Eksperyment R. Zaorskiego nie przestaje budzić emocji.
I taki też między innymi pewnie był cel pomysłodawcy 😊
Media, nieruchomościowi znawcy, pośrednicy, prawnicy, rozpisują się co wydarzy się z planowaną transakcją, czy i jak ktoś może „zablokować” sprzedaż udziałów i wreszcie, jakie to straszne szkody grożą właścicielom sąsiednich lokali.
Czytając internetowe fora można się z jednej strony pośmiać. Pojawiają się bowiem liczne opowieści jak to rzekomo zawalą się stropy, czy wyleje się woda z basenu jak wskoczy do niego kilkadziesiąt osób, albo lepiej, że któryś ze współwłaścicieli wejdzie do lokalu, zamknie się obejmując w posiadanie i nie da się go eksmitować. Dobre!
😊 Ale … rzeczywiście sąsiadom może nie być do śmiechu …
Perspektywa zamieszkiwania obok lokalu, do którego dostęp, jak deklaruje na stronie autor pomysłu ma mieć kilkaset osób i mogą odbywać się tam spotkania towarzyskie, hmmm, nie każdego cieszy.
Poza pewną hipotetyczną dolegliwością przy zamieszkiwaniu, konsekwencją może być też to, że jeśli ktoś kupił apartament na Złotej 44 pod wynajem, to o najemcę może być trudniej, szczególnie o takiego, któremu zależy na „kameralności” zamieszkiwania.
Ale jak to będzie w praktyce czas pokaże.
Ja, jako osoba od lat zajmująca się współwłasnością i obrotem udziałami, postanowiłam nieco przybliżyć temat od strony prawnej, a nie spekulacji – bo to zostawmy Panu Rafałowi Z. – jest w tym świetny.
Ponieważ temat jest wielowątkowy, dziś zaczniemy od tego czy wspólnota może doprowadzić do sprzedaży lokalu.
Na wstępie powiem, że nie jest to takie proste jak wydawałoby się z lektury niektórych opublikowanych treści.
- Przyczyny dopuszczające przymusową sprzedaż lokalu przez wspólnotę mieszkaniową.
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali przewiduje przymusową sprzedaż lokalu. Jest to jednak sytuacja można wręcz stwierdzić wyjątkowa i aby do tego doszło muszą spełnione być ustawowe przesłanki.
Przeczytajmy – ze zrozumieniem – przepis.
Art. 16 ustawy o własności lokali stanowi:
„1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.”
Zatem!
Żeby mogło dojść do przymusowej sprzedaży lokalu konieczne jest spełnienie przez właściciela lokalu jednej z trzech poniższych przesłanek tj.:
- długotrwałe zaleganie z zapłatą należnych od niego opłat – ta w omawianej sytuacji odpada – mało tego – nasz „eksperymenciarz” zapłaci nawet za 3 lata z góry 😊
- rażące lub uporczywe działanie przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, – hmmm, a cóż to znaczy?
- niewłaściwe zachowanie, które powoduje, że korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej jest uciążliwe – a jakie jest właściwe, a jakie nie 🙂
Oczywiście, żeby nie było wątpliwości, na równi z niewłaściwym postępowaniem właściciela lokalu należy traktować zachowanie jego domowników, jak i innych osób korzystających z lokalu na podstawie stosunku obligacyjnego (np. umowa najmu, użyczenia, dożywocia), stosunku prawnorzeczowego (np. służebności mieszkania) lub nawet stosunku grzecznościowego. Zgodnie bowiem z od dawna utrwalonym poglądem osoba, której przysługuje własny tytuł do lokalu mieszkalnego, ponosi konsekwencje niewłaściwego zachowania osoby, która dysponuje tylko tytułem pochodnym, pochodzącym od pierwszej z tych osób (J. Ignatowicz, Komentarz do ustawy, s. 67; M. Nazar, Własność lokali, s. 69; K. Krzekotowska, Eksmisja z lokali mieszkalnych, Bielsko-Biała 1999, s. 40).
Przesłanki mające za cel ochronę bezpieczeństwa i spokoju członków wspólnoty mieszkaniowej.
Przestrzeganie porządku domowego i korzystanie z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli jest ustawowym obowiązkiem każdego członka wspólnoty.
