Być rentierem ?. Kilka słów, jak zadbać o to, aby inwestycja w nieruchomo¶ci nie okazała się niewypałem ?.

Elżbieta Liberda        10 lutego 2016        3 komentarze

Inwestowanie w nieruchomo¶ci to pozornie najbezpieczniejszy sposób na ulokowanie kapitału .

Do lamusa odeszły czasy zamrażania funduszy na kontach bankowych.

Co niektórzy za najpewniejsze skarbonki wci±ż oczywi¶cie traktuj± własne szuflady.

Większo¶ć przedsiębiorców decyduje się jednak na nieco bardziej rentowne zaangażowanie swojego kapitału.

Opcji na rynku i pomysłów oczywi¶cie jest wiele.

Wci±ż jednak najpopularniejsze s± inwestycje w nieruchomo¶ci.

Nie wszystkie jednak s± udane ?..

Na rynku nieruchomo¶ci roi się od ofert reklamowanych jako ?okazja?, czy też ?doskonała inwestycja?.

Rzeczywisto¶ć jednak bywa nieco inna.

?Co¶?, co ma być przysłowiow± żył± złota, może być niejednokrotnie Ľródłem problemów i rodzić spore zobowi±zania finansowe?.

Jak zatem ocenić rentowno¶ć inwestycji i na co zwrócić szczególn± uwagę ?

 

Czy w obecnych czasach możemy liczyć na tzw. ?pewniaki? generuj±ce zyski.?

Mieszkanie ? z lokatorem?.

Lawinowo do sprzedaży wystawiane s± nieruchomo¶ci z ? lokatorami? . Pozorne deklaracje sprzedawców, że lokator się wyprowadzi, nie zawsze znajduj± pokrycie w rzeczywisto¶ci.

Kusz±ca cena często jest decyduj±cym czynnikiem wpływaj±cym na podjęcie decyzji o zakupie takiego lokum.

Wydaje się, iż w najgorszym wypadku wystarczy przeprowadzić postępowanie o eksmisję i po problemie. Tak jednak nie jest!

Otóż w przypadku, kiedy nasz lokator nie posiada innej nieruchomo¶ci i na przykład jest bezrobotny, przysługiwać mu będzie uprawnienie do lokalu socjalnego, który zapewnić powinna gmina. Okres oczekiwania na taki lokal to z reguły kilka lat. Wła¶ciciel nieruchomo¶ci jest w tej sytuacji praktycznie bezradny, za¶ na otarcie łez wyst±pić może jedynie o odszkodowanie od gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego. To jednak wi±że się z kolejnym postępowaniem s±dowym.

A jak to możliwe ?

 

Otóż, przepisy prawa polskiego kolokwialnie rzecz ujmuj±c ?chroni± najemców? i to również tych nie zawsze uczciwych.

Uregulowania prawne uniemożliwiaj±ce tzw. eksmisje na bruk często prowadz± do nadużywania prawa w tym zakresie.

Mało tego, lokatorzy często działaj± ¶wiadomie. Doskonale zdaj± sobie sprawę z tego, że w przypadku, kiedy obejm± już lokal w posiadanie oraz podpisz± umowę, to trudno będzie się ich pozbyć , nawet kiedy przestan± płacić.

Niestety, rynek szarej strefy najemców działa coraz intensywniej. Umiejętnie korzysta przy tym z przywilejów, jakie gwarantuj± mu przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Z reguły nieuczciwi najemcy wybieraj± mieszkania o dużych metrażach i atrakcyjnie zlokalizowane. Płac± pierwszy czynsz, kaucję i na tym kończy się ich płynno¶ć finansowa. Wła¶ciciele lokali pozostaj± bezradni.

Co na to prawo?

Zacznijmy od definicji pojęcia lokator. W ¶wietle prawa jest to osoba używaj±ca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własno¶ci lub jego najemca.

Podpisuj±c umowę najmu lokalu mieszkalnego z mocy prawa najemca staje się lokatorem. Z tre¶ci umowy wynikaj± prawa i obowi±zki obu stron. I wszystko wydawałoby się proste, gdyby nie fakt, że przepisy prawa nie pozostawiaj± w tym przedmiocie pełnej swobody.

Przy ?tradycyjnej? umowie najmu lokalu mieszkalnego regulacje ustawowe zmieniać można, ale tylko i wył±cznie na korzy¶ć najemcy !

A przepisy w tym zakresie ustawiaj± lokatorów w zdecydowanie uprzywilejowanej pozycji!

Jak to się ma do naszej inwestycji ?

Otóż, kupuj±c nieruchomo¶ć z lokatorem, w zasadzie je¶li lokator płaci (nawet nie terminowo) ? grunt, żeby opóĽnienie w płatno¶ci nie było dłuższe niż 3 miesi±ce – , to co do zasady nie możemy takiej umowy rozwi±zać.

W tre¶ci ustawy o ochronie praw lokatorów czytamy, że jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez wła¶ciciela stosunku prawnego może nast±pić tylko z przyczyn okre¶lonych w ustawie. ( art. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 u.o.o.p.l.)

Bez wdawania się w szczegóły, w katalogu przyczyn próżno szukać tej najbardziej oczywistej ?, a mianowicie – wła¶ciciel chce rozwi±zać umowę z uwagi na chęć czerpania większych dochodów z nieruchomo¶ci.

Zatem decyduj±c się na zakup tego typu lokum, rozważmy, czy ustalony na chwilę zakupu czynsz z najemc± zapewnia rentowno¶ć naszej inwestycji ?.

Inaczej sytuacja przedstawia się w przypadku kiedy lokator nie płaci.

Tu również nie będzie łatwo ?

Po pierwsze, należy rozpocz±ć od załatwienia formalno¶ci zwi±zanych z wypowiedzeniem umowy , które to narzuca reżim ustawy o ochronie praw lokatorów.

Oczywi¶cie pojawiaj± się kolejne schody. Zamiast ?robić biznes? musimy pobawić się w sformalizowane procedury !

Nasz ustawodawca wskazuje, iż nie póĽniej niż miesi±c naprzód, na koniec miesi±ca, wła¶ciciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce zapłat± czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatno¶ci. Tu jednak również sprawa się lekko komplikuje. Bowiem obowi±zkiem formalnym wła¶ciciela jest wcze¶niejsze uprzedzenie lokatora na pi¶mie o zamiarze wypowiedzenia mu stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bież±cych należno¶ci za mieszkanie. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważno¶ci dokonane na pi¶mie oraz okre¶lać przyczynę wypowiedzenia.

Tak więc przy optymistycznym rozwoju wydarzeń, bior±c pod uwagę konieczno¶ć doręczenia korespondencji, na zysk poczekamy około pół roku ?

A co w sytuacji kiedy nasze działania pozostaj± bez odpowiedzi, a lokator wci±ż zamieszkuje w lokalu?

Niestety, nie pozostaje nic innego, jak skierowanie sprawy na drogę postępowania s±dowego. Czeka nas proces o eksmisję oraz o zapłatę.

Czas oczekiwania na pierwsz± rozprawę, to z reguły kilka miesięcy, szczególnie w dużych aglomeracjach. ? a lokator wci±ż mieszka ?

W toku procesu S±d ustali okoliczno¶ci faktyczne sprawy, a w szczególno¶ci, czy nasz niesolidny najemca ma tytuł prawny do innej nieruchomo¶ci . Dodatkowo z urzędu S±d zbada, czy nie zachodz± okoliczno¶ci uzasadniaj±ce przyznanie lokalu socjalnego.

S±d nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1) kobiety w ci±ży,

2) małoletniego, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawuj±cego nad tak± osob± opiekę i wspólnie z ni± zamieszkał±,

3) obłożnie chorych,

4) emerytów i rencistów spełniaj±cych kryteria do otrzymania ¶wiadczenia z pomocy społecznej,

5) osoby posiadaj±cej status bezrobotnego,

6) osoby spełniaj±cej przesłanki okre¶lone przez radę gminy w drodze uchwały

– chyba, że osoby te mog± zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Obowi±zek zapewnienia lokalu socjalnego ci±ży na gminie, jednakże jak powszechnie wiadomo okres oczekiwania na socjalne lokum z reguły trwa latami.

Jak widać sytuacja wła¶cicieli z punktu widzenia obowi±zuj±cego prawa nie jest prosta. Po pierwsze należy zaznaczyć czasochłonno¶ć prowadzonych postępowań , formalizm już na etapie samej procedury zwi±zanej z wypowiedzeniem umowy, a następnie trudno¶ci w wykonaniu wyroków eksmisyjnych.

Na co zatem zwrócić uwagę, by nie stracić ?

 

Kiedy znajdziemy już lokum, spełniaj±ce nasze oczekiwania, przede wszystkim zadbajmy o szczegółowe zbadanie stanu prawego nieruchomo¶ci.

Czasami przysłowiowa ?perełka?, za któr± pierwotnie nie zapłacimy wiele, generować może koszty, niepotrzebne nerwy, a przede wszystkim niemożliwo¶ć realizacji wcze¶niej okre¶lonego celu ? czyli czerpania korzy¶ci z najmu.

{ 3 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }

Daniel Anweiler | Dokumentacja medyczna 17 lutego, 2016 o 14:24

Ah, rentierem być. Przymierzam się do tego. Jestem na etapie wynajmu starego mieszkania. Pierwszy krok do wolno¶ci finansowej i pasywnego przychodu za mn±. Parę ciekawych kwestii o których miałem mgliste pojęcie bardzo fajnie wytłumaczonych. Dzięki

Odpowiedz

Regina 30 maja, 2016 o 19:37

Ingsthis like this liven things up around here.

Odpowiedz

Elżbieta Liberda 23 marca, 2020 o 16:17

Dziękujemy i zapraszamy do obserwowania naszej strony! Na pewno będ± pojawiać się jeszcze wpisy na ten temat

Odpowiedz

Dodaj komentarz

Poprzedni wpis:

Następny wpis: