Zmiany w prawie dla rynku nieruchomosci

Elżbieta Liberda        29 czerwca 2023        Komentarze (0)

Kolejne rewolucyjne zmiany w prawie wchodzą w życie już w lipcu !

Będą miały istotny wpływ na działalność inwestorów, fliperów, deweloperów i pośredników.
Dlaczego ? – bo wprost wywierają skutki na prowadzone transakcje i ewentualne postepowania sądowe.

Szczególnie w zakresie nabywania nieruchomości od osób które mają problemy z płynnością finansową transakcje trzeba będzie prowadzić w inny sposób i stosować inne niż dotychczas zabezpieczenia. Konieczna będzie większa weryfikacja KAŻDEGO sprzedawcy

Zwiększają się uprawnienia wierzycieli, a pogarsza się zdecydowanie sytuacja nabywcy nieruchomości.
Zgodnie z dotychczasowym brzemieniem przepisów rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Od lipca będzie inaczej …

Zakres uchwalonych zmian jest bardzo szeroki i obejmuje zarówno k.p.c. (zmiana 150 przepisów), jak i 15 innych ustaw.

Ustawa wprowadza także nowy rodzaj postępowania odrębnego – postępowanie z udziałem konsumentów.

Te przepisy znać musi każdy kto chce bezpiecznie działać na rynku nieruchomości, zarówno jako kupujący, sprzedawca, pośrednik czy fliper.

Szczególną uwagę na zmiany zwrócić powinni też pośrednicy, bo w istotny sposób zmienia się tematyka spraw prowadzonych z konsumentami.

Webinar podzielony będzie na bloki szkoleniowe i dostosowany do potrzeb osób i podmiotów działających na rynku nieruchomości.

Będzie trochę teorii – bo nie da się tego uniknąć omawiając zmiany w prawie, niemniej jednak wszystko zostanie przełożone na praktyczne zastosowanie tych regulacji w obrocie nieruchomościami.

Zmiany w prawie dla rynku nieruchomości – szkolenie online


Zmiany w prawie

Zakup nieruchomości od syndyka.

Elżbieta Liberda        07 czerwca 2023        Komentarze (0)

Sprzedawane przez syndyków nieruchomości mogą pochodzić zarówno od osób prawnych, jak też prywatnych.

Podstawowa różnica pomiędzy sprzedażą mieszkania bądź innej nieruchomości, która to jest zamieszkiwana przez upadłego w postępowaniu prowadzonym na zasadach ogólnych, a sprzedażą mieszkania w postępowaniu upadłościowym prowadzonym wobec konsumentów jest taka, że upadłym będącym konsumentami przysługuje dodatkowa ochrona w zakresie zapewnienia im lokum.
Polega ona na wydzieleniu upadłemu, z sumy uzyskanej ze sprzedaży, kwoty odpowiadającej przeciętnemu czynszowi najmu lokalu mieszkalnego w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od 12 do 24 miesięcy.

Kiedy lokator – upadły skorzysta z tej ochrony?

1. w skład masy upadłości wchodzi nieruchomość, w której upadły zamieszkiwał w dniu ogłoszenia jego upadłości.
2. Warunkiem nie jest meldunek.
3. Prawo do ochrony przysługuje upadłemu bez względu na rodzaj tytułu prawnego do zamieszkiwanej nieruchomości. Może to być zarówno odrębna własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, odrębna własność budynku usadowionego na gruncie stanowiącym użytkowanie wieczyste, udział upadłego o ile stanowił on tytuł umożliwiający zamieszkiwanie.

Egzekucja z nieruchomości.
Zastosowanie mają przepisy
– art. 1046 kpc oraz wydanego na jego podstawie rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 grudnia 2011 r. w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości,
-ustawia z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie Kodeksu cywilnego.

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd ma obowiązek orzec o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Egzekucji z zajmowanego przez upadłego lokalu mieszkalnego dokonuje komornik, w okręgu którego przedmiotowy lokal się znajduje. Przeprowadzając egzekucję komornik najpierw wzywa upadłego do dobrowolnego wykonania obowiązku opróżnienia lokalu w wyznaczonym terminie, po upływie którego usuwa upadłego do innego lokalu, pomieszczenia bądź noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, a następnie usuwa jego ruchomości. Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić eksmisja.

Co ważne!

Gdy Syndyk ma opcje przyznania upadłemu zaliczki, w toku postępowania upadłościowego prowadzonego względem konsumenta, upadły najpierw powinien opuścić lokal, a dopiero potem syndyk dokonuje jego sprzedaży. Odpada więc ryzyko związane z nabyciem zamieszkanego lokalu przez kupującego, co wpływa na cenę lokalu, prowadząc w konsekwencji do wyższego zaspokojenia wierzycieli.

Kto może kupić mieszkanie od syndyka?
Mieszkanie od syndyka może kupić co do zasady każdy. Istnieją grupy podmiotów wyłączonych, a są to syndyk i jego rodzina.

Ogłoszenia o sprzedaży.
Oferty sprzedaży nieruchomości zamieszczane są w Monitorze Sądowym i Gospodarczym oraz na tablicy ogłoszeń Sądu Rejonowego, w którym prowadzone jest postępowanie upadłościowe. Jest to wymóg ustawowy.

