Pułapki w umowach najmu lokali mieszkalnych. Drobna przestroga dla właścicieli nieruchomości.

Elżbieta Liberda        25 czerwca 2016        2 komentarze

Wakacje to okres szczególnie gorący jeśli chodzi o zawieranie transakcji  wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne.

Rzesze studentów poszukują lokum na rok akademicki.

Wielu właścicieli wykorzystać chce ten moment na korzystne ulokowanie kapitału.

Inwestowanie w nieruchomości pod wynajem cieszy się coraz większą popularnością.

Niestety, brak należytego zabezpieczenia swoich interesów przez właściciela nieruchomości w umowie najmu może być źródłem problemów i doprowadzić do tego, że z naszym lokatorem nie będziemy mogli uporać się przez lata.

Właściciele przygotowując umowę, bardzo często zapominają, że ta na pozór prosta umowa, jest jedną z najbardziej sformalizowanych umów, zaś swoboda stron w kształtowaniu jej treści jest bardzo mocno ograniczona.

Zawarcie w treści umowy postanowień sprzecznych z ustawą będzie powodowało ich nieważność.

Najczęstszym błędem popełnianym przez wynajmujących jest swobodne określanie, kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu.

Procedura wypowiadania umów najmu jest jednak ściśle przez przepisy określona.

Najemca ma więcej praw niż właściciel!  

Przepisy prawa polskiego kolokwialnie rzecz ujmując przesadnie „chronią najemców” i to również tych nie zawsze uczciwych.

Uregulowania prawne uniemożliwiające tzw. „eksmisje na bruk” często prowadzą do nadużywania prawa w tym zakresie.

Mało tego, lokatorzy często działają świadomie.

Doskonale zdają sobie sprawę z tego, że w przypadku kiedy obejmą już lokal w posiadanie oraz podpiszą umowę to trudno będzie się ich pozbyć , nawet kiedy przestaną płacić.

Niestety rynek szarej strefy najemców działa coraz intensywniej. Umiejętnie korzystają z przywilejów jakie gwarantują im przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

Z reguły wybierają atrakcyjne lokalizacje i duże metraże. Płacą pierwszy czynsz , kaucję i na tym kończy się ich płynność finansowa. Właściciele lokali pozostają bezradni.

A co na to prawo?

Należy wyjść od definicji pojęcia lokator. W świetle prawa, należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

Podpisując umowę najmu lokalu mieszkalnego z mocy prawa najemca staje się lokatorem.

To właśnie z treści umowy wynikają prawa i obowiązki stron.

I wszystko wydawałoby się proste gdyby nie fakt , że przepisy prawa nie pozostawiają w tym przedmiocie pełnej swobody.

Przy „tradycyjnej” umowie najmu część postanowień zmieniać można, ale tylko i wyłącznie na korzyść najemcy !

A przepisy w tym zakresie lokatorów ustawiają w zdecydowanie uprzywilejowanej pozycji!

Kiedy chcemy rozstać się z lokatorem

Po pierwsze należy rozpocząć od załatwienia formalności związanych z wypowiedzeniem umowy , które to narzuca reżim ustawy o ochronie praw lokatorów.

I tu pojawiają się z reguły schody. A mianowicie, ustawodawca określa wprost sytuacje kiedy możemy dokonać wypowiedzenia (art. 11 u.o.o.p.l.)

W treści art. 11 pkt 1 u.o.p.l czytamy, że jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 ustawy.

Nie wdając się w szczegóły, jedną z nich jest brak regulowania czynszu. Ale przedmiotowe zaległości muszą również istnieć przez pewien czas.

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Tu jednak również sprawa się lekko komplikuje. Bowiem obowiązkiem formalnym właściciela jest wcześniejsze uprzedzenia lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

A co w sytuacji, kiedy nasze działania pozostają bez odpowiedzi, a lokator wciąż zamieszkuje w lokalu? 

Niestety, nie pozostaje nic innego jak skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Czeka nas proces o eksmisję oraz o zapłatę.

Czas oczekiwania na pierwszą rozprawę to z reguły kilka miesięcy, szczególnie w dużych aglomeracjach. ☺ a lokator wciąż mieszka …

W toku procesu Sąd ustali okoliczności faktyczne sprawy, a w szczególności czy nasz niesolidny najemca ma tytuł prawny do innej nieruchomości . Dodatkowo z urzędu Sąd zbada, czy nie zachodzą okoliczności uzasadniające przyznanie lokalu socjalnego.

Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

  1. kobiety w ciąży,
  2. małoletniego, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
  3. obłożnie chorych,
  4. emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
  5. osoby posiadającej status bezrobotnego,
  6. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie, jednakże jak powszechnie wiadomo okres oczekiwania na socjalne lokum z reguły trwa latami.

Na otarcie łez pozostaje możliwość dochodzenia odszkodowania od gminy z tytułu niedostarczenia takowego lokalu.

To jednak wiąże się z kolejnym postępowaniem sądowym.

*****

Jak widać sytuacja właścicieli z punktu widzenia obowiązującego prawa nie jest prosta.

Po pierwsze należy zaznaczyć czasochłonność prowadzonych postępowań, formalizm już na etapie samej procedury związanej z wypowiedzeniem umowy, a następnie trudności w wykonaniu wyroków eksmisyjnych.

Prawo daje jednak furtki pozwalające na uniknięcie tego typu sytuacji.

Jest to chociażby możliwość zawierania umów najmu okazjonalnego.

Dlatego tak istotnym jest, aby na etapie zawierania umowy precyzyjnie zredagować wszelki zapisy i mieć świadomość, co do konsekwencji złożonych oświadczeń woli.

{ 2 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Mateusz Sierpień 25, 2016 o 18:05

„Bowiem obowiązkiem formalnym właściciela jest wcześniejsze uprzedzenia lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.”
Pani Mecenas, skąd wywodzi Pani obowiązek wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty należności? Wszak w wypadku najmu lokalu mieszkalnego nie znajduje zastosowania art. 687 kc, a jedynie 11 art. u.o.p.l., który nie wspomina o miesięcznym terminie, a jedynie o pisemnym upomnieniu. Pozdrawiam, Mateusz

Odpowiedz

Mateusz Sierpień 25, 2016 o 18:24

Zwracam honor, nie doczytałem że wskazuje Pani w przykładzie wyłącznie na sytuację zwłoki w czynszu, gdzie faktycznie jest wymóg 1 miesiąca. Pozdrawiam

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: