Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Ale, czy domniemania nie można obalić ….
A i owszem.
I tak popłynęło wielu moich Klientów…
Kupili bez właściwego audytu transakcji np. udział w nieruchomości od jednego z byłych małżonków lub od spadkobiercy.
Zdarzają się też sytuacje, że ktoś kupił nieruchomość z tzw. „czystą księgą” a okazało się, że tak nie jest i nieruchomość była obciążona (np. dożywociem).
Jak to wszystko działa?
Ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, ujawnione w księdze wieczystej, ma pierwszeństwo przed prawem nieujawnionym w księdze (art. 11 ukwh). Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.
Przepisy ustawy o k.w. stanowią jednak pewien wyłom od zasady pierwszeństwa wykonywania ograniczonych praw rzeczowych która to wyrażona jest w art. 249 § 1 k.c., tj. „jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych obciąża tę samą rzecz, prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej”.
Otóż – w razie kolizji prawa wpisanego z prawem niewpisanym do księgi wieczystej pierwszeństwo przysługuje prawu wpisanemu – i co ważne – bez względu na czas ich powstania.
„Wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili wszczęcia tego postępowania”.
W księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być także ujawnione prawa osobiste i roszczenia (art. 16 ust. 1 ukwh).
Z przepisu tego wynika, że prawa osobiste i roszczenia mogą być ujawniane w księdze wieczystej, ale jedynie w sytuacji, gdy możliwość taka wynika z ustawy.
W szczególności mogą być to:
1) prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia,
2) roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; dotyczy to także roszczeń przyszłych,
3) roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników,
4) roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności,
5) wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką,
6) prawo z umowy timeshare
Aby skutecznie dokonać wpisu prawa osobistego lub roszczenia wystarcza tylko dokument obejmujący oświadczenie woli właściciela o ustanowieniu tego prawa albo obejmujący zgodę na wpis roszczenia.
Wydawałoby się, że gdy sprawdzimy KW to nic nas już nie zaskoczy.
Tak jednak nie jest.
Są przypadki wskazane w ustawie o księgach wieczystych i hipotece, w których nie działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, kiedy to prawa niezależnie czy wpisane, czy niewpisane do księgi wieczystej, obciążają zakupioną przez nas nieruchomość.
Wynika to z art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece zgodnie z którym:
„Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko: 2) prawu dożywocia.”
Nieruchomość obciążoną umową dożywocia, można normalnie sprzedać, nie jest tu wymagana zgoda osoby uprawnionej. Co ważne, osoba nabywająca taką nieruchomość, staje się nie tylko właścicielem nieruchomości, ale też osobą zobowiązaną wobec dożywotnika.
Taka sytuacja również ma miejsce, gdy umowa dożywocia nie jest wpisana do księgi wieczystej. Nabywca, choćby nie wiedział i nie mógł na podstawie treści księgi wieczystej nieruchomości wiedzieć o istnieniu dożywocia, nabywając nieruchomość wchodzi zarówno w prawa właściciela nieruchomości oraz w jego obowiązki wobec dożywotnika.
Co istotne, nabywca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nie może uchylić się od obowiązku wykonywania dożywocia z powołaniem się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, gdyż rękojmia tutaj nie obowiązuje.
Warto zatem dokładnie nauczyć się zagadnień związanych z księgami bo można mocno sie zdziwić.