Będzie drożej …. ! 

Ceny typowych nieruchomości coraz wyższe … 

Kredyt 2 % zrobił swoje … 

Galopująca inflacja też powoduje, że wielu, nawet niezwiązanych z branżą, lokuje pieniądze w nieruchomościach. Mało tego, wzrost czynszów uaktywnił rentierów, a lekka korekta cen zakupu mocno ich zachęca! 

Opcji na rynku i pomysłów oczywiście jest wiele. Ale ! 

Ci, którzy chcą generować wysokie stopy zwrotu z flipów i z obrotu nieruchomościami powinni otworzyć się na nieco inne nieruchomości niż te wystawione w Internecie. Tu o negocjacje, szczególnie przy nieruchomościach dobrze zlokalizowanych może być ciężko. 

Okazję są … ale nie jest ani prosto je wyszukać, ani nie są to klasyczne transakcje, gdzie wystarczyły zdolności handlowe i dość ogólna wiedza. 

Pojawiają się problematyczne tematy … 

Poza widocznym ożywieniem w zakresie popytu jest też druga strona medalu. Mniej „miła”. 

Z uwagi na ogólny wzrost kosztów życia, kredytów, utrzymania przedsiębiorstw, wielu popada w długi i musi sprzedać nieruchomość z problemem. 

Coraz więcej mieszkań i domów trafia na licytacje komornicze lub do syndyków, ludzie rozstają się biznesowo lub rodzinnie i powstają współwłasności, gdzie interesy wszystkich nie zawsze są spójne. 

Mądry inwestor i ktoś, kto ma ochotę zarabiać naprawdę dużo na nieruchomościach w takie nisze celuje … Jak to się mówi im większy bałagan, tym większy zarobek …… co więcej, tam nie ma dużej konkurencji. 

Ktoś powie to wyzysk! To nieetyczne! Hmm… serio? Nigdy z tym się nie zgodzę! 

Zakup problematycznego tematu (oczywiście taniej, bo trzeba się przy nim „narobić”) to możliwość pomocy tym, którzy nie mogą udźwignąć swoich bieżących zobowiązań, czy też nie chcą tkwić w problematycznej współwłasności, albo po prostu posiadają udział, który zupełnie nie jest im potrzebny, bo są np. w innym kraju … 

Takimi tematami zajmuje się od lat i oddłużyłam już kilkadziesiąt osób, bądź też poprzez kupno od nich udziałów uwolniłam od problematycznego byłego męża czy spadkobierców, którzy dla zasady blokowali wszystko 😊 

Bo z rodziną niekiedy fajnie tylko na zdjęciu. 

Nie jest to jednak takie proste. Aby nie wtopić i umiejętnie ocenić czy warto wchodzić w problematyczny temat wymaga doskonałej znajomości rynku, obowiązujących przepisów prawa oraz dobrej analizy stopy zwrotu z inwestycji. 

Warunkiem powodzenia transakcji jest umiejętne przeprowadzenie due diligence nieruchomości, czyli audytu stanu prawnego i faktycznego. Jeśli potrafimy to zrobić, to z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością zaczniemy na tym nieźle zarabiać! 

Ponieważ ja jestem niepoprawną optymistką i zawsze znajduję rozwiązania tam, gdzie większość widzi problemy, to program tegorocznej Konferencji Akademii Prawa Nieruchomości i najbliższych szkoleń dostosowaliśmy idealnie na potrzeby AKTUALNEGO rynku. 

Startujemy od największej biznesowej petardy – OBRÓT UDZIAŁAMI i FLIPY NA STANACH PRAWNYCH. 

To warsztaty, które pokażą zdecydowanie najbardziej kaloryczny sektor rynku. 

I nie myślcie, że udziały to tylko kamienice. Na konkretnych kejsach pokażemy (bo uwaga – do wykładu zaprosiłam gościnnie niezłego inwestora, który jest też absolwentem mojego szkolenia z udziałów i wykręca spektakularne stopy zwrotu) jak krok po kroku poprowadzić taką transakcję, gdzie wyszukać okazji i jak bezpiecznie i sprawnie przejść cały proces. 

Kolejny dzień to warsztat z UMÓW W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI. 

Nie jest bowiem możliwe zajmowanie się obrotem nieruchomościami i bezpieczne inwestowanie bez umiejętności zabezpieczenia swoich interesów w umowach i przede wszystkim natychmiastowego sporządzenia dokumentu – bo przecież wiadomo – dobre okazje nie będą czekać. 

Warsztaty już we wrześniu w Warszawie. ( 11,12.09.2023r. ) 

No, a na deser cream de la cream KONFERENCJA – 14.10.2023r. 

Także jeśli jeszcze się zastanawiacie co dalej, to już dość tego myślenia i czas na działania. 

Klikajcie w Konferencja dołączajcie do Akademii, blokujcie sobie terminy – Udziały, Umowy.

To absolutnie konieczna wiedza dla każdego, kto działa w sektorze rynku nieruchomości! 

Jak zawsze będzie OGIEŃ! 

Elżbieta Liberda 

I. Zmiany w ustawie deweloperskiej.

Z dniem 1 lipca 2023r. weszła w życie ustawa z dnia 26 maja 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe, która wprowadza m.in. zmiany w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. Ustawie deweloperskiej).

Zmiany w ustawie deweloperskiej wejdą w życie z dniem 16 lipca 2023 roku i wpłyną negatywnie na fliperów robiących flipy na rynku pierwotnym.

1. Zakaz cesji umowy rezerwacyjnej.

Do art. 30 Ustawy deweloperskiej został dodany ust. 3 i 4 o następującej treści:
„3. Nie dokonuje się przeniesienia na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy rezerwacyjnej. Dokonanie takiego przeniesienia jest nieważne.
4. W przypadku gdy rezerwujący dokonuje przeniesienia wierzytelności wynikających z umowy rezerwacyjnej na osobę zaliczaną do I albo II grupy podatkowej, o których mowa w art. 14 ust. 3 pkt 1 albo 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2021 r. poz. 1043, z późn. zm. 6 ), przepisu ust. 3 nie stosuje się.

Co się zmienia?
W przypadku zawarcia z deweloperem umowy rezerwacyjnej nie będzie można dokonać cesji na osobę trzecią. A jeśli pomimo zakazu dokonamy przeniesienia na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy rezerwacyjnej – dokonanie takiego przeniesienia będzie nieważne. Możliwe będzie jedynie dokonanie cesji na osobę z najbliższej rodziny i nieco dalszej, tj. zaliczanej do I albo II grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Celem przypomnienia – wskazuję kto należy do najbliższej grupy podatkowej, w myśl art. 14 Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:
1) do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych.

2. Możliwość cesji umów deweloperskich.

Do Ustawy Deweloperskiej został dodany art. 37a o następującej treści:
1. Nabywca, będący stroną umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, może dokonać przeniesienia wierzytelności wynikających z tej umowy na osobę trzecią, w przypadku gdy:
1) umowa ta dotyczy nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym domu jednorodzinnego wraz z nieruchomością gruntową, na której jest albo ma zostać wybudowany;
2) w okresie trzech lat poprzedzających przeniesienie tych wierzytelności nie dokonał przeniesienia wierzytelności wynikających z innej umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5.
2. W przypadku gdy nabywca będący stroną umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, dokonuje przeniesienia wierzytelności wynikających z tej umowy na osobę zaliczaną do I albo II grupy podatkowej, o których mowa w art. 14 ust. 3 pkt 1 albo 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, przepisu ust. 1 nie stosuje się.
3. Przeniesienie na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, z naruszeniem warunków, o których mowa w ust. 1, nie stanowi przesłanki stwierdzenia nieważności tego przeniesienia.
4. W umowie przeniesienia na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, przenoszący te wierzytelności oświadcza, że spełnia warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 2. Oświadczenie składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.

Co się zmienia?
Cesja umów deweloperskich będzie możliwa jedynie w ściśle określonych przypadkach. Nabywca będący stroną umowy deweloperskiej o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 ustawy deweloperskiej, będzie mógł dokonać przeniesienia wierzytelności wynikających z tej umowy na osobę trzecią, w przypadku gdy:
a) umowa będzie dotyczyła nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wraz z nieruchomością gruntową, na której jest albo ma zostać wybudowany,
b) w okresie trzech lat poprzedzających przeniesienie tych wierzytelności nie dokonał przeniesienia wierzytelności wynikających z innej umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 i 5 ustawy deweloperskiej.

Natomiast odmiennie do umowy rezerwacyjnej, naruszenie w umowie wskazanych warunków nie będzie stanowiło przesłanki do stwierdzenia nieważności takiego przeniesienia. Ale za to w umowie cesji, przenoszący wierzytelności z umowy deweloperskiej będzie zobligowany do złożenia oświadczenia o spełnieniu warunku niedokonania cesji innej umowy deweloperskiej w okresie trzech lat poprzedzających zawarcie umowy, pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia (o czym stanowi zmieniony art. 40 ust. 1 oraz dodany ust. 1a).

Art. 40 Ustawy Deweloperskiej
1. Umowę deweloperską oraz umowę, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2, zawiera się w formie aktu notarialnego.
1. Umowę deweloperską, umowę, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2, oraz umowę przeniesienia wierzytelności wynikających z tej umowy zawiera się w formie aktu notarialnego.
1a. W przypadku zawierania umowy przeniesienia wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej oraz umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, notariusz poucza przenoszącego wierzytelność o odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia, o którym mowa w art. 37a ust. 4.

W zakresie cesji umów deweloperskich, również jak w przypadku umowy rezerwacyjnej, znalazło się wyłączenie, że ww. zasady nie będą miały zastosowania, gdy nabywca będzie dokonywał cesji na osobę zaliczaną do I lub II grupy podatkowej zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn.

II. Wyłączenia dotyczące uzyskania bezpiecznego kredytu 2%.

Z dniem 1 lipca 2023r. weszła w życie znowelizowana ustawa z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym, która otrzymała także nową nazwę – Ustawa o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%.

Nowelizacją wszedł w życie „Bezpieczny Kredyt 2%”, która ma za zadanie ułatwiać Polakom zakup pierwszej własnej nieruchomości, poprzez możliwość uzyskania kredytu hipotecznego na preferencyjnych warunkach.

Jednakże ta nowelizacja utrudnia działania fliperów robiących flipy na rynku pierwotnym, bowiem nabywcy korzystający z bezpiecznego kredytu 2% nie dostaną kredytu na zakup nieruchomości na podstawie cesji.

Wskazuje na to wprost nowo dodany do ww. ustawy art. 4 ust. 1b:
„Rodzinnego kredytu mieszkaniowego ani bezpiecznego kredytu 2% nie udziela się, jeżeli nabycie prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego następuje w związku z przeniesieniem na kredytobiorcę jako osobę trzecią wierzytelności związanych z dotyczącą tego lokalu albo tego domu umową rezerwacyjną, umową deweloperską, o której mowa w art. 5 pkt 6 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, lub umową, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 i 5 tej ustawy.”

Art. 5 Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym
Użyte w ustawie określenia oznaczają:
6) umowa deweloperska – umowę zawartą między nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa;

Art. 2 Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym
1. Przepisy ustawy stosuje się do umów zawartych między nabywcą a deweloperem, w których deweloper zobowiązuje się do:
2) ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę;
3) przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu;
5) przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Niewątpliwie, w starych, wiekowych kamienicach tkwi olbrzymi potencjał. Pytanie, na ile możliwe jest jego wydobycie i czy to naprawdę się opłaca?
Od wielu lat pomagam przy tego typu transakcjach.
Poza kwestiami prawnymi zawsze oceniamy rentowność planowanego zakupu.
Jakie możliwości inwestycyjne dają tego typu obiekty ?
Jeszcze dobrych kilka lat temu tylko nieliczni interesowali się takimi inwestycjami. Pamiętam jak zaczynałam swoją prace w nieruchomościach, większość osób tego typu nieruchomości szybko chciała się pozbyć, popyt na stare budynki był słaby.
Rynek ten zyskał na intensywności po wejściu Polski do Unii. Dziś spektakularnie się zmienił i odnotowuje ogromne zyski. Wielu inwestorów, ale także i klientów indywidualnych zauważyło ogromny potencjał inwestycyjny kamienic.
Z czego wynika atrakcyjność kamienic?
Przede wszystkim z lokalizacji.
Kamienice zlokalizowane są wielokrotnie w zabytkowych centrach miast, które nie tylko stanowią prestiżowe dzielnice, ale są turystyczną atrakcją. Kolejna sprawa to to charakter budynków. Przedwojenne kamienice dają mnóstwo możliwości aranżacyjnych.
Niepowtarzalny klimat, wysokie pomieszczenia o pięknych fasadach zaspokoją najbardziej wysublimowane gusta. Największym wyróżnikiem są wysokie sufity, których nie znajdziemy w żadnych innych budynkach. Przeważnie mają ponad 4m wysokości.
Nadają się nie tylko jako przepiękne nieruchomości mieszkalne, ale także doskonale spełnia rolę jako prestiżowa lokalizacja firmy.
To niekończące się możliwości .
Wielokrotnie nadają się też na inwestycje o charakterze hotelowym, czy apartamentowym.
Wysokie sufity to także gratka dla miłośników wydzielania jak największej powierzchni mieszkalnej. Pozwala na stworzenia np. antresoli czy lokali poniżej 25 m2.
To jednak wcale nie takie proste i wielu potrafi „wtopić” bo robi to nielegalnie.
Ale o tym jak przeprowadzić wyodrębnienie lokali i ustanowienie samodzielności, jak wykazać tzw. stan zastany szczegółowo mówię na prowadzonych szkoleniach wiec zainteresowanych zapraszam 😊

Często pada takie pytanie – Jak wygląda zakup kamienicy ? Czy jest to dużo bardziej skomplikowany proces niż przy innych nieruchomościach ?

Z reguły tak, ale warto …
Rzadko na rynku pojawia się opłacalna oferta kupna kamienicy od jednego lub kilku współwłaścicieli którzy są zgodni co do sprzedaży. Jeśli już jest to kosztuje bardzo dużo.
Ale, jest na opłacalny zakup inny sposób.
Najlepiej dokonać kupna kamienicy poprzez skup udziałów od poszczególnych współwłaścicieli. Jeśli potrafimy to zrobić to jest to zdecydowanie najbardziej opłacalna forma zakupu. Jednak jest to proces długotrwały i zawsze jest ryzyko że nie uda się nabyć 100 % własności nieruchomości , a jak wiadomo współwłasność ma też ciemne strony .
Prześwietlając nieruchomość może jednak okazać się że sytuacja kiedy współwłaścicieli jest bardzo wielu może być dla nas wbrew pozorom korzystna i wcale nie będzie w naszym interesie żeby współwłasność została zniesiona. Będzie tak gdy np. uda nam się kupić udział w nieruchomości wraz z objęciem w posiadanie bardzo atrakcyjnego lokalu.
Lokal taki możemy wynająć bez zgody pozostałych współwłaścicieli, możemy w nim zamieszkać lub prowadzić działalność.
Jeśli dodatkowo zadbamy o to, aby podpisać umowę o podział do korzystania z pozostałymi współwłaścicielami to nie będziemy ryzykować, że w późniejszym czasie ktoś wystąpi z roszczeniem dotyczącym rozliczenia pożytków lub korzyści.

W jakich sytuacjach nie warto kupować całości czy nawet udziałów w kamienicy?
Z pewnością w kamienicach gdzie ludzie nie płacą za media, są lokatorzy których nie da się usunąć bez zapewnienia im socjalnego lokum. Jak wiadomo obowiązująca ustawa o ochronie praw lokatorów uniemożliwia eksmisje nawet w sytuacji kiedy lokatorzy nie płaca za media.
Nie warto też kupować małego udziału przy objęciu stosunkowo dużego lokalu gdy jest np. tylko dwóch czy trzech współwłaścicieli. Wówczas ryzyko tego że oni szybko zniosą współwłasność jest duże i w niekorzystnym scenariuszu można nie tylko ten lokal stracić ale i płacić sporo.

Co należy sprawdzić przy zakupie?
Kto jest współwłaścicielem. Oczywiście KW , stan techniczny budynku , czy nie władujemy się w coś, co będzie generowało wysokie koszty na start bo np. budynek będzie wymagał generalnego remontu.
Sprawdźmy też czy nieruchomość jest zabytkiem, wówczas o wszystkie zmiany trzeba będzie poprosić konserwatora zabytków.
W ścianach starych budynków często kryje się wiele niespodzianek, jeśli sami nie mamy wprawnego oka warto aby przyjrzał się nieruchomości specjalista.
Samą transakcję też należy przeprowadzić bardzo umiejętnie. Zawsze musimy zadbać o to aby objąć lokal / lokale w posiadanie przed podpisaniem aktu i zapłatą ceny.
Hipotetycznie gdyby okazało się że lokal który pierwotnie ustaliliśmy ze sprzedawcą objął w posiadanie inny współwłaściciel to zostaniemy z pustym udziałem bo w prawie nie ma czegoś takiego jak eksmisja współwłaściciela.
Kamienice kryją wiele niespodzianek. Najczęściej odnaleźć możemy je w ścianach 😊
Z jednej strony może być to niewątpliwy atut bo trafimy na ścianę gdzie pod grubą warstwą tynku kryją się piękne, stare cegły a pozostawienie ich będzie uczta dla oka i nada wnętrzu industrialny charakter. W ścianie możemy tez znaleźć drewniane belki, które podkreślą historyczny klimat wysokich pomieszczeń.
Ale to tylko jedna strona medalu.
Kamienice w większości z uwagi właśnie na ten pewien element zaskoczenia – generują nieprzewidziane koszty.
Nie wszystko złoto co się świeci 😊

Must have inwestora – czyli co powinien wiedzieć inwestor, aby zabezpieczyć się przy transakcji kupna kamienicy?
Przede wszystkim dokładnie zbadać strukturę współwłasności. Trzeba dowiedzieć się którzy współwłaściciele mają lokale w posiadaniu i jaki posiadają udział. Należy sprawdzić ilu jest współwłaścicieli z tzw. pustym udziałem.
To będzie pomocne gdy zechcemy dokonać czynności na których zgodę potrzebujemy albo większości współwłaścicieli albo wszystkich.
Warto też mieć wiedzę czy ze wszystkimi współwłaścicielami jest kontakt. Taki współwłaściciel widmo często stanowi nie lada problem, bo gdy chcemy dokonać np. czynności przekraczającej zarząd zwykły np. większy remont wymagana będzie zgoda wszystkich. Jeśli nie mamy namiarów na takiego delikwenta to może się okazać, że o zgodę trzeba będzie występować do sądu a to jak wiadomo może potrwać.
Koniecznie trzeba ustalić przynajmniej przybliżoną wartość nabywanego udziału i odnieść to do wartości lokalu który obejmiemy. Pozwoli to na oszacowanie kwoty którą ewentualnie przy zniesieniu współwłasności będziemy musieli rozliczyć z pozostałymi.

Czy warto zatem inwestować w kamienice ?
Jasne, ale to inwestycje długofalowe i z pewnością nie dla początkujących graczy.
Ale już kupno udziałów w kamienicy może dać zysk od razu, a flip na udziałach to moja specjalność i najbardziej ulubiona transakcja.
Jeśli ta forma inwestowania Państwa interesuje, z ogromną przyjemnością mogę pomóc i doradzić w tym procesie, a Ci którzy chcą nabyć specjalistyczną wiedzę z zakresu współwłasności, udziałów będą mieli okazje już we wrześniu – dokładnie 11go w Warszawie podczas praktycznych warsztatów.
Zostało jeszcze kilka miejsc na to wydarzenie więc warto już teraz zarezerwować sobie bilet 😊
No i absolutna konieczność – lektura książki której jestem współautorką – POTENCJAŁ KAMIENIC !