Pozbawienie własności lokalu może nastąpić nie tylko w związku z naruszaniem określonych przepisów prawa, może także być konsekwencją naruszeń tzw. norm współżycia społecznego powszechnie akceptowanych w danym środowisku, a przedmiotowe normy i zwyczaje nie muszą być wyrażone w formie pisanej. W szczególności członkowie spółdzielni i wspólnot są obowiązani nie zakłócać porządku i spokoju innym osobom zamieszkałym w budynku bądź korzystającym ze wspólnych pomieszczeń i urządzeń, przestrzegać ciszy nocnej. Wszelkie nie wynikające wprost z przepisów zasady mogą zostać doprecyzowane ewentualnym regulaminem obowiązującym w danej wspólnocie. I taki właśnie funkcjonuje na Złotej 44.
Stosownie do treści z art. 144 k.c.
„Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.”
Zatem, każde naruszenie porządku we wspólnocie powinno być oceniane przez pryzmat art. 144 k.c. i wykładnię pojęcia przeciętnej miary. Naruszenie powyższego przepisu umożliwia właścicielom nieruchomości sąsiednich zgłoszenie roszczenia negatoryjnego o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń na podstawie art. 222 § 2 k.c.
Aby złożyć pozew o „nakazanie sprzedaży” do skuteczności takiego żądania określonego w art. 16 ustawy o własności lokali nie jest konieczne wcześniejsze wystąpienie z powództwem negatoryjnym, aczkolwiek w doktrynie istnieje pogląd, że zaniechanie skorzystania z mniej restrykcyjnego środka, jakim jest powództwo negatoryjne, mogłoby być uznane za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego z art. 5 KC (J. Ignatowicz, Komentarz do ustawy, s. 69).
Co zatem może być podstawą do orzeczenia tak restrykcyjnego środka?
Niewątpliwie uporczywym wykraczaniem przez właściciela lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu będą zachowania naruszające obowiązujący regulamin porządku domowego. Uporczywością może być kontynuowanie niewłaściwych zachowań, pomimo wcześniejszego upomnienia i wezwania do zaprzestania przedmiotowych działań.
Wspomniany regulamin porządku domowego może być uchwalany przez właścicieli lokali w trybie art. 23 ustawy o własności lokali. Nawet już jedno nieprawidłowe zachowanie właściciela może zostać uznane jako rażące działanie przeciwko obowiązującemu regulaminowi. Jednakże przy ocenie nieprawidłowego zachowania właściciela lokalu, który przyczynia się do tego, że korzystanie z innych lokali jest uciążliwe, przede wszystkim należy badać stopień natężenia tych uciążliwości. Nie powinno mieć tutaj również znaczenia czy narażony na niewłaściwe zachowania jest tylko jeden sąsiadujący lokal czy kilka.
Zatem liczba „narażonych” sąsiadów, np. na kondygnacjach najbliżej położonych nie powinna mieć większego znaczenia a jedynie fakt naruszeń.
Niewątpliwie jednak, aby Sąd uznał za zasadne żądanie sprzedaży lokalu przez wspólnotę, wykroczenia właściciela lokalu muszą być dostatecznie poważne, no i przede wszystkim – muszą ZAISTNIEĆ – a nie być hipotetyczne.
Póki co, nie można mówić o naruszeniach, a tym bardziej spełnieniem przesłanek ustawowych, bo żaden z potencjalnych nabywców (z dostępnych informacji w mediach) z lokalu nie korzysta i nie zakłócono „spokoju” innych właścicieli czy współwłaścicieli w budynku.
No chyba, że medialnym szumem, ale to raczej za słabe na zastosowanie tak radykalnego rozwiązania.
Zatem nawet gdyby chcieć wytoczyć takie powództwo, to na tym etapie w mojej ocenie winno one być oddalone, bo jest przedwczesne.
To trochę tak jakbyśmy od Sądu oczekiwali nakazania eksmisji najemcy, bo być może przestanie płacić, być może będzie „niegrzeczny” lub być może lokal zdemoluje.
Oczywiście istnieje opcja zabezpieczenia powództwa – ale, to już na odrębny komentarz 😊 a teraz tylko napisze, że to też nie takie proste, bo trzeba uprawdopodobnić roszczenie i wykazać interes prawny, no i nie mogą być do „domysły” na zasadzie gdybym był bogaty 😊
Podsumowując.
Zarówno orzecznictwo Sądu Najwyższego jak i stanowisko doktryny wskazuje, że uprawnienie przyznane w art. 16 ustawy o własności lokalu jest przykładem najdalej idącego uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej do ingerowania w prawo własności lokalu i nie może podlegać wykładni rozszerzającej. Stosowane jest w ostateczności, dopiero kiedy inne, łagodniejsze środki nie przyniosą rezultatu. Do łagodniejszych środków możemy zaliczyć np. wytoczenie przez wspólnotę mieszkaniową (ewentualnie przez zainteresowanych właścicieli lokali) powództwa o zakazanie właścicielowi (lub nakazanie zaprzestania) niedozwolonych działań.
Legitymację czynną ( czytaj – możliwość złożenia pozwu do Sądu) do wytoczenia powództwa na podstawie art. 16 ustawy o własności lokalu posiada wyłącznie wspólnota mieszkaniowa, a nie poszczególni jej członkowie. Wobec tego w imieniu wspólnoty będzie działał jak powód organ zarządzający wspólnoty (zarząd). Wystąpienie z powództwem na podstawie art. 16 ww. ustawy, musi być poprzedzone zgodą wyrażoną w uchwale właścicieli lokali, gdyż decyzja w tej sprawie, zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 7 ustawy o własności lokali jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Taka uchwała musi zostać odpowiednio uzasadniona, co oznacza, że w jej treści powinny być wskazane okoliczności potwierdzające spełnienie poszczególnych przesłanek określonych w art. 16 ust. 1 ww. ustawy.
Ale, uchwała upoważniająca zarząd do wystąpienia z żądaniem przymusowej sprzedaży lokalu może zaskarżona i podlega kontroli sądowej. Sąd zweryfikuje wówczas, czy spełniona jest któraś z przesłanek uzasadniających wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z takim roszczeniem.
Warto także przypomnieć , że:
- nie istnieją w Polskim porządku prawnym przepisy uniemożliwiające w lokalu mieszkalnym organizowania przyjęć, spotkań towarzyskich itp.;
- żaden przepis prawa nie stanowi jaka liczba osób może zamieszkiwać w mieszkaniu np. żaden przepis nie stanowi, że w mieszkaniu 2 pokojowym może mieszkać np. nie więcej niż 4 osoby, a może mieszkać np. rodzina wielopokoleniowa z dziećmi i wnukami np. 15 osobowa;
- do lokali mieszkalnych wykorzystywanych na cele mieszkalne nie stosuje się dodatkowych wymogów w zakresie ochrony przeciwpożarowej. To już w samym projekcie budynku musi być uwzględnione, bo inaczej nie zostałaby wydana decyzja administracyjna w przedmiocie pozwolenia na budowę;
- przepis art.16 ust.1 ustawy o własności lokali nie ma zastosowania do tej sytuacji – w/w przepis expressis verbis stanowi, że Wspólnota Mieszkaniowa może żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji w sytuacji gdy właściciel lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. A zatem w chwili obecnej taka sytuacja nie ma miejsca. Hipotetycznie taka uchwała mogłaby zostać podjęta, gdyby już po sprzedaży przez Pana R.Z. udziałów w lokalu takie zdarzenia miały miejsce. Podjęcie w chwili obecnej takiej uchwały byłoby antycypowaniem, że współwłaściciele przedmiotowego lokalu będą naruszali porządek domowy czy regulamin wspólnoty;
- nie istnieją przepisy prawa uniemożliwiające sprzedaż udziałów domu, działki, lokalu np. kilkudziesięciu, kilkuset czy nawet kilkudziesięciu tysięcy osobom – gdyby taka uchwała wspólnoty mieszkaniowej została podjęta w chwili obecnej byłaby sprzeczna z prawem i Pan R.Z. miałby prawo w terminie 6 tygodni od jej podjęcia do wniesienia do Sądu Okręgowego powództwa o jej uchylenie.
No i na koniec zastanowić by się wypadało (skoro tak już sobie „gdybamy”) nad takimi kwestiami jak:
- Ile czasu może potrwać takie postępowanie – bardzoooo długo…
- Jeśli nawet orzeczenie takie zapadłoby, to za jaką kwotę wystawiony zostanie lokal na licytacji?
- No i najważniejsze – kto kupi lokal za miliony, przy opcji najdelikatniej mówiąc – ewentualnych problemów z objęciem w posiadanie.
Wiem, że pozostawiam niedosyt, dlatego śmiało komentujcie, zadawajcie pytania, po przecież udziały to moje ulubione inwestycje i ten temat jeszcze nie raz poruszę na moim blogu i socjalach.
A tymczasem dodam tylko jeszcze jedno – udziały to idealny model inwestowania na rynku nieruchomości. Znając tą dość skomplikowaną materię można kreować zyski na wiele sposobów, ale gdy wiedzy i praktyki zabraknie to też można wpakować się w kłopoty.
Dlatego od kilku lat prowadzę edukacje z INWESTOWANIA W UDZIAŁY W NIERUCHOMOŚCIACH, i jeśli chcesz poszerzyć wiedzę to napisz do mnie 😊 bo już niebawem warsztaty z tego, jakże gorącego teraz tematu.
Elżbieta Liberda
kancelaria@liberda.pl
tel. 509 782 009