Syndyk zamieszcza też oferty na portalach internetowych, chociaż nie musi.
Oferty są także w serwisie Listaprzetargow.pl

Procedura sprzedaży nieruchomości przez syndyka.

Syndyk może dokonać sprzedaży nieruchomości w formie:
1. sprzedaży z wolnej ręki
Syndyk sporządza regulamin sprzedaży konkretnej nieruchomości. Najczęściej sprzedaż z wolnej ręki ma postać przetargu, a sprzedaż odbywa się w ramach tzw. konkursu ofert. Aby przystąpić do konkursu konieczne jest złożenie w dwóch egzemplarzach pisemnej oferty oraz wpłata wadium w wysokości 10% ceny wywoławczej.

2. w formie przetargu.

Czynności poprzedzające sprzedaż:

1. sporządzenie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę, z operatem szacunkowym nieruchomości możemy się zapoznać w kancelarii syndyka.
2. wydanie przez Sędziego komisarza postanowienia zatwierdzającego warunki przetargu bądź zezwalające syndykowi na sprzedaż z wolnej ręki

Od czego zależy czy syndyk może sprzedać z wolnej ręki?

Zależy od atrakcyjności sprzedawanej nieruchomości i realnej szansy jej sprzedaży,
w wydanym postanowieniu określona jest też minimalna cena za jaką syndyk może sprzedać nieruchomość.

Sprzedaż w formie przetargu

Warunki uczestnictwa w przetargu:
1. wpłacenie wadium w kwocie 10% ceny wywoławczej na wskazany przez syndyka rachunek bankowy.
2. we wskazanym przez syndyka terminie należy skierować ofertę w zaklejonej kopercie zapakowanej w jeszcze jedną kopertę, tak aby nikt przed datą i godziną otwarcia ofert nie mógł zapoznać się z proponowaną przez nas wysokością ceny.

Co istotne – data, która wskazana jest w ogłoszeniu to data, kiedy syndyk musi otrzymać ofertę, a nie data nadania.

Sposób składania ofert wraz z regulaminem jest zawsze zamieszczany przez syndyka
w ogłoszeniu.

Co powinna zawierać składana oferta nabycia nieruchomości ?

Elementy, które musi zawierać oferta są szczegółowo wskazane w regulaminie sprzedaży ogłaszanym przez syndyka.
Podstawowe elementy:
1. dokładne oznaczenie składającego: imię, nazwisko (firmę), miejsce zamieszkania (siedzibę) oraz nr telefonu kontaktowego, adres e-mail
2. oświadczenie, że oferent wyraża zgodę na doręczanie korespondencji na podany adres,
3. określenie nieruchomości, której oferta dotyczy,
4. proponowana cena która musi być równa co najmniej cenie wywoławczej, w składanej ofercie należy zapisać to w formie cyfr i słownie, gdyby pojawiły się różnice decyduje cena wyrażona słownie,
5. w przypadku gdy ofertę składa przedsiębiorca należy załączyć aktualny wypis z KRS lub z ewidencji działalności gospodarczej (CEIDG),
6. nr PESEL w przypadku ofert składanych przez osoby fizyczne,
7. gdy są takie wymogi to konieczne będzie dołączenie wszelkich zezwoleń i zgód (np. zgoda na zakup nieruchomości przez cudzoziemca),
8. w przypadku spółek handlowych należy załączyć uchwałę odpowiedniego organu wyrażającą zgodę na nabycie nieruchomości,
9. oświadczenie oferenta o zapoznaniu się i akceptacji regulaminu sprzedaży,
10. zobowiązanie oferenta do pokrycia wszelkich opłat związanych z zakupem (taksa notarialna, opłaty sądowe, inne podatki i opłaty),
11. oświadczenie o zapoznaniu się ze stanem prawnym i faktycznym oferowanego przez syndyka majątku, oraz że od umowy nie odstąpi i zrzeka się rękojmi,
12. numer rachunku bankowego dla ewentualnego zwrotu wadium w przypadku niewygrania konkursu,
13. dowód wpłaty wadium,
14. oświadczenie o posiadaniu środków na pokrycie ceny sprzedaży ( nie zawsze wymagane)

Wybór oferty
Przetarg prowadzony jest przez syndyka pod nadzorem Sędziego komisarza. Wyboru oferenta dokonuje syndyk, a wybór ten wymaga zatwierdzenia przez Sędziego-komisarza. Sędzia-komisarz może odroczyć zatwierdzenie wyboru oferenta o jeden tydzień.

Umowa sprzedaży nieruchomości
Syndyk w regulaminie określa termin, w jakim zostanie podpisana umowa sprzedaży.
Syndyk zawiera umowę sprzedaży w terminie określonym przez Sędziego-komisarza, nie dłuższym niż cztery miesiące od dnia zatwierdzenia.

Umowa musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Koszty aktu pokrywa kupujący.
Koszty to taksa notarialna i podatek od czynności cywilnoprawnej – 2% ceny zakupu, koszty wypisów i wpisów w księdze wieczystej.

