Jak rozliczyć się z najmu?

Dziś na łamy mojego bloga zaprosiłam do opublikowania wpisu młodą prawniczkę z mojej Kancelarii Roksanę Bzomę.

Ponieważ interesuje się ona zagadnieniami podatkowymi w obrocie nieruchomościami przybliży nieco Państwu kwestię podatkowe związane z najmem nieruchomości.

A jak wiadomo, one często spędzają sen z powiek…

Najem to stosunkowo intratna forma uzyskania dodatkowych środków finansowych.

Coraz więcej osób wybiera taki sposób „oszczędzania” i generowania tzw. pasywnego dochodu.

Niestety, nawet w przypadku kiedy otrzymujemy dochód niewielki, wiąże się to z obowiązkiem uiszczenia podatku.

Wynajmujący może dopełnić tego obowiązku na kilka sposobów, przy czym warto zauważyć, że nie każdy może skorzystać ze wszystkich dostępnych metod opodatkowania.

Przede wszystkim znaczenie ma, czy najem jest formą prowadzenia działalności gospodarczej, czy też stanowi odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny).

Co do zasady, każdy wynajmujący może rozliczać się na zasadach ogólnych tj. płacąc podatek dochodowy według skali podatkowej (18% lub 32%).

Ta forma jest dostępna zarówno dla wynajmujących prywatnie jak i prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmu.

Jednak podatek płacony we wskazany powyżej sposób będzie dosyć dużym obciążeniem finansowym.

Z tego względu warto zastanowić się, czy nie możemy skorzystać z bardziej preferencyjnych form opodatkowania…

Prowadząc działalność gospodarczą warto rozważyć możliwość rozliczenia najmu w formie podatku liniowego (19%), zaś wynajmując prywatnie – z reguły – najkorzystniej i najprościej jest wybrać wynoszący jedynie 8,5% ryczałt.

Jak jednak wiadomo ? to, co korzystne, często obwarowane jest ograniczeniami…

Często wybieramy ryczałt myśląc, że przecież nie prowadzimy działalności gospodarczej, więc sprawa jest jasna.

Otóż nie zawsze.

Przede wszystkim należy zaznaczyć, iż ostatnie zdanie w tej kwestii należy do organu podatkowego ? to jego decyzja przesądza o tym, czy prowadzony przez nas najem ma charakter działalności gospodarczej.

Wątpliwości w sprawie zasad rozliczania najmu znane są nam od wielu lat…

Zgodnie z zapisami ustawy, sytuacja na pozór wydaje się prosta ? prowadząc działalność gospodarczą w zakresie najmu, musimy wybrać albo podatek liniowy albo skalę podatkową. W pozostałych przypadkach możemy skorzystać z ryczałtu.

Jednak w praktyce wszystko zależy od oceny organu podatkowego ? często pojawiają się bowiem indywidualne interpretacje organów podatkowych, które przeczą takiemu rozumieniu przepisów i powodują, że często nasze działania zostaną zakwalifikowane jako działalność gospodarcza.

Przepisy w tym zakresie są nieprecyzyjne, a stanowisko fiskusa „dynamicznie” się zmienia. Tegoroczne interpretacje też nie rozjaśniają sprawy.

Dla przykładu ? według najnowszych doniesień, organy podatkowe będą teraz oceniać charakter najmu na podstawie kryterium jego długości.

Dość bulwersująca dla wielu inwestorów była niedawna interpretacja Izby Skarbowej w Bydgoszczy (interpretacja nr 0461-ITPB1.4511.897.2016.1.AK), w świetle której , najem na krótkie okresy czasu (np. na pobyty wakacyjne) jak najbardziej może zostać zakwalifikowany jako działalność gospodarcza.

Według organów takie udostępnianie nieruchomości jest podejmowane w celu uzyskania zarobku, w sposób powtarzający się i zorganizowany ? ma więc cechy działalności gospodarczej w myśl art. 10 Ustawy o podatku dochodowym.

Nie ma w tym przypadku znaczenia fakt, że przedmiotem najmu jest nieruchomość niezwiązana z działalnością gospodarczą (co z kolei często przesądza o tym, że najem można zakwalifikować jako prywatny).

Ale przecież nawet przy klasycznej umowie najmu – „nie na zasadzie z założenia krótkoterminowego wynajmu” jak np. apartamenty na www.booking.com, trudno założyć, na ile czasu dokładnie wynajmiemy mieszkanie.

Nasz najemca z różnych przyczyn, nawet z zawartą na kilka lat umową, może wyprowadzić się po tygodniu…Powstaje pytanie – co wtedy ?

W przypadku, gdy nie prowadzimy żadnej działalności gospodarczej, co do zasady, możemy skorzystać z ryczałtu, jednak i tutaj wszystko zależy od jak się okazuje masy różnych czynników m. in. od ilości wynajmowanych nieruchomości. Ryczałt to najprostsza forma rozliczenia, trzeba pamiętać jednak, że czasem może się okazać, iż w danym, indywidualnym przypadku zapłacimy mniej rozliczając się np. według skali podatkowej.

Zatem, aby ustrzec się błędu w wyborze formy rozliczenia należy po pierwsze zwrócić uwagę na to, czy najem może zostać zakwalifikowany jako działalność gospodarcza. Ale jak widać, do końca i tak nie możemy mieć 100 % pewności czy organ podatkowy nie będzie miał odmiennego poglądu na „sprawę”.

Warto zatem dobrze przemyśleć wybór formy opodatkowania, rozważając wszystkie za i przeciw w odniesieniu do naszej sytuacji.

Roksana Bzoma

prawnik w Kancelarii Radcy Prawnego Elżbiety Liberdy.

Otagowane jako: fiskus, najem podatek od najmu, podatki, ryczałt