CZYM SIĘ RÓŻNI PROGRAM „MIESZKANIE NA START”
OD „BEZPIECZNEGO KREDYTU 2%”

I. Informacje ogólne.

„Mieszkanie na start 2024” to nowy program państwowych dopłat do kredytów hipotecznych, który ma zastąpić dotychczasowy program „Bezpieczny Kredyt 2%”.

„Bezpieczny Kredyt 2%” wszedł w życie 1 lipca 2023 roku i miał za zadanie ułatwiać Polakom zakup pierwszej własnej nieruchomości, poprzez możliwość uzyskania kredytu hipotecznego na preferencyjnych warunkach.

Zgodnie z założeniami budżet na ten cel był zarezerwowany na lata 2023-2024, jednakże ze względu na ogromne zainteresowanie został wyczerpany już w 2023 roku.

Od 2 stycznia banki wstrzymały przyjmowanie wniosków od osób, które chciały skorzystać z programu „Bezpieczny kredyt 2%”.

W związku z tym nowy rząd chce zaproponować Polakom nowy program wsparcia w zakupie własnego mieszkania.

Zawieszony od stycznia 2024 roku program „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” ma być zastąpiony w lipcu 2024 roku nowym o nazwie „Mieszkanie na Start”. Wstępne założenia nowego programu przedstawiło 4 stycznia 2024 roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

Projekt zakłada, że program mieszkanie na start ma ruszyć w połowie 2024 roku z budżetem 500 mln na rok 2024.

Wstępne założenia programu „Mieszkanie na Start” są bardzo zbliżone do poprzedniego rozwiązania czyli „Bezpiecznego Kredytu 2%”, ponieważ również przewiduje tanie kredyty na zakup pierwszego mieszkania z dopłatami do rat od państwa.

Jednakże ww. programy różnią się zarówno warunkami przystąpienia, jak i zasadami ustalania wysokości dopłat do rat kredytowych. W szczególności nowy program zakłada sporo dodatkowych warunków i ograniczeń, w tym m.in. kryterium dochodowe, czego Bezpieczny Kredyt 2% nie przewidywał.

Na chwilę obecną ministerstwo przedstawiło jedynie wstępne założenia nowego programu Mieszkanie na start 2024. Oznacza to zatem, że ostateczne zasady i warunki mogą jeszcze ulec zmianie, a poznamy je wtedy, gdy pojawi się projekt ustawy.

II. Program „Bezpieczny Kredyt 2%”. Jakie miał warunki ?

Zgodnie z definicją określoną w art. 2 pkt 1a Ustawy z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%: „Ilekroć w niniejszej ustawie jest mowa o bezpiecznym kredycie 2% – należy przez to rozumieć kredyt zabezpieczony hipoteką, w tym kredyt, którego umowa przewiduje zabezpieczenie hipoteką po zakończeniu budowy domu jednorodzinnego lub wyodrębnieniu własności lokalu mieszkalnego, do którego rat przysługuje albo przysługiwała dopłata”

1. Przeznaczenie bezpiecznego kredytu 2% i wyłączenia

Przeznaczenie bezpiecznego kredytu 2% i wyłączenia zostały zawarte w art. 4 Ustawy z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%, zgodnie z którym:

1. Rodzinny kredyt mieszkaniowy i bezpieczny kredyt 2% mogą zostać udzielone w celu pokrycia całości albo części wydatków służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych gospodarstwa domowego kredytobiorcy, ponoszonych w związku z:
1) budową domu jednorodzinnego, w tym z jego wykończeniem, oraz nabyciem prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części, w celu budowy na niej tego domu;
2) nabyciem prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym z jego wykończeniem;
2a) realizacją inwestycji mieszkaniowej kooperatywy mieszkaniowej przez członka tej kooperatywy;
3) nabyciem spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym:
a) stanowiących wkład budowlany,
b) z wykończeniem tego lokalu albo tego domu.
1a. Rodzinnego kredytu mieszkaniowego ani bezpiecznego kredytu 2% nie udziela się, jeżeli wydatki, o których mowa w ust. 1, ponoszone są w celu nabycia wyłącznie części udziałów w:
1) prawie własności,
2) spółdzielczym prawie do
– lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
1b. Rodzinnego kredytu mieszkaniowego ani bezpiecznego kredytu 2% nie udziela się, jeżeli nabycie prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego następuje w związku z przeniesieniem na kredytobiorcę jako osobę trzecią wierzytelności związanych z dotyczącą tego lokalu albo tego domu umową rezerwacyjną, umową deweloperską, o której mowa w art. 5 pkt 6 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, lub umową, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 i 5 tej ustawy.

