Części wspólne nieruchomości powstają w chwili ustanowienia odrębnej własności lokali.

Częściami wspólnymi nieruchomości są wszystkie części budynku, które w momencie ustanowienie odrębnej własności lokali nie zostały wliczone do powierzchni użytkowej samodzielnych lokali znajdujących się w danym budynku. Stają się tym samym wspólną własnością wszystkich właścicieli lokali wyodrębnionych. Właścicielom przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własności lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dopóki trwa odrębna własność lokali. Współwłasność ta ma więc charakter przymusowy.
Zgodnie z art. 3 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynków i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nieruchomości wspólną są miedzy innymi korytarze, klatki schodowe, dachy, strychy, elewacje zewnętrzne budynków, instalacje centralnego ogrzewania, instalacje gazowe czy też windy i instalacje domofonowe. Każdy właściciel lokalu ma prawo korzystać z części wspólnej nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.

Właściciel ma obowiązek korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający innym współwłaścicielom korzystania z ich lokali i nieruchomości wspólnej.

Oznacza to np., że właściciel lokalu nie może odłączyć go od sieci centralnego ogrzewania w celu skorzystania z innego sposobu ogrzania swojego lokalu, gdyż pozbawiłby możliwości korzystania z centralnego ogrzewania innych właścicieli lokali – Uchwała SN z dnia 28 sierpnia 1997 r.

Każdy właściciel lokalu jest zobowiązany do uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomości wspólną.

Wysokość udziału w nieruchomości wspólnej odpowiada powierzchni lokalu oraz przynależnych do niego pomieszczeń do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udziały w nieruchomości wspólnej nie mogą stanowić samodzielnego obrotu w oderwaniu od nieruchomości lokalowej.