Błędy w formułowaniu umowy najmu, czyli jak skutecznie ustrzec się przed problemami.

Bezpieczne inwestowanie w nieruchomości mieszkalne pod wynajem nie jest możliwe bez odpowiednio zredagowanej umowy. Obowiązujące przepisy stawiają w uprzywilejowanej pozycji najemców. Pozostawienie najmu regulacjom ustawowym nie jest korzystne dla inwestorów, którzy dokonują zakupu nieruchomości, po to, by czerpać z nich zyski.

Przepisy narzucają szczególny sposób postępowania kiedy np. wynajmujący chce podwyższyć czynsz lub wypowiedzieć umowę. W celu zapewnienia rentowności i bezpieczeństwa inwestycji kluczowe jest wybranie odpowiedniego rodzaju umowy najmu, formy jej zawarcia i poprawne zredagowanie postanowień regulujących prawa i obowiązki stron.

Właściciele przygotowując umowę, często zapominają, że ta na pozór prosta umowa, jest bardzo sformalizowana, a swoboda w kształtowaniu jej treści jest ograniczona. Większość regulacji ustawowych można zmieniać, ale tylko na korzyść najemcy.  Zawarcie w umowie postanowień sprzecznych z ustawą spowoduje ich nieważność.

Wypowiedzenie umowy.

Częstym błędem jest swobodne określanie, kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę. Procedura ta jest ściśle przez przepisy określona. Często czytamy błędną klauzulę –„Umowa najmu zawarta jest na czas nieoznaczony. Wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia”.

Przepisy wyraźnie wskazują, iż umowę najmu wypowiedzieć można wyłącznie zgodnie z art. 11 tej ustawy.

Zawarcie zatem takiego zapisu w sytuacji, kiedy najemca zakwestionuje jego zasadność, nie zrodzi skutku w postaci ustania stosunku najmu po upływie okresu wypowiedzenia, gdyż w to miejsce wejdą regulacje ustawowe, a zatem, wynajmujący będzie mógł wypowiedzieć najem tylko z przyczyn w ustawie taksatywnie wskazanych.

Nie wdając się w szczegóły, jedną z nich jest brak regulowania czynszu. Ale zaległości muszą istnieć przez pewien czas. Z ustawy wynika, że nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć najem, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Dodatkowo, obowiązkiem właściciela jest wcześniejsze uprzedzenie lokatora na piśmie, o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczenia mu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie i określać przyczynę wypowiedzenia.

A co w sytuacji, kiedy nasze działania pozostają bez odpowiedzi, a lokator wciąż nie płaci i zamieszkuje w lokalu?

Niestety, nie pozostaje nic innego jak skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Czeka nas proces o eksmisję i zapłatę. Oczekiwanie na pierwszą rozprawę to z reguły kilka miesięcy, szczególnie w dużych aglomeracjach.

W toku sprawy Sąd ustali okoliczności faktyczne,  w szczególności, czy niesolidny najemca ma tytuł prawny do innej nieruchomości. Dodatkowo z urzędu zbada, czy nie zachodzą przesłanki uzasadniające przyznanie mu uprawnienia do najmu lokalu socjalnego. Sąd nie może orzec o braku takiego uprawnienia wobec m.in: kobiet w ciąży, małoletnich, niepełnosprawnych, ubezwłasnowolnionych, obłożnie chorych, emerytów, rencistów i bezrobotnych, chyba, że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. Obowiązek zapewnienia najmu lokalu socjalnego ciąży na gminie, jednak jak wiadomo okres oczekiwania na socjalne lokum z reguły trwa latami.

Na otarcie łez pozostaje możliwość dochodzenia odszkodowania od gminy z tytułu niedostarczenia takowego lokalu. To jednak wiąże się z kolejnym postępowaniem sądowym.

Wypowiedzenie umowy na czas oznaczony.

Możliwość wypowiedzenia umowy komplikuje się także przy umowach najmu na czas oznaczony. Właściciele popełniają błędy, poprzez zapisy, że umowa zawarta jest na czas oznaczony, ale stronom przysługuje uprawnienie do jej wypowiedzenia z np. 1 miesięcznym okresem.

Jak wynika z brzmienia art. 673§3k.c. „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”. Dla skuteczności zastrzeżenia wypowiedzenia konieczne jest zatem dokładne wskazanie tych przyczyn w treści umowy. Orzecznictwo dopuszcza zawarcie klauzuli o możliwości rozwiązania umowy z tzw. „ważnych przyczyn”. Należy jednak pamiętać, że zapis ten może być różnie interpretowany przez każdą ze stron. Ostatecznie, gdy nie dojdziemy do konsensusu, o tym czy przyczyna jest ważna, decydować będzie Sąd.

Forma umowy. Ustnie czy na piśmie?

Pomimo tego, że przepisy dopuszczają zawarcie umowy najmu w formie ustnej, zdecydowanie do lamusa powinny odejść praktyki, kiedy dokonujemy „koleżeńskich” ustaleń. Zarówno wynajmujący jak i najemcy powinni zadbać o precyzyjne uregulowanie wszelkich kwestii w umowie. W przypadku ewentualnych roszczeń którejkolwiek ze stron, dokument ten będzie miał kluczowe znaczenie. Równie ważne jak umowa, są załączniki do umowy, takie jak protokół zdawczo odbiorczy lokalu, dokumentacja fotograficzna lokalu, itp.

A co na to prawo?

Co do zasady „tradycyjną” umowę najmu możemy zawrzeć w dowolnej formie, grunt, żeby pomiędzy stronami ustalone zostały elementy wskazujące na to, że jest to najem.

Musimy jednak pamiętać, że umowa najmu nieruchomości na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę najmu za zawartą na czas nieoznaczony, a to jak wiadomo wiąże się z poważnymi konsekwencjami w zakresie możliwości rozwiązania takiej umowy.

Należy mieć na uwadze, że powyższa zasada,  co do dowolności w wyborze formy, nie będzie miała zastosowania, gdy zawieramy umowę najmu instytucjonalnego lub okazjonalnego, wtedy bezwzględnie musimy zawrzeć umowę w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Zawarcie umowy przez fakty dokonane.

Zdarzyć się może, że umowa najmu zawarta zostanie przez fakty dokonane (per facta concludentia). Taka sytuacja będzie miała miejsce, kiedy okoliczności świadczyć będą o tym, że strony łączy stosunek najmu tj. wydany zostanie lokal, jedna ze stron będzie płacić czynsz, a druga będzie go przyjmować. Gdyby tak się stało, umowa taka będzie traktowana jako zawarta na czas nieoznaczony.

Zadbać trzeba też o zawarcie w umowie zapisu, że gdyby po zakończeniu obowiązywania najmu lokator dalej zamieszkiwał w lokalu, to stan taki nie będzie uważany jako przedłużenie umowy, gdyż ono może nastąpić tylko w formie pisemnej, a właściciel będzie naliczał opłaty za bezumowne korzystanie.

Rygor egzekucji czyli słynne 777.

Częstym błędem jest także wprowadzanie do umowy tzw. „siódemek” czyli rygoru egzekucji co do zapłaty czynszu i innych opłat bez zachowania wymaganej prawem formy aktu notarialnego. Zapis ten umożliwia dochodzenie należności bez konieczności prowadzenia postępowania w sądzie, ale tylko wtedy, gdy oświadczenie o poddaniu się temu rygorowi lokator złoży przed notariuszem.

Małżonkowie jako najemcy.

Właściciele zapominają też wielokrotnie o tym, aby zapytać najemcę o stan cywilny i rodzinny. Niesie to doniosłe skutki.  Ze szczególną sytuacją mamy bowiem do czynienia, gdy najemcami są małżonkowie bądź jedno z nich. W tych wypadkach wynajmujący powinien pamiętać o regule wyrażonej w art. 680 1 k.c., zgodnie z którą małżonkowie, bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, są najemcami lokalu, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa.

Jest to przepis niezwykle istotny z punktu widzenia wynajmującego, ponieważ, mimo, iż zawierał umowę najmu tylko z jednym z małżonków, najemcą z mocy prawa staje się także współmałżonek.

Rodzina jako najemca.

Wiele obaw u wynajmujących budzi wynajem lokali dla rodzin. Powodem tego są obowiązujące przepisy, które wskazują na uprawnienie osoby pozostającej pod władzą rodzicielską do zamieszkiwania wraz z rodzicami. W razie konieczności prowadzenia postępowania o opróżnienie lokalu sprawa będzie dotyczyła całej rodziny pomimo tego, że „głównym” najemcą będzie tylko jedna osoba.

Źródłem tego uprawnienia jest art. 96 § 1 k.r.o., zgodnie z którym rodzice wychowują dziecko pozostające pod ich władzą rodzicielską oraz obowiązani są troszczyć się o jego rozwój fizyczny i duchowy. Obowiązek ten obejmuje także konieczność zapewnienia dziecku odpowiednich warunków mieszkaniowych. Dzieci pozostające pod władzą rodzicielską „głównego” lokatora są zatem lokatorami w rozumieniu OchrLokU.

Podsumowanie.

Jak widać sytuacja właścicieli z punktu widzenia obowiązującego prawa nie jest prosta.

Po pierwsze należy zaznaczyć formalizm już na etapie redagowania umowy, liczne obostrzenia związane z możliwościami wypowiedzenia umowy, a następnie, jeśli coś pójdzie nie tak, – trudności w wykonaniu wyroków eksmisyjnych.

Prawo daje jednak furtki pozwalające na zminimalizowanie ryzyka. Jest to chociażby możliwość zawierania umów najmu okazjonalnego i instytucjonalnego.

Dlatego istotne jest, aby na etapie zawierania umowy precyzyjnie zredagować wszelki zapisy i mieć świadomość, co do konsekwencji złożonych oświadczeń.