Sprzedawane przez syndyków nieruchomości mogą pochodzić zarówno od osób prawnych, jak też prywatnych.

Podstawowa różnica pomiędzy sprzedażą mieszkania bądź innej nieruchomości, która to jest zamieszkiwana przez upadłego w postępowaniu prowadzonym na zasadach ogólnych, a sprzedażą mieszkania w postępowaniu upadłościowym prowadzonym wobec konsumentów jest taka, że upadłym będącym konsumentami przysługuje dodatkowa ochrona w zakresie zapewnienia im lokum.
Polega ona na wydzieleniu upadłemu, z sumy uzyskanej ze sprzedaży, kwoty odpowiadającej przeciętnemu czynszowi najmu lokalu mieszkalnego w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od 12 do 24 miesięcy.

Kiedy lokator – upadły skorzysta z tej ochrony?

1. w skład masy upadłości wchodzi nieruchomość, w której upadły zamieszkiwał w dniu ogłoszenia jego upadłości.
2. Warunkiem nie jest meldunek.
3. Prawo do ochrony przysługuje upadłemu bez względu na rodzaj tytułu prawnego do zamieszkiwanej nieruchomości. Może to być zarówno odrębna własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, odrębna własność budynku usadowionego na gruncie stanowiącym użytkowanie wieczyste, udział upadłego o ile stanowił on tytuł umożliwiający zamieszkiwanie.

Egzekucja z nieruchomości.
Zastosowanie mają przepisy
– art. 1046 kpc oraz wydanego na jego podstawie rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 grudnia 2011 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości,
-ustawia z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie Kodeksu cywilnego.

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd ma obowiązek orzec o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Egzekucji z zajmowanego przez upadłego lokalu mieszkalnego dokonuje komornik, w okręgu którego przedmiotowy lokal się znajduje. Przeprowadzając egzekucję komornik najpierw wzywa upadłego do dobrowolnego wykonania obowiązku opróżnienia lokalu w wyznaczonym terminie, po upływie którego usuwa upadłego do innego lokalu, pomieszczenia bądź noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, a następnie usuwa jego ruchomości. Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić eksmisja.

Co ważne!

Gdy Syndyk ma opcje przyznania upadłemu zaliczki, w toku postępowania upadłościowego prowadzonego względem konsumenta, upadły najpierw powinien opuścić lokal, a dopiero potem syndyk dokonuje jego sprzedaży. Odpada więc ryzyko związane z nabyciem zamieszkanego lokalu przez kupującego, co wpływa na cenę lokalu, prowadząc w konsekwencji do wyższego zaspokojenia wierzycieli.

Kto może kupić mieszkanie od syndyka?
Mieszkanie od syndyka może kupić co do zasady każdy. Istnieją grupy podmiotów wyłączonych, a są to syndyk i jego rodzina.

Ogłoszenia o sprzedaży.
Oferty sprzedaży nieruchomości zamieszczane są w Monitorze Sądowym i Gospodarczym oraz na tablicy ogłoszeń Sądu Rejonowego, w którym prowadzone jest postępowanie upadłościowe. Jest to wymóg ustawowy.

Syndyk zamieszcza też oferty na portalach internetowych, chociaż nie musi.
Oferty są także w serwisie Listaprzetargow.pl

Procedura sprzedaży nieruchomości przez syndyka.

Syndyk może dokonać sprzedaży nieruchomości w formie:
1. sprzedaży z wolnej ręki
Syndyk sporządza regulamin sprzedaży konkretnej nieruchomości. Najczęściej sprzedaż z wolnej ręki ma postać przetargu, a sprzedaż odbywa się w ramach tzw. konkursu ofert. Aby przystąpić do konkursu konieczne jest złożenie w dwóch egzemplarzach pisemnej oferty oraz wpłata wadium w wysokości 10% ceny wywoławczej.

2. w formie przetargu.

Czynności poprzedzające sprzedaż:

1. sporządzenie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę, z operatem szacunkowym nieruchomości możemy się zapoznać w kancelarii syndyka.
2. wydanie przez Sędziego komisarza postanowienia zatwierdzającego warunki przetargu bądź zezwalające syndykowi na sprzedaż z wolnej ręki

Od czego zależy czy syndyk może sprzedać z wolnej ręki?

Zależy od atrakcyjności sprzedawanej nieruchomości i realnej szansy jej sprzedaży,
w wydanym postanowieniu określona jest też minimalna cena za jaką syndyk może sprzedać nieruchomość.

