Czy będąc współwłaścicielem nieruchomości w części ułamkowej (bez wydzielonych fizycznie na rzecz poszczególnych współwłaścicieli lokali) można wynająć bez zgody innych współwłaścicieli lokal w takim budynku?
Udzielając odpowiedzi na tak sformułowane zagadnienie, należy skonstatować, że współwłasność w częściach ułamkowych (niewydzielonych) regulują przepisy art.195-221 kodeksu cywilnego.
Istotą takiej współwłasności jest to, iż współwłaściciele posiadając z jednej strony określony rachunkowo ułamek w rzeczy wspólnej, nie są z drugiej strony wyłącznymi właścicielami konkretnej , fizycznie wskazanej części nieruchomości.
Budzi to od lat problemy tak w ujęciu teoretycznym jak i przede wszystkim praktycznym….
Bowiem czy przy tak uregulowanej istocie współwłasności, gdzie żadnemu współwłaścicielowi nie przysługuje wyłączne prawo do konkretnego lokalu, możliwe i prawnie dopuszczalne jest jednak wynajęcie właśnie konkretnego, odrębnego lokalu tylko przez jednego współwłaściciela bez zgody innych współwłaścicieli i czy taka umowa najmu, której stroną wynajmującą będzie tylko jeden ze współwłaścicieli wywoła skutki prawne w postaci powstania stosunku najmu.
Na oba te pytania należy odpowiedzieć pozytywnie.
Pozwala na to – zgadza się że niejasny, stwarzający wielorakie możliwości interpretacyjne, przepis artykułu 206 k.c.
Kluczowym dla rozstrzygnięcia tej kwestii jest cześć druga przepisu art.206 k.c stanowiąc , że ka
żdy ze współwłaścicieli uprawniony jest do korzystania z rzeczy w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Owo korzystanie przez takiego współwłaściciela może przybierać różnorakie formy.
Może to być korzystanie współwłaściciela polegające na zamieszkiwaniu (jeśli chodzi o lokal mieszkalny) w lokalu, prowadzenie przez niego działalności gospodarczej(gdy chodzi o lokal użytkowy), ale także wynajęcie lokalu osobie trzeciej.
Na marginesie warto przypomnieć, iż dla skuteczności istnienia stosunku najmu, nie jest koniecznym , aby wynajmujący był właścicielem rzeczy-art.659§1 k.c.
Jednocześnie należy mieć na względzie unormowanie zawarte w art.207 k.c stanowiące, między innymi, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów.
I właśnie z tych pożytków, współwłaściciel korzystający z lokalu może być rozliczony w bliższej lub dalszej perspektywie przez innych współwłaścicieli, a rozliczenie może być dla takiego współwłaściciela bardzo finansowo dolegliwe.
Ale to już w następnym wpisie na blogu.
{ 1 komentarz… przeczytaj go poniżej albo dodaj swój }
Szanowna Pani Mecenas,
A jak sąd zasądzi rozliczenie 2 współwłaścicieli ( byłych małżonków) jeśli na rozprawie dokonali podziału do używania 3 lokali w ten sp.,że b. mąż ma 1 lokal w kt. prowadzi swoją działalność a b.żona lokale wynajmuje.Oboje płacą podatek od nier. – wg udziału – 1/3 i 2/3 oraz podatki do USK – z tyt. swojej działalności a także każdy na ” swoim udziale” dokonuje remontów. Czy b.żona musi przedstawić wynik działalności jako wynajmujący i nim się podzielić z b. mężem?Ile może doliczyć za własną pracę zw. z wynajmem?
Czy korzyści b.męża ma rozliczyć biegły określając za ile jego lokal mogłby być wynajęty?
Z góry dziękuje za odpowiedź. Bożena