Pierwsze miesiące funkcjonowania nowej ustawy deweloperskiej pokazały już pierwsze wątpliwości przy jej stosowaniu. 

Ale co istotne, nie tylko deweloperzy te wątpliwości mają …

Ustawa wiele namieszała na rynku deweloperskim, ale nie tylko…

Nowe przepisy mają istotny wpływ na działalność fliperów, inwestorów i pośredników w obrocie nieruchomościami.

Aby bezpiecznie przeprowadzić transakcje, od 1 lipca konieczne jest ustalenie, czy przypadkiem nie podlega ona pod reżim ustawy.

O ile jasne jest, że kiedy osoba fizyczna kupuje nieruchomość od dewelopera, to ustawa będzie miała zastosowanie, o tyle pojawienie się tych regulacji w innych sektorach obrotu budzi wątpliwości i jest czymś nowym.

Otóż, nowe przepisy będą miały zastosowanie oczywiście do deweloperów, ale także m.in. do tych przedsiębiorców, którzy w ramach swojej działalności gospodarczej kupują mieszkania na rynku pierwotnym, by następnie sprzedać je za odpowiednio wyższą stawkę konsumentom ( fliperzy).

Nie tylko jednak „flip na pierwotnym”.

Regulacje wpłyną też na transakcje zawierane przez przedsiębiorcę, który dokonuje tzw. odsprzedaży.

Chodzi tu o np. taki stan faktyczny, że „ktoś” kupił lokal np. na kancelarię, biuro nieruchomości, a potem sprzedaje go osobie fizycznej – na jej własne potrzeby.

Dotknie to także tych, którzy kupowali mieszkania na wynajem, a teraz je sprzedają.

Może zdarzyć się, że będzie to np. 15 lat później ! – no i tu pojawić się może lekkie zdziwienie – otóż w takiej sytuacji nowy akt prawy będzie miał zastosowanie. Coś co pozornie wydaje się ofertą rynku wtórnego, staje się obszarem regulacji rynku pierwotnego.

Regulacje wpłynął istotnie na działalność pośredników i agencji nieruchomości.

Pośrednicy przyjmując nieruchomość do sprzedaży, czy też reprezentując kupującego muszą przecież wiedzieć jakie dokumenty weryfikować przyjmując ofertę i jakich informacji udzielić musi im sprzedawca oraz kupujący. Ta wiedza niezbędna jest, aby ustalić czy transakcja nie będzie przypadkiem podpadać pod reżimem ustawy deweloperskiej.

Brak zachowania przez Pośrednika nowych procedur może zostać uznany za brak dochowania należytej staranności, a w konsekwencji roszczenia odszkodowawcze wobec agencji / pośrednika.

Akt prawny budzi wiele emocji także wśród prawników. Pojawiają się istotne rozbieżności interpretacyjne, zwraca uwagę duża ilość ogólnikowej terminologii, która nie ułatwia stosowania przepisów w praktyce.

Lektura ustawy sprawia wrażenie jakby sami jej autorzy mieli wątpliwość „co autor miał na myśli” 😊.

No ale poza znęcaniem się nad treścią tego zdecydowanie niedoskonałego aktu prawnego, trzeba odnaleźć się w tej skomplikowanej prawniczej rzeczywistości i nauczyć się go stosować …

Ostatecznie orzecznictwo wypracuje pewne kierunki, ale zanim to nastąpi … trzeba się pomęczyć.

A jaki był w ogóle cel nowelizacji ustawy ?

Oczywiście chronienie nabywcy !

Nieco zapomniano chyba jednak o ochronie interesów przedsiębiorców – ale do tego zdążyliśmy się już przyzwyczaić.

Główny zamysł był taki, aby wprowadzić ochronę kupującego przed takimi zjawiskami jak upadłość dewelopera, próba oszustwa przez dewelopera lub innego przedsiębiorcę …

I całkiem to zrozumiałe, bo przecież w każdej branży pojawiają się nieuczciwi gracze, a i nie na każde okoliczności deweloper ma wpływ i rzeczywiście upadłości się zdarzają.

Dlaczego jednak ochrona jest tylko jednostronna i nie przewidziano jakiegokolwiek zabezpieczenia dla dewelopera w takich sytuacjach jak taka dość typowa –  że ceny materiałów, usług  wzrosną, że będzie hiper inflacja …?

W prezencie zafundowano deweloperowi konieczność określenia sztywnej ceny sprzedaży, która to bez względu na to co będzie się działo, nie może być zmieniona… Nie uwzględniono takiego czynnika jak rynek ….

Zapomniano też chyba jak wygląda klasyczny deweloperski proces – może to być zarówno całe osiedle jak i jeden dom jednorodzinny. O ile te sprzedawane stosunkowo szybko nie niosą takiego zagrożenia to duże, wieloletnie przedsięwzięcia mogą być w tym zakresie mocno ryzykowne.

Nowa ustawa nie tylko wprowadza nowe rozwiązania, ale wprowadza  też kary za niestosowanie lub niewłaściwe stosowanie ustawy i  wprowadzenie nabywcy w błąd !

Kary dotyczą również nie tylko deweloperów.

Już na pierwszy rzut oka widać, że ingerencja sądu w wielu obszarach regulacji na pewno będzie konieczna…. Długotrwałość tego typu spraw nie napawa jednak optymizmem.

Masz pytania, zadzwoń !