Sprzedaż w formie przetargu

Warunki uczestnictwa w przetargu:
1. wpłacenie wadium w kwocie 10% ceny wywoławczej na wskazany przez syndyka rachunek bankowy.
2. we wskazanym przez syndyka terminie należy skierować ofertę w zaklejonej kopercie zapakowanej w jeszcze jedną kopertę, tak aby nikt przed datą i godziną otwarcia ofert nie mógł zapoznać się z proponowaną przez nas wysokością ceny.

Co istotne – data, która wskazana jest w ogłoszeniu to data, kiedy syndyk musi otrzymać ofertę, a nie data nadania.

Sposób składania ofert wraz z regulaminem jest zawsze zamieszczany przez syndyka
w ogłoszeniu.

Co powinna zawierać składana oferta nabycia nieruchomości ?

Elementy, które musi zawierać oferta są szczegółowo wskazane w regulaminie sprzedaży ogłaszanym przez syndyka.
Podstawowe elementy:
1. dokładne oznaczenie składającego: imię, nazwisko (firmę), miejsce zamieszkania (siedzibę) oraz nr telefonu kontaktowego, adres e-mail
2. oświadczenie, że oferent wyraża zgodę na doręczanie korespondencji na podany adres,
3. określenie nieruchomości, której oferta dotyczy,
4. proponowana cena która musi być równa co najmniej cenie wywoławczej, w składanej ofercie należy zapisać to w formie cyfr i słownie, gdyby pojawiły się różnice decyduje cena wyrażona słownie,
5. w przypadku gdy ofertę składa przedsiębiorca należy załączyć aktualny wypis z KRS lub z ewidencji działalności gospodarczej (CEIDG),
6. nr PESEL w przypadku ofert składanych przez osoby fizyczne,
7. gdy są takie wymogi to konieczne będzie dołączenie wszelkich zezwoleń i zgód (np. zgoda na zakup nieruchomości przez cudzoziemca),
8. w przypadku spółek handlowych należy załączyć uchwałę odpowiedniego organu wyrażającą zgodę na nabycie nieruchomości,
9. oświadczenie oferenta o zapoznaniu się i akceptacji regulaminu sprzedaży,
10. zobowiązanie oferenta do pokrycia wszelkich opłat związanych z zakupem (taksa notarialna, opłaty sądowe, inne podatki i opłaty),
11. oświadczenie o zapoznaniu się ze stanem prawnym i faktycznym oferowanego przez syndyka majątku, oraz że od umowy nie odstąpi i zrzeka się rękojmi,
12. numer rachunku bankowego dla ewentualnego zwrotu wadium w przypadku niewygrania konkursu,
13. dowód wpłaty wadium,
14. oświadczenie o posiadaniu środków na pokrycie ceny sprzedaży ( nie zawsze wymagane)

Wybór oferty
Przetarg prowadzony jest przez syndyka pod nadzorem Sędziego komisarza. Wyboru oferenta dokonuje syndyk, a wybór ten wymaga zatwierdzenia przez Sędziego-komisarza. Sędzia-komisarz może odroczyć zatwierdzenie wyboru oferenta o jeden tydzień.

Umowa sprzedaży nieruchomości
Syndyk w regulaminie określa termin, w jakim zostanie podpisana umowa sprzedaży.
Syndyk zawiera umowę sprzedaży w terminie określonym przez Sędziego-komisarza, nie dłuższym niż cztery miesiące od dnia zatwierdzenia.

Umowa musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Koszty aktu pokrywa kupujący.
Koszty to taksa notarialna i podatek od czynności cywilnoprawnej – 2% ceny zakupu, koszty wypisów i wpisów w księdze wieczystej.

Nie zawsze wybór Twojej oferty jest gwarancją zakupu.
W większości regulaminów organizator zastrzega sobie prawo odwołania przetargu lub unieważnienia przetargu w całości lub w części bez podania przyczyny.

Obciążenia na nieruchomości.

Dotychczasowe wpisy hipoteki w księdze wieczystej
Sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym ma skutki sprzedaży egzekucyjnej. Nabywca składników masy upadłości nie odpowiada za zobowiązania upadłego. Podstawą wykreślenia hipoteki jest umowa sprzedaży nieruchomości.
W przypadku zakupu w postępowaniu upadłościowym hipoteki wykreślane są z chwilą zawarcia aktu notarialnego z mocy prawa. Tu notariusz składa odpowiedni wniosek do sądu wieczystoksięgowego. Dotyczy to jednak tylko całej nieruchomości nie zaś kupna jej ułamkowej części. Kupującego nie obciążają żadne zobowiązania upadłego związane z nieruchomością, w tym podatki czy nieuregulowane czynsze.

Lokatorzy i wprowadzenie w posiadanie.
Jeżeli kupujemy nieruchomość pochodzącą z upadłości konsumenckiej to co do zasady nie ma ryzyka, że kupimy ją wraz z lokatorami.

