Po¶rednik w obrocie nieruchomo¶ciami nie może pracować za darmo ! Uwaga na nieuczciwe praktyki rynkowe!

Elżbieta Liberda        09 listopada 2018        2 komentarze

Po¶rednictwo za 0 % niezgodne z prawem !

 Większo¶ć z osób decyduj±c się na sprzedaż, zakup czy też wynajem nieruchomo¶ci rozważa kwestię czy cał± procedurę prowadzić osobi¶cie, czy też skorzystać z firmy profesjonalnie zajmuj±cej się obrotem nieruchomo¶ciami na rynku.

Jak wiadomo, firmy te dysponuj± dużym rozeznaniem na rynku, za¶ w swych ofertach prezentuj± różny zakres usług. Niew±tpliwie jednak za takie profesjonalne doradztwo oraz wyszukanie nabywcy trzeba będzie zapłacić. 

O obowi±zku odpłatno¶ci nie tylko stanowi fakt, iż po¶rednik w obrocie nieruchomo¶ciami musi wykonać kawał ciężkiej pracy zanim sfinalizuje transakcje, ale także wskazuj± na to wprost obowi±zuj±ce przepisy prawa.

 

W dzisiejszym wpisie wyja¶nię:

  • jak i gdzie ?sprawdzić? po¶rednika, 
  • co grozi po¶rednikom za stosowanie nieuczciwych praktyk rynkowych w postaci oferowania pracy ?za darmo?, 
  • wskaże jakie ryzyko ponosi klient decyduj±c się na współpracę z takim ?pseudo? agentem nieruchomo¶ci który ?niby? pracuje za O %,
  • co grozi po¶rednikom próbuj±cym obej¶ć prawo stosuj±c ceny dumpingowe za usługę po¶rednictwa, np. 1 PLN, 
  • co grozi za pracę bez zawarcia umowy po¶rednictwa.  

 

Zacznijmy od pocz±tku.

W zwi±zku z ustaw± deregulacj±, jak grzyby po deszczu wyrastaj± nowe biura nieruchomo¶ci oferuj±ce przeróżny wachlarz usług.

Niektóre z nich oferuj± nawet pracę ?za darmo? czyli słynne oferty za 0 %.

 

Jak w g±szczu ofert znaleĽć profesjonalistę?

Czy dać się nabrać na to, że dostajemy co¶ za darmo? Za te 0 %?

WyjdĽmy zatem od tego jak bezpiecznie współpracować z po¶rednikiem.

W przypadku dokonania wyboru odpowiedniej firmy nasz kapitał znajdzie się w naprawdę dobrych rękach, za¶ my unikniemy bł±dzenia po urzędach i spędzania wielu godzin na poszukiwaniu kontrahenta.

Od dnia 1 stycznia 2014 r. zawód po¶rednika i zarz±dcy został zderegulowany.

Dzi¶ po¶rednikiem może być w zasadzie każdy. Do lamusa poszły skomplikowane studia podyplomowe, obowi±zek odbycia praktyki zawodowej i ciężkie egzaminy ministerialne. Po przej¶ciu takiej ¶cieżki klienci mieli gwarancje, że osoba posiadaj±ca licencję zawodow± i okre¶lony tytuł, posiada wiedzę w zakresie obrotu nieruchomo¶ciami.

Dzi¶ brak jest jakichkolwiek dokumentów urzędowych pozwalaj±cych stwierdzić klientowi czy trafił na rzeteln± firmę i wykwalifikowanego po¶rednika.

Oczywi¶cie, można by stwierdzić, że pewnym ?gwarantem? jest współpraca z po¶rednikami którzy uprawnienia swe zdobyli przez wej¶ciem w życie ustawy deregulacyjnej. Jednakże nie można przecież wykluczyć fachowo¶ci i profesjonalizmu osób które nie załapały się na stare zasady zdobywania licencji.

 

Jak zatem sprawdzić po¶rednika?

Polska Federacja Rynku Nieruchomo¶ci (PFRN) prowadzi Centralny Rejestr PFRN. Rejestr ten stanowi integraln± czę¶ć systemu nadawania licencji zawodowych PFRN i jest odpowiedzi± Federacji na deregulację zawodu po¶rednika.

