Pułapki w umowach najmu lokali mieszkalnych. Drobna przestroga dla wła¶cicieli nieruchomo¶ci.

Elżbieta Liberda        25 czerwca 2016        2 komentarze

Wakacje to okres szczególnie gor±cy je¶li chodzi o zawieranie transakcji  wynajmu nieruchomo¶ci na cele mieszkalne.

Rzesze studentów poszukuj± lokum na rok akademicki.

Wielu wła¶cicieli wykorzystać chce ten moment na korzystne ulokowanie kapitału.

Inwestowanie w nieruchomo¶ci pod wynajem cieszy się coraz większ± popularno¶ci±.

Niestety, brak należytego zabezpieczenia swoich interesów przez wła¶ciciela nieruchomo¶ci w umowie najmu może być Ľródłem problemów i doprowadzić do tego, że z naszym lokatorem nie będziemy mogli uporać się przez lata.

Wła¶ciciele przygotowuj±c umowę, bardzo często zapominaj±, że ta na pozór prosta umowa, jest jedn± z najbardziej sformalizowanych umów, za¶ swoboda stron w kształtowaniu jej tre¶ci jest bardzo mocno ograniczona.

Zawarcie w tre¶ci umowy postanowień sprzecznych z ustaw± będzie powodowało ich nieważno¶ć.

Najczęstszym błędem popełnianym przez wynajmuj±cych jest swobodne okre¶lanie, kiedy wła¶ciciel może wypowiedzieć umowę najmu.

Procedura wypowiadania umów najmu jest jednak ¶ci¶le przez przepisy okre¶lona.

Najemca ma więcej praw niż wła¶ciciel!  

Przepisy prawa polskiego kolokwialnie rzecz ujmuj±c przesadnie ?chroni± najemców? i to również tych nie zawsze uczciwych.

Uregulowania prawne uniemożliwiaj±ce tzw. „eksmisje na bruk” często prowadz± do nadużywania prawa w tym zakresie.

Mało tego, lokatorzy często działaj± ¶wiadomie.

Doskonale zdaj± sobie sprawę z tego, że w przypadku kiedy obejm± już lokal w posiadanie oraz podpisz± umowę to trudno będzie się ich pozbyć , nawet kiedy przestan± płacić.

Niestety rynek szarej strefy najemców działa coraz intensywniej. Umiejętnie korzystaj± z przywilejów jakie gwarantuj± im przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

Z reguły wybieraj± atrakcyjne lokalizacje i duże metraże. Płac± pierwszy czynsz , kaucję i na tym kończy się ich płynno¶ć finansowa. Wła¶ciciele lokali pozostaj± bezradni.

A co na to prawo?

Należy wyj¶ć od definicji pojęcia lokator. W ¶wietle prawa, należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używaj±c± lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własno¶ci.

Podpisuj±c umowę najmu lokalu mieszkalnego z mocy prawa najemca staje się lokatorem.

To wła¶nie z tre¶ci umowy wynikaj± prawa i obowi±zki stron.

I wszystko wydawałoby się proste gdyby nie fakt , że przepisy prawa nie pozostawiaj± w tym przedmiocie pełnej swobody.

Przy ?tradycyjnej? umowie najmu czę¶ć postanowień zmieniać można, ale tylko i wył±cznie na korzy¶ć najemcy !

A przepisy w tym zakresie lokatorów ustawiaj± w zdecydowanie uprzywilejowanej pozycji!

Kiedy chcemy rozstać się z lokatorem

Po pierwsze należy rozpocz±ć od załatwienia formalno¶ci zwi±zanych z wypowiedzeniem umowy , które to narzuca reżim ustawy o ochronie praw lokatorów.

I tu pojawiaj± się z reguły schody. A mianowicie, ustawodawca okre¶la wprost sytuacje kiedy możemy dokonać wypowiedzenia (art. 11 u.o.o.p.l.)

W tre¶ci art. 11 pkt 1 u.o.p.l czytamy, że jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez wła¶ciciela stosunku prawnego może nast±pić tylko z przyczyn okre¶lonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 ustawy.

