W Rzeczpospolitej ciekawy artykuł dotyczący jednego z Warszawskich deweloperów, a w nim opinia Elżbiety Liberdy.

https://www.rp.pl/Mieszkaniowe/301269898-Co-deweloper-musi-powiedziec-klientowi.html

OPINIA

Czy podpisane akty notarialne z niekorzystnymi dla klientów zapisami można zmienić? W jakiej sytuacji można je unieważnić?

Elżbieta Liberda, radca prawny, Lex Perfecta Kancelaria Radcy Prawnego i Biuro Nieruchomości:

Sytuacja osób, które podpisały już akty notarialne, jest niezmiernie trudna. Notariusz przed złożeniem przez strony podpisu, odczytuje akt i w razie potrzeby wyjaśnia terminologię użytą w jego treści. Akt notarialny jest potwierdzeniem dokonanej czynności prawnej i można go unieważnić wyłącznie w oparciu o wady oświadczenia woli. Wady te są opisane i unormowane w Kodeksie cywilnym. Jedną z nich jest sytuacja kiedy osoba składająca określone oświadczenie działa pod wpływem błędu. Wówczas, w razie, gdy pojawi się błąd co do treści czynności prawnej, można uchylić się od skutków prawnych składanego oświadczenia.REKLAMAabout:blank

Przy składaniu oświadczenia innej osobie uchylenie się od skutków będzie dopuszczalne wtedy, gdy błąd wywołany jest przez tę osobę, nawet bez jej winy, albo gdy wiedziała o błędzie i mogła go zauważyć.

Jak mówi ustawodawca można się powołać wyłącznie na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie nie składałby oświadczenia o takiej treści. Kwestię tą reguluje Kodeks Cywilny art. 84 par. 1 i 2 k.c w związku z art. 86 par. 1 i 2 oraz 88 par. 1 i 2 k.c.

Uchylenie się od oświadczeń złożonych pod wpływem błędu reguluje art. 88 par. 2 k.c. Jest to na rok i oświadczenie takie musi być złożone na piśmie. Jeżeli w sposób skuteczny dojdzie do uchylenia czynności prawnej, która została wyrażona w formie aktu notarialnego, to mamy taki stan prawny jak sprzed jego zawarcia. Można wówczas składać odwołania, skargi itd. Tutaj mówimy o trybie administracyjnym i cywilnym.

Zgodnie z art. 385 1. § 1. Kodeksu cywilnego postanowienia, które nie zostały uzgodnione indywidualnie, nie wiążą konsumenta, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszający jego interesy. Co znaczy, że postanowienia nie zostały uzgodnione indywidualnie? To wyjaśnia paragraf 3 przywołanego przepisu: ?nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta”.REKLAMAabout:blank

Najczęściej z taką sytuacją mamy do czynienia, gdy dostawcą/wykonawcą rzeczy/usług jest jeden podmiot na rzecz dużej grupy klientów. Wtedy zazwyczaj nie ma miejsca na negocjacje warunków umowy, a przedsiębiorca stosuje wzór ten sam dla wszystkich. Tak postępują m.in. banki, deweloperzy, firmy telekomunikacyjne.

Zdecydowanie zapisy zawarte w treści aktów notarialnych noszą znamiona klauzul niedozwolonych i za takie mogą zostać uznane, a co za tym idzie, nie będą wówczas wiązać konsumentów. W treści aktów wyraźnie uprzywilejowany jest deweloper przy jednoczesnym ograniczeniu praw konsumenta.

Absolutnie nie jest dopuszczalne wymaganie od klientów zrzeczenia się wszelkich mogących powstać w przyszłości roszczeń w stosunku do dewelopera. Nawet jeśli takie zapisy w aktach notarialnych są, to nie są dla konsumenta wiążące.

Należy dodać, że obowiązkiem dewelopera było poinformowanie klientów o planowanych inwestycjach już w prospekcie informacyjnym.