Czy będąc współwłaścicielem nieruchomości w części ułamkowej (bez wydzielonych fizycznie na rzecz poszczególnych współwłaścicieli lokali) można wynająć bez zgody innych współwłaścicieli lokal w takim budynku?
Udzielając odpowiedzi na tak sformułowane zagadnienie, należy skonstatować, że współwłasność w częściach ułamkowych (niewydzielonych) regulują przepisy art.195-221 kodeksu cywilnego.
Istotą takiej współwłasności jest to, iż współwłaściciele posiadając z jednej strony określony rachunkowo ułamek w rzeczy wspólnej, nie są z drugiej strony wyłącznymi właścicielami konkretnej , fizycznie wskazanej części nieruchomości.
Budzi to od lat problemy tak w ujęciu teoretycznym jak i przede wszystkim praktycznym….
Bowiem czy przy tak uregulowanej istocie współwłasności, gdzie żadnemu współwłaścicielowi nie przysługuje wyłączne prawo do konkretnego lokalu, możliwe i prawnie dopuszczalne jest jednak wynajęcie właśnie konkretnego, odrębnego lokalu tylko przez jednego współwłaściciela bez zgody innych współwłaścicieli i czy taka umowa najmu, której stroną wynajmującą będzie tylko jeden ze współwłaścicieli wywoła skutki prawne w postaci powstania stosunku najmu.
Na oba te pytania należy odpowiedzieć pozytywnie.
Pozwala na to – zgadza się że niejasny, stwarzający wielorakie możliwości interpretacyjne, przepis artykułu 206 k.c.
Kluczowym dla rozstrzygnięcia tej kwestii jest cześć druga przepisu art.206 k.c stanowiąc , że ka
żdy ze współwłaścicieli uprawniony jest do korzystania z rzeczy w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Owo korzystanie przez takiego współwłaściciela może przybierać różnorakie formy.
Może to być korzystanie współwłaściciela polegające na zamieszkiwaniu (jeśli chodzi o lokal mieszkalny) w lokalu, prowadzenie przez niego działalności gospodarczej(gdy chodzi o lokal użytkowy), ale także wynajęcie lokalu osobie trzeciej.
Na marginesie warto przypomnieć, iż dla skuteczności istnienia stosunku najmu, nie jest koniecznym , aby wynajmujący był właścicielem rzeczy-art.659§1 k.c.
Jednocześnie należy mieć na względzie unormowanie zawarte w art.207 k.c stanowiące, między innymi, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów.
I właśnie z tych pożytków, współwłaściciel korzystający z lokalu może być rozliczony w bliższej lub dalszej perspektywie przez innych współwłaścicieli, a rozliczenie może być dla takiego współwłaściciela bardzo finansowo dolegliwe.
Ale to już w następnym wpisie na blogu.
{ 24 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Szanowna Pani Mecenas,
A jak sąd zasądzi rozliczenie 2 współwłaścicieli ( byłych małżonków) jeśli na rozprawie dokonali podziału do używania 3 lokali w ten sp.,że b. mąż ma 1 lokal w kt. prowadzi swoją działalność a b.żona lokale wynajmuje.Oboje płacą podatek od nier. – wg udziału – 1/3 i 2/3 oraz podatki do USK – z tyt. swojej działalności a także każdy na ” swoim udziale” dokonuje remontów. Czy b.żona musi przedstawić wynik działalności jako wynajmujący i nim się podzielić z b. mężem?Ile może doliczyć za własną pracę zw. z wynajmem?
Czy korzyści b.męża ma rozliczyć biegły określając za ile jego lokal mogłby być wynajęty?
Z góry dziękuje za odpowiedź. Bożena
Dzień Dobry,
proszę o informację, czy były małżonek ma prawo prowadzić działalnośc w formie spółki z o.o. w lokalu, który jest jeszcze własnością drugiego byłego współmałżonka. Lokal był kupowany wspólnie na kredyt, powstały w nim gabinety stomatologiczne, pózniej nastąpił rozwod, nadal trwa podzial majątku. Okazuje się, że w międzyczasie powstała spółka z o.o.. Czy ta spółka powinna mieć zgode na prowadzenie w tym lokalu działalności? Czy też nie powinna płacić czynszu za wynajem? Z góry dziękuję za odpowiedż.
Dzień dobry,
na łamach bloga nie udzielam doradztwa prawnego w sprawach indywidualnych. Zachęcam do kontaktu z prowadzoną przeze mnie Kancelarią – tel. 607-504-320.
Czy jeden ze współwłaścicieli budynku (mniejszościowy) może podnieść wypowiedzieć wysokość czynszu lokatorowi lokalu niewyodrębnionego samodzielnie bez pozostałych współwłaścicieli budynku?
tak
posiadam połowę zabudowanej nieruchomości. Zamieszkują w niej moja matka i brat bezpłatnie, czy mogę pobierać czynsz? Nigdy nie otrzymałam żadnch pieniędzy
tak
Czy w przypadku jak powyżej można dochodzić zwrotu czynszu za lata wczesniejsze? Wsppłwłasność od 2014, ociec i brat mieszkają bezpłatnie, czy mogę domagać się czynszu za lata w których koorzystali ?
