WYZYSK !

UWAŻAJ GDY KUPISZ TANIO !

Wiele osób dokonując zakupu nieruchomości dąży do osiągniecia „wytargowania” jak najniżej ceny.

I nic w tym złego.

Wielokrotnie też jest tak, że sprzedawca z uwagi na np. szybką transakcje lub nieuregulowany stan prawny lub faktyczny nieruchomości na to się godzi.

Dla kupującego może jednak okazać się,  że  okazja może być problemem.

Działa to też w drugą stronę – gdy sprzedamy za rażąco wygórowaną cenę – chociaż na rynku nieruchomości to byłoby w mojej ocenie ciężkie do udowodnienia !

No ale do rzeczy !

Wzmocnione zostały bowiem regulacje dotyczące wyzysku.

Nowy przepis umożliwia poszkodowanemu żądanie unieważnienia całej, rażąco niekorzystnej dla siebie umowy i wydłużenie okresu na dochodzenie swoich roszczeń, zwłaszcza przez konsumentów.

Co się zmieniło?

1. rozszerzono dotychczasowe przesłanki wyzysku w postaci „przymusowego położenia, niedołęstwa, niedoświadczenia” o dodatkową przesłankę „braku dostatecznego rozeznania drugiej strony co do przedmiotu umowy”,
2. wzmocniono pozycję pokrzywdzonego poprzez wprowadzenie domniemania, zgodnie z którym jeżeli wartość świadczenia jednej ze stron w chwili zawarcia umowy przewyższa co najmniej dwukrotnie wartość świadczenia wzajemnego, domniemywa się, że przewyższa je w stopniu rażącym. Oznacza to, że strona wyzyskująca, a nie wyzyskiwana, będzie musiała udowodnić przed sądem, że dysproporcja świadczeń nie ma charakteru rażącego. Oczywiście osoba wyzyskiwana będzie musiała wykazać, że oprócz domniemanej niewspółmierności roszczenia znalazła się w przymusowym położeniu, jest np. niedołężna, niedoświadczona lub nie miała dostatecznego rozeznania przy zawieraniu umowy i taka okoliczność została wykorzystana przez wyzyskującego.
3. przyznano stronie pokrzywdzonej prawa wyboru roszczeń tj. żądania zmniejszenia swego świadczenia lub zwiększenia należnego jej świadczenia, bądź unieważnienia umowy,
4. wydłużono termin do skorzystania z uprawnień wynikających z uwagi na zawarcie umowy w warunkach wyzysku z dwóch do trzech lat od dnia zawarcia umowy, a jeżeli stroną umowy jest konsument do sześciu lat !

Różnica względem poprzedniej wersji art. 388 kc polega na tym, że wyzyskiwany nie musi już żądać unieważnienia umowy pod warunkiem, że zmniejszenie swego świadczenia lub zwiększenie należnego jemu świadczenia, byłoby nadmiernie utrudnione.

Warto także wspomnieć o regulacji która może mieć zastosowanie gdy wprowadzi się w błąd co do wartości nieruchomości.

Odpowiedzialność karna

Art. 286 k.k. [Oszustwo]

• 1. Kto, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, doprowadza inną osobę do niekorzystnego rozporządzenia własnym lub cudzym mieniem za pomocą wprowadzenia jej w błąd albo wyzyskania błędu lub niezdolności do należytego pojmowania przedsiębranego działania,

podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8.

Nie można także tracić z pola widzenia możliwości odstąpienia od umowy z uwagi na wprowadzenie w błąd co do ceny – ale o tym w kolejnym wpisie !

Przepisy:

WYZYSK

Zmiana przepisów od 30 czerwca 2022r.

Brzmienie przed 30 czerwca 2022r.

Art.  388 k.c. [Wyzysk] –

• 1. Jeżeli jedna ze stron, wyzyskując przymusowe położenie, niedołęstwo lub niedoświadczenie drugiej strony, w zamian za swoje świadczenie przyjmuje albo zastrzega dla siebie lub dla osoby trzeciej świadczenie, którego wartość w chwili zawarcia umowy przewyższa w rażącym stopniu wartość jej własnego świadczenia, druga strona może żądać zmniejszenia swego świadczenia lub zwiększenia należnego jej świadczenia, a w wypadku gdy jedno i drugie byłoby nadmiernie utrudnione, może ona żądać unieważnienia umowy.
• 2. Uprawnienia powyższe wygasają z upływem lat dwóch od dnia zawarcia umowy.

Brzmienie od 30 czerwca 2022r.

Art.  388 k.c.  [Wyzysk]

• 1. Jeżeli jedna ze stron, wyzyskując przymusowe położenie, niedołęstwo, niedoświadczenie lub brak dostatecznego rozeznania drugiej strony co do przedmiotu umowy, w zamian za swoje świadczenie przyjmuje albo zastrzega dla siebie lub dla osoby trzeciej świadczenie, którego wartość w chwili zawarcia umowy przewyższa w rażącym stopniu wartość jej własnego świadczenia, druga strona może według swego wyboru żądać zmniejszenia swego świadczenia lub zwiększenia należnego jej świadczenia albo unieważnienia umowy.
• 11. Jeżeli wartość świadczenia jednej ze stron w chwili zawarcia umowy przewyższa co najmniej dwukrotnie wartość świadczenia wzajemnego, domniemywa się, że przewyższa je w stopniu rażącym.
• 2. Uprawnienia określone w § 1 wygasają z upływem lat trzech od dnia zawarcia umowy, a jeżeli stroną umowy jest konsument – z upływem lat sześciu.