Jakiś czas temu, redaktor jednego z najbardziej uznanych w branży medycyny stomatologicznej magazynów Medical Tribune, poprosiła mnie o wypowiedz na temat najmu lub kupna lokalu pod gabinet stomatologiczny.

Lokal własny czy wynajęty ? co dla stomatologa, jest bardziej opłacalne i wygodne z punktu widzenia prowadzenia praktyki lekarskiej?

Decyzja o wyborze lokalu na gabinet stomatologiczny to kluczowy aspekt przy prowadzeniu biznesu. Zakup nieruchomości w branży stomatologicznej z reguły będzie korzystniejszy. Wniosek taki wynika z faktu, że na przystosowanie lokalu poczynić trzeba duże nakłady. Wynajmując lokal wątpliwe jest to, aby właściciel nieruchomości chciał partycypować w tych kosztach. Oczywiście można trafić na okazję i wynająć lokal, w którym wcześniej tego typu usługi były prowadzone, niemniej jednak i tak każdy z lekarzy zechce przystosować gabinet wedle własnych potrzeb. Wynajmując lokal najważniejszą sprawą jest dobra umowa najmu. Powinna być zawarta na czas oznaczony i z tzw. datą pewną. Najemca będzie miał wówczas gwarancje, że nawet gdyby wynajmujący sprzedał lokal, to umowa będzie obowiązywać. Nie można także zapomnieć o uregulowaniu takich kwestii jak rozliczenie nakładów i możliwosć dokonywania zmian w lokalu. Ważnym zapisem będzie też zagwarantowanie najemcy, że stawka czynszu się nie zmieni.

Co jeszcze powinno się znalezć w postanowieniach umowy?

? precyzyjny opis stanu prawnego lokalu, jego adres, dane wynikające z księgi wieczystej lub ewidencji gruntów;

? opis dokumentów potwierdzających dopuszczenie przedmiotu najmu do użytkowania przez odpowiedni organ nadzoru budowlanego;

? zapewnienie złożone przez wynajmującego, że lokal spełnia normy BHP i przeciwpożarowe, nie ma wad powodujących zagrożenie życia lub zdrowia najemcy i jego pracowników;

? ewentualne wyłączenie zastosowania art. 685 1 kodeksu cywilnego, który uprawnia wynajmującego do jednostronnego wypowiedzenia wysokości czynszu;

? zdefiniowanie kosztów, poza czynszem, które ma ponosić najemca, oraz zasad ich rozliczania; dotyczy to zwłaszcza opłat za media oraz opłat eksploatacyjnych;

? jeśli umowa dotyczy pomieszczeń biurowych, które nie zostały jeszcze wybudowane określenie daty, do kiedy powinny być ukończone prace i uzyskane wymagane przez prawo zezwolenia;

? określenie sposobu rozliczenia nakładów na lokal poniesionych przez najemcę;

? uregulowanie zasad zwrotu lokalu i terminu jego wydania.

Zakup lokalu, pomimo tego, iż wydaje się korzystniejszy niż najem, nie jest wcale taką prostą sprawą. Jak wiadomo, nie w każdej nieruchomości będzie możliwe prowadzenie gabinetu. Lokale takie muszą spełniać szereg wymogów zarówno w kwestiach technicznych, jak i sanitarnych. Jeśli dokonamy zakupu lokalu wymagającego przebudowy, bo np. wcześniej lokal miał funkcję mieszkalną lub prowadzone było biuro to wymagana będzie zmiana sposobu użytkowania lokalu. Przed zakupem należy sprawdzić czy jest to dopuszczalne.

Nie można tracić z pola widzenia takich aspektów jak możliwość umieszczenia szyldu. Należy sprawdzić, czy przypadkiem z tego tytułu nie będą naliczane dodatkowe opłaty i czy w ogóle umieszczenie reklamy jest możliwe. Zadbać należy także o miejsca parkingowe dla klientów. Z reguły decydując się na prowadzenie praktyki jako stomatolog zakładamy, że jest to działalność na kilka lub kilkanaście lat. Biorąc pod uwagę trudności w dostosowaniu lokalu, konieczność poczynienia dużych nakładów, a także fakt, że klienci przyzwyczajają się do lokalizacji, inwestowanie we własna nieruchomość ma zdecydowanie więcej plusów niż najem. Odchodzi także żmudna kwestia ustalania wszelkich zmian w lokalu z właścicielem.

Dodatkowo, w przypadku kupna nieruchomości w dobrej lokalizacji można oczekiwać wzrostu wartości nieruchomości, a co za tym idzie, wyższej ceny za lokal, gdy zmienimy plany i zechcemy go sprzedać. Z uwagi na zmniejszającą się w miastach podaż gruntów pod nowe inwestycje, rośnie wartość istniejacych już nieruchomości. Lokal taki zawsze też będzie można korzystnie wynająć. Podsumowując, bez względu na to, czy zdecydujemy się na najem czy kupno, konieczne jest dokonanie audytu stanu prawnego i faktycznego nieruchomości pod kątem możliwości prowadzenia w niej gabinetu stomatologicznego. Wszelkie ustalenia, czy to z wynajmującym, czy ze sprzedawcą powinny mieć odzwierciedlenie w doskonale przygotowanej dokumentacji, tak aby uniknąć przykrych i często kosztownych niespodzianek.

Elżbieta Liberda,

radca prawny

Pełny tekst dla MEDICAL TRIBUNE tutaj :

medical tribune – o najmie dla lekarzy – art. E.L.