2. Warunki udzielenia bezpiecznego kredytu 2%; kwota, oprocentowanie i zasady spłaty bezpiecznego kredytu 2%

Warunki udzielenia bezpiecznego kredytu 2%; kwota, oprocentowanie i zasady spłaty bezpiecznego kredytu 2% zostały określone w art. 9a Ustawy z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%:
1. Bezpieczny kredyt 2% może zostać udzielony, jeżeli:
1) w dniu jego udzielenia:
a) kredytobiorca nie posiada i przed tym dniem nie posiadał prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego ani jeżeli prawa takiego nie posiada i w okresie pozostawania w gospodarstwie domowym kredytobiorcy nie posiadała osoba prowadząca z nim wspólnie to gospodarstwo oraz
b) kredytobiorcy nie przysługuje i przed tym dniem nie przysługiwało spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego ani jeżeli prawo takie nie przysługuje i w okresie pozostawania w gospodarstwie domowym kredytobiorcy nie przysługiwało osobie prowadzącej z nim wspólnie to gospodarstwo domowe oraz
2) w dniu złożenia wniosku o jego udzielenie kredytobiorca nie ukończył 45 lat.

2. Okresem pozostawania w gospodarstwie domowym kredytobiorcy w rozumieniu ust. 1, w przypadku prowadzącego to gospodarstwo wspólnie z kredytobiorcą:
1) małżonka kredytobiorcy – jest okres liczony od dnia zawarcia małżeństwa z kredytobiorcą;
2) drugiego rodzica dziecka kredytobiorcy – jest okres liczony od dnia urodzenia tego dziecka.
3. Warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a, uznaje się za spełniony również w przypadku, gdy:
1) prawem własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, które posiadał kredytobiorca lub osoba prowadząca z nim wspólnie gospodarstwo domowe, było nabyte w drodze dziedziczenia lub darowizny prawo własności nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, które kredytobiorca ten lub osoba ta zbyli przed ukończeniem 18 lat lub
2) kredytobiorca i osoba prowadząca z nim wspólnie gospodarstwo domowe łącznie posiadają albo posiadali:
a) nabyte w drodze dziedziczenia prawo własności nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego w udziale nie wyższym niż 50%, jeżeli nie zamieszkują w tym lokalu albo domu od co najmniej 12 miesięcy lub
b) prawo własności nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wyłączonego z użytkowania na podstawie decyzji organu nadzoru budowlanego, o której mowa w art. 68 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, wydanej:
– w związku z katastrofą budowlaną lub ze skutkami powodzi, wiatru, osunięcia ziemi lub działania innego żywiołu lub
– co najmniej 12 miesięcy przed dniem złożenia wniosku o udzielenie bezpiecznego kredytu 2%.
4. Warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 1 lit. b, uznaje się za spełniony również w przypadku, gdy:
1) spółdzielczym prawem do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, które posiadał kredytobiorca lub osoba prowadząca z nim wspólnie gospodarstwo domowe, było nabyte w drodze dziedziczenia lub darowizny spółdzielcze prawo do nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, które kredytobiorca ten lub osoba ta zbyli przed ukończeniem 18 lat lub
2) kredytobiorcy i osobie prowadzącej z nim wspólnie gospodarstwo domowe łącznie przysługuje albo przysługiwało:
a) nabyte w drodze dziedziczenia spółdzielcze prawo do nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego w udziale nie wyższym niż 50%, jeżeli nie zamieszkują w tym lokalu albo domu od co najmniej 12 miesięcy lub
b) spółdzielcze prawo do nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wyłączonego z użytkowania na podstawie decyzji organu nadzoru budowlanego, o której mowa w art. 68 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, wydanej:
– w związku z katastrofą budowlaną lub ze skutkami powodzi, wiatru, osunięcia ziemi lub działania innego żywiołu lub
– co najmniej 12 miesięcy przed dniem złożenia wniosku o udzielenie bezpiecznego kredytu 2%.
5. Warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, uznaje się za spełniony również w przypadku, gdy bezpieczny kredyt 2% jest udzielany wspólnie dwóm osobom prowadzącym gospodarstwo domowe, a 45 lat nie ukończyła wyłącznie jedna z nich.
6. Kwota bezpiecznego kredytu 2% nie może przekroczyć:
1) 500 000 zł albo
2) 600 000 zł, w przypadku gdy kredytobiorca prowadzi gospodarstwo domowe wspólnie z małżonkiem lub w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy wchodzi co najmniej jedno dziecko.
7. Stopa oprocentowania bezpiecznego kredytu 2% jest ustalana na okres 60 miesięcy i stała w okresie objętym dopłatami do rat tego kredytu.
8. W okresie objętym dopłatami do rat spłata części kapitałowej bezpiecznego kredytu 2% następuje w częściach równych ustalanych z uwzględnieniem całego okresu spłaty tego kredytu.
9. Po wygaśnięciu dopłat do rat spłata bezpiecznego kredytu 2% następuje w ratach równych, chyba że kredytobiorca złoży wniosek o utrzymanie dotychczasowego sposobu spłaty.
10. Składając wniosek o udzielenie bezpiecznego kredytu 2%, kredytobiorca składa jednocześnie oświadczenie o spełnianiu warunków, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2. W przypadku gdy warunki, o których mowa w ust. 1 pkt 1, są spełniane w sposób, o którym mowa w ust. 3 pkt 2 lub w ust. 4 pkt 2, kredytobiorca umieszcza w oświadczeniu informację o posiadaniu prawa własności albo spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz łącznym udziale w tym prawie kredytobiorcy i osoby, z którą wspólnie prowadzi gospodarstwo domowe.
11. Umowa bezpiecznego kredytu 2% może przewidywać okresową zmianę stopy oprocentowania tego kredytu w wyniku przejściowego wzrostu marży spowodowanego naruszeniem przez kredytobiorcę warunków umowy tego kredytu.

III. Program „Mieszkanie na start”.

Program Mieszkanie na start 2024 przewiduje możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego z dopłatami rządowymi na własne cele mieszkaniowe, czyli:
4. na zakup mieszkania lub domu (z rynku wtórnego lub pierwotnego),
5. na budowę domu jednorodzinnego,
6. na wkład mieszkaniowy w spółdzielni lub partycypację w Towarzystwie Budownictwa Społecznego (TBS)/Społecznej Inwestycji Mieszkaniowej (SIM).

Dopłaty państwa mają obowiązywać przez 10 lat (czyli tak samo jak w przypadku „Bezpiecznego Kredytu 2%”) i obniżać raty kredytowe w taki sposób, by oprocentowanie kredytu hipotecznego wyniosło od 0 do 1,5% (tutaj znaczna różnica od programu „Bezpieczny Kredyt 2%”). Wysokość dopłat i oprocentowania kredytu zależą od liczby członków gospodarstwa domowego. Analizując dopłaty przewidywane w nowym programie „Mieszkanie na start” niewątpliwie najbardziej skorzystają rodziny wielodzietne, zaś program będzie mniej atrakcyjny dla singli.

Wysokość oprocentowania jest zależna od liczby członków gospodarstwa domowego i przedstawia się następująco. W przypadku gospodarstwa:
• 1 i 2-osobowego oprocentowanie ma wynieść 1,5%
• 3-osobowego oprocentowanie ma wynieść 1%
• 4-osobowego oprocentowanie ma wynieść 0,5%
• 5-osobowego oprocentowanie ma wynieść 0%

Projekt nie przewiduje limitu kwoty kredytu, ale przewiduje ograniczenia w wysokości dopłat do spłat kredytów. Dopłaty będą przysługiwały wyłącznie do określonej kwoty kapitału zaciągniętego zobowiązania. W przypadku danego gospodarstwa ograniczenia są następujące:
• 1-osobowego – 200 000 zł,
• 2-osobowego – 400 000 zł,
• 3-osobowego – 450 000 zł,
• 4-osobowego – 500 000 zł,
• 5-osobowego – 600 000 zł.
• +100 000 zł za każdą kolejną osobę w gospodarstwie domowym

Dopłata naliczana ma być tylko od określonej wysokości kapitału. Zatem przykładowo jeśli kredytobiorca w dwuosobowym gospodarstwie weźmie kredyt na kwotę np. 450 000 zł – czyli wyższą niż ww. przewidziany dla takiego gospodarstwa próg 400 000 zł – uzyska dopłatę obliczaną tak, jakby kredyt ten wynosił 400 000 zł. Jeśli natomiast 3-osobowa rodzina zaciągnie kredyt w wysokości 500 000 zł, to dopłaty od państwa będą dotyczyły wyłącznie kwoty ww. limitu, czyli kwoty 450 000 zł.

Projekt programu mieszkanie na start co prawda nie wyklucza, że powyższe limity kapitału kredytu zostaną podwyższone, jednakże warunkiem jest, aby zakupione mieszkanie zlokalizowane było w jednym z 18 największych miast w Polsce:

• o 10% – jeśli będzie to stolica województwa, w której wartość odtworzeniowa 1 m2 lokalu mieszkalnego przewyższa wartość wskaźnika dla całego kraju o co najmniej 15%,
• o 20% – jeśli będzie to stolica województwa, w której wartość odtworzeniowa 1 m2 lokalu mieszkalnego przewyższa wartość wskaźnika dla całego kraju o co najmniej 30%.

Czy każdy będzie mógł skorzystać z programu Mieszkanie na start? Projekt nie zakłada ograniczeń w zakresie tego kto może ubiegać się o kredyt z dopłatą w programie Mieszkanie na start, tzn., że będą to mogli być:
• single,
• osoby żyjące w nieformalnych związkach z dziećmi,
• osoby żyjące w nieformalnych związkach bez dzieci,
• małżeństwa z dziećmi,
• małżeństwa bez dzieci.

Natomiast program przewiduje inne ograniczenia takie jak limit wiekowy i kryterium dochodowe. Oznacza to zatem, że prawdopodobnie celem jest, aby osoby zamożniejsze nie mogły skorzystać z dofinansowania.

Limit wiekowy przedstawia się następująco:
• w przypadku singli – 35 lat
• dla kredytobiorców z co najmniej 1 dzieckiem – brak limitu wiekowego

Natomiast kredyt z dopłatami przysługiwać będzie przy miesięcznych poniżej przedstawionych zarobkach dla danego gospodarstwa domowego:
• 1-osobowego – 10 000 zł brutto
• 2-osobowego – 18 000 zł brutto
• 3-osobowego – 23 000 zł brutto
• 4-osobowego – 28 000 zł brutto
• 5-osobowego i większego – 33 000 zł brutto

Jednakże zgodnie z założeniami nawet jeśli powyższe limity zostaną przekroczone nie wykluczy to możliwości skorzystania z dofinansowania, jednakże wysokość dopłaty do rat kredytowych zostanie pomniejszona o 50% kwoty tego przekroczenia, zaś w przypadku kredytobiorców prowadzących 1-osobowe gospodarstwo domowe lub 25% w przypadku kredytobiorców prowadzących co najmniej dwuosobowe gospodarstwo domowe.

Dodatkowym ograniczeniem będzie cel kredytowania. Zgodnie z założeniami kredyt w programie „Mieszkania na start” powinien być przeznaczony na zakup pierwszego mieszkania. Wyjątkiem są jednak rodziny z co najmniej 3 dzieci, które będą mogły sfinansować tanim kredytem także zakup kolejnej nieruchomości, np. w przypadku chęci przeprowadzki do większego mieszkania.

 

VI. Podsumowanie.

W przedstawionego wstępnego projektu programu „Mieszkanie na start” wynika, że przedmiotowy nowy program jest najbardziej korzystny dla rodzin, gdzie gospodarstwo domowe jest co najmniej 5 osobowe, bowiem zgodnie z założeniami rodziny takie będą z obowiązku nieposiadania nieruchomości (co w przypadku programu „Bezpieczny Kredyt 2%” było jednym z warunków). Dodatkowo ww. grupa skorzystać z kredytu 0% i otrzyma najwyższe limity kredytu z dopłatą.

Natomiast najmniej korzystne warunki otrzymają single. W przypadku osób prowadzących gospodarstwa 1-osobowe są najniższe limity, a także ograniczenie wieku uczestników programu do 35 lat.

 

Adwokat

Justyna Branewska