Jest tak dlatego, i to odróżnia zakup od syndyka od zakupu nieruchomości na licytacji komorniczej, że z ceny sprzedaży nieruchomości upadły, który wcześniej zamieszkiwał w sprzedawanej nieruchomości, ma zabezpieczone środki na najem innego lokalu na 24 miesiące.

Ograniczone prawa rzeczowe

Nabywając nieruchomość – mieszkanie od syndyka, należy w szczególności zwrócić uwagę na wpisy ujawnione w dziale III księgi wieczystej.
W dziale tym mogą być ujawnione wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, które nawet w przypadku sprzedaży przez syndyka pozostają w mocy.
Do tych obciążeń należą:
• służebność drogi koniecznej ustanowiona na podstawie art. 145 k.c.,
• służebność przesyłu ustanowiona na podstawie art. 305 k.c.,
• służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia na podstawie art. 151 k.c.

Pod pewnymi warunkami w mocy pozostają także użytkowanie oraz prawa dożywotnika.

Nabycie udziału w nieruchomości od syndyka.

Inaczej wygląda w kwestii pozostania obciążeń sytuacja kupna od syndyka ułamkowej części nieruchomości.
Jeśli kupimy udział w nieruchomości od np. jednego z małżonków, a następnie kupimy pozostałą część udziałów od drugiego współwłaściciela, to na drugim udziale pozostanie hipoteka, która wcześniej obciążała całą nieruchomość i najprawdopodobniej zabezpieczała jakąś pożyczkę lub kredyt na dokonanie zakupu tej nieruchomości. Wysokość długu może nawet przekraczać wartość nieruchomości.

Co ważne – odkupienie od drugiego udziałowca części nieruchomości nie będzie pociągało za sobą wykreślenia hipoteki, która obciąża ten drugi udział. Wierzyciel hipoteczny z przedmiotu zabezpieczenia (czyli tego drugiego udziału) może egzekwować swoją wierzytelność do jej pełnej wysokości.

O zamiarze likwidacji ułamkowej części nieruchomości syndyk zawiadamia także pozostałych współwłaścicieli. Ewentualne wpisy hipoteczne na likwidowanej nieruchomości pozostają ważne, o ile zostały dokonane przed powstaniem współwłasności.

Często na pozór rentowny zakup udziałów w nieruchomości okazuje fatalnym krokiem.

Zakup udziału w nieruchomości, która wcześniej należała do wspólników spółki cywilnej.

Do sprzedaży często syndyk ogłasza udziały od wspólnika spółki cywilnej która w chwili ogłoszenia upadłości jednego ze wspólników uległa rozwiązaniu z mocy prawa. Taka sprzedaż również wygląda nieco inaczej niż gdy nabywamy całą nieruchomość.
Zdecydowanie należy wziąć pod uwagę czy przypadkiem nie ma na nieruchomości jakiś hipotek, bo mogą „zostać”.

Rękojmia za wady nieruchomości.

Przy kupnie nieruchomości od syndyka wyłączona jest rękojmia za wady fizyczne i prawne nieruchomości.
To właśnie dlatego koniecznie należy sprawdzić doskonale stan prawny i faktyczny nieruchomości.
Z dokumentów nie wszystko bowiem może wynikać.
Jeśli okaże się po nabyciu nieruchomości, że np. zamieszkuje w niej dłużnik, czy np. że pozostała hipoteka bo nabyliśmy od syndyka tylko udział w nieruchomości nie będzie to podstawą do uchylenia się od skutków nabycia takiej nieruchomości czy udziału.

Kupno od syndyka nie jest bardzo ryzykowne, wygórowane, jednak jak przy każdej transkacji należy bezwzględnie przeanalizować zalety ale i wady.

Taki zakup wielokrotnie stanowi świetną okazję do nabycia nieruchomości lub udziału w nieruchomości w atrakcyjnej cenie.
Najważniejsze, aby jednak pamiętać, że w mocy pozostają niektóre z ograniczonych praw rzeczowych, czasem hipoteki, użytkowanie i dożywocie.

Dobry audyt prawny jest w stanie wykryć każde z tych ryzyk i ocenić czy taka inwestycja w ogóle jest opłacalna.
Należy nie tylko mieć na względzie to jakie są „problemy”, ale także umiejętnie oczennic w jakim terminie i czy w ogóle uda się je rozwiązać.

Kancelaria posiada wieloletnie doświadczenie w wykonywaniu takich analiz. Są jednak to czynności wymagające specjalistycznej wiedzy, dlatego warto na konsultacje udać się „nie w ostatniej chwili”.