W dniu 3 sierpnia 2017 Prezydent podpisał ustawę z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy ? Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy ? Prawo spółdzielcze.

 

Przedmiotowe zmiany są bardzo doniosłe w skutkach dla bieżącej działalności spółdzielni mieszkaniowych. Można z całą stanowczością stwierdzić, iż jest to kolejna rewolucja w przepisach dotyczących spółdzielczości.

Poprzednie istotne zmiany miały miejsce w 2007 r.

 

Jednakże wskutek orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego dotyczącego legalności zawartych w przedmiotowej ustawie unormowań przystąpiono do kolejnych

Pierwotnym założeniem nowelizacji była realizacja treści wyroków Trybunału Konstytucyjnego z 2012, 2013 i 2015 roku.

Jednakże poprawki wprowadzone przez Senat dodatkowo wprowadziły liczne zmiany w zakresie zasad członkostwa i zarządu w spółdzielniach.

W zamyśle ustawodawcy zmiany miały skutkować tym ?aby Spółdzielcom żyło się lepiej? 🙂

I owszem, część z nich należy ocenić pozytywnie. Są jednak takie które mogą sprawić też sporo kłopotu.

 

Trudności interpretacyjne.

Niestety, wprowadzone zmiany dla większości odbiorców, w tym nawet przedstawicieli palestry wydają się mało przejrzyste i dość skomplikowane w zakresie ich wykładni.

W treści nowelizacji prym wiodą liczne odniesienia do innych przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz odwołania do różnych aktów prawnych.

Dodatkowy chaos wprowadza stosowanie w niektórych przypadkach odpowiednio ustawy prawo spółdzielcze, a w innych ustawy o własności lokali. Lektura nowelizacji nasuwa szereg wątpliwości co do zastosowania przepisów w praktyce.

 

Cele nowelizacji.

1. Realizacja założeń wyroków TK.

Nowelizacja dostosowuje przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i prawa spółdzielczego do wyroków Trybunału Konstytucyjnego

a) z dnia 14 lutego 2012 r. (sygn. akt P 17/10), stwierdzającego niezgodność art. 48 ust. 1 u.s.m. z art. 64 ust. 1 Konstytucji RP w jakim przyznaje najemcy roszczenie o przeniesienie własności spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed nieodpłatnym przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, powiązane wyłącznie z obowiązkiem spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu.

Projekt odpowiada również na apel zawarty w postanowieniu sygnalizacyjnym z dnia 14 lutego 2012 r. (sygn.akt S 1/12; OTK Z.U. Nr 2A, poz. 19), wskazujący na pilną potrzebę uregulowania kwestii uprawnień przysługujących najemcom dawnych mieszkań zakładowych, przejętych nieodpłatnie przez spółdzielnie mieszkaniowe.

Nowelizacja wprowadza nowe zasady uwłaszczania lokali zakładowych ? nabycie własności będzie możliwe po spłacie przez najemcę kosztów poniesionych przez spółdzielnię tytułem nakładów koniecznych przeznaczonych na utrzymanie budynku oraz zwiększających jego wartość.

 

b) z dnia 27 czerwca 2013 r. (sygn. akt K 36/12) stwierdzającego konieczność doprecyzowania zasad zwrotu wkładu mieszkaniowego w sytuacji wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, gdy sam lokal mieszkalny nie podlega zbyciu w drodze przetargu,

c) z dnia 5 lutego 2015 r. (sygn. akt K 60/13) stwierdzającego, że: ? art. 3 ust. 1 i 3 u.s.m. jest niezgodny z art. 64 ust. 1 Konstytucji RP w zakresie, w jakim dopuszcza członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej podmiotów, którym nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo odrębnej własności lokalu lub ekspektatywa odrębnej własności lokalu,

? art. 171 ust. 6 u.s.m. jest niezgodny z art. 64 ust. 2 i 3 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP w zakresie, w jakim do powstania członkostwa spółdzielni nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a także spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta wymaga spełnienia innych przesłanek niż złożenie przez te osoby deklaracji przystąpienia do spółdzielni, ? art. 19 ust. 2 u.s.m. w związku z art. 16 § 1 zdanie pierwsze ustawy z dnia 16 września 1982 r. ? Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2016 r. poz. 21, z późn. zm.), dalej u.p.s., w zakresie, w jakim uzależnia skuteczne nabycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu od przyjęcia w poczet członków spółdzielni mieszkaniowej, jest niezgodny z art. 58 ust. 1 i art. 64 ust. 1 Konstytucji, – art. 26 § 2 u.p.s. jest niezgodny z art. 64 ust. 1 w związku z art. 21 ust. 1 i z art. 31 ust. 3 Konstytucji w zakresie, w jakim nie przewiduje prawa byłego członka spółdzielni mieszkaniowej, któremu przysługuje odrębna własność lokalu, do odpowiedniej części funduszu remontowego.

 

Wykonanie w/w wyroków Trybunału Konstytucyjnego było podstawą prac nad zmianami przyjętymi przez Sejm.

 

 

2. Kolejny górnolotnie nazwany cel to „realizacja Narodowego Programu Mieszkaniowego”a dokładnie eliminacja barier w segmencie spółdzielczych praw lokatorskich;

W założeniu oznaczać to ma zwiększenie możliwości realizacji przez spółdzielnie nowych inwestycji zwiększających podaż mieszkań użytkowanych na zasadach spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

 

3. Następna zmiana to modyfikacja terminu, po upływie którego powstaje wspólnota mieszkaniowa w przypadku wyodrębnienia własności ostatniego lokalu w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości.

 

4.Wskutek nowelizacji doszło do zmiany w K.P.C. – ustawa przewiduje zmianę ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. ? Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 1822, z późn. zm.), skutkującą wyłączeniem spod egzekucji prowadzonej przeciwko spółdzielni mieszkaniowej opłat za media (np. prąd, woda, gaz) wnoszonych przez osoby zamieszkujące w zasobach spółdzielni mieszkaniowej z uwagi na to, iż w świetle obecnie obowiązujących przepisów opłaty te podlegają egzekucji, co skutkuje powstaniem zaległości płatniczych wobec dostawców mediów.

 

5. Zmiany w ustawie Prawo Spółdzielcze – zmiana art. 91 u.p.s., poprzez dodanie § 41, skutkująca wyłączeniem osób, pełniących określone funkcje, od przeprowadzenia lustracji działalności spółdzielni mieszkaniowej – zmiana art. 93a u.p.s., która zmienia zakres uprawnień ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa wobec spółdzielni mieszkaniowych.

 

W dniu 10.07. 2017r projekt trafił do Senatu.

Dodano wówczas liczne poprawki które w istotny sposób zmienią model członkostwa w spółdzielni ale o tym napiszę w kolejnych artykułach.

 

W dniu 2 sierpnia Prezydent podpisał ustawę.

Ustawa weszła w życie 9 września 2017r.

Zobaczymy jak w praktyce zafunkcjonują zmiany … Nie wszystkie jednak w mojej ocenie są pozytywne. Jak zwykle czas pokaże.