Czy będąc współwłaścicielem nieruchomości w części ułamkowej (bez wydzielonych fizycznie na rzecz poszczególnych współwłaścicieli lokali) można wynająć bez zgody innych współwłaścicieli lokal w takim budynku?

Udzielając odpowiedzi na tak sformułowane zagadnienie, należy skonstatować, że współwłasność w częściach ułamkowych (niewydzielonych) regulują przepisy art.195-221 kodeksu cywilnego.

Istotą takiej współwłasności jest to, iż współwłaściciele posiadając z jednej strony określony rachunkowo ułamek w rzeczy wspólnej, nie są z drugiej strony wyłącznymi właścicielami konkretnej , fizycznie wskazanej części nieruchomości.

Budzi to od lat problemy tak w ujęciu teoretycznym jak i przede wszystkim praktycznym….

Bowiem czy przy tak uregulowanej istocie współwłasności, gdzie żadnemu współwłaścicielowi nie przysługuje wyłączne prawo do konkretnego lokalu, możliwe i prawnie dopuszczalne jest jednak wynajęcie właśnie konkretnego, odrębnego lokalu tylko przez jednego współwłaściciela bez zgody innych współwłaścicieli i czy taka umowa najmu, której stroną wynajmującą będzie tylko jeden ze współwłaścicieli wywoła skutki prawne w postaci powstania stosunku najmu.

Na oba te pytania należy odpowiedzieć pozytywnie.

Pozwala na to – zgadza się że niejasny, stwarzający wielorakie możliwości interpretacyjne, przepis artykułu 206 k.c.

Kluczowym dla rozstrzygnięcia tej kwestii jest cześć druga przepisu art.206 k.c stanowiąc , że każdy ze współwłaścicieli uprawniony jest do korzystania z rzeczy w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Owo korzystanie przez takiego współwłaściciela może przybierać różnorakie formy.

Może to być korzystanie współwłaściciela polegające na zamieszkiwaniu (jeśli chodzi o lokal mieszkalny) w lokalu, prowadzenie przez niego działalności gospodarczej(gdy chodzi o lokal użytkowy), ale także wynajęcie lokalu osobie trzeciej.

Na marginesie warto przypomnieć, iż dla skuteczności istnienia stosunku najmu, nie jest koniecznym , aby wynajmujący był właścicielem rzeczy-art.659§1 k.c.

Jednocześnie należy mieć na względzie unormowanie zawarte w art.207 k.c stanowiące, między innymi, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów.

I właśnie z tych pożytków, współwłaściciel korzystający z lokalu może być rozliczony w bliższej lub dalszej perspektywie przez innych współwłaścicieli, a rozliczenie może być dla takiego współwłaściciela bardzo finansowo dolegliwe.

Ale to już w następnym wpisie na blogu.

Otagowane jako: najem, udziały, współwłasność