Masz udział w nieruchomości, ale w lokalu zamieszkuje ktoś, kto nie ma żadnego tytułu prawnego?

Nie płaci, nie dba o lokal?
Co może zrobić współwłaściciel?

Ostatnio w mediach rozgrzany jest temat czy „pewna spółka”, która jest współwłaścicielem mieszkania ma prawo do tego, aby oczekiwać zapłaty za korzystanie z lokalu przez osoby tam zamieszkujące, a jeśli nie płacą, to czy zasadne jest i zgodne z prawem to aby skierować sprawę do Sadu i tam dochodzić roszczeń.

Przeanalizujmy temat zatem nie emocjonalnie, a prawnie.
Przyjrzyjmy się co w tej kwestii mówią przepisy i orzecznictwo.
Problemy z lokatorem, a możliwość samodzielnego wszczęcia postępowania.

Czy wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli? Kto ma legitymacje procesową?

Wynajmując lokal, szczególnie mieszkalny zdarza się, że mamy problemy z lokatorem.

Czasem lokator nie płaci czynszu, czasem demoluje, a czasem w ogóle nie ma żadnego tytułu prawnego a mieszka ….

Powstaje zatem zagadnienie, czy w takim wypadku, kiedy wynajmujemy lokal na cele mieszkaniowe w ramach posiadanych udziałów samodzielnie możemy wytoczyć powództwo przeciwko lokatorowi, a w konsekwencji przeciwko gminie, gdyby nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie której został przyznany czy może konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

***
Roszczenie współwłaściciela nieruchomości o odszkodowanie za szkodę wynikłą z niedostarczenia lokatorowi lokalu socjalnego. Zgodnie z orzecznictwem współwłaściciel nieruchomości może dochodzić od gminy odszkodowania w pełnej wysokości za szkodę wynikłą z niedostarczenia uprawnionemu lokatorowi lokalu socjalnego. Może dochodzić tego roszczenia w całości, bowiem jest ono roszczeniem zachowawczym (art. 209 KC). Uchwała SN z 3.12.2014 r., III CZP 92/14

Stan faktyczny sprawy:

Powód jako współwłaściciel nieruchomości wynajmował w celach zarobkowych lokal mieszkalny.
Sąd Rejonowy nakazał osobom zajmującym ten lokal wydać go powodowi, wstrzymując wykonanie tego orzeczenia do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.
Oferta taka nie została jednak przedstawiona.
Dochodzona od gminy należność stanowiła odszkodowanie za szkodę wynikłą z tego zaniechania, obejmującą okres 2 lat.
Sąd Rejonowy oddalił jednak powództwo z powodu niewykazania wysokości poniesionej szkody przez Powoda.
Sąd Okręgowy, rozpoznając apelację, powziął natomiast wątpliwości, którym dał wyraz w zagadnieniu prawnym przedstawionym SN.

Mianowicie, czy dochodzenie takiego odszkodowania jest czynnością zachowawczą oraz czy współwłaściciel nieruchomości jest uprawniony do samodzielnego dochodzenia od gminy odszkodowania za szkodę wynikłą z niedostarczenia lokalu socjalnego uprawnionemu lokatorowi w pełnej wysokości, czy wyłącznie w zakresie odpowiadającym wielkości jego udziału we współwłasności.

Sąd Najwyższy wskazał, że zgodnie z art. 18 ust. 5 ustawa z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do tego na mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze na podstawie art. 417 KC.

Istotą przedstawionego zagadnienia prawnego było to, czy w przypadku współwłasności lokalu, legitymacja czynna do dochodzenia całego roszczenia przysługuje każdemu ze współwłaścicieli.

SN podkreśla, że aby zaliczyć określoną czynność do czynności zachowawczych, muszą zostać spełnione dwie przesłanki.

1. czynność taka musi mieć na celu zachowanie wspólnego prawa, tj. ochronę interesu wszystkich współwłaścicieli, a nie tylko jednego czy kilku z nich;
2. konieczność jego realizacji w sposób niepodzielny.

Uniemożliwienie współwłaścicielom lokalu władania nim – wskutek wstrzymania wykonania orzeczenia eksmisyjnego do czasu zapewnienia przez gminę lokalu socjalnego – stanowi istotne naruszenie ich uprawnień właścicielskich i przynosi im wymierną szkodę, bowiem pozbawia ich dochodu, który mogliby uzyskać z tytułu należności czynszowych. Powyższy pogląd znajduje potwierdzenie w orzecznictwie.

Czynność ta jest zatem czynnością zachowawczą.

Podobnie Sąd traktuje czynności dochodzenia roszczeń, które to obejmują należności z tytułu czynszu najmu oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu. Tu również stwierdzono, że stanowią one czynności zachowawcze, które mogą być ubezskutecznione jedynie sprzeciwem współwłaścicieli.

Jak widać, działania spółki, która jest współwłaścicielem są zgodne z prawem, legalne i przede wszystkim mające na celu ochronę interesów wszystkich współwłaścicieli.

W kolejnym wpisie poruszymy temat tego czy działania osób które zajmują lokal bezumownie i nie chcą płacić za mieszkanie są dozwolone.

A jeśli chcesz dowiedzieć się jakie rzeczywiście prawa przysługują współwłaścicielom, najemcom, lokatorom, czy kupowanie udziałów ma sens, czy na udziałach można zarobić, a może to jednak duże ryzyko zapraszam na warsztaty 16 lutego w Warszawie.

Omówimy tą tematykę pod względem prawnym, biznesowym oraz obalimy te wszystkie mity pojawiające się w dobrze klikających się nagłówkach gazet a wielokrotnie niemające nic wspólnego z rzeczywistym stanem prawnym.