Osoby, które ubiegaj± się o uzyskanie licencji Po¶rednika Nieruchomo¶ci, musz± spełnić wymagania regulaminu nadawania licencji i dobrowolnie przyj±ć na siebie zobowi±zania, wynikaj±ce z Kodeksu Etyki Po¶rednika Nieruchomo¶ci. Osoby takie posiadaj± własny profil w Centralnym Rejestrze PFRN (www.rejestr.pfrn.pl). Federacja wymaga aby po¶rednicy legitymowali się okre¶lona wiedz±, przekazywali dane o sobie oraz o zakresie ¶wiadczonych usług oraz co najistotniejsze z punktu widzenia interesu klienta ? informację o posiadaniu przez przedsiębiorcę ? po¶rednika w obrocie nieruchomo¶ciami ubezpieczenia odpowiedzialno¶ci cywilnej za szkody mog±ce powstać w zwi±zku z wykonywaniem czynno¶ci po¶rednictwa.

Ale to nie wszystko!

 

Najistotniejszym czynnikiem będzie zawarcie umowy z po¶rednikiem.

To ten dokument precyzuje zakres obowi±zków po¶rednika i ramy jego odpowiedzialno¶ci.

 

UMOWA OBLIGATORYJNIE OKRE¦LA HONORARIUM PO¦REDNIKA ZA WYKONANˇ USŁUGĘ !

 

 Brak okre¶lenia wynagrodzenia dla po¶rednika

– konsekwencje dla klienta –

Rynek nie jest dzi¶ łatwy, a szczególnie w tak wymagaj±cym sektorze jak nieruchomo¶ci.

 

Niekiedy dochodzi do sytuacji w których firmy imaj± się różnych dziwnych zabiegów marketingowych celem pozyskania klienta.

 

W ostatnim czasie można zauważyć zjawisko, że usługi z zakresu po¶rednictwa nieruchomo¶ciami reklamowane, a nawet ? ¶wiadczone?  s±  jako wolne od opłat, a biura nieruchomo¶ci posługuj± się takimi sformułowaniami jak ?0% prowizji przy kupnie mieszkania? czy ?mieszkanie bez prowizji?.

 

Nie dajmy się zwie¶ć, nikt nie pracuje za darmo.

Otóż, w przypadku tego typu ofert prowizja po¶rednika z reguły ukryta jest w cenie nieruchomo¶ci.

Pozornie, zamiast na konto po¶rednika, z reguły zapłacicie Państwo t± kwotę na rzez Sprzedawcy, który obci±żony jest wyższym procentem.

Ale to nie wszystko.

Z pewno¶ci± po¶rednik pracuj±cy za 0% nie będzie negocjował dla Państwa jak najniżej ceny zakupu czy też wynajmu. Zależy mu bowiem by jego wynagrodzenie liczone było od jak najwyższej sumy transakcyjnej.

 

Odpowiedzialno¶ć skarbowa

Szanowni czytelnicy !

Z tytułu otrzymania nieodpłatnego ¶wiadczenia po stronie osoby która je otrzymała powstaje obowi±zek podatkowy! Musimy rozliczyć się z fiskusem! Je¶li tego nie zrobimy czekać nas może nawet postępowanie karne skarbowe. Pomimo tego, że klient nie uiszcza po¶rednikowi wynagrodzenia, to i tak powstaje obowi±zek podatkowy ponieważ polskie prawo podatkowe przewiduje także stosowne opodatkowanie czynno¶ci dokonanych pod tytułem darmym.

Także po¶rednik który ?co¶? daje w prezencie, de facto robi niedĽwiedzi± przysługę ? naraża bowiem klienta na przykre konsekwencje podatkowe.

 

Umowa nieodpłatna nie będzie umow± po¶rednictwa.

Nie będzie miał dlatego zastosowania art. 181 ust. 3 u.g.n., który stanowi, że po¶rednik w obrocie nieruchomo¶ciami podlega obowi±zkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialno¶ci cywilnej za szkody wyrz±dzone w zwi±zku z po¶rednictwem nieruchomo¶ciami.

Klient musi zatem liczyć się z brakiem posiadania przez po¶rednika obowi±zkowego ubezpieczenia od odpowiedzialno¶ci cywilnej po¶rednika za szkody wyrz±dzone w zwi±zku z wykonywaniem czynno¶ci zarówno przez niego jak i inne osoby, działaj±ce pod jego nadzorem. W konsekwencji dochodzenie roszczeń od po¶rednika będzie utrudnione je¶li okaże się, że nie ma nic na siebie.

 

Brak możliwo¶ci wgl±du do dokumentów.

Przedsiębiorca zawieraj±cy nieodpłatn± umowę po¶rednictwa, pomimo tego, że jest po¶rednikiem to nie korzysta z uprawnień jakie przewiduje Ustawa o gospodarce nieruchomo¶ciami i z tego względu nie będzie miał dostępu do niektórych dokumentów oraz do pobierania z nich odpowiednich odpisów, wypisów czy za¶wiadczeń.

Utrudnienia zwi±zane s± także z ewentualnym postępowaniem s±dowym.

Najpierw będzie bowiem należało wykazać co za umowa ł±czy strony, a następnie pod tym k±tem dokonywana będzie ocena odpowiedzialno¶ci stron. W sytuacji kiedy umowa nie zawiera essentialia negotti (warunków koniecznych) umowy po¶rednictwa, to s±d w ostateczno¶ci zinterpretuje jaki charakter miały ustalenia stron.

I jeszcze jedno

Uważaj na domokr±żców ! 

Należy zacz±ć od tego, że na podstawie art. 179a Ustawy o gospodarce nieruchomo¶ciami, po¶rednikiem w obrocie nieruchomo¶ciami jest przedsiębiorca prowadz±cy działalno¶ć gospodarcz± z zakresu po¶rednictwa w obrocie nieruchomo¶ciami.

I tu pierwsza przestroga ? sprawdĽ czy po¶rednik jest przedsiębiorc± . Zdarza się, że na rynku działaj± ?pseudo agenci? i chc± sobie dorobić bawi±c się w po¶rednictwo.

A po¶rednictwo to nie plac zabaw dla akwizytorów tylko wysoce specjalistyczna usługa.

 

Podsumowuj±c ? je¶li zaczynasz współpracę z po¶rednikiem który twierdzi, że pracuje za 0 % to działa on niezgodnie z przepisami prawa.

 

 

  • Stosowanie stawek dumpingowych ? pozorna odpłatno¶ć 

Należy także wspomnieć o umowach tzw. pozornie odpłatnych, np. wtedy kiedy wynagrodzenie dla po¶rednika wynosi 1 zł.

Umowa taka w ¶wietle prawa także nie stanowi umowy po¶rednictwa.

Dodatkowo biura nieruchomo¶ci i po¶rednicy reklamuj±cy w ten sposób swoje usługi musz± liczyć się z tym, że takie ogłoszenia stanowi± czyn nieuczciwej konkurencji w zakresie reklamy.

 

Praca po¶rednika BEZ UMOWY !

– Tragiczne skutki dla klientów i sankcje dla po¶redników –

Często również zdarzaj± się sytuacje, kiedy w ogóle klient kupuj±cy nie zawiera żadnej umowy z po¶rednikiem. Firma działa w oparciu o przysłowiowe ?za darmo? i ?na gębę?.

S± też sytuacje kiedy dopiero po oględzinach nieruchomo¶ci i wstępnym zainteresowaniu klienta po¶rednik informuje, że należy mu zapłacić.

To nie tylko nieelegancka praktyka, ale przede wszystkim uniemożliwiaj±ca klientowi wpływ na zakres wykonywanej usługi.

Umowa zawsze winna być podpisana już na etapie rozpoczęcia współpracy.

Klient musi mieć wpływ na jej tre¶ć, jasno zostać poinformowany za co i kiedy płaci. Nie może być stawiany pod ¶cian±, że je¶li kupi to ma płacić!

A jakie s± konsekwencje gdy po¶rednik pracuje dla klienta bez umowy?

Otóż działacie Państwo tak, jak by¶cie w ogóle nie korzystali z usługi po¶rednika.

W zasadzie ten po¶rednik nie ma żadnych zobowi±zań wobec Państwa.

Gdyby poszło co¶ nie tak, kupiliby¶cie Państwo nieruchomo¶ć np. zadłużon±, w przypadku braku umowy nie skorzystacie z ochrony ubezpieczeniowej po¶rednika?

 

Jakie umowy zatem nie będ± umowami po¶rednictwa?

  • umowy, które w ogóle nie stanowi± o wynagrodzenia
  • umowy wprost przewiduj±ce, że po¶rednikowi nie należy się wynagrodzenie za wykonywane czynno¶ci
  • umowy pozornie odpłatne czyli przewiduj±ce wynagrodzenie dla po¶rednika wynosz±ce  1 zł.

 

W przypadku tych umów brak jest ustawowego obowi±zku odpłatno¶ci, nie mog± więc stanowić umów po¶rednictwa.

 

Co grozi PO¦REDNIKOM  gdy pracuj± za darmo lub za 1 PLN?

 

Należy mieć przede wszystkim na uwadze, że ¶wiadcz±c usługi z zakresu po¶rednictwa w obrocie nieruchomo¶ciami jeste¶my przedsiębiorcami, zatem do naszej działalno¶ci zastosowanie będ± mieć przepisy Ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji.

 

Reklamuj±c swoje usługi jako bezpłatne np. ?0% prowizji przy kupnie mieszkania? czy ?mieszkanie bez prowizji? musimy liczyć się z konsekwencjami.

 

Uczestnikom rynku nieruchomo¶ci takim jak inne Biura Nieruchomo¶ci przysługuje w takim wypadku szereg roszczeń, w praktyce będzie to przede wszystkim wyst±pienie z ż±daniem zaniechania niedozwolonych działań.

 

W¶ród innych roszczeń mog± znaleĽć się także:

– ż±danie usunięcia skutków niedozwolonych działań,

– ż±danie naprawienia wyrz±dzonej szkody,

– a nawet ż±danie zas±dzenia odpowiedniej sumy pieniężnej na okre¶lony cel społeczny.

 

Należy także poruszyć kwestię tzw. cen dumpingowych, czyli sprzedaży usług poniżej kosztów własnych. Ceny dumpingowe jako nierealistycznie niskie maj± na celu wyeliminowanie konkurentów z uzyskania dostępu do rynku i na podstawie art. 15 Ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji stanowi± czyn nieuczciwej konkurencji. Należy więc mieć ¶wiadomo¶ć, że zaniżaj±c cenę usługi, konkurencyjnym uczestnikom  rynku nieruchomo¶ci, tak jak w przypadku czynów nieuczciwej konkurencji z zakresu reklamy, przysługiwać będzie szereg roszczeń, w tym roszczenie odszkodowawcze.

 

 

Kiedy reklama będzie stanowić czyn nieuczciwej konkurencji?

 

Jeżeli po¶rednik reklamuje swoje usługi jako bezpłatne, a jednocze¶nie usługi te w rzeczywisto¶ci ¶wiadczone s± z ?ukrytym? wynagrodzeniem to wtedy mamy do czynienia z wprowadzaniem odbiorców reklamy w bł±d i takie działanie stanowi czyn nieuczciwej konkurencji.

 

Jeżeli jednak usługi po¶rednictwa rzeczywi¶cie s± ¶wiadczone przez po¶rednika bez pobierania z ich tytułu prowizji, czyli jeżeli reklama zgodna jest ze stanem faktycznym, to taka reklama nie może być uznana za reklamę wprowadzaj±c± w bł±d, pomimo tego, że jest to reklama działań sprzecznych z prawem.

 

Przyjęcie przez strony nieodpłatno¶ci umowy w konsekwencji prowadzi do tego, że nie stanowi ona w ogóle umowy po¶rednictwa, ponieważ Ustawa o gospodarce nieruchomo¶ciami wprost okre¶la, że umowy po¶rednictwa s± umowami odpłatnymi.

 

Jak widać stosowanie nieuczciwych praktyk rynkowych powoduje szereg negatywnych konsekwencji zarówno dla po¶rednika jak i klienta.

{ 2 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

pp49 1 grudnia, 2018 o 16:41

Szanowna Pani, przeczytałem ten artykuł. Jednak ja uważam, że po¶rednik nie może brać prowizji z obu stron bo nie może dobrze reprezentować dwóch teoretycznie przeciwnych stron. Albo bierze od kupuj±cego i to jego reprezentuje (negocjuj±c cenę dla niego), albo od sprzedaj±cego (i to jego stronę trzyma – wyższa cena sprzedaży). Wiec raczej uważam, że biura powinny się specjalizować w reprezentowaniu jednej ze stron sprzedaży. Jeden po¶rednik nie powinien brać pieniędzy od dwóch stron -> to powinno być zabronione (bo tak klient my¶li że po¶rednik go reprezentuje, a fakt jest taki, że reprezentuje tylko siebie – dba o swój % prowizji).

Odpowiedz

Elżbieta Liberda 21 marca, 2020 o 19:58

Praktyki na rynku s± różne, profesjonalny po¶rednik nigdy nie podejmie się reprezentowania dwóch stron kiedy uzna że jest nawet cień w±tpliwo¶ci czy przypadkiem nie będzie konfliktu interesów.

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: