Cesja praw z umowy deweloperskiej.

Elżbieta Liberda        21 marca 2020        Komentarze (0)

Plany często się zmieniaj±….

A szczególnie kiedy jest to planowanie długoterminowe.

Na rynku nieruchomo¶ci takie sytuacje można okre¶lić jako powszechne.

Decyduj±c się na zakup nieruchomosci od developera z reguły finalizacja inwestycji jest odroczona w czasie.

Klienci często zgłaszaj± się do mnie z takim oto zagadnieniem:

podpisali umowę dewelopersk± na zakup mieszkania, wpłacili np.10 procent ceny, a budowa ma się zakończyć za rok, ale  z uwagi na różne okoliczno¶ci chc±  zrezygnować z zakupu.

Co mog± zrobić w takiej sytuacji?

Z reguły w umowach z developerem widnieje zapis że czę¶ć ¶rodków przepadnie ….

Czy mog± na swoje miejsce wskazać kogo¶ innego kto chciałby kupić to mieszkanie?

 

Na wstępie należy zauważyć, że umowa deweloperska jest umow± wzajemn±, co oznacza, że każda z jej stron jest zarówno wierzycielem, jak i dłużnikiem. Strony takiej umowy maj± względem siebie zarówno prawa jak i obowi±zki. Jest to o tyle istotne, że o ile wierzytelno¶ć można przenie¶ć na inny podmiot bez zgody dłużnika (chyba, że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo wła¶ciwo¶ci zobowi±zania), to już przeniesienie długu wymaga zgody wierzyciela (art. 509 par. 1 k.c. oraz 519 par. 2 pkt 2 k.c.).
Przekładaj±c te przepisy na grunt omawianej sprawy, kupuj±cy zawieraj±c umowę dewelopersk± staj± się z jednej strony wierzycielem ( bo maj± okre¶lone w umowie prawa ) ale i dłużnikiem ( bo maj± tez obowi±zki wobec dewelopera jak chociażby obowi±zek zapłaty).

Aby móc dokonać zmiany nabywcy lokalu to owszem, jest to możliwe, ale tylko kiedy zgodę na cesję wyrazi deweloper.

Zgoda taka może być zawarta w samej umowie deweloperskiej. Jeżeli umowa takiego postanowienia nie zawiera, to osoba chc±ca zbyć prawa i obowi±zki wynikaj±ce z umowy deweloperskiej musi uzyskać zgodę dewelopera.

W wyniku zbycia praw i obowi±zków wynikaj±cych z umowy deweloperskiej ich nabywca wstępuje w miejsce dotychczasowego nabywcy. A co za tym idzie, umowa deweloperska nie ulega rozwi±zaniu i wszelkie jej postanowienia pozostaj± w mocy. W zwi±zku z powyższym, jeżeli poprzedni nabywca dokonał już na rzecz dewelopera jakichkolwiek wpłat, to nie podlegaj± one zwrotowi. Wpłaty te s± traktowane jako dokonane przez osobę, która w wyniku cesji wst±piła w miejsce poprzedniego nabywcy. St±d kwestia rozliczenia kwoty wpłaconej przez dotychczasowego nabywcę powinna zostać uregulowana w umowie cesji. Dotychczasowy nabywca nie będzie bowiem mógł ż±dać zwrotu wpłaconej kwoty od dewelopera.

O zawarciu umowy cesji należy powiadomić dewelopera. Do czasu zawiadomienia wszelkie prawa i obowi±zki wynikaj±ce z umowy deweloperskiej będ± wykonywane w stosunku do dotychczasowego nabywcy.

Odno¶nie osoby wstępuj±cej do umowy deweloperskiej w miejsce dotychczasowego nabywcy, to jak zostało wskazane powyżej, „wchodzi” on we wszystkie prawa i obowi±zki. Konieczne jest zatem dokładne i wnikliwe zapoznanie się przez podmiot zamierzaj±cy wst±pić do umowy deweloperskiej z jej postanowieniami. Nie ma również przeszkód, aby osoba taka uzyskała kredyt na zakup nieruchomo¶ci.

Zawieraj±c umowy z developerem je¶li mamy obawy że plany się zmieni± i będziemy chcieli wycofać się z umowy warto już na wstępie ? czyli przy podpisywaniu umowy deweloperskiej wynegocjować z deweloperem wprowadzenie do umowy zapisu upoważniaj±cego Kupuj±cego do dokonania cesji.

 

{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: