Czy jak zrobię przewłaszczenie to będzie to czynność nieważna?

To częste pytanie.

Kolejne to – czy jak kupiłem mieszkanie, a mój poprzednik nabył je w drodze przewłaszczenia to niesie to za sobą ryzyko.

Bywa, że tak!

Szykując się na zjazd – FLIPY NA STANACH PRAWNYCH I UDZIAŁY W NIERUCHOMOŚCIACH właśnie przygotowuje taki kazus – bo jak okazało się – niestety moi Klienci mają kłopoty z tym związane.

Nabyli nieruchomość od kogoś, kto jako podstawę nabycia podał właśnie przewłaszczenie. Po dość długim czasie Pani która utraciła nieruchomość na skutek przewłaszczenia „uaktywniła się ” i chce doprowadzić do unieważnienia aktu notarialnego.

Pamiętajmy jednak, że pomimo tego, że notariusze niechętnie dokonują przewłaszczeń to ta instytuacja z kodeksu nie zniknęła i wciąż można z tej formy zabezpieczenia korzystać.

Kiedy jednak prowadzi do nieważności czynności.

Poczytajcie i podzielcie się oczywiście ze mną Waszymi opiniami.

A jeśli chcecie o takich sytuacjach dowiedzieć się więcej i dokładnie potrafić szacować ryzyko nabycia nieruchomości lub udziałów z przewłaszczenia to 11 i 12 września musicie być z Nami.

Kodeks cywilny przewiduje nieważność zobowiązujących umów przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej przez konsumenta.

Mówi o tym art.  3871 k.c.:

„Nieważna jest umowa, w której osoba fizyczna zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości służącej zaspokojeniu jej potrzeb mieszkaniowych w celu zabezpieczenia roszczeń wynikających z tej lub innej umowy niezwiązanej bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową tej osoby, w przypadku gdy:

1) wartość nieruchomości jest wyższa niż wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych powiększonych o wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie od tej wartości za okres 24 miesięcy lub

2) wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych nie jest oznaczona, lub

3) zawarcie tej umowy nie zostało poprzedzone dokonaniem wyceny wartości rynkowej nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę.”.”

Zgodnie ze stanowiskiem doktryny:

Stroną dotkniętą sankcją na podstawie art. 3871 k.c. umowy przewłaszczenia może być tylko osoba fizyczna zabezpieczająca tą umową roszczenia wynikające z tej lub innej umowy niezwiązanej bezpośrednio z działalnością̨ gospodarczą lub zawodową tej osoby.

Podmiotowe uwarunkowania ochrony przy pomocy sankcji nieważności odpowiada przewidzianej w art. 221 k.c. definicji konsumenta, za którego uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową.

Sankcja nieważności dotyka umowę przewłaszczenia nieruchomości mieszkaniowej na zabezpieczenie również wtedy, gdy zabezpieczana wierzytelność pieniężna jest nieoznaczona co do wysokości.

Wymóg oznaczenia wysokości wierzytelności pieniężnej określa bezwzględny wymóg konkretyzacji wierzytelności podlegającej zabezpieczeniu przy pomocy przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości mieszkaniowej. Wierzytelność musi być zatem rzeczywista i skonkretyzowana już w chwili zawarcia umowy przewłaszczenia.