BEZPIECZNY NAJEM dla cudzoziemców. 

Rynek najmu przeżywa rozkwit.

Galopująca inflacja, wzrost stóp procentowych, czy zaostrzone wymogi co do zdolności kredytowej skłaniają wiele osób do najmu nieruchomości. Nie każdy bowiem może pozwolić sobie na zakup…

Rynek sprzedaży mieszkań pod wynajem ma się  wyjątkowo dobrze.

Przybywa inwestorów trudniących się „rentierstwem”.

Sektor nieruchomości zapełnia się także osobami które czerpią zyski z podnajmu.

Inwestorzy, widząc wzrost wysokości czynszów, obserwując sytuacje geopolityczną, zmiany, które dynamicznie zachodzą na rynku, ogromny popyt na wynajem powierzchni dla cudzoziemców, chętnie nabywają nieruchomości pod wynajem.

A najem oferuje wiele możliwości….

Mocna ochrona dla lokatorów.

Jednak wynajem nieruchomości to tylko na pozór prosta transakcja.

Przepisy prawa, szczególnie w kontekście nieruchomości mieszkalnych są wyjątkowo srogie dla właścicieli, przy jednoczesnym mocnym uprzywilejowaniu najemców.

Uregulowania prawne uniemożliwiające szybką eksmisję  wielokrotnie prowadzą do nadużywania prawa w tym zakresie. Bywa też, że lokatorzy działają świadomie. Znając przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów wiedzą, że gdy obejmą  lokal w posiadanie oraz podpiszą umowę najmu, to trudno będzie się ich pozbyć, nawet kiedy przestaną płacić.

Bez doskonałej znajomości rynku, obowiązujących przepisów prawa, aktualnego orzecznictwa oraz dobrej analizy stopy zwrotu z inwestycji, można wpakować się w nie lada tarapaty i potężne długi.

Brak czujności może wiązać się z takimi niespodziankami jak:

– niechciany lokator;

– zniszczony lokal, którego remont musimy finansować z własnych środków;

– niezapłacony czynsz;

– kiepska rentowność;

– a nawet konieczność utrzymywania lokalu, spłacania kredytu za mieszkanie, w którym przebywa były najemca …

W przypadku wynajęcia lokalu dla osoby z zagranicy windykacja należności i dochodzenie swoich praw w Sądzie może być bardzo skomplikowane, czasem wręcz niemożliwe.

 

Najem lokali mieszkalnych przez cudzoziemców

Umowa najmu zawarta z cudzoziemcem nie różni się dalece od tej zawieranej z obywatelem polskim. Należy jednak pamiętać o pewnych kwestiach, żeby zabezpieczyć się przed ewentualnymi problemami.

Po pierwsze, należy zebrać jak najwięcej informacji o osobie, której wynajmujemy lokal. Prawidłowa identyfikacja strony umowy jest istotną rzeczą przy zawieraniu jakichkolwiek umów, a przy relacji z cudzoziemcami nabiera podwójnej mocy. Zdarzają się bowiem sytuacje, że najemca nagle znika, porzucając mieszkanie.

Pytanie, gdzie go szukać, kiedy np. jako adres do doręczeń korespondencji w umowie wskazany był adres wynajmowanego lokalu?

Jeżeli okazałoby się, że najemca dokonał szkód w lokalu lub nie zapłacił czynszu czy opłat, do których płacenia był zobowiązany, to w sytuacji, kiedy nie mamy jego adresu proces odzyskania należności będzie niezmiernie trudny, a czasem niemożliwy.

Ważne jest również zawarcie umowy najmu w dwóch wersjach językowych z dodaną klauzulą wprowadzającą pierwszeństwo wersji polskiej. Tłumaczenie wersji obcojęzycznej często wywołuje rozbieżności interpretacyjne, dlatego bezpieczne jest zawarcie takiej klauzuli już na samym początku.

Żeby uniknąć sporu transgranicznego, warto wprowadzić do umowy z cudzoziemcem postanowienie, które będzie stanowić, iż umowa ta podlega prawu polskiemu oraz jurysdykcji polskich sądów.

Wynajmujący powinien pobrać kaucję od lokatorów. Należy pamiętać, że koszty prowadzenia spraw sądowych z tytułu np. nieuregulowania zobowiązań przez cudzoziemca są wyższe, a jego wyjazd może znacznie utrudnić egzekucję. Pobranie kaucji może stanowić jedyne zabezpieczenie w takim przypadku, dlatego warto żądać kaucji w takiej wysokości, aby stanowiła realne zabezpieczenie.

Doskonałe dokumenty kluczem do udanej transakcji.

Jak widać sporządzenie dobrej umowy najmu nie jest proste.

Należy zaznaczyć formalizm na etapie redagowania umowy, liczne obostrzenia związane z możliwościami wypowiedzenia umowy, a następnie, jeśli coś pójdzie nie tak, – trudności w wykonaniu wyroków eksmisyjnych.

Dobrze przygotowany kontrakt, dobór formy i rodzaju umowy, weryfikacja najemcy i zredagowanie odpowiednich zabezpieczeń, protokołów zdawczo odbiorczych, oświadczeń stron, pozwala na zminimalizowanie ryzyka niemalże do zera, a w konsekwencji zadowolenie obu stron stosunku najmu.

 

Elżbieta Liberda

Radca prawny

 

 

 

 

 

 

 

Otagowane jako: najem