TO AUTENTYCZNY STAN FAKTYCZNY !
WIĘKSZOśĆ Z WAS – POWIE – ABSURD !
A JEDNAK
Mój klient kupił lokal użytkowy – bardzo drogi – w prestiżowej lubelskiej lokalizacji !
Lokal drogi więc na kredyt, ale … to doświadczony restaurator więc wydawałoby się, że dobrze oszacował rentowność inwestycji.
Ponieważ chciał tzw. „pewniaka” co do kwestii własnościowych kupił odrębną własność lokalu.
Wszystko na pierwszy rzut oka wyglądało doskonale.
Duża Wspólnota Mieszkaniowa posiadająca NIP i REGON. Jest wybrany Zarząd Wspólnoty.
Przedmiotowa Wspólnota to nie Wspólnota powstała na bazie nowego budynku zrealizowanego przez developera.
To Wspólnota powstała w wyniku zlikwidowania współwłasności w dużej prawie 100-letniej kamienicy.
W budynku Wspólnoty znajdują się lokale mieszkalne i użytkowe będące w posiadaniu ich właścicieli.
Lokal perełka !
Szybko wystartowali z urządzeniem knajpy, zatrudnieniem personelu itp.
To wszystko oczywiście stanowiło NIE MAŁE nakłady !
Biznes działa !
Pewnego jednak wieczoru w restauracji nie ma wody ! Oburzony właściciel ustala co się dzieje …
I tu pojawia się przykra niespodzianka ……… Niespodzianka powodująca nie tylko nerwowość ale i spoooooryyy uszczerbek w finansach restauratora.
Knajpa bez wody musi być zamknięta 🙁
A jak to się stało ?
Clou problemu ? właściciele pozostałych lokali nie uiszczają naliczanych im opłat na utrzymanie nieruchomości wspólnej, ani za media, w tym za zużycie wody i odprowadzenie ścieków.
Właściciele lokali mieszkalnych nie mają stałych źródeł dochodu, a hipoteki ich lokali są już obciążone na rzecz różnych pomiotów.
Co więcej, w stosunku do niektórych z nich prowadzone są postępowania egzekucyjne na podstawie sądowych i administracyjnych tytułów wykonawczych.
Orzeczone w stosunku do nich przez Sąd prawomocne nakazy zapłaty zostały przekazane do postępowania egzekucyjnego.
Komornik zaś umorzył postępowanie egzekucyjne z uwagi na bezskuteczność egzekucji.
Oczywiście …. można skierować egzekucję w stosunku do ich lokali, ale jeśli ktoś próbował jako wierzyciel prowadzić egzekucję z nieruchomości , to wie, że jest to ?droga przez mękę? – droga ta jest bowiem długa i kosztowna.
Już sam koszt wyceny rynkowej lokalu przez rzeczoznawcę majątkowego jest pokaźny.
Kto miałby wyłożyć te koszty ?
Na koncie Wspólnoty nie ma żadnych środków finansowych z uwagi na nie dokonywanie opłat przez większość właścicieli lokali.
Dlaczego tak wyszło ?
W omawianym przypadku doszło do sytuacji, gdy przedsiębiorstwo wodociągowe odcięło dopływ wody do budynku Wspólnoty, z uwagi na kilkumiesięczne zaległości w opłatach za wodę.
Z przyczyn technicznych nie jest w tej kamienicy możliwe odcięcie wody do poszczególnych lokali.
Aby móc kontynuować prowadzenie knajpy właścicielowi restauracji nie pozostało nic innego jak zapłacić za niesolidnych sąsiadów .
Czekanie na rozstrzygnięcie Sądu w tego typu biznesie byłoby absurdalne…
Po tygodniu , dopływ wody został przewrócony po dokonaniu przez właściciela lokalu użytkowego, gdzie prowadzona jest działalność gastronomiczna zapłaty całości zaległości za wodę za całą Wspólnotę.
Nie była to mała kwota ….
Oczywiście właściciel restauracji ma roszczenie do pozostałych właścicieli, ale z przyczyn, o których wspomniałam wyżej, jest to roszczenie czysto teoretyczne, bo w praktyce niewykonalne.
Sąsiedzi są przecież „nieściągalni”:(
Dokonując zakupu nieruchomości większość nie wyobraża sobie nawet tak czarnego scenariusza.
Dlatego tak istotnym jest aby zawsze, bez względu na to jaki lokal kupujemy, powierzyć sprawę profesjonaliście który zanim podpowie w co zainwestować zrobi dokładne due dilligence nieruchomości.
Audyt prawny i biznesowy, nawet – przy wydawałoby się – tak bezpiecznej transakcji jak zakup odrębnej własności jest konieczny !
KONKLUZJA – nawet we Wspólnocie uważaj kto jest twoim sąsiadem 🙂
{ 0 komentarze… dodaj teraz swój }