Nie zawsze wybór Twojej oferty jest gwarancją zakupu.
W większości regulaminów organizator zastrzega sobie prawo odwołania przetargu lub unieważnienia przetargu w całości lub w części bez podania przyczyny.

Obciążenia na nieruchomości.

Dotychczasowe wpisy hipoteki w księdze wieczystej
Sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym ma skutki sprzedaży egzekucyjnej. Nabywca składników masy upadłości nie odpowiada za zobowiązania upadłego. Podstawą wykreślenia hipoteki jest umowa sprzedaży nieruchomości.
W przypadku zakupu w postępowaniu upadłościowym hipoteki wykreślane są z chwilą zawarcia aktu notarialnego z mocy prawa. Tu notariusz składa odpowiedni wniosek do sądu wieczystoksięgowego. Dotyczy to jednak tylko całej nieruchomości nie zaś kupna jej ułamkowej części. Kupującego nie obciążają żadne zobowiązania upadłego związane z nieruchomością, w tym podatki czy nieuregulowane czynsze.

Lokatorzy i wprowadzenie w posiadanie.
Jeżeli kupujemy nieruchomość pochodzącą z upadłości konsumenckiej to co do zasady nie ma ryzyka, że kupimy ją wraz z lokatorami.

Jest tak dlatego, i to odróżnia zakup od syndyka od zakupu nieruchomości na licytacji komorniczej, że z ceny sprzedaży nieruchomości upadły, który wcześniej zamieszkiwał w sprzedawanej nieruchomości, ma zabezpieczone środki na najem innego lokalu na 24 miesiące.

Ograniczone prawa rzeczowe

Nabywając nieruchomość – mieszkanie od syndyka, należy w szczególności zwrócić uwagę na wpisy ujawnione w dziale III księgi wieczystej.
W dziale tym mogą być ujawnione wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, które nawet w przypadku sprzedaży przez syndyka pozostają w mocy.
Do tych obciążeń należą:
• służebność drogi koniecznej ustanowiona na podstawie art. 145 k.c.,
• służebność przesyłu ustanowiona na podstawie art. 305 k.c.,
• służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia na podstawie art. 151 k.c.

Pod pewnymi warunkami w mocy pozostają także użytkowanie oraz prawa dożywotnika.

Nabycie udziału w nieruchomości od syndyka.

Inaczej wygląda w kwestii pozostania obciążeń sytuacja kupna od syndyka ułamkowej części nieruchomości.
Jeśli kupimy udział w nieruchomości od np. jednego z małżonków, a następnie kupimy pozostałą część udziałów od drugiego współwłaściciela, to na drugim udziale pozostanie hipoteka, która wcześniej obciążała całą nieruchomość i najprawdopodobniej zabezpieczała jakąś pożyczkę lub kredyt na dokonanie zakupu tej nieruchomości. Wysokość długu może nawet przekraczać wartość nieruchomości.

Co ważne – odkupienie od drugiego udziałowca części nieruchomości nie będzie pociągało za sobą wykreślenia hipoteki, która obciąża ten drugi udział. Wierzyciel hipoteczny z przedmiotu zabezpieczenia (czyli tego drugiego udziału) może egzekwować swoją wierzytelność do jej pełnej wysokości.

O zamiarze likwidacji ułamkowej części nieruchomości syndyk zawiadamia także pozostałych współwłaścicieli. Ewentualne wpisy hipoteczne na likwidowanej nieruchomości pozostają ważne, o ile zostały dokonane przed powstaniem współwłasności.

Często na pozór rentowny zakup udziałów w nieruchomości okazuje fatalnym krokiem.

Zakup udziału w nieruchomości, która wcześniej należała do wspólników spółki cywilnej.

Do sprzedaży często syndyk ogłasza udziały od wspólnika spółki cywilnej która w chwili ogłoszenia upadłości jednego ze wspólników uległa rozwiązaniu z mocy prawa. Taka sprzedaż również wygląda nieco inaczej niż gdy nabywamy całą nieruchomość.
Zdecydowanie należy wziąć pod uwagę czy przypadkiem nie ma na nieruchomości jakiś hipotek, bo mogą „zostać”.

Rękojmia za wady nieruchomości.

Przy kupnie nieruchomości od syndyka wyłączona jest rękojmia za wady fizyczne i prawne nieruchomości.
To właśnie dlatego koniecznie należy sprawdzić doskonale stan prawny i faktyczny nieruchomości.
Z dokumentów nie wszystko bowiem może wynikać.
Jeśli okaże się po nabyciu nieruchomości, że np. zamieszkuje w niej dłużnik, czy np. że pozostała hipoteka bo nabyliśmy od syndyka tylko udział w nieruchomości nie będzie to podstawą do uchylenia się od skutków nabycia takiej nieruchomości czy udziału.

Kupno od syndyka nie jest bardzo ryzykowne, wygórowane, jednak jak przy każdej transkacji należy bezwzględnie przeanalizować zalety ale i wady.

Taki zakup wielokrotnie stanowi świetną okazję do nabycia nieruchomości lub udziału w nieruchomości w atrakcyjnej cenie.
Najważniejsze, aby jednak pamiętać, że w mocy pozostają niektóre z ograniczonych praw rzeczowych, czasem hipoteki, użytkowanie i dożywocie.

Dobry audyt prawny jest w stanie wykryć każde z tych ryzyk i ocenić czy taka inwestycja w ogóle jest opłacalna.
Należy nie tylko mieć na względzie to jakie są „problemy”, ale także umiejętnie oczennic w jakim terminie i czy w ogóle uda się je rozwiązać.

Kancelaria posiada wieloletnie doświadczenie w wykonywaniu takich analiz. Są jednak to czynności wymagające specjalistycznej wiedzy, dlatego warto na konsultacje udać się „nie w ostatniej chwili”.

Błędy w umowie najmu.

Elżbieta Liberda        23 maja 2023        Komentarze (0)

Pułapki w umowach najmu lokali mieszkalnych. Przestroga dla właścicieli nieruchomości.

Inwestowanie w nieruchomości pod wynajem cieszy się popularnością.
Niestety, brak należytego zabezpieczenia swoich interesów przez właściciela nieruchomości w umowie najmu może być źródłem problemów i doprowadzić do tego, że z naszym lokatorem nie będziemy mogli uporać się przez lata.
Właściciele przygotowując umowę, bardzo często zapominają, że ta na pozór prosta umowa, jest jedną z najbardziej sformalizowanych umów, zaś swoboda stron w kształtowaniu jej treści jest bardzo mocno ograniczona.
Zawarcie w treści umowy postanowień sprzecznych z ustawą będzie powodowało ich nieważność.
Przepisy prawa polskiego kolokwialnie rzecz ujmując przesadnie „chronią najemców” i to również tych nie zawsze uczciwych.
Uregulowania prawne uniemożliwiające tzw. „eksmisje na bruk” często prowadzą do nadużywania prawa w tym zakresie.
Mało tego, lokatorzy często działają świadomie.
Doskonale zdają sobie sprawę z tego, że w przypadku kiedy obejmą już lokal w posiadanie oraz podpiszą umowę to trudno będzie się ich pozbyć , nawet kiedy przestaną płacić.
Pierwszy elementarny błąd.
1. Zawarcie umowy ustnie.
Co się wówczas stanie? Otóż nasza umowa w świetle przepisów potraktowana zostanie jako umowa zawarta na czas nieoznaczony. A taka nie jest korzystna dla Wynajmującego.
Kiedy zechcemy się rozstać z lokatorem, a on nie będzie tym zainteresowany wypowiedzieć umowę będziemy mogli tylko i wyłącznie na postawie u.o.p.l
Nie wdając się w szczegóły, jedną z nich jest brak regulowania czynszu. Ale przedmiotowe zaległości muszą również istnieć przez pewien czas.
Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Tu jednak również sprawa się lekko komplikuje. Bowiem obowiązkiem formalnym właściciela jest wcześniejsze uprzedzenia lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

A co w sytuacji, kiedy nasze działania pozostają bez odpowiedzi, a lokator wciąż zamieszkuje w lokalu?
Niestety, nie pozostaje nic innego jak skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Czeka nas proces o eksmisję oraz o zapłatę.
Czas oczekiwania na pierwszą rozprawę to z reguły kilka miesięcy, szczególnie w dużych aglomeracjach. ☺ a lokator wciąż mieszka …
W toku procesu Sąd ustali okoliczności faktyczne sprawy, a w szczególności czy nasz niesolidny najemca ma tytuł prawny do innej nieruchomości . Dodatkowo z urzędu Sąd zbada, czy nie zachodzą okoliczności uzasadniające przyznanie lokalu socjalnego.
Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:
1. kobiety w ciąży,
2. małoletniego, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
3. obłożnie chorych,
4. emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
5. osoby posiadającej status bezrobotnego,
6. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały
– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.
Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie, jednakże jak powszechnie wiadomo okres oczekiwania na socjalne lokum z reguły trwa latami.
Na otarcie łez pozostaje możliwość dochodzenia odszkodowania od gminy z tytułu niedostarczenia takowego lokalu.
To jednak wiąże się z kolejnym postępowaniem sądowym.

2. Kolejnym błąd popełniany przez wynajmujących to swobodne określanie, kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu.

Procedura wypowiadania umów najmu jest ściśle przez przepisy określona.
Jeśli umowa zawarta jest na czas nieoznaczony to jak wcześniej wspomniałam można ja wypowiedzieć tylko gdy zaistnieją przyczyny zawarte w ustawie o o.p.l.
Natomiast kiedy umowa najmu zawarta jest na czas oznaczony co do zasady trwa tyle na ile została zawarta.
Do kancelarii trafia wielu klientów, którzy zaskoczeni są, iż ogólny zapis jaki wprowadzili do umowy najmu o brzmieniu „umowa zawarta jest na 2 lata, strony mogą wypowiedzieć umowę z zachowaniem 1 miesięcznego okresu wypowiedzenia. „ jest kwestionowany …
Oczywiście, każdą z umów można rozwiązać za porozumieniem stron.
Problem pojawia się, kiedy tylko jednej z nich zależy na zakończeniu stosunku najmu. Jak wynika bowiem z brzmienia art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego,
„jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.

Oznacza to, że bez zawarcia odpowiedniej klauzuli umownej, wypowiedzenie najmu na czas oznaczony nie będzie możliwe.

Jak zastrzec możliwość wypowiedzenia umowy na czas oznaczony?

Dla skuteczności zastrzeżenia możliwości wypowiedzenia umowy na czas określony konieczne będzie dokładne wskazanie tych przesłanek w treści umowy.
Najbezpieczniejszym jest oczywiście zawarcie tzw. katalogu konkretnych przyczyn. Mogą to być np. klauzule dopuszczające rozwiązanie umowy w przypadku zajścia określonego zdarzenia. Zdarzeniem takim może być np.:
 Konieczność sprzedaży lokalu przez wynajmującego,
 Konieczność zamieszkania w lokalu przez wynajmującego,
 Z pkt widzenia najemcy : Skreślenie z listy studentów itp.
Najemca powinien pamiętać, że nawet jeśli nie będzie korzystał z nieruchomości a zawarł umowę na czas oznaczony to jeśli nie dopuszczono możliwości jej rozwiązania wcześnie płacić będzie musiał do końca trwania umowy.
Orzecznictwo dopuszcza zawarcie klauzuli o możliwości rozwiązaniu umowy z tzw. „ważnych przyczyn”.
Należy jednak pamiętać, iż zapis ten może być różnie interpretowany przez każdą ze stron.
Ostatecznie, w przypadku nie dojścia do konsensusu , o tym czy przyczyna jest w istocie ważna, decydować będzie Sąd.

I trzeci błąd.
Brak odpowiednich zabezpieczeń.
Często wynajmujący nie pobierają kaucji lub pobierają ja w minimalnej wysokości.
W przypadku kiedy najemca przestaje płacić kaucja natychmiast zostaje skonsumowana. A co kiedy w lokalu powstaną szkody?
Jeśli właściciel przyjmie zbyt małą kaucję ryzykuje, iż ewentualnych należności będzie musiał dochodzić przed sądem. A tam, nawet gdy wygra sprawę może nie być z kogo ściągać.
IV. Wpisanie do umowy tylko jednej osoby podczas gdy zamieszkuje w lokalu kilka.
To bardzo powszechna praktyka. Powoduje jednak to, że jeśli nie mamy danych pozostałych osób zamieszkujących to pomimo że z mocy prawa są oni solidarnie odpowiedzialni za zobowiązania czynszowe to proces ich „namierzenia” może być trudny. Warto zadać sobie trudu i posiadać umowę podpisaną ze wszystkimi.
*****
Jak widać sytuacja właścicieli z punktu widzenia obowiązującego prawa nie jest prosta.
Po pierwsze należy zaznaczyć czasochłonność prowadzonych postępowań, formalizm już na etapie samej procedury związanej z wypowiedzeniem umowy, a następnie trudności w wykonaniu wyroków eksmisyjnych.
Prawo daje jednak furtki pozwalające na uniknięcie tego typu sytuacji.
Jest to chociażby możliwość zawierania umów najmu okazjonalnego. Dlatego tak istotnym jest, aby na etapie zawierania umowy precyzyjnie zredagować wszelki zapisy i mieć świadomość, co do konsekwencji złożonych oświadczeń woli.

NALEŻNOŚCI ALIMENTACYJNE PRZED HIPOTEKĄ

Elżbieta Liberda        25 kwietnia 2023        Komentarze (0)

Z pozoru mogłoby się wydawać, że ustanowienie hipoteki jest najważniejszą formą zabezpieczenia, która ma pierwszego przed wszystkimi innymi wierzytelnościami. Myślimy sobie, przecież mamy ustanowioną hipotekę, zatem cóż złego mogłoby się wydarzyć? Przyjmujemy to za pewniak w odzyskaniu naszego roszczenia i nie dopuszczany do myśli nawet żadnej innej możliwości. Przecież suma uzyskana z licytacji jest pewna, a my jako wierzyciele tylko czekamy, aż środki wpłyną na nasz rachunek bankowy.

Co do zasady można by się z takim przekonaniem zgodzić, ale z pewnym wyjątkiem… czyli do czasu, aż nie pojawi się wierzyciel mający pierwszeństwo przed hipoteką. Na domiar złego, musicie mieć świadomość, że może to być wierzyciel, który dotychczas nie został ujawniony w postępowaniu egzekucyjnym. Mowa tutaj oczywiście o wierzycielu alimentacyjnym danego dłużnika hipotecznego. Może on pokrzyżować plany w taki sposób, że hipoteka nie zabezpieczy roszczenia w pełni, a co gorsza w pewnych sytuacjach może nawet w ogóle nie zabezpieczy.

 

Celem wyjaśnienia powyżej opisanej sytuacji muszę zapoznać Was z przepisem, z którego wprost wynika kolejność zaspokojenia kwoty uzyskanej z egzekucji. Stanowi o tym art. 1025 Kodeksu postępowania cywilnego, a jego treść cytuję poniżej:

„§ 1. Z kwoty uzyskanej z egzekucji zaspokaja się w następującej kolejności:

1) koszty egzekucyjne z wyjątkiem kosztów zastępstwa prawnego przyznanych przez komornika w postępowaniu egzekucyjnym;

2) należności alimentacyjne;

3) należności za pracę za okres 3 miesięcy do wysokości najniższego wynagrodzenia za pracę określonego w odrębnych przepisach oraz renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci i koszty zwykłego pogrzebu dłużnika;

4) należności zabezpieczone hipoteką morską lub przywilejem na statku morskim;

5) należności zabezpieczone hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym i zastawem skarbowym albo korzystające z ustawowego pierwszeństwa oraz prawa, które ciążyły na nieruchomości przed dokonaniem w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub przed złożeniem do zbioru dokumentów wniosku o dokonanie takiego wpisu;

6) należności za pracę niezaspokojone w kolejności trzeciej;

7) należności, do których stosuje się przepisy działu III ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa, o ile nie zostały zaspokojone w kolejności piątej;

8) (uchylony);

9) należności wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję;

10) inne należności.”

Jak wynika z powyżej zacytowanego przepisu wierzytelności zabezpieczone hipoteką znajdują się dopiero na pozycji piątej, podczas gdy wierzytelności alimentacyjne pojawiły się już na pozycji numer dwa! Zatem pierwszeństwo zaspokojenia nie pozostawia już cienia wątpliwości.

Oczywiście pewnie większość z Was pomyśli, że jest to sprzeczne z zasadą pierwszeństwa uregulowaną w art. 11 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, która mówi, że „ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, ujawnione w księdze wieczystej, ma pierwszeństwo przed takim prawem nieujawnionym w księdze.” Jednocześnie z art. 12 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece wynika moment dokonania wpisu i jego analiza mogłaby prowadzić do przyjęcia stanowiska, że to wierzyciele hipoteczni mają pierwszeństwo przed wszystkimi osobistymi wierzycielami właściciela danej nieruchomości. W konsekwencji prowadziłoby to jednoznacznego wniosku, że to właśnie wierzyciele hipoteczni otrzymają środki przed wierzycielami alimentacyjnymi. Jednakże tutaj należy zwrócić uwagę na założenie dotyczące postępowania egzekucyjnego, z którego wynika, że przywileje wynikające z ustanowionej hipoteki nie mogą wyprzedzać uprawnień związanych z kolejnością zaspokajania wyższych kategorii – w tym właśnie alimentów.

 

W świetle powyżej zawartych informacji, przede wszystkim musimy być świadomi tego, że alimenty będą zaspokajane w planie podziału zaraz po kosztach egzekucji, zaś należności hipoteczne dopiero w piątej kolejności. Alimenty są bowiem świadczeniami na rzecz osób fizycznych, które nie mogą uzyskać środków utrzymania własnymi siłami, a do których zobowiązywane są inne osoby bliskie. Jednocześnie zwracam uwagę, że alimentami nie są tylko pieniądze jakie rodzice są zobowiązywani płacić na bieżąco na własne dzieci. Pierwszeństwu przed hipoteką podlegają także alimenty zaległe, alimenty na rzecz byłych małżonków, należności z tytułu przyczyniania się do zaspokajania potrzeb rodziny oraz świadczenia na rzecz spadkodawcy, który znajduje się w niedostatku. Oczywistym jest bowiem, że powyżej wskazane pierwszeństwo wynika z celu alimentacyjnego, jakim jest zaspokajanie podstawowych potrzeb życiowych uprawnionego. W konsekwencji ustawodawca uznał, że pomoc uprawnionemu, który często znajduje się w niedostatku lub chociażby w trudniejszej sytuacji finansowej jest ważniejsza niż zwrot należności zabezpieczonych hipoteką.

ALIMENTY FIKCYJNE

Poza ustawową kolejnością zaspokojenia wierzycieli wynikającą z art. 1025 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, trzeba również zwrócić uwagę na nadużycia związane z ww. przepisem. Chodzi tutaj o wykorzystywanie pierwszeństwa zaspokajania wierzytelności alimentacyjnych i tworzenie tzw. „alimentów fikcyjnych”. Zdarzają się bowiem sytuacje wytworzone przez „nieuczciwych dłużników”, którzy swoimi staraniami dążą do powstania tytułów wykonawczych stwierdzających fikcyjną należność alimentacyjną. Ma to oczywiście na celu wytworzenia sobie niejako „sposobu” na pominięcie wierzyciela hipotecznego. W jaki sposób może dojść do powstania tzw. „fikcyjnych alimentów”? Opcji jest kilka, ale wszystkie prowadzą do jednego celu, czyli pozbawienia zaspokojenia wierzycieli, których należności zostały zabezpieczone hipoteką. W konsekwencji może dojść do powstania tytułu wykonawczego stwierdzającego fikcyjną należność alimentacyjną.

 

Pierwszym z nich jest zawarcie porozumienia pomiędzy dłużnikiem hipotecznym, a np. jego małżonkiem, którego przedmiotem będzie ustalenie obowiązku alimentacyjnego względem tego małżonka. W praktyce może to być dokonane m.in. poprzez złożenie pozwu o alimenty przez małżonka dłużnika. Następnie dłużnik hipoteczny uzna powództwa i strony zawrą ugodę sądową.

Oczywiście dopuszczalność takiej ugody jest chroniona prawem przez art. 184 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym: „Sprawy cywilne, których charakter na to zezwala, mogą być uregulowane drogą ugody zawartej przed wniesieniem pozwu. Sąd uzna ugodę za niedopuszczalną, jeżeli jej treść jest niezgodna z prawem lub zasadami współżycia społecznego albo zmierza do obejścia prawa.”

 

Także zgodnie z art. 213 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego: „Sąd jest związany uznaniem powództwa, chyba że uznanie jest sprzeczne z prawem lub zasadami współżycia społecznego albo zmierza do obejścia prawa.”

 

Jednakże w praktyce Sąd niejednokrotnie nie ma możliwości stwierdzenia, że przedmiotowa ugoda mogłaby być niezgodna z prawem, skoro w takim postępowaniu strony świadomie przedstawiają przed sądem okoliczności nie odpowiadające prawdzie.

 

Analogiczna sytuacja powstałaby także, kiedy ww. strony zdecydowałyby się zawrzeć ugodę przed mediatorem. Tutaj również przewidziano kontrolę takiej ugody. Natomiast w tym przypadku praktyka również pokazuje, że możliwość sprawdzenia przez Sąd czy ugoda została zawarta zgodnie z prawem, także jest mocno ograniczona.

 

Warto również zwrócić uwagę, że obowiązek odmowy dokonania czynności notarialnej wynika z art. 81 Ustawy Prawo o notariacie, który stanowi, że „Notariusz odmówi dokonania czynności notarialnej sprzecznej z prawem.”

 

Zwracam również uwagę na Uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 4 grudnia 2013 r. III CZP 85/13, zgodnie z którą: „Dopuszczalne jest nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym dłużnik złożył oświadczenie o poddaniu się egzekucji świadczeń alimentacyjnych; sąd może oddalić wniosek o nadanie takiemu aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności, jeżeli z jego treści oraz oświadczenia dłużnika o poddaniu się egzekucji w sposób oczywisty wynika, że zostało złożone w celu obejścia prawa.”

Także istnieje odpowiedzialności karna za powyżej opisane celowe działania związane z udaremnieniem lub uszczupleniem zaspokojenia wierzyciela. Wynika ona z art. 300 §  2 Kodeksu karnego i stanowi, że: „Kto, w celu udaremnienia wykonania orzeczenia sądu lub innego organu państwowego, udaremnia lub uszczupla zaspokojenie swojego wierzyciela przez to, że usuwa, ukrywa, zbywa, darowuje, niszczy, rzeczywiście lub pozornie obciąża albo uszkadza składniki swojego majątku zajęte lub zagrożone zajęciem, bądź usuwa znaki zajęcia, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.”

 

Jednakże w rzeczywistości powyżej wskazana odpowiedzialności karna pozostaje bez żadnego znaczenia dla wierzyciela, ponieważ postępowanie takie nie prowadzi do jego zaspokojenia, wyroki skazujące są w praktyce często wydawane w zawieszeniu. Zatem w konsekwencji dla wierzyciela nie mają one większego znaczenia.

 

Dla nierzetelnego dłużnika podejmującego się powyżej opisanego „oszustwa” ważne jest, że na podstawie art. 1025 § 1 pkt 2 i pkt 5 Kodeksu postępowania cywilnego w prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym świadczenia alimentacyjne będą miały pierwszeństwo zaspokojenia przez należnościami zabezpieczonymi hipoteką.

 

Kolejnym krokiem jaki dłużnik w takiej sytuacji może podjąć, w przypadku grożącej mu licytacji nieruchomości obciążonej hipoteką, byłby wniosek jego małżonka o wyegzekwowanie ww. fikcyjnych (niejednokrotnie bardzo wysokich) alimentów, w tym nie tylko alimentów bieżących, ale również tych zaległych. W konsekwencji środki powstałe w wyniku przeprowadzonej licytacji nieruchomości zamiast do wierzyciela hipotecznego trafiłyby do jego fikcyjnego wierzyciela alimentacyjnego.

 

W świetle powyższego, nie ulega wątpliwości, że przepisy prawa dotyczące dokonywania przez dłużników ww. czynności pozwalają sądowi lub notariuszowi na dokonanie kontroli.  Jednakże w praktyce, nie zawsze jest możliwe przeprowadzenie takiej kontroli, bowiem w przypadku celowego podawania przez strony informacji niezgodnych z prawdą, Sąd nie będzie miał sposobów, aby zweryfikować informacje dotyczące możliwości płatniczych zobowiązanego do alimentów oraz potrzeb uprawnionego z tego tytułu.

 

Jedynym sposobem na walkę z takimi nieuczciwymi dłużnikami jest wytoczenie powództwa o ustalenie nieistnienia wierzytelności alimentacyjnej na podstawie art. 189 k.p.c. Stosownie do wskazanego przepisu: „Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.”

 

Powództwo o ustalenie nieistnienia wierzytelności alimentacyjnej można wytoczyć aż do uprawomocnienia się planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji. Natomiast wykonanie planu podziału zostało uregulowane w art. 1028 Kodeksu postępowania cywilnego, który stanowi, że:

  • 1. Jeżeli zarzutów nie wniesiono w terminie przepisanym, organ egzekucyjny przystąpi do wykonania planu. Wniesienie zarzutów wstrzymuje wykonanie planu tylko w części, której zarzuty dotyczą.
  • 2. Na skutek wniesienia zarzutów sąd po wysłuchaniu osób zainteresowanych zatwierdzi albo odpowiednio zmieni plan. W postępowaniu tym sąd nie rozpoznaje sporu co do istnienia prawa objętego planem podziału.
  • 3. Na postanowienie sądu przysługuje zażalenie.
  • 4. Wykonanie planu w części dotkniętej zarzutami nastąpi po uprawomocnieniu się postanowienia sądu, chyba że zostało wstrzymane przez zabezpieczenie powództwa w sporze o ustalenie nieistnienia prawa.

 

W świetle powyższych rozważań należy podkreślić, że co prawda istnieją przepisy prawa mające na celu weryfikowanie prawidłowości działań podejmowanych przed mediatorem, Sądem oraz notariuszem. Jednakże praktyka pokazuje, że nie w każdej sytuacji zbadanie tego będzie możliwe. Co w konsekwencji może doprowadzić do braku zaspokojenia wierzyciela hipotecznego.

KSIĘGA WIECZYSTA NIE ZAWSZE PRAWDĘ CI POWIE !

Elżbieta Liberda        19 kwietnia 2023        Komentarze (0)

Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Ale, czy domniemania nie można obalić ….
A i owszem.
I tak popłynęło wielu moich Klientów…
Kupili bez właściwego audytu transakcji np. udział w nieruchomości od jednego z byłych małżonków lub od spadkobiercy.
Zdarzają się też sytuacje, że ktoś kupił nieruchomość z tzw. „czystą księgą” a okazało się, że tak nie jest i nieruchomość była obciążona (np. dożywociem).
Jak to wszystko działa?
Ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, ujawnione w księdze wieczystej, ma pierwszeństwo przed prawem nieujawnionym w księdze (art. 11 ukwh). Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.
Przepisy ustawy o k.w. stanowią jednak pewien wyłom od zasady pierwszeństwa wykonywania ograniczonych praw rzeczowych która to wyrażona jest w art. 249 § 1 k.c., tj. „jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych obciąża tę samą rzecz, prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej”.
Otóż – w razie kolizji prawa wpisanego z prawem niewpisanym do księgi wieczystej pierwszeństwo przysługuje prawu wpisanemu – i co ważne – bez względu na czas ich powstania.
„Wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili wszczęcia tego postępowania”.
W księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być także ujawnione prawa osobiste i roszczenia (art. 16 ust. 1 ukwh).
Z przepisu tego wynika, że prawa osobiste i roszczenia mogą być ujawniane w księdze wieczystej, ale jedynie w sytuacji, gdy możliwość taka wynika z ustawy.
W szczególności mogą być to:
1) prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia,
2) roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; dotyczy to także roszczeń przyszłych,
3) roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników,
4) roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności,
5) wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką,
6) prawo z umowy timeshare
Aby skutecznie dokonać wpisu prawa osobistego lub roszczenia wystarcza tylko dokument obejmujący oświadczenie woli właściciela o ustanowieniu tego prawa albo obejmujący zgodę na wpis roszczenia.
Wydawałoby się, że gdy sprawdzimy KW to nic nas już nie zaskoczy.
Tak jednak nie jest.
Są przypadki wskazane w ustawie o księgach wieczystych i hipotece, w których nie działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, kiedy to prawa niezależnie czy wpisane, czy niewpisane do księgi wieczystej, obciążają zakupioną przez nas nieruchomość.
Wynika to z art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece zgodnie z którym:
„Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko: 2) prawu dożywocia.”
Nieruchomość obciążoną umową dożywocia, można normalnie sprzedać, nie jest tu wymagana zgoda osoby uprawnionej. Co ważne, osoba nabywająca taką nieruchomość, staje się nie tylko właścicielem nieruchomości, ale też osobą zobowiązaną wobec dożywotnika.
Taka sytuacja również ma miejsce, gdy umowa dożywocia nie jest wpisana do księgi wieczystej. Nabywca, choćby nie wiedział i nie mógł na podstawie treści księgi wieczystej nieruchomości wiedzieć o istnieniu dożywocia, nabywając nieruchomość wchodzi zarówno w prawa właściciela nieruchomości oraz w jego obowiązki wobec dożywotnika.
Co istotne, nabywca nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nie może uchylić się od obowiązku wykonywania dożywocia z powołaniem się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, gdyż rękojmia tutaj nie obowiązuje.
Warto zatem dokładnie nauczyć się zagadnień związanych z księgami bo można mocno sie zdziwić.

← Poprzednie wpisy

Następne wpisy →