Pułapki w umowach najmu lokali mieszkalnych. Przestroga dla właścicieli nieruchomości.

Inwestowanie w nieruchomości pod wynajem cieszy się popularnością.
Niestety, brak należytego zabezpieczenia swoich interesów przez właściciela nieruchomości w umowie najmu może być źródłem problemów i doprowadzić do tego, że z naszym lokatorem nie będziemy mogli uporać się przez lata.
Właściciele przygotowując umowę, bardzo często zapominają, że ta na pozór prosta umowa, jest jedną z najbardziej sformalizowanych umów, zaś swoboda stron w kształtowaniu jej treści jest bardzo mocno ograniczona.
Zawarcie w treści umowy postanowień sprzecznych z ustawą będzie powodowało ich nieważność.
Przepisy prawa polskiego kolokwialnie rzecz ujmując przesadnie „chronią najemców” i to również tych nie zawsze uczciwych.
Uregulowania prawne uniemożliwiające tzw. „eksmisje na bruk” często prowadzą do nadużywania prawa w tym zakresie.
Mało tego, lokatorzy często działają świadomie.
Doskonale zdają sobie sprawę z tego, że w przypadku kiedy obejmą już lokal w posiadanie oraz podpiszą umowę to trudno będzie się ich pozbyć , nawet kiedy przestaną płacić.
Pierwszy elementarny błąd.
1. Zawarcie umowy ustnie.
Co się wówczas stanie? Otóż nasza umowa w świetle przepisów potraktowana zostanie jako umowa zawarta na czas nieoznaczony. A taka nie jest korzystna dla Wynajmującego.
Kiedy zechcemy się rozstać z lokatorem, a on nie będzie tym zainteresowany wypowiedzieć umowę będziemy mogli tylko i wyłącznie na postawie u.o.p.l
Nie wdając się w szczegóły, jedną z nich jest brak regulowania czynszu. Ale przedmiotowe zaległości muszą również istnieć przez pewien czas.
Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Tu jednak również sprawa się lekko komplikuje. Bowiem obowiązkiem formalnym właściciela jest wcześniejsze uprzedzenia lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

A co w sytuacji, kiedy nasze działania pozostają bez odpowiedzi, a lokator wciąż zamieszkuje w lokalu?
Niestety, nie pozostaje nic innego jak skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Czeka nas proces o eksmisję oraz o zapłatę.
Czas oczekiwania na pierwszą rozprawę to z reguły kilka miesięcy, szczególnie w dużych aglomeracjach. ☺ a lokator wciąż mieszka …
W toku procesu Sąd ustali okoliczności faktyczne sprawy, a w szczególności czy nasz niesolidny najemca ma tytuł prawny do innej nieruchomości . Dodatkowo z urzędu Sąd zbada, czy nie zachodzą okoliczności uzasadniające przyznanie lokalu socjalnego.
Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:
1. kobiety w ciąży,
2. małoletniego, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
3. obłożnie chorych,
4. emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
5. osoby posiadającej status bezrobotnego,
6. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały
– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.
Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie, jednakże jak powszechnie wiadomo okres oczekiwania na socjalne lokum z reguły trwa latami.
Na otarcie łez pozostaje możliwość dochodzenia odszkodowania od gminy z tytułu niedostarczenia takowego lokalu.
To jednak wiąże się z kolejnym postępowaniem sądowym.

2. Kolejnym błąd popełniany przez wynajmujących to swobodne określanie, kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu.

Procedura wypowiadania umów najmu jest ściśle przez przepisy określona.
Jeśli umowa zawarta jest na czas nieoznaczony to jak wcześniej wspomniałam można ja wypowiedzieć tylko gdy zaistnieją przyczyny zawarte w ustawie o o.p.l.
Natomiast kiedy umowa najmu zawarta jest na czas oznaczony co do zasady trwa tyle na ile została zawarta.
Do kancelarii trafia wielu klientów, którzy zaskoczeni są, iż ogólny zapis jaki wprowadzili do umowy najmu o brzmieniu „umowa zawarta jest na 2 lata, strony mogą wypowiedzieć umowę z zachowaniem 1 miesięcznego okresu wypowiedzenia. „ jest kwestionowany …
Oczywiście, każdą z umów można rozwiązać za porozumieniem stron.
Problem pojawia się, kiedy tylko jednej z nich zależy na zakończeniu stosunku najmu. Jak wynika bowiem z brzmienia art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego,
„jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.

Oznacza to, że bez zawarcia odpowiedniej klauzuli umownej, wypowiedzenie najmu na czas oznaczony nie będzie możliwe.

Jak zastrzec możliwość wypowiedzenia umowy na czas oznaczony?

Dla skuteczności zastrzeżenia możliwości wypowiedzenia umowy na czas określony konieczne będzie dokładne wskazanie tych przesłanek w treści umowy.
Najbezpieczniejszym jest oczywiście zawarcie tzw. katalogu konkretnych przyczyn. Mogą to być np. klauzule dopuszczające rozwiązanie umowy w przypadku zajścia określonego zdarzenia. Zdarzeniem takim może być np.:
 Konieczność sprzedaży lokalu przez wynajmującego,
 Konieczność zamieszkania w lokalu przez wynajmującego,
 Z pkt widzenia najemcy : Skreślenie z listy studentów itp.
Najemca powinien pamiętać, że nawet jeśli nie będzie korzystał z nieruchomości a zawarł umowę na czas oznaczony to jeśli nie dopuszczono możliwości jej rozwiązania wcześnie płacić będzie musiał do końca trwania umowy.
Orzecznictwo dopuszcza zawarcie klauzuli o możliwości rozwiązaniu umowy z tzw. „ważnych przyczyn”.
Należy jednak pamiętać, iż zapis ten może być różnie interpretowany przez każdą ze stron.
Ostatecznie, w przypadku nie dojścia do konsensusu , o tym czy przyczyna jest w istocie ważna, decydować będzie Sąd.

I trzeci błąd.
Brak odpowiednich zabezpieczeń.
Często wynajmujący nie pobierają kaucji lub pobierają ja w minimalnej wysokości.
W przypadku kiedy najemca przestaje płacić kaucja natychmiast zostaje skonsumowana. A co kiedy w lokalu powstaną szkody?
Jeśli właściciel przyjmie zbyt małą kaucję ryzykuje, iż ewentualnych należności będzie musiał dochodzić przed sądem. A tam, nawet gdy wygra sprawę może nie być z kogo ściągać.
IV. Wpisanie do umowy tylko jednej osoby podczas gdy zamieszkuje w lokalu kilka.
To bardzo powszechna praktyka. Powoduje jednak to, że jeśli nie mamy danych pozostałych osób zamieszkujących to pomimo że z mocy prawa są oni solidarnie odpowiedzialni za zobowiązania czynszowe to proces ich „namierzenia” może być trudny. Warto zadać sobie trudu i posiadać umowę podpisaną ze wszystkimi.
*****
Jak widać sytuacja właścicieli z punktu widzenia obowiązującego prawa nie jest prosta.
Po pierwsze należy zaznaczyć czasochłonność prowadzonych postępowań, formalizm już na etapie samej procedury związanej z wypowiedzeniem umowy, a następnie trudności w wykonaniu wyroków eksmisyjnych.
Prawo daje jednak furtki pozwalające na uniknięcie tego typu sytuacji.
Jest to chociażby możliwość zawierania umów najmu okazjonalnego. Dlatego tak istotnym jest, aby na etapie zawierania umowy precyzyjnie zredagować wszelki zapisy i mieć świadomość, co do konsekwencji złożonych oświadczeń woli.