winie w rozumieniu art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego, dlatego sprzedający miał prawo zatrzymać otrzymany od kupującego zadatek.

O zawinieniu kupującego świadczyć będzie także brak dbałości o swoje sprawy obejmujące nie tylko uzyskanie wiedzy na temat ewentualnej zdolności kredytowej, lecz także zawężenie poszukiwania ofert kredytowych do kilku instytucji kredytowych.

Już 10 lat temu – 21 listopada 2013 roku (sygn. II Ca 191/13) zapadł wyrok w którym SO w Bydgoszczy stwierdził że „sąd I instancji prawidłowo przyjął, że do niezawarcia umowy ostatecznej doszło z wyłącznej winy kupującej, która dopiero na przełomie października i listopada 2010 roku zaczęła zbierać informacje o możliwości uzyskania kredytu służącego realizacji umowy ze sprzedającym. W związku z tym kupująca, wykazując dbałość o swoje życiowo ważne sprawy, powinna była już na etapie poprzedzającym przystąpienie do umowy przedwstępnej zorientować się w swojej ewentualnej zdolności kredytowej.

Czynienie tego dopiero po pół roku od zawarcia umowy było działaniem spóźnionym. Powszechnie wiadomym jest, że uzyskanie kredytu hipotecznego jest czasochłonne i zgromadzenie wszelkich niezbędnych dokumentów, stosownych zgód, zajmuje co najmniej miesiąc. Ponadto, jak słusznie wskazywał Sąd Rejonowy, a także sprzedający, kupująca zawęziła swoje poszukiwania jedynie do czterech banków, podczas gdy na polskim rynku oferty kredytów hipotecznych proponuje przynajmniej kilkanaście instytucji finansowych. Kupująca zatem poprzez swoje zaniechanie pozbawiła się możliwości uzyskania ewentualnego kredytu”.

Zdarzyć się może również sytuacja, kiedy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony, czyli sprzedający i kupujący.

Wtedy zadatek musi być zwrócony, ale o tym innym razem 😊

Podsumowując, aby kupujący otrzymał zwrot zadatku w sytuacji, gdy odmówiono mu udzielenia kredytu, strony powinny w umowie przedwstępnej zawrzeć postanowienie, że nabycie nieruchomości będzie uzależnione od otrzymania kredytu z banku, a w przypadku nieuzyskania go prawo do zatrzymania zadatku przez sprzedawcę odpada i jest on zobowiązany do zwrotu zadatku.

Ps. Czytajcie zanim będziecie błędnie doradzać klientom! A najlepiej wpadnijcie na prowadzone przeze mnie szkolenia, bo w kodeksach rzeczywiście pewnych rzeczy się nie wyczyta 😊

To też przestroga dla tych którzy korzystają z Internetowych fachowców, którzy zrobili kilka transakcji i tytułują się na IG lub na FB specjalistami od „trudnych” tematów 😊

Zapytajcie, czy w ogóle mają uprawnienia do świadczenia obsługi prawnej.

***

Niezgromadzenie przez nabywcę, w terminie określonym w umowie przedwstępnej, środków finansowych na zakup nieruchomości nie zwalnia go, co do zasady, od odpowiedzialności za niewykonanie umowy przyrzeczonej (vide: uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 8 lutego 2012 r., V ACa 294/12; uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 11 lutego 2014 r., I ACa 1035/13 – Lex). Pogląd ten wynika z faktu, iż obowiązek zapłaty umówionej ceny spoczywa na kupującym, który – przystępując do transakcji – winien zapewnić środki finansowe niezbędne dla jej realizacji.

W świetle przywołanego wyżej orzecznictwa, Sąd II instancji nie miał wątpliwości, iż podpisując umowę przedwstępną, powód K. W. zobowiązał się do zgromadzenia w ustalonym przez strony terminie środków pieniężnych, od których uzależnione było zawarcie umowy przyrzeczonej. Co istotne, postanowienia umowy z dnia 24 sierpnia 2015 roku powielały w zasadzie treść art. 394 k.c. i nie zawierały ustaleń, wykraczających poza ustawową regulację zadatku. W szczególności brak w nich było dyspozycji, zgodnie z którą, nieuzyskanie przez powoda kredytu na zakup opisanej nieruchomości miałoby być poczytywane, jako okoliczność od niego niezależna i przez niego niezawiniona. W tej sytuacji, zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą należało uznać, iż to powód ponosi odpowiedzialność za niewykonanie umowy przedwstępnej, a pozwany zgodnie z art. 394 § 1 k.c., ma prawo otrzymany zadatek zatrzymać.

Artykuł w Investor Real Estate Expert (7/2023)

Elżbieta Liberda 05 grudnia 2023 Komentarze (0)

W najnowszym numerze INVESTOR REE (7/2023) Investor Real Estate Expert rzucam światło na fascynujący temat inwestowania w udziały nieruchomości z wykorzystaniem skomplikowanego stanu prawnego.

Inwestycje tego rodzaju to nie tylko jedna z najbardziej opłacalnych form pomnażania kapitału na rynku nieruchomości, ale również świetna szansa na spektakularne zyski. W artykule dzielę się swoją wiedzą na temat tego, jak osiągnąć sukces w skupie udziałów nieruchomości. Wierzę, że z odpowiednią znajomością prawa i praktycznego podejścia do transakcji, można osiągnąć imponujące wyniki.

W artykule poznasz kluczowe zagadnienia, takie jak: