Przestroga tygodnia !!! Coraz więcej takich spraw !!!

Ciekawa konsultacja z wczoraj …
Sprawa oczywiście dotyczyła nieruchomości !

Co się stało! Otóż moja klientka kupiła jakiś czas temu mieszkanie …. tzw. gotowca inwestycyjnego.
Jak nazwa wskazuje – miała na tym nieźle zarabiać …. Excel wyglądał imponująco.
Życie pokazało, że cudownie wszystko wyglądało, ale tylko na papierze.

Jak to gotowiec inwestycyjny – lokal był już z zawartą umową najmu, najemcy wyglądali dość porządnie i płacili – lub „podobno” płacili, niezły czynsz

Ładna i dobrze zlokalizowana nieruchomość, uregulowany stan prawny, cena rynkowa – 470 tys.
Dokonano przeniesienia własności.

Niestety, już w pierwszym miesiącu, gdy moja Klientka stała się właścicielem tej „perły inwestycyjnej” nie wpłynął należny od najemców czynsz.
Kontakt z nimi również był utrudniony ….

Pojawiała się w kancelarii w celu uzyskania wsparcia w zakresie windykacji i rozwiązania umowy najmu.
Zapewniano ją bowiem, że umowa najmu jest dla niej bardzo korzystna i gdyby plany się zmieniły to w każdej chwili będzie można ją rozwiązać. No a jeśli Najemcy nie zapłacą to natychmiast!

 

I tu pojawił się kłopot.
Gdy przeczytałam umowę od razu wiedziałam, że łatwo nie będzie…

Umowę najmu zawarto na czas nieoznaczony ….. z fenomenalnym zapisem że „strony mogą ją rozwiązać z 2 miesięcznym okresem wypowiedzenia” ….. !!!!

Pikanterii sprawie dodaje fakt, że powiedziano jej, że tą umowę przygotowywał wcześniej prawnik ….

Klientka przekonana była, że ten zapis ma moc !
Nic z tych rzeczy! Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów bardzo wyraźnie wskazują kiedy i na jakich warunkach umowę najmu można rozwiązać ! A przy „tradycyjnej” umowie część przepisów zmieniać można, ale tylko i wyłącznie na korzyść najemcy !

Zatem taki zapis w ogóle nie obowiązuje !

 

Co zatem zrobić ?
Kiedy chcemy rozstać się z niepłacącym lokatorem to po pierwsze należy rozpocząć od załatwienia formalności związanych z wypowiedzeniem umowy , które to narzuca reżim ustawy.

I tu pojawiają się z reguły schody. A mianowicie, ustawodawca określa wprost sytuacje kiedy możemy dokonać wypowiedzenia (art. 11 u.o.o.p.l.)

Nie wdając się w szczegóły, jedną z nich jest brak regulowania czynszu. Ale przedmiotowe zaległości muszą również istnieć przez pewien czas.

 

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności.

Tu jednak również sprawa się lekko komplikuje. Bowiem obowiązkiem formalnym właściciela jest wcześniejsze uprzedzenie lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Czyli już przynajmniej 5 miesięcy jesteśmy bez kasy …….

A co w sytuacji, kiedy nasze działania pozostają bez odpowiedzi, a lokator wciąż zamieszkuje w lokalu?
Niestety, nie pozostaje nic innego jak skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Czeka nas proces o eksmisję oraz o zapłatę.

 

I taki pewnie będzie miał miejsce …
Jak widać brak należytego audytu prawnego i faktycznego przy decyzji zakupowej okazał się tragiczny w skutkach.

Zamrożone zostało 470 tyś i aktualnie trzeba utrzymywać lokatorów …..

 

O tym, jaki mam pomysł na rozwiązanie tego tematu powiem podczas warsztatów z Flipów na stanach prawnych które już w piątek 12 stycznia w Warszawie.

Jeden z pkt programu jaki będę omawiać to zakup mieszkań z lokatorami, z zawartymi umowami najmu oraz eksmisje w praktyce.

Muszę Wam powiedzieć, że ostatnio nie ma tygodnia, żeby nie zadzwonił Klient z takim problemem.

 

Mało tego – media krzyczą, że jak to można tych biednych niepłacących lokatorów chcieć eksmitować, że to przecież nieetyczne, nielegalne i takie tam … A osoby które kupują nieruchomości z lokatorami to z pewnością czyściciele kamienic … taaa, wczorajsza konsultacja właśnie to pokazuje … Maskara …

Ale o tych aferkach medialnych to jeszcze sobie porozmawiamy.

 

Natomiast konkluzja na dziś – zarówno kiedy działasz jako profesjonalista, jak i kiedy nabywasz na potrzeby własne warto mieć wiedzę jak robić takie transakcje bezpiecznie, legalnie i oczywiście dochodowo!

Wpadaj na warsztaty a nieruchomości nie bedą miału przed Toba tajemnic.

Dajcie też znać jakie macie doświadczenia z niepłacącymi lokatorami …