Wspólnota mieszkaniowa jest organizacją powołaną przez ustawę w celu umożliwienia prawidłowego funkcjonowania właścicieli lokali w ramach jednego budynku, położonego na tym samym gruncie.

Wspólnota mieszkaniowa istnieje z mocy prawa i nie może zostać zlikwidowana w drodze umowy lub innej czynności prawnej.

Niestety, zdarza się że niejednokrotnie dochodzi do sytuacji w których jeden z właścicieli lokalu należącego do wspólnoty przez lata uprzykrza życie innym mieszkańcom.

 

Problemy długotrwałego nieuregulowania bieżących opłat przez jednego z członków wspólnoty mieszkaniowej czy wykraczania w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi albo czynienia korzystania z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym poprzez swoje niewłaściwe zachowanie to problemy z którymi boryka się niejedna wspólnota mieszkaniowa.

Co można wówczas zrobić ?

W myśl art. 16 ustawy o własności lokali, w razie wystąpienia którejś z przedstawionych powyżej przesłanek, wspólnota mieszkaniowa może w drodze procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Co istotne, w takim wypadku właścicielowi, którego lokal został sprzedany nie przysługuje już prawo do lokalu zamiennego.

Jak trafnie zauważono w doktrynie, właścicielowi nie przysługuje także prawo do lokalu socjalnego, ponieważ nie jest on lokatorem w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego tj. z dnia 7 czerwca 2018 r. (Dz.U. z 2018 r. poz. 1234).

Sąd Najwyższy w swojej uchwale z 15 listopada 2001 roku ( III CZP 66/01, OSNC 2002, Nr 9, poz. 109) zaprezentował tezę, że przepisy art. 14 i 15 OchrLokU mają zastosowanie w sprawach o opróżnienie lokalu przeciwko osobom, które były lokatorami w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 OchrLokU.

Należy szczególną uwagę poświęcić analizie pierwszej przesłanki powództwa o licytacyjną sprzedaż lokalu, tj. długotrwałego zalegania właściciela lokalu z zapłatą należnych od niego opłat.

Jak już wiadomo, spełnienie owej przesłanki skutkować może rzeczywistym pozbawieniem członka wspólnoty przysługującego mu prawa własności nieruchomości.

 

Ponieważ jest to bardzo daleko idąca konsekwencja zastanawiano się nad legalnością tego przepisu. Sprawą ostatecznie zajął się Trybunał Konstytucyjny.

I tak, w wyroku z dnia 23 lipca 2013 r. ( SK 12/12 ) przeprowadził kontrolę zgodności opisanej przesłanki z przepisami Konstytucji, stwierdzając, że :

„wystąpienie wspólnoty mieszkaniowej z żądaniem licytacyjnej sprzedaży lokalu należącego do członka tej wspólnoty w takim przypadku jest zgodne z zapisami Konstytucji.”

 

Trybunał Konstytucyjny w swoim wyroku wskazał, że powództwo z art. 16 ust 1 UWL uzasadniają wartości wskazane w art. 31 ust. 3 Konstytucji, tak więc możliwość ograniczenia przez ustawodawcę zagwarantowanych konstytucyjnie wolności i praw takich jak właśnie prawo własności, w sytuacji kiedy ograniczenie takie konieczne jest dla zachowania porządku publicznego albo ochrony wolności i praw innych osób.

Trybunał Konstytucyjny podkreślił dodatkowo, że ochronie z tytułu tego przepisu podlegają nie tylko interesy indywidualne, lecz także prawa i interesy innych właścicieli lokali we wspólnocie ponieważ ustawa zapewnia ochronę wspólnocie mieszkaniowej przed uciążliwym członkiem, którego postępowanie może nieść za sobą ryzyko jej destabilizacji finansowej, dodatkowo ochronie podlega taże porządek publiczny.

Najistotniejszą kwestią odnoszącą się do tej przesłanki jest stan ? długotrwałości? w zaleganiu z opłatami.Nie może być to tylko „chwilowe” opóźnienie.

W wyroku zapadłym 13 lutego 2014 roku ( V CSK 170/13 ), Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że już nawet niewielkie zadłużenie lokatora, także jeżeli wysokość zadłużenia stanowiła tylko niewielki procent wartości nieruchomości, może być powodem licencyjnej sprzedaży lokalu, jeżeli osoba taka zalega z wnoszeniem opłat przez dłuższy czas.

Ustawa nie precyzuje jednak jaki okres uzasadnia wniesienie pozwu przez wspólnotę mieszkaniową, zatem mamy w tym przypadku do czynienia z pojęciem niedookreślonym.

Do opłat o których mowa w ustawie zalicza się przede wszystkim opłaty bieżące uiszczane w formie zaliczek, płatne z góry do 10 dnia każdego miesiąca. Opłatami takimi są koszty zarządu nieruchomością wspólną na które składają się: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu, wody i inne opłaty publicznoprawne.

Warto także nadmienić, że już częściowe nieuiszczenie opłat może spowodować ich egzekucję przez wspólnotę mieszkaniową, nie musi zatem mieć miejsca całkowite zaniechanie wnoszenia opłat.

Dodatkowo, wspólnota mieszkaniowa została przez ustawodawcę wyposażona w jeszcze jeden środek służący do ułatwienia egzekucji należności jakim jest dopuszczalność ich dochodzenia w postępowaniu upominawczym wprowadzona przez art. 15 UWL.

Istotną kwestią pozostaje także fakt, że wspólnota mieszkaniowa nie musi uprzedzać właściciela lokalu, który zalega z opłatami o zamiarze wytoczenia powództwa na podstawie art. 16 UWL, ani udzielać takiemu właścicielowi dodatkowego terminu do ich wniesienia.

Licytacyjna sprzedaż lokalu w trybie przepisu art. 16 UWL stanowi rozwiązanie trafne, a uzasadnieniem dla takiego stanowiska jest fakt istnienia sankcji odnośnie uciążliwych najemców, których można eksmitować, a także sankcji dotyczących spółdzielczego prawa do lokalu, ponieważ można doprowadzić do wykluczenia danej osoby z członkostwa.

Niewłaściwe postępowanie osób, które korzystają z lokalu na podstawie stosunku obligacyjnego np. umowy najmu, użyczenia czy dożywocia, stosunku prawno rzeczowego takiego jak np. służebność mieszkania, a także domowników jest traktowane na równi z niewłaściwym postępowaniem właściciela mieszkania.

Inne przesłanki umożliwiające sprzedaż lokalu.

Pozostałe przesłanki umożliwiające sprzedaż lokalu odnoszą się do ustawowych obowiązków każdego członka wspólnoty jakimi są

• przestrzeganie porządku domowego
• czy korzystanie z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli.

Co istotne, każde naruszenie porządku we wspólnocie powinno być oceniane przez pryzmat art. 144 KC i wykładnię pojęcia przeciętnej miary.

Za uporczywe wykraczanie przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu przyjmuje się takie działania członka wspólnoty, które naruszają obowiązujący regulamin porządku domowego, mogące przyjmować postać nawet jednego, nagannego zachowania.

Kto może wytoczyć powództwo?

Należy także pamiętać, że czynną legitymację do wytoczenia powództwa o którym mowa w art. 16 UWL jest jedynie wspólnota mieszkaniowa, a nie poszczególni jej członkowie.

Upoważnionym do wniesienia powództwa jest organ zarządzający wspólnoty, który działa w oparciu o zgodę właścicieli lokali wyrażoną w formie uchwały.

Dodatkowo należy mieć na względzie, że wystąpienie przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej z powództwem o nakazanie sprzedaży lokalu stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, co zostało stwierdzone przez Sąd Apelacyjny w Poznaniu wyrokiem z 8 listopada 2002 r. (I ACA 841/01).

Zważając na charakter tej czynności, do podjęcia uchwały wymagana jest jednomyślność w przypadku małej wspólnoty oraz zgoda większości w przypadku wspólnoty dużej.

Co do wymogów jakie musi spełnić pozew przeciwko uciążliwemu lokatorowi – tonależy dokładnie opisać sytuację oraz zachowanie pozwanego.

W niektórych przypadkach konieczne będzie także powołanie świadków, przydatne mogą okazać się także notatki sporządzone przez Policję podejmującą interwencję. Pod pozwem podpisać się muszą wszystkie osoby uprawnione do reprezentacji wspólnoty.

Skutecznie przeprowadzone postępowanie sądowe pozwoli nam uzyskać wyrok umożliwiający wspólnocie sprzedaż lokalu. Na podstawie takiego wyroku, zaopatrzonego w klauzulę wykonalności, należy sporządzić wniosek do komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego celem sprzedaży zadłużonego lokalu.