Nie wdaj±c się w szczegóły, jedn± z nich jest brak regulowania czynszu. Ale przedmiotowe zaległo¶ci musz± również istnieć przez pewien czas.

Nie póĽniej niż na miesi±c naprzód, na koniec miesi±ca kalendarzowego, wła¶ciciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłat± czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatno¶ci. Tu jednak również sprawa się lekko komplikuje. Bowiem obowi±zkiem formalnym wła¶ciciela jest wcze¶niejsze uprzedzenia lokatora na pi¶mie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bież±cych należno¶ci.

Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważno¶ci dokonane na pi¶mie oraz okre¶lać przyczynę wypowiedzenia.

A co w sytuacji, kiedy nasze działania pozostaj± bez odpowiedzi, a lokator wci±ż zamieszkuje w lokalu? 

Niestety, nie pozostaje nic innego jak skierowanie sprawy na drogę postępowania s±dowego. Czeka nas proces o eksmisję oraz o zapłatę.

Czas oczekiwania na pierwsz± rozprawę to z reguły kilka miesięcy, szczególnie w dużych aglomeracjach. ? a lokator wci±ż mieszka ?

W toku procesu S±d ustali okoliczno¶ci faktyczne sprawy, a w szczególno¶ci czy nasz niesolidny najemca ma tytuł prawny do innej nieruchomo¶ci . Dodatkowo z urzędu S±d zbada, czy nie zachodz± okoliczno¶ci uzasadniaj±ce przyznanie lokalu socjalnego.

S±d nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

  1. kobiety w ci±ży,
  2. małoletniego, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawuj±cego nad tak± osob± opiekę i wspólnie z ni± zamieszkał±,
  3. obłożnie chorych,
  4. emerytów i rencistów spełniaj±cych kryteria do otrzymania ¶wiadczenia z pomocy społecznej,
  5. osoby posiadaj±cej status bezrobotnego,
  6. osoby spełniaj±cej przesłanki okre¶lone przez radę gminy w drodze uchwały

– chyba że osoby te mog± zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Obowi±zek zapewnienia lokalu socjalnego ci±ży na gminie, jednakże jak powszechnie wiadomo okres oczekiwania na socjalne lokum z reguły trwa latami.

Na otarcie łez pozostaje możliwo¶ć dochodzenia odszkodowania od gminy z tytułu niedostarczenia takowego lokalu.

To jednak wi±że się z kolejnym postępowaniem s±dowym.

*****

Jak widać sytuacja wła¶cicieli z punktu widzenia obowi±zuj±cego prawa nie jest prosta.

Po pierwsze należy zaznaczyć czasochłonno¶ć prowadzonych postępowań, formalizm już na etapie samej procedury zwi±zanej z wypowiedzeniem umowy, a następnie trudno¶ci w wykonaniu wyroków eksmisyjnych.

Prawo daje jednak furtki pozwalaj±ce na uniknięcie tego typu sytuacji.

Jest to chociażby możliwo¶ć zawierania umów najmu okazjonalnego.

Dlatego tak istotnym jest, aby na etapie zawierania umowy precyzyjnie zredagować wszelki zapisy i mieć ¶wiadomo¶ć, co do konsekwencji złożonych o¶wiadczeń woli.

{ 2 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Mateusz 25 sierpnia, 2016 o 18:05

„Bowiem obowi±zkiem formalnym wła¶ciciela jest wcze¶niejsze uprzedzenia lokatora na pi¶mie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bież±cych należno¶ci.”
Pani Mecenas, sk±d wywodzi Pani obowi±zek wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty należno¶ci? Wszak w wypadku najmu lokalu mieszkalnego nie znajduje zastosowania art. 687 kc, a jedynie 11 art. u.o.p.l., który nie wspomina o miesięcznym terminie, a jedynie o pisemnym upomnieniu. Pozdrawiam, Mateusz

Odpowiedz

Mateusz 25 sierpnia, 2016 o 18:24

Zwracam honor, nie doczytałem że wskazuje Pani w przykładzie wył±cznie na sytuację zwłoki w czynszu, gdzie faktycznie jest wymóg 1 miesi±ca. Pozdrawiam

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: