Niewątpliwie, w starych, wiekowych kamienicach tkwi olbrzymi potencjał. Pytanie, na ile możliwe jest jego wydobycie i czy to naprawdę się opłaca?
Od wielu lat pomagam przy tego typu transakcjach.
Poza kwestiami prawnymi zawsze oceniamy rentowność planowanego zakupu.
Jakie możliwości inwestycyjne dają tego typu obiekty ?
Jeszcze dobrych kilka lat temu tylko nieliczni interesowali się takimi inwestycjami. Pamiętam jak zaczynałam swoją prace w nieruchomościach, większość osób tego typu nieruchomości szybko chciała się pozbyć, popyt na stare budynki był słaby.
Rynek ten zyskał na intensywności po wejściu Polski do Unii. Dziś spektakularnie się zmienił i odnotowuje ogromne zyski. Wielu inwestorów, ale także i klientów indywidualnych zauważyło ogromny potencjał inwestycyjny kamienic.
Z czego wynika atrakcyjność kamienic?
Przede wszystkim z lokalizacji.
Kamienice zlokalizowane są wielokrotnie w zabytkowych centrach miast, które nie tylko stanowią prestiżowe dzielnice, ale są turystyczną atrakcją. Kolejna sprawa to to charakter budynków. Przedwojenne kamienice dają mnóstwo możliwości aranżacyjnych.
Niepowtarzalny klimat, wysokie pomieszczenia o pięknych fasadach zaspokoją najbardziej wysublimowane gusta. Największym wyróżnikiem są wysokie sufity, których nie znajdziemy w żadnych innych budynkach. Przeważnie mają ponad 4m wysokości.
Nadają się nie tylko jako przepiękne nieruchomości mieszkalne, ale także doskonale spełnia rolę jako prestiżowa lokalizacja firmy.
To niekończące się możliwości .
Wielokrotnie nadają się też na inwestycje o charakterze hotelowym, czy apartamentowym.
Wysokie sufity to także gratka dla miłośników wydzielania jak największej powierzchni mieszkalnej. Pozwala na stworzenia np. antresoli czy lokali poniżej 25 m2.
To jednak wcale nie takie proste i wielu potrafi „wtopić” bo robi to nielegalnie.
Ale o tym jak przeprowadzić wyodrębnienie lokali i ustanowienie samodzielności, jak wykazać tzw. stan zastany szczegółowo mówię na prowadzonych szkoleniach wiec zainteresowanych zapraszam 😊

Często pada takie pytanie – Jak wygląda zakup kamienicy ? Czy jest to dużo bardziej skomplikowany proces niż przy innych nieruchomościach ?

Z reguły tak, ale warto …
Rzadko na rynku pojawia się opłacalna oferta kupna kamienicy od jednego lub kilku współwłaścicieli którzy są zgodni co do sprzedaży. Jeśli już jest to kosztuje bardzo dużo.
Ale, jest na opłacalny zakup inny sposób.
Najlepiej dokonać kupna kamienicy poprzez skup udziałów od poszczególnych współwłaścicieli. Jeśli potrafimy to zrobić to jest to zdecydowanie najbardziej opłacalna forma zakupu. Jednak jest to proces długotrwały i zawsze jest ryzyko że nie uda się nabyć 100 % własności nieruchomości , a jak wiadomo współwłasność ma też ciemne strony .
Prześwietlając nieruchomość może jednak okazać się że sytuacja kiedy współwłaścicieli jest bardzo wielu może być dla nas wbrew pozorom korzystna i wcale nie będzie w naszym interesie żeby współwłasność została zniesiona. Będzie tak gdy np. uda nam się kupić udział w nieruchomości wraz z objęciem w posiadanie bardzo atrakcyjnego lokalu.
Lokal taki możemy wynająć bez zgody pozostałych współwłaścicieli, możemy w nim zamieszkać lub prowadzić działalność.
Jeśli dodatkowo zadbamy o to, aby podpisać umowę o podział do korzystania z pozostałymi współwłaścicielami to nie będziemy ryzykować, że w późniejszym czasie ktoś wystąpi z roszczeniem dotyczącym rozliczenia pożytków lub korzyści.

W jakich sytuacjach nie warto kupować całości czy nawet udziałów w kamienicy?
Z pewnością w kamienicach gdzie ludzie nie płacą za media, są lokatorzy których nie da się usunąć bez zapewnienia im socjalnego lokum. Jak wiadomo obowiązująca ustawa o ochronie praw lokatorów uniemożliwia eksmisje nawet w sytuacji kiedy lokatorzy nie płaca za media.
Nie warto też kupować małego udziału przy objęciu stosunkowo dużego lokalu gdy jest np. tylko dwóch czy trzech współwłaścicieli. Wówczas ryzyko tego że oni szybko zniosą współwłasność jest duże i w niekorzystnym scenariuszu można nie tylko ten lokal stracić ale i płacić sporo.

Co należy sprawdzić przy zakupie?
Kto jest współwłaścicielem. Oczywiście KW , stan techniczny budynku , czy nie władujemy się w coś, co będzie generowało wysokie koszty na start bo np. budynek będzie wymagał generalnego remontu.
Sprawdźmy też czy nieruchomość jest zabytkiem, wówczas o wszystkie zmiany trzeba będzie poprosić konserwatora zabytków.
W ścianach starych budynków często kryje się wiele niespodzianek, jeśli sami nie mamy wprawnego oka warto aby przyjrzał się nieruchomości specjalista.
Samą transakcję też należy przeprowadzić bardzo umiejętnie. Zawsze musimy zadbać o to aby objąć lokal / lokale w posiadanie przed podpisaniem aktu i zapłatą ceny.
Hipotetycznie gdyby okazało się że lokal który pierwotnie ustaliliśmy ze sprzedawcą objął w posiadanie inny współwłaściciel to zostaniemy z pustym udziałem bo w prawie nie ma czegoś takiego jak eksmisja współwłaściciela.
Kamienice kryją wiele niespodzianek. Najczęściej odnaleźć możemy je w ścianach 😊
Z jednej strony może być to niewątpliwy atut bo trafimy na ścianę gdzie pod grubą warstwą tynku kryją się piękne, stare cegły a pozostawienie ich będzie uczta dla oka i nada wnętrzu industrialny charakter. W ścianie możemy tez znaleźć drewniane belki, które podkreślą historyczny klimat wysokich pomieszczeń.
Ale to tylko jedna strona medalu.
Kamienice w większości z uwagi właśnie na ten pewien element zaskoczenia – generują nieprzewidziane koszty.
Nie wszystko złoto co się świeci 😊

Must have inwestora – czyli co powinien wiedzieć inwestor, aby zabezpieczyć się przy transakcji kupna kamienicy?
Przede wszystkim dokładnie zbadać strukturę współwłasności. Trzeba dowiedzieć się którzy współwłaściciele mają lokale w posiadaniu i jaki posiadają udział. Należy sprawdzić ilu jest współwłaścicieli z tzw. pustym udziałem.
To będzie pomocne gdy zechcemy dokonać czynności na których zgodę potrzebujemy albo większości współwłaścicieli albo wszystkich.
Warto też mieć wiedzę czy ze wszystkimi współwłaścicielami jest kontakt. Taki współwłaściciel widmo często stanowi nie lada problem, bo gdy chcemy dokonać np. czynności przekraczającej zarząd zwykły np. większy remont wymagana będzie zgoda wszystkich. Jeśli nie mamy namiarów na takiego delikwenta to może się okazać, że o zgodę trzeba będzie występować do sądu a to jak wiadomo może potrwać.
Koniecznie trzeba ustalić przynajmniej przybliżoną wartość nabywanego udziału i odnieść to do wartości lokalu który obejmiemy. Pozwoli to na oszacowanie kwoty którą ewentualnie przy zniesieniu współwłasności będziemy musieli rozliczyć z pozostałymi.

Czy warto zatem inwestować w kamienice ?
Jasne, ale to inwestycje długofalowe i z pewnością nie dla początkujących graczy.
Ale już kupno udziałów w kamienicy może dać zysk od razu, a flip na udziałach to moja specjalność i najbardziej ulubiona transakcja.
Jeśli ta forma inwestowania Państwa interesuje, z ogromną przyjemnością mogę pomóc i doradzić w tym procesie, a Ci którzy chcą nabyć specjalistyczną wiedzę z zakresu współwłasności, udziałów będą mieli okazje już we wrześniu – dokładnie 11go w Warszawie podczas praktycznych warsztatów.
Zostało jeszcze kilka miejsc na to wydarzenie więc warto już teraz zarezerwować sobie bilet 😊
No i absolutna konieczność – lektura książki której jestem współautorką – POTENCJAŁ KAMIENIC !