I. Zmiany w ustawie deweloperskiej.

Z dniem 1 lipca 2023r. weszła w życie ustawa z dnia 26 maja 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe, która wprowadza m.in. zmiany w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. Ustawie deweloperskiej).

Zmiany w ustawie deweloperskiej wejdą w życie z dniem 16 lipca 2023 roku i wpłyną negatywnie na fliperów robiących flipy na rynku pierwotnym.

1. Zakaz cesji umowy rezerwacyjnej.

Do art. 30 Ustawy deweloperskiej został dodany ust. 3 i 4 o następującej treści:
„3. Nie dokonuje się przeniesienia na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy rezerwacyjnej. Dokonanie takiego przeniesienia jest nieważne.
4. W przypadku gdy rezerwujący dokonuje przeniesienia wierzytelności wynikających z umowy rezerwacyjnej na osobę zaliczaną do I albo II grupy podatkowej, o których mowa w art. 14 ust. 3 pkt 1 albo 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2021 r. poz. 1043, z późn. zm. 6 ), przepisu ust. 3 nie stosuje się.

Co się zmienia?
W przypadku zawarcia z deweloperem umowy rezerwacyjnej nie będzie można dokonać cesji na osobę trzecią. A jeśli pomimo zakazu dokonamy przeniesienia na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy rezerwacyjnej – dokonanie takiego przeniesienia będzie nieważne. Możliwe będzie jedynie dokonanie cesji na osobę z najbliższej rodziny i nieco dalszej, tj. zaliczanej do I albo II grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Celem przypomnienia – wskazuję kto należy do najbliższej grupy podatkowej, w myśl art. 14 Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:
1) do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych.

2. Możliwość cesji umów deweloperskich.

Do Ustawy Deweloperskiej został dodany art. 37a o następującej treści:
1. Nabywca, będący stroną umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, może dokonać przeniesienia wierzytelności wynikających z tej umowy na osobę trzecią, w przypadku gdy:
1) umowa ta dotyczy nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym domu jednorodzinnego wraz z nieruchomością gruntową, na której jest albo ma zostać wybudowany;
2) w okresie trzech lat poprzedzających przeniesienie tych wierzytelności nie dokonał przeniesienia wierzytelności wynikających z innej umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5.
2. W przypadku gdy nabywca będący stroną umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, dokonuje przeniesienia wierzytelności wynikających z tej umowy na osobę zaliczaną do I albo II grupy podatkowej, o których mowa w art. 14 ust. 3 pkt 1 albo 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, przepisu ust. 1 nie stosuje się.
3. Przeniesienie na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, z naruszeniem warunków, o których mowa w ust. 1, nie stanowi przesłanki stwierdzenia nieważności tego przeniesienia.
4. W umowie przeniesienia na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, przenoszący te wierzytelności oświadcza, że spełnia warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 2. Oświadczenie składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.

Co się zmienia?
Cesja umów deweloperskich będzie możliwa jedynie w ściśle określonych przypadkach. Nabywca będący stroną umowy deweloperskiej o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 ustawy deweloperskiej, będzie mógł dokonać przeniesienia wierzytelności wynikających z tej umowy na osobę trzecią, w przypadku gdy:
a) umowa będzie dotyczyła nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wraz z nieruchomością gruntową, na której jest albo ma zostać wybudowany,
b) w okresie trzech lat poprzedzających przeniesienie tych wierzytelności nie dokonał przeniesienia wierzytelności wynikających z innej umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 i 5 ustawy deweloperskiej.

Natomiast odmiennie do umowy rezerwacyjnej, naruszenie w umowie wskazanych warunków nie będzie stanowiło przesłanki do stwierdzenia nieważności takiego przeniesienia. Ale za to w umowie cesji, przenoszący wierzytelności z umowy deweloperskiej będzie zobligowany do złożenia oświadczenia o spełnieniu warunku niedokonania cesji innej umowy deweloperskiej w okresie trzech lat poprzedzających zawarcie umowy, pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia (o czym stanowi zmieniony art. 40 ust. 1 oraz dodany ust. 1a).

Art. 40 Ustawy Deweloperskiej
1. Umowę deweloperską oraz umowę, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2, zawiera się w formie aktu notarialnego.
1. Umowę deweloperską, umowę, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2, oraz umowę przeniesienia wierzytelności wynikających z tej umowy zawiera się w formie aktu notarialnego.
1a. W przypadku zawierania umowy przeniesienia wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej oraz umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, notariusz poucza przenoszącego wierzytelność o odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia, o którym mowa w art. 37a ust. 4.

W zakresie cesji umów deweloperskich, również jak w przypadku umowy rezerwacyjnej, znalazło się wyłączenie, że ww. zasady nie będą miały zastosowania, gdy nabywca będzie dokonywał cesji na osobę zaliczaną do I lub II grupy podatkowej zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn.

II. Wyłączenia dotyczące uzyskania bezpiecznego kredytu 2%.

Z dniem 1 lipca 2023r. weszła w życie znowelizowana ustawa z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym, która otrzymała także nową nazwę – Ustawa o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%.

Nowelizacją wszedł w życie „Bezpieczny Kredyt 2%”, która ma za zadanie ułatwiać Polakom zakup pierwszej własnej nieruchomości, poprzez możliwość uzyskania kredytu hipotecznego na preferencyjnych warunkach.

Jednakże ta nowelizacja utrudnia działania fliperów robiących flipy na rynku pierwotnym, bowiem nabywcy korzystający z bezpiecznego kredytu 2% nie dostaną kredytu na zakup nieruchomości na podstawie cesji.

Wskazuje na to wprost nowo dodany do ww. ustawy art. 4 ust. 1b:
„Rodzinnego kredytu mieszkaniowego ani bezpiecznego kredytu 2% nie udziela się, jeżeli nabycie prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego następuje w związku z przeniesieniem na kredytobiorcę jako osobę trzecią wierzytelności związanych z dotyczącą tego lokalu albo tego domu umową rezerwacyjną, umową deweloperską, o której mowa w art. 5 pkt 6 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, lub umową, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 i 5 tej ustawy.”

Art. 5 Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym
Użyte w ustawie określenia oznaczają:
6) umowa deweloperska – umowę zawartą między nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa;

Art. 2 Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym
1. Przepisy ustawy stosuje się do umów zawartych między nabywcą a deweloperem, w których deweloper zobowiązuje się do:
2) ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę;
3) przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu;
5) przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.