KOMORNIK I RADCA PRAWNY – kto lepiej może wytłumaczyć nabycie nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym i na licytacjach komorniczych.

A jak jeszcze do tego dołożymy dwóch zaawansowanych inwestorów w trudne nieruchomości – Radek Jankowski, Adam Florczak i specjalistę od obrotu wierzytelnościami – Mirek Rybak no to już wiecie, że to będzie mieszanka wybuchowa!

A takie fajerwerki tylko na szkoleniu z trudnych nieruchomości 15 marca 2024.

___________

To zacznijmy od pierwszego panelu – ZAKUP NIERUCHOMOŚCI OD DŁUŻNIKA, W POSTĘPOWANIU EGZEKUCYJNYM I PODCZAS LICYTACJI.

Czy wiesz, że w lipcu 2023r miała miejsce bardzo ważna zmiana w tym zakresie i jeśli nie znasz treści nowych przepisów to można nieźle się naciąć.

To wszystko wytłumaczy sam komornik – Tomasz Fornalski – już 15 marca 2024r. w Warszawie. Chcesz dołączyć napisz, ale teraz koniecznie poczytaj.

Znowelizowany artykuł 930 § 1 KPC przewiduje istotną zmianę w zakresie nabywania nieruchomości po jej zajęciu.

Zgodnie z nowym brzmieniem, rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu „nie wyłącza możliwości przyłączenia się kolejnych wierzycieli dłużnika do prowadzonej już egzekucji”.

Oznacza to odejście od dotychczasowej interpretacji skutków rozporządzenia zajętą nieruchomością.

Dotychczas wyglądało to tak, że wierzyciele zbywcy zajętej nieruchomości mogli dołączyć się do egzekucji tylko wówczas, gdy w księdze wieczystej dokonano na ich rzecz wpisu o przyłączeniu lub złożono wniosek do zbioru dokumentów, chyba że osoba trzecia (nabywca nieruchomości) wiedziała o przyłączeniu (por. uchwała SN z dnia 6 listopada 2007 r., III CZP 93/07, OSNC 2008, nr 7–8, poz. 68)

Zgodnie z orzecznictwem, wierzyciel osoby, przeciwko której prowadzona jest egzekucja z nieruchomości, nie może po zbyciu zajętej nieruchomości przyłączyć się do postępowania egzekucyjnego, chyba że zbycie zostało uznane w stosunku do niego za bezskuteczne (uchw. SN z 30.3.2006 r., III CZP 16/06, OSNC 2007, Nr 2, poz. 20).

W konsekwencji powodowało to, że przyłączenie się takiego wierzyciela do egzekucji z nieruchomości wymaga wystąpienia ze skargą pauliańską.

Aktualnie, po wejściu w życie znowelizowanego art. 930 § 1 KPC wierzyciele dłużnika, w stosunku do którego nieruchomość zostanie zajęta mogą się przyłączyć do egzekucji z nieruchomości mimo jej zbycia. Oznacza to że mogą się przyłączać już w czasie, gdy nieruchomość jest własnością osoby trzeciej – nowego nabywcy.

Konsekwencją będzie to że bezskuteczność rozporządzenia nieruchomością przez dłużnika odnosić się będzie nie tylko do wierzycieli egzekwujących, ale także innych wierzycieli, którzy mogą przyłączyć się do egzekucji później, nawet jeżeli w chwili zajęcia lub rozporządzenia nieruchomością nie dysponują tytułem egzekucyjnym przeciwko dłużnikowi.

To mocno wpływa na interesy nabywców nieruchomości które są zajęte.

Brak bowiem jest środków prawnych umożliwiających dokonanie dobrego audytu w tym zakresie.

Można wyprowadzić wniosek , że zbycie nieruchomości po zajęciu będzie na podstawie art. 930 § 1 KPC bezskuteczne wobec wszystkich wierzycieli dłużnika – nawet tych, których wierzytelności staną się wymagalne lub powstaną już po zajęciu lub po rozporządzeniu nieruchomością.

Ryzyko nabywcy takiej nieruchomości jest duże.

Czy jednak wyeliminowało to obrót takimi nieruchomościami ?

Nie sądzę, trzeba jednak posiadać jeszcze większą wiedzę i doświadczenie w zakresie due deligence nieruchomości i absolutnie nie opierać się tylko i wyłącznie na zapewnieniach dłużnika.

Już niektórzy zbierają plony niewiedzy …

Ciężko bowiem jest przewidzieć liczbę ewentualnych wierzycieli wobec których nabycie nie będzie skuteczne oraz wysokość wierzytelności, które wierzyciele zbywcy mogą zechcieć egzekwować.

Ale, nieruchomości w postępowaniach egzekucyjnych wciąż można nabyć bezpiecznie i właśnie podczas warsztatów podczas jednego z paneli na szkoleniu już 15 marca przeprowadzimy uczestników krok po kroku przez takie transakcje.

Do zobaczenia !!!