Witam, na łamach bloga nie udzielam doradztwa prawnego w sprawach indywidualnych. Zachęcam do kontaktu z prowadzoną przeze mnie Kancelarią – tel. 607-504-320.
tak , tylko trzeba pamiętać że pożytki przedawniają się z upływem 3 lat
Witam Panią Mecenas . Muszę się niezgodzić z Pani opinią prawną wynajęcia części nieruchomości wspólnej. Bowiem w sytuacji przekroczenia zwykłego zarzadu nad nieruchomością potrzebna jest zgoda WSZYSTKICH współwłaścicieli. Takie są Orzeczenia Sądowe. Oczywiście interpretacja przepisów może być różna.
Z pewnością jest tak jak napisałam w artykule, wielokrotnie uczestniczyłam w rozprawach sądowych w tym przedmiocie . W art chodzi o wynajęcie lokalu który dany udziałowiec ma w posiadaniu.
Jestem z mężem współwłaścicielem nieruchomości. Nieruchomość zamieszkuje mąż plus jego teść (osoba schorowana). Teść dysponuje swoją, odrębną nieruchomością, którą razem z mężem wynajmują czerpiąc z tego tytułu dochody (mąż stał się współwłaścicielem po śmierci swojej matki). Mąż bez umownie, na czarno zatrudnia osobę z Ukrainy do pomocy swojemu ojcu. Czy mam prawo pobierać czynsz od teścia jak i osoby narodowości ukraińskiej? Czy mąż może skutecznie uniemożliwić mi pobieranie czynszu od opiekunki przykładowo gwarantując tejże osobie w umowie (umowa o pracę/cywilnoprawna legalizująca jej pobyt i pracę) zakwaterowanie? Na zakwaterowanie bez czynszowe mojej zgody mieć nie będzie.
Dzień dobry, na łamach bloga nie udziela doradztwa prawnego w sprawach indywidualnych. Zachęcam do kontaktu z prowadzoną przeze mnie Kancelarią – tel. 607-504-320.
Mieszkam w kamienicy, której właścicielkami są dwie siostry (udziały 50% na 50%), które się pokłóciły. Do tej pory (5 lat) „prowadziła mnie” jedna z nich – z nią jedną miałam podpisana umowę najmu i jej płaciłam pieniądze za wynajem. Teraz w związku z konfliktem wypowiedziałam umowę „starej” najemczyni/właścicielce i podpisałam umowę z nową najemczynią/właścicielką. Nowa włascicielka ma ten „atut” , że na nią jest licznik prądu w moim mieszkaniu. Twierdzi że siostra zarządza II piętrem i połową parteru, a ona „nowa” połową parteru w której ja mieszkam i połową I pietra. Stara właścicielka grozi mi eksmisją i sądem jeśli nie dam do wglądu i podpisu umowy najmu z „nową” , no dziś chyba stwierdziła nawet, że muszę podpisac umowę z nią bo ona mnie prowadziła… Pytanie: czy przy 2 właścicielach 50% na 50% umowa z jeną z właścicielek bez zgody drugiej ma moc prawną…
Dzień dobry,
na łamach bloga nie udzielam doradztwa prawnego w sprawach indywidualnych. Zachęcam do kontaktu z prowadzoną przeze mnie Kancelarią – tel. 607-504-320.
Witam. Czy jeżeli lokal użytkowy ma dwóch współwłaścicieli po 1/2 części, to czy jeden właściciel bez zgody drugiego może prowadzić w tym lokalu działalność?
Dzień dobry,
na łamach bloga nie udzielam doradztwa prawnego w sprawach indywidualnych. Zachęcam do kontaktu z prowadzoną przeze mnie Kancelarią – tel. 607-504-320.
co do zasady tak, ale jeśli chciałby np. uzyskać zezwolenie na sprzedaż alkoholu to już zgodę będzie musiał uzyskać
Dzień dobry,
jestesmy z partnerem współwłascicielami mieszkania, które chcemy wynająć. Czy oboje musimy się podpisac na umowie? Do którego urzędu skarbowego płacić podatek? Pozdrawiam, Anna
na łamach bloga nie udzielam doradztwa prawnego w sprawach indywidualnych. Zachęcam do kontaktu z prowadzoną przeze mnie Kancelarią – tel. 607-504-320.
najlepiej aby podpisali się Państwo razem, jeśli nie ma takiej możliwości to najlepiej aby jedna strona udzieliła drugiej pełnomocnictwa
Witam kupiliśmy od Gminy lokal w budynku dwu lokalowym z wydzieloną własnością lokalu ale z działką współwłasną z naszym udziałem 544/1000, teraz pytanie czy lokator najemca lokalu nr 2 gminnego może udostępniać teren na parkowanie aut osobą trzecim na naszej(wspólnej działce bez naszej zgody?
na łamach bloga nie udzielam doradztwa prawnego w sprawach indywidualnych. Zachęcam do kontaktu z prowadzoną przeze mnie Kancelarią – tel. 607-504-320.