Nowa ustawa deweloperska – jaki jest jej cel, jakie wprowadza zmiany i kogo dotyczą?
Z dniem 1 lipca 2022 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, tzw. „Nowa ustawa deweloperska”.
Tym samym, z dniem 1 lipca 2022r. utraciła moc dotychczasowa ustawa deweloperska tj. ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Jaki jest cel nowej regulacji?
Jednym z podstawowych celów dokonania zmian w ustawie deweloperskiej jest zwiększenie ochrony interesów nabywcy w relacji z deweloperem.
Zgodnie z założeniami nowej ustawy zabezpieczenie nabywcy zostaje wzmocnione na wielu obszarach.
Zmiany dotyczą m.in.
- procedury odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę,
- wprowadzają nowe obowiązki deweloperów względem nabywców,
- regulują zasady zawierania umów rezerwacyjnych,
- wprowadzają zabezpieczenie środków wpłacanych przez nabywców poprzez utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
Ponadto nowa regulacja ma także szersze zastosowanie.
Przepisy nowej ustawy nie będą stosowane tylko w odniesieniu do lokali mieszkalnych, tak jak to miało miejsce do 1 lipca 2022 r., ale także do wszelkich innych lokali wybudowanych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego sprzedawanych wraz z lokalami mieszkalnymi, takich jak garaże czy komórki lokatorskie.
Czy od 1 lipca 2022 r. każdy deweloper ma obowiązek wprowadzić do realizowanych inwestycji zasady wynikające z nowej ustawy?
Nie. Pomimo tego, że nowe przepisy zasadniczo obowiązują od 1 lipca 2022 r. to nie wszystkie przedsięwzięcia deweloperskie muszą być realizowane zgodnie z nową ustawą.
Ustawodawca przewidział bowiem 2- letni okres przejściowy, jednak są pewne warunki, które deweloper musi spełnić, aby do końca 2024 r. działać na starych zasadach.
Szczególnie istotny będzie tutaj moment, w którym deweloper rozpocznie sprzedaż i kiedy zawrze pierwszą umowę deweloperską danej inwestycji. Co do zasady, nowe przepisy nie znajdą zastosowania do przedsięwzięć deweloperskich, co do których sprzedaż rozpoczęła się przed 1 lipca 2022 r. i jednocześnie przed tym dniem deweloper podpisał co najmniej jedną umowę deweloperską.
W takiej sytuacji, co do całej inwestycji deweloper może stosować przepisy tzw. „starej ustawy deweloperskiej”.
W pozostałych przypadkach deweloper będzie musiał stosować przepisy nowej ustawy od momentu wejścia jej w życie.
Po okresie przejściowym, bez względu na to, czy deweloperowi pozostał jeden lokal czy więcej, każda umowa deweloperska będzie już musiała być tworzona według nowych przepisów.
Zmiany w odbiorach budynków według nowej ustawy deweloperskiej.
Dotychczasowa ustawa deweloperska zawierała tylko podstawowe zapisy dotyczące zasad odbioru lokalu i procedury zgłaszania wad przez nabywców.
Z tego względu w praktyce stosowano mocno rozbudowane klauzule umowne, które niestety nie zawsze były korzystne dla nabywców.
W nowej ustawie deweloperskiej procedura odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, zyskała szczegółową regulację.
Wprowadzono nowe uprawnienia dla nabywców, m.in. możliwość usunięcia wady na koszt dewelopera, gdy ten nie usunął jej w terminie oraz sankcję za brak ustosunkowania się do zgłoszonych przez nabywcę wad w terminie 14 dni.
Jeśli termin ten nie zostanie dotrzymany uważa się, że wady zostały przez dewelopera uznane. W takim przypadku opóźnienie oznacza całkowite uznanie zasadności twierdzeń nabywcy, a co za tym idzie konieczność usunięcia wszystkich wskazanych przez niego wad. Mamy więc tutaj do czynienia z automatyzmem, analogicznym jak funkcjonujący już w odniesieniu do konsumentów przy umowie sprzedaży w art. 5615 Kodeksu cywilnego.
Nowością jest także wprowadzenie w ustawie odniesienia do wady istotnej, która upoważnia nabywcę do odmowy odbioru lokalu w sytuacji, gdy deweloper odmawia uznania istnienia takiej wady. Zaś w przypadku zgłoszenia wady istotnej i bezczynności dewelopera nabywca uzyska uprawnienie do odstąpienia od umowy.
Uregulowanie umowy rezerwacyjnej.
Przed dniem wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej, umowa rezerwacyjna nie była uregulowana w prawie i funkcjonowała jako umowa nienazwana prawa cywilnego, którą zawierano zgodnie z zasadą swobody umów.
Nowa ustawa deweloperska wprowadziła istotną zmianę dotyczącą zasad i trybu zawierania oraz treści umowy rezerwacyjnej.
Stała się ona nową umową nazwaną.
Przedmiotem umowy rezerwacyjnej jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.
Zawarcie umowy rezerwacyjnej nie jest obowiązkowe, jednakże może poprzedzać umowę deweloperską lub inną umowę uregulowaną w nowej ustawie deweloperskiej.
Po wejściu w życie nowej ustawy deweloperskiej umowa musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Ponadto umowa rezerwacyjna ma określać: strony, miejsce i datę zawarcia umowy; cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży; wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony; okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży; określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku; określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.
Jednocześnie zawarcie umowy rezerwacyjnej musi być na czas określony. Nowa ustawa deweloperska reguluje także wysokości opłaty rezerwacyjnej, która przed dniem 1 lipca 2022 r. była ustala w sposób dowolny. Niekiedy wynosiła ona kilka procent wartości lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, co przekładało się na zapłatę deweloperowi nawet kilkunastu tysięcy złotych. Obecnie wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym.
autorką tekstu jest adwokat Justyna Branewska która współpracuje z moją Kancelarią .
Zapraszamy do kontaktu.
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }