LOKATOR NIE PŁACI I SIĘ NIE WYPROWADZA ! CO ZROBIĆ ?

Elżbieta Liberda        06 stycznia 2024        Komentarze (0)

Przestroga tygodnia !!! Coraz więcej takich spraw !!!

Ciekawa konsultacja z wczoraj …
Sprawa oczywiście dotyczyła nieruchomości !

Co się stało! Otóż moja klientka kupiła jakiś czas temu mieszkanie …. tzw. gotowca inwestycyjnego.
Jak nazwa wskazuje – miała na tym nieźle zarabiać …. Excel wyglądał imponująco.
Życie pokazało, że cudownie wszystko wyglądało, ale tylko na papierze.

Jak to gotowiec inwestycyjny – lokal był już z zawartą umową najmu, najemcy wyglądali dość porządnie i płacili – lub „podobno” płacili, niezły czynsz

Ładna i dobrze zlokalizowana nieruchomość, uregulowany stan prawny, cena rynkowa – 470 tys.
Dokonano przeniesienia własności.

Niestety, już w pierwszym miesiącu, gdy moja Klientka stała się właścicielem tej „perły inwestycyjnej” nie wpłynął należny od najemców czynsz.
Kontakt z nimi również był utrudniony ….

Pojawiała się w kancelarii w celu uzyskania wsparcia w zakresie windykacji i rozwiązania umowy najmu.
Zapewniano ją bowiem, że umowa najmu jest dla niej bardzo korzystna i gdyby plany się zmieniły to w każdej chwili będzie można ją rozwiązać. No a jeśli Najemcy nie zapłacą to natychmiast!

 

I tu pojawił się kłopot.
Gdy przeczytałam umowę od razu wiedziałam, że łatwo nie będzie…

Umowę najmu zawarto na czas nieoznaczony ….. z fenomenalnym zapisem że „strony mogą ją rozwiązać z 2 miesięcznym okresem wypowiedzenia” ….. !!!!

Pikanterii sprawie dodaje fakt, że powiedziano jej, że tą umowę przygotowywał wcześniej prawnik ….

Klientka przekonana była, że ten zapis ma moc !
Nic z tych rzeczy! Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów bardzo wyraźnie wskazują kiedy i na jakich warunkach umowę najmu można rozwiązać ! A przy „tradycyjnej” umowie część przepisów zmieniać można, ale tylko i wyłącznie na korzyść najemcy !

Zatem taki zapis w ogóle nie obowiązuje !

 

Co zatem zrobić ?
Kiedy chcemy rozstać się z niepłacącym lokatorem to po pierwsze należy rozpocząć od załatwienia formalności związanych z wypowiedzeniem umowy , które to narzuca reżim ustawy.

I tu pojawiają się z reguły schody. A mianowicie, ustawodawca określa wprost sytuacje kiedy możemy dokonać wypowiedzenia (art. 11 u.o.o.p.l.)

Nie wdając się w szczegóły, jedną z nich jest brak regulowania czynszu. Ale przedmiotowe zaległości muszą również istnieć przez pewien czas.

 

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności.

Tu jednak również sprawa się lekko komplikuje. Bowiem obowiązkiem formalnym właściciela jest wcześniejsze uprzedzenie lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Czyli już przynajmniej 5 miesięcy jesteśmy bez kasy …….

A co w sytuacji, kiedy nasze działania pozostają bez odpowiedzi, a lokator wciąż zamieszkuje w lokalu?
Niestety, nie pozostaje nic innego jak skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Czeka nas proces o eksmisję oraz o zapłatę.

 

I taki pewnie będzie miał miejsce …
Jak widać brak należytego audytu prawnego i faktycznego przy decyzji zakupowej okazał się tragiczny w skutkach.

Zamrożone zostało 470 tyś i aktualnie trzeba utrzymywać lokatorów …..

 

O tym, jaki mam pomysł na rozwiązanie tego tematu powiem podczas warsztatów z Flipów na stanach prawnych które już w piątek 12 stycznia w Warszawie.

Jeden z pkt programu jaki będę omawiać to zakup mieszkań z lokatorami, z zawartymi umowami najmu oraz eksmisje w praktyce.

Muszę Wam powiedzieć, że ostatnio nie ma tygodnia, żeby nie zadzwonił Klient z takim problemem.

 

Mało tego – media krzyczą, że jak to można tych biednych niepłacących lokatorów chcieć eksmitować, że to przecież nieetyczne, nielegalne i takie tam … A osoby które kupują nieruchomości z lokatorami to z pewnością czyściciele kamienic … taaa, wczorajsza konsultacja właśnie to pokazuje … Maskara …

Ale o tych aferkach medialnych to jeszcze sobie porozmawiamy.

 

Natomiast konkluzja na dziś – zarówno kiedy działasz jako profesjonalista, jak i kiedy nabywasz na potrzeby własne warto mieć wiedzę jak robić takie transakcje bezpiecznie, legalnie i oczywiście dochodowo!

Wpadaj na warsztaty a nieruchomości nie bedą miału przed Toba tajemnic.

Dajcie też znać jakie macie doświadczenia z niepłacącymi lokatorami …

Z optymizmem i mega pomysłami wchodzimy w rok 2024!

Elżbieta Liberda        30 grudnia 2023        Komentarze (0)

Święta za nami, przyszły ostatnie chwile na analizy, podsumowania, zastanowienie się co wyszło, a co należałoby poprawić.

To też trudny moment, bo na rynku mało optymistyczne nastroje u fliperów, pośredników … ciężko o dobrą okazję … ceny mega wysokie.

Ale, głowy do góry! Spójrzcie na to inaczej …

Nowy Rok to zawsze nowe możliwości
Obrót nieruchomościami wciąż nieźle funkcjonuje wśród zawodowców, tylko inaczej… Chociażby dziś dopinaliśmy ostatnie w tym roku transakcje. Pomimo drożyzny, wielkiej konkurencji, opcji na rynku i pomysłów oczywiście jest wiele. Ale! Zdecydowanie 2024r będzie inny i Ci którzy chcą na tym rynku przetrwać muszą otworzyć się na nieco inne obszary …

Okazję są … ale nie jest ani prosto je wyszukać, ani nie są to klasyczne transakcje gdzie wystarczyły zdolności handlowe i dość ogólna wiedza. Pojawiają się problematyczne tematy …

Poza tym, że gotówki na rynku jest dużo, wiele biznesów świetnie hula, ludzie mają spore oszczędności, płace poszły w górę, to…

Wielu popada też w długi i musi sprzedać nieruchomość z problemem, coraz więcej mieszkań i domów trafia na licytacje komornicze lub do syndyków, ludzie rozstają się biznesowo lub rodzinnie i powstają współwłasności, gdzie interesy wszystkich nie zawsze są spójne.

Mądry inwestor i ktoś kto ma ochotę zarabiać naprawdę dużo na nieruchomościach w takie nisze celuje … Jak to się mówi im większy bałagan tym większy zarobek …… co więcej, tam nie ma dużej konkurencji.
Ktoś powie to wyzysk! to nieetyczne! hmm… serio? nigdy z tym się nie zgodzę!

Zakup problematycznego tematu (oczywiście taniej, bo trzeba się przy nim „narobić”) to możliwość pomocy tym, którzy nie mogą udźwignąć swoich bieżących zobowiązań, czy też nie chcą tkwić w problematycznej współwłasności, albo po prostu posiadają udział, który zupełnie nie jest im potrzebny bo są np. w innym kraju …

Takimi tematami zajmuje się od lat i oddłużyłam już kilkadziesiąt osób, bądź też poprzez kupno od nich udziałów uwolniłam od problematycznego byłego męża czy spadkobierców, którzy dla zasady blokowali wszystko

Bo z rodziną niekiedy fajnie tylko na zdjęciu. Nie jest to jednak takie proste. Aby nie wtopić i umiejętnie ocenić czy warto wchodzić w problematyczny temat wymaga doskonałej znajomości rynku, obowiązujących przepisów prawa oraz dobrej analizy stopy zwrotu z inwestycji.

Warunkiem powodzenia transakcji jest umiejętne przeprowadzenie due diligence nieruchomości, czyli audytu stanu prawnego i faktycznego. Jeśli potrafimy to zrobić, to z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością zaczniemy na tym nieźle zarabiać!

Ponieważ ja jestem niepoprawną optymistką i zawsze znajduję rozwiązania tam gdzie większość widzi problemy to program tegorocznej Akademii Prawa Nieruchomości dostosowaliśmy idealnie na potrzeby dzisiejszego rynku.

Startujemy od największej biznesowej petardy – OBRÓT TRUDNYMI NIERUCHOMOŚCIAMI czyli FLIPY NA STANACH PRAWNYCH.

To warsztaty które pokażą zdecydowanie najbardziej kaloryczny sektor rynku.
I nie myślcie, że udziały to tylko kamienice. Na konkretnych kejsach pokażemy (bo uwaga – do wykładu zaprosiłam gościnnie niezłych inwestorów , którzy są też absolwentami moich szkoleń z udziałów i wykręcają spektakularne stopy zwrotu) jak krok po kroku poprowadzić takie transakcje, gdzie wyszukać okazji i jak bezpiecznie i sprawnie przejść cały proces.

Także jeśli jeszcze się zastanawiacie co dalej, to już dość tego myślenia i czas na działania.
Blokujcie sobie termin 12 stycznia i piszcie do mnie po specjalną ofertę na szkolenia@liberda.pl póki jestem w szampańskim nastroju, a w Nowym Roku będzie oczywiści drożej

To absolutnie konieczna wiedza dla każdego kto działa w sektorze rynku nieruchomości !
Chcesz dołączyć, napisz do Nas lub zarezerwuj miejsce.

Chcesz więcej dowiedzieć się o trudnych nieruchomościach i jak zarabiać w 2024r – zapisz się na noworoczny webinar 4 stycznia 2024 TUTAJ

Elżbieta Liberda

Najem nie tylko mało opłacalny, ale niebezpieczny!

Elżbieta Liberda        27 grudnia 2023        Komentarze (0)

To, że ceny nieruchomości poszybowały w górę to fakt powszechnie znany.

Nie trzeba być żadnym specjalistą, aby wiedzieć, że „rentierstwo” w klasycznym wydaniu, kiedy kupujemy nieruchomość dobrze zlokalizowaną, bez żadnych problemów prawnych w cenie rynkowej to przestało być już to opłacalne.

Stopy zwrotu są delikatnie mówiąc słabe. Dla przykładu – dobrze zlokalizowane w normalnym standardzie dwa pokoje w Warszawie kupisz za ok 600 tys. Wynajmiesz może za 3500 zł, dla mnie to marnie wygląda. Wole tymi pieniędzmi kilka razy obrócić.

No dobra, ale czy to oznacza, że nie kupować pod wynajem – absolutnie nie – tylko trzeba robić to inaczej – szukajcie nieruchomości tanich – a tanie są te z lekkimi problemami, ale jak wiemy, jak podejść do tematu to można szybko to wyregulować i rzeczywiście cieszyć się dużym zyskiem.

Czy wiesz że:

  • kupując udział w nieruchomości możesz wynająć go bez zgody pozostałych współwłaścicieli?
  • kupując nieruchomość zadłużoną nie ma żadnych przeciwskazań, aby od razu oddać ją lokatorom do używania i pobierać czynsz?
  • to, że w stosunku do nieruchomości jest zakaz zbywania nie zawsze oznacza, że nie możesz zawrzeć umowy najmu
  • to, że w sadzie są sprawy, które dotyczą nieruchomości nie powoduje, że umowa najmu będzie nieważna.

Tak, to tylko kilka kwestii które jeśli umiesz rozsądnie ocenić, zbadać, mogą doprowadzić Cię do zadowalającej inwestycji. Ale czy samo wynalezienie taniej nieruchomości wystarczy, aby cieszyć się pasywnym dochodem.

Niestety nie.

Najem to tylko na pozór prosta transakcja, a błędy w dokumentacji kosztują krocie!

Tak, przepisy chronią nie zawsze uczciwe osoby, a właścicielom utrudniają eksmisje nawet gdy najemca nie płaci przez wiele lat a umowa już się skończyła.

Mało tego teraz jak wiecie okres zimowy i nie ma szans na eksmisje nawet jak masz wyrok.

Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Bezradni właściciele niemalże hurtowo zgłaszają się do mojej Kancelarii.

A co było głównym powodem problemów – nadmierne zaufanie, wzór umowy z internetu, posłuchanie się mecenasa gogle ze jak będzie cos nie tak to można wejść do mieszkania, wymienić zamki itp.

No niestety tak nie jest.

Ale czy to znaczy, że nie wynajmować, absolutnie nie, ale podejść do tematu jeszcze ostrożniej niż kiedy się nieruchomość kupuje.

Aktualnie z moimi klientami kupujemy bardzo dużo nieruchomości z problemami prawnymi, wynajmujemy je od razu od momentu objęcia w posiadanie, pobieramy czynsz i na spokojnie regulujemy stan prawny bo mamy bieżący dochód, a nieruchomość kupiona była sporo taniej – no bo „nikt” jej nie chciał. To często ułamkowe części nieruchomości, gdzie pozostali współwłaściciele nie interesują się domem czy mieszkaniem, a my w ramach wzajemnych rozliczeń ponieważ zajmujemy się nieruchomością nie musimy dzielić się czynszem bo sprawujemy bieżący zarząd – wszyscy zadowoleni . Potem na spokojnie ustalamy sposób wyjścia ze współwłasności.

I takich przykładów można by mnożyć, ale dziś chce przekazać jeszcze jedna rzecz – gdy wynajmujesz nieruchomość, a przysługuje Ci tylko ułamkowa cześć nieruchomości to uważaj żeby najemca nie zrobił Ci totalnego psikusa i nigdy nie zawieraj klasycznej umowy najmu – współwłasność chociaż daje mega możliwości bywać może tez problematyczna.

O tym jak wynajmować bezpiecznie, jakie umowy zawierać gdy jesteśmy współwłaścicielami, co zrobić gdy w stosunku do wynajmowanej nieruchomości toczy się postępowanie upadłościowe lub egzekucyjne – czy warto się w to ładować- co stanie się wówczas z umową, szczegółowo omówię już na początku roku – 12 stycznia na szkoleniu z flipów na stanach prawnych – bo takie flipy to potencjał na osiągnięcie sukcesów inwestycyjnych w 2024r !

Chcesz poznać ten system, wyjść z gotowymi rozwiązaniami jak być rentierem, fliperem generującym niesamowite zyski, dowiedzieć się gdzie szukać takich tematów to zapraszam. Chętnie podzielę się moim kilkunastoletnim doświadczeniem. Napisz do mnie na szkolenia@liberda.pl po ostatnie kody rabatowe w tegorocznych cenach.

Czy nowe zmiany w prawie spadkowym dotyczą także spadków otwartych przed 15 listopada 2023 roku?

Elżbieta Liberda        25 grudnia 2023        Komentarze (0)

Kontynuując temat zmian w prawie spadkowym, które zostały omówione w poprzednich postach, pozostała do wyjaśnienia jeszcze bardzo istotna kwestia, dotycząca tego czy przedmiotowe zmiany mają zastosowanie również do spadków otwartych przed 15 listopada 2023 roku. Tutaj sprawa nie jest jednoznaczna, a szczegółowe wyjaśnienie przedstawiam poniżej.

  1. Jeśli chodzi o ułatwioną procedurę odrzucenia spadku w imieniu małoletnich dzieci to nowe zasady odnoszą się do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy zmieniającej, zatem dotyczą również spadków otwartych przed 15 listopada 2023 roku, ale oczywiście pod warunkiem, że termin na złożenie oświadczenia o przyjęciu lub o odrzuceniu spadku nie upłynął przed ww. datą.
  2. Zmiany dotyczące dziedziczenia w tzw. trzeciej grupie spadkobierców, zgodnie z którymi według nowych przepisów majątek będzie mógł przypaść wyłącznie dziadkom, zaś w dalszej kolejności odpowiednio ich dzieciom i wnukom, odnoszą się wyłącznie do spadków otwartych po 15 listopada 2023 roku.
  3. Rozszerzenie katalogu dotyczącego niegodności dziedziczenia, co zostało wprowadzone w art. 928 § 1 pkt 4 i 5 k.c. dotyczy tylko zdarzeń stanowiących podstawę uznania za niegodnego dziedziczenia, zaistniałych po dniu 15 listopada 2023 roku. Wobec tego, jeśli sprawa o uznanie za niegodnego dziedziczenia jest już w toku lub gdy spadkodawca zmarł przed ww. datą to nie ma możliwości, aby powoływać się na okoliczności wskazane w art. 928 § 1 pkt 4 i 5 k.c.
  4. Termin na złożenie oświadczenia o przyjęciu lub odrzucenia spadku – tutaj sprawa jest prosta – w przypadku, gdy termin do złożenia oświadczenia w zakresie przyjęcia lub odrzucenia spadku albo o uchyleniu się od skutków prawnych tego oświadczenia nie upłynął przed dniem 15 listopada 2023 roku to zastosowanie będą miały już nowe zasady.

Nieruchomości w klamrach prawnych: Ryzyka związane z upadłościami.

Elżbieta Liberda        11 grudnia 2023        Komentarze (0)

Witajcie na kolejnym wpisie pełnym mądrości i praktycznych wskazówek z zakresu prawa nieruchomości! Dziś poruszymy temat, który często pomijany, a równocześnie kluczowy dla każdego inwestora – ryzyka związane z upadłościami. Zanim jednak zanurzymy się w szczegółach, przypominam: „Czytajcie i uczcie się, bo grzech zaniechania może nie być odpuszczony.” 😊

Ostatnio coraz częściej mówi się o upadłościach, stając się wręcz modnym trendem. Szkolenia, zakupy wierzytelności, poszukiwanie okazji u syndyków – to wszystko brzmi ekscytująco, ale wiedza prawna staje się kluczowym elementem udanej inwestycji. Dlaczego? O tym właśnie dzisiaj.

Szanowni Inwestorzy, kupujący „okazje” jest kilka przepisów, które mogą istotnie zaburzyć Wasze plany.
Pamiętajcie zatem! Czynności prawne upadłego dotyczące mienia wchodzącego do masy upadłości są nieważne. I jaki to ma wpływ na obrót nieruchomością – ogromny! Dlaczego – bo jeśli kupisz nieruchomość od kogoś kto np. 3 m-ce wcześniej złożył wniosek o ogłoszenie upadłości i kupisz to po „okazyjnej” cenie to raczej lipa z tematu i to po całości.

Dlaczego?
Bo bezskuteczne w stosunku do masy upadłości są czynności prawne dokonane przez upadłego w ciągu roku przed dniem złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości, którymi rozporządził on swoim majątkiem, jeżeli dokonane zostały nieodpłatnie albo odpłatnie, ale wartość świadczenia upadłego przewyższa w rażącym stopniu wartość świadczenia otrzymanego przez upadłego lub zastrzeżonego dla upadłego lub dla osoby trzeciej.

Niektórzy kombinują trochę w umowach – ale zapominają, że postanowienia umowy zastrzegające na wypadek złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości lub ogłoszenia upadłości zmianę lub rozwiązanie stosunku prawnego, którego stroną jest upadły, są nieważne oraz że postanowienie umowy, której stroną jest upadły, uniemożliwiające albo utrudniające osiągnięcie celu postępowania upadłościowego jest bezskuteczne w stosunku do masy upadłości.

Warto też pamiętać o tym, że kiedy chcemy zabezpieczyć się na nieruchomości to Sędzia-komisarz na wniosek syndyka uzna za bezskuteczne w stosunku do masy upadłości obciążenie majątku upadłego hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym lub hipoteką morską, jeżeli upadły nie był dłużnikiem osobistym zabezpieczonego wierzyciela, a obciążenie to zostało ustanowione w ciągu roku przed dniem złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości i w związku z jego ustanowieniem upadły nie otrzymał żadnego świadczenia.

Podczas warsztatów planowanych na 12 stycznia 2024 r. opowiem Wam o ryzykach i pokażę, jak na nich zarabiać. Pamiętajcie, lepiej zapobiegać niż leczyć. Dlatego bądźcie z nami, śledźcie mój fanpage, bloga, kanał na YT, a także dołączcie do warsztatów, aby dowiedzieć się więcej.

Czytajcie uważnie, czerpcie z tej wiedzy, a jeśli pojawią się wątpliwości – śmiało dzwońcie lub piszcie. Zapraszam serdecznie do udziału w bezpłatnym webinarium już jutro tj. 12.12 g. 19:00, na którym będę rozwijać ten temat. Zapisy dostępne tutaj: Link do webinarium.

Z pozdrowieniami,

Ela

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →